浅析项目开发建设各阶段面积演变课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,“,面里淘金,”,浅析项目开发建设各阶段面积演变,“面里淘金”,1,面 积,规划面积,出让面积,预售面积,产权面积,利润,多变,多部门,多口径,需要通过测绘测算确定,面 积规划面积出让面积预售面积产权面积利润多变需要通过测绘,2,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,3,第一部分,面积与测绘,（规划设计面积计算规则,VS.,房产测量规范）,第一部分,4,设计测量,规范,房产测量规范 （,GB/T17968-2000,） 房屋面积测算技术规程 （,DB11/T661-2009,）,建筑工程建筑面积计算规程（,GB/T50353-2013,）,房产测量,规范,设计测量房产测量规范,5,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,6,建筑物结构层高在大于等于,2.2m,以上时计算建筑面积，小于,2.2m,时计算,一半,建筑面积。,设计测量规范,建筑物结构层高在大于等于,2.2m,以上时可以计算建筑面积，小于,2.2m,时,不,计算建筑面积。,结构高度为主导的差异,房产测量,规范,建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时计算建筑面积，小于2.,7,结构高度为主导的差异部位,结构高度为主导的差异部位,8,层高示意图,层高示意图,9,结构高度为主导的差异部位,层高不足,2.20,米时有一半面积差异,结构高度为主导的差异部位层高不足2.20米时有一半面积差异,10,采 光 井,平面图,实景立面图,采 光 井 平面图实景立面图,11,常见建筑部位为主导的差异,有顶盖时有一半面积差异,常见建筑部位为主导的差异有顶盖时有一半面积差异,12,外墙外侧坡道,外墙外侧坡道,13,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,14,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,15,雨 篷,雨 篷,16,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,17,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,18,凸 窗,测绘：当,H,大于等于,0.20,米时，不计建筑面积,设计：当,H,小于,0.45,，且,h,大于,2.10,米时，计算一半面积,凸 窗测绘：当H大于等于0.20米时，不计建筑面积,19,常见建筑部位为主导的差异,界定标准不同,常见建筑部位为主导的差异界定标准不同,20,阳台,阳台,21,常见建筑部位为主导的差异,面积相差将近一倍,常见建筑部位为主导的差异面积相差将近一倍,22,常见建筑部位为主导的差异,常见建筑部位为主导的差异,23,综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的差异有,26,项之多，目前比较有效的措施是：,在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应会同设计、测绘单位对建筑面积进行,匡算,，核对,差异,，再进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中遇到的问题，为项目开发,避险增值,。,避免差异产生的方法,综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘,24,项目优化增值及特别提示,闷顶,项目优化增值及特别提示闷顶,25,花架,花架,26,层高不足,2.20,米,回填土,阳台、平台（露台）、设备平台、空间（层高和上空）,项目优化增值及特别提示,层,27,规划批复指标,特别提示,规,28,楼门牌证明信,特别提示,楼,29,第二部分,面积与出让,第二部分,30,开发进度与出让合同签订的关系,开发进度与出让合同签订的关系,31,规划,初步设计,阶段,审批依据：,规划意见书（或规划条件）,与国土局签订,国有土地使用权出让合同,目的：取得出让性质,国有土地使用证,规划初步设计阶段审批依据：规划意见书（或规划条件）目的：取得,32,规划,深化,设计阶段,审批依据：,规划意见复函,与国土局签订,国有土地使用权出让合同,补充协议,目的：增加出让用途、建筑规模,避免：,规证面积审批受限,规划深化设计阶段审批依据：规划意见复函目的：增加出让用途、建,33,规划许可,阶段,审批依据：,规划许可证,与国土局签订,国有土地使用权出让合同,补充协议,目的：修订出让用途、建筑规模及土地证信息,避免：,预售许可面积受限,预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。,规划许可阶段审批依据：规划许可证目的：修订出让用途、建筑规模,34,竣工验收,阶段,审批依据：,房屋面积实测数据,（实测备案表、竣工测绘成果说明）,与国土局签订,国有土地使用权出让合同,补充协议,目的：修订出让建筑规模、缴清地价款,避免：,房屋初始登记面积受限,房屋产权登记受限；,土地变更登记受限；,竣工验收阶段审批依据：房屋面积实测数据目的：修订出让建筑规模,35,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,36,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,37,出让合同需要,重新评审,地价的情况,出让合同需要重新评审地价的情况,38,一、招拍挂项目,招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可，特殊情况需要重新审定地价,二、协议出让合同,该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以下情况需要重新审定地价,一、招拍挂项目,39,1,、现状项目调整,规划条件,2,、,容积率,小于（大于）,1.0,，调整为大于（小于）,1.0,的情况,3,、,规划,或,竣工,面积较原出让合同约定,地上,建筑,规模,调增超过,3%,备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少,不退钱,建筑规模,建筑规模,40,1,、新增,地上用途,的项目,2,、新增,地下用途,且,地价,水平通知单已超,过,有效,期,的项目,规划用途,例如：,地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地下物业管理用房等用途，需重新评估地价,(,招牌挂项目,用途,已有约定地价的除外）,规划用途例如：,41,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,42,出让合同补充协议签订,注 意 事 项,出让合同补充协议签订注 意 事 项,43,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,44,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,45,浅析项目开发建设各阶段面积演变课件,46,第三部分,面积与权属（销售）,第三部分,47,规划面积,预售面积,产权面积,经过分摊计算的面积,出让面积,物理面积,规划面积预售面积产权面积经过分摊计算的面积出让面积物理面积,48,预售许可面积与规划面积,预售许可面积,规划总面积人防面积自行车库面积不分摊部位面积其他不售部位面积（本楼分得本楼分出）,不能,“,超规划,”,规划总建筑面积,本楼分得,-,本楼分出,人防面积,+,自行车库,面积,+,不分摊部位面积,预售许可面积需控制在该范围内,预,49,预售许可面积与出让面积,不能,“,超出让,”,（某一类用途）准许预售面积,项目该类用途的出让建筑面积,否则，就需要扣除一部分,房屋,不能办理预售许可，直到满足条件,用途,B,出让面积,用途,A,出让面积,用途,B,预售面积,用途,A,预售面积,预售许可面积与出让面积不能“超出让” （某一类用途）准许预售,50,房屋初始登记面积与出让面积,办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积,项目该类用途的已出让建筑面积,不能,“,超出让,”,否则，就需要扣除一部分,楼栋,不能办理初始登记，直到满足条件,出让面积,补足出让面积,房屋初始登记面积与出让面,51,测绘面积：,预测：预售许可面积,实测：初始登记面积,销售货量,回款,业绩,测绘面积：销售货量回款业绩,52,面积分摊计算的基本原则,专有部分,共有部分,可分摊部位,不可分摊部位,可分摊部位,专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积,设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、水箱间、垃圾收集间、消防贮水池、消防水泵房、消防水池、引风机房、电缆分界室、消防值班室、地下制冷机房、消防控制中心等,可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位,：,1、,人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、,楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等,2、,公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备,面积分摊计算的基本原则专有部分共有部分可分摊部位不可分摊部位,53,房屋初始登记面积数据来源,具备初始登记条件,大证图表,房屋初始登记面积数据来源具备初始登记条件大证图表,54,办理房屋初始登记阶段,办理房屋初始登记阶段,55,办理房屋初始登记阶段,办理房屋初始登记阶段,56,专有部分,，,指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。,居住用房类,商业办公类,仓储库房类,工业用房类,居住公共服务配套设施,主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋,定向转移的专有部位,专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房,57,不可分摊部位,，,指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。,物业管理类,市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视）,其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等,不但不能被分摊，还要参与分摊,不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房,58,不动产,登记簿,，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。,物权法,规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。,不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿,59,发证面积,，,即产权证书中所记载的建筑面积数据。,是所有权人真正拥有产权的面积。,XXXXX,发证面积，即产权证书中所记载的建筑面积数据。XXXXX,60,专业房地产综合服务机构,我们将竭尽全力，提供值得信赖的房地产综合服务,real estate integrated service,We,provide reliable,throughout,China.,专业房地产综合服务机构real estate integra,61,番外篇,不动产登记政策,最新消息,番外篇,62,不动产登记暂行条例,，自,2015,年,3,月,1,日起施行。,条例,共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。,条例,要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，资源确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享,中华人民共和国第,656,号国务院令,不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。中华人民,63,原房屋权属登记事务中心,原土地权属登记事务中心,市建委,机构变化,-,市级,原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心市建委机构变化,64,机构变化,-,区县,原房屋权属登记事务中心,原土地权属登记事务中心,区县建委,机构变化原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心区县建委,65,分工,分工,66,分工,信息资源共享,国土局,网签后，交易双方信息和合同内容,房屋预查封后，预查封信息,房屋产权登簿后，登记信息,房屋查封后，查封信息,建委,分工信息资源共享国土局网签后，交易双方信息和合同内容房屋预,67,运行机制,运行机制,68,近期安排,1、2015,年,10,月,1,日起，正式换发,不动产登记证书,2、,系统仍沿用房屋登记和地籍管理系统，各自审核完成后转入新的不动产登记发证系统，颁发证书。,近期安排1、2015年10月1日起，正式换发不动产登记证书,69,激励学生学习的名言格言,220,、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。,221,、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努,香港著名推销商）,222,、绊脚石乃是进身之阶。,223,、销售世界上第一号的产品,不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。,224,、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。,225,、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。,226,、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。,227,、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。,228,、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。,229,、以诚感人者，人亦诚而应。,230,、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。,231,、出门走好路，出口说好话，出手做好事。,232,、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。,233,、怠惰是贫穷的制造厂。,234,、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法）,235,、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。,236,、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。,237,、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。,238,、回避现实的人，未来将更不理想。,239,、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。,240,、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬,241,、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。,242,、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。,243,、人之所以能，是相信能。,244,、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。,245,、一个有信念者所开发出的力量，大于,99,个只有兴趣者。,246,、环境不会改变，解决之道在于改变自己。,247,、两粒种子，一片森林。,248,、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。,249,、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。,250,、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。,激励学生学习的名言格言,70,