超高层写字楼专题研究课件

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。超高层写字楼专题研究 以成都市场为例四川中原二级市场营运中心规划设计部SiChuan.07.2013 超高层写字楼专题研究四川中原二级市场营运中心规划设计部Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2011 一座城市的记忆离不开建筑。在过去十余年的房地产飞速发展中，越来越多的超高层建筑也逐渐成为了现代化成都的地标建筑，而未来，不断涌现的超高层建筑更成为成都的地标的有力争夺者。摩天高楼接踵而至，成都的地标在拔高，成都的天际线在拔高。今天的成都写字楼市场正在发生着翻天覆地的变化，成都的写字楼也从以往的“高层”向“超高层”迈进。前言 一座城市的记忆离不开建筑。在过去十余年的房Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2011 超高层写字楼基本介绍 超高层写字楼标准层布置 避难层（间）设置 垂直交通系统设计 超高层写字楼发展的利弊 超高层写字楼可持续性研究 超高层写字楼典型案例目录 超高层写字楼基本介绍目录Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2011 超高层写字楼基本介绍Part 1 超高层写字楼基本介绍Part 1Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2011l 第一类高层建筑：9-16层（高度到50米）；l 第二类高层建筑：17-25层（高度到75米）；l 第三类高层建筑：26-40层（最高到100米）；l 超高层建筑：40层以上（高度100米以上）。l 在我国，民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高 层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；3、建筑高度大于等于建筑高度大于等于100m100m的民用建筑为超高层建筑。的民用建筑为超高层建筑。超高层定义1972年8月在美国宾夕法尼亚洲的伯利恒市召开的国际高层建筑会议上，专门讨论并提出高层建筑的分类和定义。第一类高层建筑：9-16层（高度到50米）；超高层定Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|6 Copyright Centaline Group,20111、建筑类型l按使用方式：专用办公楼、出租办公楼、办公综合楼l按使用性质：行政、商贸、电讯、电信、金融信托、科研、信息中心等。l按人均面积指标：一级办公楼：1315/人 二级办公楼：1112/人 三级办公楼：910/人2、等级分类l智能型甲级写字楼l甲级写字楼l乙级写字楼超高层写字楼类型及等级划分超高层写字楼即建筑高度大于等于100m的写字楼。1、建筑类型超高层写字楼类型及等级划分超高层写字楼即建筑高度Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2011成都超高层写字楼现状l 成都超高层项目总体呈大幅增加的态势。但受航空限高及政府向空间发展引导性不强等因素的影响，成都已建成的超高层建筑不多。l 初步统计，成都市正在修建和呈现的超高层写字楼项目主要集中在锦江区、青羊区和高新区。金牛区、成华区、龙泉区、温江区、双流区等也有分布。其中东大街沿线和南沿线分布最多。成都超高层写字楼现状 成都超高层项目总体呈大幅增加的态Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2011部分成都超高层写字楼资料项目名称项目名称城区城区板块板块环域环域方位方位高度高度成都ICC锦江区东大街延线二三环 城东280m成都国际科技节能节厦 高新区南沿线高新段绕城外 城南163m东方希望天祥广场 高新区南沿线高新段绕城外 城南219m鼓楼国际 青羊区展览馆一环内 城中139m海洋中心高新区 南沿线高新段 绕城外 城南 200m航天科技大厦 青羊区展览馆一环内 城中 170m花样年香年广场 高新区南沿线高新段绕城外 城南176m环球广场金牛区花牌坊一环内 城中120m金牛万达广场 金牛区 荷花池 一二环 城北150m朗御大厦锦江区东大街一环内 城中175m富力中心青羊区骡马市一环内 城中175m明宇金融广场锦江区东大街一环内 城中206m项目名称项目名称城区城区板块板块环域环域方位方位高度高度摩根中心锦江区东大街延线一二环 城东130m时代8号 锦江区东大街一环内 城中165m西部国际金融中心锦江区东大街一环内 城中240m百扬大厦青羊区展览馆一环内 城中169m蜀都中心 高新区 南沿线高新段 绕城外 城南300m泰丰国际广场青羊区骡马市一环内 城中150m万科钻石广场 成华区 建设路一二环 城东150m希顿国际广场高新区 南沿线高新段 绕城外 城南165.8m喜年广场锦江区东大街一环内 城中190m雄飞中心青羊区展览馆一环内 城中160m银石广场 锦江区东大街一环内 城中151m棕榈泉国际中心 高新区 南沿线高新段 绕城外 城南200m部分成都超高层写字楼资料项目名称城区板块环域方位高度成都ICCode of this report|9 Copyright Centaline Group,2011 超高层写字楼标准层布置Part 2 超高层写字楼标准层布置Part 2Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼标准层布置平面布置相同的楼层即构成了标准层。通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间。超高层写字楼标准层布置平面布置相同的楼层即构成了标准层。通常Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼标准层面积项目名称项目名称标准层面积（平米标准层面积（平米)成都国际科技节能节厦 2000东方希望天祥广场 2400花样年香年广场 2000富力中心2515尊城国际1900时代8号 2400西部国际金融中心2000蜀都中心 1450泰丰国际广场1700万科钻石广场 1500希顿国际广场1350雄飞中心1920棕榈泉国际中心 2000l 超高层建筑由于纵向交通的关系，所需核心筒面积较大，而标准层面积太小，势必造成使用效率的降低，不经济，同时也不利于办公空间的布置。l 如果平面规模过大，进深过大则内部交通流线组织、防火分区、疏散距离、建筑体形处理等将会出现问题。影响标准层面积的因素：建筑场地、投资规模、使用要求、有效使用效率、建筑形体、体型美学超高层写字楼标准层面积项目名称标准层面积（平米)成都国际科技Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼标准层尺度根据使用功能、建筑规模、有效使用面积数、室内空间尺度的重组灵活性与实用性，自然采光的环境卫生、视觉空间感受等综合因素考虑超高层写字楼标准层尺度。20m（超深度空间）1119m（深度空间）45m（浅度空间）610m（中度空间）超高层写字楼的标准层房间进深尺度以1015m为宜。通道宽超高层写字楼标准层尺度根据使用功能、建筑规模、有效使用面积数Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼标准层层高l 一般写字楼的层高在3.4m以上，但当前已开始向4m及4m以上冲击，写字楼下面有时有一二层的裙房，如果裙房做4.6m甚至4.8m层高，就能做四跑楼梯,可以节约很多楼梯面积。但4.4m、4.2m等就将公寓楼梯间全加大，损失太大。l 办公室净高与楼面面积有关，一般为：100以下楼面面积净高至少为2.4m；100500楼面面积净高至少为2.6m；5001000楼面面积净高至少为2.8m；10001500楼面面积净高至少为3.0m。层高3.9m,净高2.8m雄飞中心剖立面图超高层写字楼标准层层高 一般写字楼的层高在3.4m以上，Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼核心筒核心筒就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。1、核心筒类型 1）中央型WWWWABCD 其中：A、B、C中的进深W为1015m，标准层面积为18002500 D中的进深W宜为2025m，标准层面积为20003000超高层写字楼核心筒核心筒就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼核心筒 2）外围型此种能得到其有高度灵活性的大房间，适用于各层功能不同，层高不同的复合结构。进深W宜为2025米，标准层面积为15002000W超高层写字楼核心筒 2）外围型此种能得到其有高度灵活性的大Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼核心筒 3）特殊型W进深W宜为1020m，用于服务设备中央核心用于垂直交通外围为竖井核心主要用于垂直交通，设备竖井分散布置超高层写字楼核心筒 W进深W宜为1020m，用于服务设备中Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼核心筒 2、核心筒功能：生活功能（卫生间、开水间等）、流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）、设备功能（空调机房、管道井等）；3、核心筒占标准层总面积的比例:通常情况下为25%左右 当核心筒占比例达到28%以上时，则表明有效使用面积在降低其结果是不经济的，解决的方法 有几种：电梯系统：l 提高电梯的运行速度，加大载重量l 采用双轿厢系统，减少井道空间l 采用区中区系统 疏散系统：l 两台消防电梯与疏散楼梯合用一个前室，可减省4.0超高层写字楼核心筒 Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2011 避难层（间）设置Part 3 避难层（间）设置Part 3Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2011避难层一般建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。高层民用建筑设计防火规范GB 50045-956.1.13 建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：6.1.13.1 避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。6.1.13.6 封闭式避难层应设独立的防烟设施。避难层一般建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2011避难层避难层 避难层有敞开式和封闭式。敞开式不设维护墙，一般设在顶层，不适宜寒冷地区使用；半开敞式避难层设大于等于1.2,m的防护墙，上部设开启的封闭窗，自然通风排烟；封闭式避难层应急设施齐全。避难层避难层 避难层有敞开式和封闭式。敞开式不Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2011垂直交通系统设计Part 4垂直交通系统设计Part 4Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2011电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。估算法，参照规范或者电梯厂提供的电梯参数进行数量估算。办公建筑设计规范4.14规定：“按办公建筑面积5000 至少设置一部。”全国民用建筑工程设计技术措施一规划建筑景观（2009）一书中提及了更详尽的电梯数量设置要求（表2）。另外各电梯供应商也会提供不同系列产品的电梯选用表，建筑师可根据项目的建设规模，估算出所需的电梯数量。电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2011电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。参照法，根据项目的类型、规模，多选取几个已建成的实例，对其电梯使用情况进行比较分析后，估算所需电梯的数量。计算法，按建筑设计参数进行计算。当办公建筑规模足够大时，使用计算法能更准确地确定电梯数量，但这种计算法过于复杂，且电梯的详尽参数在电梯招标之前也不易获得，所以很难被建筑师广泛采用。运用国际通用软件：ELEVATE OTIS电梯决策工具 模拟法，通过计算机软件模拟大楼内电梯的运行状况来决定电梯配置方式。由于计算法没有涉及多台电梯的负载及运行间隔时间的问题（群控调度），所以它仅是粗略的计算。电梯数量写字楼的客梯数量的数量是根据人数、高峰等候时间来决定Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2011电梯系统的组织方式随着高层建筑高度的攀升，楼层数也不断增多，为此必须针对办公楼的高度采用不同的电梯组织方式来解决这个问题。1、分区式 当建筑物的高度超过75m、层数超过25 层时，宜采用分区的方式组织电梯。即电梯分成若干组，每组电梯服务约50m，约812 层。整个办公楼按电梯的服务分区被划分成23 段，分别为低区、中区和高区。由于服务于中区、高区的电梯有相当长一段距离无需停层，可以保持高速运行，这样就可以大大减少人们候梯的时间。电梯系统的组织方式随着高层建筑高度的攀升，楼层数也不断增多，Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2011电梯系统的组织方式随着高层建筑高度的攀升，楼层数也不断增多，为此必须针对办公楼的高度采用不同的电梯组织方式来解决这个问题。2、分段式 建筑楼层增多，电梯数量增加，电梯井道所占的辅助面积也增加，导致标准层的有效使用面积严重降低，产生了分段式电梯组织方式。组织方法：超高层办公建筑在竖向上先划分为若干段，每段约2535层，各段又包含若干个电梯分区，在各段之间设置电梯转换层。乘客先从大厦底部乘坐快速穿梭电梯到达电梯转换层，再换乘各段内的区域电梯抵达所要到达的楼层。电梯系统的组织方式随着高层建筑高度的攀升，楼层数也不断增多，Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2011电梯分区电梯分区单区电梯系统多区电梯系统双层轿厢系统区中区电梯系统电梯分区可分为单区电梯系统、多区电梯系统以及双层轿厢系统和区中区电梯系统。1、单区系统 多用于10层左右且建筑面积不大的建筑2、多区系统 当楼层超过20层以上时，楼内竖向交通宜分区设置，各个区由不同容量与速度的电梯服务。分区原则：1）高、低二区系统 一般用于由不同功能组成的综合性建筑如：酒店与办公、办公与信宅等，分区后提供的服务即安全、方便、经济、快速。2）高、中、低三区系统 将高楼垂直分成三区，或按楼宇功能分成三区电梯分区电梯分区单区电梯系统多区电梯系统双层轿厢系统区中区电Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2011垂直交通系统设计 3）低、中低、中高、高四区系统 通常用于规模较大的高层建筑、接近40层或40层以上 4）低、中低、中、中高、高五区系统 当层数达到60F或更高时，宜采用五区电梯布局，为提高运载能力和效率，采用双层厢电梯或 大容量的单层厢电梯。垂直交通系统设计 3）低、中低、中高、高四区系统Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2011垂直交通系统设计3、双层轿厢系统和区中区系统 当楼体规模再增大，楼内人数就更加密集，为提高标准层净有效使用面积，因此提出双层轿厢系统及高空门厅系统概念。后者是将特别高大的楼体先分成几个大区，从大区中再分几个小区，称为区中区系统，高层各大区相连接的厅为“高空门厅”。1）双层轿厢系统 采用双层轿厢电梯，停靠站数省一半，缩短运行进间，与单层轿厢电梯相比，在相同时间内多运输75%人，另外可减少井道空间25%。垂直交通系统设计3、双层轿厢系统和区中区系统Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2011垂直交通系统设计 2）区中区系统 一般的超高层建筑采用双层电梯在50层以内，效力明显，再高时其上下运行的时间会增长，效力会降低。所以对超过50层的楼层，对超过部分采用区中区系统以提高效率。合适采用区中区系统需要超过的楼层面积与层数指标：楼层毛面积（）约略高度（层数）279032503900464040445052垂直交通系统设计 2）区中区系统楼层毛面积（）约略高度（层Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2011 超高层写字楼发展的利弊Part 5 超高层写字楼发展的利弊Part 5Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼发展的有利因素集约化利用土地资源显著提高工作和生活效率展示发展成就，提升城市和国家形象实现资源高度共享，提高投资效益带动相关学科发展，促进科技进步超高层写字楼发展的有利因素集约化利用土地资源显著提高工作和生Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼发展的不利因素消耗更多的资源、人力和财力。消耗大量的能源。如遇地震火灾等灾害，易造成更大的伤亡和损失。体量巨大，在城市空间、日照、电磁辐射等方面都容易对城市环境及周围建筑产生不利影响。将大量人员聚集在一起，势必给城市交通带来压力。使人远离地面和自然环境，易形成对人类健康不利的室内环境，诱发高层综合症。超高层写字楼发展的不利因素消耗更多的资源、人力和财力。消耗大Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼可持续性研究Part 6超高层写字楼可持续性研究Part 6Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼的可持续发展在一般中小城市不宜提倡建超高层建筑，但对于用地十紧张的大型、特大型城市而言，超高层写字楼在适当环境条件下是可以满足人聚环境持续发展的要求的。对超高层写字楼的立项、选址、高度控制等关键性问题必须谨慎对待，反复论证。同时在设计过程之中也应该尽量充分发挥其有利因素，避免不利因素，从而实现超高层写字楼的可持续设计。节能设计生态设计可持续发展超高层写字楼的可持续发展在一般中小城市不宜提倡建超高层建筑，Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼的可持续发展“风中呼吸”：德国波恩绿色邮政大厦 采用双层玻璃幕墙，还在两层玻璃幕墙之间缓冲空间内设置了遮阳装置。在温度调节上，通过沉箱式外露混凝土楼板内的综合管道系统向大厦供暖（戒制冷）。幕墙的外层玻璃以每九层一块依次叠加，不仅可减小幕墙接合面积同时能简化细节设计。节能设计：遮阳、节能幕墙、温度调节、缓冲空间和中庭空间超高层写字楼的可持续发展“风中呼吸”：德国波恩绿色邮政大厦Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼的可持续发展节能设计：遮阳、双层幕墙、外部立面、新能源利用“绿色”摩天楼上海中心大厦 可持续场地规划、综合节能和新能源利用、节水和雨污水回用、节材与材料利用和最低室内空气污染物控制。室内环境达标率100%；综合节能率大于60%；非传统水源利用率不低于40%；可再循环材料利用率超过10%；绿色施工；建筑节能减排。双层玻璃幕墙设计，隔热保温；旋转、不对称的外立面使风载降低24%，减少大楼结构的风力负荷，节省工程造价，内部圆形立面使其眩光度降低了14%，且减少了对能源的消耗。超高层写字楼的可持续发展节能设计：遮阳、双层幕墙、外部立面、Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2011Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼的可持续发展生态设计：在建筑室外设置水景观、绿化等调节温度，打造多层面景观和生态体系。“生态之塔”：法兰克福商业银行总部 三觊形平面，由电梯间、卫生间和矩形柱之间围合出的三觊形中庭，犹如一个大烟囱。在三条办公室空间中分别设置了多个空中花园，成为”烟囱“的通风口。塔内每间办公室都设有开启的窗以享受通风，从而避免了全封闭式办公建筑的开支。超高层写字楼的可持续发展生态设计：在建筑室外设置水景观、绿化Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2011超高层写字楼典型案例Part 7超高层写字楼典型案例Part 7Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2011明宇金融广场项目概况物业类别写字楼物业级别超甲级建筑形态超高层行政区域锦江所在方位市中心所在商圈东大街商圈环线状况内环至一环 总建筑面积124447标准层面积约2000标准层高4m总楼层数地上47层，地下4层总高度206m租售面积380-2000明宇金融广场项目概况物业类别写字楼物业级别超甲级建筑形态超高Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2011明宇金融广场核心筒布置核心筒布置 核心筒采用中央式布局。功能分区分为：大厅，办公区，设备区，电梯区，消防安保区，行李存放区，咖啡厅，自动银行。分区明确，交通顺畅。办公，酒店，会议，餐饮，会所等入口采用分流形式，在核心筒周围布置不同的出入口，用以分散人流。明宇金融广场核心筒布置 核心筒采用中央式布局。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2011明宇金融广场停车场(-5F-2F）酒店后勤(-1F）门厅(1F）餐厅/宴会厅(2F3F）会议中心(4F）会所（5F）低区办公(6F15F）避难层/设备层（16F、32F）高区办公(17F31F）SPA/健身中心（33F）餐厅(34F）酒店大堂(35F）酒店(36F47F）屋面楼层规划楼层规划 明宇金融广场楼层主要分为四个区域：地下车库区；餐饮会所区；办公区；酒店区明宇金融广场停车场(-5F-2F）酒店后勤(-1F）门厅(Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2011明宇金融广场酒店服务/消防电梯电梯分析电梯分析酒店客房电梯酒店直达电梯办公服务电梯高区办公电梯低区办公电梯会所电梯会议/餐饮电梯 明宇金融广场电梯分区采用多区系统，地上47层，地下4层，楼内竖向交通宜分区设置，各个区由不同容量与速度的电梯服务。具体分为：会议/餐饮电梯；会所电梯；办公电梯（低区、高区、办公服务）；酒店电梯（直达、客房、酒店服务）；消防电梯明宇金融广场酒店服务/消防电梯电梯分析酒店客房电梯酒店直达电Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2011雄飞中心项目概况物业类别写字楼物业级别甲级建筑形态超高层行政区域青羊区所在方位市中心所在商圈太升路商圈环线状况一环内 总建筑面积143314标准层面积约2000标准层高3.9m总楼层数地上37层，地下1层总高度160m租售面积130-2000雄飞中心项目概况物业类别写字楼物业级别甲级建筑形态超高层行政Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2011雄飞中心核心筒布置核心筒布置 核心筒采用中央式布局，进深W为12m。“日”字型走道：核心筒位于平面层的中间位置，可轻松到达平面层的每个角落，空 间分隔灵活，各门面昭示性强。可使用电梯可使用电梯雄飞中心核心筒布置 核心筒采用中央式布局，进深W为12Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2011雄飞中心商场(1F-9F）低区办公(12F24F）高区办公(26F37F）酒店(1F24F）楼层规划楼层规划避难层（32F）AB 拟建A、B两栋高楼，A栋为37层的5A甲级写字楼，其负1-9楼为商业；B栋24层为五星级酒店。两座楼分别在16层和32层设有避难层，同时楼顶也兼作避难层。楼内部还设有两部防烟楼梯间，意外发生时，可在避难层楼梯间作位置转换。雄飞中心商场(1F-9F）低区办公(12F24F）高区办Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2011Thanks for your attentionWish you a good day!Thanks for your attentionWish