资料-龙湖别墅项目概念与产品研究

龙湖别墅龙湖别墅 “今天今天一次一次理想的探索理想的探索和实现和实现 中國上海中國上海龙湖别墅龙湖别墅概念定位概念定位生态生态科技科技空间空间品牌品牌做和想做和想 新奢华主义新奢华主义To doing something&To thinking somethingTo doing something&To thinking something龙湖别墅工程概念与产品研究龙湖别墅工程概念与产品研究策源策源观点：点：高品质、纯独栋社区市市场开展开展趋势地地块价价值挖掘挖掘赵巷泗泾徐泾九亭莘闵颛桥洞泾佘山佘山佘山别墅圈水景资源最适宜高品最适宜高品质独独栋别墅开墅开发快速交通受宏受宏观政策和土地供政策和土地供给结构的影响构的影响独独栋别墅将日益稀缺，墅将日益稀缺，长期价期价值看看涨。市场开展趋势：时间0303年年2 2月月国土部45号令，限批别墅用地，上海市执行容积率0.3以下地块限批0606年年1 1月月06年国土资源工作要点：严控低密度高档地块，继续停止别墅类用地供应0606年年6 6月月国土资源部紧急通知，限制一切别墅用地出让。政策三令五申，低密度政策三令五申，低密度别墅用地已墅用地已经停批停批0404年以来上海住宅用地供年以来上海住宅用地供应结构构容容积率率出出让幅数幅数比例比例R R0.50.51 10.5%0.5%0.5R0.5R1.01.0494926.2%26.2%1.0R1.0R1.51.5888847.1%47.1%R1.5R1.5494926.2%26.2%0404年以来，新增年以来，新增纯独独栋别墅用地已墅用地已经极少，而混合型极少，而混合型别墅仍是供墅仍是供给主力。主力。R R0.50.51 10.5%0.5%0.5R0.5R1.01.0494926.2%26.2%独独栋供供给量减少的量减少的趋势已已经开始开始显现别墅产品供应结构独独栋比比重下降重下降2.2%2.2%?寻找独找独栋别墅的市墅的市场时机？机？别墅市场结构近期市场热点消费习性研究万万 300300400400500500独独栋别墅面墅面积供供应结构构供供应主力主力310310400400p上海独上海独栋别墅的主力供墅的主力供给面面积在在310-400310-400；p面面积在在310310以下的以下的别墅墅为近期上海新近期上海新兴的的产品品类型，整体供型，整体供给比重仍然比重仍然较低。低。新新兴市市场万万 万元万元200200400400600600800800p总价在价在450-700450-700万万为主力供主力供给区域；区域；p450450万的以下的市万的以下的市场供供给比重相比重相对较小。小。独独栋别墅墅总价供价供给结构构主力供主力供应区域区域 万万而填而填补这一空白的独一空白的独栋工程成工程成为近期近期别墅市墅市场热点。点。独独栋供供给空空间：面面积在在310310以下，以下，总价在价在450450万以下的万以下的产品相品相对稀缺稀缺典型个案分析典型个案分析保利十二橡保利十二橡树庄园庄园1 1独独栋面面积：250-310250-310近期近期单价：价：1300013000元元/主力主力总价：价：320-400320-400万万2 2好世麒麟园好世麒麟园独独栋面面积：220-300220-300近期近期单价：价：1500015000元元/主力主力总价：价：330-450330-450万万05年7月以来独栋项目销售情况比较项目名称销售套数（套）去化速度（套/月）稀缺独栋别墅十二橡树庄园839.5好世麒麟园13910.7主流独栋别墅西郊古北483.7佘山银湖463.5佘山豪宅项目佘山高尔夫382.9上海晶园251.9小独小独栋工程工程拥有主流独有主流独栋和豪宅不可比和豪宅不可比较的去化速度的去化速度稀缺独栋别墅稀缺独栋别墅十二橡树庄园十二橡树庄园83839.59.5好世麒麟园好世麒麟园13913910.710.730%15%0.5%热销推推动价格上价格上涨，小独，小独栋价价值直追主流独直追主流独栋产品品?2021?2021地产实战宝典地产实战宝典?100G?100G专业地产资料，全国货到满意付款专业地产资料，全国货到满意付款订购热线：订购热线：小独小独栋别墅的墅的兴起伴随着一个起伴随着一个“新富新富阶层的壮大的壮大客客户分析以保利十二橡分析以保利十二橡树庄园成交客庄园成交客户和佘山和佘山3 3号前期客号前期客户为根底。根底。富人也分类他他们不是不是顶级的富豪，的富豪，但同但同样是是社会精英社会精英、城市的、城市的上流上流阶层富有、更富有、更热衷于消衷于消费、享受和价、享受和价值实现A.大中型企业合伙人B.新经济企业的CEO、CFO等高级管理层C.中小规模私营企业老板D.知名教授、专家、学者E.资深律师、会计师、设计师F.演艺界、体育界名流G.知名作家、画家等自由职业者H.拥有公车及各种灰色收入的政府干部I.处于财富金字塔的上层31-35岁，新婚或孩子较小，老人偶尔同住；45-50岁，1-2个孩子，外出求学或独立生活，上一代偶然同住。家庭人数较少，在居住上对居室、空间的要求较低。为2121世世纪富人的富人的小家庭小家庭结构构量身打造量身打造p客户年龄结构p客户家庭状况满足足首次独首次独栋别墅置墅置业者者的的别墅生活理想墅生活理想居住在市区高档公寓，或者拥有近郊经济型别墅生活经历。憧憬真正的郊居别墅生活，改变生活方式或居住环境。以自住为住，关注社区的长期增值。p以现居住地划分：p以户籍地划分：客客户覆盖面广，本埠精英和外省富人占据覆盖面广，本埠精英和外省富人占据绝比照重比照重p新富阶层是商业社会的产物。p商业的力量在成长，商业社会的开展，这一群体的基数仍在不断扩大中。p适时推出的小独栋产品正是为他们量身打造的产品。关关键是客是客户群体数量的群体数量的成成长性性供应供供应比重仍相比重仍相对较少少需求契合成契合成长中的新富中的新富阶层需求需求小独小独栋市市场供需供需结论：小独小独栋产品整体上仍然具有良好的开展前景和市品整体上仍然具有良好的开展前景和市场时机。机。策源策源观点点 定位思路：捕捉成定位思路：捕捉成长性市性市场机会机会 产品品规划：后期以小面划：后期以小面积独独栋为主主近期已有数个小独近期已有数个小独栋项目上市目上市十二橡十二橡树庄园庄园好世麒麟园好世麒麟园四季御庭四季御庭佘山佘山3号号圣塔路斯圣塔路斯本工程如何本工程如何寻找小独找小独栋市市场中差异点和中差异点和创新点，引新点，引领市市场？我我们要做的是要做的是新奢华别墅！新奢华别墅！客群需求导向地产模式创新产品技术提升地块资源契合Q1:Q1:为什么要做新奢什么要做新奢华别墅？墅？消消消消费费新新新新风风向：向：向：向：消消费升升级时代代消费升级是指消费结构的升级，是在消费水平和消费质量提高的根底上消费结构不断合理、优化，不断由低层次向高层次开展变化的过程。p关爱个人TakingCareofMep情感联系feelingConnectingp个人风格IndividualStylep探索追求Questing“升级时代消费者特征：别墅消墅消费升升级时代代 新奢新奢华主主义地地地地产产消消消消费费新新新新动动向向向向新奢华主义是一种品质和品牌生活的演绎，是时尚与实用的媾和，是理性和情感交融，新奢华主义者实践者生活品位和生存环境的重组和创新。p别墅是一处情感和身体的归宿，但呵护不断升级，平安、舒适、健康、享受都需要新的内涵p每一栋别墅都代表一个个人品牌、一个家庭标准。房子的风格、品质、价值联系着主人知性、风格、优雅和美感。p享受科技带来的独特体验;在创造与充实自家中，感受到冒险、学习与自我进步，住家也触碰到“探索这个情感层面。二、行二、行业趋势、地地产模式、模式、别墅技墅技术行业趋势：环保节能已经被建设部提上议程今年2月7日建设部正式发布了?建筑节能管理条例?征求意见稿，通过奖罚并重的措施来推进建筑节能。2006年可称为“中国节能地产元年：北京锋尚、当代MOMA、中环凯旋宫、万科朗润园已经成功了!北京万国城Moma的“恒温恒湿、北京锋尚国际公寓的“零能耗南京朗诗国际街区的“低能耗住宅、郑州摩尔“节能概念设计、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术、济南太阳树公寓的“高舒适度低能耗的新型生态高科技公寓二、二、行行业趋势、地地产模式模式、别墅技墅技术Soho地产主打产品设计与概念；万通地产主打产品个性化定制新模式；万科地产主打文化与效劳；奥林匹克花园主打运动主题社区；中海金地在传统产品上精益求精.地产模式：一种开发模式代表一个工程的核心竞争力本工程需要一个核心竞争力去区隔市场从而到达品牌和销售双赢的目的!二、二、行行业趋势、地、地产模式、模式、别墅技墅技术风格、户型、配套、园林、营销一好性的别墅已经很难在市场上叫好叫座均好性的产品已成为市场必需要而如何进行产品升级成为课题别墅的技术升级是必然科技地产一条探求可持续开展的生态地产的道路一条追求建筑技术与艺术化完美结合的道路以成熟的生以成熟的生态节能技能技术，开，开创别墅健康生活的新墅健康生活的新时代！代！三、一三、一块天然的生天然的生态领地！地！天然水系走向工程丰富的水系工程丰富的水系资源源为生生态主主题的运用的运用创造了条件，而生造了条件，而生态科技那么有利科技那么有利于水体于水体资源可持源可持续性利用。性利用。新奢新奢华主主义别墅墅生生态、低能耗、低能耗、纯小独小独栋客户升级：市场客户细分，居住理念提升资源升级：天然的生态领地，充分挖掘定位升级：小独栋臻品，比精致更高，比豪宅内敛技术升级：生态型、低能耗、高舒适是趋势社区：生态型整体规划产品：低能耗独栋别墅空间：小中见大新奢华开发：开发建议及财测Q2:Q2:如何打造新奢如何打造新奢华别墅？墅？六大系六大系统创造生造生态型社区型社区六大生态系统水环境水环境绿化环境绿化环境热能环境热能环境绿色空气环境绿色空气环境绿色声环境绿色声环境有机垃圾处理有机垃圾处理水生水生态系系统液液态水水为一切的根源水一切的根源水环境整体境整体规划划对于自然恩于自然恩赐的充分利用雨水收集系的充分利用雨水收集系统 二次水二次水 的使用率被充分提升中水回用系的使用率被充分提升中水回用系统雨水从雨水从这里与地下接壤渗水路面系里与地下接壤渗水路面系统中水中水处理系理系统雨水收集系雨水收集系统水系景水系景观规划划工程以“水为根底构建社区大环境，以“水为依托创造私人居住空间，“溪-河-湖从整体的角度理解水，构建起水溪、内河和中心湖组成的水循环体系同时创造多样水景与之契合，形成蓝绿交响。多多项节能高科技能高科技打造新奢打造新奢华别墅墅应用低技用低技术，到达住宅的高舒适性，到达住宅的高舒适性。实施途径施途径目目标建立建立?万科生万科生态住宅住宅标准准?形成形成?万科生万科生态住宅住宅标准准?让实实在在的生在在的生态全面走全面走进万科住宅万科住宅万科的做法万科的做法?万科生万科生态住宅住宅标准准?的构成的构成夏夏热冬冷地区冬冷地区夏夏热冬暖地区冬暖地区严寒地区寒地区声声环境境光光环境境热环境境景景观水系水系统雨水系雨水系统中水系中水系统 万科住宅万科住宅 生生态标准准 住宅物理住宅物理标准准水水环境境标准准节能能标准准 夏夏热冬冷地区冬冷地区夏夏热冬暖地区冬暖地区严寒地区寒地区声声环境境光光环境境热环境境景景观水系水系统雨水系雨水系统中水系中水系统 住宅物住宅物理理标准准水水环境境标准准节能能标准准 万科住宅生万科住宅生态标准准 生生态研究研究 生生态实践践南京金色家园南京金色家园深圳深圳东海岸海岸武武汉城市花园城市花园深圳坂雪深圳坂雪岗 万科的生万科的生态实践践夏夏热冬冷地区冬冷地区夏夏热冬暖地区冬暖地区严寒地区寒地区声声环境境光光环境境热环境境景景观水系水系统雨水系雨水系统中水系中水系统 住宅物住宅物理理标准准水水环境境标准准节能能标准准 万科住宅生万科住宅生态标准准 生生态研究研究 生生态实践践深圳坂雪深圳坂雪岗北京星园北京星园北京西山庭院北京西山庭院天津城市花园天津城市花园天津水晶城天津水晶城沈阳花园新城沈阳花园新城 万科的生万科的生态实践践夏夏热冬冷地区冬冷地区夏夏热冬暖地区冬暖地区严寒地区寒地区声声环境境光光环境境热环境境景景观水系水系统雨水系雨水系统中水系中水系统 住宅物住宅物理理标准准水水环境境标准准节能能标准准 万科住宅生万科住宅生态标准准 生生态研究研究 生生态实践践深圳深圳东海岸、天津水晶城海岸、天津水晶城武武汉城市花园、南昌四季花城城市花园、南昌四季花城北京青青家园、大北京青青家园、大连城市花园城市花园 万科的生万科的生态实践践夏夏热冬冷地区冬冷地区夏夏热冬暖地区冬暖地区严寒地区寒地区声声环境境光光环境境热环境境景景观水系水系统雨水系雨水系统中水系中水系统 住宅物住宅物理理标准准水水环境境标准准节能能标准准 万科住宅生万科住宅生态标准准 生生态研究研究 生生态实践践天津天津东丽湖湖 万科的生万科的生态实践践复地的复地的经验十三十三项生生态技技术试验室内热环境、风环境、光环境的模拟设计热压通风设计自平衡通风系统舒适节能的空调系统高效的外墙保温体系和节能门窗遮阳系统空气能热泵热水器太阳能光电应用节能灯具应用同层排水系统智能家居系统生态绿化新型建材的应用爱伦坡坡 生生态别墅墅试点点新奢华别墅全面提升“科技以人为本的健康、生态居住理念；遵循可持续开展原那么运用“低能耗、高舒适度建筑技术系统开创科技主题地产开发模式强化产品的核心价值真正区隔其它同类别墅低能耗别墅标准天棚采暖制冷，恒温恒湿：置换式新风系统外围护：外墙保温保湿、外窗防晒保温防噪音：标准、楼板与管道、地板、内墙太阳能系统备注：以上技术可根据具体需要进行选择性采用恒温恒湿系恒温恒湿系统天棚采暖制冷优势冬夏两用，采暖制冷系统材料寿命与建筑一样长久采暖制冷成效更稳定，效率高不依靠室外机箱，不破坏建筑外观冷热交换的媒质为水，绿色环保辐射散发的温度调节方式无风感和气流感，无烘烤感从上至下的辐射方式，更舒适系统自动调整室内温度，温度均匀采暖制冷与新风置换完全别离，健康高效太阳能系统另外一种本钱较低的节能方式是太阳能系统利用太阳能为住户提供照明节电、采暖等新新风系系统外外围护外外墙保温保温中空中空LOW-ELOW-E外窗隔外窗隔热防躁防躁小空小空间见大大创意意奢奢华别墅新定墅新定义建筑建筑风格及格及细节处理理户型空型空间规划划庭院庭院设计 建筑空建筑空间处理理建筑建筑风格格建材细节处理建材细节处理STUCCO与弧形线条与弧形线条文化石与高档涂料的结合文化石与高档涂料的结合西班牙筒瓦西班牙筒瓦建议户型面积在220-320，在有限的空间内，秉承新奢华主义de消费理念，做到尺度、功能、动线、空间的完美组合：客厅和玄关同时挑空、中西餐厅、完整主卧空间含独立书房、衣帽间都是豪宅级的设置。户型空型空间规划：划：奢侈奢侈de尺度尺度挑空的，客挑空的，客厅才才显气派气派玄玄关关3.33.3米米层高的地下室高的地下室奢侈奢侈de尺度尺度主卧空间：主卧空间：p独立书房独立书房p独立衣帽间独立衣帽间p双阳台双阳台p双开门双开门中、西厨房中、西厨房完善完善de 功能功能完善完善de 功能功能早餐台、正餐厅早餐台、正餐厅完善完善de 功能功能气派客厅气派客厅温馨家庭室温馨家庭室功能性地下室：功能性地下室：建议面积建议面积150左右，拥有良好采光和给排水功能左右，拥有良好采光和给排水功能音音乐梦想梦想创作空作空间功能性地下室：功能性地下室：建议面积建议面积150左右，拥有良好采光和给排水功能左右，拥有良好采光和给排水功能SpaSpa桑拿桑拿二二层空空间一一层空空间合理合理de动线，创造私密空间动线，创造私密空间家庭私密区域家庭私密区域 主卧私密区域主卧私密区域 过渡空渡空间 成品庭院成品庭院 立体景观立体景观成品庭院成品庭院 欢乐生活欢乐生活下层式庭院下层式庭院 “亮亮”丽空间丽空间空中庭院空中庭院 开阔视界开阔视界分期开发品牌先行开开发节奏奏2 21 12 23 3分三期开发一三期产品类型：豪宅+新奢华别墅二期产品类型：新奢华别墅品牌先行品牌先行一期样板打造：生态博览馆一期会所：强化健康运动主题，建立健康养生中心生生态博博览馆生生态博博览馆健康养生会所健康养生会所在原有会所进行提升建立一个康体维护中心,对业主提供健康咨询、疗养、身体维护为主的健康效劳等不仅具有强化工程生态健康主题而且有实质的健康意义对关注自身健康诉业主来讲，有很大的吸引力功能建议：SPA水疗、有氧健身房、小型康复中心等生活休生活休闲会会馆建建议一期运动以运动健康为主题，缺乏生活休闲类配套，就小区规模而言，一期会所3000平方米略显缺乏，建议后期另建主题会所，强调工程第一居所的配套完善性。规划以生活、休闲为主要功能：功能建议：法式西餐厅、中餐厅、音乐咖啡吧、雪茄吧等经管建议：导入国际知名的品牌会所经营公司