长沙房地产某项目营销策划提案课件

路漫漫其悠远路漫漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤少壮不努力，老大徒悲伤2024/7/29长沙房地产某项目营销长沙房地产某项目营销策划提案策划提案世界级企业梦想，头等舱商务平台世界级企业梦想，头等舱商务平台【长沙总部基地】营销策划案【长沙总部基地】营销策划案 谨呈：湖南和立东升实业集团 先驰投资先驰投资前言前言基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司开发意图、企业战略、工程具体进度等有待进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有所调整，由于受条件局限并未完全依照要求全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问题进行了较为深入的思考。本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作投标展示用，不足之处敬请谅解。市场及政策研究市场及政策研究项目项目SWOTSWOT分析分析第一部分第一部分第二部分第二部分项目定位项目定位第三部分第三部分营销整体战略营销整体战略项目入市时机评估项目入市时机评估第四部分第四部分第五部分第五部分项目客户积累策略项目客户积累策略第六部分第六部分报告框架报告框架 营销节点安排及费用估算营销节点安排及费用估算第七部分第七部分合同报价合同报价第八部分第八部分第一部分：第一部分：市场及政策研究市场及政策研究 PART 1n对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。n对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。n商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；n对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月17日国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。9月29日国家有关部委出台措施进一步落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的通知精神 n暂停发放第三套及以上房贷；n首套房首付比例不低于30%；n房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。n房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。12月26日人民银行再次上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是降息通道结束时隔两年后，两个月连续加息。12月20日人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点。这是今年第六次上调存款准备金率。政策调整：房地产调控和货币紧缩政策将会打压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。宏观市场 房地产市场现状及未来走势分析房地产市场现状及未来走势分析区域角度区域角度长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着“长沙城市群的转变长沙城市群的转变”、“长株潭一体化长株潭一体化”等发展战略的实施，将等发展战略的实施，将为项目的开发带来机遇和挑战。为项目的开发带来机遇和挑战。启示启示1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化”战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化一体化”的的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；3、原城市核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。宏观市场 经济角度经济角度长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国8%的的预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。p2010年前三季度长沙实现GDP3107亿元，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，在中部六市中排第2位，仅低于武汉市。p2010年前三季度长沙GDP同比增长16.0%，比全国增幅10.6%高5.4个百分点，与全省增幅14.8%高1.2个百分点；n长沙市长沙市GDPGDP历年增长速度走势图历年增长速度走势图宏观市场 经济角度经济角度长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。p2009年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在15%以上，增长速度依然较快，2010年上半年增速但仍保持较高速度。p1月份在国家出台各种扩大内需的政策后，2月增速有所回升，扩内需政策初现成效。3月份消费品零售总额增速止住了下滑的势头。进入4月后，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。n长沙市社会消费品零售总额增幅走势图长沙市社会消费品零售总额增幅走势图宏观市场 人口角度人口角度人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础础启示：启示：长沙作为湖南省会城市，随城市规模的扩张、城市化率的加速、刚性人口的激增，将对长沙房地产市场的开发前景奠定基础。而随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身版块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。u按照长沙市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到950万，城市化水平80%左右。其中市区人口400万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20计算，相当于未来十年将新增3000万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到300万 ；u按照历年来长沙城镇人口增加绝对值来看，年均增长基本在30万左右，其中市区人口约为16万，按人均住房面积20计算，相当于每年将新增300万的刚性住房需求；u2008年上半年，长沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了过去5年来两位数增长的速度，全市人均可支配收入为976779元（约1628元月），同比增长达134，增幅较去年回落24个百分点，剔除物价上涨因素实际增长74。宏观市场 房地产角度房地产角度回顾回顾05-09年年住宅市场住宅市场商品房供求和价格分析商品房供求和价格分析供应和成交分析（单位：万平米）供应和成交分析（单位：万平米）价格走势分析（单位：元价格走势分析（单位：元/平米）平米）启示启示1、市场现状，供过于求，2006年至2007年供求关系失衡，2008年市场供求失衡加剧，2009年市场供求基本平衡，但成交量成长迅猛；2、需求方面，长沙市近几年市场需求出现了持续性增长态势，但进入08年后，受宏观调控影响，市场需求显著下降，08年成交面积较07年下降23.86%，09年受宽松货币政策影响，成交量大增；3、供应方面，增速明显快于需求，因此也造成了供应量巨大的态势;4、05-09年商品房成交价格稳步增长，06年出现小幅回落；随后由于市场需求增加以及成本上涨，成交价格一路走高。宏观市场 长沙商业物业近年来开发总量惊人，自2003年起至2010年6月底，长沙市总竣工商业用房面积高达454.33万平方米，远超过了长沙商业网点规划2005-2020中所提及“2020年，市区商业营业总面积达到420万平方米”的指标，加上存量市场的数量，及现有的270万平米的营业面积，商业开发量远超越了市场正常容量。在未来相当长的一段时期里，长沙的商业市场都处在开发商、商家、消费者及投资者的剧烈竞争的中。宏观市场 房地产角度房地产角度05-0905-09年年商业地产市场商业地产市场：市场开发总量过大，空置：市场开发总量过大，空置面积较高，市场处于剧烈竞争中面积较高，市场处于剧烈竞争中长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成了了“两区九园两区九园”的格局，成为长沙经济的重的格局，成为长沙经济的重要支撑。要支撑。截止2009年底，全市共有省级以上园区9个，即长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、湖南望城科技工业园、宁乡经济技术开发区、湖南浏阳生物医药园、湖南环保科技产业园、湖南天心环保工业园、隆平高科技园、湖南长沙金霞经济开发区。在市级考核体系中包含浏阳现代制造基地和长沙暮云工业园，简称“两区九园”。2009年末，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，年产值超10亿元的企业20家，年产值超300亿元的企业2家。2009年共完成规模以上工业总产值1929.79亿元，实现增加值560.54亿元，实现主营业务收入1898.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。2009年年1-11月月长沙市长沙市“两区九园两区九园”规模工业总产值规模工业总产值长沙园区发长沙园区发展现状展现状工业园区经济整体发展迅速，企业数大幅增工业园区经济整体发展迅速，企业数大幅增加加、高技术产业聚集。高技术产业聚集。n园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园”实现规模工业总产值1929.79亿元，比上年增长24.3%，高于全市平均水平2.2个百分点；实现工业增加值实现工业增加值560.54560.54亿元，增长亿元，增长24.7%24.7%，高于全市平均水平，高于全市平均水平4.94.9个百分点。个百分点。n园区企业数大幅增加。2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比规模工业企业数比20082008年增加年增加9999家，家，增长增长16.4%16.4%，高于全市规模工业企业数增速，高于全市规模工业企业数增速2.42.4个百分点。个百分点。n高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年园区企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，实现新产品产值547.80亿元，占全市规模工业新产品产值的96.8%。2009年，按国家高技术产业统计分类目录的界定，园区规模工业高技术产业实现产值195.44亿元，占全市规模工业高技术产业总产值的83.8%；园区高技术产业实现规模工业园区高技术产业实现规模工业增加值增加值55.055.0亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%81.9%。长沙园区发长沙园区发展现状展现状工业园区产业特色不明显。工业园区产业特色不明显。“两区九园两区九园”建建设特色重叠设特色重叠，园区之间发展不够平衡。园区之间发展不够平衡。n“两区九园”建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现象。n由于历史地理环境等多方面原因，园区之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。“两区九园”规模工业总产值的平均值为175.44亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水平（见下图）。“两区九园”规模工业总产值与平均值的标准差达到195.24亿元，园区发展不平衡。长沙园区发长沙园区发展现状展现状长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状长沙工业地产市场所属区域所属区域园区名称园区名称产业发展方向产业发展方向入驻企业入驻企业级级别别长沙县 长沙经济技术开发区先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。国家级长沙暮云工业园注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。伊莱克斯配件产业园、湖南顶立科技有限公司、恒锐企业。省级安沙工业园汽车配件制造和机械加工为主导产业福田汽车，三一汽车，中联浦沅工程机械等为行业龙头的汽车及零部件和工程机械生产为主的产业群榔梨工业园汽车配件制造和机械加工为主导产业江背工业园集聚了当时初具规模的50余家乡镇企业。金井工业园铸造、农产品深加工等产业集群。以“金茶”、“湘丰”为代表的系列绿色龙产品长沙干杉工业园园区内共有企业18家，其中规模企业11 家，均为汽车配件及零部件制造企业陕汽集团、长春一汽、北汽福田、山河智能、中联重科等大型企业配套黄花（国际空港）工业区印刷包装为主导产业和汽车配件、机械制造加工、精细化工、塑胶模具、新型建材的规模产业格局。区内现有各类企业70家，其中新引进企业62家（印刷包装企业17家）。已投产企业32家，其中工业企业28家，规模工业企业12家。长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状所属区域所属区域园区名称园区名称产业发展方向产业发展方向入驻企业入驻企业级级别别浏阳湖南浏阳生物医药园生殖健康药、新型抗生素、抗肿瘤药、心血管用药、生物疫苗、戒毒药、中药标准提取物及保健药等规模化产业集群目前入园医药企业达110家,其中40家工业企业整厂通过GMP认证。哈药集团、华源集团、大连美罗、九芝堂等国内知名上市公司已在园区投资办厂，美国SPX、香港绿之韵、加拿大日升等国外知名企业相继入驻。省级浏阳现代制造基地（永安）集工程机械、汽车配件、金属及建筑材料、烟辅材料四大产业的现代化产业园，初步形成了以汽车零部件、工程机械为核心的现代制造产业集群。兆山水泥、富丽真金、义和车桥、恒佳铝业等10家产值过亿元企业，规模企业达53家。省级望城县湖南望城国家农业科技园优质种苗、农产品加工、高效养殖、无公害粮菜等四个功能区和一个科技培训及综合服务中心中国农科院麻类研究所、文华花卉园艺、泓远养殖、湖南光明派派、亚华乳业、澳优乳品、大北农饲料、英博雪津啤酒等种养加项目145个，总投资近65.18亿元。省级长沙含浦科教产业园教育事业为主，其它科技产业为辅的综合性产业的开发园区南方大学、湖南工业职业技术学院、湖南电力学院、长沙环保设备厂、长沙晚安床上用品公司、长沙宝晟实业有限公司长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状所属区域所属区域园区名称园区名称产业发展方向产业发展方向入驻企业入驻企业级级别别宁乡宁乡经济开发区园区重点发展的机电、食品、新材料机电、食品、新材料三大主导产业基础雄厚，竞争优势日益突出青岛啤酒、香港加加集团、台湾宏全（国际）、法国乐福来、威胜电子、中国水务集团、杉杉股份、美怡乐食品、唐人神集团、湘电股份、浙江中财招商集团、楚天科技、华良中意电器、盛隆集团、飞翼集团、上海交大昂立、大连明辰国家级开福区长沙金霞经济开发区长沙市物流产业唯一核心园区省级长沙青竹湖生态科技（产业）园粮食、汽车等大宗物品交易市场及大运量物流业；生产性服务业（含经济咨询、中介服务、金融服务类企业）；交通运输企业及其总部；对外贸易业及其总部；会展、布展公司、广告公司；酒店、餐饮、住宿业；三产服务业，特别是超市、卖场、汽车销售业类企业；旅行社、旅游定点购物、用餐类企业；球馆、棋馆、泳馆等各类休闲体育服务企业；各类文化创意产业的公司总部及生产基地。牛耳教育、印度凯安富软件服务公司、湖南金鹿梦场影视传媒文化长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状所属区域所属区域园区名称园区名称产业发展方向产业发展方向入驻企业入驻企业级级别别天心区天心环保工业园不清晰香港超世洋服（一期）、长沙新兴电器控制设备厂（一期）、长沙天鹅工业泵股份有限公司（一期）、长沙三远钢结构有限公司、湖南新世纪东方厨具设备有限公司、长沙矿业集团公司。省级岳麓区长沙高新技术产业开发区长沙高新区已形成了先进制造、制造、电子信息、新材料新能源、生物电子信息、新材料新能源、生物医药四大产业医药四大产业，呈现企业聚集发展、产业集群成长、特色日益凸现的明显优势。中联重科、中冶长天、金天钛业、日立电器、东洋电机、有色重机、奥盛特、湘电水泵、宏梦卡通、山猫卡通、互动传媒国家级麓谷国际工业园高新技术企业孵化为主的创业服务基地 湖南成城产业科技园（460亩）标准厂房、复合型所属区域所属区域园区名称园区名称产业发展方向产业发展方向入驻企业入驻企业级级别别雨花区湖南环保科技产业园集中发展汽车、工程机械及环保产业省级湖南雨花创意产业园文化产业示范基地长沙文化产业园长沙文化产业园集新闻出版、发行、广告、印刷、文化博览、酒店餐饮、娱乐、休闲、文化旅游和后勤配套设施开发为一体长沙晚报大世界物流园湖南省五年规划中重点扶持的大型物流园区之一长沙国际企业中心轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业芙蓉区隆平科技园工业、农业、科技、商贸为一体的高科技园国科广电、隆平高科、香港时代国际、经阁集团、景达生物、美国嘉吉等大批优质项目，入园企业总数达188家，其中世界500强企业3家，高新技术企业57家,规模以上工业企业62家，省级长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状比较优势比较优势产业结构产业结构l从长沙园区产业结构变化的整体趋势来看，改革开放以来，长沙市园区第一产业在GDP中的比重呈逐渐缩小趋势，第二产业仍是主导，但第三产业比重均呈稳步提高趋势。l目前，长沙市园区呈第二产业比重最大、第三产业比重次之、第一产业比重最小的“二三一”型结构。l长沙经开、高新两园作为最早的两个国家级园区，制制造造、电电子子信信息息、新新材材料料新新能能源源、生生物物医医药药等等高高新新技技术术产产业业方方面面具具有有先先发发优优势势，而在在食食品品加加工工、服服务务产产业业、文文化化产产业业等等服服务业方面不具比较优势。务业方面不具比较优势。长沙工业地产市场长沙工业园区长沙工业园区产业比较分析产业比较分析长沙工业地产市场长沙工业园区长沙工业园区产业发展方向分析产业发展方向分析从长沙目前工业园区产业发展方向来看，各个园区目前在定位方面存在较大的重叠性。主要集中在制造产业、电子信息产业、新材料、汽车配件制造和机主要集中在制造产业、电子信息产业、新材料、汽车配件制造和机械加工、生物医药几个产业械加工、生物医药几个产业，其中国家级开发区三个。从发展状况来看，受政府主导，享有较高优惠政策的高级别园区发展情况较从发展状况来看，受政府主导，享有较高优惠政策的高级别园区发展情况较好。如长沙县经开区和长沙高开区。一些定位较为清晰的园区同样发展状况良好。如长沙县经开区和长沙高开区。一些定位较为清晰的园区同样发展状况良好，如湖南浏阳生物医药园。无清晰定位，无龙头企业，大而全的园区发展状好，如湖南浏阳生物医药园。无清晰定位，无龙头企业，大而全的园区发展状况较差。如天心环保工业园。况较差。如天心环保工业园。小结：小结：这些园区努力打出各种特色牌，反映出它们在积极探索未来开发区的发展模式和新的发展动力。尽管这些模式形式各异、种类多样，难以做出准确评价，但是未来园区发展将在结合区域经济特色的基础上，向着但是未来园区发展将在结合区域经济特色的基础上，向着多样化、多元化、多类型的方向发展，将是必然的趋势。多样化、多元化、多类型的方向发展，将是必然的趋势。长沙工业地产个案分析长沙工业地产个案分析长沙国际企业中心长沙国际企业中心占地面积占地面积178亩亩建筑面积建筑面积24万万总投资额总投资额3亿元亿元建设周期建设周期5年年容积率容积率2.02绿化率绿化率/地理位置地理位置环保大道与万家丽路交汇处环保大道与万家丽路交汇处物业类型物业类型标准厂房、研发办公楼标准厂房、研发办公楼项目规划项目规划中心一期中心一期规划建划建设3个个组团，共有三条主干道和一条，共有三条主干道和一条环道，分道，分别有有4个出入口。个出入口。项目定位项目定位规模型德式工模型德式工业建筑集群建筑集群层高层高1F层高层高5.5米，米，2-6F层高层高3.6米米户型面积户型面积厂房有厂房有300、500、800三种不同三种不同“户型户型”；三种三种“户型户型”采用先进的模块式设计，可根据企业采用先进的模块式设计，可根据企业规模自由组合，最大可组合成规模自由组合，最大可组合成2万的大型厂房。万的大型厂房。价格价格1F：3100元元/；2-6F：2100-2500元元/园区配套园区配套银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室银行、商铺、员工餐厅、休闲公园、停车场、医疗室产业定位产业定位轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业轻型制造业、电子信息产业为发展核心，兼顾通讯、能源、新材料等朝阳产业项目点评项目点评该项目是湖南首个目是湖南首个产权式工式工业地地产项目。率先引入国目。率先引入国际流行的生流行的生态办公模式，一改公模式，一改传统封封闭、枯燥的生、枯燥的生产、办公公环境，以花园式境，以花园式优雅健康的园区氛雅健康的园区氛围、严谨大气的建筑大气的建筑风格、科学格、科学智能小园区智能小园区规划，划，实现大幅度提升企大幅度提升企业员工的工作效率，工的工作效率，为入入驻企企业提升提升企提升提升企业形象和形象和软实力，力，对长株潭地区的株潭地区的经济增增长和就和就业起到巨大的推起到巨大的推动力促力促进作用，是作用，是长株潭城市群株潭城市群经济发展的展的桥头堡。堡。长沙工业地产市场占地面积占地面积268 亩建筑面积建筑面积22万m2容积率容积率1.23绿化率绿化率35%物业类型物业类型大型厂房、白领公寓、写字楼、孵化楼层高层高标准厂房的1F层高4.5米，2-4F层高4.2米价格价格标准厂房均价2280元/，公寓均价1900元/租金租金厂房租金：13.5元/月；公寓12元/月园区配套园区配套超市、员工食堂、市场、银行、居住区、卫生所等设施园区定位园区定位高新技术企业孵化为主的创业服务基地长沙工业地产个案分析长沙工业地产个案分析麓谷国际工业园麓谷国际工业园长沙工业地产市场小结与启示：房地产住宅市场近两年空前火热，形成的经济泡沫对国民经济稳定健康发展形成了巨大隐患，国家已经引起高度重视，并在今年通过金融、信贷、税收政策进行调控，目前已经对市场形成了巨大压力，预计房价上涨速度将会得到遏制，成交量逐渐稳定；随着住宅市场的降温，开发商、投资者把目光投向商业地产，但长沙商业地产市场巨大的空置面积和激烈市场，将使其谨慎投入；随着两型社会实验区建设的推进，沿海发达地区的产业升级转型，并向中部内陆转移，国家对实体经济的大力扶持，长沙工业地产市场面临前所未有发展机遇；基于以上对宏观市场的种种分析，预计在基于以上对宏观市场的种种分析，预计在20112011年房地产市场将上演喧嚣与失年房地产市场将上演喧嚣与失落，冰火两重天的局面！落，冰火两重天的局面！住宅市场经过强力打压，房价上涨逐渐得到遏制，住宅市场经过强力打压，房价上涨逐渐得到遏制，市场成交将有所萎缩。商业地产将会在房地产市场高调登场，但是相伴的巨市场成交将有所萎缩。商业地产将会在房地产市场高调登场，但是相伴的巨大风险将会使市场以平淡收场。而工业地产必定会成为一匹黑马，开启房地大风险将会使市场以平淡收场。而工业地产必定会成为一匹黑马，开启房地产市场的新时代，本项目如何未雨绸缪把握好这一机遇至关重要！产市场的新时代，本项目如何未雨绸缪把握好这一机遇至关重要！项目周边楼市现况及未来走势分析项目周边楼市现况及未来走势分析 十大板块并起n 随着大盘带动郊区化开发步伐加快，开发版图增大，长沙市板块细分愈发明显，长沙房地产市场的竞争已经呈现各大板块混战的情形，目前大致可划分为以下十大板块：金星北路 市府麓谷 麓南含浦 芙蓉北路 中心板块 新南城新南城 金鹰月湖 尚东 体育新城 星沙格局分析东成西崛，南强北弱n 随着城市的发展，地产开发呈现出板块化的特征，长沙地产已进入板块竞争时代。n 由市中心板块向四面辐射，整体呈现“东部成熟，西部崛起，南部走强，北部积弱”的局面。n 各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显，客户资源也多以抢夺市中心客户为重要客源。n 城市规划对于板块发展的作用十分明显，如省府南迁之于南城，大河西先导区之于市府麓谷。市中心市中心新南城新南城市府市府麓谷麓谷芙蓉北芙蓉北麓南含麓南含浦浦星沙星沙金星北金星北路路尚尚东东金鹰金鹰月湖月湖体育体育新城新城走强走强积弱积弱 崛起！崛起！成熟成熟格局分析n 板块主要在售楼盘列表：板块指标性楼盘板块指标性楼盘本项目所在区域-新南城板块：大盘云集，蓄势爆发！格局分析项目名称物业类型占地面积()建筑面积（）御邦普通住宅 商业楼 别墅166913118784格兰小镇别墅 普通住宅 商业286001300000橘郡别墅 独栋别墅 联排别墅285885380000龙湾国际小高层 独栋别墅 连排别墅6326676326671200000怡海星城普通住宅 商铺6766931980000凯富漫城小高层2754490274保利阆峰云墅连排别墅 独栋别墅379831167159板块板块金鹰月湖金鹰月湖市中心市中心尚东尚东芙蓉北芙蓉北市府麓谷市府麓谷新南城新南城体育新城体育新城麓南含浦麓南含浦金星北路金星北路星沙星沙城市功能配套离市中心不远，生活配套不足，公交系统尚可生活配套齐全，交通便利，商业发达离市中心近，生活配套较齐全，交通便利城市中心北部延伸带，生活配套发展缓慢，交通一般新城区，生活配套急速发展中，交通状况不佳市中心南市中心南延带，生延带，生活配套尚活配套尚可，交通可，交通比较便利比较便利离老城区不远，生活配套一般，交通发达市郊，生活配套欠佳，交通极其不便市郊，生活配套欠佳，交通极其不便新城，离老城远，生活配套尚可，出入市中心不便开发商实力及影响力除藏珑外，整体偏弱中小开发商居多，实力不强万科进驻带来利好影响以世纪金源为代表外地开发商居多外来大开发商云集，实力较强本地开发本地开发商与外地商与外地开发商共开发商共存存外来开发商较多，实力较强外来大开发商较多，实力较强以和黄、恒大为代表的外地开发商为主恒基、华润、碧桂园等外地开发商影响力较强片区特色影视文化与旅游区,景观资源优越金融业商业发达，CBD高尚成熟居住区沿江风景带，新河三角洲市府办公区，高新产业区，大河西先导区省府办公省府办公区，长株区，长株潭一体化潭一体化融合区融合区武广快线，体育新城区自然人文景观旅游区，高校文化区大河西先导区，高星综合功能区经济技术开发区新南城板块目前生活配套尚等不完善，但发展潜力巨大，目前是以居住功能和园区开发为主的郊区板块。n 新南城板块在城市配套上还不够成熟，相对成熟片区尚有较大差距，短期内难以弥补；n 板块内开发商整体实力较强，区域运营的能力还是有，加之开发楼盘大多为大盘开发，因此新南城板块在市场上的上升价值很明显。n 板块内房价处于长沙市场二流区间，相对来说价格优势比较明显。格局分析小结与启示：10个板块并起，东部成熟，西部崛起，南部走强，北部积弱。n各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显。n城市规划对于板块发展的促进作用十分明显。n新南城板块虽品牌大盘云集但整体区位优势相对不明显。n区域价格壁垒明显，地段差异对价格影响明显。基于以上分析，本项目所在新南城板快为居住型和园区开发为主的郊区板块，是两型社会建设的核心区域，未来将会成为居住环境优未来将会成为居住环境优美、经济开发绿色环保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；美、经济开发绿色环保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；本项目处于这个环境优美，周边居住大盘云集的区域，同时处于开发中的工业园内，因此，项目须最大程度借助环境、交通、优惠政因此，项目须最大程度借助环境、交通、优惠政策等资源，才能聚集湖南乃至中南五省总部经济，打造成功长沙首策等资源，才能聚集湖南乃至中南五省总部经济，打造成功长沙首个总部基地！个总部基地！格局分析项目现况及未来走势分析项目现况及未来走势分析 高尔夫两型办项目项目土地性质：工业使用年限:50年宗地：23、24、28号地块；面积：总占地面积约500亩；地貌：土地有起伏，中间有水塘；特征：地块形状方正；东面为万家丽路；毗邻：两型办（正厅）办公楼，高尔夫球场地块现状项目分析项目四至东西北南项目四至项目分析“一点一线一点一线”发展战略的核心发展区域发展战略的核心发展区域南长沙工业化与城市化的前沿阵地南长沙工业化与城市化的前沿阵地长株潭经济发展的桥头堡长株潭经济发展的桥头堡省级开发区，环保产业试验基地省级开发区，环保产业试验基地两型社会实践的行政核心两型社会实践的行政核心长株潭三城心脏位置长株潭三城心脏位置1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.区区位位工工业业价价值值极极为为突突出出项目分析区位价值分析区域交通区域交通极其便捷极其便捷绕城高速武广高速铁路黄花京珠高速上瑞高速大托机场长沙火车站319、107国道韶山万家丽路项目分析交通组织分析长沙整体经济发展较快，工业增长迅猛，以第二产业主导的经济社会，且比例还在上升，且拥有基数很大的企业数量。项目分析发展趋势分析项目分析长沙已形成三大产业集群，规划发展六大产业，已形成19个工业园区；较为完整的工业规划与发展体系，1919个工业园区个工业园区六大工业产业六大工业产业三大产业集群三大产业集群发展趋势分析小结：综上分析，长沙的工业基础、经济结构、及发展态势，将为本项目总部基地开发提供基础保障。城区企业外迁和区内省内企业进城将给项目成功带来巨大机遇。相关政策、法规及趋势研究相关政策、法规及趋势研究 长沙经济技长沙经济技术开发区术开发区一、开发区内投资的生产性企业，企业所得税减按15%征收。其中经营期在十年（含十年）以上的，从开始获利的年度起，前两年免征，后三年减半征收所得税。产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按100%税率征收。先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延长三年减半期，减半后税率按10%税率征收。二、再投资退税：中外合资企业和外资企业从企业分得的利润在区内再投资兴办外商投资企业，其期限不秒于五年的，经税务机关审核，退还再投资部分已纳所得税的40%；外国投资者将从企业分得的利润，在区内再投资举办，扩建产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于五年的，经税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。三、开发区外商投资企业的客商将从企业分得的利润汇出境外，免征汇出利润所得税。四、客商在中国境仙没有设立机构，而来源于开发区的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得，除贪污免征所得税的以外，都减按10%的税率征收所得税。其中提供资金设备的条件优惠，或者转让的技术先进，经批准还可以给予更多的减税、免税优惠。招商政策对比一招商政策对比一招商政策长沙高新技长沙高新技术开发区术开发区一、按照“封闭式管理、开放式运行、市场化动作、社会化服务”原则，实行统一有效管理，区内企业享受国家、省、市三级政府给予的优惠政策。n高新技术企业从被认定之日起，减按15的税率征收企业所得税；出口产品产值达到当年总产值70以上的，减按10的税率征收企业所得税；新办的非外商及非台、港、澳、侨投资的高新技术企业，从投产年度起，两年内免征企业所得税。n生产性外商及台、港、澳、侨投资的高新技术企业，经营期在十年以上的，从获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税，减半期满后，如经考核仍为高新技术企业，可再延长三年减半期。以后按15的税率征收。n科研院所、高等院校或科技员自带科技成果和资金创办高新技术企业，注册资金下限可为3万元。以高新技术成果向有限责任公司出资入股，作价总金额可达公司注册酱的35。双方另有协议的除外。二、进入岳麓山高科技园（麓谷科技新城）的高新技术企业还可享受以下特殊优惠政策n园区内经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目，2005年前，按增值税的地方留成部分的50及企业所得税和营业税的地方留成部分，由财政奖励给企业。之后3年，按产品增值税、企业所得税和营业税的地方留成部分50由财政奖励给企业。n对具有自主知识产权、达到国内先进水平并具有重大推广价值、年销售额1000万元以上的软件产品，3年内其产品增值税地方留成部分全额奖励给企业。n进入留学人员、博士创业园租用房产的被孵化企业、按市场平均价，在100平方米面积内第一年免收租金，第二年60，第三年80；超过100平方米的部分第一年的前半年免收租金，之后第二年内按80的标准收取。n对园内高新技术企业实行挂牌无费管理。无费管理企业只纳税，不缴行政事业性费用。招商政策对比二招商政策对比二招商政策宁乡经济技宁乡经济技术开发区术开发区入区条件：入区条件：在经开区内投资兴办生产性企业，必须确保生活环境与生态环境得到保护和改善，项目规模要求固定资产投入在500万以上或年产值2000万元以上。注册的非生产性项目，要求年经营收入在2000万元以上。在经开区内投资兴办事业，原则上不限定投资规模。经开区优先接纳出口创汇的外向型企业和高新技术企业及农副产品精深加工企业。土地优惠政策：土地优惠政策：经开区土地依法租赁或出让；土地使用权租赁，租金15002000元/亩年，租期3040年，签约时先付10年租金；土地使用权出让，根据用地位置及土地类别，每亩收征地费和基础设施建设费：生地46万元，熟地812万元；对大宗用地，根据投资规模和建设周期，经县政府批准，可适当优惠。税费优惠政策：税费优惠政策：经开区内企业从投产起，所得税前2年免征，第35年减半征收。所减免的税收必须用于企业的发展，由税务部门进行跟踪监督；经开区实行无费区、封闭式管理。经批准进入经开区兴办的企业，免除县内各行政事业性收费，各有关部门均不得以任何理由进入经开区收费。土地回购：土地回购：在开发区内征用土地用于项目开发建设，三年内如果项目不能产生预期的经济效益，业主可申请退回土地，由开发区管委会以不低于出售价格回购土地。弹性地价：弹性地价：根据入区企业投资规模、达产效益确定土地出让价格，实行优价土地向优势项目倾斜。招商政策对比三招商政策对比三招商政策环环保保科科技技园园工业企业奖：工业企业奖：凡上年实缴区财政税收80万元以上200万元以内（含200万元），或200万元以上400万元以内（含400元），或400万元以上的工业企业，当年分别按超过上年实缴区财政税收增长速度20%、15%、10%以上部分的50%奖给企业。房地产企业奖：房地产企业奖：凡当年实缴区财政税收达到200万元以上1000万元以内（含1000万元）、1000万元以上2000万元以内（含2000万元），或2000万元以上的房地产企业或项目，分别按其实缴区财政税收超过200万元以上部分的5%、10%、15%分段累计计奖。重点业态扶植（扶植新型工业）规模工业企业：重点业态扶植（扶植新型工业）规模工业企业：凡当年实缴区财政税收30万元以上50万元以内（含50万元），50万元以上80万元以内（含80万元），分别给予5万元、10万元资金扶植。新办工业企业：新办工业企业：凡当年实缴区财政税收10万元以上的新办工业企业（不含更名、股改等形式变更或区内搬迁的企业），前三年按其实缴区财政税收的50%、40%、30%给予企业资金扶植。固定资产投入和技术改造：固定资产投入和技术改造：1、凡新办工业企业，对用于生产厂房和设备的固定资产投入（不含购地费用）1000万元以上的，在竣工投产的当年，按形成账面固定资产额的2%给予企业资金扶植。2、凡经申报备案的技术改造工业项目，技改投入在500万元以上的，在技改项目投产的当年，按新增技术改造投资额的4%给予企业资金扶植。标准厂房：标准厂房：对于一次性投资开发6000平方米以上的标准厂房（不含自建自用），在三层以上（含三层）或单体高度15米以上（含15米），竣工投入使用后，按其用于生产厂房的面积一次性给予投资开发商15元/平方米的资金扶植。科技创新扶植科技创新平台：科技创新扶植科技创新平台：1、经省级以上行政主管部门认定，区属企业当年设立国家级、省级重点（工程）实验室，分别给予50万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级工程技术研究中心（技术中心），分别给予40万元、30万元资金扶植；设立国家级、省级博士后工作站或博士（硕士）培养基地，分别给予50万元、30万元资金扶植。2、经市级以上行政主管部门认定的科技企业孵化器，前三年，按当年孵化器自身实缴区财政税收的50%以及孵化器内在孵企业当年实缴区财政税收总额的10%给予孵化器资金扶植。科技创新项目：科技创新项目：区属企业进行科技项目的攻关和研发，开展科技成果项目转化，经行政主管部门认定和社会公示，给予一定的资金扶植。人才兴业：人才兴业：博士、专家、教授、院士来区内开办、领办高新技术企业并对区财政税收有较大贡献的，一次性给予企业10万元30万元资金扶植。招商引资奖招商引资中介人奖：招商引资奖招商引资中介人奖：引荐世界500强企业、全球跨国集团公司、境外基金、国内民营100强及知名产业集团的区域性总部来我区投资，或引进注册资金2000万元以上、到位资金（不含购地费用）5000万元以上，符合区域产业发展规划的重大招商引资产业项目，生产型企业按固定资产投资到位资金的5，商业、餐饮、休闲等服务型企招商政策对比四招商政策对比四招商政策政策研究招商政策发展变化招商政策发展变化土地出让、税收、奖励等政策优惠招商产业集群、产业链招商、参股初建期初建期高速高速发展期发展期面对产业升级和经济环境变化，沿海及部分发达地区工业园区已经从政策优惠招商政策优惠招商向产业集群、产业链招商产业集群、产业链招商转变。小结终上分析，长沙经开区、高新区、宁乡经开区招商优惠政策突出在税收（减税退税）、土地转让优惠方面，属于生产经营方面直接扶持政策，且优惠幅度和金额较大。而雨花环保科技园招商优惠政策则突出在经营奖励、人员招商奖励方面，措施偏重于服务扶持方面，相对优惠幅度和金额较小。长沙经开区、高新区、宁乡经开区企业所得税均减按15%征收，前两年免税，后三年减半。宁乡经开区土地政策力度更大。三年内如果项目不能产生预期经济效益，业主可申请退回土地，由开发区管委会以不低于出售价格回购土地。雨花环保科技园政策突出在税收奖励、资金扶持奖励、人才扶持奖励、科技创新奖励、人员招商奖励方面 第二部分：第二部分：项目项目SWOTSWOT分析分析 PART 2优势（优势（S S）n企业实力雄厚企业实力雄厚项目由和立东升实业投资开发,企业及其最高领导人有着巨大的声誉和人脉资源。对于政策和社会资源依赖比较大的工对于政策和社会资源依赖比较大的工业地产开发而言意义重大；业地产开发而言意义重大；n项目规模巨大项目规模巨大项目总用地面积315.09亩，规划总建筑面积约50万平方米，分二期开发；n交通便利交通便利基地毗邻万家丽大道，东边临金井路，北距环保大道约100米，西距新韶山南路约420米；京珠高速、上瑞高速、107国道、319国道均在园区附近交汇；离武广高铁、汽车南站等客流站点都在咫尺之遥。项目项目SWOTSWOT分析分析n生态环境优越生态环境优越相对于市内区域的写字楼和公寓，本项目拥有天际岭森林公园等大型的自然氧吧，自身地块为原生山地，自然生态环境得天独厚。n人文办公氛围浓烈人文办公氛围浓烈项目东边为湖南环保科技产业园政务办公区预留用地，北边紧靠中中烟集团总部办公区烟集团总部办公区，西边与北京青苹果数据城北京青苹果数据城项目和长沙理工大学云塘校区相连，南边与同发置业即将修建的五星级酒店五星级酒店项目隔路相望。n区位发展前景广阔区位发展前景广阔项目距省政府4.8公里、距野生动物园3.2公里、距未来的两型办政距未来的两型办政务办公区不到务办公区不到2 2公里，公里，即将动工的城铁和地铁一号线都在项目附近设站。作为两型改革试验区的核心区域和前沿阵地，其发展空间巨大、两型改革试验区的核心区域和前沿阵地，其发展空间巨大、政治地缘优势明显。政治地缘优势明显。劣势（劣势（W）n配套欠缺配套欠缺项目周边当前购物等配套设施较为欠缺，特别是生活配套。n公共交通不发达。公共交通不发达。目前周边公共交通欠缺，公共设施不齐全。机会机会n政策优势雨花环保工业园发展时间已经有一定的历史，园区政策及激励制度相对较为成熟，对吸引企业入驻起着举足轻重的作用。n两型社会积极推进两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实，本本项目作为桥头堡的地位日趋显现。项目作为桥头堡的地位日趋显现。n住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠随着住宅商业房产进一步受到政策的打压，房地产市场宏观调控的大势已经逐步明朗，未来工业地产的快速发展将是大势所趋。其对于地方可持续发展的财政支撑作用不言而喻。大力发展工业经济和现代商贸服务将成为地方各级政府解决经济发展之道。同时，民间资本和其他社会逐利资本民间资本和其他社会逐利资本由于投资渠道局限，将有可能转向工业地产。机会机会n沿海产业转移随着沿海劳动力成本的日益攀升等诸多因素的影响，沿海产业转移将进一步加剧，内地特别是内地一二线城市将面临更多机遇。威胁威胁n长沙各大园区定位重叠，空置率高。长沙各大园区主要产业定位不清晰，且重叠率高，将直接影响本项目销售。多数园区空置率高，销售压力较大。n后续项目供应巨大。长沙市及长望浏宁目前同类型项目后续供应巨大，将可能直接威胁本项目的销售工作的推进。n园区级别相对于星沙经开区、麓谷高新区以及新晋的宁乡经开区，都是国家级开发区，而本项目所在的雨花环保工业园级别上不如前三者，意味着企业在相关优惠政策方面不如前三者。n产业支撑面临客户层面的局限本项目定位为总部基地，而实质上长沙市内及周边区县对于一些重点大型企业在供地方面存在较大程度的支持，条件优越。综合分析综合分析整体来看，本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。特别是来自其他国家级园区的项目竞争以及作为总部基地定位下的企业规模和数量有可能不足。因此，如何充分发挥本项目特色，做好配套服务工作将是本项目开发的重中之重。我司认为本项目项目核心价值点：我司认为本项目项目核心价值点：优越的区位优势；企业自身的品牌号召力；规模巨大；超前的规划理念；优质的服务。核心价值概括核心价值概括领袖级企业工作平台！领袖级企业工作平台！第三部分：第三部分：项目定位项目定位 PART 31、项目整体市场定位、项目整体市场定位 根据宏观微观的市场环境分析，结合自身条件状况，我们不难发现目前其他园区或个别项目在自身定位方面为了扩大客户层面的需要，将定位做得大而全，反而没有一个特别鲜明的主题定位。主题定位。导致园区内各种行业错综复杂，缺乏一定的兼容性。本项目整体发展方向为总部经济，并希望能打造成长沙的高新企业总部基地，因此，将园区打造成尽量单一纯粹点的行业园区，将园区打造成尽量单一纯粹点的行业园区，以整合行业的上下游链条企业。摈弃一些可能不具备优势的行业。以整合行业的上下游链条企业。摈弃一些可能不具备优势的行业。结合我司项目的实际情况，我司主张产业定位：产业定位：装备制造和汽车零部件、轻工产业、农副产品深加工或食品加工、装备制造和汽车零部件、轻工产业、农副产品深加工或食品加工、环保节能、现代服务业为主导，以生物制药、电子信息（通讯设环保节能、现代服务业为主导，以生物制药、电子信息（通讯设备、电子元器件为代表）为辅助的产业布局，备、电子元器件为代表）为辅助的产业布局，2、项目形象定位、项目形象定位立足长株潭区域核心，面向全国，为湖南省高新企业提供办公、居住及配套服务的企业平台，推进长株潭打造城市核心产业群国际化进程。中南高新企业总部基地中南高新企业总部基地3、形象广告语、形象广告语国际平台国际平台 财富源泉财富源泉4、功能定位、功能定位企业孵化功能、高新企业孵化功能、高新技术企业科研、办公、技术企业科研、办公、居家于一体。居家于一体。4、目标客户群定位、目标客户群定位目标客户群细分：目标客户群细分：n港澳台、外企、欧美华商开拓长株潭市场的轻工、电子、新材料研发基地；n长株潭区域规模不大、无能力实现买地开发的高科企业；n广东沿海地区、江浙一带等大城市进行产业转移的搬迁企业；n国内大型企业在长株潭设立的研发基地；n湖南当地大型企业中下游配套企业；n长株潭区域的服务外包型企业：包括IT服务、人力资源管理、金融、研发、产品设计等众多领域。第四部分：第四部分：营销整体战略营销整体战略 PART 4一、本项目营销需要解决的主要问题 由项目定位分析中可以看出，本项目营销需要解决的主要问题有以下四条 1）如何建立本项目的市场影响力?2）缺少第三产业服务业的支撑，如何克服区域短期障碍?3）现有园区市场渐趋成熟，会给本项目进入该市场带来困难，在营销过程中怎样进行 借势联动营销?4）如何吸引外围客户，摆脱价格瓶颈打赢长沙市内竞争盘？二、营销战略纲要 营销手段补强产品软素质，支撑高端市场定位，确定本项目营销战略的制定原则采 用强势营销战略。强势营销战略。“抛砖引玉，强势出击；擒贼擒王，品牌导向”可以重点从以下几个方面着手：营销战略之一：整合区域资源，形成区域形象美誉度，建立区域形象总概念和 企业对区域的认同感，借此以区域驱动项目，立足大长沙，借势长株潭一体化，塑造有城市大长沙的园区；营销战略之二：优先引进知名品牌企业和上游龙头企业知名品牌企业和上游龙头企业，提升项目向心力，由企业品牌增值演变为 产品增值；营销战略之三：借助发展商实力，为项目提高认可度，在区域营销阶段，塑造发展商在区域经济的领跑者地位区域经济的领跑者地位；营销战略之四：项目形象定位切合目标客户群体心理需求与区域资源的需形象定位切合目标客户群体心理需求与区域资源的需求。求。三、营销思路策略分解 在营销推广总策略的指导下，根据项目推广节奏，将策略分解如下：前期充分铺垫、造势、蓄积客户 展示营销引爆销售高潮 不断制造“兴奋点”，持续销售 要达到开盘的集中引爆效果，前期铺垫的作用非常关键，对于本项目而言，前期铺垫可以起到两个作用：一是发布项目信息，不断积累客户；二是通过对工业园投资前景的渲染，以及工业园内各种利于企业主生产、销售的措施与优惠，提高客户群体对项目价格的心理预期。本项目为中小型轻工、电子、新材料等研发机构，需要对营销中心及项目现场进行全方位包装，使展示效果达到最佳效果，策略一：前期铺垫和造势 营造气氛。所谓造势，就是要引起市场的关注度，通过一些精心策划的“事件”以及报纸、户外、广播、网络、公交车身、发放宣传单张等宣传渠道，来提高项目以及发展商品牌的知名度。nACTION1：通过路牌广告、形象墙广告、户外广告等长期媒介来发布项目相关信息，积累客户；nACTION2：长沙及项目现场营销中心的包装；nACTION3：现场导示系统到位，项目前期形象墙包装；nACTION4：项目工地现场包装，包括工地围板；工地规范管理；nACTION5：发挥销售中心的作用，推介和展示项目信息；nACTION6：用海报、单张及点对点介绍等方式发布项目的相关信息；nACTION7：加强工程质量与进度透明度，稳固市场信心，推广项目品质形象；nACTION8：在前期宣传期间定购的客户根据定购金所占比例，可享受不等的超额外优惠或折扣；策略二：展示营销引爆销售高潮 在项目咨询阶段通过模型展示、工地规范管理、销售氛围等良好展示，迅速地积累客户，为引爆高潮，积聚现场人气做好充分的铺垫。同时，在项目开盘之前还需要做好大量的准备工作，如售楼处、工地包装、宣传资料、礼仪、销售物料、背景音乐等具体工作应完全就位，争取给每个客户留下一次难忘的购厂体验。nACTION1：为了使开盘当天能够销售高潮的效果，将开盘主战场设置在项目现场营销中心，通过现场楼盘形象，坚定认购客户购买信心。同时掌握或控制好开盘当天局势与氛围，确保项目现场及长沙营销中心现场都有浓厚的喜庆和火热氛围，争取将已认购客户全部转为签订合同客户；nACTION2：为了能够达到持续热销的效果，可以考虑一周的时间全面开展