基准地价法和路线价法课件

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,LOGO,第五章 房地产评估,第五章 房地产评估,1,学习目标,了解房地产评估的对象、类别及相关概念；认识房地产的特性、影响房地产价格的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练运用房地产评估的市场法、收益法、成本法；了解房地产评估的剩余法、基准地价法和路线价法；理解各种房地产评估方法的基本思路、操作方式及适用条件，根据不同的情况正确地选择适合的方法。,学习目标 了解房地产评估的对象、类别及相关,2,案例导引,创业大厦建成于,1994,年,12,月，是中海公司和中创公司投资,2.5,亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达,4.4,万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。,创业大厦先后由,6,个单位评估出,10,个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人,海口中海建设开发公司,(,下称中海公司,),总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第,11,次评估了。,本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。,案例导引 创业大厦建成于1994年12月，是中海,3,房地产有何特点？影响房地产价值的因素有哪些？,案例思考,如何科学合理地估算房地产的价值？,房地产有何特点？影响房地产价值的因素有哪些？案例思考如何科学,4,主要内容,第一节 房地产评估概述,1,第二节 收益法的应用,2,第三节 市场法的应用,3,第四节 成本法的应用,4,第五节 其他方法的应用,3,主要内容第一节 房地产评估概述 1第二节 收益法的应用 2第,5,第一节 房地产评估概述,房地产评估的对象,房地产价格的影响因素,房地产评估的特点和原则,房地产评估程序及评估资料收集,第一节 房地产评估概述房地产评估的对象房地产价格的影响因素,6,一、,房地产评估的对象,在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。,房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元性，即土地和地上建筑物。,一、房地产评估的对象 在资产评估中，因具体评估项目,7,（一）土地及其价格构成和种类,土地的自然,特性,土地的经济,特性,位置的固定性,质量的差异性,不可再生性,效用的永续性,可垄断性,用途多样性,效益的级差性,（一）土地及其价格构成和种类土地的自然土地的经济位置的固定性,8,1,、土地价格的构成,地价一般是国有土地使用权的价格,土地取得费,土地开发费,税费,投资利息,利润,土地所有权收益,1、土地价格的构成地价一般是国有土地使用权的价格 土地取得费,9,土地所有权价格,实质上是土地的购买价格，现实中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地关系时才产生。,2,、土地价格的主要类型,土地使用权价格,本质是租赁价格，即土地使用者支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。,（,1,）土地所有权价格和土地使用权价格,土地所有权价格实质上是土地的购买价格，现实中表现为征地,10,基准地价,按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,。,标定地价,以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、用途、容积率、市场蔡关系等条件确定的具体宗地在一定时期内的价格,。,出让底价,政府土地管理部门对国有土地在一定使用年限、用途、地产行情条件下确定的待出让宗地或成片开发土地的最底控制价格,。,一级市场价格,（,2,）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价,基准地价按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、,11,转让价格,指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格,。,租赁地价,指在不改变土地使用权属性质的情况下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权的土地价格,。,二级市场价格,转让价格指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转,12,土地总价,指一定范围内土地的价格总额,。,单位地价,指单位土地面积的价格，它是一定时期内土地价格的反映,。,（,3,）土地总价、单位地价和楼面地价,楼面地价,又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,。计算公式,:,楼面地价土地总价格建筑总面积,或：楼面地价土地单价容积率,土地总价指一定范围内土地的价格总额。单位地价指单位,13,1,、房屋建筑物价格的构成：,前期费用、建筑安装工程费、配套费用、,合理利润、资金成本等。,2,、房屋建筑物价格的种类：,（二）房屋建筑物及其价格构成和种类,房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总称，通常由基础、结构、设备和装饰四个部分构成。,1、房屋建筑物价格的构成：（二）房屋建筑物及其价格构成和,14,房地产价格是权益价格,房地产价格与用途相关,房地产价格具有个别性,房地产价格具有可比性,（三）房地产的价格构成及种类,1,、房地产价格的的特征,房地产价格是权益价格（三）房地产的价格构成及种类1、房地产,15,2,、房地产价格的种类,按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格,按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格,按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格,按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格,2、房地产价格的种类 按房地产实物形态划分，可分为土地价格、,16,二、房地产价格的影响因素,1,、一般因素,主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等,2,、区域因素,可细分为商服繁华、道路通达、交通便捷、城市设施状,况和环境因素等。,3,、个别因素,土地个别因素：面积因素、宽度因素、形状因素 等,建筑物的个别因素：面积、结构、材料、设计、质量等,二、房地产价格的影响因素 1、一般因素,17,三、房地产评估的特点和原则,房地产评估的特点,非完全市场性,非成本因素的重要性,房地不可分割性,房地产评估的原则,供求原则,替代原则,贡献原则,最佳效用原则,合法原则,三、房地产评估的特点和原则房地产评估的特点非完全市场性 房地,18,四、房地产评估程序及评估资料的收集,房地产评估程序,明确评估基本事项,签订评估合同,制定工作计划,实地勘察与收集资料,测算被估房地产的价值,确定评估结果和撰写评估报告,四、房地产评估程序及评估资料的收集 房地产评估程序 明确评估,19,房地产评估资料收集,(1),评估对象的基本情况；,(2),有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；,(3),与评估对象有关的房地产市场资料，如：市场供需状况、建造成本、租售价格等等；,(4),国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。获得上述资料的途径除了委托方提供外，主要通过现场的勘测和必要的调查访问。,房地产评估资料收集(1)评估对象的基本情况；,20,第二节 收益法在房地产评估中的应用,评估思路,具体评估方法,基本参数确定,收益法应用案例,第二节 收益法在房地产评估中的应用评估思路具体评估方法基本参,21,一、基本思路及适用范围,（一）评估思路,将房地产未来的正常净收益，按适当的折现率折算成现值，以此确定房地产价值。计算公式：,房地产的评估值,=,各期净收益,/,（,1+,折现率）,n,（二）适用范围,适用于收益性房地产的评估。比如：写字楼、商场、旅店、商务楼、住宅等。,一、基本思路及适用范围（一）评估思路（二）适用范围,22,二、收益法在房地产评估中的基本模式,1,、评估房地合一的房地产价值,房地产评估值,=,（房地产年总收,-,房地产年总费用）房地产综合资本化率,或：房地产年净收益房地产综合资本化率,式中：,房地产净收益房地产总收益一房地产总费用 房地产总费用管理费,+,维修费,+,保险费,+,税金,二、收益法在房地产评估中的基本模式1、评估房地合一的房地产价,23,2,、单独评估土地价值,（,1,）单纯土地的评估，用土地收益评估土地价值，一般适用于空地出租的情况。,土地评估值土地年净收益土地资本化率,式中：,土地年净收益土地年总收益一土地年总费用,土地年总费用年管理费,+,年维护费,+,年税金,2、单独评估土地价值,24,（,2,）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。,土地评估值（房地产年纯收益一建筑物年纯收益）土地还原率,式中：,建筑物年纯收益,=,建筑物现值,建筑物还原率,或：,=,建筑物现值,（建筑物还原率,+,建筑物年折旧率）,建筑物现值建筑物重置成本,成新率,（2）房地合一情况下，由房地产收益评估土地价值。,25,3,、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值,建筑物评估值（房地产年纯收益一土地年纯收益）建筑物资本化率,或：,（房地产年纯收益一土地年纯收益）（建筑物还原率,+,建筑物折旧率）,以上所列计算公式均假设收益等额、土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。,3、房地合一情况下，单独评估建筑物的价值 以上所,26,三、收益法基本参数的确定,（一）净收益的估算,净收益是指归属于房地产的，除去各种费用后的收益，必须是客观净收益。,净收益,=,客观收益,-,客观费用,三、收益法基本参数的确定（一）净收益的估算净收益=客观收益-,27,对于出租型房地产（收益法评估的典型对象）,年净收益,=,租赁收入,-,营运费用,租赁收入,=,有效毛租金收入,+,租金保证金、,押金的利息收入,营运费用,=,维修费,+,管理费,+,保险费,+,房产,税,+,租赁代理费,对于出租型房地产（收益法评估的典型对象）,28,（二）资本化率的确定,房地产投资的资本化率又称还原利率、折现率，它实际上是资本投资的收益率，是将房地产未来收益折算成现值的比率。,资本化率的种类有：房地产综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。,综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：,（二）资本化率的确定 房地产投资的资本化率又称还原利率、折现,29,上式中：,r,综合资本化率；,r,1,土地资本比率；,r,2,建筑物资本化率；,L,土地价值；,B,建筑物价值。,利用这个关系，可以通过较易获取的房地产综合资本化率和土地资本化率求取建筑物的资本化率。,上式中：r综合资本化率；,30,资本化率可以采用以下方法测算：,1,、收益与售价比法（市场法）,寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。,2,、累加法,资本化率,=,无风险报酬率,+,风险报酬率,3,、各种投资收益率排序插入法,评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。,资本化率可以采用以下方法测算：,31,（三）收益期的确定,收益期即房地产评估中的预计收益年限。一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房地产评估中的收益年限不能超过土地剩余年限。,（三）收益期的确定,32,某房地产开发公司于,2002,年,3,月以有偿出让方式取得一块土地,50,年的使用权，并于,2004,年,3,月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米,2 000,元，经济耐用年限为,55,年，残值率为,2,。目前，该类建筑重置价格为每平方米,2 500,元。该建筑物占地面积,500,平方米，建筑面积为,900,平方米，现用于出租，每月平均实收租金为,3,万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米,50,元，空置率为,10,，每年需支付的管理费为年租金的,3.5,，维修费为建筑重置价格的,1.5,，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米,20,元，保险费为建筑重置价格的,0.2,，土地资本化率,7,，建筑物资本化率,8,。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地,2008,年,3,月的土地使用权价值。,四、收益法应用案例,某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地5,33,1,、选定评估方法,该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。,2,、计算总收益,总收益应该为客观收益而不是实际收益。,年总收益,5012900(110,),486 000(,元,),3,、计算总费用,(1),年管理费,486 0003.5,17 010(,元,),(2),年维修费,2 5009001.5,33 750(,元,),1、选定评估方法,34,(3),年税金,20900,18 000(,元,),(4),年保险费,2 5009000.2,4 500(,元,),年总费用,(1)+(2),十,(3)+(4),17 010+33 750+18 ooo+4 500,4,、计算房地产净收益,年房地产净收益年总收益一年总费用,486 000,一,73 260,412 740(,元,),(3)年税金2090018 000(元),35,5,、计算房屋净收益,（,1,）计算年贬值额。一般情况下，年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但本例的土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为,502,48(,年,),，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由国家无偿收回。,年贬值额,=,5、计算房屋净收益,36,（,2,）计算房屋现值。,房屋现值,=,房屋重置价,年贬值额,已使用年数,=2500900-468754=2062500,（元）,6,、计算土地净收益,年土地净收益,=,年房地产净收益,-,年房屋净收益,=412740-165000=247740,（元）,7,、计算土地使用权价值,土地使用权在,2008,年,3,月的剩余使用年期为,50-6=44,（年）。,单价,=3358836.15/500=6717.67,（元）,8,、评估结果,本宗土地使用权在,2008,年,3,月的土地使用权价值为,3 358 836,15,元，单价为每平方米,6 717,67,元。,（2）计算房屋现值。,37,第三节 市场法在房地产评估中的应用,市场法的,评估思路,市场法的,基本评估,步骤,差异修正,的方法,市场法应,用案例,第三节 市场法在房地产评估中的应用市场法的市场法的差异修,38,一、市场法的评估思路,（一）评估思路,在同一市场上，选取用途、地域等相似的房地产交易案例为参照物，通过分析调整差异测算被估房地产价值。,被估房地产价值,=,参照物单价,个别因素修正系数,交易情况修正系数,交易日期修正系数,被估房地产面积,（二）适用范围,市场法是目前国内外房地产评估中广泛使用的评估方法。只要有类似的房地产交易实例（具有一定数量），就可以运用市场法。,一、市场法的评估思路（一）评估思路（二）适用范围,39,二、市场法的基本评估步骤,（一）充分收集交易资料,（二）确定可比交易案例,（三）因素修正,主要包括：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等。,（四）计算各参照物价格的修正值,（五）计算被估房地产的价值（最终价值）。,二、市场法的基本评估步骤（一）充分收集交易资料 （二）确,40,三、差异修正的方法,用市场法评估房地产，差异修正是其技术难点。以下是几种常用的差异修正方法：,1,、交易情况修正,2,交易日期修正,3,房地产状况修正,三、差异修正的方法用市场法评估房地产，差异修正是其技术难点。,41,4,容积率修正,容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。,容积率修正可采用下式计算：,5,土地使用年期修正,4容积率修正5土地使用年期修正,42,四、市场法应用案例,有一个待估宗地,G,需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于,2007,年进行交易的,6,宗地块，具体情况如下：,宗地,成交价,交易时间,交易情况,容积率,土地状况,A,680,4,月,+1,1,3,+1,B,610,4,月,0,1,1,-1,C,700,3,月,+5,1,4,-2,D,680,5,月,0,1,0,-1,E,750,6,月,1,1,6,+2,F,700,7,月,0,1,3,+1,G,7,月,0,1,1,0,四、市场法应用案例有一个待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地,43,上表中成交价的单位为：元平方米。该城市,2007,年该类地产的地价指数表,时间,1,月,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,指数,100,103,107,110,108,107,112,109,111,108,109,113,另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在,1,1.5,间时，容积率每增加,0.1,，宗地单位地价比容积率为,1,时的地价增加,5,；超过,1.5,，超出部分的容积率每增长,0.1,，单位地价比容积率为,1.0,时的地价增加,3,。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。,试根据以上条件，评估该宗土地,2007,年,7,月的价值。,上表中成交价的单位为：元平方米。该城市2007年该类地产的,44,解：,1,、建立容积率地价指数表,容积率,1.0,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,地价指数,100,105,110,115,120,125,128,2,、案例修正计算,解：容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数,45,3,评估结果,经分析判断，案例,D,的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。,因此，待估宗地,G,的评估结果为：,(620+627+623+638,十,633)5,628(,元平方米,),3评估结果,46,第四节 成本法在房地产评估中的应用,成本法的,评估思路,成本法在土,地价值评估,中的应用,成本法在房,屋建筑物评,估中的应用,第四节 成本法在房地产评估中的应用成本法的成本法在土成本法在,47,一、成本法的评估思路,土地评估值,=,待开发土地取得费,+,土地开发费,+,利息,+,税费,+,利润,+,土地增值收益,房屋建筑物评估值,=,房屋建筑物重置成本,房屋建筑物成新率,房地产评估值,=,土地评估值房屋建筑物评估值,成本法用于房地产评估，其基本思路通常是：分别评估单纯土地价值和房屋建筑物价值，以两者之和作为房地产评估价值。,一、成本法的评估思路土地评估值=待开发土地取得费+土地开发费,48,成本法适用范围：,成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，特别适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行评估的情况。对于既无收益、又很少进入市场交易的政府办公楼、学校、医院、图书馆、机场、博物馆、纪念馆、公园等，以及新开发土地、军队营房、特殊工业用房、学校用房等的评估比较适用，在确定抵押、拍卖的房地产“底价”和拆迁房地产补偿等特殊房地产估价中也较适用。,成本法适用范围：,49,二、成本法在土地价值评估中的应用,运用成本法评估土地价值，基本的思路是把土地的取得费和开发费两项对土地的投资作为基本成本，加上投资行为的利息、税费及其相应的利润，形成土地价格的基础部分，再加上土地所有权的经济实现部分,地租收益，从而求得土地的评估价值。,成本法下土地的成本由待开发土地取得费、土地开发费、利息、税费、利润、土地增值收益构成,.,二、成本法在土地价值评估中的应用运用成本法评估土地价值，基本,50,三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用,运用成本法评估房屋建筑物价值，其思路是通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，扣减由于各种损耗因素造成的贬值，求取建筑物的评估值的方法。一般适用于单独评估不改变用途评估而持续使用的房屋建筑物价值的情况，其公式为：,房屋建筑物评估值,=,房屋建筑物重置成本,房屋建筑物成新率,或,=,房屋建筑物重置成本房屋建筑物年贬值额,已使用年限,三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用运用成本法评估房屋建筑,51,（一）房屋建筑物重置成本的估算,房屋建筑物重置成本的计算公式为：,房屋建筑物重置成本,=,建筑安装工程费,+,前期及配套费用,+,资金成本,（二）房屋建筑物成新率的估算,房屋建筑物成新率或有形损耗率的估算，主要有使用年限法和技术测定法。,（一）房屋建筑物重置成本的估算（二）房屋建筑物成新率的估算,52,评估案例,某厂房的评估（资料见教材）,评估案例某厂房的评估（资料见教材）,53,第五节,其他评估方法在房地产评估中的应用,剩余法,基准地价,修正法,路线价法,第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用剩余法 基准地价路,54,剩余法又称假设开发法、倒算法，指在评估具有开发潜力的房地产价值时，通过估计被估对象开发完成后可以实现的预期收益，扣除预计的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应承担和税费等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。,假设开发法适用于具有投资开发及再开发潜力的房地产的评估，包括生地、毛地、熟地和在建工程等。,一、剩余法,剩余法又称假设开发法、倒算法，指在评估具有开发潜力的房地产价,55,（一）剩余法的计算公式,剩余法的基本公式是：,土地评估价格,=,房地产预期收入建筑总成本投资利息开发商合理利润正常税费其他费用,式中：房地产预期收入指待开发房地产预期的出售、出租或以其他方式经营的收入；其他费用，指房地产出售、出租或经营中发生的费用，如销售费用、管理费用等。,（一）剩余法的计算公式剩余法的基本公式是：,56,（二）剩余法的操作步骤,根据评估的基本思路，剩余法评估的程序为：,1,、设计土地最佳利用方式,2,、预测房地产开发完成后的楼价,3,、估算房屋建筑物建设成本,4,、确定开发商的合理利润,5,、运用公式求取待估地价。,（二）剩余法的操作步骤根据评估的基本思路，剩余法评估的程序为,57,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为,2 000,平方米，建筑容积率为,2.5,，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为,3 000,元平方米，专业费为建筑费的,l0,，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为,9 000,元平方米，销售费用为楼价的,2.5,，销售税费为楼价的,6.5,，当地银行年贷款利率为,6,，开发商要求的投资利润率为,10,。要求评估该宗土地的地价。,（三）剩余法的应用案例,有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，,58,1,确定评估方法,现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估。评估计算过程如下：,2,计算楼价,楼价,2 0002.59 000,45 000 000(,元,),3,计算建筑费和专业费,建筑费,3 0002 0002.5,15 000 000(,元,),专业费建筑费,10,15 000 00010,1 500 000(,元,),1确定评估方法,59,4,计算销售费用和税费,销售费用,45 000 0002.5%=1125000,（元）,销售税费,45 000 0006.5%=2925000,（元）,5,计算利润,利润,(,地价建筑费专业费,)10,(,地价,16 500 000)10,6,计算利息,利息地价,（,1+6%,）,2-1,+,（,15000000+1500000,）,（,1+6%,）,1-1,0.123 6,地价,+990 000,4计算销售费用和税费,60,7,求取地价,地价,45 000 000,16 500 000,1 125 000,2 925 000,0.1,地价,1 650 000,0.123 6,地价,990 000,地价,21 810 000/1.223 6,17 824 452(,元,),8,评估结论,单位地价,=17 824 452,2 000,8 912(,元平方米,),楼面地价：,8 9122,5,3 565(,元平方米,),7求取地价,61,（一）基准地价修正法的定义、基本原理和适用范围,基准地价修正法，是指利用当地政府制定颁布的城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。,二、基准地价修正法,（一）基准地价修正法的定义、基本原理和适用范围二、基准地价修,62,由于基本地价的制定考虑了当时当地的地价市场水平，因此基准地价修正法是市场法的一种特殊形态，修正因素主要为时间因素、个别因素、容积率因素和土地使用年限因素等。,基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估，即该城市具备基准地价和相应修正体系成果，可在短时间内快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。,由于基本地价的制定考虑了当时当地的地价市场水平，因此基准地价,63,（二）基准地价修正法的评估程序,1,、收集、整理土地定级估价成果资料,2,、确定修正系数表,3,、调查宗地地价影响因素的指标条件,4,、制定被估宗地因素修正系数,5,、评估宗地地价,（二）基准地价修正法的评估程序,64,三、路线价法,（一）路线价法的含义,对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。,路线价法是依据路线价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。,三、路线价法（一）路线价法的含义,65,（二）路线价法的计算公式和适用范围,路线价法的计算公式有不同的表现形式，常用的表达方式为：,宗地地价路线价,深度指数率,临街宽度,如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：,宗地总价路线价,深度指数率,临街宽度,其他条件修正率,或，,宗地总价路线价,深度指数率,临街宽度,其他条件修正额,（二）路线价法的计算公式和适用范围,66,路线价法的适用范围：,一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适宜于对单个宗地进行评估，路线价法则适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的情况。路线价法是否运用得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率估算。,路线价法的适用范围：,67,（三）路线价法的程序,路线价法的操作步骤主要包括以下内容：,1,、路线价区段划分,路线价区段划分完毕，求取每一路线价区段内标准宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。,2,、标准宗地的确定,标准宗地是指在城市一定区域沿主要街道的宗地中选定的具有标准深度、宽度和形状的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。,3,、路线价的评估,（三）路线价法的程序路线价法的操作步骤主要包括以下内容：,68,4,、深度百分率表的制作,深度百分率又称深度指数，深度百分率表又称深度指数表。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表的制作，是路线价法的难点和关键所在。路线价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价法则，如四三二一法则、苏慕斯法则,(,克利夫兰法则,),、霍夫曼法则、哈柏法则、爱迪生法则等。,5,、计算宗地价值,依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。,4、深度百分率表的制作,69,四三二一法则,(4321Rule),是将标准深度,100,英尺,(30.48,米,),的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个,25,英尺,(7.62,米,),的价值占路线价的,40,，第二个,25,英尺,(7.62,米,),的价值占路线价的,30,，第三个,25,英尺,(7.62,米,),的价值占,20,，第四个,25,英尺,(7.62,米,),的价值为,10,。如果超过,100,英尺,(30.48,米,),，则需九八七六法则来补充。即超过,100,英尺,(30.48,米,),的第一个,25,英尺,(7.62,米,),，价值为路线价的,9,，第二个,25,英尺,(7.62,米,),为,8,，第三个,25,英尺,(7.62,米,),为,7,，第四个,25,英尺,(7.62,米,),为,6,。,四三二一法则,四三二一法则(4321Rule)是将标准深度1,70,举例：,现有临街宗地,A,、,B,、,C,、,D,、,E,，如图,53,，深度分别为,25,英尺，,50,英尺，,75,英尺，,100,英尺和,125,英尺，宽度分别为,10,英尺，,10,英尺，,20,英尺，,20,英尺和,30,英尺。路线价为,2 000,元英尺，设标准深度为,100,英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。路线价每英尺,2000,元,/,英尺，设标准深度为,100,英尺，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。,举例：,71,A=20000.410=8000,（元）,B=20000.710=14000,（元）,C=20000.920=36000,（元）,D=20001.020=40000,（元）,E=2000(1.0+0.09)30=65400,（元,）,A=20000.410=8000（元）,72,本章小结,房地产是土地和房屋及其权属的总称。影响房地产价格的因,素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。,房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、,签订评估合同、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算,被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。,收益法、市场法和成本法是进行房地产评估最常用的方法。,此外，还有假设开发法、基准地价修正法和路线价法。,本章小结房地产是土地和房屋及其权属的总称。影响房地产价格的因,73,本章思考题,1,、房地产评估中一般遵循哪些原则，请分析最有效使用原则和合法原则的含义。,2,、房地产价格影响因素包括哪些？请说明其对房地产价格的具体影响。,3,、请说明房地产评估主要常用方法的适用范围及程序。,4,、收益法中净收益的含义是什么,?,如何测算,?,5,、简述求取资本化率的方法。,本章思考题1、房地产评估中一般遵循哪些原则，请分析最有效使用,74,谢谢大家！,谢谢大家！,75,