常州别墅市场研究报告课件

别墅市场研究报告别墅市场研究报告市场部分市场部分东渡海派青城绿地世纪城景瑞曦城青枫1号本案市市中中心心板块板块代表项目代表项目城西板块绿地世纪城景瑞曦城青枫 壹号新北板块东渡海派青城本案位于市区，较竞品项目更接近市中心，位于勤业北路和劳动西路交汇处，属城市别墅性质。市场研究竞品分布东渡海派青城绿地世纪城景瑞曦城青枫1号本案市中心板块代表项目项目概况项目概况案名绿地世纪城开发商常州祁华房地产开发有限公司项目位置钟楼龙城大道、龙江路交汇处，毗邻飞龙居住区 别墅总建4.6万方别墅类别 独栋别墅、联排别墅、双拼别墅开盘日期2009.12装修状况毛坯均价11000元/平方米产品联排别墅280平米交房日期2010.12绿地世纪城一期于2009年6月开盘，截止至2010年6月已全部去化。未来三期联排别墅，总共大约50套左右，推出时间、房型、价格未知。2期3期1期联排别墅市场研究竞品概况项目概况案名绿地世纪城开发商常州祁华房地产开发有限公司项目位2期1.3期联排前两批联排项目概况项目概况案名东渡海派青城开发商东渡国际集团有限公司项目位置常州市新北区薛家镇奥园路东侧、顺园路以西别墅总建5.9万方别墅类别联排别墅开盘日期2009.12装修状况毛坯均价10000元/平方米产 品联排别墅116平方米交房日期2010.12东渡海派青城第二批总共120套,于4月17日推出，截止至6月，还剩下4套未去化，第三批总共150套预计第四季度推出。市场研究竞品概况2期1.3期联排前两批联排项目概况案名东渡海派青城开发商东1期2期项目概况项目概况案名青枫壹号开发商江苏百兴、常州金新房产公司项目位置香樟路与玉龙路交汇处、青枫公园往西300米别墅总建5.1万方别墅类别联排别墅、双拼别墅开盘日期2010.3装修状况毛坯均价联排13000元/平方米双拼19000元/平方米产 品联排别墅280平方米双拼别墅400平方米交房日期20111期共计88套别墅房源已经基本售罄。2期共计71套别墅房源，具体推盘计划未定。市场研究竞品概况1期2期项目概况案名青枫壹号开发商江苏百兴、常州金新房产公司项目概况项目概况案名景瑞曦城英郡开发商上海景瑞地产项目位置钟楼区星港大道玫瑰路口别墅总建4.2万方别墅类别联排别墅开盘日期2010.6装修状况毛坯均价11700元/平方米产 品联排别墅211平方米交房日期2011项目目前推出第一组团别墅，共42套联排别墅，目前去化19套，剩余23套。第一组团市场研究竞品概况项目概况案名景瑞曦城英郡开发商上海景瑞地产项目位置钟楼区星港案名案名公开时间公开时间总量总量去化去化容积率容积率绿化率绿化率建筑类别建筑类别建筑风格建筑风格别墅均价别墅均价别墅主力别墅主力面积面积别墅主力别墅主力总价总价绿地世纪城2009.124.6万方2.7万方2.350%独栋双拼联排美式联排11000元/平米联排280平米联排308万东渡海派青城2009.125.9万方2.6万方0.838%联排英式联排10000元/平米联排116平米联排116万青枫壹号2010.310万方2.2万方1.140%双拼联排地中海联排13000元/平米双拼19000元/平米联排280平米双拼400平米联排364万双拼760万景瑞曦城2010.64.2万方0.45万方2.530%联排英式联排11700元/平米联排211平米联排247万市场研究竞品数据总表案名公开时间总量去化容积率绿化率建筑类别建筑风格别墅均价别墅市场研究别墅外立面案名案名别墅建筑类别别墅建筑类别别墅建筑风格别墅建筑风格别墅外立面别墅外立面立面图立面图绿地世纪城独栋双拼联排美式石材面砖为主，少量涂料为辅东渡海派青城联排英式面砖为主，石材、涂料为辅青枫壹号双拼联排地中海涂料为主，石材为辅景瑞曦城联排英式涂料为主，石材为辅竞品项目外观里面多采用石材加涂料或者石材、涂料、面砖的组合,提升项目档次；建筑风格多采用欧式风格。市场研究别墅外立面案名别墅建筑类别别墅建筑风格别墅外立面立面市场研究别墅外立面绿地世纪城外立面效果图东渡海派青城立面图市场研究别墅外立面绿地世纪城外立面效果图东渡海派青城立面图市场研究别墅外立面青枫壹号立面效果图景瑞曦城立面效果图市场研究别墅外立面青枫壹号立面效果图景瑞曦城立面效果图案名案名别墅建筑类别别墅建筑类别绿化率绿化率景观设计公司景观设计公司景观诉求景观诉求绿地世纪城独栋双拼联排50%香港玉琪璘景观堂花园式园林景观东渡海派青城联排38%上海捷奥景观公司蔷薇藤篱,文艺田园青枫壹号双拼联排40%重庆英才西班牙生态景瑞曦城联排30%HWA安琦道尔45亩台地式中央园林竞品项目绿化率处于30%以上，景观风格多贴合建筑风格，使别墅和景观相得益彰。市场研究景观研究案名别墅建筑类别绿化率景观设计公司景观诉求绿地世纪城独栋50绿地世纪城社区效果图绿地世纪城社区效果图东渡海派青城社区实景图东渡海派青城社区实景图市场研究景观研究绿地世纪城社区效果图东渡海派青城社区实景图市场研究景观研究市场研究景观研究青枫壹号社区效果图青枫壹号社区效果图景瑞曦城英郡效果图景瑞曦城英郡效果图市场研究景观研究青枫壹号社区效果图景瑞曦城英郡效果图地下室一层二层三层绿地世纪城绿地世纪城联排280平米市场研究房型展示地下室一层二层三层绿地世纪城联排280平米市场研究房型展示东渡海派青城东渡海派青城地下室1层2层3层联排116平米市场研究房型展示东渡海派青城地下室1层2层3层联排116平米市场研究房型展示青枫壹号青枫壹号联排280平米市场研究房型展示青枫壹号联排280平米市场研究房型展示市场研究房型展示景瑞曦城景瑞曦城-1F3F2F1F联排211平米市场研究房型展示景瑞曦城-1F3F2F1F联排211平米市场研究卖点研究案名案名项目卖点项目卖点绿地世纪城高品质、纯美式、国际化印象社区。东渡海派青城京沪高铁站点附近，英式管家服务，低密度、生态艺墅青枫壹号常州首创西班牙生态独院别墅景瑞曦城交通便利，青枫公园旁，45亩台地式中央花园空中园林，产品线丰富竞品项目卖点多集中于异域风情的宣导。市场研究卖点研究案名项目卖点绿地世纪城高品质、纯美式、国际化案名案名别墅建筑类别别墅建筑类别地下室面积地下室面积车位车位花园面积花园面积花园朝向花园朝向露台面积露台面积会所配套会所配套赠送面积总计赠送面积总计绿地世纪城独栋双拼联排 60平米（不赠送）地上车位（不赠送）30平米南北20平米/50平米东渡海派青城联排15-18平米赠送地下车库30平米南10平米风尚精英会所55-58平米青枫壹号双拼联排120平米赠送地下车位35平米南北25平米无180平米景瑞曦城联排26平米赠送地下车位50平米南北74平米/150平米市场研究附加值研究竞品项目别墅附加值高，大多做到南北花园，赠送面积总计最低达到50平米，其中青枫壹号和景瑞曦城英郡更是达到150平米以上。案名别墅建筑类别地下室面积车位花园面积花园朝向露台面积会所配市场研究层高研究案名案名地下室层高地下室层高一层层高一层层高二层层高二层层高三层层高三层层高绿地世纪城2.8米4米3米3-6米（坡顶）东渡海派青城2.2米6米（餐厅挑高）2.9米2.9米青枫壹号2.8米3.6米（客厅挑高）3米3米景瑞曦城3.2米4.1米（客厅挑高）3.2米3.2米竞品项目地下室层高最低达到2.2米，最高达到3.2米；其中地上部分标准层高2.9-4米，挑高最低3.6米，最高达到6米。市场研究层高研究案名地下室层高一层层高二层层高三层层高绿地世市场研究营销研究案名案名售楼处位置售楼处位置售楼处内部设置售楼处内部设置销售人员素质销售人员素质景观示范区景观示范区样板房样板房绿地世纪城常州市龙城大道、龙江路交口西南简单、大气较好有，大气有东渡海派青城常州市新北区薛家镇顺园新村190号大气、奢华较好有，大气有青枫壹号香樟路和玉龙路交汇处简单、大气一般无有景瑞曦城钟楼区星港大道与玫瑰路交叉口简约，大气较好有，大气有竞品项目售楼处除海派青城外，均简单、大气；并且大多进行了景观和样板房展示。市场研究营销研究案名售楼处位置售楼处内部设置销售人员素质景观市场研究主力面积案名案名100以下以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上以上绿地世纪城地上面积东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城双拼联排单位：平方米竞品项目联排别墅主力面积多集中于201-300平米面积段。市场研究主力面积案名100以下101-150151-2002市场研究销售总价案名案名100以下以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上以上绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城双拼联排单位：万元竞品项目别墅总价分布范围较广，最低116万，最高364万。市场研究销售总价案名100以下101-150151-2002市场研究 销售单价案名案名9000以下以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上以上绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城双拼联排单位：元/平方米竞品项目城西板块销售单价达到11000-13000元/平米的水平,而绿地世纪城和东渡海派青城的销售单价相对较低,达到1000-11000元/平米。市场研究 销售单价案名9000以下9001-1000010市场研究销售单价（以地上面积计算）案名案名9000以下以下9001-1000010001-1100011001-1200012001-1300013001-1400014000以上以上绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城以地上面积计算销售单价，绿地世纪城达到14000元/平米，而其他项目销售单价没有变化，主要由于绿地世纪城不赠送地下室；其他项目均赠送地下室，地下室不计入销售面积。双拼联排单位：元/平方米市场研究销售单价（以地上面积计算）案名9000以下9001-市场研究竞品项目剩余量分析案名案名别墅总建别墅总建已推量已推量已售量已售量未推量未推量余量余量月均去化月均去化绿地世纪城4.6万方3.0万方2.7万方1.6万方1.9万方14套/月东渡海派青城5.9万方5.9万方2.6万方03.3万方26套/月青枫壹号5.1万方2.6万方2.2万方2.5万方2.9万方19套/月景瑞曦城4.2万方0.9万方0.4万方3.3万方3.8万方 19套/月(6.23开盘)合计19.8万方12.4万方7.9万方7.4万方11.9万方67套/月竞品项目中海派青城、青枫壹号、景瑞曦城去化成绩较好,得益于项目的高附加值,赠送面积高达150平米以上，而海派青城由于主力面积较小，得到较好的去化;另外,竞品项目剩余体量较大，余量占别墅总量的60%，未来竞争日趋激烈。绿地世纪城 截止7.25去化98套（09年12月开盘）东渡海派青城截止7.25去化199套（09年12月开盘）青枫壹号截止7.25去化76套（10年3月开盘）景瑞曦城截止7.25去化19套（10年6月开盘）市场研究竞品项目剩余量分析案名别墅总建已推量已售量未推量余量市场研究总结别墅建筑风格多采用欧式风格,其中英式风格居多。竞品项目中青枫壹号和景瑞曦城借助高附加值，赠送面积达到150平米以上，取得了相对较好的去化成绩，月均去化量达到4400平米/月以上。竞品项目除绿地世纪城外地下室均为赠送，主要为了提高附加值带动去化量的增长。竞品项目剩余体量较大，达到别墅体量的60%，以月均去化总量计算，需7个月左右的去化时间。项目竞品多以联排别墅为主，且联排别墅面积集中于201-300平米面积段；销售单价为10000-13000元/平米的价格段,总价处于116万-364万的价格段。项目竞品绿化率处于30%以上的水平，景观风格多贴合建筑风格，使之相得益彰。竞品项目外立面多采用面砖、涂料、石材，其中面砖和石材所占比例较多，用以提升别墅档次。竞品项目别墅地上部分标准层高3米左右，大多采用了挑空，挑空部分高度为3.6-6米不等。竞品项目大多进行了景观和样板房展示。别墅市场竞争日趋激烈，优秀的产品塑造和服务表现利于占领更多的市场先机。市场研究总结别墅建筑风格多采用欧式风格,其中英式风格居多。别产品部分产品部分产品研究别墅定位整体定位城市核心区的城市别墅强调不仅仅是城市别墅，更是常州城市核心区的城市别墅，突出项目别墅产品的绝对地段优势。产品研究别墅定位整体定位城市核心区的城市别墅强调不仅仅是城市市场研究别墅定位竞品项目别墅多为联排别墅，独栋、双拼别墅体量小。市场研究别墅定位竞品项目别墅多为联排别墅，独栋、双拼别墅体量产 品 展 示 产 品 展 示 产品研究建筑风格项目鸟瞰图项目建筑风格示意图（住宅部分）产品研究建筑风格项目鸟瞰图项目建筑风格示意图（住宅部分）别墅竞品项目多采用欧式建筑风格，市场对欧式风格认可度较高。别墅竞品项目多采用欧式建筑风格，市场对欧式风格认可度较高。本项目为混合型社区，别墅建筑风格的选取应贴合住宅部分建筑风格，使本项目为混合型社区，别墅建筑风格的选取应贴合住宅部分建筑风格，使整个项目的建筑风格趋于和谐。整个项目的建筑风格趋于和谐。建议本项目别墅部分采用徳式简约风格或中式风格产品研究建筑风格别墅竞品项目多采用欧式建筑风格，市场对欧式风格认可度较高。建方向一方向一融入较为多的东方元素，如米白的墙体、基座的石材、屋顶及窗框的深红色木条等，打造较为纯粹的新东方风格。产品研究建筑风格融入较为多的东方元素，如米白的墙体、基座的石材、屋顶及窗框的外墙装饰外墙装饰产品研究建筑风格外墙装饰产品研究建筑风格屋顶、窗户屋顶、窗户产品研究建筑风格屋顶、窗户产品研究建筑风格产品研究建筑风格产品研究建筑风格产品研究建筑风格产品研究建筑风格景观建议 景观建议 本案地块内部景观资源较好，为其配合新亚洲风格建筑，建议本案在景观方面主打水景和竹子，并且使用自然石与水生花卉、灌木以及远景乔木进行搭配，在整体上丰富了景观层次、活跃了社区氛围，再种植竹林，使其与建筑、水系完美的搭配，同时经过小品补充，四季花卉相搭配营造出浓郁、优美的高雅境界。产品研究景观风格本案地块内部景观资源较好，为其配合新亚洲风格建筑，建议本案在产品研究景观风格产品研究景观风格运用各种中式景观元素来充实社区，如隔窗、盆景等。产品研究景观风格运用各种中式景观元素来充实社区，如隔窗、盆景等。产品研究景观方向二方向二建筑风格较为纯正的德国建筑设计，一是外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派。如立面上点缀有橘红与黑色组成的窗户。二是功能讲求实用，任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃，如最具代表性“方窗竖条窗”的开窗设计，半人高的护栏从外立面看又显得新颖而别致。三是材料品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注环保与可持续性发展；四是注重细节设计，如窗台下沿采用特别配置的“披水板”，能挡住雨水污染墙面。产品研究建筑风格建筑风格较为纯正的德国建筑设计，一是外形简练、现代，充满活力产品研究建筑风格产品研究建筑风格产品研究建筑风格产品研究建筑风格花园建议利用乔木、灌木、花草来精致花园，整体效果层次感强，给人温馨的感觉，同时精装花园也增加了本案的卖点。产品研究建筑风格花园建议利用乔木、灌木、花草来精致花园，整体效果层次感强，给景观建议 景观建议 花园建议结合坡地的特点来做社区景观，建议铺设大面积的草皮，用乔木、灌木、花来点缀，并设计简单的水系。产品研究景观风格花园建议结合坡地的特点来做社区景观，建议铺设大面积的草皮，用产品研究景观风格产品研究景观风格产品研究景观风格产品研究景观风格户 型 建 议 户 型 建 议 产品研究户型建议经过市场调研，发现竞品项目户型面积较小、附加值高的别墅产品得到经过市场调研，发现竞品项目户型面积较小、附加值高的别墅产品得到了较好的去化成绩。了较好的去化成绩。建议本项目别墅部分户型面积设定200平米左右，并提高附加值，带动去化产品研究户型建议经过市场调研，发现竞品项目户型面积较小、附加端户户型：三房三厅三卫 230平米特点：1、户型设计有下沉庭院；2、赠送100平米左右地下室；3、客厅上方5.1米大面积挑空，家庭厅上方5.5米挑空；4、赠送45平米夹层空间；5、层层设计有露台，且顶层双露台；。产品研究户型建议端户户型：三房三厅三卫 230平米产品研究户型建议户型：三房两厅四卫 面积：220（户型面宽6.3米）特点：1、户型设计有下沉庭院；2、赠送80平米左右地下室；3、卧室大尺度开间；4、层层设计有露台，且顶层双露台；5、三卧室均设计有独立卫生间及衣帽间。中间户产品研究户型建议户型：三房两厅四卫 特点：1、户型设计有下沉庭院；中间户产品190平米户型特点：一楼设计有老人房，且餐厅上方挑空。产品研究户型建议190平米户型产品研究户型建议210平米户型特点：1、户型的客厅上方有挑空设计；2、二层、三层设计有多个大面积露台。产品研究户型建议210平米户型特点：产品研究户型建议Thats allThank youThats all