某大酒店投资研究及产权式酒店概述

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,大量资料 天天更新,新时空康年大酒店投资研究,长沙和泰地产顾问有限公司,2006,年,2,月,.,大量资料 天天更新,卷 首 语,投资三句话,世上没有零风险的投资！,说到底，投资就是一个字：,博,投资，一场属于勇敢者的游戏,新时空康年倡导：,理性投资！,.,大量资料 天天更新,报告思路与结构,何谓产权式酒店？,为什么投资产权酒店？,怎样选择产权酒店？,新时空康年大酒店,投资回报分析,何谓产权式酒店？,.,大量资料 天天更新,产权式酒店概述,.,大量资料 天天更新,1,起源与定义,产权式酒店由,“,时权酒店,”,演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。,1976,年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。,而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。,.,大量资料 天天更新,2,产权酒店的特性,1,、,旅游业 ：,作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目,2,、,房地产业 ：,作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。,因此，从开发的角度上而言，产权式酒店必须沿着旅游产业和房地产也两条思路运作！,.,大量资料 天天更新,3,产权酒店分类,一、按投资目的不同：,1,、,时权型,：,即,Timeshare Hotel,，由瑞士人亚历山大,耐首先提出的。是产权酒店的起源，酒店向投资者出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利。该权利可以上市转售、转让或交换。,2,、,退休养老型,：,养老型的住房投资方式。 投资者退休前购楼，每年使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租，获取租金回报，退休时作为颐养天年的场所。这类型美国较为多见，故又称之为美式产权酒店。,3,、,投资型,：,亦称中国式产权酒店。开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一,出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公,司赠送的一定期限免费入住权。,.,大量资料 天天更新,3,产权酒店分类,二、按酒店所处区域不同：,1,、,商务型酒店,：,多集中于城市,CBD,区域和娱乐集中区，交通便利，配套完善；其消费群体为当地商务、娱乐及外来出差人士；入住率相对稳定。,2,、,度假型酒店,：,通常位于自然景观独特、旅游资源丰富的地区，如国外的产权酒店多建立在具备了,3S,（阳光、沙滩、海洋）的地区；其消费群体绝大部分来源于外来游客；度假型酒店受季节性影响强，淡、旺季盈利差异显著。,.,大量资料 天天更新,4,发展条件,2,、旅游产业兴盛！,1,、中产阶级崛起，成为社会消费主流！,产权式酒店成熟的基本条件：,.,大量资料 天天更新,我国产权式酒店条件已经成熟！,近年来，国内经济发展迅猛，造就了大量具有消费能力的,“,中产阶级,”,，并逐渐成为市场消费的主流群体；,国内旅游度假的市场气候已经形成，市场潜力开始释放；,全新的休闲消费观念为旅游产业带来商机；,旅游产业近年来发展迅速，直接带动酒店业的发展；,市场氛围已经形成，产权式酒店的概念得以在国内业,界、消费圈中逐渐得到认同。,.,大量资料 天天更新,5,国内发展史,沿海,内地,湖南,长沙,产权式酒店在中国的发展：,.,大量资料 天天更新,6,促进因素,我国产权式酒店发展的促进因素,1,、,到,2005,年底，全国居民储蓄已经突破,14,万亿元。,2,、,化解储蓄大幅度增加的风险需拓宽居民直接投资的渠道。,3,、,以各种直接投资分流存款，不仅有利于居民资产的增值，还有利于减少银行的风险。存款高增长加大了银行压力，极易形成和加剧银行的系统性风险。,4,、,开发商：融资渠道窄国家宏观调控,5,、,投资者：有大量闲钱投资渠道窄,（储蓄、住宅投资、门面投资、股票、基金等）,.,大量资料 天天更新,7,法律关系,产权式酒店法律关系分析,（,1,）房屋买卖法律关系（开发商与投资者）,1,、出售（预售）：即开发商将产权式酒店出售（预售）给投资者的法律关系。,2,、回购：有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下可以一定的价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司承诺回购。这其实在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。,回购合同提供的退出机制可保护投资者的利益。,.,大量资料 天天更新,7,法律关系,产权式酒店法律关系分析,（,2,）房屋租赁法律关系（投资者与酒店管理公司）,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，由酒店管理公司负责酒店经营，投资者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，获得一定时间的免费入住权，投资回报用以冲抵购房款。,投资者和酒店管理公司的合同一般也委托经营合同的名义出现，但就其合同内容而言，通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险，而只是收取固定的收益，投资者出让的是酒店房间的占有权、使用权。,.,大量资料 天天更新,7,法律关系,产权式酒店法律关系分析,（,3,）担保法律关系（投资者与担保公司）,担保关系使得原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种,“,三角关系,”,，由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。,担保范围：开发商对买卖合同的履行、酒店管理公司对租赁协议的履行以及退出机制的履行。,.,大量资料 天天更新,8,产品本质,中国产权式酒店的本质,投资,+,消费,（,90% + 10%,）,.,大量资料 天天更新,报告思路与结构,何谓产权式酒店？,为什么投资产权酒店？,怎样选择产权酒店？,新时空康年大酒店,投资回报分析,为什么投资产权酒店？,.,大量资料 天天更新,产权式酒店投资,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,一、产权酒店,PK,银行储蓄,比较项目,银行储蓄,投资新时空康年,投资风险,较低,低,风险分析,通货膨胀的风险,经济增长通常伴随着通货膨胀,在经济处于上升阶段的中国,通货膨胀的出现是必然的。,最大的风险来源于酒店的经营,新时空康年优越的先天条件和康年集团的可持续发展战略,是规避风险的有力保障。,投资收益度,低。,银行,5,年以上定期存款利率为,3.6%,，征纳,20%,所得税后，实际净利率为,2.88%,。,高。,年净回报率达,8.5%,9%,附加回报,无,尊贵附加回报，彰显身份与地位。,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,二、产权酒店,PK,债券,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,三、产权酒店,PK,基金,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,四、产权酒店,PK,股票,比较项目,证券股票,投资新时空康年,投资额,不限,十几万元,套现能力,随时套现,稳定收入套现,风险性,极高,极低,精力要求,随时关注,无须劳神,坐享其成,行业现状,市场疲软,大量的股民被套牢,经济增长迅猛,旅游产业发展旺盛,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,五、产权酒店,PK,投资型保险,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,六、产权酒店,PK,住宅,投资住宅,投资新时空康年,投资门槛,10,万左右,10,万左右,回报方式,出租收取租金,税后固定回报,投资回报率,5%,左右,税后,9%,市场现状,住房价格不断上涨，租金水平上浮不大。,国家经济发展迅速，中产阶级大量涌现；旅游市场潜力释放；长沙酒店业旺盛。,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,七、产权酒店,PK,独立商铺,投资独立商铺,投资新时空康年,投资金额,不确定,首付,10,万起，无需月供,投资回报,（税前）,57,税后,8.5,9,，税前达,11,投资性质,传统不动产投资,低风险新型投资,投资风险率,无；抵御通货膨胀能力较差。,较低；最大的风险来自酒店的持续经营的专业能力；抵御通货膨胀能力较强。,经营风险率,较大,最低,专业知识要求,需要一定的专业知识,无,投资精力要求,需要较大的精力,无,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,八、产权酒店,PK,产权商铺,投资产权商铺,投资新时空康年,投资门槛,数万元起,10,万元左右,物业特点,产权面积与经营面积分离，出现所谓的“虚拟产权”，对整体经营能力要求极高。,独门独户，产权独立；户型设计科学合理。,分摊,40%50%,以上,30%,行业现状,长沙市商铺趋于饱和，商铺泛滥。,长沙市酒店行业经营稳健，有相当入住率。,.,大量资料 天天更新,2,投资比较,九、产权酒店,PK,写字楼,写字楼投资,投资新时空康年,价格,3500,5000,元,/,5980,元,/ ,装修标准,毛坯,五星级酒店标准,（,2600,元,/ ,）,租金水平,0.8,1.5,元,/ /,天,折合,1.5,元,/ /,天,精力要求,时常操心,无需劳神,出租率,60%,康年承租十年,业态现状,空置率高，这与长沙的经济有关，长沙是一个消费城市，而非商业城市。,酒店经营稳健，客房入住率达到,80%,以上。,.,大量资料 天天更新,1,产品特点,产权式酒店三大投资优势,/,特点：,回报可观,省 心,收益稳定,.,大量资料 天天更新,报告思路与结构,何谓产权式酒店？,为什么投资产权酒店？,怎样选择产权酒店？,新时空康年大酒店,投资回报分析,怎样选择产权酒店？,.,大量资料 天天更新,经营决定价值,.,大量资料 天天更新,1,产品生命力,市场需求,地段交通,硬件配套,经营管理,决定产品生命力的四大因素：,.,大量资料 天天更新,商业需要资本。商业地产其本质应该是通过收取租金来获利，而不是一种单纯的为了牟利而开发，或为了开发而销售的行为。,耳听为虚，眼见为实！产品是否能在市场上真正立足，实现持续经营获利，投资者应重点关注！,2,开发商实力,.,大量资料 天天更新,报告思路与结构,何谓产权式酒店？,为什么投资产权酒店？,怎样选择产权酒店？,新时空康年大酒店,投资回报分析,新时空康年大酒店,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,一、,100%,现房！,（开发商实力象征，“眼见为实”）,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,二、地段、硬件优势！,（雄驻城市商业、娱乐中心，交通便利；,酒店功能齐全、配套完善）,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,三、,带十年租约销售,（投资风险有力规避，回报无忧！）,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,四、售价合理！,（五星级酒店装修标准）,.,大量资料 天天更新,选择新时空康年大酒店的,5,大理由,五、,康年酒店品牌保证！,（全国酒店排名,20,强，在长沙有良好业绩、口碑，酒店客房入住率高达,80%,）,.,大量资料 天天更新,康年国际酒店集团简介,.,大量资料 天天更新,*,康年，英文科学名（,CONIFER,）是“不落叶”的树和植物，意即俗称常青树。,* 覆盖范围由两极到赤道。,* 有亿年历史，是世界上最早的植物类之一。,* 代表极强的生命力和极强的适应力。,* 中文康年在含义、发音亦相同,1,常青树的魅力,.,大量资料 天天更新,2,康年实力与哲学,“,中国酒店业界的黑马！”,香港康年国际酒店管理集团是,一家,100%,纯为酒店服务的软件管理联营公司,。公司一切资源都投放到人才、软件、网络和各种酒店集团的基本建设上，并不参与任何其它行业的投资或经营。,成立几年时间，康年人依靠自己的实力、经营理念、专业服务、业绩迅速壮大扩张，在全国各地成功经营管理了几十家星级酒店，取得了骄人业绩，在国内酒点业界传为佳话。,康年,以人为本，以效益为中心,的管理哲学使其经营概念、管理软件和业内关系不断巩固及发展，使康年成立短短数年间已发展为遍布大江南北不同级别的酒店网络，各酒店经营成绩有目共睹，足以证明康年的管理及服务质量。,.,大量资料 天天更新,3,康年荣誉,2003,年，中国饭店业集团,20,强！,.,大量资料 天天更新,3,康年荣誉,2004,年，中国饭店业国际品牌先锋！,.,大量资料 天天更新,3,康年荣誉,2004,年，中国饭店集团行业十大影响力品牌！,.,大量资料 天天更新,3,康年荣誉,2005,年，中国最具竞争力饭店集团,20,强企业！,.,大量资料 天天更新,4,康年酒店,乌鲁木齐大成康年国际商业中心,（,）,贵阳康年国际会展中心（,）,北京大成康年大酒店（,）,常州兰新康年大酒店（,）,沈阳中兴康年大酒店（,）,郑州未来康年大酒店（,）,遂宁明星康年大酒店（,）,河南长城饭店（,）,邢台玉泉康年大酒店（,）,哈尔滨融府康年大酒店（,）,.,大量资料 天天更新,4,康年酒店,长沙新时空康年大酒店,（准,）,长沙君逸康年大酒店（,）,长沙时代帝景康年大酒店（,）,韶山华龙康年国际大酒店（,）,耒阳新都康年大酒店（,）,重庆万友康年大酒店（,）,沈阳中山康年大酒店（,）,海口凯隆康年国际酒店（,）,哈尔滨双鹤康年大酒店（,）,天津安哥史康年酒店（在建）,.,大量资料 天天更新,4,康年酒店,.,大量资料 天天更新,4,康年酒店,.,大量资料 天天更新,4,康年酒店,.,大量资料 天天更新,2,康年酒店,.,大量资料 天天更新,报告思路与结构,何谓产权式酒店？,为什么投资产权酒店？,怎样选择产权酒店？,新时空康年大酒店,投资回报分析,投资回报分析,.,大量资料 天天更新,投资回报,.,大量资料 天天更新,X,房总价：,300,，,000,元,首付：,300,，,000,元,年净回报率：,9%,年收益：,2,，,7000,元,十年总收益：,2,，,7000*10+300,，,000=570,，,000,元,年平均回报率：,570,，,000/10/300,，,000=19%,1,投资案例,付款方式：,一次性付款,.,大量资料 天天更新,1,投资案例,付款方式：,银行按揭,X,房总价：,300,，,000,元,首付：,120,，,000,元（六成十年按揭）,贷款：,180,，,000,元,月供：,111.624,（月供系数）*,18=2009.23,元,年净回报率：,8.5%,月收益：,300,，,000,元*,8.5%/12=2125,元,月净获利：,2125-2009.23=115.77,元,十年总收益：,115.77*12*10+300,，,000,元,=313,，,892.4,元,年平均回报率：,313,，,892.4,元,/10/120,，,000,=26.2%,.,大量资料 天天更新,2,对比研究,一次性与银行按揭良种方式对比,一次性付款,PK,银行按揭,.,大量资料 天天更新,THANKS!,长沙和泰地产顾问有限公司,2006.2,.,大量资料 天天更新,新时空康年,PK,华雅华天,.,大量资料 天天更新,新时空康年大酒店,华雅华天国际大酒店,华雅华天,新时空康年,地段,长沙二环线外,长沙市商业、娱乐中心,价格,7800,元,/,5980,元,/,投资回报,8,.,18%,8,.,5%,8,.,5%,9%,入住情况,22%,85%,投资门槛,16,万,12,万,与管理方关系,租赁,托管,客房数量,180,间,528,间,销售体量,100,间,400,多,银行按揭,五成十年,111,.,732,六成十年,108,.,566,