《房地产法律法规》课件

主讲：陈镜伊1房地产法律法规主讲：陈镜伊1 随着近年来房地产行业发展迅速，国家出台了一系列相关房地产法律法规来规范房地市场，作为一名房地产从业人员，学习房地产法律法规是必然所需，怎样学习房地产法律规，我们应该从首先了解法律法规在房地产的重要作用。2 随着近年来房地产行业发展迅速，国家出台了一系列33一、商品房销售有哪几种类型？一、商品房销售有哪几种类型？目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。二、商品房现售、预售的含义？二、商品房现售、预售的含义？商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。4一、商品房销售有哪几种类型？4三、现房销售和商品房预售有什么不同？三、现房销售和商品房预售有什么不同？按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。5三、现房销售和商品房预售有什么不同？5四、商品房预售应当符合什么条件？四、商品房预售应当符合什么条件？建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；取得预售许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上；6四、商品房预售应当符合什么条件？6五、五、商品房现售应符合什么条件？商品房现售应符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。7五、商品房现售应符合什么条件？7六、商品房期房和现房销售的合法性？六、商品房期房和现房销售的合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书，还要看有无产权登记备案证。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。8六、商品房期房和现房销售的合法性？8六、五证是哪五证？六、五证是哪五证？国有土使用证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证七、两书是什么？七、两书是什么？住宅质量保证书和住宅使用说明书，它们是商品房买卖合同的重要组成部分。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。9六、五证是哪五证？9商品房登记、备案和产权办理基本知识10商品房登记、备案和产权办理基本知识10一、为什么要办理商品房预售、预购登记手续一、为什么要办理商品房预售、预购登记手续？办理商品房预售、预购登记手续，可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合法性和唯一性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，可以减少因不了解政策或其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。11一、为什么要办理商品房预售、预购登记手续？11二、二、怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？商品房买卖合同签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约定开始履行，并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%或4%（现行标准）收缴，由买受人负担。自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。商品房交付使用之日（以交接单为准）起90日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。12二、怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？12产权登记的程序是什么？登记收件；登记的审查缮证发证归档和产籍异动整理；编制房产总登记簿 产权办理流程：收件初审复审缴费产权登记配图初审复审缮证缴费领证。对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。13产权登记的程序是什么？13三、三、办理合同登记备案的时间是怎么规定的？办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。四、购买商品房，未成年人能否办理产权证？购买商品房，未成年人能否办理产权证？民法明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。14三、办理合同登记备案的时间是怎么规定的？14五、购买商品房需要交纳哪些税费？五、购买商品房需要交纳哪些税费？契税和印花税。六、六、什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为普通住房2%，高档住房4%。契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。15五、购买商品房需要交纳哪些税费？15七、什么时候印花税？印花税的交纳比例是多少？七、什么时候印花税？印花税的交纳比例是多少？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。商品房买卖买方应交印花税，税率为0.05%。16七、什么时候印花税？印花税的交纳比例是多少？16八、八、领取产权证书领取产权证书（一）所需证件：房屋所有权人的身份证件；交费凭证；长沙市房屋所有权登记收件据或领证通知单；单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。（二）办理时限；所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。17八、领取产权证书17九、九、预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？吗？我国城市房地产管理法第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。18九、预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？18十、十、开发企业发布房地产开发企业发布房地产销售销售广告，内容上有什么要求？广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。19十、开发企业发布房地产销售广告，内容上有什么要求？19商品房抵押贷款基本知识20商品房抵押贷款基本知识20一、一、办理抵押贷款消费者需要提交的资料？办理抵押贷款消费者需要提交的资料？借款人与开发商签订的商品房买卖合同（一式五份）借款人已交部分房款收据个人身份证明个人户口证明（非长沙市户口需提供县、市区暂住证）个人稳定经济收入证明。二、个人住房抵押贷款期限和额度是多少二、个人住房抵押贷款期限和额度是多少 根据有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。借款人逾期偿还贷款，以人民银行(96)颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归还贷款本息 21一、办理抵押贷款消费者需要提交的资料？21用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办 房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款。房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。22用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款怎么办 22作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时接济，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。23作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假公积金相关基本知识24公积金相关基本知识24一、什么是住房公积金制度？什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。二、二、住房公积金为什么归个人所有？住房公积金为什么归个人所有？住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。25一、什么是住房公积金制度？25 三、在什么情况下职工可以支取住房公积金？在什么情况下职工可以支取住房公积金？购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。四、四、如何提取个人住房公积金帐户的存款如何提取个人住房公积金帐户的存款 支取住房公积金一般需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可 26 三、在什么情况下职工可以支取住房公积金？26五、单位不给上住房公积金如何解决五、单位不给上住房公积金如何解决 按照住房公积金管理条例规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年以前按照标准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，长沙市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻长办事机构)的中方固定职工，劳动合同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。在长单位聘用外地非农业户口职工，27五、单位不给上住房公积金如何解决 27凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位可以其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，无论其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。对于尚未建立住房公积金的企业职工，可向长沙市住房资金管理中心或所属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照住房公积金管理条例规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。六、是否能够用六、是否能够用A A市的住房公积金购买市的住房公积金购买B B市的住房市的住房 首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直接转移到外省市 28凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，建筑测绘建筑面积计算基本知识29建筑测绘建筑面积计算基本知识29一、商品房的销售面积如何计算一、商品房的销售面积如何计算 商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的商品房买卖合同中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：1共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。2非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。30一、商品房的销售面积如何计算 30公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 二、哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不二、哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户得分摊给住户？可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。31公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积各套套内建筑面积之和。3不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理用房)。新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。三、阳台面积怎么计算三、阳台面积怎么计算 按现行的建筑面积计算规则：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积。32不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、四、四、商品房销售管理办法商品房销售管理办法对按套（单元）计价的现售房对按套（单元）计价的现售房屋的规定屋的规定按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范围，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。33四、商品房销售管理办法对按套（单元）计价的现售房屋的规定按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，根据法律规定，按什么原则处理（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定34按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）X 100%合同约定面积35面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房 国家最新出台政策国家最新出台政策36 362010年4月17日新国十条：国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。业内人士普遍认为，近期接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，预计将对房地产市场产生相当大的影响。此次出台的“新国十条”主要有四大看点。看点一：停发第三套房贷款看点一：停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。372010年4月17日新国十条：37合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以一次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。看点二：遏制外地炒房者看点二：遏制外地炒房者通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。38合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相龙斌表示，很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。不过，“415”政策对房价的遏制作用已经很显着，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。看点三：物业税渐行渐近看点三：物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。39龙斌表示，很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团21世纪不动产认为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。看点四：问责制强化执行力看点四：问责制强化执行力通知指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。4021世纪不动产认为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房