土地流转案例分析课件

永州土地流转问题研永州土地流转问题研究究授课人 宋菊香永州土地流转问题研究1l l 十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转转包、出租、互换、转让、股份合作让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的多种形式的适度规模经营适度规模经营。有条件的地方可以发。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益民土地承包权益。十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度,赋2不变：原则依法自愿有偿根本要求不得改变土地集体所有性质不得改变土地集体所有性质不得改变土地用途不得改变土地用途不得损害农民土地承包权益不得损害农民土地承包权益 变：土地流转形式可以多样化目的:适度规模经营不变：原则依法自愿有偿3案例 近年来，道县县委、县政府结合实际决定建近年来，道县县委、县政府结合实际决定建设设3 3个个“万万”亩脐橙基地，通过建立示范点来推动亩脐橙基地，通过建立示范点来推动土地流转，实现适度规模经营。采取的模式是土地流转，实现适度规模经营。采取的模式是“统一规划，分期实施，滚动开发，整体推进统一规划，分期实施，滚动开发，整体推进”。道县种植脐橙总体规划面积为道县种植脐橙总体规划面积为6.36.3万亩，并从万亩，并从19971997年、年、20022002年、年、20052005年开始分别重点开发建设白马年开始分别重点开发建设白马渡库区、祥霖铺下蒋和上关个脐橙基地。目前渡库区、祥霖铺下蒋和上关个脐橙基地。目前建成面积分别为建成面积分别为76007600亩亩、1150011500亩亩和和60006000亩亩，培育，培育种植户种植户16001600余户，户均种植面积近余户，户均种植面积近15.715.7亩亩,其中种其中种植最多的一户面积为植最多的一户面积为200200亩。亩。20082008年，三个基地挂年，三个基地挂果总面积果总面积1600016000亩，实现产值亩，实现产值32003200万万元，户均年收元，户均年收入入近近2 2万万元。元。案例 近年来，道县县委、县政府结合实际决定建设3个“万4主要流转形式：主要流转形式：一是一是“反租倒包反租倒包”。3个基地中白马渡库区和上个基地中白马渡库区和上关基地关基地100%的土地，祥霖铺下蒋基地的土地，祥霖铺下蒋基地94.2%的土地的土地都是通过这一方式进行流转。都是通过这一方式进行流转。白马渡库区白马渡库区：用：用行政手段强行行政手段强行收回农民的荒地后，收回农民的荒地后，由县移民局重新规划后再发包给种植户。由县移民局重新规划后再发包给种植户。土地租金土地租金：从挂果的第四年起，第年从挂果的第四年起，第年100斤斤/亩，亩，第年第年200斤斤/亩最高不超过亩最高不超过400斤斤/亩；也亩；也可按每斤可按每斤0.8元元/斤折价缴纳现金斤折价缴纳现金;租金分配租金分配：果子或租金由农户占：果子或租金由农户占70%村委会、镇政府和县移民局共占村委会、镇政府和县移民局共占30租金均由村委会或村民小组代收。租金均由村委会或村民小组代收。主要流转形式：5上关基地：上关基地：由村委会和村民小组在经流转农户同意的基础上进行先反租再发包。租金：每亩山林的租金为0元亩或60元亩。租金由村委会或村民小组代收。承包户从种植的第四年起，第一年上缴县移民局100元亩，第二年上缴200元亩，第三年至第五年每年各上缴300元/亩，共上缴1200元/亩，用于偿还移民局的前期投资。上关基地：由村委会和村民小组在经流转农户同意的基础上进行6l祥霖铺下蒋基地祥霖铺下蒋基地：流转的土地有荒山、流转的土地有荒山、荒地和抛荒的耕地。祥霖铺下蒋由村委会荒地和抛荒的耕地。祥霖铺下蒋由村委会和村民小组在充分做好村民思想工作，征和村民小组在充分做好村民思想工作，征求广大村民同意的情况下，依法推动流转。求广大村民同意的情况下，依法推动流转。l租金租金：2005年取消农业税后年取消农业税后,流转的流转的耕地租金为耕地租金为40元亩元亩,流转的荒山荒地为为流转的荒山荒地为为20元亩或元亩或15元亩元亩,2008年提高到为年提高到为40元元亩。亩。租金由村委会或村民小组代收。租金由村委会或村民小组代收。祥霖铺下蒋基地：流转的土地有荒山、荒地和抛荒的耕地。祥霖7二是直接租赁。二是直接租赁。祥霖铺基地采取该种方式流祥霖铺基地采取该种方式流转土地转土地197亩，占该基地流转总面积的亩，占该基地流转总面积的1.7%。三是土地互换。三是土地互换。祥霖铺下蒋基地互换土祥霖铺下蒋基地互换土地面积地面积463亩，约占该基地流转总面积的亩，约占该基地流转总面积的4.1%。二是直接租赁。祥霖铺基地采取该种方式流转土地197亩，占该基8l一、什么是土地流转？当前永州土地流转一、什么是土地流转？当前永州土地流转有哪些特点？有哪些特点？土地流转案例分析课件9l所谓农村土地流转，指的是所谓农村土地流转，指的是土地使用土地使用权流转权流转，是指在坚持土地集体所有和不改，是指在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意变土地农业用途的前提下，经发包方同意,允许承包方在承包期内，对承包土地依法允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，将土地经营权转包、转让、互换、入股，将土地经营权(使用权使用权)转让给其他农户或经济组织，即转让给其他农户或经济组织，即转让使用权，保留承包权。转让使用权，保留承包权。所谓农村土地流转，指的是土地使用权流转，是指在坚持土地集10永永州州土土地地流流转转的的基基本本特特点点流转方式的流转方式的多样化多样化流转效果的流转效果的明显化明显化流转对象的流转对象的多元化多元化流转规模的流转规模的扩大化扩大化流转价格的流转价格的市场化市场化促进了农业结构调整促进了农业结构调整扩大了农业生产规模扩大了农业生产规模增加了农民收入增加了农民收入促进了劳动力转移促进了劳动力转移永流转方式的多样化流转效果的明显化流转对象的多元化流转规模的11二、案例中土地流转有哪些值得推广的经验二、案例中土地流转有哪些值得推广的经验又有哪些需要注意的问题？又有哪些需要注意的问题？土地流转案例分析课件12l主要经验主要经验：l一是政府组织，分期有序推进二是统一规划，保障耕地安全三是加大投入，改善基础设施四是因地制宜，坚持流转原则主要经验：13l注意的问题：注意的问题：（1）行政干预越位，难以有效保障农民主体地位）行政干预越位，难以有效保障农民主体地位（2）流转市场缺位，难以形成合理的土地租金）流转市场缺位，难以形成合理的土地租金（3）分配机制缺失，难以确定合理的分配比例）分配机制缺失，难以确定合理的分配比例 注意的问题：14登记造册登记造册求意见求意见签订合同签订合同审备案审备案履行协议履行协议 基基层政府政府农民民市市场登记造册求意见签订合同审备案履行协议 基层政府农民15政府定位政府定位代表人物代表人物理论与基本观点理论与基本观点“守夜人守夜人”亚当亚当斯密斯密自自由由经经济济理理论论：政政府府被被限限制制在在“守守夜夜人人”之之下下，经经济济活活动动完完全全是是市市场场机机制制自自发调节发调节“道德人道德人”凯恩斯凯恩斯政政府府干干预预主主义义理理论论：政政府府符符合合“道道德德人人”的的规规范范，他的干预是合理必要的他的干预是合理必要的“裁判员裁判员”欧根、弗里德曼欧根、弗里德曼新新自自由由主主义义理理论论：市市场场机机制制发发挥挥基基础础作作用用，政政府府适适度度干干预预。政政府府既既是是“竞竞争争规规则则”的的制制定定者者，又又是是规规则的裁判者则的裁判者“合作者合作者”科斯、诺斯、坎布南科斯、诺斯、坎布南制制度度与与选选择择理理论论：政政府府与与市场是互补、合作的关系市场是互补、合作的关系政府与市场关系演替政府与市场关系演替政府定位代表人物理论与基本观点“守夜人”亚当斯密自由经济理16三、土地流转中基层政府的三、土地流转中基层政府的角色如何定位？角色如何定位？土地流转案例分析课件17l、管理职能、管理职能推动土地规范流转推动土地规范流转l、服务职能、服务职能引导土地有序流转引导土地有序流转l、监督职能监督职能促进土地放心流转促进土地放心流转土地流转案例分析课件18抓好宏观调控抓好宏观调控搞好流转管理搞好流转管理 规范合同管理规范合同管理管理管理职能职能抓好宏观调控搞好流转管理 规范合同管理管理19土地流转案例分析课件20土地流转案例分析课件21“坚持最严格的耕地保护制度，坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住层层落实责任，坚决守住1818亿亩耕亿亩耕地红线。地红线。划定永久基本农田，建立保护补划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。用途不改变、质量有提高。实行最严格的节约用地制度，从实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。严控制城乡建设用地总规模。”“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住18亿22l（）加强合同管理（）加强合同管理l一是规范流转合同的签订一是规范流转合同的签订l二是积极开展流转合同鉴证二是积极开展流转合同鉴证l三是健全登记备案三是健全登记备案制度制度土地流转案例分析课件23土地流转案例分析课件24乡（镇）土地流转服务中心的主要职能一是编制土地流转规划；二是辖区内信息的搜集、登记、核实、发布、储存、上报；三是受理土地流转事宜；初审或审定受让方准入资质的条件；挂牌流转、及时进行收益评估和基价指导，加强对农地的分等定级和价格评估工作，合理确定各类农地的质量、等级，评估其客观、公正的土地使用权市场价格，为农地市场流转双方的公平交易提价合理参考依据，以减少价格确定的随意性和不合理；规范流转合同的签订和鉴证；四是负责或协助调解承包合同纠纷，化解矛盾。乡（镇）土地流转服务中心的主要职能25村级土地流转服务中心的主要职能村级土地流转服务中心的主要职能：一是负责本村集体经济组织内一是负责本村集体经济组织内5050亩以下的土地流转；亩以下的土地流转；二是负责本村土地流转信息的搜集、登记、核实、二是负责本村土地流转信息的搜集、登记、核实、备案与上报，引导有意向流转土地的农户进行规范流转；备案与上报，引导有意向流转土地的农户进行规范流转；三是组织确认流转田块的三是组织确认流转田块的“四至四至”边界；边界；四是土地集中连片整理，通过土地整理，能够彻底四是土地集中连片整理，通过土地整理，能够彻底改变田、地、塘相互改变田、地、塘相互“插花插花”现象，优化土地利用结构，现象，优化土地利用结构，有利于土地互换，为土地集中连片、专业化规模经营创有利于土地互换，为土地集中连片、专业化规模经营创造条件；造条件；五是协助调解本村土地承包合同产生的矛盾和纠纷。五是协助调解本村土地承包合同产生的矛盾和纠纷。村级土地流转服务中心的主要职能：262 2、服务职能、服务职能引导土地有序流转引导土地有序流转第一，提供政策服务第一，提供政策服务一是出台奖励政策二是完善农民培训政策 三是落实社会保障制度 其一，落实农民工社会保障其二，健全农村内部社会保障体系 2、服务职能引导土地有序流转27l第二，做好筹资服务第二，做好筹资服务 一是加大财政支持力度 二是争取信贷支持l第三，抓好技术第三，抓好技术服务服务 l第四，做好信息服务第四，做好信息服务 第二，做好筹资服务 283、监督职能、监督职能促进土地放心流转促进土地放心流转流转结果流转内容流转形式 监是否符合法规政策3、监督职能29依法享有承包权依法享有承包权参与集体事务的权利参与集体事务的权利依法享有经营权依法享有经营权（）土地流转农民合法权益主要内容依法享有承包权参与集体事务的权利依法享有经营权（）土地流转30（）（）保障农民土地流转权益的措施 保护好承包农户的主体地位保护好承包农户的主体地位 明确集体组织的服务作用明确集体组织的服务作用 2合理分配流转收益合理分配流转收益 完善村民自治制度完善村民自治制度 第一，充分尊重农民意愿第一，充分尊重农民意愿第二，必须由农户与土地转包者签第二，必须由农户与土地转包者签订合同订合同第三，土地流转的地租归农户第三，土地流转的地租归农户（）保障农民土地流转权益的措施 保护好承包农户的主体地位31合理分配流转收益合理分配流转收益 土地流转收益通常包括四部分：土地流转收益通常包括四部分：农民生存保障价值土地投入农民生存保障价值土地投入土地流转增值收益土地潜在收益土地流转增值收益土地潜在收益一是集体与农民之间的公平分配一是集体与农民之间的公平分配二是集体成员内部的分配二是集体成员内部的分配 土地流转收益通常包括四部分：32l启示：在经济欠发达地区特别是山区由于土地在经济欠发达地区特别是山区由于土地流转市场尚未健全，土地流转离不开基层流转市场尚未健全，土地流转离不开基层政府的推动，但是基层政府必须处理好与政府的推动，但是基层政府必须处理好与市场的关系，学会尊重市场规律，在流转市场的关系，学会尊重市场规律，在流转过程中做到管理、服务、监督到位，切实过程中做到管理、服务、监督到位，切实保护好农民合法的土地流转权益保护好农民合法的土地流转权益,土地流转土地流转方能方能“转出转出”适度规模适度规模,流出良好效益流出良好效益,逐逐步推动土地流转规范有序地进行。步推动土地流转规范有序地进行。启示：33多多感谢342007年道县课堂传教课堂传教现场指导现场指导重点服务重点服务第三，抓好技术服务第三，抓好技术服务 2课堂传教现场指导重点服务第三，抓好技术服务 35