《房地产估价》课件-8-收益法

房地产估价第八章第八章收益法收益法第八章第八章 收益法收益法第八章收益法第八章 收益法1房地产估价一、概念一、概念 1 1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值的方法；是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资是预测估价对象的未来正常净收益，然后将其转换为价值（资本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法本化过程），来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2、直接资本化法直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。（收益乘数法）值的方法。（收益乘数法）3、报酬资本化法、报酬资本化法 是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各是一种现金流折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。期净收益的现值之和。8-1 8-1 收益法概述收益法概述第八章第八章 收益法收益法一、概念 1、根据估价对象预期的未来收益来求取估价对象价值2房地产估价二、理论依据二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的现代收益法是建立在资金时间价值观念上的 三、适用范围和条件三、适用范围和条件1 1、适用范围、适用范围有收益或有潜在收益的房地产有收益或有潜在收益的房地产2 2、条件、条件房地产未来的收益和风险能教准确地量化房地产未来的收益和风险能教准确地量化预期原理预期原理 8-1 8-1 收益法概述收益法概述第八章第八章 收益法收益法二、理论依据现代收益法是建立在资金时间价值观念上的 三、适用3房地产估价四、操作步骤四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算、估算潜在毛收入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 4、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益他资本或经营的收益 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的资本化率、选用适当的资本化率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 8-1 8-1 收益法概述收益法概述第八章第八章 收益法收益法四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜4房地产估价8-2 8-2 报酬资本化法的计算公式报酬资本化法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an第八章第八章 收益法收益法8-2 报酬资本化法的计算公式 一、一般公式 0 5房地产估价1 1、a.r.na.r.n的时间单位一致的时间单位一致通常以年为单位通常以年为单位2 2、假定各期净收益发生在年末、假定各期净收益发生在年末VV价格价格 a ai i净收益净收益 nn收益期限收益期限 rr报酬率报酬率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 第八章第八章 收益法收益法1、a.r.n的时间单位一致V价格 0 16房地产估价二、净收益每年不变二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n=r=0有限年有限年有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第八章第八章 收益法收益法二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n=7房地产估价公式用途：公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格；不同年限价格的换算；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。第八章第八章 收益法收益法公式用途：直接用于计算价格；不同8房地产估价1 1、直接用于计算价格、直接用于计算价格 例例8-18-1：某房地产于：某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为每年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的报酬率为万元，该类房地产的报酬率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。第八章第八章 收益法收益法1、直接用于计算价格 例8-1：某房地产于1999年9房地产估价2 2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算 假设：假设：则有：则有：如果：如果：a an n=a=aN N=a=a 则有：则有：如果：如果：R=r R=r 则有：则有：第八章第八章 收益法收益法2、不同年限价格的换算 假设：则有：如果：an=aN=a10房地产估价例例8-28-2 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/，报酬率为报酬率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。第八章第八章 收益法收益法例8-2 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元11房地产估价例例8-38-3 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/，对应的报酬率为，对应的报酬率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、年、报酬率为报酬率为10%10%下的价格。下的价格。第八章第八章 收益法收益法例8-3 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为12房地产估价3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 例例8-48-4：有：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单年，单价价1000010000元元/，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/。假。假设报酬率均为设报酬率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格:第八章第八章 收益法收益法3、比较不同年限价格的高低 例8-4：有A、B两宗房13房地产估价A A房地产无限年价格房地产无限年价格:B B房地产无限年价格房地产无限年价格:A B 第八章第八章 收益法收益法3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:AB 第八章 14房地产估价4 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VVA=VA AKK情情KK日日KK区区KK个个 K K容容 K K年年 第八章第八章 收益法收益法4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VAK 情15房地产估价例例8 85 5：某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段的基准地价为年，所处地段的基准地价为15001500元元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为现行土地还原利率为6 6，求该宗工业用地的价格。，求该宗工业用地的价格。宗地价格宗地价格=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 第八章第八章 收益法收益法例85：某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地16房地产估价a a发生在期初发生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a第八章第八章 收益法收益法a发生在期初0 1 2 3 17房地产估价0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a第八章第八章 收益法收益法a a发生在期中发生在期中0 1 2 3 4 18房地产估价0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a第八章第八章 收益法收益法a a前几期不等前几期不等0 1 2 3 4 19房地产估价三、纯收益按一定比率递增（减）三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式有限年公式n=无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a(1+g)a(1+g)a a(1+g)a(1+g)2 2 a(1+g)a(1+g)n-1n-1 第八章第八章 收益法收益法ai=a(1+g)i-1三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式n=无限20房地产估价例例8 86 6 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年年；预计该房地产未来第一年的净收益为的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%2%；该类房地产的报酬率为；该类房地产的报酬率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第八章第八章 收益法收益法例86 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土21房地产估价0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g)第八章第八章 收益法收益法0 1 2 3 4 22房地产估价四、纯收益按一定数额递增（减）四、纯收益按一定数额递增（减）有限年有限年无限年无限年0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b a a+b a+2b a+(n-1)b 第八章第八章 收益法收益法ai=a+(i-1)b四、纯收益按一定数额递增（减）有限年无限年0 23房地产估价例例8-68-6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第八章第八章 收益法收益法例8-6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此24房地产估价递减没有无限年递减没有无限年第八章第八章 收益法收益法递减没有无限年第八章 收益法25房地产估价五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t 第八章第八章 收益法收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 26房地产估价若若t年前的纯收益每年相等年前的纯收益每年相等若若t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g递增递增 若若t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b递增递增 第八章第八章 收益法收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增27房地产估价例例 8-78-7 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/，年净收益为，年净收益为200200元元/，还原利率为还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元元/。据此预计新火车站建成投入使。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/。试求。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第八章第八章 收益法收益法例 8-7 某宗房地产现行的价格为3000元/，年净28房地产估价例例 8-88-8 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元和和60.560.5万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房。该类房地产的还原利率为地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在的价格。求该宗房地产现在的价格。第八章第八章 收益法收益法例 8-8 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万29房地产估价七、有效毛收入与运营费用的变化不同七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：设：Ai每一期的经营收入；每一期的经营收入；Ci每一期的经营费用，每一期的经营费用，则：则：ai=AiCi 第八章第八章 收益法收益法七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：Ai每一期的经营30房地产估价Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增，递增，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为递增，且收益年限为n Ai每一期不变，每一期不变，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额每一期以一定的数额b递增，递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增，递增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限递减，且收益年限为无限 第五章第五章 收益法收益法Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC31房地产估价例例8-98-9 某房地产预计未来第一年的租金收入为某房地产预计未来第一年的租金收入为100100万元，以后每年会万元，以后每年会在上一年的基础上递增在上一年的基础上递增2%2%；未来第一年的费用为；未来第一年的费用为3030万元，以后每万元，以后每年会在上一年的基础上递增年会在上一年的基础上递增1.5%1.5%；收益年限为；收益年限为4545年，报酬率为年，报酬率为9%9%，试评估该房地产的价格。，试评估该房地产的价格。第八章第八章 收益法收益法例8-9 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元32房地产估价八、其他八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n第八章第八章 收益法收益法八、其他 a1 a2 a3 33房地产估价例例 题题 例例8-108-10：某写字楼于：某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用权，年的土地使用权，于于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于要评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其日的市场价格。市场分析显示，其未来前未来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万元；万元；第第5 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，万元左右，该类房地产的还原利率为该类房地产的还原利率为8%8%。试评估该写字楼的价格。试评估该写字楼的价格。0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 .300第八章第八章 收益法收益法例 题 例8-10：某写字楼于2001年5月30日取34房地产估价习题v某人拟以某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款分写字楼面积用于出租经营。已知前三年价款付款比例分别为付款比例分别为15%、25%和和60%，第四，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万万元，经营成本为元，经营成本为20万元，并预计在此后的万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为，贴现率为16%。如果本写字楼投资。如果本写字楼投资项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如项目的整个经营期内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现画出净现金流量图计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）初）习题某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用35房地产估价单位：万元单位：万元年份年份456-181920转售收转售收入入1600转售成转售成本本150装修费装修费用用60200单位：万元年份456-181920转售收入1600转售成本136房地产估价（1）求出净现金流量）求出净现金流量年末年末01234t1819现金现金流出流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16现金现金流入流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16净现净现金流金流量量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出净现金流量年末01234t1819现金流出751237房地产估价(2)画出净现金流量图画出净现金流量图v 1250v 80（1+12%）t-3 v0 1 2 20 v 3 4 t 19v75 125 300(2)画出净现金流量图38房地产估价(3)计算项目净现金流量的现值之和计算项目净现金流量的现值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2 +20+80（1+12%）1-（1+12%）16/（1+16%）16/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（万元）（万元）(3)计算项目净现金流量的现值之和P39房地产估价8-3 8-3 收益年限的确定收益年限的确定（一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定 （三）房地估价（三）房地估价 建设用地使用权剩余年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一建设用地使用权剩余年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致致 第八章第八章 收益法收益法8-3 收益年限的确定（一）土地估价 根据土地使用权年限40房地产估价房地估价收益年限的确定房地估价收益年限的确定v1、建筑物、建筑物经济寿命寿命土地使用年限v2、建筑物、建筑物经济寿命寿命土地使用年限土地使用年限v1）根据建筑物）根据建筑物经济寿命确定收益年限，再寿命确定收益年限，再加土地剩余使用年限价加土地剩余使用年限价值的折的折现值v2）选用无限年的收益法用无限年的收益法计算公式，算公式，净收益收益中扣除建筑物折旧中扣除建筑物折旧费和土地和土地摊提提费vV=(a-Db-DL)/r或多或少或多或少V=a/(r+db+bl)房地估价收益年限的确定1、建筑物经济寿命土地使用年限41房地产估价1 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n40（35）32年年 第八章第八章 收益法收益法0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地42房地产估价2 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL 第八章第八章 收益法收益法土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t50543房地产估价8-4 8-4 净收益的求取净收益的求取 房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素：1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即ai的大小；的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净收益的可靠性，即r的大小；的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。第八章第八章 收益法收益法8-4 净收益的求取 房地产价格的高低取决于3个因素：44房地产估价一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式（一）净收益计算公式(基于租赁收入测算基于租赁收入测算)净收益净收益=潜在毛收入潜在毛收入-空置等造成的损失空置等造成的损失-运营费用运营费用+其其它收入它收入=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的归因于房地产的总收入可获得的归因于房地产的总收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入因造成的收入损失所得到的收入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 第八章第八章 收益法收益法一、净收益测算的基本原理（一）净收益计算公式(基于租赁收入测45房地产估价运营费用运营费用与会计上的成本费用不同与会计上的成本费用不同 1 1、不包括房地产抵押贷款还本付息额、不包括房地产抵押贷款还本付息额 2 2、不包含会计上的建筑物折旧费、土地取得费的摊消、不包含会计上的建筑物折旧费、土地取得费的摊消 3 3、不包含房地产改扩建费用、不包含房地产改扩建费用 4 4、不包含所得税、不包含所得税 5 5、不包含归属于其他资本或经营的收益、不包含归属于其他资本或经营的收益 第八章第八章 收益法收益法运营费用与会计上的成本费用不同 1、不包括房地产抵押贷款还本46房地产估价运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）第八章第八章 收益法收益法运营费用有效毛收入运营费用率 净收益 有效毛收入（147房地产估价二、不同类型房地产的净收益求取二、不同类型房地产的净收益求取 1、出租型房地产净收益的求取、出租型房地产净收益的求取 净收益净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 2、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取（1）商业）商业 净收益商品销售收入商品销售成本净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润商业利润 （2）工业）工业 净收益销售收入生产成本净收益销售收入生产成本 生产利润生产利润 （3）农地）农地 3、自用或尚未使用房地产净收益的求取、自用或尚未使用房地产净收益的求取 第八章第八章 收益法收益法根据类似房地产数据根据类似房地产数据4、混合收益房地产净收益的求取：分别求取、混合收益房地产净收益的求取：分别求取 二、不同类型房地产的净收益求取 1、出租型房地产净收益的求取48房地产估价例题例题 某房地产于某房地产于20032003年年1010月月2222日出租，租期为日出租，租期为1010年，月租金为年，月租金为2424元元/，现市场上类似房地产的月租金为，现市场上类似房地产的月租金为3030元元/，假设还原利率为，假设还原利率为8 8，试求试求20052005年年1010月月2222日的承租人权益价值。日的承租人权益价值。A=A=（30-2430-24）12127272元元/r=8r=8n=10-2=8n=10-2=8年年 有租约限制下的价值无租约限制下的价值有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值承租人权益价值第八章第八章 收益法收益法例题 某房地产于2003年10月22日出租，租期为1049房地产估价又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值无贷款限制下的市场价值权益价值无贷款限制下的市场价值贷款余额贷款余额思路思路1A A净收益抵押贷款还本付息额净收益抵押贷款还本付息额第八章第八章 收益法收益法思路思路2又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值无贷款限制下50房地产估价（一）有形收益和无形收益（一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收益 强调使用强调使用客观收益客观收益作为估价的依据作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 第八章第八章 收益法收益法三、求取净收益应注意的问题三、求取净收益应注意的问题 包含有形和无形收益，但无形收益通常通过租包含有形和无形收益，但无形收益通常通过租金、报酬率已反映出来了金、报酬率已反映出来了 （一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益 实际收益51房地产估价 某商店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从19991999年年1212月月1 1日起计。该商店日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期为租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180180元元/平方米，且每年不变；二层平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/平方米和平方米和120120元元/平方米，运营费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原利。该类房地产的还原利率为率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。（1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a a内内=200180=200180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元）a a外外=200200=200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元）1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 .360 1 2 3 .36第八章第八章 收益法收益法例8-11 某商店的土地使用权年限为40年，从199952房地产估价（2）二层价格计算）二层价格计算 a=200120a=200120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元）V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元）第八章第八章 收益法收益法（2）二层价格计算 a=200120（1-25%）1253房地产估价四、净收益流量的类型四、净收益流量的类型1 1、每年基本上固定不变；、每年基本上固定不变；2 2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4 4、其他有规则的变动情况。、其他有规则的变动情况。五、五、净收益流量的求取净收益流量的求取 1 1、调查求取估价对象过去、调查求取估价对象过去3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a；2 2、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a a；第八章第八章 收益法收益法3 3、调查预测估价对象未来、调查预测估价对象未来3 35 5年的净收益，然后采用下列等式求出年的净收益，然后采用下列等式求出a a：四、净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；五、净收益流量的54房地产估价 某宗房地产收益年限某宗房地产收益年限4040年，判定其未来净收益每年不变，年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来通过预测得知其未来4 4年的净收益分别为年的净收益分别为2525万元、万元、2626万元、万元、2424万元、万元、2525万元，还原利率为万元，还原利率为1010。试求该宗房地产的收益价格。试求该宗房地产的收益价格。第八章第八章 收益法收益法例 题 8-12 某宗房地产收益年限40年，55房地产估价8-5 8-5 报酬率的求取报酬率的求取 一、报酬率的重要性一、报酬率的重要性 净收益（万元）净收益（万元）报酬率（）报酬率（）评估价值（万元）评估价值（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第八章第八章 收益法收益法8-5 报酬率的求取 一、报酬率的重要性 净收益（万56房地产估价二、报酬率的实质二、报酬率的实质报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，投资报酬率也不同不同，投资报酬率也不同 第八章第八章 收益法收益法二、报酬率的实质报酬率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关57房地产估价三、报酬率求取的基本方法三、报酬率求取的基本方法可比实例可比实例净收益净收益a（万元（万元/年）年）价格价格（万元万元）V还原利率（还原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第八章第八章 收益法收益法1、市场提取法、市场提取法三、报酬率求取的基本方法可比实例净收益a价格（万元）还原利率58房地产估价试算线性内插试算线性内插第八章第八章 收益法收益法市场提取法市场提取法试算线性内插第八章 收益法市场提取法59房地产估价三、还原利率求取的基本方法三、还原利率求取的基本方法报酬率报酬率=安全利率安全利率+风险调整值风险调整值 3、投资收益率排序插入法、投资收益率排序插入法 通过于估价对象同等风险的投资报酬率来求取通过于估价对象同等风险的投资报酬率来求取 第八章第八章 收益法收益法2、安全利率加风险调整值法（累加法）、安全利率加风险调整值法（累加法）报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。也是科学与艺术的有机结合。三、还原利率求取的基本方法报酬率=安全利率+风险调整值 3、60房地产估价8-7 8-7 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术 一、投资组合技术一、投资组合技术（一）土地与建筑物组合（一）土地与建筑物组合 ro=M*rM+(1-M)r M为贷款价值的比率房地产价格X资本化率=抵押贷款额X抵押贷款利率+自有资金额X自有资金收益率抵押贷款乘数（以年为单位）第八章第八章 收益法收益法ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VLro=B*rB+L*rL B+L=1B为建筑物价值占房地价值的比率L为土地价值占房地价值的比率（二）抵押贷款与自有资金组合（二）抵押贷款与自有资金组合8-7 投资组合技术和剩余技术 一、投资组合技术（一）土61房地产估价8-7 8-7 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术二、剩余技术（二、剩余技术（投资组合的逆运算）土地剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值第五章第五章 收益法收益法第八章第八章 收益法收益法 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 8-7 投资组合技术和剩余技术二、剩余技术（投资组合的逆62房地产估价 利用公式利用公式 讨论这一技术的应用讨论这一技术的应用 1、土地剩余技术、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术、建筑物剩余技术 第八章第八章 收益法收益法 利用公式 讨论这一技术的应63房地产估价例例8 81313 某房地产的年净收益为某房地产的年净收益为500500万元，建筑物价值万元，建筑物价值20002000万元，建筑物还万元，建筑物还原利率原利率8%8%，土地还原利率，土地还原利率6%6%，收益年限为，收益年限为5050年。试求该宗房地产价值。年。试求该宗房地产价值。V=VL+VB 第八章第八章 收益法收益法例813 某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值64房地产估价v例例8-14.某类房地产某类房地产,在其购买中通常抵在其购买中通常抵押贷款占七成押贷款占七成,抵押贷款的年利率为抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为自有资金要求的年收益率为15%,则该则该类房地产的资本化率类房地产的资本化率?v例例8-15.某宗房地产的年净收益为某宗房地产的年净收益为2万元万元,购买者的自有资金为购买者的自有资金为5万元万元,购买者要求购买者要求的年收益率为的年收益率为12%,抵押贷款的年利率抵押贷款的年利率为为8%.求该房地产的价值求该房地产的价值.例8-14.某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷65房地产估价v8-14.vR=M*rM=(1-M)rEv=70%X8%+(1-70%)X15%=10.1%v8-15.v购买者要求的收益额购买者要求的收益额=5X12%=0.6万元万元v支付抵押贷款利息的能力支付抵押贷款利息的能力v=2-0.6=1.4万元万元v抵押贷款额抵押贷款额=1.4/8%=17.5万元万元v该房地产价格该房地产价格=5+17.5=22.5万元万元8-14.66房地产估价三、收益乘数法三、收益乘数法 （一）概念（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值 （二）方法（二）方法毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数 毛租金乘数法：毛租金乘数法：房地产价格房地产价格=毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数 毛租金乘数毛租金乘数=房地产价格房地产价格毛租金毛租金 第八章第八章 收益法收益法三、收益乘数法（一）概念将估价对象一年的某种收益，乘以相应67房地产估价例题例题 某房地产于某房地产于20032003年年1010月月2222日出租，租期为日出租，租期为1010年，月租金为年，月租金为2424元元/，现市场上类似房地产的月租金为，现市场上类似房地产的月租金为3030元元/，假设还原利率为，假设还原利率为8 8，试求试求20052005年年1010月月2222日的承租人权益价值。日的承租人权益价值。A=A=（30-2430-24）12127272元元/r=8r=8n=10-2=8n=10-2=8年年 有租约限制下的价值无租约限制下的价值有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值承租人权益价值第八章第八章 收益法收益法例题 某房地产于2003年10月22日出租，租期为1068房地产估价又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值无贷款限制下的市场价值权益价值无贷款限制下的市场价值贷款余额贷款余额思路思路1A A净收益抵押贷款还本付息额净收益抵押贷款还本付息额第五章第五章 收益法收益法思路思路2又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估权益价值无贷款限制下69房地产估价1998年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积1000 m2，建筑容积率为4，现已经营四年。由于政府要求,今以2002年初为起点，并以该时点的地价为基础向政府补交50年土地使用权的补地价，该饭店建筑物耐用年限为60年，残值率为0，现时建造同类建筑物的重置价为1000元/m2。饭店目前正进入稳定经营期。年经营总收入约为80万元，经营成本约30万元，预计今后每年年收入将按1.5%的比率增长，年经营成本将按1%比率递增。该类饭店资本化率为10%，试根据上述资料计算该房地产2002年初的地价。1998年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积1000 m70房地产估价五年前，甲方提供40年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面积为28000m2的14层写字楼。按合同约定写字楼18000m2无偿由乙方经营使用20年，20年后产权归属中甲方；另写字楼10000元/m2归甲方作为办公用房。经过了五年后，现在甲乙双方重新签订协议，乙方将出资购买该写字楼的全部产权，甲方也愿意将归属自己的产权价值卖给乙方，问双方应达到成的价格是多少？（另调查得知目前写字楼正常经营月租为60元/m2，空置率为10%，租赁面积占总建筑面积是80%。经营费用为租金收入的35%，该类写字楼资本化率为10%，同时预计未来将可按现行情况持续经营。）五年前，甲方提供40年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面71