第四章--房地产价格评估教材课件

第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述本章学习目的：本章学习目的：1、了解房地产的概念、特点、分类。、了解房地产的概念、特点、分类。2、阐明房地产价格评估的基本理论。、阐明房地产价格评估的基本理论。3、阐述房地产价格体系。、阐述房地产价格体系。4、分析影响房地产价格的因素。、分析影响房地产价格的因素。5、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进、熟练运用收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。行房地产价格的评估。6、阐述在建工程的特点和评估方法。、阐述在建工程的特点和评估方法。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述一、房地产的概念一、房地产的概念（一）土地（一）土地 按自然形态按自然形态分类分类 按用途按用途 对房地产而言对房地产而言：生地：用于房地产开发的农：生地：用于房地产开发的农地地 熟地：对生地进行改造熟地：对生地进行改造 毛地：要进行再开发改造的毛地：要进行再开发改造的城区土地城区土地（二）地产（二）地产土地及其相关的财产权利土地及其相关的财产权利 第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述（三）房地产（三）房地产 房屋及其房屋及其附属物附属物 承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财承载房屋及其附属物的土地给予它们相应的各种财产权利产权利 区别：附属物与建筑附着物区别：附属物与建筑附着物（四）不动产（民法角度）（四）不动产（民法角度）二、房地产的特点二、房地产的特点（一）不可移动性（一）不可移动性 使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中使区位环境在房地产质量、功能及交易价格分析中格格外重要。外重要。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述（二）耐用（耗）性（二）耐用（耗）性一般不可毁灭。一般不可毁灭。（三）异质性（差异性、个别性）（三）异质性（差异性、个别性）但不违背替代原则但不违背替代原则（四）高价值性（四）高价值性（五）供给有限性（五）供给有限性（六）投资与消费双重性（六）投资与消费双重性（七）房地产实体构成的二元性（七）房地产实体构成的二元性由非劳动产品与劳动产品构成。由非劳动产品与劳动产品构成。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述三、房地产的类型三、房地产的类型（一）居住类房地产（一）居住类房地产普通住宅、高级公寓、别墅普通住宅、高级公寓、别墅（二）商业类（二）商业类写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等（三）休闲类（三）休闲类体育馆、娱乐中心等体育馆、娱乐中心等（四）公共事业类（四）公共事业类科、教、文、卫、行政、交通邮政等科、教、文、卫、行政、交通邮政等第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述（五）工业类（五）工业类厂房、仓库等厂房、仓库等四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形状（一）位置（坐落）、四至、形状（二）面积（二）面积土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积积（三）建筑物层数与高度（三）建筑物层数与高度（四）建筑物结构（四）建筑物结构（五）装修与附属设备（五）装修与附属设备第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、（六）建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等隔音、隔热等（七）建筑外观及平面格局（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求（八）利用现状及规划设计要求（九）产权状况（九）产权状况第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论（一）地租理论 区位地租区位地租 居住竟租能力曲线居住竟租能力曲线（二）土地价格理论（二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。土地价格受供求关系影响。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述六、房地产价格的构成六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成（一）土地价格的构成 原始价值原始价值 公共投资与环境改良价值公共投资与环境改良价值 私人投资改良价值私人投资改良价值 未来价值未来价值（二）建筑物价格构成（二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成（三）房地产价格构成建筑物价格建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称土地价格；建筑物与土地组合相称第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述七、房地产价格种类七、房地产价格种类八、影响房地产价格的因素八、影响房地产价格的因素九、房地产价格评估的原则九、房地产价格评估的原则 资产评估一般原则：工作原则、经济原则资产评估一般原则：工作原则、经济原则 合法原则：合法原则：产权合法产权合法 利用方式合法利用方式合法-目前、假定目前、假定 交易和处分方式合法交易和处分方式合法第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述十、房地产估价的程序十、房地产估价的程序（一）明确估价基本事项（一）明确估价基本事项 目的、对象、时点、期限目的、对象、时点、期限（二）拟定估价项目的工作方案（二）拟定估价项目的工作方案 技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经技术路线和方法；资料及其渠道；时间、人力及经费；步骤和进度费；步骤和进度（三）搜集估价所需资料（三）搜集估价所需资料（四）实地查勘估价对象（四）实地查勘估价对象第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第一节第一节 房地产价格评估概述房地产价格评估概述（五）进行最佳利用分析（五）进行最佳利用分析利用方式、时间、未来市场状况利用方式、时间、未来市场状况（六）选定估价方法并进行估算（六）选定估价方法并进行估算至少选用两种方法至少选用两种方法（七）确定估价结果（七）确定估价结果（八）撰写估价报告（八）撰写估价报告第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估一、成本法理论一、成本法理论（一）成本法的基本原理（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）、成本法（累积法、承包商法）房地产价格房地产价格=土地价格土地价格+改良物残余价值改良物残余价值 =土地价格土地价格+（建筑物成本（建筑物成本-折旧）折旧）2、适于、适于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物；折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物；折旧额能准确估计的旧建筑物评估；折旧额能准确估计的旧建筑物评估；市场交易数据资料缺乏。市场交易数据资料缺乏。如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估二、重置成本估算二、重置成本估算（一）重置成本的构成（一）重置成本的构成P77（二）重置成本估算方法（二）重置成本估算方法1、工料测量法（承包商法）、工料测量法（承包商法）特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳特点：按建筑成本组成本部分和次级组成部分列出劳动力、原材料等直接成本和间接成本项目。动力、原材料等直接成本和间接成本项目。最费时最费时间、最详细间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需的劳动工时数的可靠缺点：缺乏按过去建筑方法所需的劳动工时数的可靠资料资料适用：承包商、估价师、建筑承包商成本估价和准备适用：承包商、估价师、建筑承包商成本估价和准备投标投标第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估2、分部分项法、分部分项法重置成本重置成本=分部、分项工程单位成本工程量间接费利润分部、分项工程单位成本工程量间接费利润特点：详细且高度准确特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价适用：开发商和承包商成本估价、单位比较法、单位比较法特点：简单、迅速、应用广泛特点：简单、迅速、应用广泛缺点：受制于分析所用资料缺点：受制于分析所用资料使用：根据建筑物具体特征对单位成本作适当调整使用：根据建筑物具体特征对单位成本作适当调整第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估、指数调整法、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格的估算（三）土地价格的估算注意：修正土地剩余使用权年限对地价的影响。注意：修正土地剩余使用权年限对地价的影响。成本法适用：新开发土地、土地市场不完善、成交实成本法适用：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等例少、无收益等、土地使用权价格的构成、土地使用权价格的构成第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（）土地取得费（）土地取得费集体土地集体土地土地补偿费土地补偿费地上附着物和青苗补偿地上附着物和青苗补偿安置补助费安置补助费城市土地城市土地拆迁费拆迁费第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（）土地开发费（）土地开发费基础设施配套费七通一平基础设施配套费七通一平公共事业建设配套费用公共事业建设配套费用小区开发配套费小区开发配套费有关税费有关税费（）投资利息（）投资利息贷款利息贷款利息自有资金利息损失自有资金利息损失注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（）投资利润（）投资利润（）土地增值收益（）土地增值收益（）（）（）（）收（）（）（）（）收益率益率土地价格（）（）（）（）土地价格（）（）（）（）（）（）例：例：P82第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）的估算三、建筑物贬值（折旧）的估算（一）贬值的原因（一）贬值的原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值例：某旧住宅，测算其重置价格为例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门万元，地面、门窗窗等破旧引起的物质折旧为等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没万元，户型设计不好、没有独有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，万元，位于位于城市衰落区的经济折旧为城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧万元。求该旧住宅的折旧额和额和现值。现值。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估解：该旧住宅折旧总额为解：该旧住宅折旧总额为 1+6+3=10万元万元 该旧住宅现值为该旧住宅现值为 40-10=30万元万元（二）贬值的估算（二）贬值的估算1、直线法、成新率法、直线法、成新率法例：例：P84 注：成新率法未考虑净残值注：成新率法未考虑净残值2、区分可修复贬值与不可修复贬值、区分可修复贬值与不可修复贬值例：例：P84 第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为万元，经济寿命为50年，年，有效经过寿命为有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为年。其中门窗等损坏的修复费用为2万万元；装饰装修的重置价格为元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为万元，平均寿命为5年，年，经经过年数为过年数为3年，设备的重置价格为年，设备的重置价格为60万元，平均寿命万元，平均寿命为为15年，经过年数为年，经过年数为10年，设残值率均为年，设残值率均为0，计算该建，计算该建筑筑物的物质折旧额物的物质折旧额。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用门窗损坏的修复费用=2万元万元装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元万元设备折旧额设备折旧额=60*10/15=40万元万元长寿命项目折旧额长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50 =17.6万元万元该建筑物物质折旧额该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元万元第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估3 3、建筑经济耐用年限的确定、建筑经济耐用年限的确定（1 1）建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年建设期建设期2年年土地使用年限土地使用年限70年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命50年年第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（2 2）建筑物经济寿命建筑物经济寿命4545年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命45年年土地使用年限土地使用年限50年年10年后出让年后出让第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（3 3）建设期建设期3年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命60年年土地使用年限土地使用年限40年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命37年年第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估（4）建筑物经济寿命建筑物经济寿命50年年土地使用年限土地使用年限40年年6年后年后出让出让建筑物经济寿命建筑物经济寿命46年年第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估4 4、成本法应用中的有关规定、成本法应用中的有关规定商品住宅价格管理暂行办法商品住宅价格管理暂行办法经济适用住房价格管理办法经济适用住房价格管理办法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法关于完善征地补偿安置制度的指导意见关于完善征地补偿安置制度的指导意见城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估房屋完损等级及新旧标准房屋完损等级及新旧标准1、完好房：十、九、八成、完好房：十、九、八成2、基本完好房：七、六成、基本完好房：七、六成3、一般损坏房：五、四成、一般损坏房：五、四成4、严重损坏房及危险房：三成一下、严重损坏房及危险房：三成一下第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估例：某宗房地产土地面积为例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过平米，是十年前通过征征收农地取得，当时取得的费用为收农地取得，当时取得的费用为18万元万元/亩，现时重亩，现时重新取新取得该类土地需要的费用为得该类土地需要的费用为620元元/平米，地上建筑物总平米，地上建筑物总建建筑面积为筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时平米，是八年前建成交付使用的，当时的的建筑造价为每平米建筑面积建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建元，现时建造类似建筑物筑物的建筑造价为每平米建筑面积的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物元，估计该建筑物有有八成新。测算该建筑物现时总价和单价。八成新。测算该建筑物现时总价和单价。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第二节第二节 房地产价格的成本法评估房地产价格的成本法评估土地现值土地现值=620*1000=620 000元元建筑物现值建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元元估价对象的现时总价估价对象的现时总价=620 000+1 920 000 =2 540 000元元估价对象的现时单价估价对象的现时单价=2 540 000/2000 =1270元元/平米平米第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估一、市场法基本原理一、市场法基本原理1、概念、概念2、适用范围、适用范围房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。二、估价步骤二、估价步骤（一）搜集交易实例（一）搜集交易实例1、途径、途径第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估2、真实完整的信息、真实完整的信息 交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式成交价格与日期；付款方式3、建立交易实例库、建立交易实例库（二）选取可比交易实例：（二）选取可比交易实例：310个个 类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格常价格（三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础 统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位统一面积内涵；统一面积单位第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估（四）进行交易情况修正（四）进行交易情况修正将不正常的交易实例价格修正为正常价格。将不正常的交易实例价格修正为正常价格。1、导致成交价格偏离正常价格的因素、导致成交价格偏离正常价格的因素利害关系人之间的交易；利害关系人之间的交易；急于出售或购买；急于出售或购买；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方有特别动机或偏好；交易双方或某一方有特别动机或偏好；特殊交易方式；特殊交易方式；交易税费的非正常负担；交易税费的非正常负担；相邻房地产的合并交易；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响；受债权债务关系影响；第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估2、交易情况修正方法、交易情况修正方法注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。定。设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S%可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格=可比实例成交价格可比实例成交价格/（1+S%）例：某宗房地产交易，买方付给卖方例：某宗房地产交易，买方付给卖方2325元元/平米，平米，买买卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费税费为正常交易价格的为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易，应由买方缴纳税费为正常交易价价格的格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。，问该宗房地产的正常交易价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估注：注：正常成交价正常成交价-应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价卖方实际得到的价格格正常成交价正常成交价+应由买方负担的税费应由买方负担的税费=买方实际付出的价买方实际付出的价格格正常成交价正常成交价=2325/（1-7%）=2500元元/平米平米例：某宗房地产交易，买方付给卖方例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元元/平米，平米，买买卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费税费为正常交易价格的为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易，应由买方缴纳税费为正常交易价价格的格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。，问该宗房地产的正常交易价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估正常成交价正常成交价=2625/（1+5%）=2500元元/平米平米（五）进行交易日期修正（五）进行交易日期修正采用房地产价格变动率修正；采用房地产价格变动率修正；采用房地产价格指数修正；采用房地产价格指数修正；例：某宗房地产例：某宗房地产2008年年6月的价格为月的价格为1800元元/平米，现平米，现需将其调整到需将其调整到2008年年10月。已知该宗房地产所在地区月。已知该宗房地产所在地区类似房地产类似房地产2008年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以（以2005年年1月为月为100）试求该宗房地产）试求该宗房地产2008年年10月的月的价格。价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估2008年年10月价格月价格=1800*98.1/76.7 =2302.2元元/平米平米例：某宗房地产例：某宗房地产2008年年6月的价格为月的价格为2000元元/平米，现平米，现需将其调整到需将其调整到2008年年10月。已知该宗房地产所在地区月。已知该宗房地产所在地区类似房地产类似房地产2008年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上个月为（均以上个月为100）试求该宗房地产）试求该宗房地产2008年年10月的价格。月的价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估2008年年10月价格月价格=2000*105*109.2*112.5*118.1 =3046.8元元/平米平米例：某宗可比实例房地产例：某宗可比实例房地产2005年年1月月30日的价格为日的价格为1000美元美元/平米，该类房地产以人民币为基准的价格平米，该类房地产以人民币为基准的价格变变动平均每月比上月上涨动平均每月比上月上涨0.2%。设人民币与美元的市场。设人民币与美元的市场汇汇率率05年年1月月30日为日为1美元美元=8.26人民币，人民币，05年年9月月30日日为为1美元美元=8.29人民币，试将该可比实例价格调整到人民币，试将该可比实例价格调整到05年年9月月30日。日。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估=8393=8393元人民币元人民币/平米平米例：某宗可比实例房地产例：某宗可比实例房地产2005年年1月月30日的价格为日的价格为1000美元美元/平米，该类房地产以美元为基准的价格变动平米，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降平均每月比上月下降0.5%。设人民币与美元的市场汇。设人民币与美元的市场汇05年年1月月30日为日为1美元美元=8.26人民币，人民币，05年年9月月30日为日为1美元美元=8.29人民币，试将该可比实例价格调整到人民币，试将该可比实例价格调整到05年年9月月30日。日。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估（六）进行区域因素修正（六）进行区域因素修正1、直接比较法、直接比较法 以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可与可比实例相对应的区域因素逐项比较，确定修正比率。比实例相对应的区域因素逐项比较，确定修正比率。2、间接比较修正法、间接比较修正法 以设定的标准房地产的各项区域因素状况为基准，将以设定的标准房地产的各项区域因素状况为基准，将估价对象和可比实例区域因素与其相比较，并根据比较结估价对象和可比实例区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，再将分值转化为修正比率。果逐项打分，再将分值转化为修正比率。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估例：设估价对象为例：设估价对象为6层住宅楼的层住宅楼的5层，甲可比实例为同层，甲可比实例为同类类6层住宅楼的层住宅楼的4层，成交价格为层，成交价格为3000元元/平米；乙可比实平米；乙可比实例为同类例为同类5层住宅楼的层住宅楼的4层，成交价格为层，成交价格为2900元元/平米；平米；丙可比实例为同类丙可比实例为同类5层住宅楼的层住宅楼的5层，成交价格为层，成交价格为2800元元/平米，市场价格差异系数如下表，对甲、乙、丙可平米，市场价格差异系数如下表，对甲、乙、丙可比比实例的成交价格进行楼层调整。实例的成交价格进行楼层调整。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估楼层楼层5 5层住宅楼层住宅楼6 6层住宅楼层住宅楼1 1层层100%100%100%100%2 2层层105%105%105%105%3 3层层110%110%110%110%4 4层层105%105%107%107%5 5层层100%100%103%103%6 6层层95%95%第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估V甲甲=3000*103%/107%=2887.85元元/平米平米V乙乙=2900*103%/105%=2844.76元元/平米平米V丙丙=2800*103%/100%=2844元元/平米平米（七）进行个别因素修正（七）进行个别因素修正土地个别因素土地个别因素建筑物个别因素建筑物个别因素（八）确定比准价格（八）确定比准价格简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；众数简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；众数法法注：市场法中的因素修正可以用百分比法、差额法、注：市场法中的因素修正可以用百分比法、差额法、回归分析法回归分析法 搜集交易实例搜集交易实例 分析估价对象分析估价对象 建立交易实例库建立交易实例库 选取可比实例选取可比实例 可比实例可比实例A 可比实例可比实例 可比实例可比实例 建立价格可比基础建立价格可比基础 建立价格可比基础建立价格可比基础 建立价格建立价格可比基础可比基础 交易情况修正交易情况修正 交易情况修正交易情况修正 交易交易情况修正情况修正 交易日期调整交易日期调整 交易日期调整交易日期调整 交易交易日期调整日期调整 房地产状况调整房地产状况调整 房地产状况调整房地产状况调整 房地产房地产状况调整状况调整 比准价格比准价格A 比准价格比准价格B 比准价格比准价格C 求取最终可比价格求取最终可比价格 第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估 交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于估价对象（负）值表示可比实例成交价格高（低）于估价对象房地房地产状况导致的价格差异。人民币与美元市场汇率产状况导致的价格差异。人民币与美元市场汇率05年年3月月1日为日为1：8.4，10月月1日为日为1：8.3。该类写字楼以人民。该类写字楼以人民币为基准的市场价格币为基准的市场价格05年年1月月1日至日至2月月1日保持不变，日保持不变，2月月1日至日至5月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1%，以后平均每，以后平均每月月比上月上涨比上月上涨0.5%，试测算该写字楼，试测算该写字楼10月月1日的正常市日的正常市场场价格。运用算术平均法计算估价对象单价。价格。运用算术平均法计算估价对象单价。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估比准价格比准价格Va=5300.51元人民币元人民币/平米平米比准价格比准价格VB=5442.93元人民币元人民币/平米平米第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估比准价格比准价格VC=5429.79元人民币元人民币/平米平米估价对象单价估价对象单价=（5300.51+5442.93+5429.79）/3 =5391元人民币元人民币/平米平米 第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估例：为评估某写字楼例：为评估某写字楼2008年年10月月30日的正常市场价日的正常市场价格，选取格，选取A、B、C三宗类似交易实例作为可比实例。三宗类似交易实例作为可比实例。1、成交价格、成交日期和交易情况、成交价格、成交日期和交易情况交易情况分析以正常市场价格为基准；交易情况分析以正常市场价格为基准；可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格 3700元元/平米平米4200元元/平米平米3900元元/平米平米成交日期成交日期 05年年5月月30日日05年年8月月30日日05年年9月月30日日交易情况交易情况-2%01%第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估2、该类住宅、该类住宅05年年4月至月至10月价格指数为月价格指数为价格指数为定基指数。价格指数为定基指数。3、房地产状况比较、房地产状况比较月份月份45678910价格价格指数指数10092.498.398.6100.3109106.8房地产状房地产状况况权重权重估价对估价对象象可比实可比实例例A可比实可比实例例B可比实可比实例例C因素因素10.510010510080因素因素20.3100100110120因素因素3 0.2100120100100第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估例：为评估某写字楼例：为评估某写字楼2005年年10月月1日的正常市场价格，日的正常市场价格，选取选取A、B、C三宗类似交易实例作为可比实例。三宗类似交易实例作为可比实例。可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格5000元人民元人民币币/平米平米650美元美元/平平米米5500元人民元人民币币/平米平米成交日期成交日期05年年1月月1日日05年年3月月1日日05年年7月月1日日交易情况交易情况2%5%-3%房地产状况房地产状况-8%-4%6%第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估1、交易情况修正、交易情况修正可比实例可比实例A交易情况修正系数交易情况修正系数=1/（1-2%）=1/98%可比实例可比实例B交易情况修正系数交易情况修正系数=1可比实例可比实例C交易情况修正系数交易情况修正系数=1/（1+1%）=1/101%2、交易日期调整、交易日期调整可比实例可比实例A交易日期修正系数交易日期修正系数=106.8/92.4可比实例可比实例B交易日期修正系数交易日期修正系数=106.8/100.3可比实例可比实例C交易日期修正系数交易日期修正系数=106.8/109第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法房地产价格的市场比较法评估评估3、房地产状况调整系数、房地产状况调整系数可比实例可比实例A房地产状况调整系数房地产状况调整系数=可比实例可比实例B房地产状况调整系数房地产状况调整系数=可比实例可比实例C房地产状况调整系数房地产状况调整系数=第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第三节第三节 房地产价格的市场比较法评房地产价格的市场比较法评估估4、可比单价、可比单价估价对象价格估价对象价格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元元/平米平米第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论一、收益法的基本理论（一）定义（一）定义 将估价对象在将估价对象在估计时点后估计时点后的的所有正常纯收益所有正常纯收益，用适，用适当当的的折现率折现率折算到折算到估价时点价值估价时点价值的方法。的方法。（二）基本原理（二）基本原理-预期原理预期原理（三）相关概念（三）相关概念潜在毛收入、有效毛收入、经营费用、净收益潜在毛收入、有效毛收入、经营费用、净收益净收益净收益=有效毛收入有效毛收入-经营费用经营费用（四）（四）估价步骤估价步骤 搜集估价对象或类似房地产的资料搜集估价对象或类似房地产的资料 估算年潜在毛收入估算年潜在毛收入 估算年有效毛收入估算年有效毛收入 估算年经营费用估算年经营费用 估算年净收益估算年净收益 估算折现率估算折现率 选用公式，求取收益价格选用公式，求取收益价格第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估（五）不同类型的房地产净收益（五）不同类型的房地产净收益 净收益每年不变净收益每年不变 净收益按一定数额递增（减）净收益按一定数额递增（减）净收益按一定比率递增（减）净收益按一定比率递增（减）净收益可预知但呈不规律变化净收益可预知但呈不规律变化注：注：第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估例例-：某宗房地产：某宗房地产40年收益权力价格为年收益权力价格为2500元元平米，报酬率为，求该宗房地产年收益权平米，报酬率为，求该宗房地产年收益权力价力价格。格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估例例4-2：某写字楼目前年出租净收益万元，预计：某写字楼目前年出租净收益万元，预计未未来三年仍维持该水平，年后市场回升，转卖价格为来三年仍维持该水平，年后市场回升，转卖价格为万元，销售税费为售价，若投资者要求万元，销售税费为售价，若投资者要求该类该类投资的报酬率为。求该写字楼的目前价值。投资的报酬率为。求该写字楼的目前价值。例例4-3：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万万元和元和60万元，两年后的价格比现在上涨万元，两年后的价格比现在上涨5%，该类房，该类房地地产的报酬率为产的报酬率为10%，求该宗房地产现在的价格。，求该宗房地产现在的价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估解解4-2：解解4-3：第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估二、折现率估算二、折现率估算1、市场提取法（比较法）、市场提取法（比较法）根据市场类似房地产价格，净收益求取折现率。根据市场类似房地产价格，净收益求取折现率。2、资本资产定价模型、资本资产定价模型3、投资资本结构组合法、投资资本结构组合法M-抵押贷款抵押贷款-价值比率价值比率 -权益资本期望的报酬率权益资本期望的报酬率第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估 -抵押贷款折现率（抵押贷款常数），即抵押贷款按月抵押贷款折现率（抵押贷款常数），即抵押贷款按月偿还偿还时的年偿还额（本息之和）与抵押贷款额之比。时的年偿还额（本息之和）与抵押贷款额之比。-抵押贷款利率抵押贷款利率例例4-4：某房地产抵押贷款占：某房地产抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为成，抵押贷款年利率为6%，贷，贷款款期限为期限为20年，按月等额本息偿还，自有资金资本化率为年，按月等额本息偿还，自有资金资本化率为12%，求求综合资本化率。综合资本化率。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估解解4-4：第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估4、债务保证率法、债务保证率法NOI年净收益年净收益 Im年债务偿还额年债务偿还额三、残余法三、残余法 第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估例例4-5：某出租写字楼土地总面积：某出租写字楼土地总面积12000平米，总建筑平米，总建筑面积面积52000平米，建筑层数地上平米，建筑层数地上22层，地下层，地下2层，土地层，土地使用年限为使用年限为50年，从年，从2000年年5月月15日起计。可供出租日起计。可供出租净使用面积净使用面积31200平米，租金平均为每月平米，租金平均为每月35元元/平米，平米，空房率年平均空房率年平均10%，经常费用每月，经常费用每月10万元，房产税为万元，房产税为租租金收入的金收入的12%，其他税费为租金收入的，其他税费为租金收入的6%，估算该写，估算该写字楼字楼2005年年5月月15日购买价格。日购买价格。第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估解解4-5（1）年有效毛收入）年有效毛收入=31200*35*12*90%=1179.36万元万元（2）年运营费用）年运营费用年经常费年经常费=10*12=120万元万元年房产税年房产税=1179.36*12%=141.52万元万元年其他税费年其他税费=1179.36*6%=70.76万元万元年运营费用年运营费用=120+141.52+70.76=332.28万元万元（3）年净收益）年净收益=1179.36-332.28=847.08万元万元第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第四节第四节 房地产价格的收益法评估房地产价格的收益法评估（4）评估值）评估值第四章第四章 房地产价格评估房地产价格评估第五节第五节 房地产价格的假设开发法评房地产价格的假设开发法评估估一、基本理论一、基本理论1、定义、定义假设开发法（剩余法、倒算法）：将估价对象房地产假设开发法（剩余法、倒算法）：将估价对象房地产预期预期开发后价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、开发后价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、期望期望利润，所得剩余额作为评估价格。利润，所得剩余额作为评估价格。理论依据：地租剩余理论理论依据：地租剩余理论2、相关公式、相关公式 P1043、相关公式、相关公式 P105生地生地、毛地、熟地、毛地、熟地