第六章个人住房贷款课件

大家好大家好1第六章个人住房贷款2学习目标:通通过对本本章章的的学学习，学学生生应了了解解或或掌掌握握如下内容：如下内容：1.1.个个人人住住房房贷款款的的相相关关概概念念、特特点点、操操作流程与作流程与偿还规定；定；2.2.假按揭的含假按揭的含义、方式、成因与危害；、方式、成因与危害；3.3.住房抵押住房抵押贷款分款分类及各种及各种还款方式；款方式；4.4.提提前前还贷的的原原因因、操操作作流流程程与与违约金金约定。定。3第一第一节 个人住房个人住房贷款概述款概述第第二二节 个个人人住住房房贷款款的的操操作作流程流程第三第三节 个人住房个人住房贷款的款的偿还第四第四节 提前提前还贷问题本讲主要讲授：4第一节个人住房贷款概述一一、个个人人住住房房贷款款的的概概念念二二、个个人人住住房房贷款款的的分分类三三、个个人人住住房房贷款款的的特特征征5第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买各类住房的贷款，也可称作住房抵押贷款。申请借款时借款人为取得借款需要将房屋作为抵押物，既可以是借款所购房屋，也可以是已经拥有的房屋，通常前者最为常见。6第一节个人住房贷款概述二、个人住房二、个人住房贷款的分款的分类 1 1按按资金来源划分金来源划分 按按资金金来来源源划划分分，个个人人住住房房贷款款分分为自自营性性个个人人住住房房贷款、公款、公积金个人住房金个人住房贷款和个人住房款和个人住房组合合贷款。款。自自营性性个个人人住住房房贷款款是银行向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；公公积金金个个人人住住房房贷款款是指由住房资金管理机构运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强的特点；个个人人住住房房组合合贷款款是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。7第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 2 2按房屋类型划分按房屋类型划分按按房房屋屋类类型型划划分分，个个人人住住房房贷贷款款可可以以分分为为现现房抵押贷款和期房抵押贷款。房抵押贷款和期房抵押贷款。现现房房抵抵押押贷贷款款是是购购房房人人以以担担保保清清偿偿贷贷款款为为目目的的，不不转转移移所所有有权权，符符合合中中国国抵抵押押权权的的构构成成要件，是一种抵押权的实现形式；要件，是一种抵押权的实现形式；期期房房抵抵押押贷贷款款的的权权利利性性质质现现在在仍仍有有争争议议，因因为为期期房房购购房房人人拥拥有有的的只只是是对对开开发发商商交交付付房房屋屋的的要要求求权权，这这种种权权利利从从法法理理上上说说顶顶多多只只能能进进行质押而不能设定抵押权。行质押而不能设定抵押权。8第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类3按贷款利率划分 按贷款利率划分，分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。在此基础上国外又出现了分级付款抵押贷款、“气球贷”、双周付款抵押贷款和利率买低式抵押贷款等创新型信贷产品。9第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分 (1)(1)固定利率抵押固定利率抵押贷款款固固 定定 利利 率率 抵抵 押押 贷 款款(Fixed(Fixed Rate Rate MortgagesMortgages，FRMs)FRMs)是是最最早早出出现也也是是最最常常见的的一一种种抵抵押押贷款款类型型，指指利利率率在在特特定定时期期内内固固定定不不变的的抵抵押押贷款款。根根据据贷款款本本金金和和利利息息的的偿还方方式式不不同同又又分分为等等额本息抵押本息抵押贷款和等款和等额本金抵押本金抵押贷款两款两类。10第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分(2)(2)可可调利率抵押利率抵押贷款款可可调利利率率抵抵押押贷款款(Adjustable(Adjustable Rate Rate MortgagesMortgages，ARMs)ARMs)也也被被称称为可可变利利率率抵抵押押贷款款，是是指指在在贷款款期期限限内内，允允许根根据据一一些些事事先先选定定的的参参考考利利率率指指数数的的变化化，对合合同同利率利率进行定期行定期调整的抵押整的抵押贷款。款。可可调利利率率抵抵押押贷款款所所参参考考的的利利率率标准准，一一般般为市市场利利率率(国国债基基准准利利率率)，或或是是基基于于储蓄蓄机机构构资金金成成本本计算算出出来来的的一一些些利利率率指指数。数。11第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分(3)(3)分分级付款抵押付款抵押贷款款分分 级 付付 款款 抵抵 押押 贷 款款(Graduated(Graduated Payment Payment MortgagesMortgages，GPMs)GPMs)是是从从固固定定利利率率还款款法法中中衍衍生生出出来来的的，贷款款利利率率和和偿还期期固固定定，通通常常采采用用五五年年一一分分级的的还款款方方式式，在在最最初初的的几几年年中中偿还额较低低，以以后后随随着着借借款款人人收收入入增增长而而逐逐步步增增加加，依依次次偿还的的金金额呈呈阶梯梯状状。此此类贷款款方方法法适适合合于于虽然然现阶段段收收入入水水平平较低低，但但收收入入增增长潜潜力力较大大的的青青年年人人，如如名名校校热门专业的的毕业生生。这类贷款款的的还款款方方式式又又可可以以分分为等等比比累累进还款款和和等等额累累计还款两种。款两种。12第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 3 3按贷款利率划分按贷款利率划分 (4)(4)“气球气球贷”“气气球球贷”(Balloon(Balloon Loan)Loan)又又称称大大额尾尾付付贷款款，指指的的是是借借款款人人最最后后一一次次付付款款额比比以以前前历次次都都大大的的一一种种还款款方方式式，即即贷款款本本金金的的偿还仍仍通通过分分期期付付款款方方式式完完成成，每每月月付付款款额中中贷款款本本金金和和利利息息一一起起支支付付，待待到到期期日日需需一一次次性性清清偿所所有有贷款款余余额，或或根根据据当当时的的利利率率标准准再再确确定定一一个个续期期贷款款时限。限。13第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的分类二、个人住房贷款的分类 (5)(5)双周付款抵押贷款双周付款抵押贷款 双双周周付付款款(Biweekly(Biweekly Payments)Payments)的的抵抵押押贷贷款款是是指指每每两两星星期期还还款款一一次次，每每次次还还款款额额为为月月还还款款额额一一半半的的抵抵押押贷贷款款。该该种种贷贷款款方方式式能能加加快快本本金清偿速度，节省利息支出，缩短还款期限。金清偿速度，节省利息支出，缩短还款期限。(6)(6)利率买低式抵押贷款利率买低式抵押贷款 利利 率率 买买 低低 式式 抵抵 押押 贷贷 款款(Buydown(Buydown Mortgages)Mortgages)是是指指允允许许售售房房人人、建建筑筑商商、购购房房人人、购购房房人人父父母母或或任任何何第第三三方方，或或者者几几方方一一起起，在在贷贷款款起起始始时时向向抵抵押押贷贷款款机机构构支支付付一一笔笔相相当当数数额额的的资资金金，以以换换取取贷贷款款人人降降低低贷贷款款期期前前几几年年的的利利率，进而减少购房人的月还款压力。率，进而减少购房人的月还款压力。14第一节个人住房贷款概述注意区分：注意区分：1.1.个个人人住住房房贷款款和和住住房房抵抵押押贷款款2.2.按按揭揭贷款款与与住住房房抵抵押押贷款款15首首先先，通通常常只只有有个个人人需需要要进行行住住房房投投资时才才会会以以房房产为抵抵押押购入入房房产，其其规模模也也远大大于于企企事事业单位的位的购房房贷款款规模；模；其其次次，由由于于购房房所所需需资金金庞大大，个个人人只只有有以以其其所所购房房产或其他已或其他已购房房产为抵押才能得到抵押才能得到银行行贷款。款。事事实上上，由由于于房房地地产抵抵押押贷款款的的主主体体既既可可以以是是企企业也也可可以以是是个个人人，贷款款用用途途既既可可以以是是房房产开开发、土土地地开开发也也可可以以是是购买房房屋屋，因因此此它它实际上上覆覆盖盖了了房房地地产金金融融的的许多多方方面面，是是一一个个综合合性性的的大大概概念，而个人住房念，而个人住房贷款的概念款的概念则要窄得多。要窄得多。1.个人住房贷款和住房抵押贷款个人住房贷款和住房抵押贷款16房房地地产按按揭揭贷款款指指的的是是在在房房地地产买卖过程程中中，按按揭揭人人(购房房人人)与与开开发商商签订房房屋屋买卖合合同同，在在付付清清首首付付款款后后，凭凭买卖合合同同与与贷款款人人(按按揭揭权人人)签订按按揭揭贷款款合合同同，由由按按揭揭权人向房地人向房地产开开发商付清剩余款商付清剩余款项。住住房房抵抵押押贷款款有有时也也被被看看作作是是抵抵押押消消费贷款款的的一一种种，是是指指抵抵押押人人(购房房人人)将将自自己己或或第第三三方方已已购买的的房房产，交交清清全全部部房房款款并并办妥妥房房屋屋所所有有权证和和土土地地使使用用权证，凭凭“两两证”向向抵抵押押权人人(银行行)作作抵抵押押以以获得得贷款款用用于于个个人人消消费。抵抵押押的的房房屋屋产权和和土土地地使使用用权所所有有证必必须经过政政府府管管理理部部门依依法法登登记后后方方才才有有效效。当当抵抵押押人人按按合合同同约定定还清清贷款款本本息息后后，抵押人即可收回其抵押的抵押人即可收回其抵押的“两两证”。2.按揭贷款与住房抵押贷款按揭贷款与住房抵押贷款17第一节个人住房贷款概述三、个人住房三、个人住房贷款的特征款的特征(1)(1)贷款金款金额大、期限大、期限长。个个人人住住房房贷款款的的期期限限一一般般为10102020年年，最最长可可达达3030年年，贷款款比比例例最最高高可可达达8080。(2)(2)以抵押以抵押为主要担保方式。主要担保方式。个个人人住住房房贷款款一一般般有有抵抵押押、质押押和和保保证三三种种担担保保方方式式，通通常常以以住住房房抵抵押押为主主，实质上上属属于于融融资关关系系而而非非买卖关关系。系。18第一节个人住房贷款概述(3)带有系统性风险在正常的市场经济条件下，个人住房贷款具有拉平经济周期的作用。但是一旦极端事件出现，个人住房贷款也有可能成为经济危机甚至社会政治危机的催化剂。19第一节个人住房贷款概述(4)(4)其他特征。其他特征。对借借款款者者来来说，以以分分期期付付款款的的方方式式偿还，每每期期金金额较小小；而而对银行行来来说，经营成成本本高高，手手续繁繁琐，耗耗时长。20第二节个人住房贷款的操作流程21第二节个人住房贷款的操作流程一、个人住房一、个人住房贷款的申款的申请(一一)个人住房个人住房贷款款业务的基本要素的基本要素1 1贷款款对象象除除公公积金金贷款款外外，个个人人住住房房贷款款的的对象象是是具具有有完完全全民民事事行行为能能力力的的自自然然人人，包包括括年年满1818周周岁且且具具有有完完全全民民事事行行为能能力力的的中中国国公公民民、在在中中国国大大陆有有居居留留权的的具具有有完完全全民民事事行行为能能力力的的港港澳澳台台自自然然人人、在在中中国国大大陆境境内内有有居居留留权的的具具有有完完全全民民事行事行为能力的外国人。能力的外国人。22第二节个人住房贷款的操作流程2 2贷款利率款利率个个人人住住房房贷款款的的利利率率按按商商业性性贷款款利利率率执行行，上限放开，上限放开，实行下限管理。行下限管理。3 3贷款年限款年限贷款款最最高高期期限限为3030年年，一一般般贷款款期期限限为15-15-2020年年；个个人人二二手手房房贷款款的的期期限限不不能能超超过所所购住住房房剩剩余余使使用用年年限限；原原贷款款期期限限与与延延长期期限限之和不能超之和不能超过贷款最高期限。款最高期限。4 4还款形式款形式还款款形形式式分分为委委托托扣扣款款和和柜柜面面还款款两两种种方方式式。委委托托扣扣款款是是借借款款人人委委托托贷款款银行行在在其其银行行开开立立的的各各种种存存款款账户中中直直接接划划扣扣还款款。柜柜面面还款款则是是借借款款人人直直接接以以现金金形形式式到到贷款款银行行指指定的定的营业场所柜台所柜台还款。款。23第二节个人住房贷款的操作流程5 5还款方式款方式(1)(1)一一次次性性还本本付付息息法法。对贷款款期期限限为1 1年年或或在在1 1年年以以内内的的个个人人住住房房贷款款，实行行到到期期一一次次性性还本本付付息息法法，即即贷款款人人在在贷款到期目前一次性款到期目前一次性还清清贷款本息。款本息。(2)(2)等等额本本息息还款款法法。等等额本本息息还款款法法是是指指借借款款人人每每月月以以相相等等的的金金额偿还贷款款本息。本息。(3)(3)等等额本本金金还款款法法。等等额本本金金还款款法法是是指指借借款款人人每每月月等等额偿还本本金金，贷款款利利息随本金的减少而逐月息随本金的减少而逐月递减。减。24第二节个人住房贷款的操作流程6 6担保方式担保方式 个个人人住住房房贷款款担担保保方方式式主主要要有有抵抵押押、质押押、保保证以及抵押加以及抵押加阶段性保段性保证等四种形式。等四种形式。抵抵押押加加阶段段性性保保证是是指指贷款款银行行以以借借款款人人所所购住住房房作作为抵抵押押，在在借借款款人人取取得得该住住房房的的房房屋屋所所有有权证和和办妥妥抵抵押押登登记手手续之之前前，由由售售房房人人(开开发商商)提提供供阶段段性性连带责任任保保证。此此外外，保保证人人还必必须与与贷款款银行行签订商商品品房房销售售贷款款合合作作协议书等等带有有承承诺性性的的法法律律文文件件，且且保保证人人必必须是是借借款款人人所所购住住房房的的开开发商商而而不能是其他开不能是其他开发商。商。25第二节个人住房贷款的操作流程7 7贷款款额度度关关于于贷款款额度度，银行行一一般般规定定：对首首套套自自住住房房且且建建筑筑面面积小小于于9090平平方方米米的的，贷款款最最高高额度度为房房屋屋总价价的的8080；对首首套套自自住住房房且且建建筑筑面面积大大于于9090平平方方米米的的，贷款款最最高高额度度为房房屋屋总价价的的70%70%；对所所购房房为非非首首套套的的，最最高高贷款款额度度为房房屋屋总价价的的60%60%。26第二节个人住房贷款的操作流程(二二)申申请个个人人住住房房贷款款所所需需提提交交的的材材料料(1)(1)申申请人人及及其其配配偶偶、财产共共有有人人及及其其配配偶偶的的有有效效身身份份证件件，如如身身份份证、户口本、居留口本、居留证件或其他身份件或其他身份证件。件。(2)(2)申申请人婚姻状况人婚姻状况说明。明。(3)(3)由由贷款款银行行认可可的的部部门出出具具的的申申请人及其共同人及其共同还款人的收入款人的收入证明。明。(4)(4)合合法法的的购房房合合同同、协议及及其其他他批批准准文件。文件。(5)(5)不不少少于于所所购房房价价2020的的首首付付款款发票票或收据。或收据。27第二节个人住房贷款的操作流程(6)(6)若若申申请人人购买的的是是开开发商商未未与与贷款款银行行签约合合作作的的楼楼盘，且且以以所所购房房产作作为抵抵押押物物的的，还需需要要提提供供土土地地使使用用权证、房房产销售售(预售售)许可可证以以及及建建设用用地地规划划许可可证、建建设工工程程规划划许可可证、开开发商商营业执照照、开开发商商资质证书等等文文件件。在在合合法法的的抵抵押押登登记手手续和和保保险手手续办妥妥前前还要要提提供供由由开开发商商出出具具的的书面面阶段段性性担担保保协议。(7)(7)抵抵押押物物权利利清清单、权属属证明明文文件件、享享有有处分分权人人出出具具的的同同意意抵抵押押的的证明明，贷款款银行行认可可的的评估机构出具的抵押物估价估机构出具的抵押物估价报告告书。(8)(8)保保证人人同同意意提提供供担担保保的的书面面意意见及及保保证人人的的资信信证明。明。(9)(9)贷款款银行行规定的其他文件和定的其他文件和资料。料。28第二节个人住房贷款的操作流程二、个人住房二、个人住房贷款的流程款的流程(一一)受理和受理和调查受理受理贷前前咨咨询是是银行行就就个个人人住住房房贷款款的的品品种种、申申请人人条条件件、申申请人人递交交的的材材料料、贷款款程程序序、贷款款利利率率和和还款款方方式式等等主主要要条条款款及及其其他他相相关关事事宜宜，通通过现场面面谈和和宣宣传材料等方式材料等方式进行介行介绍。贷款款材材料料初初审主主要要是是针对借借款款申申请人人提提交交的的借借款款材材料料的的规范范性性、完完整整性性和和真真实性性进行行审查。29第二节个人住房贷款的操作流程贷前前调查1 1对借款人的借款人的调查通通过对借借款款人人的的调查，确确保保对可可能能存存在在风险的的内内容容、申申请材材料料中中未未包包含含但但应作作为贷款款审批批依依据据的的内内容容以以及及其其他他可可能能对贷款款产生生重重大大影影响响的的内内容容进行行排排查，保保证借借款款人人资料料的的规范范、合合法法、真真实和和有效。有效。贷前前调查的的方方式式主主要要有有五五种种，分分别是是书面面材材料料审查、面面谈、个个人人征征信信记录查询、电话调查和和实地地家家访调查。30第二节个人住房贷款的操作流程对借借款款人人的的贷前前调查要要注注意意了了解解以以下下四四个方面的信息：个方面的信息：借借款款申申请人人基基本本情情况况、借借款款基基本本情情况况、所所购房屋情况和借款担保情况。房屋情况和借款担保情况。具具体体包包括括：申申请人人材材料料前前后后是是否否一一致致、借借款款申申请人人身身份份证明明的的真真实性性、借借款款人人信信用用记录如如何何、借借款款申申请人人偿还能能力力材材料料调查、所所购房房屋屋首首付付款款是是否否满足足要要求求、购房房合合同同或或协议是是否否有有效效、借借款款用用途途是是否合否合规、担保材料是否真、担保材料是否真实等。等。31第二节个人住房贷款的操作流程 2 2对房房产及开及开发商的商的调查 对开开发商商资信信的的调查主主要要包包括括：开开发商商资质等等级审查；企企业信信用用记录或或信信用用等等级审查；基基本本营业证照照审查，如如营业执照照、税税务登登记证明明；企企业财务报告告和和项目会目会计报表表审查；对开开发商商债权债务关关系系及及对外外担担保保情况的情况的调查；对企企业法人情况的法人情况的调查。32第二节个人住房贷款的操作流程对项目目本本身身的的调查主主要要包包括括：项目目资料料的的完完整整性性、真真实性性和和有有效效性性检查；项目目合合法法性性检查，主主要要是是审查“五五证”；对项目目工工程程进度度与与项目目资金金到到位位情况的情况的调查。对房房产的的实地地考考察察主主要要包包括括：开开发商商所所提提供供的的资料料和和数数据据是是否否与与实际情情况况一一致致，要要保保证资料料的的真真实性性、合合法法性性；开开发商商从从事事房房地地产开开发和和销售售的的资格格认定定；项目目的的销售售前前景景判判断断；如如能能看看到到现房房则还应当当对房房产具具体体情情况况进行行调查，以确保，以确保评估估报告的准确性。告的准确性。33第二节个人住房贷款的操作流程(二二)审查和和审批批1 1贷款的款的审查贷款款的的审查主主要要是是对借借款款人人提提交交材材料料的的合合规性性进行行审查，以以核核实借借款款人人提提交交的的材材料料和和调查内内容容的的真真实性性。贷款款审查人人审查完完毕后后，应提提出出贷款款建建议，并并将将有有关关申申请材材料料、面面谈记录送送交交贷款款审批批人人审批。批。34第二节个人住房贷款的操作流程 2 2贷款的款的审批流程批流程(1)(1)组织贷款款材材料料。这些些资料料包包括括个个人人信信贷业务报批批材材料料清清单、个个人人信信贷业务申申报审批批表表、个个人人借借款款申申请表等。表等。(2)(2)审批批贷款款。包包括括审查借借款款人人资格格，审查借借款款用用途途，审查申申请借借款款金金额和和期期限限，审查借借款款人人材材料料的的合合法法性性、完完整整性性、有有效效性性，审查贷前前调查人人的的贷款款建建议合合理理性性，审查贷款款风险点点及及风险防防范范措措施施的的合合理理性性、合合规性、可行性等。性、可行性等。35第二节个人住房贷款的操作流程(3)(3)提提出出审批批意意见。包包括括是是否否批批准准贷款款，规定定具具体体的的贷款款利利率率、期期限限和和金金额，以以及及对还款款方方式式和和贷后后风险控控制制的的具具体体要要求。求。(4)(4)落落实审批批意意见。包包括括对未未批批准准的的借借款款申申请要要及及时通通知知申申请人人，并并解解释原原因因；对材材料料不不齐全全的的要要按按照照审批批要要求求及及时补充充材材料料，重重新新进行行审批批；对审批批通通过的的借借款款申申请应及及时通通知知申申请人人，签订信信贷合同并落合同并落实抵押和保抵押和保险手手续，发放放贷款款。36第二节个人住房贷款的操作流程(三三)签约和和发放放1 1贷款款签约(1)(1)填填写写合合同同。根根据据贷款款审批批意意见确确定定合合同同文文本本并并填填写写贷款款合合同同，应确确保保贷款款金金额、期期限限、利利率率、担担保保方方式式、还款款方方式式、划划款款方方式式等等有有关条款与关条款与贷款最款最终审批意批意见一致。一致。(2)(2)审核核合合同同。确确保保合合同同文文本本及及附附件件填填写写的的完完整性、准确性、合整性、准确性、合规性。性。(3)(3)签订合合同同。确确保保合合同同签订的的合合法法性性、完完整整性性。根根据据有有关关规定定，个个人人住住房房贷款款应当当坚持持面面签制制度度，即即贷款款银行行负责人人与与借借款款人人当当面面签署合同，防止出署合同，防止出现虚假借款人的情况。虚假借款人的情况。37第二节个人住房贷款的操作流程2 2贷款款发放放(1)(1)落落实贷款款发放放条条件件。银行行在在放放款款前前要要仔仔细确确认借借款款人人首首付付款款是是否否全全额支支付付到到位位，确确认所所购房房屋屋是是否否符符合合规定定的的贷款款条条件件(如如主主体体结构构是是否否封封顶)，落落实抵抵押押及及保保险、公公证等等手手续，落落实贷款保款保证责任。任。(2)(2)支支付付贷款款。个个人人住住房房贷款款的的支支付付与与普普通通贷款款在在原原则上上是是一一致致的的，即即要要保保证贷款款的的专款款专用用。根根据据中中国国银监会会20102010年年2 2月月颁布布的的个个人人贷款款管管理理暂行行办法法，个个人人住住房房贷款款应当当采采取取受受托托支支付付方方式式，也也就就是是说银行行(贷款款人人)根根据据借借款款人人的的提提款款申申请和和支支付付委委托托，将将贷款款资金金直直接接支支付付给符符合合合合同同约定定用用途途的的借借款款人人交易交易对象。象。38第二节个人住房贷款的操作流程 (四四)贷后管理后管理1 1贷后后检查通通过对借借款款人人、抵抵押押物物、担担保保人人、担担保保物物、合合作作开开发商商及及项目目进行行贷后后检查，可可以以对个个人人住住房房贷款款资产质量量进行行持持续跟跟踪踪调查分分析析，判判断断借借款款人人的的风险状况，并提出相状况，并提出相应的的预防措施。防措施。39第二节个人住房贷款的操作流程对个个人人住住房房贷款款的的检查可可以以通通过电话访谈、面面谈、实地地检查、征征信信记录查询等等方方式式进行行。由由于于个个人人住住房房贷款款的的借借款款人人是是自自然然人人，不不可可能能像像企企业那那样提提供供财务报表表，因因此此贷款款银行行要要特特别注注意意借借款款人人的的职业特特征征、收收入入变化化、家家庭庭资产结构构甚甚至至是是家家庭庭成成员的的变化化等等细微微情情况况，从从中找出有用的信息防范中找出有用的信息防范贷款款风险。个个人人住住房房贷款款的的贷后后检查内内容容主主要要包包括括：对借借款款用用途途和和借借款款人人还款款能能力力的的检查、对保保证人人进行行的的检查、对抵抵押押物物价价值和和变现能能力力的的检查、对开开发商商和和项目目的的检查。40第二节个人住房贷款的操作流程2 2档案管理档案管理 个个人人住住房房贷款款档档案案包包括括：借借款款人人的的申申请材材料料、个个人人住住房房借借款款申申请审批批表表、借借款款合合同同、抵抵押押合合同同、保保险合合同同、借借款款借借据据、各各种种划划款款凭凭证、贷后后检查报告告、购房房发票票、借借款款人人基基本本材材料料、用用于于抵抵押的房押的房产他他项权利利证。41第二节个人住房贷款的操作流程三、个人住房三、个人住房贷款操作流程款操作流程实例例 个个人人住住房房贷款款分分为个个人人住住房房按按揭揭贷款款和和二二手手住住房房贷款款，相相应的的贷款操作流程也不完全一款操作流程也不完全一样。42第二节个人住房贷款的操作流程(一一)银行个人住房按揭行个人住房按揭贷款操作流程款操作流程1 1贷款款对象及条件象及条件(1)(1)具有完全民事行具有完全民事行为能力的自然人。能力的自然人。(2)(2)信信用用良良好好，无无未未结清清违约记录，有有按按期期偿还贷款本息的能力。款本息的能力。(3)(3)提提供供真真实、合合法法、有有效效的的商商品品房房买卖合合同或同或协议。(4)(4)缴纳的首付款比例符合我行的首付款比例符合我行规定。定。(5)(5)其他合理条件。其他合理条件。43第二节个人住房贷款的操作流程2 2合作合作单位及位及项目的准入条件目的准入条件(1)(1)开开发商商须具具有有较强的的资金金实力力、较高高的的房房地地产开开发资质、成成功功的的房房地地产开开发经验，其其所所控控制制的的下下属属开开发企企业经营管管理理规范范，信信用用记录良良好好，无无尚尚未未解解决决的的重重大大违约或或重重大大纠纷事件。事件。(2)(2)保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房项目目的的最最低低资本本金金比比例例为2020，其其他他房房地地产开开发项目目的的最最低低资本本金金比比例例为3030。承承建建商商具具备较高高的的建建筑筑施施工工资质，销售售价价格格与与项目目品品质、地地理理环境境、交交通通条条件件、配配套套设施施相相匹匹配配，房房屋屋预期期销售售良良好好。其其中中，他他行行设定定项目目抵抵押押、我我行行开展按揭开展按揭业务的条件：的条件：44第二节个人住房贷款的操作流程商商品品房房买卖合合同同中中规定定需需具具备“抵抵押押权人人同同意意抵抵押押房房屋屋销售售的的证明明”，且且在在符符合合以以下下任任一条件的情况下，方可操作按揭一条件的情况下，方可操作按揭贷款款业务：按按揭揭贷款款全全额存存入入保保证金金账户，在在抵抵押押权人人办理解押手理解押手续后后释放。放。抵押抵押权人出具同意解押的承人出具同意解押的承诺。按按揭揭项目目的的开开发企企业具具备一一级开开发资质或或为一一级开开发资质企企业的的控控股股公公司司，并并承承担担阶段段性性担保担保责任。任。开开发商商承承担担阶段段性性担担保保责任任，一一次次性性存存入入不不低低于于100100万万元元的的保保证金金，且且开开发商商能能够根根据据我我行行尚尚未未办理理解解押押手手续的的按按揭揭贷款款总额按按月月存存入入不不低低于于5 5的的保保证金金。业务经办机机构构要要在在放放款款后后及及时归集集能能够证明明按按揭揭贷款款使使用用的的相相关关凭凭证或或要要求抵押求抵押权人人补充提供同意解押的充提供同意解押的书面面证明文件。明文件。45第二节个人住房贷款的操作流程(3)(3)与与我我行行合合作作开开展展个个人人商商品品房房按按揭揭贷款款业务的的房房地地产开开发商商和和专业担担保保机机构构等等合合作作单位位必必须经总行行有有权机机构构或或授授权机构批准并机构批准并签署合作署合作协议。(4)(4)与与我我行行合合作作的的房房地地产开开发商商原原则上上须在在我我行行开开立立结算算账户，用用于于结算算按按揭的售房款揭的售房款项。(5)(5)其他合理条件。其他合理条件。46第二节个人住房贷款的操作流程3 3贷款款额度、期限、利率度、期限、利率 个个人人住住房房按按揭揭贷款款的的成成数数及及期期限限最最高高执行行8 8成成、3030年年；截截止止贷款款最最终到到期期日日，借借款款人人年年龄不不超超过6565周周岁。如如有有共共同同借借款款人人的的，可可以以年年龄较小小者者为基基准准计算算贷款款期期限；利率下限限；利率下限为基准利率的基准利率的0.70.7倍。倍。借借款款人人家家庭庭(指指夫夫妻妻双双方方及及未未成成年年子子女女)首首次次利利用用贷款款购买普普通通住住房房(依依据据当当地地政政府府主主管管部部门制制定定的的标准准确确定定，各各分分行行需需将将当当地地执行行标准准上上报总行行个个贷管管理理部部备案案)，且且所所购住住房房用用途途为家家庭庭白白用用，贷款款首首付付款款比比例例下下限限为2020，贷款款利利率率下下限限为中中国国人人民民银行行公公布布的的同同期期同同档档次次基基准准利利率率的的0.70.7倍。倍。47第二节个人住房贷款的操作流程借借款款人人家家庭庭首首次次利利用用贷款款购买非非普普通通自自住住房房，贷款款首首付付款款比比例例原原则上上执行行3030，贷款款利利率率原原则上上为中中国国人人民民银行行公公布布的的同同期期同同档档次次基基准准利利率率的的0.750.75倍倍，单笔笔贷款款审批批依依据据借借款款人人资信信情情况及况及对我行的我行的综合合贡献度确定。献度确定。对“第第二二套套及及以以上上住住房房贷款款”的的借借款款人人，贷款款首首付付款款比比例例不不得得低低于于4040，贷款款利利率率根根据据监管管机构的机构的规定定执行。行。新新申申请及及已已发放放的的个个人人住住房房按按揭揭贷款款均均可可申申请固固定定利利率率贷款款。固固定定利利率率水水平平由由总行行有有权部部门制定，各制定，各业务经办机构遵照机构遵照执行。行。48第二节个人住房贷款的操作流程 固固定定利利率率水水平平根根据据贷款款期期限限确确定定，分分为基基准准利利率率和和优惠惠利利率率。基基准准利利率率和和优惠惠利利率率作作为各各业务经办机机构构与与客客户议价价的的参参考考，其其中中优惠惠利利率率为同同期期限限的的固固定定利利率率下下限限，上上限限放开。放开。银行行有有权根根据据中中国国人人民民银行行公公布布的的关关于于调整整存存贷款款利利率率的的相相关关文文件件、市市场变化化、同同业水水平平等等定定期期、不不定定期期对固固定定利利率率进行行调整整，业务经办机机构构需需在在总行行同同定定利利率率发布布当当天天起起执行行调整整后后的的固固定定利利率率，其其中中遇遇中中国国人人民民银行行上上调贷款款利利率率而而总行行暂未未公公布布新新的的固固定定利利率期率期间，暂停停该项业务的的办理。理。49第二节个人住房贷款的操作流程原原则上上，借借款款申申请人人贷款款的的月月房房产支支出出与与收收入入比比控控制制在在5050以以下下(含含)，月月所所有有债务支支出出与与收收入入比比控控制制在在5555以以下下(含含)。收收入入是是指指借借款款申申清清人人自自身身的的可可支支配配收收入入(单一一审请为申申请人人本本人人可可支支配配收收入入，共共同同申申请为主主申申请人人和和共共同同申申请人人的的可可支支配配收收入入)。但但对于于单一一申申请的的贷款款，如如考考虑将将申申请人人配配偶偶的的收收入入计算算在在内内，则应该先先予予以以调查核核实，同同时对于于已已将将配配偶偶收收入入计算算在在内内的的贷款款也也应相相应地地把把配偶的配偶的债务支出一并支出一并计入。入。50第二节个人住房贷款的操作流程 4 4贷款担保款担保(1)(1)贷款款所所购房房产须全全额抵抵押押给我我行行业务经办机构。机构。(2)(2)以以共共有有房房屋屋作作为抵抵押押物物的的，须经全全体体共共有人有人书面同意。面同意。(3)(3)抵抵押押权设定定后后，房房屋屋他他项权证按按我我行行会会计制度要求入制度要求入库保管。保管。51第二节个人住房贷款的操作流程5 5保保险(1)(1)借借款款人人应为商商品品房房按按揭揭贷款款的的抵抵押押房房产办理理财产保保险，免免保保险须经总行行有有权审贷机机构构或或授授权机构同意。机构同意。(2)(2)抵抵押押房房产的的财产保保险金金额不不低低于于贷款款金金额，保保险期期不不得得短短于于借借款款期期限限，保保险第第一一受受益益人人为我行我行业务经办机构。机构。(3)(3)保保险期期间，抵抵押押财产如如发生生保保险责任任以以外外的的毁损且且财产价价值不不足足以以清清偿贷款款本本息息，须要要求借款人重新提供我行求借款人重新提供我行认可的担保。可的担保。(4)(4)抵抵押押期期间，保保险单正正本本由由我我行行保保管管，但但需需向借款人提供保向借款人提供保单复印件。复印件。52第二节个人住房贷款的操作流程 6对房产的要求应对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房按揭贷款，应对购买己竣工验收商用房的个人发放个人商用房按揭贷款。7还款方式(1)个人商品房按揭贷款适用于等额本金、等额本息、按季结息到期还清、利随本清一次性偿还四种基本还款方式，并适用于全部自主还款方式，具体规定按照个贷还款方式管理规定执行。53第二节个人住房贷款的操作流程(2)(2)贷款款期期限限在在1 1年年(含含)以以内内的的，可可以以采采用用按按季季结息息到到期期还清清、利利随随本本清清一一次次性性的的还款款方方式式，贷款款期期限限在在一一年年以以上上的的，须采采用用等等额本本金或等金或等额本息的本息的还款方式。款方式。8 8贷款展期款展期贷款款展展期期须提提前前一一个个月月向向我我行行提提出出书面面申申请，经总行行审贷机机构构或或授授权机机构构审批批同同意意后后，方方可可办理理展展期期手手续，贷款款展展期期按按照照贷款款通通则有关有关规定定执行。行。54第二节个人住房贷款的操作流程 (二)银行个人二手房贷款操作流程实例1基本概念本操作规程所称的个人二手房贷款，依据担保方式的不同，分为先抵押登记后放款及先放款后抵押登记两种模式。担保方式的确定执行总行审贷机构或授权机构的批复意见。(1)先抵押登记后放款模式业务经办机构按我行有关规定办妥借款审批手续和法律手续，收齐贷款房屋有关资料，包括房屋所有权证、借款合同等贷款资料，审查无误后，完成抵押登记手续(第一顺序抵押权人为本行业务经办机构)，取得他项权证后放款。55第二节个人住房贷款的操作流程(2)(2)先放款后抵押登先放款后抵押登记模式模式在在存存在在全全额保保证金金或或我我行行认可可的的有有价价单证质押押、我我行行指指定定的的专业担担保保机机构构承承担担阶段段性性担担保保、售售房房人人提提供供阶段段性性担担保保及及我我行行认可可的的其其他他阶段段性性担担保保的的前前提提下下，业务经办机机构构按按我我行行有有关关要要求求办妥妥借借款款审批批手手续和和担担保保法法律律手手续后后可可先先行行发放放贷款款，放放款款后后及及时将将上上述述(1)(1)条条所所述述资料料收收齐，并并完完成成抵抵押押登登记手手续(第第一一顺序序抵抵押押权人人为我我行行业务经办机构机构)后，解除后，解除阶段性担保。段性担保。56第二节个人住房贷款的操作流程采采取取全全额保保证金金或或我我行行认可可的的有有价价单证质押押阶段段性性担担保保方方式式的的个个人人二二手手房房贷款款，未未完完成成抵抵押押登登记部部分分的的贷款款余余额，在任一在任一时点均不得超点均不得超过对应保保证金或金或质押担保的有效余押担保的有效余额。对采采取取我我行行指指定定的的专业担担保保机机构构承承担担阶段段性性担担保保方方式式的的个个人人二二手手房房贷款款，我我行行完完成成房房产抵抵押押登登记手手续，取取得得抵抵押押房房产他他项权证后解除后解除阶段性担保。段性担保。对房房产抵抵押押加加售售房房人人阶段段担担保保方方式式的的，贷款款发放放的的同同时对售售房房人人账户中中的的贷款款办理理止止付付手手续，我我行行落落实抵抵押押登登记并并他他项权益益后后，释放放止止付付款款项，即即解解除除售售房房人人阶段段担担保保责任。任。对房房产抵抵押押加加我我行行认可可的的其其他他担担保保方方式式，待待完完善善担担保保法法律律手手续后后放放款款；如如属属阶段段性性担担保保，我我行行完完成成房房产抵抵押押登登记手手续，取得抵押房，取得抵押房产他他项权证后，可解除后，可解除阶段性担保。段性担保。对采采用用房房产抵抵押押加加阶段段性性信信用用方方式式的的，待待完完善善贷款款审批批手手续，落落实审贷机机构构或或授授权机机构构批批复复后后放放款款，同同时及及时办理理房房产抵押登抵押登记手手续，取得抵押房，取得抵押房产他他项权证。57第二节个人住房贷款的操作流程 2 2个人二手房个人二手房贷款款业务中介机构的准入条件中介机构的准入条件(1)(1)采采取取先先抵抵押押登登记后后放放款款操操作作模模式式的的个个人人二二手手房房贷款款业务，合合作作单位位主主要要提提供供业务源源，可可不不受受准准入入条条件件的的限制。限制。(2)(2)采采取取先先放放款款后后抵抵押押登登记操操作作模模式式的的个个人人二二手手房房贷款款业务，中介公司，中介公司应符合下列条件：符合下列条件：中中介介单位位、法法定定代代表表人人和和控控股股股股东均均无无不不良良信信誉誉记录及及违规记录。已已开开办存存量量房房交交易易代代理理业务一一年年以以上上，年年度度代代理理规模在模在5 0005 000万元以上。万元以上。企企业经营管管理理规范范，基基于于有有效效内内控控的的组织架架构构、业务操操作作流流程程、岗位位职责等等规章章制制度度的的建建设基基本本完完善善，同同时具具备规范范经营所需的所需的专业人人员队伍。伍。当当保保证金金不不足足3030万万元元时，按按不不低低于于1 1的的比比例例存存入入保保证金；超金；超过3030万元的，可采取封万元的，可采取封顶保保证金金额度的做法。度的做法。58第二节个人住房贷款的操作流程 3 3贷款款对象及条件象及条件(1)(1)具有完全民事行具有完全民事行为能力的自然人。能力的自然人。(2)(2)信信用用良良好好，无无未未结清清的的不不良良信信用用记录，有按期有按期偿还贷款本息的能力。款本息的能力。(3)(3)贷款款所所购房房产全全额抵抵押押给我我行行经办机机构。构。(4)(4)提提供供合合法法、有有效效的的二二手手房房买卖合合同同或或协议。(5)(5)缴纳的首付款比例符合我行的首付款比例符合我行规定。定。(6)(6)具他合理条件。具他合理条件。59第二节个人住房贷款的操作流程4 4贷款成数、期限及利率款成数、期限及利率个个人人住住宅宅性性二二手手房房按按揭揭贷款款金金额的的上上限限为评估估价价格格与与本本次次交交易易价价格格较低低者者的的8080；免免评估估的的房房产，贷款款金金额的的上上限限为本本次次交交易易价价格格的的7070；贷款款期期限限不不超超过3030年年；贷款款最最终到到期期日日借借款款人人年年龄不不超超过6565周周岁，如如有有共共同同借借款款人人的的，可可以以年年龄较小小者者为基基准准计算算贷款款期期限；利率下限限；利率下限为基准利率的基准利率的0.70.7倍。倍。借借款款人人家家庭庭(指指夫夫妻妻双双方方及及未未成成年年子子女女，下下同同)首首次次利利用用贷款款购买普普通通住住房房(依依据据当当地地政政府府主主管管部部门制制定定的的标准准确确定定，各各分分行行需需将将当当地地执行行标准准上上报总行行个个贷管管理理部部备案案)，且且所所购住住房房用用途途为家家庭庭白白用用，贷款款首首付付款款比比例例下下限限为2020，贷款款利利率率下下限限为中中国国人人民民银行行公公布的同期同档次基准利率的布的同期同档次基准利率的0.70.7倍。倍。60第二节个人住房贷款的操作流程 借借款款人人家家庭庭首首次次利利用用贷款款购买非非普普通通自自住住房房，贷款款首首付付款款比比例例原原则上上执行行3030，贷款款利利率率原原则上上为中中国国人人民民银行行公公布布的的同同期期同同档档次次基基准准利利率率的的0 0.7575倍倍，单笔笔贷款款审批批依依据据借借款款人人资信信情情况况及及对我我行行的的综合合贡献度确定。献度确定。对“第第二二套套及及以以上上住住房房贷款款”的的借借款款人人，贷款款首首付付款款比比例例不不得得低低于于4040，贷款款利利率率根根据据贷款款风险度确定。度确定。新新申申请及及已已发放放的的个个人人住住房房按按揭揭贷款款均均可可申申请同同定定利利率率贷款款。固固定定利利率率水水平平由由总行行有有权部部门制制定定，各各业务经办机构遵照机构遵照执行。行。固固定定利利率率水水平平根根据据贷款款期期限限确确定定，分分为基基准准利利率率和和优惠惠利利率率。基基准准利利率率和和优惠惠利利率率作作为各各业务经办机机构构与与客客户议价价的的参参考考，其其中中优惠惠利利率率为同同期期限限的固定利率下限，上限放开。的固定利率下限，上限放开。61第二节个人住房贷款的操作流程总行行有有权根根据据中中国国人人民民银行行公公布布的的关关于于调整整存存贷款款利利率率的的相相关关文文件件、市市场变化化、同同业水水平平等等定定期期、不不定定期期对固固定定利利率率进行行调整整，业务经办机机构构需需在在总行行固固定定利利率率发布布当当天天起起执行行调整整后后的的同同定定利利率率，其其中中在在中中国国人人民民银行行上上调贷款款利利率率而而总行行暂未未公公布布新新的的固定利率期固定利率期间，暂停停该项业务的的办理。理。原原则上上，借借款款申申请人人贷款款的的月月房房产支支出出与与收收入入比比控控制制在在5050以以下下(含含)，月月所所有有债务支支出出与与收收入入比比控控制制在在5555以以下下(含含)。收收入入是是指指借借款款申申请人人自自身身的的可可支支配配收收入入(单一一申申请为申申请人人本本人人可可支支配配收收入入，共共同同申申请为主主申申请人人和和共共同同申申请人人的的可可支支配配收收入入)，但但对于于单一一申申请的的贷款款，如如考考虑将将申申请人人配配偶偶的的收收入入计算算在在内内，则应该先先予予以以调查核核实，同同时对于于已已将将配配偶偶收收入入计算算在在内内的的贷款款也也应相相应地地把把配配偶偶的的债务支支出出一并一并计入。入。62第二节个人住房贷款的操作流程 5 5评分卡的分卡的规定定 个个人人二二手手房房贷款款通通过评分分卡卡对客客户信信用用状状况况进行行综合合评估估，并并将将评分分结果果作作为贷款款审查的的重重要要依依据据。个个人人二二手手房房贷款款评分分卡卡已已嵌嵌入入个个贷管管理理系系统，个个贷管管理理部部于于每每年年初初根根据据宏宏观经济形形势、政政策策环境境的的变化化、我我行行信信贷政政策策的的调整整由由专人人对评分分卡卡的的评分分项、分分值和和处理理方方式式的的判判断断条条件件予予以以调整整，并并提提交交信信用用风险部、部、贷后管理部等有后管理部等有权机构机构审批。批。63第二节个人住房贷款的操作流程6 6房源的确定房源的确定 个个人人二二手手房房按按揭揭贷款款的的房房源源须位位于于我我行行设立立网网点点的的市市内内各各区区，产权清清晰晰，无无任任何何法法律律纠纷，房，房龄3030年年(含含)以内，以内，变现性性强。我行不受理下列二手房按揭我行不受理下列二手房按揭贷款款业务：(1)(1)列在拆迁范列在拆迁范围内的房屋。内的房屋。(2)(2)居居住住年年限限不不满5 5年年且且未未缴纳综合合地地价价款的款的经济适用房。适用房。(3)(3)未未按按规定定缴纳物物业费、契契税税等等相相关关税税费的二手房的二手房。64第二节个人住房贷款的操作流程7 7贷款担保款担保贷款款所所购房房产须全全额抵抵押押给我我行行业务经办机机构构。以以共共有有房房屋屋作作为抵抵押押物物的的，须经全全体体共共有有人人书面面同同意意抵抵押押。抵抵押押权设定定后后，房房屋屋他他项权证按按我我行行会会计制制度度要要求入求入库保管。保管。8 8抵押房抵押房产评估估个个人人二二手手房房贷款款的的抵抵押押房房产须经我我行行指指定定评估估机机构构评估估。我我行行对房房产价价值无无疑疑义且且经我我行行有有权审贷机机构构或或授授权机机构构同同意可免意可免评估。估。65第二节个人住房贷款的操作流程9 9抵押房抵押房产保保险借借款款人人应对二二手手房房贷款款的的抵抵押押房房产办理理财产保保险，免免保保险须经总行行有有权审贷机机构构或或授授权机构同意。机构同意。抵抵押押房房产的的财产保保险金金额不不低低于于贷款款金金额，保保险期期不不得得短短于于借借款款期期限限，保保险第第一一受受益益人人为我行我行业务经办机构。机构。保保险期期间，抵抵押押财产如如发生生保保险责任任以以外外的的毁损且且财产价价值不不足足以以清清偿贷款款本本息息，须要求借款人重新提供我行要求借款人重新提供我行认可的担保。可的担保。抵抵押押期期间，保保险单正正本本由由我我行行保保管管，但但需需向借款人提供保向借款人提供保单复印件。复印件。66第二节个人住房贷款的操作流程1010还款方式款方式个个人人二二手手房房贷款款适适用用于于等等额本本金金、等等额本本息息、按按季季结息息到到期期还清清、利利随随本本清清一一次次性性偿还四四种种基基本本还款款方方式式，并并适适用用于于全部自主全部自主还款方式。款方式。贷款款期期限限在在一一年年(含含)以以内内的的，可可以以采采用用按按季季结息息到到期期还清清、利利随随本本清清一一次次性性偿还的的还款款方方式式，贷款款期期限限在在一一年年以以上上的的，须采用等采用等额本金或等本金或等额本息的本息的还款方式。款方式。1111贷款展期款展期贷款款展展期期须提提前前一一个个月月向向我我行行提提出出书面面申申请，经总行行审贷机机构构或或授授权机机构构审批批同同意意后后，方方可可办理理展展期期手手续。贷款款展展期期按照按照贷款通款通则有关有关规定定执行。行。67第二节个人住房贷款的操作流程四、个人住房四、个人住房贷款的款的风险管理管理个人住房贷个人住房贷款的风险管款的风险管理理合作机构合作机构风险风险操作风险操作风险信用风险信用风险68第二节个人住房贷款的操作流程(一一)合作机构合作机构风险管理管理由由于于中中国国目目前前的的征征信信系系统尚尚不不完完善善，社社会会信信用用水水平平仍仍然然较低低，个个人人住住房房贷款款业务在在很很大大程程度度上上依依赖于于中中介介合合作作机机构构。这些些合合作作机机构构在在贷款款中中承承担担着着一一定定的的担担保保风险，有有时甚甚至至还发挥着着某某种种信信用用评级作作用用，此此外外中中介介机机构构还可可以以为银行行提提供供必必需需的的客客户。在在激激烈烈的的市市场竞争争中中，银行行为了了取取得得客客户会会降降低低保保证金金标准准，由由此此将将导致致住住房房贷款款风险的上升。的上升。69第二节个人住房贷款的操作流程1 1合作机构合作机构风险管理的内容管理的内容(1)(1)合作机构分析合作机构分析合合作作机机构构分分析析包包括括合合作作机机构构领导素素质分分析析、合合作作机机构构声声誉誉分分析析、合合作作机机构构信信用用记录分分析析、合合作作机机构构内内部部管管理理水水平平分分析析、合合作作机机构构经营成成果果分析、合作机构分析、合作机构偿债能力分析。能力分析。70第二节个人住房贷款的操作流程(2)(2)与开与开发商关系的管理商关系的管理与与房房地地产开开发商商合合作作关关系系的的确确定定及及合合作作管管理理包包括括：及及时了了解解开开发商商的的工工程程进度度、经营及及财务状状况况、借借款款人人的的入入住住情情况况、借借款款人人发生生违约行行为后后对抵抵押押物物的的处置置情情况况、房地房地产市市场形形势等