第3章项目用地的获取及选址课件

第第3章章 项目用地的获取及选址项目用地的获取及选址目录房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型房地产开发用地选择房地产开发用地选择项目选址项目选址3.1 城市土地的类型3.1.1 城市土地的分类3.1.2 城市土地的权属3.1 城市土地的类型什么是土地？什么是城市土地？什么是建设用地？3.1 城市土地的类型（1）按照土地使用的性质和功能分类（规划部门）（2）根据土地用途的差异、利用分类等因素分类（国土资源部门）（3）按开发程度划分6 6（1）按照土地使用的性质和功能分类（规划部门）城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类；u居住用地：居住用地：u公共设施用地：公共设施用地：u工业用地工业用地u仓储用地仓储用地u对外交通用地对外交通用地u道路广场用地道路广场用地u市政公用设施用地市政公用设施用地u绿地绿地u特殊用地特殊用地u水域及其他水域及其他类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R R居住用地居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C C公共设施用地公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M M工业用地工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W W仓储用地仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TSTS交通道路广场交通道路广场用地用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U U市政公用设施市政公用设施用地用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G G绿地绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E E水域和其它用水域和其它用地地除以上各大类用地之外的用地 城市用地城市用地 城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准土地利用现状分类土地利用现状分类采用二级分类体系。采用二级分类体系。一级类一级类12个，二级类个，二级类57个个其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。水域及水利设施用地、其他土地。（2）根据土地用途的差异、利用分类等因素分类（国土资源部门）一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 05 商服商服用地用地 指主要用于商业、服务业的土地指主要用于商业、服务业的土地。051 批发批发零售零售用地用地 指主要用于商品批发、零售的用地。指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、包括商场、商店、商店、超市、超市、各类批发（零售）市场，各类批发（零售）市场，加油站加油站等及其附属的等及其附属的小型仓库、车间、工场小型仓库、车间、工场等的用地。等的用地。052 住宿住宿餐饮餐饮用地用地 指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括包括宾馆、宾馆、酒店酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。餐厅、酒吧等。053 商务商务金融金融用地用地 指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。公场所用地。包括包括写字楼、商业性办公场所写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所企业厂区外独立的办公场所等等用地。用地。054 其它其它商服商服用地用地 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 06 工矿工矿仓储仓储用地用地 指主要指主要用于工业生产、物资存放场用于工业生产、物资存放场所所的土地。的土地。061 工业工业用地用地 指工业生产指工业生产及直接为工业生产服务及直接为工业生产服务的附属设施用地。的附属设施用地。062 采矿采矿用地用地指采矿、采石、采砂（沙）场，盐指采矿、采石、采砂（沙）场，盐田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿田，砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。堆放地。063 仓储仓储用地用地 指用于物资储备、中转的场所用地。指用于物资储备、中转的场所用地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 07 住宅住宅用地用地 指主要用于人们生活居住的房基地指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的及其附属设施的土地。土地。071 城镇城镇住宅住宅用地用地 指城镇用于生活居住的各类房屋用指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地地及其附属设施用地。包括普通住。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。宅、公寓、别墅等用地。072 农村农村宅基宅基地地指农村指农村用于生活居住用于生活居住的宅基地。的宅基地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 08 公共公共管理管理与公与公共服共服务用务用地地 指用于机关团体、新闻出版、科教文指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。卫、风景名胜、公共设施等的土地。081 机关机关团体团体用地用地 指用于指用于党政党政机关、社会团体、群众自机关、社会团体、群众自治组织等的用地。治组织等的用地。082 新闻新闻出版出版用地用地 指用于广播电台、电视台、指用于广播电台、电视台、电影厂电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。用地。083 科教科教用地用地 指用于各类教育，独立的科研、勘测、指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、设计、技术推广、科普技术推广、科普等的用地。等的用地。084 医卫医卫慈善慈善用地用地 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利复、医检药检、福利救助救助等的用地。等的用地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 08 公共公共管理管理与公与公共服共服务用务用地地 085 文体文体娱乐用地用地 指用于各类文化、体育、指用于各类文化、体育、娱乐娱乐及及公共公共广场广场等的用地。等的用地。086 公公共共设施施用地用地 指用于城乡基础设施的用地。包括给指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、排水、供电、供热、供气供热、供气、邮政、电、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用信、消防、环卫、公用设施维修等用地。地。087 公园公园与与绿地地 指指城镇、村庄内部城镇、村庄内部的公园、动物园、的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。环境的绿化用地。088风景景名名胜设施施用地用地 指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）点、革命遗址等）景点及管理机构景点及管理机构的的建筑建筑用地。用地。景区内的其它用地按现状景区内的其它用地按现状归入相应地类。归入相应地类。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 09 特特殊用殊用地地 指用于指用于军事事设施、涉外、宗教、施、涉外、宗教、监教、教、殡葬葬等的土地。等的土地。091 军事事设施施用地用地 指指直接直接用于用于军事目的的事目的的设施用地。施用地。092 使使领馆用用地地 指用于外国政府及国指用于外国政府及国际组织驻华使使领馆、办事事处等的用地。等的用地。093 监教教场所所用地用地 指用于指用于监狱、看守所、看守所、劳改改场、劳教教所、戒毒所等的所、戒毒所等的建筑建筑用地。用地。094 宗教宗教用地用地 指指专门用于宗教活用于宗教活动的的庙宇、寺院、宇、寺院、道道观、教堂等宗教自用地。、教堂等宗教自用地。095 殡葬葬用地用地 指陵园、墓地、指陵园、墓地、殡葬葬场所用地。所用地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名称名称 编码编码 名称名称 10 交通交通运输运输用地用地 指用于运输通行的地面线路、场站等指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。地面运输管道和各种道路用地。101 铁路铁路用地用地 指用于铁道线路、指用于铁道线路、轻轨轻轨、场站的用地。、场站的用地。包括包括设计内设计内的路堤、路堑、道沟、桥的路堤、路堑、道沟、桥梁、梁、林木林木等用地。等用地。102 公路公路用地用地指用于指用于国道、省道、县道和乡道国道、省道、县道和乡道的用的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁桥梁、汽车停靠站汽车停靠站、林木林木及及直接为其直接为其服务的服务的附属用地。附属用地。103 街巷街巷用地用地 指用于城镇、村庄内部公用道路指用于城镇、村庄内部公用道路(含立含立交桥交桥)及行道树及行道树的用地。包括公共停车的用地。包括公共停车场，场，汽车客货运输站点及停车场汽车客货运输站点及停车场等用等用地。地。一级类一级类 二级类二级类 含义含义 编编码码 名名称称 编编码码 名称名称 10 交交通通运运输输用用地地 104农村农村道路道路指指公路用地以外公路用地以外的南方宽度的南方宽度1.0米、北方宽度米、北方宽度2.0米的村间、田米的村间、田间道路（含机耕道）。间道路（含机耕道）。105机场机场用地用地 指用于民用机场的用地。指用于民用机场的用地。106港口港口码头码头用地用地指用于人工修建的客运、货运、指用于人工修建的客运、货运、捕捕捞及工作船舶捞及工作船舶停靠的场所及其附属停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下建筑物的用地，不包括常水位以下部分。部分。107 管道管道运输运输用地用地 指用于运输煤炭、石油、天然气等指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的管道及其相应附属设施的地上部分地上部分用地。用地。（三）按人为投入的形式与程度（三）按人为投入的形式与程度生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆 迁房屋的土地。迁房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。能直接在其上进行房屋建设的土地。3.1 城市土地的类型3.1.1 城市土地的分类3.1.2 城市土地的权属3.1.2 城市土地的权属 1、土地权利的四项基本权能u占有权-实际支配和控制u使用权-可分离u收益权-标志u处分权-核心 2 2、我国土地的权利体系、我国土地的权利体系土地所有权土地所有权 是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。分的权利。土地使用权土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。(1)所有权体所有权体系系(1)城城市市市市区区的的土土地地。不不能能依依法法证证明明属属于于农农民民集集体体所所有有的的，都都属属于国家所有。于国家所有。(2)农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国国家家依依法法征征收收的的土土地地。国国家家为为公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依法法对对集体所有土地实行征收。集体所有土地实行征收。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农农村村集集体体经经济济组组织织全全部部成成员员转转为为城城镇镇居居民民的的，原原属属于于其其成成员员集体所有的土地。集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。属于国有的土地农村集体土地所有权 集体土地的范围，由法律作了明确的界定。宪法和土地管理法都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。(2)使用权体系使用权体系 1）出让国有土地使用权出让国有土地使用权2)划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权2)他项权利他项权利出让国有土地使用权出让国有土地使用权u 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国国 家家土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权(一定年限一定年限)土地使用权出让金土地使用权出让金(提前支付提前支付)土地使用权出让土地使用权出让(土地一级市场土地一级市场)由由国家垄断。国家垄断。只拥有土地使用权，只拥有土地使用权，没有所有权。没有所有权。u 国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式1.1.招标方式招标方式2.2.拍卖方式拍卖方式3.3.协议方式协议方式4.4.挂牌方式挂牌方式u 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限1.1.居住用地：居住用地：7070年年2.2.工业用地：工业用地：5050年年3.3.教育、科技、文化卫生、体育用地：教育、科技、文化卫生、体育用地：5050年年4.4.综合或其它用地：综合或其它用地：5050年年5.5.商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年(2)使用权体系使用权体系 1）出让国有土地使用权出让国有土地使用权2)划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权2)他项权利他项权利 3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择3.2.1房地产开发用地的一般要求 房地产开发用地通常是位于城市规划区城市规划区内的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。1、国有土地包含城市规划区域内国家所有的土地和城市规划区域内集体所有而被国家依法征收征收征收征收的土地。2、符合规划3、工程地质条件4、最有升值潜力城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择 房地产开发用地的来源有哪些？3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择 房地产开发用地的来源 1、城区中需再开发的土地2、城市规划区内的建设备用地3、各种开发区内的土地3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择取得方式：直接向政府申请出让（协议出让土地）收购旧房，取得土地（权属情况比较复杂以转让方式取得用地与土地的现使用者合作取得用地3.2.2 影响开发土地因素分析 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素3.2.3 房地产开发用地的取得方式 1、国有土地划拨 2、集体土地征收 3、城市房屋征收 4、土地使用权转让 5、国有土地使用权出让土地使用权划拨的程序v1、用地单位提交用地申请、用地单位提交用地申请v2、审核批准、审核批准v3、划拨土地和登记发证、划拨土地和登记发证 土地征收的程序土地征收的程序1、申请用地开发企业、申请用地开发企业2、受理申请并审查有关文件土地管理部门、受理申请并审查有关文件土地管理部门拟定征地方案拟定征地方案3、申请报批、申请报批4、签订合同，颁发土地使用证、签订合同，颁发土地使用证送达听证告知书送达听证告知书送达听证告知书送达听证告知书取得送取得送取得送取得送达达达达回证回证回证回证召开村民代表会议召开村民代表会议召开村民代表会议召开村民代表会议出具会议纪要出具会议纪要出具会议纪要出具会议纪要 取得规划红取得规划红线线勘测定界勘测定界拟定征地补偿标准拟定征地补偿标准拟定征地补偿标准拟定征地补偿标准和安置方案和安置方案和安置方案和安置方案 修改征地补偿标准修改征地补偿标准和安置方案和安置方案 签订征地签订征地补补偿安置协偿安置协议议批前征地程序：听证或放弃听证听证或放弃听证征地程序：1、申请用地2、受理申请并审查有关文件 一书三方案 即：建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案3、审批用地支付征地补偿费和征地税费征地补偿安置方征地补偿安置方案公告案公告 取得征地批准书取得征地批准书签发用地证签发用地证书书征收土地档征收土地档案案落实征地补偿登记落实征地补偿登记发布征地第一发布征地第一公告公告 批后实施征地程序：批后实施征地程序：实施管理实施管理办法土地使办法土地使用证用证土地使用权转让土地使用权转让 国家土地使用者出售、赠与、交换、继承出售、赠与、交换、继承一级市场一级市场（出让市场）（出让市场）二级市场二级市场（转让市场）（转让市场）土地使用者 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准建设用地批准书书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价 编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程3.4 项目选址3.4.1 房地产开发项目选址原则区域优先注重潜力适应投资持征综合评价具体选址工作可分为三个阶段准备阶段，事先拟定选址条件现场踏勘确定场地，综合论证。确定投资开发区域和开发地段3.4 项目选址3.4.2 房地产开发项目选址考虑的因素1、城市规划2、自然因素3、地理因素4、人口因素 3.4.3 居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普普通通住住宅宅、高高档档公公寓寓、别别墅墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居居住住项项目目主主要要为为人人们们提提供供一一个个安安静静舒舒适的生活休息空间适的生活休息空间。居住项目选址主要考虑因素自然环境自然环境交通条件交通条件市政基础设施市政基础设施地块背景及区域规划方向地块背景及区域规划方向生活配套设施生活配套设施用地成本用地成本市场状况市场状况房地产相关政策房地产相关政策 1.1.市场状况市场状况 分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。2.2.地块背景及区域规划方向地块背景及区域规划方向 其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。3.自然环境 山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素。4.交通条件 如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。5.生活配套设施 居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。6.市政基础设施 居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。7.房地产相关政策 居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。8.用地成本 在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益”。3.4.3 商业项目选址 商业房地产项目也称经营性房地产、或收益性房地产，主要包括商业用房、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。1、交通便利性原则：、交通便利性原则：商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。使商家及消费者进出便利。2、可见性原则：、可见性原则：商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。商业地产选址的原则商业地产选址的原则3、适应性原则、适应性原则:为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。4、购买力原则、购买力原则:研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。项指标，尽量选址于购买力强的区域。（1）消费市场；（2）商业环境；（3）商业辐射范围；（4）潜在商业价值；（5）规划设计条件。1.零售商业项目选址 零售商业项目包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型。零售商业除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：2.写字楼项目选址 依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：（1）周边环境状况；（2）交通便捷程度。以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。址于居民区或传统商业区内。三、不同类型商业地产对选址的要求三、不同类型商业地产对选址的要求1、食杂店的特点及选址要求、食杂店的特点及选址要求 以以即即时时食食品品、日日用用小小百百货货为为主主，有有即即时时消消费费性性、应应急急性性等等特特点点，商商品品品品种种在在3000种种左左右右，售售价价高高于于市市场场平平均均水水平平。营营业业时时间间在在16小小时时以以上上，提提供供即即时时性性食食品品的的辅辅助助设设施施，开开设设多多项项服服务务项项目目，以以开开架架自自选选为为主主，结结算算在在收收银银处处进进行行，营营业业面面积积100平平方方米米左左右右，利利用用率率高高。商商圈圈范范围围小小，顾顾客客步步行行5分分钟钟内内到到达达，目目标标顾顾客客主主要要为为单单身身者者、年年轻轻人人，顾客多为有目的的购买。顾客多为有目的的购买。一一般般选选址址于于商商业业中中心心区区、交交通通要要道道及及车车站站、医医院院、学学校校、娱娱乐乐场场所所、办办公公楼楼、加加油油站站等等公公共共活活动区。动区。2、便利店的特点及选址要求、便利店的特点及选址要求 商商品品平平均均价价格格低低于于市市场场平平均均水水平平，自自有有品品牌牌占占有有较较大大比比例例。用用工工精精简简，为为顾顾客客提提供供有有限限的的服服务务，开开架架自自选选，统统一一结结算算。营营业业面面积积300500平平方方米米，辐辐射射半半径径2公公里里左左右右，目目标标顾顾客客主主要要为为商商圈圈内内的的居居民民，一一般般选选址址于于居居民民区区、交交通通要要道道等等租租金金相相对对便便宜的地区。宜的地区。3、折扣店的特点及选址要求、折扣店的特点及选址要求 经经营营包包装装食食品品、生生鲜鲜食食品品和和日日用用品品，食食品品超超市市与与综综合合超超市市商商品品结结构构不不同同。营营业业时时间间12小小时时以以上上，自自选选销销售售，出出入入口口分分设设，在在收收银银台台统统一一结结算算。营营业业面面积积在在6000平平方方米米以以下下，辐辐射射半半径径2公公里里左左右右，目目标标顾顾客客以以居居民民为为主主，一一般般选选址址于于市市区区商商业业中中心心、居住区居住区。4、超市的特点及选址要求、超市的特点及选址要求 大大众众化化衣衣、食食、用用品品为为主主，自自有有品品牌牌占占相相当当部部分分，商商品品在在4000种种左左右右，实实行行低低价价、批批量量销销售售，自自选选销销售售，出出入入口口分分设设，在在收收银银台台统统一一结结算算。实实际际营营业业面面积积6000平平方方米米以以上上，辐辐射射半半径径2公公里里以以上上，目标顾客以居民、流动顾客为主目标顾客以居民、流动顾客为主 一一般般选选址址于于市市、区区商商业业中中心心、城城郊郊结结合合部部、交通要道及大型居住区。交通要道及大型居住区。5、大型综合超市的特点及选址要求、大型综合超市的特点及选址要求 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部分，商品在分，商品在4000种左右，大都实行大量销售和大批订种左右，大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理，营，营业面积业面积6000平方米以上，辐射半径平方米以上，辐射半径5公里以上，目标顾公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。6、仓储式会员店的特点及选址要求、仓储式会员店的特点及选址要求 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施。营业面积目和设施。营业面积600020000平方米，目标顾客以平方米，目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。级商业中心、历史形成的商业集聚地。7、百货店的特点及选址要求、百货店的特点及选址要求8、专业店的特点及选址要求、专业店的特点及选址要求 以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的规模根据商品特点而定。目标顾客以有目的选购某类规模根据商品特点而定。目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。以及百货店、购物中心内。9、专卖店的特点及选址要求、专卖店的特点及选址要求 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方式，商店陈优、高毛利。采取柜台销售或开架销售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。注重品牌声誉，从业人列、照明、包装、广告讲究。注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。一般选址于市、区级商业和追求时尚的年轻人为主。一般选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。中心、专业街以及百货店、购物中心内。3.4.4 工业项目选址 工业项目指为人类生产活动提供入住空间的房地产，常见的包括非标非标准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、工业园区、工业园区等。工业项目选址除了考虑房地产相关政策、用地成本以及市政配套设施等因素外，还应着重考虑以下因素：1.城市规划 工业项目选址首先应考虑城市规划的限制。城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。2.区域位置 工业性质决定了工业项目的选址方向，如污染性企业应建在远离城市的下风向处，如果是对居民影响不大的工业项目则考虑在城市郊区或开发区内建设，这样可以方便企业员工上下班，减轻交通压力。目前，很多城市都有成规模的开发区、保税区等吸引投资者前来投资，同时还可以享受到土地、税收等政策方面的优惠。3.交通条件 良好的对外交通网络能够有效地解决开发建设所需要的原材料和劳动力等资源的运输问题，保证项目顺利开发，待项目建成投产后，也能便捷的连接原材料供应基地和产品销售市场。