物业工程管理概述课件

物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述1物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述1一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念2一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念2“物物 业业”一一 词词 译译 自自 英英 语语 property或或estate，由由香香港港传传入入沿沿海海、内内地地，其其含含义义为为财财产产、资资产产、地地产产、房房地地产产、产产业业等等。该该词词自自20世世纪纪80年年代代引引入入国国内内，现现已已形形成成了了一一个个完完整整的的概概念念，即即：物物业业是是指指已已经经建建成成并并投投入入使使用用的的各各类类房房屋屋及及其其与与之之相相配配套套的的设设备备、设设施施和和场场地地。物物业业可可大大可可小小，一一个个单单元元住住宅宅可可以以是是物物业业，一一座座大大厦厦也也可可以以作作为为一一项项物物业业，同同一一建建筑筑物物还还可可按按权权属属的的不不同同分分割割为为若若干干物物业业。物物业业含含有有多多种种业业态态，如如：办办公公楼楼宇宇、商商业业大大厦厦、住住宅宅小小区区、别别墅墅、工工业业园园区区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。酒店、厂房仓库等多种物业形式。什么是什么是“物业物业”“物业”一词译自英语property或estate，由香港传3“物业”一词译自英语property或estate，由香港传建设项目全建设项目全寿寿命周期命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策开始，经过各项施工前的准备工作设计阶段建设项目具体施工阶段竣工完成后的运营使用直至建设项目到达使用寿命拆除为止。建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策4建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策物业管理在建设项目物业管理在建设项目全全寿寿命命周期中周期中的的位置位置设计准备项目决策设计施工动用前准备开开始始结结束束决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段使用阶段使用阶段DMPMPMFMDM Development Management决策阶段的决策阶段的管理管理PM Project Management 实施阶段的管理即实施阶段的管理即项目管理项目管理 FM Facility Management 使用阶段的管理即设施使用阶段的管理即设施管理管理(物业工程管理）物业工程管理）物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工5物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工物业管理条例国务院2003年6月8日公布的第379号令物业管理条例中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。物业管理相关法律、法规物业管理相关法律、法规 物业管理条例物业管理相关法律、法规 6物业管理条例物业管理相关法律、法规 物业管理条例“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1、物业工程管理、物业工程管理现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其它不同业态，设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分，设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求，给人们的工作、生活提供更合适，更安全的外部环境。“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室7“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。设施管理物业资产管理财务管理空间管理用户管理物业运行管理维修现代化2、物业设备设施管理的意义、物业设备设施管理的意义注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：8国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：注注：物物业业设设备备管管理理的的基基本本内内容容包包括括管管理理和和服服务务两两个个方方面面，也也就就是是说说，需需要要做做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环环境境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物物业业与设备现代化、规范化的强有力手段。与设备现代化、规范化的强有力手段。物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运运行行的的保证。保证。物物业业设设备备管管理理是是城城市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫卫生生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2、物业设备设施管理的意义、物业设备设施管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，9注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 注注：物物业业设设备备在在整整个个物物业业内内处处于于非非常常重重要要的的地地位位。它它是是物物业业运运作作的的物物质质和和技术基础。技术基础。*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备备的的利利用率及完好率，是用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，；设备的完好率，；3、物业设备管理的目标 103、物业设备管理的目标 3、物业设备管理的目标 10 确保确保工程使用工程使用安全安全3、物业工程管理的目标、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值核心目标：项目的保值与与增值增值 有利于环境保护有利于环境保护 有利于节约能源有利于节约能源 满足最终用户的使用功能满足最终用户的使用功能降低工程运营成本降低工程运营成本 有利于工程维护有利于工程维护 确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值11 确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值 物业设备设施是否完好的要求：物业设备设施是否完好的要求：设备设备运转正常运转正常 设备设备技术资料及运转记录齐全技术资料及运转记录齐全 零部件完整齐全零部件完整齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 物业设备设施是否完好的要求：12 物业设备设施是否完好的要求：物业设备设施是否完好的要二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容13二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容13二、物业工程（设备设施）二、物业工程（设备设施）管理的划分管理的划分 以项目为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段：物业工程管理前期物业工程管理运营期物业工程管理二、物业工程（设备设施）物业工程管理前期物业运营期14二、物业工程（设备设施）物业工程管理前期物业运营期二、物业工1、前期物业工程管理建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作）时间节点：时间节点：动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住宅业态前期管理（前三个月）业主正式入住1、前期物业工程管理动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住151、前期物业工程管理动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住管理制度的建立与实施前期工程档案的收集与管理承接查验人员培训（技能培训、制度培训）建立 制度承接查验档案管理人员培训前期物业工程管理的前期物业工程管理的内容内容建立 制度管理制度的建立与实施承接查验承接查验档案管理前期工16建立 制度管理制度的建立与实施承接查验承接查验档案管理前期工人员管理制度设备管理制度 管理制度的建立与实施管理制度的建立与实施人员管理制度管理制度的建立与实施17人员管理制度管理制度的建立与实施人员管理制度管理制度的建立与人员管理制度 管理制度的建立与实施管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全管理应急预案人员管理制度管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全18人员管理制度管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理的人员架构物业设备设施管理的人员架构人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理19人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理1.1.工程部经理工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。设备正常运行的总负责人。2 2、各专业技术主管（工程师或技术员）、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。部门布置的工作。物业设备设施管理人员岗位职责物业设备设施管理人员岗位职责工程部经理物业设备设施管理人员岗位职责20工程部经理物业设备设施管理人员岗位职责工程部经理物业设备设施4 4、维修人员（技术工人）、维修人员（技术工人）各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证书上岗。书上岗。5 5、工程文员、工程文员物业设备设施管理人员岗位职责物业设备设施管理人员岗位职责4、维修人员（技术工人）物业设备设施管理人员岗位职责214、维修人员（技术工人）物业设备设施管理人员岗位职责4、维修物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程22物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程22物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理23物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理23物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案24物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案24设备设施管理制度设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养制度事故报告强制性检测项目台帐外委合同管理制度设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养25设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理 注注：主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案、设设备备技技术术资资料料以以及及政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条条例例、规规程程、标标准准等强制性文件。等强制性文件。（1 1）设备原始档案）设备原始档案 设备原始档案包括：设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备清单或装箱单 开开箱验收报告箱验收报告 产品质量合格证明书产品质量合格证明书 设备使用设备使用说明书说明书 产品技术产品技术资料（资料（维保资料、厂家培训资料等维保资料、厂家培训资料等）安装施工、水压试验、调试、验收报告安装施工、水压试验、调试、验收报告 物业设备基础资料的管理26物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理26（2 2）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：设备技术资料包括：设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统系统资料资料（3 3）政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条例、规程、标准等强制性文件条例、规程、标准等强制性文件 （2）设备技术资料27（2）设备技术资料（2）设备技术资料27设备操作规程设备操作规程针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切切实实可可行行的的操操作规程。作规程。对对操操作作人人员员进进行行专专业业的的培培训训教教育育。对对政政府府规规定定的的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作加强维护保养工作。设设备备中中的的仪仪表表、（如如压压力力表表、安安全全阀阀等等）、安安全全附件必须定期校验，确保灵敏可靠附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对对运运行行中中的的设设备备不不能能单单凭凭经经验验用用直直观观的的方方法法来来管管理理，而而应应在在运运行行状状态态下下的的监监测测和和对对故故障障进进行行技技术术诊诊断断的基础上，做深入、透彻、准确的分析的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即原则。即事事故故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有事故后没有采取改善措施不放过。采取改善措施不放过。设备操作规程28设备操作规程设备操作规程282、运营期物业工程管理自建设项目竣工后，首位小业主入住始正式进行运行期的物业管理。时间节点：时间节点：首位小业主正式入住项目结束2、运营期物业工程管理首位小业主正式入住项目结束292、运营期物业工程管理首位小业主正式入住项目结束2、运营期物运营期物业运营期物业工程管理的工程管理的内容内容能源管理档案管理人员培训采购流程管理5S管理设备设施运行管理运营期物业工程管理的内容能源管理档案人员采购流程管理5S管理30运营期物业工程管理的内容能源管理档案人员采购流程管理5S管理设备设施运行管理设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划与实施设备设施的大中修设备的强制性检测项目设备的标志标识管理外委单位的管理设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划31设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划设备设施日常巡查与管理设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）弱电机房的巡检消防泵房的巡检给水泵房的巡检集水井，隔油池及其它排水设备设施的巡检设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）32设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）设备 物业设备设施的维修保养计划与实施物业设备设施的维修保养计划与实施 设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备备正正常使用，严重时会酿成设备事故。常使用，严重时会酿成设备事故。（1 1）维维护护保保养养方方式式：主主要要是是“清清洁洁、紧紧固固、润润滑滑、调调整整、防防腐腐、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查”。对对长长时时期期运运行行的的设设备备要要巡巡视视检检查查，定定期期切切换换，轮轮流流使使用用，进进行行强强制保养。制保养。物业工程管理概述课件33物业工程管理概述课件33 维维护护保保养养工工作作主主要要分分日日常常维维护护保保养养和和定定期期维维护护保保养养两两种。种。日日常常维维护护保保养养工工作作要要求求设设备备操操作作人人员员在在班班前前对对设设备备进进行行外外观观检检查查，在在班班中中按按操操作作规规程程操操作作设设备备，定定时时巡巡视视记记录录各各运运行行参参数数，随随时时注注意意运运行行中中有有无无异异声声、震震动动、异异味味、超超载载等等现现象象，在在班班后后对对设备做好清洁工作。设备做好清洁工作。（2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。（2）维34 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。（2）维 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。保养。应做好以下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检检查查运运动动部部件件运运转转是是否否灵灵活活及及其其磨磨损损情情况况，调调整整配配合合间隙；间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它35 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检。计划点检。设设备备的的日日常常点点检检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部位；部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，36设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行员为主，操作人员协助进行，计划点，计划点检内容主要有：检内容主要有：记录设备的磨损情况，记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；发现其他异常情况；更换零部件；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计37设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其确定其检修间隔期检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划计划检修检修实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4 4种。种。(4)(4)物业设备的计划检修物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期38对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为维护保养为主，计划检修为辅辅”的原则。的原则。4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时在使用设备时特别要注意的是，特别要注意的是，只要通过技术改造只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。(5)(5)计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。(5)39设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。(5)能源管理能源管理水、电、燃气能耗统计节能运行能源管理水、电、燃气能耗统计节能运行40能源管理水、电、燃气能耗统计节能运行能源管理水、电、燃气能耗能源管理能源管理能源管理41能源管理能源管理41能源管理能源管理XXXXX项目能耗用量总表 年度用量 月 份2013年度2014年度2015年度电水燃气电水燃气电水燃气1月份1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.00 100.00 100.00 4月份1100.00 300.00 100.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份2800.00 100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3100.00 700.00 100.00 9月份3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份2700.00 100.00 100.00 2650.00 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00 分 项 总 计23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 1800.00 1250.00 总 计26100.00 27000.00 26040.00 能源管理XXXXX项目能耗用量总表 年度用42能源管理XXXXX项目能耗用量总表 年度用能源管理能源管理电电能能用用量量费费用用（度度）1000.00 1200.00 1200.00 1100.00 1000.00 2000.00 2500.00 2800.00 3000.00 2000.00 2500.00 2700.00900.00 1230.00 1320.00 1150.00 850.00 2200.00 2700.00 3200.00 3300.00 2100.00 2400.00 2650.00850.00 1170.00 1450.00 950.00970.00 1800.00 2600.00 3100.00 3400.00 2200.00 2200.00 2300.002013年度 电2014年度 电2015年度 电1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份05001000150020002500300035004000电能用量年度同比分析能用量年度同比分析图能源管理43能源管理能源管理43设备设施档案管理设备设施档案管理资料管理的目的和意义资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录物业工程资料的分类目录q 竣工验收资料竣工验收资料q 设备管理资料设备管理资料q 二次装修设备改造变更资料二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法：工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两文件档案管理和电脑管理两大类。大类。工程资料管理的要求：工程资料管理的要求：归档：要求和时间归档：要求和时间 保管：严格做到保管：严格做到“七防七防”（防火、盗、高温、潮，虫，（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。每年年底一次特别清理。设备设施档案管理资料管理的目的和意义44设备设施档案管理资料管理的目的和意义设备设施档案管理资料管理人员培训人员培训制度培训技能培训管理培训人员培训制度培训技能培训管理培训45人员培训制度培训技能培训管理培训人员培训制度培训技能培训管理1、物业设备预防性计划维修保养制度、物业设备预防性计划维修保养制度2 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。文明运行制度等。3 3、工具领用保管制度、工具领用保管制度制度培训制度培训1、物业设备预防性计划维修保养制度制度培训461、物业设备预防性计划维修保养制度制度培训1、物业设备预防性对新进员工进行技能培训对新进员工进行技能培训对老员工技能能力的增强性培训对老员工技能能力的增强性培训培养一专多能技术型员工培养一专多能技术型员工技能培训技能培训对新进员工进行技能培训技能培训47对新进员工进行技能培训技能培训对新进员工进行技能培训技能培训采购流程采购流程备品备件的采购与管理急采急修采购流程备品备件的采购与管理急采急修48采购流程备品备件的采购与管理急采急修采购流程备品备件的采购与运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。备品配件的管理备品配件的管理运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。备49运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。备6 6S S管理管理6S的起源1.6S起源于日本。所谓6S是指对实验、实训、办公、生产现场各运用要素（主要是物的要素）所处状态不断进行整理、整顿、清扫、清洁、提高素养及安全的活动2.六个词的第一个字母是“S”，所以简称6S整理（Seiri）整顿（Seiton）清扫（Seiso）清洁（Seiketsu）素养（Shitsuke）安全（Safety）6S管理6S的起源506S管理6S的起源6S管理6S的起源506 6S S管理管理推行6S管理的目的 提升人的品质，优化人文环境。提升人的品质，优化人文环境。追求低成本、高效率、高品质。追求低成本、高效率、高品质。消除浪费，实现企业利润最大化。消除浪费，实现企业利润最大化。6S管理推行6S管理的目的 提升人的品质，优化人文环境。516S管理推行6S管理的目的 提升人的品质，优化人文环境。整理、整顿整理、整顿52整齐摆放整理、整顿52整齐摆放整理、整顿52整齐摆放整理、整顿52整齐摆放整理、整顿整理、整顿53整齐摆放整理、整顿53整齐摆放整理、整顿53整齐摆放整理、整顿53整齐摆放整理、整顿整理、整顿零件放置架合格区与不合格区分开应用了颜色标识，一目了然不再凌乱地面的油漆已经修复完整，零件架已经油漆花美化了环境，同时也在美化我们的心灵54整理、整顿零件放置架54整理、整顿零件放置架54整理、整顿零件放置架54本次课到此为止谢谢大家！本次课到此为止55本次课到此为止本次课到此为止55物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述56物业设备设施管理概述物业设备设施管理概述56一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念57一、物业设备设施管理概念一、物业设备设施管理概念57“物物 业业”一一 词词 译译 自自 英英 语语 property或或estate，由由香香港港传传入入沿沿海海、内内地地，其其含含义义为为财财产产、资资产产、地地产产、房房地地产产、产产业业等等。该该词词自自20世世纪纪80年年代代引引入入国国内内，现现已已形形成成了了一一个个完完整整的的概概念念，即即：物物业业是是指指已已经经建建成成并并投投入入使使用用的的各各类类房房屋屋及及其其与与之之相相配配套套的的设设备备、设设施施和和场场地地。物物业业可可大大可可小小，一一个个单单元元住住宅宅可可以以是是物物业业，一一座座大大厦厦也也可可以以作作为为一一项项物物业业，同同一一建建筑筑物物还还可可按按权权属属的的不不同同分分割割为为若若干干物物业业。物物业业含含有有多多种种业业态态，如如：办办公公楼楼宇宇、商商业业大大厦厦、住住宅宅小小区区、别别墅墅、工工业业园园区区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。酒店、厂房仓库等多种物业形式。什么是什么是“物业物业”“物业”一词译自英语property或estate，由香港传58“物业”一词译自英语property或estate，由香港传建设项目全建设项目全寿寿命周期命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策开始，经过各项施工前的准备工作设计阶段建设项目具体施工阶段竣工完成后的运营使用直至建设项目到达使用寿命拆除为止。建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策59建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周期”指自建设项目自决策物业管理在建设项目物业管理在建设项目全全寿寿命命周期中周期中的的位置位置设计准备项目决策设计施工动用前准备开开始始结结束束决策阶段决策阶段实施阶段实施阶段使用阶段使用阶段DMPMPMFMDM Development Management决策阶段的决策阶段的管理管理PM Project Management 实施阶段的管理即实施阶段的管理即项目管理项目管理 FM Facility Management 使用阶段的管理即设施使用阶段的管理即设施管理管理(物业工程管理）物业工程管理）物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工60物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工物业管理条例国务院2003年6月8日公布的第379号令物业管理条例中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。物业管理相关法律、法规物业管理相关法律、法规 物业管理条例物业管理相关法律、法规 61物业管理条例物业管理相关法律、法规 物业管理条例“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1、物业工程管理、物业工程管理现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其它不同业态，设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分，设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求，给人们的工作、生活提供更合适，更安全的外部环境。“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室62“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。设施管理物业资产管理财务管理空间管理用户管理物业运行管理维修现代化2、物业设备设施管理的意义、物业设备设施管理的意义注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：63国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：注注：物物业业设设备备管管理理的的基基本本内内容容包包括括管管理理和和服服务务两两个个方方面面，也也就就是是说说，需需要要做做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环环境境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物物业业与设备现代化、规范化的强有力手段。与设备现代化、规范化的强有力手段。物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运运行行的的保证。保证。物物业业设设备备管管理理是是城城市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫卫生生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2、物业设备设施管理的意义、物业设备设施管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，64注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 注注：物物业业设设备备在在整整个个物物业业内内处处于于非非常常重重要要的的地地位位。它它是是物物业业运运作作的的物物质质和和技术基础。技术基础。*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备备的的利利用率及完好率，是用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，；设备的完好率，；3、物业设备管理的目标 653、物业设备管理的目标 3、物业设备管理的目标 65 确保确保工程使用工程使用安全安全3、物业工程管理的目标、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值核心目标：项目的保值与与增值增值 有利于环境保护有利于环境保护 有利于节约能源有利于节约能源 满足最终用户的使用功能满足最终用户的使用功能降低工程运营成本降低工程运营成本 有利于工程维护有利于工程维护 确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值66 确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值 物业设备设施是否完好的要求：物业设备设施是否完好的要求：设备设备运转正常运转正常 设备设备技术资料及运转记录齐全技术资料及运转记录齐全 零部件完整齐全零部件完整齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 物业设备设施是否完好的要求：67 物业设备设施是否完好的要求：物业设备设施是否完好的要二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容68二、物业设备设施管理的内容二、物业设备设施管理的内容68二、物业工程（设备设施）二、物业工程（设备设施）管理的划分管理的划分 以项目为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段：物业工程管理前期物业工程管理运营期物业工程管理二、物业工程（设备设施）物业工程管理前期物业运营期69二、物业工程（设备设施）物业工程管理前期物业运营期二、物业工1、前期物业工程管理建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作）时间节点：时间节点：动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住宅业态前期管理（前三个月）业主正式入住1、前期物业工程管理动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住701、前期物业工程管理动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住管理制度的建立与实施前期工程档案的收集与管理承接查验人员培训（技能培训、制度培训）建立 制度承接查验档案管理人员培训前期物业工程管理的前期物业工程管理的内容内容建立 制度管理制度的建立与实施承接查验承接查验档案管理前期工71建立 制度管理制度的建立与实施承接查验承接查验档案管理前期工人员管理制度设备管理制度 管理制度的建立与实施管理制度的建立与实施人员管理制度管理制度的建立与实施72人员管理制度管理制度的建立与实施人员管理制度管理制度的建立与人员管理制度 管理制度的建立与实施管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全管理应急预案人员管理制度管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全73人员管理制度管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理的人员架构物业设备设施管理的人员架构人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理74人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理1.1.工程部经理工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。设备正常运行的总负责人。2 2、各专业技术主管（工程师或技术员）、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。部门布置的工作。物业设备设施管理人员岗位职责物业设备设施管理人员岗位职责工程部经理物业设备设施管理人员岗位职责75工程部经理物业设备设施管理人员岗位职责工程部经理物业设备设施4 4、维修人员（技术工人）、维修人员（技术工人）各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证书上岗。书上岗。5 5、工程文员、工程文员物业设备设施管理人员岗位职责物业设备设施管理人员岗位职责4、维修人员（技术工人）物业设备设施管理人员岗位职责764、维修人员（技术工人）物业设备设施管理人员岗位职责4、维修物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程77物业设备设施管理工作流程物业设备设施管理工作流程77物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理78物业设备设施安全管理物业设备设施安全管理78物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案79物业设备设施应急预案物业设备设施应急预案79设备设施管理制度设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养制度事故报告强制性检测项目台帐外委合同管理制度设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养80设备设施管理制度建立设备资料管理制度设备操作规程设备维修保养物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理 注注：主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案、设设备备技技术术资资料料以以及及政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条条例例、规规程程、标标准准等强制性文件。等强制性文件。（1 1）设备原始档案）设备原始档案 设备原始档案包括：设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备清单或装箱单 开开箱验收报告箱验收报告 产品质量合格证明书产品质量合格证明书 设备使用设备使用说明书说明书 产品技术产品技术资料（资料（维保资料、厂家培训资料等维保资料、厂家培训资料等）安装施工、水压试验、调试、验收报告安装施工、水压试验、调试、验收报告 物业设备基础资料的管理81物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理81（2 2）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：设备技术资料包括：设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统系统资料资料（3 3）政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条例、规程、标准等强制性文件条例、规程、标准等强制性文件 （2）设备技术资料82（2）设备技术资料（2）设备技术资料82设备操作规程设备操作规程针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切切实实可可行行的的操操作规程。作规程。对对操操作作人人员员进进行行专专业业的的培培训训教教育育。对对政政府府规规定定的的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作加强维护保养工作。设设备备中中的的仪仪表表、（如如压压力力表表、安安全全阀阀等等）、安安全全附件必须定期校验，确保灵敏可靠附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对对运运行行中中的的设设备备不不能能单单凭凭经经验验用用直直观观的的方方法法来来管管理理，而而应应在在运运行行状状态态下下的的监监测测和和对对故故障障进进行行技技术术诊诊断断的基础上，做深入、透彻、准确的分析的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即原则。即事事故故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有事故后没有采取改善措施不放过。采取改善措施不放过。设备操作规程83设备操作规程设备操作规程832、运营期物业工程管理自建设项目竣工后，首位小业主入住始正式进行运行期的物业管理。时间节点：时间节点：首位小业主正式入住项目结束2、运营期物业工程管理首位小业主正式入住项目结束842、运营期物业工程管理首位小业主正式入住项目结束2、运营期物运营期物业运营期物业工程管理的工程管理的内容内容能源管理档案管理人员培训采购流程管理5S管理设备设施运行管理运营期物业工程管理的内容能源管理档案人员采购流程管理5S管理85运营期物业工程管理的内容能源管理档案人员采购流程管理5S管理设备设施运行管理设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划与实施设备设施的大中修设备的强制性检测项目设备的标志标识管理外委单位的管理设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划86设备设施运行管理设备设施日常巡查与管理设备设施的维护保养计划设备设施日常巡查与管理设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）弱电机房的巡检消防泵房的巡检给水泵房的巡检集水井，隔油池及其它排水设备设施的巡检设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）87设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）设备 物业设备设施的维修保养计划与实施物业设备设施的维修保养计划与实施 设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备备正正常使用，严重时会酿成设备事故。常使用，严重时会酿成设备事故。（1 1）维维护护保保养养方方式式：主主要要是是“清清洁洁、紧紧固固、润润滑滑、调调整整、防防腐腐、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查”。对对长长时时期期运运行行的的设设备备要要巡巡视视检检查查，定定期期切切换换，轮轮流流使使用用，进进行行强强制保养。制保养。物业工程管理概述课件88物业工程管理概述课件88 维维护护保保养养工工作作主主要要分分日日常常维维护护保保养养和和定定期期维维护护保保养养两两种。种。日日常常维维护护保保养养工工作作要要求求设设备备操操作作人人员员在在班班前前对对设设备备进进行行外外观观检检查查，在在班班中中按按操操作作规规程程操操作作设设备备，定定时时巡巡视视记记录录各各运运行行参参数数，随随时时注注意意运运行行中中有有无无异异声声、震震动动、异异味味、超超载载等等现现象象，在在班班后后对对设备做好清洁工作。设备做好清洁工作。（2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。（2）维89 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。（2）维 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。保养。应做好以下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检检查查运运动动部部件件运运转转是是否否灵灵活活及及其其磨磨损损情情况况，调调整整配配合合间隙；间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它90 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检。计划点检。设设备备的的日日常常点点检检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部位；部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，91设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行员为主，操作人员协助进行，计划点，计划点检内容主要有：检内容主要有：记录设备的磨损情况，记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；发现其他异常情况；更换零部件；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计92设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其确定其检修间隔期检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检。以检修间隔期为基础，编制检修计划，