第3章-物业的承接查验课件

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,第三章 物业的承接查验,本章内容,：,1.物业的竣工验收与承接查验,2.新建物业承接查验,3.物业管理机构更迭时的承接查验,4.物业管理工作的移交,第三章 物业的承接查验本章内容：,第1节,物业的竣工验收与承接查验,一、物业竣工验收,竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目,是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量,进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的活动。,应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工验收时就不再重新验收。,第1节 物业的竣工验收与承接查验一、物业竣工验收,二、物业的承接查验,（一）基本定义,指物业服务企业在承接物业时，进行以,物业的主体结构安全和满足使用功能,为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。,物业的承接验收是开展物业管理必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始的首要环节，做好这一工作具有重要意义。,二、物业的承接查验,（二）物业承接验收的作用,（1）明确交接双方的责、权、利关系。,通过接管验收和签订前期物业管理合同，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的权利和义务。,（2）,确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的权利。,能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的问题和成本，同时更能保证物业质量，充分维护业主的权利。,（3）为日后管理创造条件。,一是可以保证工程质量达到要求，减少投入使用后的维修和养护计划；二是根据接管中的物业技术资料，可以摸清物业的性能和特点，计划安排好各项管理，发挥物业管理优势。,（二）物业承接验收的作用（1）明确交接双方的责、权、利关系,三、承接验收与竣工验收的区别,1.验收的目的不同,竣工验收是为了,检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求,；承接验收是针对,主体结构安全和使用功能,的再检验。,2移交对象不同,竣工验收是,施工单位,向,建设单位或房地产开发商,移交物业；接管验收是,建设单位或房地产开发企业,向,物业服务企业,移交物业。,3验收条件不同,竣工验收的条件是,施工完毕，设备已安装调试,；承接查验是在,竣工验收合格，设备应完全能投入使用，房屋编号已得到认可和备案,后进行。,三、承接验收与竣工验收的区别1.验收的目的不同,4验收性质不同,竣工验收,是政府行为,，,具有强制性,。由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定；,承接查验是企业行为,，是物业服务企业根据前期物业服务委托合同，从确保物业日后使用与维修的角度出发，对接管物业进行质量验收,5验收阶段不同,竣工验收合格后，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，,标志着物业可以交付使用,；接管验收是在竣上验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，,标志着物业正式进入使用阶段,。,4验收性质不同,第2节 新建物业承接查验,一、物业接管验收的准备,（一）人员准备,物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作,。物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。,(1)由物业服务企业管理部牵头，组织,办公室、工程部、公司策划部,有关人员参加。,(2)指定负责人，最好是由本项目的负责人担任。,第2节 新建物业承接查验一、物业接管验收的准备,（二）计划准备,物业服务企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。,（1）与建设单位,确定承接查验的日期、进度安排,；,（2）要求建设单位在承接查验之前,提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料,；,（3）派出技术人员到,物业现场了解情况,，为承接查验做好准备工作。,（二）计划准备,（三）资料准备,在物业的承接查验中。应做必要的查验记录。在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验,工作流程,和,记录表格,。,（1）,工作流程,一般有,物业承接查验工作流程,、,物业查验的内容及方法,、,承接查验所发现问题的处理流程,等；,（2）承接查验的常用,记录表格,有,工作联络登记表,、,物业承接查验记录表,、,物业工程质量问题统计表,等。,（四）工具准备,（三）资料准备,二、新建物业接管验收的程序,二、新建物业接管验收的程序,三、物业查验的主要内容与方式,（一）主要内容,（1）物业资料,在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：,竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等,竣工验收资料,；,设施设备,的安装、使用和维护保养等,技术资料,；,物业,质量保修文件和物业使用说明文件,；,物业管理所必需的其他资料,三、物业查验的主要内容与方式,（2）物业共用部位,物业服务企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括：,主体结构及外墙、屋面；,共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；,公共卫生间、阳台；,公共走廊、楼道及其扶手、护栏等,（2）物业共用部位,（3）共用设备设施,物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同。,共用设施设备承接查验的主要内容有：,低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。,（3）共用设备设施,（4）园林绿化工程,园林绿化分为园林植物和园林建筑。,物业的园林植物,一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等。,园林建筑,主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容,（5）其他公共配套设施,物业其他公共配套设施查验的主要内容有：,物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。,（4）园林绿化工程,（二）物业查验方式,物业管理的承接查验,主要以核对的方式进行,，在现场检查、设备调试等情况下还可采用,观感查验,、,使用查验,、,检测查验,和,试验查验,等具体方法进行检查。,（1）观感查验,观感查验是对查验对象外观的检查。一般采取目视、触摸等方法进行。,（2）使用查验,使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。,（二）物业查验方式,（3）检测查验,检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。,（4）试验查验,试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。,（3）检测查验,四、物业接管验收的标准P96,1、主体结构,地基沉降不得超过规定要求的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏；外墙不得渗水。,2、外墙,3、屋面与楼地面,各类屋面必须符合国家建设设计标准的规定。排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层和基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水。,四、物业接管验收的标准P961、主体结构,4、装修,钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；油漆色彩一致，不脱皮。,5、电气,线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞结和绑接。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。电梯能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，纪录、图纸资料齐全。,4、装修,6、水、卫、消防、采暖。,管道应安装牢固，控制部件起闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖设备有专门检验合格证。各种仪表、仪器安装符合规定，运转准确正常。,7、附属工程及其他,如室外排水系统的标高，管道坡度、管位必须符合规定要求。另外还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施应达到质量要求。,6、水、卫、消防、采暖。,验收标准中涉及的相关规范（12）：,建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）,混凝土结构设计规范（GB 50010-2002）,木结构工程施工质量验收规范（GB 50206-2002）,建筑抗震设计规范（GB 50207-2002）,屋面工程施工质量验收规范（GB 50207-2002）,电器装置工程施工及验收规范（GBJ 232-1982）,低压电器装置规程,采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ 242-1982）,建筑设计防火规范（GB 50016-2006）,高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-1995）,建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB 50242-2002）,室外排水设计规范（GB50014-2006）,验收标准中涉及的相关规范（12）：,五、承接查验发现问题处理,（一）出现问题的原因,设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；,施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；,验收检查不细、把关不严；,建设单位管理不善；,气候、环境、自然灾害等其他原因。,（二）处理程序,（1）收集整理存在问题,收集所有的物业查验记录表；,对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；,将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。,五、承接查验发现问题处理（一）出现问题的原因,（2）处理方法,工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。,在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。,从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：,第一类是由施工单位引起的质量问题,。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责。,第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题,。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。,（2）处理方法,（3）跟踪验证,为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。,物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。,（3）跟踪验证,第3节 物业管理机构更迭时的承接查验,一、准备工作,（一）符合承接查验条件,在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：,(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；,(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同,第3节 物业管理机构更迭时的承接查验一、准备工作,（二）成立物业承接查验小组,在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。,（三）准备资料和工具,物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。,（二）成立物业承接查验小组,二、原有物业的承接查验程序,二、原有物业的承接查验程序,三、物业查验的内容,（一）物业资料情况,物业资料情况除承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。,三、物业查验的内容,（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状,(1)建筑结构及装饰装修工程的状况；,(2)供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；,(3)保安监控、对讲门禁设施；,(4)清洁卫生设施；,(5)绿化及设施；,(6)停车场、门岗、道闸设施；,(7)室外道路、雨污水井等排水设施；,(8)公共活动场所及娱乐设施；,(9)其他需了解查验的设施、设备。,（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状,（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况,主要包括：,物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出；,维修资金的收取、使用和结存；,各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。,（四）其他内容,(1)物业管理用房；,(2)产权属全体业主所有的设备、工具、材料；,(3)与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。,（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况,第4节 物业管理工作的移交,一、新建物业的移交,（一）移交资料,移交的物业资料包括：,产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。,（二）移交对象,移交的对象包括：,物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。,建设单位应按照有关法规政策规定，向物业服务企业提供物业管理用房。,第4节 物业管理工作的移交一、新建物业的移交,二、物业管理机构更迭时管理工作的移交,（一）移交双方,物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。,前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。,二、物业管理机构更迭时管理工作的移交,（二）移交内容,1 物业资料,(1)物业,产权,资料,、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。,(2)业主资料,包括：业主人住资料，包括人住通知书、人住登记表、身份证复印件、相片；房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。,(3)管理资料,包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。,（二）移交内容,(4)财务资料,包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。,(5)合同协议书,指对内对外签订的合同、协议原件。,(6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。,(7)其他需要移交的资料。,(4)财务资料,2 物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接,(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备,包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。,2 物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接,（2）共用配套设施,包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）。,（3）物业管理用房,包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。,停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。,（2）共用配套设施,3人、财、物的移交或交接,（1）人员,在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。,3人、财、物的移交或交接,（2）财务,移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。,移交的主要内容,包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。,（3）物资财产,物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。,（2）财务,（三）办理交接手续,交接手续涉及：建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门、新进入物业服务企业等。,注意事项：,（1）对物业的使用现状,真实客观作出评价,；,（2）,各类管理资产和各项费用应办理移交,，对未结清费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式；,（3）确认原有物业服务企业退出或留下的,人员名单,；,（4）提出,遗留问题的处理方案,。,（三）办理交接手续,（四）物业管理机构更迭时移交应注意的事项,（1）明确交接主体和次序。,（2）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的,物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和今后工作的开展。,（四）物业管理机构更迭时移交应注意的事项,（3）如承接的部分物业项目还在保修期内,，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。,（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，,难免存在遗漏,，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。,（3）如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位,复习思考题：,1、简述物业承接查验的概念,2、物业承接查验的准备工作包括哪些内容？,3、简述物业查验的主要内容与方式,4、如何处理新建物业承接查验所发现的问题？,5、物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？,6、新建物业管理工作移交的内容是什么？,7、物业管理机构更迭时移交工作的内容及应注意的事项？,8、新建物业承接查验的标准。,复习思考题：,