常熟古城控制性详细规划课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,历史文化名城控规编制方法,以常熟古城详细规划为例,历史文化名城控规编制方法以常熟古城详细规划为例,规划回顾,?,早期,控规的基本内容,采用指标一览表,?,中期,注重研究规划的可操作性,计算机辅助设计，分图则的运用,?,近期,注重规划的系统性、法规性,基本形成完整的古城控规编制方法,规划回顾?早期控规的基本内容采用指标一览表?中期注重,存在问题,?,古城控规各街坊分别编制，缺乏分区规划的指导，规,划缺乏系统性和全局的考虑。,?,针对局部地段进行的控规，缺乏立法的依据，对古城,城市设计缺乏系统的研究及具体的落实。,?,指标的确定依据不足，难以反映古城的特殊性和复杂,性。,?,现状建筑评价缺乏更可靠的手法。,?,缺乏对规划方案的经济分析，也就缺乏对规划的经济,可行性及实际操作性的研究。,存在问题?古城控规各街坊分别编制，缺乏分区规划的指导，规划缺,常熟古城详细规划的主要内容,?,规划文本,有关土地使用、建筑控制、环境容量、开发方式、,城市设计引导和基础设施配套等六方面规划控制,的技术规定。,?,规划图则,1.,常熟古城详细规划图则,2.,常熟古城详细规划地块规划图则（分图则）,?,规划说明,1.,古城用地布局调整规划,2.,古城传统风貌保护规划,3.,形体规划示意,4.,专项规划,?,专题研究,常熟古城详细规划经济分析,常熟古城详细规划的主要内容?规划文本有关土地使用、建筑控制,常熟古城详细规划的主要特点,?,以分区规划为指导,?,完整的古城控规,?,建筑评价与开发方式相结合,?,试做形体规划示意,?,分图则强调可操作性,?,经济分析,常熟古城详细规划的主要特点?以分区规划为指导?完整的古城控规,常熟古城详细规划主要内容介绍,?,第一部分,：综合分析,?,第二部分,：用地布局调整规划,?,第三部分,：古城传统风貌保护规划,?,第四部分,：形体规划示意,?,第五部分,：专项规划,?,第六部分,：规划文本,?,第七部分,：分图则,?,第八部分,：经济分析专题研究,常熟古城详细规划主要内容介绍?第一部分：综合分析?第二部分：,第一部分,综合分析,第一部分综合分析,区位及周边环境,?,区位,常熟古城位于常熟市的中心，,西依虞山、尚湖风景区，东、,北、南三面为新城区。,古城范围为虞山古城墙遗址及,护,城,河,所,围,合,的,区,域,，,面,积,228.18,公顷（以护城河内侧边,线为界）。,?,周边环境分析,古城东北方向为规划的城市商,贸中心和文化中心，目前城市,新中心尚未形成，古城方塔街,商业街区是全市的商业中心。,区位及周边环境?区位常熟古城位于常熟市的中心，西依虞山、尚湖,土地使用现状,?,古城现状是以居住、商业、,风景名胜区为主要功能的城,市片区。其中，居住用地中,89%,为传统民居；市级商业,主要沿方塔街、县南街分布；,风景名胜区主要有虞山风景,区、方塔园及众多的传统园,林。,?,古城区现状道路网由次干道、,支路、巷弄三级组成。,?,次干道宽,15-36,米，支路宽,10-20,米，巷弄宽度一般在,2-5,米。,土地使用现状?古城现状是以居住、商业、风景名胜区为主要功能的,人口分布现状,?,古城区分属城东、城西,两个街道，共分,27,个居,委会，实住人数,33686,人。,现状总用地上的人口毛,密度为,148,人公顷，现,状总居住用地上的人口,毛密度为,340,人公顷，,现状住宅用地上的人口,密度为,441,人公顷。,人口分布现状?古城区分属城东、城西两个街道，共分27个居委会,现状建筑质量评定,现状建筑分为四类：,?,一类建筑,：结构完好，设施,基本配套。,?,二类建筑,：结构基本完好，,设施配套不全。,?,三类建筑,：结构较差，设施,不配套。,?,四类建筑,：结构破损的简棚、,危房,现状建筑质量评定现状建筑分为四类：?一类建筑：结构完好，设施,建筑保护与更新,对原有建筑采取保护、保留、改善、,整饰、改造五种方式进行控制。,?,保护,：指优秀的传统建筑和近代,建筑，需加以保护。,?,保留,：指结构质量完好，设施配,套且能与传统风貌相协调的新建,筑，予以保留。,?,改善,：传统建筑，风貌较好，但,结构质量稍差，需修缮并增加内,部设施。,?,整饰,：指结构较好、设施基本配,套但不能与传统风貌相协调的新,建筑，需改善立面及对建筑外部,进行整饰。,?,改造,：指结构严重破损风貌一般,的建筑及违章搭建、简棚危房。,需要重新建造并体现传统风格,。,建筑保护与更新对原有建筑采取保护、保留、改善、整饰、改造五种,古城历史文化传统风貌特色,?,山水城一体的特色空间,与形态,?,优雅的城市天际轮廓线,?,富有地方特色的传统民,居和古建筑,?,尺度宜人的传统街巷,?,充满生活气息的空间结,点,?,丰富的文物古迹和深厚,的历史文化内涵,古城历史文化传统风貌特色?山水城一体的特色空间与形态?优雅的,古城历史文化传统风貌特色,古城历史文化传统风貌特色,现状存在的主要问题,?,土地利用不尽合理。,?,传统民居建筑老化现象较严重。,?,道路系统不完善。,?,街坊内绿地十分欠缺。,?,街坊内基础设施较差。,?,道路的拓宽改变了古城的传统格局，大部分水体污染严,重，有些文物古迹已面临被破坏的危险。,现状存在的主要问题?土地利用不尽合理。?传统民居建筑老化现象,第二部分,用地布局调整规划,第二部分用地布局调整规划,古城性质、人口规模,性质,?,融山水城为一体的传统风貌旅游区,?,以旅游服务、文化服务为主要功能的商业中心,?,以传统民居为特色的居住区,人口规模,?,古城区居住人口控制在,2.8,万人。,古城性质、人口规模性质?融山水城为一体的传统风貌旅游区?以旅,用地布局调整原则,?,在城市总体规划的指导下将用地细分，并结合古城,的发展要求对布局作适当调整，重点理顺路网，增,加停车场地，加强绿化及城市开敞空间建设，完善,基础设施，合理调整各类公共设施用地，迁出所有,工厂及其它对古城有影响的单位，进一步优化古城,功能布局结构。,用地布局调整原则?在城市总体规划的指导下将用地细分，并结合古,总体布局结构,?,十字加一环的干道系统,?,一区三街的商业中心,?,一区五园多点的绿化系,统,?,二片一线传统民居保护,片为代表的居住街坊,总体布局结构?十字加一环的干道系统?一区三街的商业中心?一区,道路系统,?,古城规划道路网由次干道、,支路、巷弄三级组成。,?,次干道,古城与新区、风景,区联系的主要通道，红线宽,度为,20,36,米。,?,支路,街坊之间的联系道路，,规划红线,10,20,米。,?,巷弄,街坊内部道路，其中,一级巷弄,5,9,米，能满足,搬家、消防、救护等偶发性,机动车交通；二级巷弄,2,4,米，主要为步行和非机动,车服务。,道路系统?古城规划道路网由次干道、支路、巷弄三级组成。?次干,第三部分,古城传统风貌保护规划,第三部分古城传统风貌保护规划,保护原则,遵循历史文化名城保护规划提出的保护原则：,?,全面保护与重点保护相结合的原则,?,分层次、分级保护的原则,?,保护、整治、利用相结合的原则,保护原则遵循历史文化名城保护规划提出的保护原则：?全面保护与,保护内容,?,保护历史遗存下来的山水城一,体的古城格局与空间形态，虞,山、方塔两个制高点构成的城,市空间关系与视廊，以及整个,古城区平缓的天际轮廓线。,?,保护现存文物古迹，以及其它,人文景观。,?,保护传统街巷格局，明清时代,的传统民居形态和建筑风格，,以及琴川河两岸的水乡风貌，,古树、石井、石桥、河道等其,它景观要素。,?,保护虞山风景名胜区的自然景,观及生态环境，保护方塔园、,曾园、赵园、燕园等传统园林,的空间环境和造园艺术手法。,保护内容?保护历史遗存下来的山水城一体的古城格局与空间形态，,保护重点,?,10,处文物保护单位,?,三片传统民居保护区,保护分区,?,绝对保护区,?,重点保护区,?,建设控制区,?,环境协调区,保护重点?10处文物保护单位?三片传统民居保护区保护分区?绝,视廊保护,?,古城以虞山辛峰亭、方塔为,城市空间的两个制高点，维,持整个古城区平缓的天际轮,廓线，保护以方塔、辛峰亭,为视觉焦点的视线走廊。,?,对于反映传统风貌有代表性,的典型巷弄应加以重点保护，,基本维持原巷弄尺度、走向、,两侧建筑物的院墙轮廓线等。,传统巷弄保护,视廊保护?古城以虞山辛峰亭、方塔为城市空间的两个制高点，维持,第四部分,形体规划示意,第四部分形体规划示意,形体规划目的,?,是古城保护规划及城市,设计意图的具体体现。,?,为今后古城街坊改造修,建设计提供重要参考。,?,作为确定地块容量指标,的依据。,形体规划目的?是古城保护规划及城市设计意图的具体体现。?为今,规划设计要点,?,传统肌理,?,巷弄空间,?,小块绿地,?,改造方式,?,建筑风格,?,新的居住模式,规划设计要点?传统肌理?巷弄空间?小块绿地?改造方式?建筑风,规划设计要点,?,传统肌理,?,巷弄空间,?,小块绿地,?,改造方式,?,建筑风格,?,新的居住模式,规划设计要点?传统肌理?巷弄空间?小块绿地?改造方式?建筑风,规划设计要点,?,传统肌理,?,巷弄空间,?,小块绿地,?,改造方式,?,建筑风格,?,新的居住模式,规划设计要点?传统肌理?巷弄空间?小块绿地?改造方式?建筑风,规划设计要点,?,传统肌理,?,巷弄空间,?,小块绿地,?,改造方式,?,建筑风格,?,新的居住模式,规划设计要点?传统肌理?巷弄空间?小块绿地?改造方式?建筑风,容量指标的确定,形体规划方案着重满足容量指标确定的需要，因而方案亦需经过反,复修改。根据形体规划方案得出的指标可进行横向比较，从而找出,规律，即相近大小、相近拆建比的地块可按相同的指标进行控制。,?,容积率、建筑密度、绿地率,在形体规划得出的原始数据的基础上，结合地块具体情况，经过适,当横向比较，加以微调。,?,居住人口、人口密度,根据住宅建筑面积确定居住户数和人数。按照地块的不同情况确定,不同的人均住宅建筑面积指标。,?,基础设施容量指标,根据地块建筑面积或居住人数分别得出基础设施容量指标。,容量指标的确定形体规划方案着重满足容量指标确定的需要，因而方,第五部分,专项规划,第五部分专项规划,专项规划,专项规划包括给水工程、,排水工程、供电工程、,电信邮政工程、管线综,合五部分内容。规划目,标是完善古城基础设施，,满足现代生活方式的需,要。,专项规划专项规划包括给水工程、排水工程、供电工程、电信邮政工,专项规划,(1),专项规划(1),专项规划,(2),专项规划(2),管线综合,(1),管线综合(1),管线综合,(2),管线综合(2),管线综合,(3),管线综合(3),管线综合,(4),管线综合(4),第六部分,规划文本,第六部分规划文本,规划文本主要内容,?,土地利用,?,建筑控制,?,道路交通、河道,?,古城保护与更新,?,城市设计导则,?,环境控制,?,市政公用设施,规划文本主要内容?土地利用?建筑控制?道路交通、河道?古城保,第七部分,分图则,第七部分分图则,地块划分,?,整个古城区分为,8,个街,坊，每个街坊从,01,开,始编号划分区块，每个,区块内再从,1,开始编号,划分地块，划分均遵循,从左向右，从上至下的,顺序。古城区共分为,69,个区块，,287,个地块。,地块划分?整个古城区分为8个街坊，每个街坊从01开始编号划分,分图则,?,分图则以区块为单位，每个区块包含现状图和规划图两,幅图纸，当整个区块现状建筑全部保留而没有新增或改,造建筑，则两幅图合并为一幅，以规划图的格式表示。,?,分图则每张均包括图纸、指标和简要说明三部分的内容。,?,分图则图纸比例一般为,1,1000,，当区块较大时，则采,用其它比例。,分图则?分图则以区块为单位，每个区块包含现状图和规划图两幅图,分图则示意,现状分图则,规划分图则,分图则示意现状分图则规划分图则,现状分图则,现状分图则,规划分图则,规划分图则,第八部分,古城详细规划经济分析,第八部分古城详细规划经济分析,经济分析的目的,?,在保护历史文化名城风貌的前提下，兼顾房地产开发的,经济利益，实现社会、经济、环境三大效益的统一。,?,促进改善城市基础设施，完善投资环境，适应外向型经,济的发展。,?,合理调整城市政策、法规，使古城更新沿着法制化、规,范化的道路发展。,经济分析的目的?在保护历史文化名城风貌的前提下，兼顾房地产开,分析研究的技术路线,分析研究的技术路线,结论,?,通过分析和测算可以看出针对开发商这一主体，古城改造总体是盈利的。,1,、开发纯商业用途的地块盈利颇丰。,2,、居住建筑中开发院落式住宅收益高。,3,、成片改造地块收益高，零星改造一般亏损。,4,、地段对于街坊改造影响巨大，中心地段街坊赢利额较高；虞山风景区周,围，开发强度很小，因此总体亏损。,?,常熟古城改造更新应十分慎重，其过程也是新陈代谢有机更新循序渐进的,过程。改造应成片进行，改造一片，成功一片，以点带面逐步推进古城街,坊综合改造。,?,全面制订开发计划，盈利水平高的地块与盈利水平低的地块相互搭配，对,于风景区周围街坊规划的实施应给予政府补助，采取特殊政策。,?,古城改造要熔保护与开发于一炉，运用法律、经济、行政和法规政策等调,控手段，可以走出一条古城更新完善的成功之路。,结论?通过分析和测算可以看出针对开发商这一主体，古城改造总体,谢谢大家,！,谢谢大家！,