西沣路A地块建议课件

A A地块物业发展建议地块物业发展建议基础回顾基础回顾基础回顾基础回顾产品价值产品价值规划规划景观景观公共部位公共部位立面立面户型户型精装修精装修营销展示营销展示及会所及会所配套及配套及商业商业材料设备材料设备新技术与新技术与智能化智能化工艺质量工艺质量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线标杆线：标杆线：立面、户型、立面、户型、会所；会所；标准线：标准线：规划、景观、规划、景观、配套及商业、精装修；配套及商业、精装修；及格线：公共部位、及格线：公共部位、材料设备、新技术与智材料设备、新技术与智能化、工艺及技术；能化、工艺及技术；大盘价值树回顾：大盘价值树回顾：A地块指标回顾：地块指标回顾：A A地块综合技术经济指标地块综合技术经济指标项目规模规划净用地8.31Ha地上建筑面积29万平米容积率3.53.5地块特征地块特征地块特征地块特征地块不规则，相对较为狭长，需化解南北向的空间局促感，地块不规则，相对较为狭长，需化解南北向的空间局促感，景观价值最大化景观价值最大化幼儿园 常规产品一线景观产品二线景观产品底商基于地形特点，利用轴线划分地块的基本结构。强调东西向主轴线的延伸，南北轴线对空间局促感的缓解。同时规划的平面机理做到自由化与情趣化，减缓小地块的空间压抑感。轴线规划结构产品规划结构利用A地块局部的双向景观资源布局高端产品，同时规划可利用楼间距缝隙空间为二线楼栋预留景观通道，使资源的价值最大化。项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送规划规划规划规划规划注重建筑布局的合理，景观价值的最大化，轴线、楼规划注重建筑布局的合理，景观价值的最大化，轴线、楼间距、梯户比等客户易感知的方面需有所突破和亮点。间距、梯户比等客户易感知的方面需有所突破和亮点。规划作为社区的平面肌理，除了在建筑布局中拉开建筑的间距、减少高容积率带来的建筑群体压抑感之外,应同时考虑创造丰富的公共空间及活动场地。规划利用园林、道路的合理设计达到为居住功能的同时，应该在设计手法中体现规划的创新,同时体现社区的尊贵感。规划规划规划规划轴线轴线轴线轴线强调中自由形式的中轴线，减少压抑感，形成主要的室外强调中自由形式的中轴线，减少压抑感，形成主要的室外公共空间，并突出社区的尊贵感。公共空间，并突出社区的尊贵感。中轴线作为规划平面中的主要线性空间，首先担负起划分地块的作用，结合其他辅助轴线和道路，串接社区各个组团；其次作为社区的主要公共空间集合了广场、绿化、水系等软性元素；再者利用自由曲线的中轴线缓解地块狭小带来的空间狭促感。规划规划规划规划楼间距楼间距楼间距楼间距楼间距市场平台水平的适度超越，提升景观视野及舒适度楼间距市场平台水平的适度超越，提升景观视野及舒适度万科城：万科城：高层之间楼间距为高层之间楼间距为4050米。米。雅居乐：雅居乐：楼间距为楼间距为5060米左右，最大超过米左右，最大超过100米。米。建议本项目的楼间距以建议本项目的楼间距以5060米为主，楼王位置可以适当拉大楼间距，起米为主，楼王位置可以适当拉大楼间距，起标杆作用标杆作用规划规划规划规划梯户比梯户比梯户比梯户比3.53.5容积率下的容积率下的T4T4产品为主，一线景观产品可适当做部分产品为主，一线景观产品可适当做部分T2T2，容积率不允许的条件，可在地块西北设计部分公寓产，容积率不允许的条件，可在地块西北设计部分公寓产品，达到高端立势与回现的双重目标。品，达到高端立势与回现的双重目标。本项目梯户比建议以本项目梯户比建议以T4为主，为主，部分景观价值较好的区域可以部分景观价值较好的区域可以部分部分T2为主，容积率不足的部为主，容积率不足的部分可以公寓补充。分可以公寓补充。地块南端产品、价值第一梯度地块南端产品、价值第一梯度景观景观标杆产品标杆产品lT4产品为主，产品为主，局部局部T2产品产品地块中部产品、价值第二梯度地块中部产品、价值第二梯度景观优势产品景观优势产品lT4产品为主产品为主地块北端产品、价值第三梯度地块北端产品、价值第三梯度现金流产品现金流产品lT4产品为主，局部产品为主，局部T6、T8公寓产品公寓产品常规产品一线景观产品二线景观产品T2区公寓区项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送园林园林园林园林区域市场园林水平中规中矩，本项目在园林景观上做到市区域市场园林水平中规中矩，本项目在园林景观上做到市场平台水平场平台水平万科城：万科城：无明显主题，以中央景观轴、塑胶跑道为园林核心要点，设置风雨廊，区隔别墅与高层，增添园林无明显主题，以中央景观轴、塑胶跑道为园林核心要点，设置风雨廊，区隔别墅与高层，增添园林情趣与参与性。水元素主要应用于中心景观轴的叠水中，增添园林的动态美感。情趣与参与性。水元素主要应用于中心景观轴的叠水中，增添园林的动态美感。雅居乐：雅居乐：岭南风情为主，中心景观园林，人工湖、室外泳池等形成大面积中心水景，设置凉亭、风雨廊、拱岭南风情为主，中心景观园林，人工湖、室外泳池等形成大面积中心水景，设置凉亭、风雨廊、拱桥等参与性构件，提升园林的情趣性。桥等参与性构件，提升园林的情趣性。园林园林园林园林节点节点节点节点建议本项目打造主景观轴，设计参与性的景观节点，提升建议本项目打造主景观轴，设计参与性的景观节点，提升园林的观赏性园林的观赏性景观节点：景观节点：建议在主景观轴上设计景观节点，提高园林的观赏性，可建议在主景观轴上设计景观节点，提高园林的观赏性，可设置圆形小广场、凉亭、花架、风雨廊等，增强景观的参与性。设置圆形小广场、凉亭、花架、风雨廊等，增强景观的参与性。园林园林园林园林公共公共公共公共空间空间空间空间分散在各个组团间与小品自然融合，强调艺术性、实用性分散在各个组团间与小品自然融合，强调艺术性、实用性与休闲性，设置供老人与儿童娱乐的设施，起到泛会所的与休闲性，设置供老人与儿童娱乐的设施，起到泛会所的作用作用园林园林园林园林植被植被植被植被利用植被的遮掩改变高层压迫感利用植被的遮掩改变高层压迫感.园林园林园林园林水系水系水系水系建议采用浅溪水、叠水等设计，打造灵气、动感的水景，建议采用浅溪水、叠水等设计，打造灵气、动感的水景，体现与自然的融合，同时维护成本可控体现与自然的融合，同时维护成本可控园林园林园林园林小品小品小品小品穿插富有现代艺术感的景观小品，充实高品质的感官享受穿插富有现代艺术感的景观小品，充实高品质的感官享受和精神向往和精神向往项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送立面立面立面立面采用新古典主义的建筑形式，融合古典与现代的气息的同采用新古典主义的建筑形式，融合古典与现代的气息的同时着重偏向于现代手法，注重建筑挺拔、延伸的张力，注时着重偏向于现代手法，注重建筑挺拔、延伸的张力，注重细节与现代材料的应用。重细节与现代材料的应用。采用新古典主义的建筑形式强调尊贵、稳重、大气的建筑表现形式，但是在立面设计中应当注意线脚、材料、分割的灵活作用，在整体稳重之外，体现建筑的灵动感和挺拔感，一则避免建筑的臃肿对高密度容积率下压抑感的强化，二则契合核心客户的审美需求。立面立面立面立面元素元素元素元素新古典三段式设计突出尊贵、古典韵味，提升项目的辨识新古典三段式设计突出尊贵、古典韵味，提升项目的辨识性性三段式三段式顶部：顶部：现代标识精细中部：中部：优雅挺拔韵律底部：底部：尊贵厚重细节设计手法设计手法顶部：顶部：玻璃幕墙或钢构架退台处理，富有现代感的材质和色彩，突出时尚感和精细的工业感，配合灯光设计，形成楼盘标标识性识性。中部：中部：由窗的组合及局部墙面色彩规律性变化，形成横向的韵律与纵向的挺拔线条，结合墙体的厚重感，配合细节的装饰，形成优雅的古典韵味古典韵味。底部：底部：采用厚重的石材和稳重的色彩，近人尺度丰富细腻的细节，石材与玻璃的对比，厚重与细腻的对比，形成尊贵感尊贵感。立面立面立面立面元素元素元素元素新古典风格强调对竖向线条的打造以及古典元素的应用新古典风格强调对竖向线条的打造以及古典元素的应用新古典元素：新古典元素：注重竖向线条的打造，凸显建筑形体的挺拔感；线脚、檐口、栅花、圆柱等经典注重竖向线条的打造，凸显建筑形体的挺拔感；线脚、檐口、栅花、圆柱等经典的装饰元素，是其点睛之笔。的装饰元素，是其点睛之笔。立面立面立面立面材料材料材料材料建议选择面砖，只在底层局部使用可以提高品质感的石材，建议选择面砖，只在底层局部使用可以提高品质感的石材，合理控制成本合理控制成本高层使用面砖，成本可控高层使用面砖，成本可控低层使用石材贴面，彰显品质感低层使用石材贴面，彰显品质感项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送万科城万科城万科城万科城万科城户型配比万科城户型配比户型型面面积m2m2面面积比比一居一居公寓、公寓、LOFTLOFT15-4515-4522%22%公寓公寓60-7060-708%8%两居两居实用两房用两房70-8070-8010%10%舒适两居舒适两居80-9080-9030%30%三居三居紧凑三居凑三居110-120110-1208%8%舒适三居舒适三居140-150140-15017%17%四居四居实用四居用四居170-180170-1805%5%合合计100%100%产品产品产品产品选择市场接受度高的主流户型，实现抢占市场的地位，但选择市场接受度高的主流户型，实现抢占市场的地位，但在户型设计中注重创新，关注合理的功能格局和空间附加在户型设计中注重创新，关注合理的功能格局和空间附加值。值。户型面积以刚需性要求为主，强调户型的功能更加合理、紧凑，同户型面积以刚需性要求为主，强调户型的功能更加合理、紧凑，同时利用偷面积办法，提高赠送率，与竞品差异化并提升卖点。同时辅以部分时利用偷面积办法，提高赠送率，与竞品差异化并提升卖点。同时辅以部分改善性户型，契合项目的景观资源优势。改善性户型，契合项目的景观资源优势。户型型面面积m2m2面面积比比两居两居实用两房用两房70-8070-8025%25%舒适两居舒适两居(2+1(2+1房房)80-9080-9020%20%三居三居紧凑三居凑三居100-110100-11020%20%舒适三居舒适三居(3+1(3+1居）居）12512515%15%14514510%10%四居四居实用四居用四居1801805%5%舒适四居舒适四居2202205%5%合合计100%100%产品产品产品产品市场典型二居产品：基本达到居住舒适度，但南向面宽受市场典型二居产品：基本达到居住舒适度，但南向面宽受限，赠送面积不实用等，均可成为本项目突破方向限，赠送面积不实用等，均可成为本项目突破方向万科城两室两厅万科城两室两厅 8585平米平米万科城两室两厅万科城两室两厅 8383平米平米雅居乐两室两厅雅居乐两室两厅 9090平米平米户型亮点户型亮点n主卧和客厅保证南向，基本主卧和客厅保证南向，基本舒适度可满足舒适度可满足n8585平米户型为南北通透平米户型为南北通透户型突破点户型突破点n控制面积，控制总价控制面积，控制总价n至少保证两个半开间南向至少保证两个半开间南向n赠送保证实用赠送保证实用产品产品产品产品市场紧凑三居：主要功能空间南向，舒适度高，可重点借市场紧凑三居：主要功能空间南向，舒适度高，可重点借鉴鉴万科城万科城 三室两厅三室两厅 8989平米平米万科城三室两厅万科城三室两厅 106106平米平米户型亮点户型亮点n主卧和客厅保证南向，基主卧和客厅保证南向，基本舒适度可满足，本舒适度可满足，8989平米三平米三房实现三个功能空间南向房实现三个功能空间南向n8585平米户型为南北通透平米户型为南北通透可突破点可突破点n功能空间的完备性，缺少功能空间的完备性，缺少生活阳台生活阳台产品产品产品产品市场实用三居：仅主要功能空间南向，南向面宽不足市场实用三居：仅主要功能空间南向，南向面宽不足万科城万科城 三室两厅三室两厅 120120平米平米万科城万科城 三室两厅三室两厅 125125平米平米户型亮点户型亮点n主卧和客厅保证南向，主卧实现套间设计，主卧和客厅保证南向，主卧实现套间设计，舒适度提升舒适度提升户型可突破点户型可突破点n南向面宽受限，南向功能空间的数量南向面宽受限，南向功能空间的数量可实现突破可实现突破产品产品产品产品市场舒适三居：功能空间完备但舒适度及实用性有提升空市场舒适三居：功能空间完备但舒适度及实用性有提升空间间雅居乐雅居乐 三室两厅三室两厅 140140平米平米万科城万科城 三室两厅三室两厅 143143平米平米户型亮点户型亮点n主卧和客厅朝南，基本舒适度可保证主卧和客厅朝南，基本舒适度可保证n主卧带通透套间，主卧舒适度高主卧带通透套间，主卧舒适度高n赠送阳光房，提升产品附加值赠送阳光房，提升产品附加值户型突破点户型突破点n南向面宽受限，南向功能空间的数量可实现突南向面宽受限，南向功能空间的数量可实现突破破产品产品产品产品市场上各产品线突破点市场上各产品线突破点两居两居两居两居p控制面积，控制总价控制面积，控制总价p至少保证两个半开间南向至少保证两个半开间南向p赠送保证实用赠送保证实用紧凑型三居紧凑型三居紧凑型三居紧凑型三居p保证生活舒适度保证生活舒适度p保证居住舒适度的基础之上功能空间的完备性保证居住舒适度的基础之上功能空间的完备性实用型三居实用型三居实用型三居实用型三居p南向面宽受限，南向功能空间的数量可实现突破南向面宽受限，南向功能空间的数量可实现突破p赠送面积的实用性赠送面积的实用性舒适型三居舒适型三居舒适型三居舒适型三居p功能空间的细化，步入式衣帽间、生活阳台等功能空间的细化，步入式衣帽间、生活阳台等户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴紧凑型紧凑型2 2居户型借鉴及可参考点居户型借鉴及可参考点户型：户型：7575平米平米2 2室室2 2厅厅1 1卫卫n两个卧室均能够实现南向的采光；两个卧室均能够实现南向的采光；n客厅通过客厅通过落地窗落地窗设计增加采光面，使室内设计增加采光面，使室内更明亮。更明亮。12客厅和两个卧室全部拥有南向采光客厅和两个卧室全部拥有南向采光n独立餐厅及独立生活阳台设计，独立餐厅及独立生活阳台设计，功能空间功能空间完备实用完备实用户型紧凑，动线合理，无面积浪费户型紧凑，动线合理，无面积浪费3功能空间完备，尺度满足日常生活功能空间完备，尺度满足日常生活的基本要求的基本要求4明厨明卫，保证全部功能空间都有明厨明卫，保证全部功能空间都有良好采光良好采光户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴紧凑型紧凑型2 2居户型借鉴及可参考点居户型借鉴及可参考点万科城户型：万科城户型：7777平米平米2 2室室2 2厅厅1 1卫卫n客厅及两个卧室均有南向采光面客厅及两个卧室均有南向采光面；n明厨明卫，提高了居住舒适度明厨明卫，提高了居住舒适度12全明户型，所有功能空间均拥有良好采光全明户型，所有功能空间均拥有良好采光n餐厅与客厅连通一体餐厅与客厅连通一体，使得空间感增加，使得空间感增加n客厅连接客厅连接南向观景阳台，赠送一半面积南向观景阳台，赠送一半面积，扩大客，扩大客厅空间感；厅空间感；n厨房连接厨房连接生活阳台生活阳台，增加功能空间；，增加功能空间；户型紧凑，动线合理，无面积浪费户型紧凑，动线合理，无面积浪费3功能空间完善，且布局合理，扩大了居住功能空间完善，且布局合理，扩大了居住的空间感，提高了实用性的空间感，提高了实用性产品产品产品产品紧凑型两居打造要点紧凑型两居打造要点基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升附加值提升附加值提升竞争价值轴竞争价值轴产品轴产品轴户型紧凑户型紧凑动静分区动静分区客厅与主卧均朝南客厅与主卧均朝南明厨设计明厨设计充分利用玄关，充分利用玄关，预预留衣橱空间留衣橱空间，避免，避免面积浪费面积浪费卧室设计卧室设计凸窗，直接赠凸窗，直接赠送使用面积送使用面积客厅设计客厅设计阳台，可赠送阳台，可赠送一半面积一半面积，可以改为其，可以改为其它功能空间加以利用它功能空间加以利用起居餐厅主卧次卧厨房卫生间玄关及交通阳台赠送面积总计18715106642不少于570-80紧凑两居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：紧凑两居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：）餐客厅一体餐客厅一体户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴实用型实用型2 2居户型借鉴及可参考点居户型借鉴及可参考点浐灞一号浐灞一号 8888平米平米2 2居（可实现居（可实现2+12+1户型）户型）n客厅和主卧朝南，客厅和主卧朝南，保证了居住的基本舒适保证了居住的基本舒适度；度；n明厨明卫设计，符合中高端客户的基本要明厨明卫设计，符合中高端客户的基本要求求12全明户型，主要功能空间拥有南向采全明户型，主要功能空间拥有南向采光，符合舒适要求光，符合舒适要求n飘窗赠送一半面积飘窗赠送一半面积，使主卧拥有更佳视野，使主卧拥有更佳视野和空间感，更舒适；和空间感，更舒适；n赠送室内花园可改功能空间赠送室内花园可改功能空间，提升附加值。，提升附加值。3户型方正，空间利用充分，无浪费户型方正，空间利用充分，无浪费赠送面积体现附加值赠送面积体现附加值n餐厅客厅一体设计，餐厅客厅一体设计，加上客厅阳台设计，加上客厅阳台设计，最大程度上保证了室内的开阔感最大程度上保证了室内的开阔感户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴实用型实用型2 2居户型借鉴及可参考点居户型借鉴及可参考点n客厅和主卧朝南，客厅和主卧朝南，保证了居住的基本舒适保证了居住的基本舒适度；度；n明厨明卫设计，符合中高端客户的基本要明厨明卫设计，符合中高端客户的基本要求求12全明户型，主要功能空间全部拥有南全明户型，主要功能空间全部拥有南向采光，符合舒适要求向采光，符合舒适要求n阳台赠送一半面积阳台赠送一半面积，使客厅拥有更佳视野，使客厅拥有更佳视野和空间感，更舒适；和空间感，更舒适；n赠送室内花园可改功能空间赠送室内花园可改功能空间，提升附加值。，提升附加值。3户型方正，空间利用充分，无浪费户型方正，空间利用充分，无浪费星币传说星币传说 9595平米平米2 2居（可实现居（可实现2+12+1户型）户型）赠送面积体现附加值赠送面积体现附加值n餐厅客厅一体设计，餐厅客厅一体设计，加上客厅阳台设计，加上客厅阳台设计，最大程度上保证了室内的开阔感最大程度上保证了室内的开阔感产品产品产品产品实用型两居打造要点实用型两居打造要点基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升附加值提升附加值提升竞争价值轴竞争价值轴产品轴产品轴户型紧凑户型紧凑动静分区动静分区客厅和主卧朝南，最客厅和主卧朝南，最好次卧也能有南向采好次卧也能有南向采光光明厨设计明厨设计适度控制次卧面积，适度控制次卧面积，扩充主卧，考虑设扩充主卧，考虑设独立卫生间独立卫生间卧室设计卧室设计凸窗，直接赠凸窗，直接赠送使用面积送使用面积尽量明卫尽量明卫景观阳台和生活阳景观阳台和生活阳台分离台分离，功能空间，功能空间细分细分景观阳台和生活阳台双景观阳台和生活阳台双重赠送，重赠送，实现可改房的实现可改房的多功能空间赠送多功能空间赠送起居餐厅主卧次卧厨房卫生间玄关及交通阳台赠送面积总计18816128634不少于1080-90实用两居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：实用两居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：）户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴实用型三居户型借鉴实用型三居户型借鉴n客厅和两个卧室朝南，客厅和两个卧室朝南，采光效果良好；采光效果良好；n明厨明卫明厨明卫。12南北通透，全线采光，高舒适度南北通透，全线采光，高舒适度n客厅和次卧各有一个南向阳台，赠送一半面积客厅和次卧各有一个南向阳台，赠送一半面积；n餐厅连接北向阳台，赠送一半面积餐厅连接北向阳台，赠送一半面积，提升附加值。，提升附加值。4客厅客厅4.5米大开间，主卧米大开间，主卧3.95米大开间，米大开间，紧凑户型宽敞感受，舒适度高紧凑户型宽敞感受，舒适度高沈阳万科四季花城沈阳万科四季花城 100100平米平米3 3居居南北三个阳台，更多赠送面积，高南北三个阳台，更多赠送面积，高附加值附加值3主卧双衣橱，内设卫生间，更实用舒主卧双衣橱，内设卫生间，更实用舒适适 入口预留衣橱位置，设独立储藏室，入口预留衣橱位置，设独立储藏室，细分收纳空间；细分收纳空间；65景观餐厅和景观卫生间设计，更多生景观餐厅和景观卫生间设计，更多生活情趣活情趣产品产品产品产品实用型三居打造要点实用型三居打造要点基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升附加值提升附加值提升竞争价值轴竞争价值轴产品轴产品轴户型紧凑户型紧凑动静分区动静分区客厅和两个卧室朝南客厅和两个卧室朝南客厅和主卧大开间，客厅和主卧大开间，放大空间感放大空间感客卧双阳台设计客卧双阳台设计，赠送，赠送更多面积，增加使用空更多面积，增加使用空间间南北通透南北通透主卧内设卫生间，主卧内设卫生间，方便实用方便实用无阳台的卧室设计凸窗无阳台的卧室设计凸窗明厨明卫明厨明卫设计设计独立储藏室独立储藏室厨房外设厨房外设生活阳台生活阳台入口预留衣橱空间入口预留衣橱空间空间细化空间细化主卧尽可能设计套房主卧尽可能设计套房起居餐厅主卧次卧厨房卫生间玄关及交通阳台赠送面积总计18816128634不少于10100110实用三居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：实用三居主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：）户型借鉴户型借鉴户型借鉴户型借鉴舒适型三居户型借鉴舒适型三居户型借鉴普华浅水湾户型：普华浅水湾户型：140140平米平米3+13+1居居n保证三个开间朝南，客厅和两个卧室朝保证三个开间朝南，客厅和两个卧室朝南，南，并实现南北通透；并实现南北通透；n明厨明卫明厨明卫，同时打造生活阳台，功能空，同时打造生活阳台，功能空间完备且细分完善间完备且细分完善12n实用性高的空中花园赠送，可改房设计，实用性高的空中花园赠送，可改房设计，实现实现3+1居的户型格局。居的户型格局。赠送面积体现附加值赠送面积体现附加值3n南北通透的主卧套间，步入式衣帽间，南北通透的主卧套间，步入式衣帽间，景观阳台马蹄声主卧舒适度；景观阳台马蹄声主卧舒适度；产品产品产品产品舒适型三居打造要点舒适型三居打造要点基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升附加值提升附加值提升竞争价值轴竞争价值轴产品轴产品轴户型紧凑户型紧凑动静分区动静分区客厅和两个卧室朝南客厅和两个卧室朝南客厅和主卧采用大客厅和主卧采用大开间开间客卧双阳台设计客卧双阳台设计，赠送，赠送更多面积，增加使用空更多面积，增加使用空间间南北通透南北通透超大主卧空间，内超大主卧空间，内设独立卫生间和步设独立卫生间和步入式衣橱入式衣橱无阳台的卧室设计凸窗无阳台的卧室设计凸窗明厨明卫明厨明卫设计设计独立储藏室独立储藏室独立洗衣房独立洗衣房（生活阳台）（生活阳台）空间细化空间细化干湿分离卫生间干湿分离卫生间产品产品产品产品舒适型四居户型借鉴舒适型四居户型借鉴万科金域曲江户型：万科金域曲江户型：176176平米平米4 4居居n保证三个开间朝南，客厅和两个卧室保证三个开间朝南，客厅和两个卧室朝南，朝南，并实现南北通透；并实现南北通透；n双主卧套设计，同时都实现南向采光；双主卧套设计，同时都实现南向采光；12n2T2户，独立电梯直接入户，提升尊户，独立电梯直接入户，提升尊贵感；贵感；产品产品产品产品舒适型四居打造要点舒适型四居打造要点高舒适度高舒适度舒适度提升舒适度提升附加值提升附加值提升竞争价值轴竞争价值轴产品轴产品轴动静分区动静分区客卧客卧双阳台设计双阳台设计，赠送，赠送更多面积，增加使用空更多面积，增加使用空间间无阳台的卧室无阳台的卧室设计凸窗设计凸窗明厨明卫明厨明卫设计设计独立储藏室独立储藏室功能空间细化功能空间细化南北通透南北通透入户花园等赠送面积多入户花园等赠送面积多样性样性。赠送空间也可灵。赠送空间也可灵活使用活使用入户玄关设计入户玄关设计主卧套间设计，内设独主卧套间设计，内设独立卫生间和立卫生间和步入式衣橱步入式衣橱高厅设计、高厅设计、连厅设计连厅设计加大加大客厅、主卧等主要客厅、主卧等主要功能空间尺度功能空间尺度。干湿分离卫生干湿分离卫生间间双主卧套双主卧套n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议综合配套综合配套综合配套综合配套整个项目总计整个项目总计4 4所幼儿园、一所小学、一所中学，项目内所幼儿园、一所小学、一所中学，项目内部除沿街底商外，仍有部除沿街底商外，仍有1111万建面的综合商业，周边教育、万建面的综合商业，周边教育、商业资源丰富。商业资源丰富。1243西部大道西部大道南三环南三环西沣路西沣路雁环路雁环路高高高高新新新新长安大学城长安大学城长安大学城长安大学城红星美凯龙红星美凯龙红星美凯龙红星美凯龙规规规规划划划划公公公公园园园园高新一中国际部高新一中国际部高新一中国际部高新一中国际部AB1243AB商业周边配套内部配套商业资源教育资源n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议市场平台市场平台市场平台市场平台万科城万科城1500-18001500-1800元元/平米精装标准，主要包括厨房、卫生平米精装标准，主要包括厨房、卫生间、地板和墙面，品质感强，受到客户追捧，产品价值实间、地板和墙面，品质感强，受到客户追捧，产品价值实现度高现度高从新地城到金域曲江再到万科城，万科精装修产品逐渐在西安市场得到认可，受大量客户的追捧。从新地城到金域曲江再到万科城，万科精装修产品逐渐在西安市场得到认可，受大量客户的追捧。p以前对精装修的房子没什么感知，而且觉得带精装修的不一定合自己的意，还是自己装的比较放心。但是看了金域曲江后，觉得万科的精装修质量还是很好的万科的精装修质量还是很好的。所以万科城一开盘，毫不犹豫的就买了套89平米的。p装修是很费时费力的事，我们平时都很忙没时间弄装修的事，所以一直想要买个带精装修的房子，但是在西安看了很多楼盘都没有很满意的。万科城样板间的装修很有品质感很有品质感，而且万科是全国品牌开发商，质量全国品牌开发商，质量肯定有保证。肯定有保证。万科城万科城在售均价在售均价80008000元元/平米平米，其中精装修标准为，其中精装修标准为1500-18001500-1800元元/平米平米，主要包含厨房（橱柜、抽油烟机、燃具），主要包含厨房（橱柜、抽油烟机、燃具）、卫生间（洗浴具、马桶）、木质地板、墙面等；、卫生间（洗浴具、马桶）、木质地板、墙面等；市场平台市场平台市场平台市场平台雅居乐二期雅居乐二期18001800元元/平米精装标准，主要包括厨房、卫生平米精装标准，主要包括厨房、卫生间、地板和墙面，市场反应和产品价格实现均不及万科城间、地板和墙面，市场反应和产品价格实现均不及万科城雅居乐雅居乐在售均价在售均价76007600元元/平米平米，其中精装修标准为，其中精装修标准为18001800元元/平米平米，主要包含厨房（橱柜、抽油烟机、燃具）、卫，主要包含厨房（橱柜、抽油烟机、燃具）、卫生间（洗浴具、马桶）、木质地板、墙面等；生间（洗浴具、马桶）、木质地板、墙面等；p感觉雅居乐是因为万科城，才做精装修的。而且雅居乐之前没有做过精装修没有做过精装修，在这方面的经验肯定没有万科经验肯定没有万科城丰富。城丰富。p看了雅居乐的样板间后，感觉不错。但是如果说冲着精装修去买房子的话，我可能还是会考虑万科城冲着精装修去买房子的话，我可能还是会考虑万科城，毕竟万科在全国很多项目都做精装修。万科精装修产品在西安市场已经获得高认知度，相比雅居乐的精装修产品在市场反应和价格实现上都不及万科城。万科精装修产品在西安市场已经获得高认知度，相比雅居乐的精装修产品在市场反应和价格实现上都不及万科城。万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准玄关玄关客厅客厅地面墙面柜体电气筒灯地面墙面顶棚电气（开关、插座）筒灯吊顶灯白炽灯泡射灯A A标标石材壁纸玄关柜西蒙同等品牌石材壁纸内墙涂料多乐士同等品牌西蒙B B标标石材多乐士涂料玄关柜石材多乐士涂料内墙涂料多乐士同等品牌西蒙C C标标石材多乐士涂料玄关柜生活家实木复合地板多乐士涂料内墙涂料多乐士同等品牌西蒙万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准主卧主卧次卧次卧地面墙面顶棚电气（插座、开关）柜体地面墙面顶棚电气柜体A A标标生活家实木复合地板壁纸、装饰背景灯、石膏挂线镜多乐士内墙涂料西蒙同等品牌衣柜生活家实木复合地板壁纸、石膏挂线镜多乐士内墙涂料西蒙同等品牌B B标标生活家实木复合地板多乐士涂料，局部装饰背景墙多乐士内墙涂料，石膏板吊顶西蒙同等品牌衣柜生活家实木复合地板多乐士涂料多乐士内墙涂料、石膏板吊顶西蒙同等品牌C C标标生活家实木复合地板多乐士涂料多乐士内墙涂料西蒙同等品牌衣柜生活家实木复合地板多乐士涂料多乐士内墙涂料西蒙同等品牌标准标准餐厅餐厅地面墙面顶棚电气柜体A A标标石材壁纸多乐士内墙涂料、局部石膏板吊顶西蒙同等品牌橱柜B B标标石材多乐士涂料多乐士内墙涂料、局部石膏板吊顶西蒙同等品牌C C标标生活家实木复合地板多乐士涂料多乐士内墙涂料西蒙同等品牌万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准厨房厨房地面墙面顶棚电气（开关、插座）油烟机、燃气灶消毒柜柜体五金A A标标石材石材铝扣板吊顶、局部石膏板西蒙同等品牌；西门子西门子橱柜摩恩厨盆、摩恩厨盆龙头B B标标石材马可波罗墙砖铝扣板吊顶西蒙同等品牌；方太橱柜摩恩厨盆、摩恩厨盆龙头C C标标地砖马可波罗墙砖铝扣板吊顶西蒙同等品牌；方太橱柜摩恩厨盆、摩恩厨盆龙头万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准卫生间卫生间地面墙面顶棚电气龙头、花洒、淋浴花洒滑竿柜体其他洁具（台盆、座便器、淋浴隔断）A A标标石材石材铝扣板吊顶、局部石膏板西蒙插座、开关；奥普浴霸、排风扇、筒灯、科勒橱柜厕纸盒、毛巾杆、地漏科勒B B标标石材石材铝扣板吊顶西蒙插座、开关；奥普浴霸、排风扇、筒灯、TOTO橱柜厕纸盒、毛巾杆、地漏TOTOC C标标石材石材铝扣板吊顶西蒙插座、开关；奥普浴霸、排风扇、筒灯、摩恩科勒虹吸式座便；台盆乐家万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准门窗门窗阳台阳台入户门户内门外檐窗地面墙面五金栏杆电气A A标标钢制子母装甲门实木复合内门断桥铝合金中空玻璃，赠送纱窗马可波罗地转多乐士涂料摩恩龙头、洗衣机地漏、地漏玻璃铝合金栏杆白炽灯泡B B标标钢制防护门复合户内门中空玻璃塑钢窗，无纱窗马可波罗地转多乐士涂料摩恩龙头、清洁地漏玻璃铝合金栏杆白炽灯泡C C标标钢制防护门复合户内门中空玻璃塑钢窗，无纱窗马可波罗地转多乐士涂料摩恩龙头、清洁地漏玻璃铝合金栏杆白炽灯泡万科城万科城万科城万科城三个档次的精装配置标准三个档次的精装配置标准标准标准安防安防家政房家政房客厅可视对讲客厅及卧室紧急求助报警厨房设可燃气体报警探测器外窗红外幕帘探测器地面墙面顶棚五金洁具电气A A标标彩色各房间马可波罗地转多乐士涂料铝扣板吊顶地漏蹲便器西蒙B B标标黑白首层、二层、顶层C C标标黑白首层、二层、顶层橱柜品牌（国际名牌）洁具品牌（国际名牌）燃具品牌（国际名牌）木地板材料（实木）木门材料（实木）地板材料（石材）窗户台面材料（大理石）客餐厅乳胶漆墙面客餐厅地砖卧室木地板厨房卫生间防滑地砖厨房卫生间墙砖厨房卫生间防潮天花（铝扣板石膏板）厨卫洁具橱柜燃具户内门入户门吸顶灯对讲系统家电：空调（分体中央）电视冰箱高科技：新风系统LOW-E玻璃智能化（红外防盗应急报警等）基础装修基础装修价值提升点价值提升点增值部分增值部分精装修精装修精装修精装修根据世联研究，精装修对产品价值的提升作用可根据世联研究，精装修对产品价值的提升作用可以概括为三个方面以概括为三个方面600-800元/平米900-1200元/平米基础装修基础装修中国名牌卫浴（美标箭牌）组合橱柜（人造石台面）品牌厨房电器客餐厅瓷砖地面房间复合木地板木质夹板户内门有重点的提升装修有重点的提升装修国际知名品牌卫浴（科勒国际知名品牌卫浴（科勒RocaTOTO）组合橱柜（人造石台面）名牌厨房电器（方太林内松下西门子）名牌厨房电器（方太林内松下西门子）客餐厅瓷砖复合木地面房间品牌复合木地板实木户内门1300-1500元/平米2000元/平米以上附加值体现附加值体现在1000元平标准的基础上提升地板地砖品牌增加电器附送增加电器附送多为空调液晶电视冰箱洗衣机空调液晶电视冰箱洗衣机等实用家电明星级装修，强势品牌价值体现明星级装修，强势品牌价值体现名牌实木地板名牌实木地板地面墙面天然石材地面墙面天然石材德国成品橱柜（博洛尼）德国成品橱柜（博洛尼）国际一流品牌卫浴（杜拉维特）国际一流品牌卫浴（杜拉维特）国际品牌实木户内门国际品牌实木户内门中央空调系统智能安防等中央空调系统智能安防等精装修精装修精装修精装修选取选取900-1200900-1200元元/平米的标准，对外报价平米的标准，对外报价1500-18001500-1800元元/平平米；整体配置体现高性价比，控制总价，提升销售速度米；整体配置体现高性价比，控制总价，提升销售速度n n情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划情景式花园社区规划n n交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系交互式立体园林体系n n品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造品质尊贵的外立面打造n n精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计精致舒适户型设计n n综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业综合的配套及风情商业n n强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修强力卖点的精装修n n增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送增值性空间赠送项目整体发展战略下A地块产品打造及规划建议万科城万科城T5产品楼层平面：产品楼层平面：A户型：88平米：B户型：75平米：C户型：77平米：D户型：65平米：E户型：64平米：市场平台市场平台市场平台市场平台万科城万科城T5T5产品，主要通过露台实现约产品，主要通过露台实现约10%10%的赠送的赠送赠送面积借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：所有户型所有户型露台、阳台露台、阳台及飘窗都为赠送面积及飘窗都为赠送面积；户型方正，全明，户型方正，全明，最最大化利用南向面宽大化利用南向面宽，两，两房两个功能空间朝南，房两个功能空间朝南，三房三个功能空间朝南；三房三个功能空间朝南；功能空间功能空间布局合理，布局合理，动线流畅动线流畅，无面积浪费；，无面积浪费；生活阳台等设计，满生活阳台等设计，满足足基本居住需求下的功基本居住需求下的功能细分能细分，提升舒适度；，提升舒适度；T4T4借鉴借鉴通过阔绰的景观露台和生活阳台实现高赠送通过阔绰的景观露台和生活阳台实现高赠送赠送面积借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：以以“N+1”房房为主的赠为主的赠送，每户均有约送，每户均有约10平米平米可改房和约可改房和约3-5平米露台平米露台的面积赠送，赠送率达的面积赠送，赠送率达到到14%-18%；全明户型全明户型，功能布局，功能布局合理，基本无面积浪费；合理，基本无面积浪费；三房把三房把南向面宽均让南向面宽均让给卧室给卧室，满足西安本地，满足西安本地人的居住习惯；人的居住习惯；生活阳台、干湿分离生活阳台、干湿分离等设计，满足等设计，满足基本居住基本居住需求下的功能细分需求下的功能细分，提，提升舒适度；升舒适度；通过可改房和景观露台实现高赠送通过可改房和景观露台实现高赠送T4T4借鉴借鉴通过可改房和景观露台实现高赠送通过可改房和景观露台实现高赠送赠送面积借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：以以“N+1”房房为主的赠为主的赠送，每户均有约送，每户均有约10-15平平米米面积赠送，赠送率达面积赠送，赠送率达到到12%。“N+1”可改房满足首可改房满足首置首改客户需求，特别置首改客户需求，特别是是因家庭结构变化而置因家庭结构变化而置业的客户需求业的客户需求；不论两房还是三房的不论两房还是三房的主卧均主卧均设计独立卫生间，设计独立卫生间，提升品质感提升品质感；全明户型，功能细分全明户型，功能细分完备；完备；T4T4借鉴借鉴通过可改房和景观露台实现高赠送通过可改房和景观露台实现高赠送赠送面积借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：三房赠送三房赠送入户花园和入户花园和景观阳台，景观阳台，两房赠送阔两房赠送阔绰景观露台；绰景观露台；T4产品通过中空采光产品通过中空采光井，使中间井，使中间南向两户也南向两户也实现了南北通透实现了南北通透；功能空间功能空间布局合理，布局合理，动线流畅动线流畅，无面积浪费；，无面积浪费；生活阳台等设计，满生活阳台等设计，满足足基本居住需求下的功基本居住需求下的功能细分能细分，提升舒适度；，提升舒适度；T4T4借鉴借鉴通过入户花园和阔绰景观露台实现高赠送通过入户花园和阔绰景观露台实现高赠送借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：户型紧凑，功能空间布局合户型紧凑，功能空间布局合理；理；明厨明卫设计，提高居住舒明厨明卫设计，提高居住舒适度；适度；南向客厅带景观阳台，提升南向客厅带景观阳台，提升尺度感；尺度感；两居设计入户花园，提高情两居设计入户花园，提高情趣感；趣感；户型赠送率高，提高产品竞户型赠送率高，提高产品竞争力。争力。T5T5借鉴借鉴通过景观露台和飘窗实现高赠送通过景观露台和飘窗实现高赠送借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：户型方正，功能空间布户型方正，功能空间布局合理；局合理；南向客厅带景观阳台，南向客厅带景观阳台，提升尺度感；提升尺度感；卧室带阳台设计，提高卧室带阳台设计，提高居住舒适度；居住舒适度；生活阳台设计，保证功生活阳台设计，保证功能空间的完备性；能空间的完备性；三居设计入户花园，提三居设计入户花园，提高赠送率的同时保证居住高赠送率的同时保证居住的情趣性；主卧套设计步的情趣性；主卧套设计步入式衣帽间，提升居住的入式衣帽间，提升居住的尊贵感；尊贵感；户型赠送率高，提高产户型赠送率高，提高产品竞争力。品竞争力。T6T6借鉴借鉴通过景观露台、生活阳台和飘窗实现高赠送通过景观露台、生活阳台和飘窗实现高赠送赠送面积赠送面积借鉴点：借鉴点：借鉴点：借鉴点：通过景观露台、生活阳通过景观露台、生活阳台实现台实现15%-17%的面积的面积赠送；赠送；南向两房客厅带南向两房客厅带270度度转角大景观阳台转角大景观阳台，提升，提升尺度感；端头两房尺度感；端头两房北向北向设计阔绰景观露台设计阔绰景观露台，提，提升情趣性；升情趣性；北向北向一房基本功能空间一房基本功能空间完备且布局合理完备且布局合理，动线，动线流畅；流畅；T6T6借鉴借鉴通过景观露台和生活阳台实现高赠送通过景观露台和生活阳台实现高赠送THE END!