城市规划与发展——南京篇课件

海狼体系基础培训（规划与发展）南京篇海狼体系基础培训（规划与发展）1 目录 一、南京概况 二、南京规划简史 三、南京现行规划 四、三副城规划 五、南京房地产板块分析 目录 2一、南京概况1、区位2、历史3、地形4、气候 5、行政区划6、交通一、南京概况3p区位南京，江苏省省会，地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠安徽和浙江，西连安徽。南京是长江下游地区重要的产业城市和经济中心，中国重要的文化教育中心之一，也是华东地区重要的交通枢纽。p 历史南京历史源远流长，原始村落在6000年前就逐步形成；有“十朝之都”的美誉；与长安、洛阳、燕京合称“中国四大古都”。一、南京概况区位 历史一、南京概况4地形：南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽5070公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。气候：南京属亚热带季风气候，雨量充沛，四季分明，年平均温度15.4C，春季风和日丽；梅雨时节阴雨绵绵；夏季炎热；秋天干燥凉爽；冬季寒冷、干燥。行政区划：共辖11个市辖区，2个县鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞、浦口、江宁、六合区、高淳县、溧水县。面积：全市总面积6600k，其中市区面积4730.74k，江南八区总面积782.75K。人口：区域/人口（万人）全市市区中心城区户籍人口629.77545.97309.61常住人口771.31678.32433.60数据来自百度百科，为2009年末的数据。一、南京概况地形：南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离5 交通：铁路：京沪铁路、宁芜铁路（南京-芜湖）、宁启铁路、宁西铁路（南京-西安）以及宁合铁路（南京-合肥）交汇于南京；航空：禄口国际机场距南京市中心直线距离为35.8公里；公路：有宁沪、宁滁、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市；城市道路：南京快速路井字加外环系统中内环线已闭合；主城“经六纬九”主干路系统基本建成，次干路与支路系统逐步完善；地铁：南京地铁1号线，1号线南延线，2号线、2号线东延线；跨江通道：南京现有四座跨江通道，分别为南京长江大桥、长江二桥、长江三桥和南京长江隧道，长江四桥在建中。南京市区道路规划图（2007-2030）一、南京概况 交通：南京市区道路规划图（2007-2030）一6二、南京规划简史 1、“东吴建邺城规划格局”2、“明朝应天府城”规划格局 3、民国时期首都计划 4、南京市城市总体规划（1981-2000）5、南京市城市总体规划（1991-2010）二、南京规划简史71919年-1949年南京城市总体规划编制情况1919年南京新建设计划1920年南京北城区发展计划1926年南京市政计划1928年10月首都大计划1929年12月首都计划1930年-1937年首都计划的调整计划1947年南京市都市计划大纲 古代六朝建康城、明代都城均有严格的城市建设规制；近代南京曾编制过七轮总体规划；1949年后南京也曾编制过七轮规划；其中80年版、90年版总体规划，2001年总体规划调整，对城市经济社 会和城市建设发展起到了科学的引领作用。1949年以来南京城市总体规划编制情况1954年城市分区计划初步规划草案1957年南京城市初步规划草（初稿）1960年南京地区区域规划1975年南京市规划1980年南京市城市总体规划（1981-2000）1990年南京市城市总体规划（1991-2010）2001年南京市城市总体规划调整（1991-2010）二、南京规划简史1919年-1949年南京城市总体规划编制情况1919年南8 东吴建邺城是南京都城规划之源。公元229年东吴孙权在武昌称帝，同年9月迁都建业，这是历史上第一次在南京地区建都。都城位于鸡笼山之南，东凭钟山，西连石头城，北依后湖，南近秦淮，城周20里19步。都城形制虽受周礼影响，但融合山丘环保，河湖萦绕散步的地形，表现出礼制规划与因地筑城的巧妙结合。东吴建业城图2.1“东吴建邺城规划格局”东吴建业城图2.1“东吴建邺城规划格局”9 明朝的南京城初步奠定了今天南京城市的格局。明朝的南京城为四重环套配置形制，有宫城、皇城、都城及外郭四道城垣，可分为6大功能区；都城以外3功能区，东部以孝陵卫核心的陵墓区；南部为厩牧寺庙区；西部为商贾云集的繁华市区的外延区；都城以内三大综合区，东部为政治活动综合区，南部为经济活动综合区；北部为城防区，包括驻军卫所、教场、军事仓库等分区。明朝南京都城图2.2“明朝应天府城”规划格局 明朝的南京城初步奠定了今天南京城市的格局。明朝的南京城为10 民国时期在南京建都共23年，在此期间，有关南京市的都市计划有七次。1929年12月首都计划正式由国民政府公布。1930年后，南京城市建设执行的基本是首都计划的调整计划。该计划将城市划分为中央政治区、市行政区、工业区、住宅区、商业区、文化教育区共六个部分。首都计划城市总图首都城内分区图 该计划功能分区规划直接影响着南京城市的分区发展，特别是居住分区、大型公建设施布局仍然影响着今天城市的布局：所确定的中山北路、中山东路、中山路“Z”字形干道网体系成为南京主城的骨架，目前主城的主干路系统以此为基础建设而成。2.3 民国时期首都计划 民国时期在南京建都共23年，在此期间，有关南京市的都市计11该规划是建国后南京第一部得到国家正式批准的具有法规性的城市总体规划文件。规划目标：把南京建设成为文明、洁净、美丽的园林化城市；定位：两个中心江苏省的政治、经济、文化中心，在科技、文化上成为国际活动中心之一；三个基地以电子仪表、石油化工、汽车制造和建筑材料工业为主的现代化工业基地，科研教育基地及外贸出口基地。以圈层式城镇群体的布局构架进行规划建设。以市区为主体，围绕市区由内向外，把市域分为各具功能又相互联系的五个圈层，即中心圈层市区、蔬菜、副食品基地和风景游览区、沿江3个卫星城、3个县城和两浦地区、大片农田、山林和远郊小城镇，这种布局被概括为”市-郊-城-乡-镇”。市区总体规划图（1980版）圈层式城镇群体（1980版）2.4 南京市城市总体规划（1981-2000）该规划是建国后南京第一部得到国家正式批准的具有法规性的城市总12市域城镇布局规划图（1991版）主城总体规划图（1991版）都市圈总体规划图（1991版）1990年代以来，国家进入深化改革加快发展时期，该规划在1980版规划基础上，以区域协调发展的视野，在都市圈范围内，思考解决南京的保护（控制）与发展问题。规划地域范围分为3个层次：p 城市规划区市域范围；p 都市圈规划修编的重点地域，构筑形成“以长江为依托，以主城及外围城镇为主体，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的高度城市化地区”。p 主城指长江以南、绕城公路以内的地域，要以内涵发展为主，强化金融、贸易、科技、信息、服务职能，通过优化城市用地结构，大力发展第三产业，重点改善道路交通、加快基础设施建设，提高环境质量，保护古都特色。该规划成为九十年代全国城市总体规划的范例2.5 南京市城市总体规划（1991-2010）市域城镇布局规划图（1991版）主城总体规划图（1991版）13p 城市性质：著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市；p 规划范围：市域都市发展区主城三个层次。u 市域城镇体系：市域空间发展格局强调了城乡一体化发展和区域协调发展的指导思想，提出了“+”字型发展轴的构想，即长江两岸沿江束状交通走廊是市域城镇的主发展轴，市域南北向德交通干线为城镇的次发展轴。u 市域城镇形成主城新市区（3个）新城（7个）重点镇（13个）一般镇（41个）五个等级结构，发挥各级城镇不同区域服务中心的作用。市域城镇空间结构示意图2.6 南京市城市总体规划调整（1991-2010）城市性质：著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市；14u 都市发展区布局：规划提出构筑“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。除主城外，在3个新市区要加快培育次区域中心，形成多中心格局，共同承担南京区域中心职能。一城三区扩张示意图都市发展区2010年规划图2.6 南京市城市总体规划调整（1991-2010）一城三区扩张示意图都市发展区2010年规划图2.6 南京市15u 主城用地功能优化：通过优化用地功能结构，提升主城整体品质，进一步保持和发扬主城山、水、城、林融为一体的空间特色。l 老城强调环境品质的提升和历史文化特色体现；l 新区强调城市功能的完善和多元化就业机会提供。主城空间结构图2.6 南京市城市总体规划调整（1991-2010）主城用地功能优化：主城空间结构图2.6 南京市城市总体16三、南京现行规划 1、南京都市圈 2、构筑一日生活圈和一小时通勤圈 3、城镇空间结构 4、市域城镇结构 5、市域城镇发展策略 6、规划空间结构7、三、南京现行规划17p 城市性质:由“著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市”调整为“著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市”。(基于南京的历史文化、科技教育、综合交通等方面在全国的现实优势和长期以来表现出来的在全国较高的综合竞争力。)p 规划区范围：南京市行政区域p 规划层次：市域：南京市全部行政区域范围；都市区：包括六城区、雨花台区、栖霞区、江宁区、浦口区全部和六合区大部，以及溧水拓塘地区，是南京高度城市化地区。中心城区：由主城和东山、仙林、江北三个副城共同组成。规划层次三、南京市城市总体规划（2007-2030）城市性质:由“著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心18徐州市宿迁市淮北市宿州市扬州市镇江市黄山市九江市南昌市六安市安庆市景德镇市阜阳市毫州市蚌埠市合肥市池州市宜城市滁州市马鞍山市淮南市淮安市铜陵市芜湖市巢湖市协作圈层城市数量宁合昌战略联盟圈南京、扬州、镇江、淮安、泰州、宿迁、徐州、马鞍山、合肥、芜湖、滁州、巢湖、淮北、宿州、毫州、蚌埠、阜阳、淮南、铜陵、六安、安庆、池州、黄山、宣城、南昌、九江、景德镇跨江苏、安徽、江西三省27地市南京都市圈南京、扬州、镇江、淮安、马鞍山、芜湖、滁州、巢湖、宣城、溧水、高淳、句容、仪征、天长、来安、全椒、和县、当涂、溧阳、金坛、丹阳、扬中、江都、高邮、金湖、宝应、洪泽、盱眙、明光、凤阳、定远、长丰、含山、无为、繁昌、南陵、郎溪跨两省9地市28县市南京都市圈紧密圈层圈 南京、扬州、镇江、马鞍山、芜湖、滁州、溧水、高淳、句容、仪征、天长、来安、全椒、和县、当涂跨两省6地市9县3.1 构建南京都市圈徐州市宿迁市淮北市宿州市扬州市镇江市黄山市九江市南昌市六安市19南京与周边城市联系的轨道交通规划图南京机场到周边城市高快速交通网络规划图 加强轨道交通向都市圈城市的延伸：规划新增六条南京都市区通往南部两县以及周围城镇的都市圈快速轨道交通线。分别是：宁高线，禄口-高淳；宁马线，铜井-马鞍山；宁和线，桥林-和县；宁滁县，林场-滁州；宁仪线，仙林-仪征；宁句线，汤山-句容。加强南京机场、铁路枢纽与周边城市高快速路网的衔接：扬州、镇江、句容方向：S243高速/城际轨道Z1线；滁州、天长方向：宁滁、宁连-高速三环；都市圈快速轨道交通线/城际轨道+城市轨道；合肥、巢湖方向：宁合、宁巢+联三高速；都市圈快速轨道交通线/城际轨道+城市轨道；芜湖、马鞍山、宣城、溧阳方向：宁马、宁宣+联三高速、宁杭；快轨/城际轨道+城市轨道。禄口仙林林场桥林铜井汤山3.2 构筑一日生活圈和一小时通勤圈南京与周边城市联系的轨道交通规划图南京机场到周边城市高快速交20构建“两带一轴”的城镇空间布局结构 沿江两带-沿江发展的江北城镇发展带和江南城镇发展带；沿路一轴-沿宁连-宁高高速公路走廊形成的南北向城镇发展轴。南京今后的城镇、工厂、园区等将主要在这“两带一轴”上建设。3.3 城镇空间结构市域城镇空间结构图辐射安徽、苏中地区的主要载体对接长三角发展的主要载体辐射苏北、对接宁杭城镇群的主要载体构建“两带一轴”的城镇空间布局结构3.3 城镇空间结构市域21与上轮规划相比，该轮规划将河西“新城区”提升为“主城”，将南站地区纳入主城，将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。3.4 市域城镇结构城镇结构：“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系。“一城三区”布局示意图（2001年）中心城区“一主三副”布局示意图（2001年）与上轮规划相比，该轮规划将河西“新城区”提升为“主城”，将南223.4 市域城镇结构主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板桥永阳淳溪城镇结构：“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系。中心城：由主城、东山副城、仙林副城和浦口副城构成。新城：8个，分别是汤山、板桥、禄口、滨江、桥林、永阳、淳溪、龙潭。新市镇：34个，包括竹镇、马集、冶山、程桥、八百桥、横梁、马鞍、龙袍、葛塘；汤泉、永宁、星甸、石桥、乌江；江心洲；八卦洲；谷里、横溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和凤、石湫、洪蓝、白马、东屏、晶桥；漆桥、阳江、砖城、固城、东坝、桠溪。湖熟和龙袍远景将发展成为新城，拓塘远景纳入永阳新城发展。3.4 市域城镇结构主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板233.4 市域城镇发展策略主城规划结构图北部：主城内京沪铁路以北的部分，该地区结合下关车站搬迁和纬一路以北土地功能调整，提升下关幕燕滨江城市形象老城：位于明城墙范围内的部分，实施以优化功能和提升品质为主的控制人口和控制建设强度的“双控”策略。东部：主城内明城墙以东、京沪铁路以南的部分，该地区以钟山风景区为主体，文化教育、高品质住区和风景名胜去协调发展的社区。南部：主城内宁芜公路以东、外秦淮河与新秦淮河之间的部分，该地区加快推进南站周边地区土地在开发，提升南部地区综合服务功能。河西：规划河西新城区部分，该片区加快中部功能的完善和中心功能提升，有序推进南部地区的开发建设。3.4 市域城镇发展策略主城规划结构图北部：主城内京沪铁路243.4 市域城镇发展策略江北副城仙林副城东山副城主城中心城功能：重点发展现代服务业和高新技术产业上坊地区纳入到东山副城，在产业发展上，重点打造形成长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。近期重点加快南站和禄口机场之间城镇发展轴的建设。新尧、栖霞镇、栖霞开发区和麒麟地区纳入到仙林副城，在产业发展上，重点打造形成长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。近期重点加快南站和禄口机场之间城镇发展轴的建设。大厂、雄州纳入到江北副城，在产业发展上，重点打造形成国家级石化产业基地，长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。3.4 市域城镇发展策略江北副城仙林副城东山副城主城中心城253.4 市域城镇发展策略主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨江板桥永阳淳溪南京沿港口工业城镇，引导发展仓储物流、外贸加工，以及有大运量、大用水量和大用地需求的先进制造业，2020年10万人。南京旅游休闲新城，江宁东北部地区综合服务中心。引导发展休闲度假、旅游服务、会议会展、高端房地产等产业，努力建成全国知名的温泉旅游度假基地。12万人。溧水地区服务中心职能的综合性城镇，引导发展先进制造业、商贸服务、旅游休闲和农业科研服务等产业，27万。拓塘-空港经济圈的组成部分。空港地区综合服务中心、区域物流中心和一汽车零部件加工、航空制造业为特色的现代化制造业基地，引导发展航空物流、高新技术、包装加工、通信电子等相关产业。2020年16万人。南京沿江综合性工业城镇。引导发展仓储物流、先进制造业。2020年规划人口10万。南京沿江综合性工业城镇。引导发展钢铁延伸加工等为主的先进制造业，以及综合物流等产业。2020年规划人口10万。南京沿江综合性工业城镇。引导发展钢铁、装备制造、仓储物流等产业。2020年规划人口23万。高淳地区服务中心职能、水乡特色和古镇风貌的综合性城镇，引导发展先进制造业、商贸流通、文化旅游等产业。22万人。新市镇是带动乡村加快城市化进程的基地3.4 市域城镇发展策略主城东山仙林浦口龙潭汤山禄口桥林滨26未来南京将构建以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态空间为绿楔，“多心开敞、轴向组团、拥江发展”的现代都市区空间格局。也就是说，未来的南京将呈现绿地与交通通道相嵌、更加适宜人居的状态。3.5 规划空间结构都市区总体空间结构图未来南京将构建以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态273.5 规划空间结构中心体系：新街口河西南站地区新街口中心区河西中心区铁路南站地区南京将会有多个城市中心或者副中心，每个城市中心将会有多条交通通道呈放射状通向城市外围，各条交通通道之间，将会根据具体的生态及地理情况打造生态绿地。3.5 规划空间结构中心体系：新街口河西南站地区新街口28“一带五轴”城镇布局“一带”指江北沿江城镇发展带，主要布局有江北副城、桥林新城和预留龙宝新城。“五轴”是指江南以主城为核心形成的五个放射性的城镇发展轴：沿江东部发展轴主要布局有仙林副城和龙潭新城；沪宁城镇发展轴布局有仙林副城和汤山新城；宁杭城镇发展轴布局有东山副城预留湖熟新城和淳化新市镇；宁高城镇发展轴布局有东山副城、禄口新城；宁芜城镇发展轴不具有板桥新城、滨江新城。都市区轴向布局示意图桥林浦口雄州仙林东山龙潭汤山湖熟禄口板桥3.5 规划空间结构“一带五轴”城镇布局都市区轴向布局示意图桥林浦口雄州仙林东29四、三副城规划 1、仙林副城规划 2、东山副城规划 3、江北副城规划四、三副城规划304.1 仙林副城规划 规划范围、功能、人口 空间布局结构 各组团功能定位 综合交通规划4.1 仙林副城规划31仙林副城范围：北到长江，南到沪宁高速和京沪高铁，西至绕城高速，东到市界、312国道和七乡河，总用地面积约166平方千米。功能定位：长三角重要的科技创新中心；南京市高新技术产业基地；南京都市圈东部区域服务中心；南京都市区高品质宜居新城。规划人口：2015年总人口72万左右2020年总人口90万左右2030年总人口100万左右仙林副城规划区4.1.1 规划范围、功能、人口仙林副城范围：北到长江，南到沪宁高速和京沪高铁，西至绕城高速32仙林副城空间布局结构一核、三轴；一环、五心、六组团一核：副城中心区三轴：九乡河生态服务轴三轴：灵山-龙王山总部经济轴奔马路栖霞大道科技南路仙新路三轴：312研发产业轴4.1.2 空间布局结构仙林副城空间布局结构一核、三轴；一环、五心、六组团一核：33各组团功能定位及发展引导仙林副城实施节能减排的主要地区、产业发展集中区。仙林副城高等教育及高档住宅的集聚区。仙林副城中心区用地，重点发展商业金融、商业办公、文化休闲等职能。仙林副城发展旅游功能的核心地区，南京经济技术开发区东区开发建设的重要配套区。仙林副城高等教育及高档住宅的集聚区，高新技术产业发展的重点区域。仙林副城居住功能拓展，高新技术产业发展的重点区域。4.1.3 各组团功能定位各组团功能定位及发展引导仙林副城实施节能减排的主要地区、产业341、铁路:“五主三次”京沪高速铁路、沪宁城际铁路、仙西联络线、京沪铁路和宁芜铁路。城北环线、中国水泥厂铁路专用线、小野田铁路专用线。2、公路：“两横一纵”高速公路网，312国道（宁镇高速）、沪宁高速公路、绕越高速公路。3、水运：新生圩港区、栖霞港区。4、过江通道：5处，4条过江道路南京长江二桥、仙新路、南京长江四桥、七乡河过江通道，1条过江城市轨道轨道14号线过江通道。综合交通规划图4.1.4 综合交通规划1、铁路:“五主三次”京沪高速铁路、沪宁城际铁路、仙西联络线354.2 东山副城规划 规划范围、人口 空间布局结构 产业发展 综合交通规划4.2 东山副城规划36东山副城在南京市的位置东山副城在江宁区的位置规划范围：位于南京主城区以南。北到秦淮新河和外秦淮河，东到宁杭高速和上坊地区，南到绕越高速，西到宁丹路及江宁区行政界线。规划人口：2015年总人口84万左右2020年总人口89万左右2030年总人口107万左右东山副城4.1.1 规划范围、功能、人口4.2.1 规划范围、人口东山副城在南京市的位置东山副城在江宁区的位置规划范围：位于南37空间布局结构1核2区3园4带8片1核凤凰港-杨家圩地区；2区河定桥城市中央商务区、府前城市政务区；3园土山国际商务园、上坊研发及主题商务园、九龙湖研发商务园；4带秦淮河城市公共生活景观带、南百九城市开敞空间景观带、牛首山河生态休闲景观带、新秦淮文化休闲景观带；8片上坊片区、土山机场片区、老城片区、中心片区、三山片区、科学园片区、九龙湖片区、康后片区。凤凰港-杨家圩副城中心河定桥商务区府前政务区九龙湖研发商务园上坊研发及主题商务园土山国际商务园南百九城市开敞空间景观带秦淮河城市公共生活景观带牛首山河生态休闲景观带新秦淮文化休闲景观带康后片区九龙湖片区科学园片区三山片区上坊片区土山机场片区中心片区老城片区4.1.2 空间布局结构空间布局结构1核2区3园4带8片凤凰港-杨家圩副城中心河38产业发展与布局规划6区4片1带6区凤凰港-杨家圩综合性高端服务集聚区河定桥商务集聚区府前政务集聚区九龙湖研发及商务区土山国际商务区上坊研发主体商务区4片殷港科苑路爱涛路康后片康宁街1带绕越高新技术制造业集中带九龙湖东、科学园九龙湖西、康后总部商务、城市文化娱乐商贸服务业总部商务、金融服务城市文化娱乐商贸服务业、商务科技研发、总部商务商务、城市文化娱乐商贸服务业科技研发、主体商务城市文化娱乐商贸服务业软件与服务外包软件与服务外包科技研发业高新技术制造业高新技术制造业主导产业类型4.2.3 产业发展产业发展与布局规划6区4片1带6区凤凰港-杨家圩综合性高39综合交通规划轨道：经过东山副城的轨道有5条：1号、3号、5号、6号、17号。高速公路：“一环三射”宁丹、机场、宁杭、绕越高速。快速路网：“三横五纵”：“三横”宏运大道、天元路、诚信大道；“五纵”宁丹高速、机场高速、双龙大道、天印大道、宁杭高速。主干路网：“五横五纵”：“五横”站前路-沧麟路、文靖路、秦淮路-金箔路、清水亭路、吉印大道；“五纵”将军路、利源路、土山路-竹山路、高上路、纬七路。对外综合客运枢纽：规划2出上坊站和江宁公路客运站。道路交通规划图绕越高速宁丹高速机场高速宁杭高速诚信大道天元路宏运大道天印大道双龙大道4.2.4 综合交通规划综合交通规划道路交通规划图绕越高速宁丹高速机场高速宁杭高速诚404.3 浦口副城规划 规划范围、功能、人口 空间布局结构 综合交通规划4.3 浦口副城规划41江北副城规划范围：江北副城在长江北岸，东北至金江公路和宁启铁路，西南到长江三桥连接线，西北到宁连高速公路，和宁启铁路，总面积约357平方公里。功能地位：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地；长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心；南京市相对独立、功能完善、滨江特色鲜明的江北中心城区。规划人口：2015年总人口110万左右，其中浦口片区60万人，六合片区50万人；2020年总人口145万左右，其中浦口片区105万人，六合片区84万人；2030年总人口187万左右，其中浦口片区128万人，六合片区113万人。江北副城在南京市域的位置江北副城在南京都市圈的位置江北副城江北副城4.3.1 规划范围、功能、人口江北副城规划范围：江北副城在长江北岸，东北至金江公路和宁启铁42空间布局规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”“两心”浦口中心和雄州中心；“两片”分别为浦口片区和六合片区；“一轴”复合功能轴，主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴；“八廊”八条城市绿廊，高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、中央绿道、龙王山隔离廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道和灵岩山生态廊道；“七组团”浦口中心组团、雄州组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。复合功能轴雄州中心浦口中心六合片区六合片区浦口片区浦口片区浦口中心组团江浦组团三桥组团高新组团大厂组团长芦组团雄州组团4.3.2 空间布局结构空间布局规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”复合功能轴43对外交通规划p铁路：“一横两纵”宁连城际铁路、宁通城际铁路、宁启铁路、京沪铁路。p高速路：“一环五射”，“一环”南京绕越东北段-宁连高速副城段，“五射”宁巢、宁合、宁洛、宁通、宁连高速公路。p水运：规划6条内河航道，2条旅游航道。宁洛高速公路宁合高速公路4.3.3 综合交通规划对外交通规划宁洛高速公路宁合高速公路4.3.3 综合交通44p规划中的10条过江线路：p过江道路6条南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江五桥、应天大街过江通道、模范西路过江通道p过江铁路与城市轨道4条地铁3号线、地铁4号线、地铁10号线、南京长江大桥铁路过江通道。p远景预留控制过江通道6条：过江道路4条汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路；过江铁路与城市轨道2条上元门铁路过江通道和轨道14号线过江通道。南京长江二桥仙新路过江通道上元门过江通道南京长江大桥建宁西路过江通道模范西路过江通道汉中西路过江通道应天大街过江通道南京长江五桥南京长江三桥和燕路过江通道4.3.3 综合交通规划规划中的10条过江线路：南京长江二桥仙新路过江通道上元门45快速路网“三横十一纵”；主干路网“十六横二十九纵”；公共交通规划：规划“一横五纵”的公交快线。“一横”雍六高速-江北大道-浦珠路；“五纵”长江五桥连接线-主城、定向河路-主城、桥北路-主城、万家坝路-主城、宁连高速-外环路。综合客运枢纽规划：规划3个城际公共客运枢纽林场站、雄州站、葛塘站；规划一个区域停车换乘中心城西路停车换乘中心。城西路停车换乘中心林场站葛塘站雄州站4.3.3 综合交通规划快速路网“三横十一纵”；城西路停车换乘中心林场站葛塘站雄46五、南京房地产板块分析 1、南京房地产板块简介 2、各板块土地市场 3、各板块商品房市场 4、各板块分析 5、小结五、南京房地产板块分析47根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙西、河西、江宁、江北八个板块。板块行政区城东含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东到绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路。城南含雨花台区、秦淮区的东南部，以及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，难道江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙。城中覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片。城北含栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路龙蟠路宁镇公路以北。仙林包含栖霞区、江宁区的部分区域。东到七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路。河西位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东。江宁外秦淮河以南，含江宁区全部江北长江以北，含浦口区、六合区5.1 南京房地产板块简介根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、482010年城东、城中板块均无住宅用地出让，城南板块成交3宗，建设用地面积31.6万；城北片区成交6宗，建设用地面积79.5万；河西成交2宗，建设用地面积16.8万；仙西片区成交5宗，建设用地面积42.2万；江北片区成交15宗，建设用地面积66.2万；江宁片区成交9宗，建设用地面积136.6万。2011年上半年城东、城南、城中、仙西板块均无住宅用地出让，河西成交2宗，建设用地面积57.9万，主要河西南片一块商住用地34万方；江北片区成交3宗，建设用地面积27.9万；城北片区成交2宗，建设用地面积10.3万；江宁片区成交2宗，建设用地面积4.0万。5.2 各板块土地市场2011年上半年各板块住宅用地成交情况2010年各板块住宅用地成交情况2010年城东、城中板块均无住宅用地出让，城南板块成交3宗，492011年上半年从成交区域来看，江北板块销售量领跑南京商品房市场，销售量占去全市33%；城北销量位于第二，占比19%；江宁紧随其后，占17%。河西的成交比例最高，为99.8%；其次为江宁、江北；城北的成交比例较低，为51.4。5.3 各板块商品房市场2011年上半年各板块商品房供应情况2011年上半年各板块商品房供应成交情况2011年上半年从成交区域来看，江北板块销售量领跑南京商品50仙林板块该片区市场认可度较高。仙林副城仙鹤组团、白象组团以及青龙组团规划作为高档住宅的集聚区。地铁4号线一期工程（中保站仙林东站）计划于今年下半年开工，将提升该片区的品质。保利、招商、高科、恒基、朗诗地产等房企已进入该片区。热销楼盘朗诗钟山绿郡、保利紫晶山、紫金东郡等。河西板块纳入主城范围，河西CBD作为城市三中心之一，和新街口地位相当。2004-09年河西住宅用地供应比较密集，2010年供应3地块，2011年未推地。目前河西多数楼盘已接近尾声，剩余存量有限。该片区市场认可度较高。保利、中海、招商、华润、金地、和记黄埔、朗诗地产等房企已进入该片区。热销楼盘保利香槟国际、仁恒江湾城、凤凰熙岸等。发展趋势：未来向河西南片发展。江宁板块江宁商品房销售量仅次于江北、城北，位居第三。南站地区在现行规划中调整为城市中心，地位和新街口和河西CBD地位相等，随着南京南站的正式开通和京沪高铁的全线运行，必定会对周边的就业增长推动及人口吸引有着很大的积极作用，而人口的增长和就业的增加，从某种程度上来说，是对房地产需求和购买能力的增加，进而会推动周边房地产及土地价值的升值，也给江宁房地产市场带来利好，规划中与新街口、河西“三足鼎立”的南部新城自这一刻起有了质的突破。5.4 各板块分析仙林板块该片区市场认可度较高。仙林副城仙鹤组团、白象组团51城中板块土地及商品房供应稀缺，2009年以后无住宅用地供应。主要是提供商办、金融、文化娱乐等综合服务的功能。城东板块以钟山风景区为主体，属于高档住宅的集聚区，发展成熟的区域。2007年之后只推出招商紫金山一号地块，土地供应稀缺。城南板块位于新街口及高铁南站之间，具有区位上的优势，随着大校机场搬迁和未来“智慧新城”的兴建，在大校场993.69公顷的规划用地中，其中居住用地最多，占到了24.94%，这给南部新城带来利好，也给房地产开发商带来新一轮机遇。城北板块是继江北之后南京较活跃的房地产板块，但区片面貌较差，属于南京老工业区，市场认可度低。江北板块江北升级为副城，规划10条过江通道，可快速方便连通主城区，江北近期住宅销量领跑南京市场。当前土地成交溢价率较低，万科等品牌开发商伺机已进入江北片区。5.2 各板块分析5.4 各板块分析城中板块土地及商品房供应稀缺，2009年以后无住宅用地供521、城中、城东片区：属于发展成熟区域，一定时期内，基本没有居住用地供应；2、城北片区：发展定位为工业开发区，有居住用地供应，但居住环境较差，市场认可度低；3、河西北、中、奥体片区：河西升级为主城，CBD逐步形成，市场认可度高，但土地供应稀缺；4、河西南片：临近河西CBD，处于正在发展建设中，具有发展潜力。5、城南东片：与南站地区结合在一起，依托“智慧新城”的发展，将大大提升该片区品质，规划推出约250公顷的居住用地，给给房地产开发商带来新一轮机遇。6、江宁、仙林片区、江北：南京的三副城，规划发展前景较好，未来开发商投资的热点区域。5.5 小结1、城中、城东片区：属于发展成熟区域，一定时期内，基本没有居53此外：1、有发展潜力的新城（板桥、汤山、禄口）规划较优的地块将会成为开发商投资的热点。2、由于轨道交通向都市圈的快速发展（城际铁路、高速公路等），以及受严厉的房地产调控政策的影响，南京周边楼盘火热，句容碧桂园凤凰城5月15日推出了首批2100余套房源，毛坯均价5000元/m2，当天去化超过九成。3、当前宏观调控下的商品住宅市场，2011年1月份以来，80-100平米户型套数销量占市场3成左右，80平米以下占市场1.5成左右，中小户型销量比例呈增加趋势，12000元/平米以下销量占全市60%以上；建议公司加快针对首置客户的绿家产品线的研发。（数据来源于南京网上房地产）5.5 小结此外：5.5 小结54区片有发展潜力发展成熟发展落后有土地供应江宁，江北，仙林，城南东片，河西南片/城北供应稀缺河西北、中、奥体片区城中、城东/朗诗在南京城中中片、仙西北片、河西奥体、板桥（奥南板块）已有项目。土地拓展策略：1、深入研究并择机进入具有发展潜力的江宁片区，城南东片，河西南片、江北片区；2、择机进入居住规划较优且优先发展的汤山、禄口新城。5.5 小结9000元/平米14000元/平米16000元/平米18000元/平米14000元/平米25000元/平米20000元/平米15000元/平米8500元/平米9000元/平米1200012000九龙湖九龙湖1100011000科学园科学园1200012000百家湖百家湖90009000东山镇东山镇1300013000岔路口岔路口江北片区江北片区江宁片区江宁片区城南东片城南东片板桥板桥汤山汤山禄口禄口河西河西南片南片南京各房地产板块均价图朗诗绿色街区朗诗国际街区朗诗钟山绿郡朗诗熙园仙林仙林片区片区区片有发展潜力发展成熟发展落后有土地供应江宁，江北，仙林，城55谢谢！谢谢！56