矿业权评估个问题课件

矿业权评估准则矿业权评估准则十个重要问题十个重要问题1891183531518911835315Standard on Mining Rights Appraisal 10 problemu今天我想介绍已经发布的、拟发布的矿业权评今天我想介绍已经发布的、拟发布的矿业权评估准则中的几个重要的问题，与大家探讨矿业估准则中的几个重要的问题，与大家探讨矿业权评估领域的一些方向性、原则性问题权评估领域的一些方向性、原则性问题u不准备对准则逐条解释。但就某些重要问题，不准备对准则逐条解释。但就某些重要问题，说明其背景说明其背景u准则和本课件，将价款作为矿权评估业务的一准则和本课件，将价款作为矿权评估业务的一种，理解与运用不能局限于价款评估种，理解与运用不能局限于价款评估课课 程程 说说 明明一、评估准则作用误区一、评估准则作用误区二、矿业权评估对象之争二、矿业权评估对象之争 三、三、“收益模型收益模型”之争之争四、利用专业报告缘由及应用四、利用专业报告缘由及应用五、如何评估矿业权评估五、如何评估矿业权评估六、六、评估程序、工作底稿功能认识评估程序、工作底稿功能认识七、评估方法参数的深化与扩展七、评估方法参数的深化与扩展八、评估报告诸多矛盾八、评估报告诸多矛盾九、特殊事项的保护性作用九、特殊事项的保护性作用十、评估责任的呼吁十、评估责任的呼吁目目目目 录录录录 一、评估准则作用的误区一、评估准则作用的误区（一）评估一）评估准则是从职业道德和业务要求方面对评估师和评准则是从职业道德和业务要求方面对评估师和评估机构的执业行为进行规范。估机构的执业行为进行规范。矿业权评估准则不可能替代相关的法律法规和政府的管理制度，即矿业权评估准则不可能解决职业道德和业务要求以外的问题。（二）（二）评估准则是对评估师在职业道德和业务要求方面的基评估准则是对评估师在职业道德和业务要求方面的基本概括。本概括。由于矿业权评估业务所涉及的评估目的千差万别，每个具体的评估项目都有其独特性，因此不可能制定适用于所有评估项目的具体规定，而只能以原则性规定的形式对评估执业中的基本规范进行归纳。1，评估准则是干什么的？2、误区：矿业权评估理论是制定评估准则的重要基础，但评估理论及其应用是教科书和学术研究的主要内容，矿业权评估准则不可能成为讨论矿业权评估方法原理及其应用的教科书。国际评估准则在对其目标和范围进行介绍时明确指出：“国际评估准则列出了评估师应当做什么，而不是解释如何运用具体评估程序或方法。国际评估准则认为每个评估项目都需要解决一个特定的评估问题，解决评估问题的方式取决于评估师选择相关技术、进行恰当判断的能力。”因此，应当认识到矿业权评估师执行矿业权评估业务应当结合具体的项目情况，需要综合运用分析和专业判断以形成可信的评估结论误区1：矿业权评估准则视同于教课书背景材料国内其他专业评估准则与教材土地使用权评估土地使用权评估房地产估价房地产估价资资 产产 评评 估估 名名 称称作作 用用名名 称称作作 用用名名 称称作作 用用准则城镇土地估价规程（GB/T185082001）全面掌握城镇土地资产状况，科学评价和管理城镇土地，规范土地估价行为，统一估价程序和方法，作到估价结果合理、客观、公正房地产估价规范（GB/T 502911999）；城市房屋拆迁估价指导意见；房地产抵押估价指导意见规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理资产评估准则体系规范注册资产评估师执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益指南 （教科书）土地管理基础与法规房地产基本制度与政策经济法土地估价理论方法房地产开发经营与管理财务会计学土地估价案例与报告房地产估价理论与方法机电设备基础土地估价相关知识房地产估价案例与分析建筑工程基础土地估价案例与报告房地产评估案例资产评估学资产评估案例误区2：评估准则视同于政府规定20042004年国年国土资源部土资源部出版出版实际上成为了矿政实际上成为了矿政管理的技术工具管理的技术工具误区3：评估准则就是操作手册未出未出版版3、国际上的评估准则的作用纵观国际评估行业，RICS红皮书、IVS、EVS、USPAP，都仅仅从职业道德和业务要求方面对评估师的执业行为进行规范，评估准则不可能解决职业道德和业务要求以外的问题。全球评估界都认为：u评估准则也不是一部事无巨细、详尽规定的操作手册；u评估理论及其应用是教科书和学术研究的主要内容，评估准则也不可能成为讨论评估方法原理及其应用的教科书。如：IVS“国际评估准则列出了评估师应当做什么，而不是解释如何运用具体评估程序或方法”。“每个评估项目都需要解决一个特定的评估问题，解决评估问题的方式取决于评估师选择相关技术、进行恰当判断的能力”IVSCIVSCIVSIVS 评估准则是由评估师自身形成的、被市场认评估准则是由评估师自身形成的、被市场认可的公约。可的公约。“这是最重要的，即专业评估师以这样的一种方这是最重要的，即专业评估师以这样的一种方式来表达和交流他或她的有关分析、意见和建议，式来表达和交流他或她的有关分析、意见和建议，这种方式有益于客户且不至于引起市场上的误解这种方式有益于客户且不至于引起市场上的误解”。USPAP1997USPAP1997 如：USPSP如：RICS具有138年历史的英国皇家特许测量师学会（RICS）RICS评估与估价标准（简称“红皮书”）明确指出：红皮书始终力求提供一套全面的估价标准，并附带相关的应用指南，但它从未试图包含有关估价具体的方法或对不同类型资产如何估价的详细论述。RICSRICS评估与估价标准评估与估价标准 RICSRICS评估与估价标准评估与估价标准4，国内资产评估突破误区的艰难历程源于对外开放资本资产对价交易、繁荣于经济体制转型时期，资产评估的客观功能一直局限于特定历史时期的国有资本保全与国有资产的保值增值，中国的资产评估师最习惯于各种行为下的国有资产评估。中国的国有资产评估，一直依赖于以资产评估操作规范意见（试行）（1996年）为代表的一系列政府技术性文件。该规范意见以及一系列政府文件均从国有资产评估管理的角度，将其作为国有资产评估管理的技术手册使用的。从折现率不能低于15%、到固定资产成新率不能低于30%等一系列规定，全部体现出国有资本保全与增值的管理辅助功能。在面对日益翻新的资产业务，评估市场丰富了、扩展了；在市场主体强烈关注自身权益背景中，评估的定价功能被扩大化了、评估结论被绝对化了，评估风险加大了。评估师在不断出现涉诉案件的现实中，不得不开始关注自身的保护、责任、风险。评估准则“保护与规范”的定位日益清晰。认识到：从资产评估行政管理部门角度，服务于资产评估报告验证确认工作的评估技术规范，忽略了资产评估内在的规律，使得有些评估师不知道非国有资产如何评估、资产评估报告应提供给谁。中国资产评估协会致力于发展评估行业，不倦研究评估内在规律，研究适应市场经济体制的评估业务特点，顺势而生资产评估准则（尽管仍在完善之中），校正了评估的功能定位，凸显了“保护与规范”特征，基于评估科学理论和专业特征，借鉴市场经济发达国家成熟的经验，明确了评估师能够、应当做什么，不能够做到什么。而对于如何运用具体评估程序或方法，解决具体评估项目特定的技术问题，以及评估师选择相关技术、进行恰当的专业判断等，全部交予评估师，使评估做法回归到科学的轨道。作为与市场对话专业语言的评估准则，真正起到了“基准“作用。5，矿业权评估一直存在的误区同出一辙，矿业权评估实践伊始，直接依赖于矿业权评估指南，以此为代表的一系列直接或间接的规定，好像不能不说是从矿业权评估行政管理部门角度，进而服务于价款评估确认工作的产物，其发展历程完全重现了资产评估的历史。就像当初的中国资产评估师一样，中国的矿业权评估师最习惯于用“指南”对价款评估，价款评估中体现管理意志的、必须的或特殊的做法错误地理解为评估专业内在规律，总是希望指南的不断详尽，总是希望政府能够发布评估实践中遇到所有的问题的处理。结果是：有些评估师不知道非价款如何评估、或者对非价款评估项目采用价款评估技术规定、也不愿意脱离“指南”与市场进行专业对话，曲解估值理论的通用性。相关监管机构内部情况中显示：矿业权评估师对问题的回答，全部是依据矿业权评估指南如此等等。矿业权评估准则是以矿业权评估理论为基础，在高度总结矿业权评估实践的基础上形成的。评估理论研究匮乏评估实践的限制等存在大量的争议和待决事项“体系文”动态修改、动态更新、分步实施为不断提高认识、校正错误提供了机会。评估参数的动态性、理论研究的艰巨性、评估实践的复杂性等客观原因，决定了矿业权评估准则制定工作的长期性。6，评估准则的制定具有长期性的特点RICS：世界上历史最悠久的协会，从1868年成立就设立标准委员会，不断研究评估与估价标准，1974年开始发布评估与估价标准，已经有三十多年的历史，先后发布过5版，而且仍然为提出单一的一套国际估价核心标准和支持指南而不断探索。IVS：也发布过8版，而且目前仍然在修订完善中。USPAP：美国价值评估行业统一操作标准（USPAP）也已有二十多年的历史。国际经验表明准则制定工作的长期性、艰巨性这就是评估专业的特殊性。理论在发展、实践在翻新，任何试图一次性决定评估标准的想法，都是不切实际的，不符合评估专业特点的，没有任何一部评估标准不是在动态修改完善的。由于：（1）矿产资源法律制度的调整（2）矿业权评估理论方法研究的薄弱（3）矿业权评估评估实践的限制等在所有准则起草的过程中，都会存在大量的争议和待决事项。准则只能反映一种，将其他的争议和待决事项反映在“起草说明”中，留待动态修订完善使用。结论7，矿业权评估准则需要不断完善二、矿业权评估对象之争二、矿业权评估对象之争宪法宪法宪法宪法国务院令国务院令矿产资源法矿产资源法19981998年年240240号号19981998年年241241号号19981998年年242242号号行政规章行政规章国土资源部文件国土资源部文件国土资发国土资发【20002000】309309号号探矿权探矿权采矿权采矿权转让转让出让转让出让转让1、矿业权评估产生的法律基础像土地使用权评估产生的背景一样，我国的矿业权评估行业的诞生于发展，完全是基于矿产资源法律制度的调整。法律制度不但决定着矿业权评估的制度，也决定着矿业权评估的技术路径（如模型）矿产资源法的修改，矿产资源管理制度的变革，是矿业权评估产生的直接导因1986年颁布的中华人民共和国矿产资源法，由于当时我国仍是计划经济体制，对矿产资源的财产权属性认识不够，把矿业权的设立仅仅看作是一种行政许可权，忽视了矿业权的财产权特性，实际上，此时的矿法对矿业权实行的是无偿取得制度。修改后的矿产资源法规定：“国家实行探矿权、采矿权有偿取得的制度”，“开采矿产资源，必须按照国家有关规定缴纳资源税和资源补偿费”。自此，明确了国家实行矿业权有偿取得的原则。矿产资源勘查区块登记管理办法是国务院1998年颁布的，是国家管理探矿权的行政法规。转让国家出资形成的探矿权、采矿权实行强制评估制度。规定国家出资形成的探矿权和采矿权在转让之前，必须由有关评估机构对拟转让的探矿权和采矿权进行评估，以保障国家的财产权收益，防止国家资产流失。探矿权采矿权转让管理办法是国务院1998年2月12日颁布的，主要确定了：矿产资源开采登记管理办法建立了采矿权有偿取得制度。规定采矿权申请人要取得采矿权，成为采矿权人，须向国家交纳采矿权使用费。建立了采矿权使用费和采矿权价款的减免制度。矿业权出让：矿业权出让：登记管理机关以批准申请、招标、拍卖等方式向矿业登记管理机关以批准申请、招标、拍卖等方式向矿业权申请人授予矿业权的行为：权申请人授予矿业权的行为：u以批准申请方式出让经勘查形成矿产地的矿业权的，登记管理机以批准申请方式出让经勘查形成矿产地的矿业权的，登记管理机关按照评估确认的结果收缴矿业权价款关按照评估确认的结果收缴矿业权价款u以招标、拍卖方式出让经勘查形成矿产地的矿业权的，登记管理以招标、拍卖方式出让经勘查形成矿产地的矿业权的，登记管理机关应依据评估确认的结果确定招标、拍卖的底价或保留价：成交机关应依据评估确认的结果确定招标、拍卖的底价或保留价：成交后登记管理机关按照实际交易额收取矿业权价款。后登记管理机关按照实际交易额收取矿业权价款。矿业权转让：矿业权转让：矿业权人将矿业权转移的行为，包括出售、作价出资、矿业权人将矿业权转移的行为，包括出售、作价出资、合作、重组改制等；矿业权的出租、抵押，按转让的条件和程序，合作、重组改制等；矿业权的出租、抵押，按转让的条件和程序，由原发证机关审查批准。不得将采矿权以承包等方式转给他人开采由原发证机关审查批准。不得将采矿权以承包等方式转给他人开采经营。经营。u矿业权人改组成上市的股份制公司时，可将矿业权作价计入上市矿业权人改组成上市的股份制公司时，可将矿业权作价计入上市公司资本金，也可将矿业权转让给上市公司向社会披露，但在办理公司资本金，也可将矿业权转让给上市公司向社会披露，但在办理转让审批和变更登记手续前，均应委托评估矿业权，矿业权评估结转让审批和变更登记手续前，均应委托评估矿业权，矿业权评估结果报国务院地质矿产主管部门确认。果报国务院地质矿产主管部门确认。u出租国家出资勘查形成的矿产地的采矿权的，应按照采矿权转让出租国家出资勘查形成的矿产地的采矿权的，应按照采矿权转让的规定进行评估、确认，采矿权价款按有关规定进行处置。已出租的规定进行评估、确认，采矿权价款按有关规定进行处置。已出租的采矿权不得出售、合资、合作、上市和设定抵押。矿业权承租人的采矿权不得出售、合资、合作、上市和设定抵押。矿业权承租人不得再行转租矿业权不得再行转租矿业权矿产资源法律制度的调整，直接决定矿业权评估理论体系u一种观点认为：矿业权价值就是矿产资源的价值；该观点是把矿产资源价值和矿业权价值混在一起，实际上它们有本质区别。我国矿法规定矿产资源属国家所有，而矿业权不一定属国家所有；u另一种观点认为矿业权价值就是地勘成果的价值。该观点是没有搞清矿业权与地勘成果之间的关系，矿业权人投资矿产资源勘查获得地勘成果，地勘成果只有与矿业权结合在一起才能体现其价值。否则，虽拥有某一区域的地勘成果，如果没有该区域的矿业权，地勘成果难以实现其价值。u比较一致的观点是：矿业权价值是对矿业权范围内矿产资源未来开发的全部价值扣除矿产资源所有权价值和未来开发投入预期价值的部分，它的大小受未来预期的影响，与前期投入的多少并没有必然的联系2、矿业权评估对象的认识分歧矿业权价值是指矿业权人依法使用矿业权，勘查或开采矿产资源所获得的、或支付的货币量。（引自（引自矿业权评估指南矿业权评估指南2004）关键所在关键所在3、矿业权评估对象的符合法律法规精神的表述4、评估对象的直观理解采矿权评估对象采矿权评估对象探矿权评估对象探矿权评估对象三、收益模型之争三、收益模型之争1 1、模型建立基础、模型建立基础“两个分割两个分割”（1）（2）2 2、模型建立的基本点、模型建立的基本点3 3、模型建立的核心、模型建立的核心矿产资源价值构成矿产资源价值构成4 4、模型建立的关键、模型建立的关键经济权益关系经济权益关系5 5、模型建立的动因、模型建立的动因出让价决策依据出让价决策依据5 5、模型之争（、模型之争（1 1）第二个分割第二个分割矿权评估矿权评估=经济评价？经济评价？5 5、模型之争（、模型之争（2 2）第一个分割第一个分割矿权价值矿权价值项目现值项目现值？1.同样的收益基础，同样的模型，如何让解释企业价值和矿业权价值？2.企业改制（实际为出资行为）同时有偿处置时，价值为零的解释？6 6、社会困惑、社会困惑四、利用专业报告缘由及应用四、利用专业报告缘由及应用1 1、我国不同专业法定职责和相应规范、我国不同专业法定职责和相应规范例：资产评估专业界限划分第四条：注册矿业权评估师执行矿业权评估业务，可以聘请相关领域专家协助工作，也可聘请其他人员协助工作，但应采取必要措施，使其遵守矿业权评估准则，确信其工作的合理性，并对其工作结果负责 讲解：本条是关于利用专家工作的行业定位1、可以聘请根据需要、并不必然；2、专家、以及助理人员；3、聘请的责任（1）遵守准则；（2）确信合理（3）承担责任2、矿业权评估准则关于引用专业报告利用专家工作第五条：注册矿业权评估师执行矿业权评估业务，可以汇总、引用、依据其他专业报告和财务报告，但应确信汇总、引用和依据的合理性 讲解：本条是关于引用专业报告的行业定位1、可以汇总、引用、依据根据需要、并不必然；2、利用专业报告的方式：（1）直接汇总（2）分析引用（3）作为依据3、聘请的责任（1）遵守准则；（2）确信合理（3）承担责任背景资料背景资料“聘请专家工作、引用专业报告”是全球任何一个国家、任何一种评估专业通用做法。基于充分体现评估的客观性和尊重“专业人员的专业限制”的事实，各国评估准则均承认评估需要聘请专家协助工作、承认引用专业报告。RICSRICS评估与估价标准评估与估价标准3 3、引用的缘由、引用的缘由在中国，评估中的在中国，评估中的“引用引用”存在三种情况：存在三种情况：1.1.因评估专业部分分割，导致的被迫（或主观）引因评估专业部分分割，导致的被迫（或主观）引用（如资产引用土地、矿业权评估结论）用（如资产引用土地、矿业权评估结论）2.2.因专业责任、专业能力限制的的客观引用（承认因专业责任、专业能力限制的的客观引用（承认专业限制、依法设置不同专业等）专业限制、依法设置不同专业等）3.3.因专业先后（或衔接）的客观引用（如法律意见因专业先后（或衔接）的客观引用（如法律意见书对资产权属关系的确认，是进行资产权益界限书对资产权属关系的确认，是进行资产权益界限判定的客观基础）判定的客观基础）【在国外，仅存在后两种引用的情形在国外，仅存在后两种引用的情形】4 4、引用方式和相应的责任、引用方式和相应的责任评估中的评估中的“引用引用”存在三种情况：存在三种情况：1.1.直接引用结论（评估结果中直接引用结论（评估结果中“汇总汇总”其他专业其他专业评估报告结论）；评估报告结论）；2.2.直接披露信息（评估报告中的信息非尽职调查直接披露信息（评估报告中的信息非尽职调查得出，而是得出，而是“摘自摘自”其他专业报告信息）；其他专业报告信息）；3.3.利用信息（评估中某些参数非专业判断结果，利用信息（评估中某些参数非专业判断结果，而是而是“依据依据”其他专业报告调整得出）。凡是其他专业报告调整得出）。凡是非自身尽职调查、专业判断的结果，都应承担非自身尽职调查、专业判断的结果，都应承担引用责任。其中，引用结论，还需要被引用方引用责任。其中，引用结论，还需要被引用方的同意。的同意。五、评估五、评估“矿业权评估矿业权评估”1、矿业权评估在交易过程中的作用评估仅仅为定价提供了价值信息！1、矿业权评估在交易过程中的作用（续）那么，不同的机构/评估师以同一个基准日对同一对象评估的不同结论，由是什么决定的呢？这源于：这源于：1.1.评估的基本专业属性，即：评估的基本专业属性，即：“专家专家”执业；执业；2 2、评估的假设与前提属性，即：预设条件、评估的假设与前提属性，即：预设条件评估的灵魂评估的灵魂专家判断专家判断评估专业评估专业评估项目组织评估项目组织看法看法医医生生施施工工队队披露判断过程（依据、来源、结论）是核心工作2、评估的基本专业属性、评估的基本专业属性2、评估的基本专业属性（续）、评估的基本专业属性（续）注册资产评估师注册资产评估师执业医师执业医师资产评估准则资产评估准则病诊断标准病诊断标准方便方便理解理解3、矿业权评估的前提与假设属性u假设有依据，有推理，合乎逻辑。u假设是存在可能性，但不绝对的结论。u根本不可能存在的，不能叫假设，充其量是“臆断”。都不可以由评估师随心所欲地主观设定或随意使用 u每一个评估结论必然对应一个假设，假设不同结论不同从而，评估结论的限制属性第三十六条第三十六条评估结论是指注册矿业权评估师履行矿业权评估程序后，对矿业权价值进行分析、估算并发表的专业意见。通常，一个完整的评估结论由评估结果、评估价值涵义、评估结论形成假设条件、评估结论使用条件等构成。评估报告应提示委托方和相关当事方全面理解和正确使用评估结论 因此，矿业权评估准则提出的因此，矿业权评估准则提出的“评估结论评估结论”的相关规范的相关规范（一）评估结论的构成（一）评估结论的构成第十三条矿业权评估结论是基于一般经济行为条件下的最有可能成交价格的估计值，并不必然等同于矿业权实际成交价格。实际成交价格是特定买卖双方对矿业权交换价值认可的结果。矿业权评估结论不得作为矿业权实际成交价格的保证，注册矿业权评估师不得从事预先设定评估结论的评估业务。讲解：本条是正常市场交易条件下，评估结论与成交价格的差异说明。这很重要：1、以交易价格评判评估合理性，本身就是错误的；2、要求评估师，不得从事“求证”式评估业务；3、委托方不得将评估结论作为实际交易价格的保证。第十四条在特殊方式交易条件下（如拍卖、招标）成交的矿业权价格，直接取决于参与竞买人和投标人的数量、交易环境、购买动机等特定因素。通常，注册矿业权评估师难以预知并设定这些因素，成交价格与矿业权评估结论并不必然等同。讲解：本条是特殊市场交易条件下，评估结论与成交价格的差异说明。这更重要：1、特殊交易价格形成有其独特背景，评估师要想保证与其结果一致，需要模拟其独特背景，但这是不现实的；2、提请评估师注意评估不是所有目的都能满足，关键是为什么、提供什么参考3、委托方不得将评估结论作为实际交易价格的保证。（二）评估结论的利用第十七条矿业权评估特定假设，是对矿业权实物载体、法律、经济、市场环境等方面的不确定信息作出的用于评估的假设。特定假设直接具体评估结论对应，不同的特定假设，将改变评估结论。因此那么，评估结论的合理性，又如何理解呢？这源于：这源于：1.1.评估结论不能定义评估结论不能定义“准确准确”，即评估结论，即评估结论不是绝对的；不是绝对的；2 2、评估结论仅仅是相对合理、评估结论仅仅是相对合理4、评估结论合理性的考量5、社会用成交价格考量评估结论和评估质量事实是：事实是：矿业权评估价值与成交价格的存在本质差矿业权评估价值与成交价格的存在本质差 异异（1 1）正常交易条件下）正常交易条件下价格是历史数据或事实，评估是价格是历史数据或事实，评估是专业人员根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、专业人员根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。服务价值的估计。（2 2）特殊交易方式下）特殊交易方式下价格的形成由交易方式、条件决价格的形成由交易方式、条件决定。定。如：如：她想她想出多出多少？少？拍卖市场，我们只能为拍卖确定底价提供参考依据呼吁：准确理解、谨慎把握评估价值呼吁：准确理解、谨慎把握评估价值/交易价格交易价格评估功能实践中的偏差评估功能实践中的偏差 过分夸大评估定价功能过分夸大评估定价功能 将评估结论绝对化将评估结论绝对化u在公开市场中，交易双方可以通过参考历史成本价、市场寻价、集中竞价(竞买、竞卖、竞买与竞卖同时进行)等多种途径发现价格。如果这种价格发现机制失灵、低效或成本过高，可以转为聘请专业评估人员为交易双方提供专业咨询意见。但最终的成交价是由交易各方谈判决定的，评估价只是交易各方谈判的基础，而不是直接、当然地作为交易价格。而按照评估价决策，客观上创造了一个虽然不是政府定价、但是与政府定价机制类似的中介机构定价的机制。这种机制为资产评估机构创设了一个定价权，一个超越交易各方的权力。u现阶段在使用评估结论时，对评估结论根据交易实际条件的调整使用，是政府监管部门、资产交易各方难以逾越的障碍。使评估结论绝对化、唯一化，而不论是否符合交易时的条件。价值评估结论是资产交易的参考依据，不应当被认为是对资产交易时可实现价格的保证。资产评估结论得出时，无法考虑影响资产价值的所有因素，评估结论与资产交易时最终实现价格可能出现一定差距。评估价值交易价格 资产的价值是客观存在的，对资产的评估是发现这个价值最可能的值；评估假设的交易条件是理想化的，一般的公允的。具体的交易条件是特殊的，形成的现实交易价格是实际存在的，尽量缩小两者的差距是充分发挥评估功能的任务。不是实际的交易值，是在一定假设条件下资产的估计值是现实的交易条件下的实际成交价格。最可能形成的价格估计值，它并不是一种事实。是一种事实，是一个历史数据。评估具有目的性（不同的交易行为评估价值是不同的）评估价值具有时效性（是特定时间内的价值，尽管报告中约定了时效，但有效期不是根据具体资产以及交易个别设定的）交易价格没有市场条件是模拟的：评估价值是通过模拟市场状况和条件得出的资产估计值，具有很大的预测性。力求揭示公允价值。是特定市场条件下的交易值，是实际成交的价格反映的是交易双方在目前条件下对交易资产的评判，价格不一定具有公允性。评估价值是市场评判的最可能形成的资产价格的估计值，他具有公允性。是社会平均意义上的评判，体现了社会对资产价值认同的一致程度，体现客观性、公允性。特定的买卖方对资产价值认可程度的具体量值。不一定是客观的、公允的，也有可能不是交易或将要交易最可能形成的资产价格评估价值客观上受评估机构人员专业素质和水平、个人主观判断、评估执业环境和市场条件的影响；也受经济行为、目的、价值类型、评估方法等的影响是资产交易双方讨价还价能力、对资产质的认知程度、心理因素、经济实力等综合反映。评估价值的理论分析评估价值的理论分析中国的实证分析中国的实证分析1.资产实际成交价格中包含了太多的不确定因素，尤其是在我国市场经济尚不十分完善的今天，资产交易价格可以是检验评估结果的重要参照，但并不能成为衡量资产评估结果合理性的惟一标准。2.资产评估结果要经得起市场检验不是简单地将评估结论与实际成交价格划等号。3.资产的实际成交价格中既包含有正常的市场供求关系，也包含有交易各方在本次交易中的动 机、地位、信息占有量、讨价还价的能力等特殊因素。从某种意义上讲，资产的实际成交价格是交易各方博弈的结果。资产评估中强调的资产评估结果要经得起市场检验，指的是资产评估结果要经得起市场行情的检验，而不是与被评估资产的实际成交价格的完全一致。这种认识与市场经济发达国家的差距十分大这种认识与市场经济发达国家的差距十分大这种认识与市场经济发达国家的差距十分大这种认识与市场经济发达国家的差距十分大 背景资料理论上认为的资产评估结果需要经得起市场检验这一论断本身没错，但能否用资产的实际成交价格来解释和衡量需要重新审定。在中国现实的市场条件下，所包含的大量非市场因素的资产交易价格并不天然就可以成大量非市场因素的资产交易价格并不天然就可以成为衡量资产评估结果的标准。为衡量资产评估结果的标准。当然，即使在较为完善的市场环境中，对于资产评估结果要经得起市场检验的论断，也不可以简单地解释为用资产的交易价格来衡量。以重庆啤酒股份公司的一次资产并购交易为例，有消息披露，重庆啤酒股份公司拟出让公司的股份，最具竞争力的两个买家是美国的百威公司和英国的纽卡斯尔公司，其中美国百威公司出价每股元，英国的纽卡斯尔公司出价每股元，最后，重庆啤酒股份公司是与纽卡斯尔公司做成了这笔交易。从现象上看这是笔卖低不卖高的交易，很难令人理解。其实卖低不卖高的背后有着“重啤”自己的考虑。在“重啤”看来，百威公司已经在中国收购了武汉、青岛和合肥等地的啤酒企业的股份，能否重视与“重啤”的合作难以判断，而纽卡斯尔公司则是刚刚进入中国，就纽卡斯尔公司而言，做好与中国的第一个啤酒合作项目恐怕是可以预期的。当然，“百威”与“纽卡斯尔”的出价也有各自的企图和考虑。假如某评估机构做“重啤”资产并购的资产评估项目，评估师也只能按“重啤”正常经营情况下股权具有的市场价值做出判断，并不一定并不一定会考虑或能够考虑到百威公司、纽卡斯尔公司或者会考虑或能够考虑到百威公司、纽卡斯尔公司或者“重啤重啤”等的各种战略性、战术等的各种战略性、战术性构思。性构思。就是说即使在较为完善的市场条件下，资产评估结果并不一定能与实际成交价格完全一致。用资产的成交价格作为衡量资产评估结果的准确性的标准，不仅存在着度量上的重要缺陷，而且也会严重模糊人们对资产评估与资产交易决策之间的关系。客观上助长了某些决策机关放弃了在国有产权交易中的所有者权利，简单地用资产评估结果作为国有产权的交易价格。当评估结果就是成交价这种认识被不断扩大，并逐步演变成一种社会观念时，某些资产评估委托方便会因此迫使评估机构和注册资产评估师按照他们的出价意愿提供资产评估的结论。6、评估监管方式与评估独立性的冲突事实是：事实是：各级国土资源部门聘请专家或自行对各级国土资源部门聘请专家或自行对评估过程（方法、参数、披露等）以及评估结评估过程（方法、参数、披露等）以及评估结论进行的评判论进行的评判试图通过这种方式形成一个结果试图通过这种方式形成一个结果评估结果评估结果就是成交价格；就是成交价格；也试图将本属于中介机构的评估机构定位于也试图将本属于中介机构的评估机构定位于“定价机构定价机构”，过分夸大专业机构的功能，并将，过分夸大专业机构的功能，并将评估结果绝对化；评估结果绝对化；与评估的专家属性和评估的独立性发生冲突、与评估的专家属性和评估的独立性发生冲突、扭曲了责任。扭曲了责任。如何认识政府监管摘资产评估一份研究报告的观点摘资产评估一份研究报告的观点年以前实施国有资产评估结果确认制度时，人们对资产评估结果合理性的衡量标准的认识似乎是 空前的统一，即资产评估结果合理性的唯一标准就是政府对资产评估结果的确认。而在年以后，随着国有资产评估确认制度被备案和审核制度所取代，关于资产评估结果合理性的标准问题才有了认识上的松动，并同时出现了对合理性标准不同的认识。令人关切的是在资产评估行业与评估报告使用者之间对评估结果合理性的认识出现了较大的差异，前者强调资产评估的咨询性质，认为资产评估结果的合理性应该与资产评估的特定目的、假设和评估方法相联系；而后者则仍然坚持资产评估结果的合理性应该与资产交易价格直接挂钩。人们把资产交易价格与资产评估结果合理性联系在一起的认识与我国资产评估行业发展的历程及其背景有着十分紧密的关系。与世界各国资产评估行业发展经历不同的是，我国的资产评估并不是随着我国市场经济的发展自发产生和发展的。从某种意义上讲，中国的资产评估是政府通过行政立法强制推行的。政府既是资产评估的最大消费者，同时也是资产评估的缔造者和管理者。政府强制推行资产评估也是在国有企业无法维护国有产权权益的背景下不得以的选择，政府创造资产评估的主要目的和出发点就是利用资产评估来维护国有资产的完整、维护国有产权交易中的国家权益。由于政府既是资产评估的消费者同时又是资产评估的管理者的特殊身份，经政府确认的评估结果自然就是国有资产的交易价格。如何认识政府监管摘资产评估一份研究报告的观点摘资产评估一份研究报告的观点顺理成章：政府对资产评估结果的判别标准自然就会成为判别资产评估的工作好坏以及准确与否的标准！是否维护了国有资产的完整，是否保护了国有产权交易中的国家权益就成为了衡量资产评估及其结果合理性的标准。政府创造资产评估另一层意义，是用来弥补甚至是取代国有企业在国有产权交易中的定价主体缺位，当社会实践将国有资产评估推向极至的时候，经政府确认的资产评估结论就成为国有资产或国有产权的交易价格，资产评估结果就与资产交易决策合二为一。如何认识政府监管摘资产评估一份研究报告的观点摘资产评估一份研究报告的观点如何认识政府监管摘资产评估一份研究报告的观点摘资产评估一份研究报告的观点国有资产评估项目的极高密度和频率，“造就”了人们以资产交易价格来衡量资产评估结果合理性的“传统”认识。启示：矿业权价款评估演绎了这种模式六、评估程序、工作底稿功能认识六、评估程序、工作底稿功能认识1 1、工作底稿对评估程序、评估结论的支持性。、工作底稿对评估程序、评估结论的支持性。咨咨询询报报告告2、关于“评估程序受限的处理”76基本准则基本准则“评估程序受限评估程序受限”的处理的处理 与与“矿业权评估报告编制规范矿业权评估报告编制规范”的衔接的衔接基本准则基本准则42条条3 工作底稿及评估档案第四十六条本准则所指的矿业权评估工作底稿，是指注册矿业权评估师执行矿业权评估业务中形成的，反映评估程序履行情况、支持评估结论的相关依据、记录和资料。讲解：46条是工作底稿的定义。目前，关于评估工作底稿的定义日趋成熟和一致，目前给出的定义基本被大家所接受。方便方便理解理解七、评估方法参数的深化与扩展七、评估方法参数的深化与扩展1、评估方法选择更注重勘查开发阶段这在三个方法规范中均有所体现；与国际上的思路也雷同，尽管有的矿资产（矿产资源资产）价值评估、有的是矿产资源租赁（批租金）的价值、有的是矿产资源勘查开发权的价值评估值得注意的是：值得注意的是：在面对市场交易价格评估、涉税评估、以及资产公允价值计量评估方面，需要十分重视评估方法本身的适用范围和前题条件，如收益法应当根据收益稳定的状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性，特别是其基本的前提条件（即 收益、风险能够预测、收益年限能够预期）如市场比较法应有充裕的交易实例2、完全不同于房地产、土地、资产评估重置成本的概念（1）“重置勘查工作成本法”的购建，与当时的100%价款评估实践有直接关系（市场和技术范畴成本概念的差异）（2 2）值得注意，在某种程度上这也能够作为企业账面资产的采矿权（或探矿权）在公允价值计量评估即“以财务报告为目的的矿业权评估”中，大幅增减的合理性的解释，尽管有时对企业损益产生了颠覆性的影响。（3）也应当注意：评估实践中存在外购矿业权取得成本的另一种成本法，这是基本准则偏离条款允许的评估准则不限制评估方法的使用。评估准则的功能之一是：实践的总结。存在实践，就应当予以规范3、收益年限的非预测/可计算性与房地产、资产和土地以及会计准则8号的资产减值测试中的收益法均不同的是：矿业权评估不存在预测期和期后终值的处理的两阶段模型。如如“前三后五前三后五”，预测期仅仅五年，在五年中，各个参数都能够做到，预测期仅仅五年，在五年中，各个参数都能够做到依据相对充分，即国外估价理论提到的依据相对充分，即国外估价理论提到的“可以预见的未来，是收益预测可以预见的未来，是收益预测方法的根本方法的根本”是否沿袭了经济评价体系，暂且不论。但有一种解释是：基于矿产资源储量的可预见性（前面提到的方法选择的依据就是勘查阶段以及对应不同可靠程度的资源储量）和依据相对充足的生产规模，能够确定且是计算确定收益年限，所以“评估计算年限评估计算年限”的提法是很科学的。讲这点的目的是：希望行业能够统一对外解释我们的理论（我们毕竟没有准则释义、没有一本与收益法理论相容的，经济评价又不能够反映估值领域的问题）3、收益年限的非预测/可计算性（续）值得注意的是：值得注意的是：（1）非矿资产（固定资产、土地使用权及其他长期资产）的寿命年限与“评估计算年限”的相互关系：3、收益年限的非预测/可计算性（续）（2）很敏感的是：固定资产投资、后续勘查投资的“投资强度”（矿业权评估称”基建年限”）。这与资产评估依据企业规划、投资计划确定投资强度的思路很不相同。基建年期、以及每年的投资额的随意性会受到质疑。（3）“参数指导意见”提出的原则，能够帮助评估师澄清责任，保护“现阶段”的做法，但并不说明其正确，也不能帮助评估师如何去操作。4、投资与成本费用（1）本质上讲，投资和成本是“资本性支出”和“费用性支出”的界限问题。基于这样的思想，在“参数指导意见中”提出对土地（土地租50年的租金就表现为使用权价格，作为投资；租1年甚至3年就作为费用，50年一次投入后期进入成本的逐年摊销额与年租金大体一致）部分维简费的处理原则4、投资与成本费用（2）“成本费用”的准确理解与费用界定，能够帮助操作。经济评价以及矿山设计与企业财务会计核算的差异，应当引起评估师的关注。费用不存在与矿产品相关的问题（是企业的会计年度的不能归属于产品的费用），成本也存在口径的问题。特别是企业集团，评估中应分析财务会计费用核算的内容，产品应当承担的费用，采用分摊的原则处理。在市场经济体制建立的同时，会计核算体系多次发生重大变化，跟随经济评价进行评估的做法，难以满足矿业权评估实践要求；不具备会计知识和阅读报表能力的评估师，能够很好进行评估，难以想象。4、投资与成本费用（续）（3 3）资产负债表中固定资产账面价值是什么？（拟发布的利用财务报告指导意见进行了说明）资产负债表中固定资产账面价值是什么？（拟发布的利用财务报告指导意见进行了说明）项目年初余额本期增加额本期减少额期末余额一、原价合计一、原价合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具二、累计折旧合计二、累计折旧合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具三、固定资产减值准备累计金额合计三、固定资产减值准备累计金额合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具四、固定资产账面价值合计四、固定资产账面价值合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具资产负债表中的数字中的数字更新投资生产矿山投资？八、评估报告诸多矛盾八、评估报告诸多矛盾1、签字u与国际、国内评估行业对接；u签字制度，是责任制度；u签字盖章方式，暗含了责任的界限评估师负责，机构承担连带责任。矿业权评估报告参与人员均签字？注册制度？注册（资格人）签字，是鉴证类报告的本质要求评估项目的完成，直接、间接参与的专业人员不能签字，只有注册的评 估师2 2、必要信息的、必要信息的“必要必要”理解理解站在使用者角度的报告站在使用者角度的报告是否符合客是否符合客户需要是评户需要是评估报告信息估报告信息是否必要和是否必要和充分的根本充分的根本所在所在有几个相关监管部门认为：矿业权评估报告内容85%以上在相应的储量报告、设计文件中能够找到大篇幅原话，真正需要说明的如何估值（矿权评估的灵魂）缺内容匮乏。3 3、评估报告反映行业技术水平、评估报告反映行业技术水平不断有人认为：矿业权评估报告，不论什么目的，其内容：1、资源储量引自储量报告，333计算与其他级别相加；2、生产能力：没有解释、说明；3、投资成本，利用设计/财务报表；4、价格三年平均；5、折现率取8、9%。来评判出矿业权评估行业执业技术水平。辩解并不是解决问题的方式，问题是我们如何利用评估准则去回应这些评判？评估准则毕竟是行业语市场对话的语言。遗憾的是：（1）我们仍然希望评估准则能够具体指导最好是每一个参数如何选择。（2）作为价值估算报告，对经济、财务参数选择分析内容的苍白1、合规性（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见。（2）所有表述、格式、内容必须合规。（3）履行完整、必要的评估程序。2、依据的全面、时效性（1）法律、法规、规章、政策；评估准则、指南、指导意见（2）取价依据（市场价格、定额、费用等）（3）产权依据（各种合法、真实的权属证明文件）（有时侯也是取价依据）3、评估方法的合理性（1）选择方法的依据（准则、企业现状、价值类型、资料可得性）（2）方法公式或模型的正确性（3）参数定义的准确性、取值的正确性等4、评估值高低（1）目标趋向不一致：交易与合规）（2）评估模拟的市场条件、价值类型，与交易时的市场条件、交易方式、价值类型的差异，导致不同的判断结论。（3）评估师参数取值的选择判断，会导致不同的结论。5、评估错误（1）计算错误；（公式计算、合计汇总）（2）判断错误；（定性判断依据不足、依据与结果矛盾）（3）表述错误；（专业名词的表述不科学）（4）逻辑关系：（因、果矛盾）4、规范评估报告的要点九、特殊事项的保护性作用九、特殊事项的保护性作用1、特别事项披露原因u评估结论是根据特定评估目的、采用相对应的评估方法和价值标准，遵循一定的评估程序，依据资产的权属、资产存在和使用状况和现行价格标准得出的。尽管得出了已经确定的评估结论，但评估师并非完全能够根据执业水平和能力，把握上述每一个环节。因此上述每一个环节都会导致评估结论的瑕疵，都是特别事项说明应披露的方面。u特别事项的披露是评估报告中不可缺少的一部分，特别事项与评估结论构成了完整的资产价值信息，不但有助于报告使用者全面了解评估结论并根据这些信息合理使用评估结论进行交易决策，也有助于规避评估执业风险。2、特别事项披露的内容1.引用专业报告类：说明引用专业报告的方式及其及对评估结论的影响；2.权属瑕疵类：说明权属文件不全面或权属存在瑕疵的情形、并说明本报告处理的方式及对评估结果可能造成的影响；3.清查程序受到客观限制：说明清查受到的限制情形及采取的其他核实方法、并说明评估处理的方式及对评估结果可能造成的影响；4.评估依据资料的真实性、完整性限制：说明评估依据的必要资料不完整的具体情形及采取的方法、并说明评估处理的方式及对评估结果可能造成的影响程度；5.可能影响交易或影响评估结果的其他事项；6.在不违背评估准则基本要求的情况下，采用的不同于评估准则规定的程序和方法7.期后事项8.评估报告使用限制十、评估责任的呼吁十、评估责任的呼吁1、既然专家执业，我们也应当思考、既然专家执业，我们也应当思考一个真实的案例法官授意造假评估缩水281万本报讯 执行案件时，违规授意评估公司压低拍卖地价，给被执行房地产公司造成损失281万元。昨天，漳州市芗城区法院法官刘某、吴某犯执行判决、裁定滥用职权罪和受贿罪，分别被漳浦县法院一审判处有期徒刑12年和7年。2002年8月，漳州市中正汽车销售有限公司向芗城区法院申请，要求执行漳州市某房地产开发有限公司公证债权人民币200万元，以及违约金25万的生效案件。法院执行局法官刘某、吴某在执行中，应计划竞买的某公司股东杨某要求，对标的物怡秀园C地块违规处理，没有让当事人自由选定评估拍卖机构，就委托漳州天正资产评估有限公司评估、芗城拍卖行拍卖。同时，刘某授意地价评低，由评估员康某草拟出评估报告书，将地块评估为3238974元，并建议拍卖底价为2267282元。随后，刘某直接向芗城拍卖行设定拍卖保留价。而且，刘某和吴某都没有按程序将评估报告送达当事人。2002年11月26日，地块被杨某入股的另一家公司，以226万元低价竞得，并于2005年过户。案发后，经厦门乾元房地产评估咨询公司重新评估，地块价值605.57万元，与原评估相比差了281.6726万元。涉案法官刘某和吴某两人，被芗城区人民检察院批捕。经调查发现，案件执行期间，刘某还收受杨某贿赂7万元，吴某收了4万元。另外，1999年至2002年间，刘某还受贿人民币62500元、港币20000元。2001年至2002年间，吴某也受贿人民币7500元、港币20000元。此前的11日，芗城区法院一审判决，承担资产评估职责的中介组织漳州天正资产评估有限公司，出具证明文件重大失实，后果严重，已构成出具证明文件重大失实罪，依法判处罚金人民币10万元。评估员康某故意提供虚假证明文件，情节严重，已构成提供虚假证明文件罪，依法判刑1年。案例认识uB评估公司评估公司(尺子），定尺子），定A评估公司评估值高低？评估公司评估值高低？u交易结果的高低，评估值交易结果的高低，评估值=元凶？元凶？u再一次提出：评估值的高低标准？谁来界定评估责再一次提出：评估值的高低标准？谁来界定评估责任？法官吗？任？法官吗？B的评估值是对的？的评估值是对的？是是“标尺标尺”？谁再评？谁再评估与厦门差异是什么估与厦门差异是什么？2、评估执业责任鉴证机制缺失u正如前面所说，作为一种专家活动，主观判断活动，客观上存在的执业判断主观性，不同的人存在不同的看法，同一人在不同的时期有不同的看法，“误诊”也就成为行业的固有属性。u问题是“误诊”的过错与责任鉴证。专业对错与合理是依靠专业判定的，专业判定是基于“权威和多数”原则完成的。而在评估专家证据制度缺失的现实中，法官对评估的合理与过错，本身就存在风险，即使并没有过错也没有风险的情形。这是行业无法回避的问题。基本准则提出了责任划分。但基本准则关于“执业责任”的相关内容第五十六条 注册矿业权评估师执行矿业权评估业务，应当对形成并发表的矿业权评估结论的合理性承担责任 。讲解：56条是关于注册矿业权评估师执业责任的规定。1、关于评估师执业责任一般分为：刑事责任、行政责任、民事责任、以及专业责任；2、我们的初衷是严格按照国家有关法律法规承担相应的责任是前提；3、对于本条的表述，即对“合理性”承担责任，是否合法，需要评估法来规范。目前是参照公司法、证券法等法律提出的。3、评估准则的法律效力缺失RICSRICS评估与估价标评估与估价标准（红皮书）准（红皮书）“若某一会员受到专业疏忽若某一会员受到专业疏忽的指控，在判定该会员是否的指控，在判定该会员是否以合理的能力和细心进行操以合理的能力和细心进行操作规程中。法庭和很可能会作规程中。法庭和很可能会考虑该会员对相关执业规范考虑该会员对相关执业规范或指南的遵守程度或指南的遵守程度”，同时，同时，会员可以以执业规范或指南会员可以以执业规范或指南进行辩护，但不遵守执业规进行辩护，但不遵守执业规范或指南，将失去辩护的依范或指南，将失去辩护的依据。据。评估师经常面临的是执行了评估准则，但不能对是否违规从而是否存在风险做出判断 承诺函的困惑？准则专业对话的语 言？刚性？第五十七条遵守相关法律、法规和矿业权评估准则，对矿业权在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册矿业权评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用矿业权评估报告是委托方和相关当事方的责任 讲解：57条是关于注册矿业权评估师和委托方和相关当事方责任的划分。参考会计师审计报告编写。4、监管机关总是赋予评估师更多的非专业能力要求4、监管机关总是赋予评估师更多的非专业能力要求u评估师本属于对资产的价值分析，发表意见（全球准则都是这样规范的，矿业权评估准则也一样），需要加强财务、经济分析的能力，承担分析合理性的责任，评估报告中也应该是财务、经济分析为主的内容。但是源于我国行政体制体系职能的分割，总是要求价值分析师去做技术分析师的工作，并反映在价值评估报告中。u储量评估师，对其发表的专业意见承担责任，评估师对以其为基础的价值分析承担责任，为什么还要评估师评判呢？u评估报告中大量的地质报告的内容与价值估算的相关度有多大呢？从责任的角度上讲，这是十分危险的。在法庭上，签字评估师要对报告的所有内容负责，非尽职调查获得的信息、非自身估算的数据、非自身专业范畴的工作，评估师是否有能力承担该责任？从行业健康发展的角度，我们必须呼吁我们的责任。矿业权评估师协会也应当承担起这个责任。近年来国有资产评估的案件，几乎都是这样出现的。结果结果官员退休了；学者改观点了；评估师被问责了。官员退休了；学者改观点了；评估师被问责了。谢 谢 ！