项目产品建议(终)课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,36,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,苏州吴中区项目产品建议,新项目发展中心,市场研究部,2,015-8-26,苏州吴中区项目产品建议新项目发展中心,1,、建筑风格及档次定位,建议本案采取法式的建筑风格。本案定位为纯高端别墅项目，淡化洋房概念，打造主城区的纯别墅社区。叠加别墅的总价控制在,500,万左右，平层别墅（大平层洋房）的总价控制在,350,左右。这个总价介于真正的别墅和常规高层的总价之间。,1、建筑风格及档次定位建议本案采取法式的建筑风格。本案定位为,2,、物业类型建议,1,）根据地块的指标，容积率,1.4,，限高,23,米，本项目仅能打造叠加（三叠）平墅洋房。,2,）本案以叠加别墅为主，平墅洋房为辅,物业类型,叠加,平墅,总体量,占比,70%,30%,100%,体量,25804,平,11059,平,36863,平,物业类型,叠加,平墅,总体量,占比,6,0%,4,0%,100%,体量,22118,平,14745,平,36863,平,方案一：,方案二：,2、物业类型建议1）根据地块的指标，容积率1.4，限高23米,3,、户型建议,叠加面积段,160-220,平，平墅面积段,140-180,平（或洋房面积,120-160,平）,面积：,160-220,平,上、中、下三叠加,苏州旭辉铂悦府大平层,140,平,南京世茂君望墅中叠,178,平,叠加,平墅,方向一：平墅，大平层，面积,140-180,平,方向二：常规洋房，面积,120-160,平,3、户型建议叠加面积段160-220平，平墅面积段140-1,4,、产品创新,最大化提高产品附加值，通过地下室、露台、花园等空间利用，打造创新空间，实现产品高附加值。,叠加：,分上、中、下三叠加,地下两层，地下一层为地下室，地下二层为车库。,下叠赠送地下室，前花园，下沉式庭院等空间,中叠赠送后花园等空间,上叠赠送阁楼、露台等空间,最大化庭院赠送,层层露台赠送,平墅,方向：,一层送花园、地下室,层层电梯入户，送入户花园，,每个房间都要有露台或阳台。,洋房方向：,洋房层层退台，每层有露台赠送,洋房一层赠送花园、半地下室设计,另，通过飘窗、入户花园、空调机位、隐藏式衣柜、半地下室等多种方式，提高产品附加值。,4、产品创新最大化提高产品附加值，通过地下室、露台、花园等空,4,、产品创新（,1,）,层高建议,标准层高设定为,3.3,米，打造高端舒适性项目,4、产品创新（1）层高建议,4,、产品创新（,2,）,局部客厅挑高,平墅客厅略微下层，局部达到,3.6,米左右，提高居住舒适度,厅,房,（平层错层东西向）,房,厅,房,厅,3.6m,3m,4、产品创新（2）局部客厅挑高厅房（平层错层东西向）房厅房,4,、产品创新（,3,）,1,）露台阳台赠送：,通过飘窗、阳台、露台等赠送空间，使得每个房间都有不同的赠送，凸显居住舒适性。,2,）前后庭院赠送,：,前后庭院、东西边户的侧院赠送,3,）地下室赠送,：,通过下层式庭院、夹层、一二层均享地下室空间等方式，提升附加值,空间赠送,4、产品创新（3）1）露台阳台赠送：通过飘窗、阳台、露台等赠,4,、产品创新（,4,）,层层退台：,平墅（洋房）层层退台设计，户户有花园。,1F,地下室,5F,4F,3F,2F,“退台式建筑设计样式”，又称为“台阶式”，其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。,4、产品创新（4）层层退台：1F地下室5F4F3F2F“退台,4,、产品创新（,5,）,错层建议（一）：,由多层错层住宅上下叠加在一起组合而成，与区域内的联排、双拼、独栋产品实现差异化竞争。,101,102,103,104,105,106,107,108,109,110,501,502,503,504,505,506,301,302,303,304,305,306,401,402,403,404,405,406,5-6,层错层,4-5,层错层,3-4,层错层,1-2,层叠加,叠加产品楼层分布结构,电梯,错层产品,错层产品,错层产品,叠加产品,产品创新：错层,+,叠加的创新,采用,1-2,层叠加，,3-4,，,4-5,层,5-6,层错层的方式构成叠加别墅；,梯户比：,1T2H,；,2F,2F,1F,1F,3F,3F,4F,4F,5F,5F,6F,6F,苏州世茂御珑墅,4、产品创新（5）错层建议（一）：1011021031041,错层建议（二）：,错层及挑空构成立体空间。五层垂直,4,户，,3,户为复式，上下交错，户户皆有挑空。,成都弗莱明戈,4,、产品创新（,5,）,错层建议（二）：成都弗莱明戈4、产品创新（5）,错层建议（三）：,错层与复式结合，构造创新空间。,万科渝园,E1,型,(,叠下,A),5,室,3,厅,3,卫,1,厨,144,万科渝园,E2,型,(,叠中,),5,室,3,厅,4,卫,1,厨,163,万科渝园,E3,型,(,叠上,B),4,室,2,厅,3,卫,1,厨,187,万科渝园,E4,型,(,叠下,B),5,室,3,厅,4,卫,1,厨,160,万科渝园,E3,型,(,叠上,A),4,室,2,厅,3,卫,1,厨,187,3F,2F,1F,-1F,万科渝园,4,、产品创新（,5,）,错层建议（三）：万科渝园E1型万科渝园E2型(叠中)万科渝园,5,、景观建议,打造高标准景观园林，标准设定在,600,元平，参考龙湖、绿城景观注重色彩搭配、景观层次感以及四季景观的搭配。,景观标准：,600,元平,参考龙湖、绿城景观打造：,1,）注重色彩搭配,2,）考虑景观层次感,3,）四季景观搭配,龙湖五重景观,第一层：高,78,米、胸径,20,公分的大乔木勾勒天际；,第二层：,45,高的小乔木、大灌木增添层次；第三层：,23,米高的灌木；,第四层：花卉、小灌木是层次最为丰富的部分；,第五层：草坪、地被供人近赏。,南京绿城玫瑰园,龙湖五重景观,5、景观建议打造高标准景观园林，标准设定在600元平，参考,6,、智能化精装修,地块要求绿色三星标准精装修，本案精装标准和智能化系统采取我司最高标准配置。,其中洋房套内精装修标准按,2000,元平，别墅套内精装修标准按,2500,元平，智能化系统采取我司最高标准。,朗诗绿色建筑技术：,建筑采暖、制冷辐射系统,置换新风、空气净化系统,外围护节能系统,光环境优化,建筑噪音控制技术,建筑物理模拟,可再生能源利用,方兴科技系统技术：,生态空调,置换式新风系统,安防系统,外窗系统,净水处理系统,同层排水系统,厨房垃圾系统,当代科技系统技术：,外围护结构保温系统,高性能门窗系统,隔音降噪系统,外遮阳系统,地源热泵系统、天棚辐射系统,全置换新风系统、同层排水系统,智能化系统、优化水处理系统,基于本案定位，建议打造科技住宅，提升溢价空间。朗诗、方兴、当代等开发商通过科技精装实现自身项目溢价。,6、智能化精装修地块要求绿色三星标准精装修，本案精装标准和,7,、售价预估,按照以上的定位，我认为实现洋房,25000,的均价，叠加,27000-28000,元的均价，应该是可以的。,7、售价预估按照以上的定位，我认为实现洋房25000的均价，,附狮山御园,融创绿城,2014,年,11,月获取苏地,58,地块，即狮山路地块，楼面价,11146,元平，预计九月开盘。,项目,狮山御园,位置,苏州乐园北，金山路与长江路交汇,物业类型,别墅、叠拼,总占地,10,万方,容积率,1.1,总建面,1,1,万方,建筑风格,法式,户型特点,原创叠加户型（下叠挑高客厅、赠送,5.3,米挑高地下室和南北双庭院；叠平,7.5,米宽厅、赠送南北三露台；上叠赠送阁楼）,主力面积,140-220,平大平层,3,20-380,平别墅,开盘时间,预计,9,月开盘,143,平四房,170,平四房,别,墅,316,平,四,房,附狮山御园融创绿城2014年11月获取苏地58地块，即狮,附品牌开发商别墅项目,品牌开发商主要别墅项目,开发商,项目,区位,当前在售产品,单价,绿城,绿城桃花园,园区,580,平毛坯独栋别墅,1800,万,7,20-1280,平沿河独栋,4,千万,1,亿元,约,50000,元平,万科,万科璞悦湾,新区,130-163,平叠加,叠加,15000,元平,保利,保利独墅西岸,吴中,360-390,平双拼,800,万,5,60,平独栋,1300,万,双拼约,22000,元平,独栋约,23000,元平,绿地,海域乾唐墅,相城,268,平联排,600,万,4,66,平独栋,1200,万,联排约,22000,元平,独栋约,25000,元平,仁恒,仁恒海河院,园区,217-230,平大平层,600,万,独栋,1200,万起,大平层约,26000,元平,仁恒观棠,园区,370-440,平联排,800,万,8,00,平独栋,3000,万,联排,21000,元平,独栋,37500,元平,旭辉,旭辉美澜城城墅,吴中,230-270,平联排,成交价,350-450,万,联排均价约,16000,元平,另有中海（独墅湖）、世茂（铜雀台）、招商（长堤）、中信（森林湾）、金科（王府）等品牌开发商有别墅项目。,附品牌开发商别墅项目品牌开发商主要别墅项目开发商项目区位当,附小面积洋房研究,苏州市场上小面积洋房产品不多，仅有园区青剑湖板块等朗诗未来街区有,65-85,平的小面积洋房产品。本案因客群定位，建议谨慎考虑小面积洋房（因单价高，总价高，客户或可花同样总价去买更舒适的产品，而刚需客户价格承受力不足）。,项目,区位,主力产品,金域平江,姑苏,118,、,135,平,正荣国岭,吴中,140,平,中南锦苑,园区,9,8-140,平,天地源七里香都,园区,117-155,平,星公元名阺,园区,143-176,平,新石湖公馆,吴中,140-270,平,金域华府,相城,115-168,平,苏州巴黎春天,相城,140-160,平,朗诗太湖绿郡,吴江,125-198,平,朗诗未来街区,园区,65,、,75,、,85,、,110,、,130,平（售罄）,南京德盈,young,60,平两房,南京德盈,young,7,7,平三房,南京朗诗保利麓院,88,平两房,苏州市场小面积洋房较少，仅有朗诗未来街区有小面积洋房，已售罄，距离主城远，去化快。,而南京市场，也出现几个小面积洋房项目如德盈,young,、朗诗麓院等项目，跑量都不错。,苏州主要洋房项目,附小面积洋房研究苏州市场上小面积洋房产品不多，仅有园区青剑,叠拼户型创新案例研究,-,万科渝园,叠拼户型创新案例研究,-,中海蓝湾（,210-250,）,洋房户型创新案例研究,-,苏州荷阑廷,叠拼户型创新案例研究,-,苏州世茂御珑墅,附创新户型案例,叠拼户型创新案例研究-万科渝园叠拼户型创新案例研究-,万科渝园,E1,型,(,叠下,A),5,室,3,厅,3,卫,1,厨,144,万科渝园,E2,型,(,叠中,),5,室,3,厅,4,卫,1,厨,163,万科渝园,E3,型,(,叠上,B),4,室,2,厅,3,卫,1,厨,187,万科渝园,E4,型,(,叠下,B),5,室,3,厅,4,卫,1,厨,160,万科渝园,E3,型,(,叠上,A),4,室,2,厅,3,卫,1,厨,187,3F,2F,1F,-1F,附创新户型案例万科渝园,万科渝园E1型万科渝园E2型(叠中)万科渝园E3型(叠上B),万科渝园,E1,型,(,叠下,A)5,室,3,厅,3,卫,1,厨,144.00,下沉式后院,下沉式中庭花园,下沉式中庭花园,首层后院花园,首层前庭花园,不计入产权面积,后院花园,后期可改房间,不计入产权面积,客厅挑空,后期可改房间,地下室,不计入产权面积,附创新户型案例万科渝园,万科渝园E1型(叠下A)5室3厅3卫1厨144.00下沉式,下沉式后院,下沉式中庭花园,地下室,不计入产权面积,首层前庭花园,首层中庭花园,不计入产权面积,后院花园,后期可改房间,万科渝园,E2,型,(,叠中,)5,室,3,厅,4,卫,1,厨,163.00,附创新户型案例万科渝园,下沉式后院下沉式中庭花园地下室首层前庭花园首层中庭花园不计入,万科渝园,E3,型,(,叠上,B)4,室,2,厅,3,卫,1,厨,187.00,负一层储物空间,不计入产权面积,入户花园,客厅挑空不计入产权面积,空中花园,不计入产权面积,空中花园,不计入产权面积,一层入口,附创新户型案例万科渝园,万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00负一层,万科渝园,E4,型,(,叠下,B)5,室,3,厅,4,卫,1,厨,160.00,下沉式中庭花园,下沉式中庭花园,后院花园,后院中庭花园,后院中庭花园,客厅挑空不计入产权面积,不计入产权面积,后院花园,后期可改房间,附创新户型案例万科渝园,万科渝园E4型(叠下B)5室3厅4卫1厨160.00下沉式,该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。,赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。,多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。,保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。,户型紧凑，功能完备。,借鉴意义,：,附创新户型案例万科渝园,该户型为介于叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。借鉴意义：附,错层设计，上下住户同享前后景观资源,客厅层高,4.5,米,顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层,50,平方米大露台,首层配设,110,平米花园，三层配设,32,平米空中花园,交通组织：入户方位错开，提升私密性。,附创新户型案例中海蓝湾,错层设计，上下住户同享前后景观资源附创新户型案例中海蓝湾,借鉴意义,：,错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性,客厅层高,入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰,室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积,错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高,错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便,附创新户型案例中海蓝湾,借鉴意义：错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更,荷澜廷,:,楼面价,9245,元,/,平,区域配套成熟,有山景资源，属于新区狮山核心板块，板块属于苏州第一价值梯队,项目,一期：小高层，洋房，叠加,二期：独栋，联排,位置,高新区狮山街道邓尉路北、长江路西,开发商,苏州新高绿建建设发展有限公司,技术指标,占地：,157327,平米；建面：,173059,平；容积率：,1.1,，规划,1307,户,产品形式,一期：洋房，小高层，叠加；二期：独栋，联排,户型面积,洋房：,112-141,平，小高层：,105,、,125,平，叠加：,140-230,销售状况,首次开盘推出洋房和小高层，共计,550,套，开盘当月去化,471,套,配套,商业：绿宝广场、金鹰购物中心、狮山广场、龙湖时代天街、信汇达城市综合体、香格里拉酒店、新城花园酒店、阳光百货、淮海街、美罗百货、泉屋百货、乐购学校,:,新区实验中学、新区实验小学、新区实验幼儿园交通：地铁,3,号线何山路站、,1,号线苏州乐园站、有轨电车,1,号线,价格区间,洋房：,20000,元,/,平，小高层：,17000-19000,元,/,平,附创新户型案例苏州荷澜廷,荷澜廷:楼面价9245元/平,区域配套成熟,有山景资源，属于,荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品,山院洋房,1F,标准层,141,平，,3+2+2,山院洋房,2F,标准层,134,平，,3+2+2,山院洋房,3F,标准层,130,平，,3+2+2,附创新户型案例苏州荷澜廷,荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品山院洋房,荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品,山院洋房,4F,标准层,118,平，,3+2+2,山院洋房,5F,标准层,120,平，,3+2+2,山院洋房,6F,标准层,112,平，,3+2+2,山院洋房,7F,标准层，带阁楼,133,平，,4+2+2,附创新户型案例苏州荷澜廷,荷澜庭，洋房户型，创新退台花园洋房，区域稀缺产品山院洋房,叠加别墅,项目基本情况,板块,吴中木渎板块,占地面积,81236,建筑面积,97483,容积率,1.2,物业类型,叠加,+,联排,+,独栋,联排联数,6,、,8,、,10,层数,叠加,6,层，联排,3-4,层（含地下）,别墅风格,现代海派,叠加主力,135-145,联排主力,208-211,产品情况：,6,层叠加别墅,670,套,:,108,平（,152,套）、,124,平（,152,套）、,131,平（,152,套），,135-152,平（,136,平、,140,平、,152,平，共计,214,套）,；,3-4,层联排别墅，主要为,6,联排、,8,联排，,208-211,平,18,套，,154-158,平,18,套,；,4,层独栋：,208-211,平,18,套,价格情况：,叠加别墅：,150-250,万,，其中,1,、,2,层,139,平边套,230,万左右；,单价 ：,1.2-1.7,万元,/,平，目前整体成交均价在,1.45,万元,/,平,联排售价：,350-400,万；单价：,1.6-1.8,万元,/,平；,独栋售价,：,214,平,500-600,万,/,套，单价：,2.3-2.8,万,/,平,销售情况：,2013-12-7,首次开盘，,5,次开盘，,3,次加推。,2014,年别墅总共销售,401,套，成交面积,51971,平方米，苏州市全年别墅成交套数及成交面积双料冠军，,目前项目整体去化率在,82%,。,联排,独栋,叠加,世茂御珑墅位于吴中区新城西板块，靠近天平山风景区，户型丰富，创新产品塑造稀缺性,+,控面积控总价实现良好的去化,附创新户型案例苏州世茂御珑墅,叠加别墅项目基本情况板块吴中木渎板块占地面积81236建筑,世茂御珑墅：创新产品塑造稀缺性，由多层错层住宅上下叠加在一起组合而成，与区域内的联排、双拼、独栋产品实现差异化竞争,101,102,103,104,105,106,107,108,109,110,501,502,503,504,505,506,301,302,303,304,305,306,401,402,403,404,405,406,5-6,层错层,4-5,层错层,3-4,层错层,1-2,层叠加,叠加产品楼层分布结构,电梯,错层产品,错层产品,错层产品,叠加产品,周边低密度产品：基本以联排、双拼、独栋为主，无叠加产品,产品创新：错层,+,叠加的创新,采用,1-2,层叠加，,3-4,，,4-5,层,5-6,层错层的方式构成叠加别墅；,梯户比：,1T2H,；,项目容积率为,1.2,，采用多层错层的手法打造叠加别墅，既能拔高项目容积率，又能出品质感和形象,2F,2F,1F,1F,3F,3F,4F,4F,5F,5F,6F,6F,附创新户型案例世茂御珑墅,世茂御珑墅：创新产品塑造稀缺性，由多层错层住宅上下叠加在一起,户型：设计中规中矩，且多存在不当之处，但在整体面积控制下，实现低总价经济型别墅，吸引大波品质刚需及中端改善客户,108,平三室两厅两卫,124,平三室两厅三卫,北向露台,124,平三房两厅三卫：,面宽,11,米；,赠送南向阳台,+,北向露台全赠送,+,挑空面积约,30,平,；,二楼主卧及客卧通透性不强；,一楼动区设置方正通透，舒适性高，但存在一定空间浪费；,客厅挑高,5.8,米,过道空间浪费,108,平三房两厅两卫：,面宽,11,米；,赠送南北双阳台；二楼书房可扩充为卧室；,主卧与书房均在二楼，体现出较好的私密性；,次卧设置在一楼，适合改造成老人房，方便老人进出,二楼布局紧凑，且主卧通透性不强；,客厅没有设置阳台，不利于晾晒衣物；,阳台,阳台,阳台,阳台,140,平三房两厅三卫：,面宽,11,米；,赠送客厅挑高面积，赠送面积约,16-17,平；,一楼客厅、餐厅南北通透，但厨房位置离入户处过远；,客厅、餐厅比例失调，餐厅浪费面积过多,二楼设置朝北主卧，不利于采光；,客厅挑高,5.8,米,主卧,阳台,140,平三室两厅三卫,附创新户型案例世茂御珑墅,户型：设计中规中矩，且多存在不当之处，但在整体面积控制下，实,露台阳台赠送：,通过飘窗、阳台、露台等赠送空间，使得每个房间都有不同的赠送，凸显居住舒适性。,南京高科荣境,南北阳台赠送,南京金地湖城艺境,露台、飘窗赠送,附户型赠送,露台阳台赠送：通过飘窗、阳台、露台等赠送空间，使得每个房间都,前后庭院赠送,：,前后庭院、东西边户的侧院赠送,常州新城香溢澜桥,叠下享前后庭院,南京五矿九玺台,一、二、三层均有庭院赠送,附户型赠送,前后庭院赠送：前后庭院、东西边户的侧院赠送常州新城香溢澜桥南,地下室赠送,：,通过下层式庭院、夹层、一二层均享地下室空间等方式，提升附加值,南京五矿九玺台,下层式庭院,南京五矿九玺台,一层、二层各有一半地下室,负一层,一层,二层,一层,二层,地下室,苏州狮山御园,通过夹层赠送，提升价值,附户型赠送,地下室赠送：通过下层式庭院、夹层、一二层均享地下室空间等方式,