2024--2025年房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题答案及解析

2024年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。）1仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理2下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险3某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.594某市2024年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2024年未完工转入2024年接着施工的房屋建筑面积为30万m2，2024年竣工的房屋建筑面积为80万m2那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。A供应非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易困难性6产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C竞争充分性D交易困难性7房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析8开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划看法通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设卫程规划许可证10房地产开发商依据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法11对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场12某房产开发企业经过市场调研后，确定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采纳的是（ ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化13下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业14已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A12.55B12.68C14.75D15.0115某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年起先有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10，则该项目的动态投资回收期（ ）。A小于5年B在56年之间C在67年之间D在78年之间17下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教化网C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融供应的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地产投资项目的表面收益为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益为（ ）。A9.26B10C11.32D1221某开发商向银行申请了年利率6、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A12B20C24D3023盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30、成本上升60时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20成本上升50，开发利润（税前）为0因此，在抵挡售价和成本变动风险的实力方面（ ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强建设工程教化网D不能确定哪个项目强24房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素改变而使房地产项目达到（ ）的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教化网D最大利润25下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C，利息备付率D成本利润率26下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（ ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率D成本利润率27公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用28某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构供应的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建投贷款30下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教化网C公共设施修理费建设工程教化网供应D保险费31下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教化网D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32市场经济条件下，物业租金水平豹凹凸主要取决于（ ）。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业的市场供求关系33王某准备承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内运用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2那么，可出租面积应为（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A零售商的财务实力B零售商须要的服务C零售商组合与位营安排D零售商的声誉建设工程教化网35某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（ ）万元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。A投资资金的平安性B项目定位的科学性C期望收益的牢靠性D投资项目的变现性E资产管理的困难性2房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构3从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期改变的状况出现在（ ）。A第一阶段B其次阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段4制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣扬手段选择C租售进度支配D广告设计及支配E租售价格确定5随着市场细分化探讨的深化，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（ ）。A消费者情愿支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主建设工程教化网D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主6依据消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。A同质偏好市场B分散偏好市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效协助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。A资金运动的时间始点B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教化网8在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未安排利润E权益融资9房地产置业投资的效果主要表现为（ ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加10房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书11房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（ ）。A总投资估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表建设工程教化网E资产负债表12以出让方式取得城市熟地的土地运用权时，土地运用权出让的地价款包括（ ）。A建筑安装工程费B土地运用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费13债务融资的资金融出方所获得的酬劳有（ ）。A项目投资形成的可安排利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益建设工程教化网E股息14物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。A可出租或可运用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金D出租单元的面积规划和室内装修E物业管理企业的经营业绩15影响房地产市场区域形态和大小的关键因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域建设工程教化网三、推断题（共15小题，每题1分。请依据推断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，推断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 （ ）2购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 （ ）3在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 （ ）4通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）5房地产空间市场确定房地产租金，资产市场诀定房地产价格。 （ ）6房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）7当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 （ ）8在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流淌资金的性质。 （ ）9开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（ ）10在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素将来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）11在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）12假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 （ ）13个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有干脆关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。建设工程教化网 （ ）14虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）15租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避开签订长期租约。 （ ）四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有支配结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60来自银行供应的年利率为6、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2024年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。依据李某的要求，银行为其重新支配了还款方案：贷款期限从2024年1月1日至2024年12月31日，年利率为6，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2）问李某在新还款方案下的首次月还款额多少？（8分）2某开发商购得一宗商业用地运用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：建设工程教化网（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10。建设期只计息不还款，第3年起先采纳等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请依据以上资料，完成下列工作：建设工程教化网（1）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（2）若该开发商要求的目标收益率为15；计箕该投资项目的净现值。（全部的投资和收入均发生在年末）（12分）参考答案一、单项选择题1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多项选择题1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、推断题1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 14 15四、计算题1.第一种解法：已知：i=6 i=6/12=0.5 s=0.2n=1512=180 m=512=60（1）抵押贷款额P=5060=30万元（2）张某月还款额其次种解法：已知：P=5060=30万元i=6/12=0.5n=1512=180（1）张某月还款额：A=Pi(1i)n(1i)n-13000000.5%（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）张某5年共还款：（3）2024年1月1日李某共欠银行款额：F2=p(1+i)n =300000(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三种解法：已知：P=5060=30万元 i=6/12=0.5 n=1512=180（1）张某月还额：APi(1i)n/(1i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531.57（2）张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5 n=125=60（3）张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一种解法：（1）借款须要量的计算见下表。年份内容12合计建设投资10008001800资本金400230630银行借款600570（2）借款还本付息表见下表。年份内容12345合 计年初借款累计06301291.5861.0430.5当年借款6005701170当年应计利息3091.5121.5当年还本430.5430.5430.5当年利息支付129.1586.1043.05年末借款累计6301291.5861.043050当年利息=年初借款累计+当年借款2年利率各年还本=1291.5/3=430.5（3）资本金现金流量表（税前）见下表。年份内容0123 456201.现金流租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：其次种解法：（1）第1年银行借款1000-400=600万元第2年银行借款800-230=570万元（2）第1年利息(600/2)10=30万元各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元第3年利息=(600+30+570+91.5)10=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5) 10=86.10万元第5年利息=(861-430.5) 10=43.05万元（3）资本金现金流量表（税前）见下表。单位：万元年份内容01234562001.现金流入租金收入20002500250025002.现金流出资本金400230经营成本600650650650经营税金130150150150本金偿还430.5430.5430.5利息支村129.1586.1043.053.净现金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）净现值：2024年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意。）1某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A位置固定性B各异性C适应性 D相互影响性2房地产投资的缺点是（ ）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长3甲、乙两个物业2024年10月的价值均为1000万元，预料甲物业2024年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50。预料乙物业2024年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法推断4假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10，市场整体的平均税益率为20，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。A0.25 B0.50 C1.5 D2.005房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。A租赁 B销售 C保险 D抵押6某城市2024年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A0.4月 B2.5月 C0.4年 D2.5年7在房地产周期循环周期过程中，限制率持续下降到合理的限制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。A第一阶段 B其次阶段 C第三阶段 D第四阶段8假如同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。A削减 B增加 C不变 D同步递减9承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月 B一个月 C一个半月 D两个月10在下列定价方法中，须要运用损益平衡图的是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法11下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A市场需求容量调查 B消费者行为调查C市场营销因素调查 D竞争状况调查12某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预料销售量为450m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预料的今年的住宅销售量是（ ）万m2 A450 B475 C490 D50013从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。A确定调查方式 B设计问卷 C收集信息 D定义市场区域14下述各项中，属于房地产供应分析内容的是（ ）。A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析 D投资购买和运用购买的比例分析15某家庭预料今后15年内月收入为10000元，假如其中的35可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还实力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。A28.62 B29.16 C41.56 D48.2416银行为某人供应期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.5617已知某笔贷款年利率为12，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。A12.35 B12.55 C12.68 D12.9318某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是（ ）元。A204.08 B356.72 C508.91 D666.6719下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可安排利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可安排利润=税后收入-未安排利润。20已知某投资项目折现率为11时，净现值为1700万元，折现率为12时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。A1112 B1136 C11661 D129521某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。A0.21 B1.23 C2.01 D3.2322某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A3.57 B4.00 C6.56 D10.5623某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建立成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内匀称投入全部建立成本由银行贷款供应，贷款年利率为6。按季计息。则该项目建立成本的利息是（ ）万元。A755.54 B772.84 C1400.88 D1433.9024某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流淌资产总额为3000万元，流淌负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（ ）。A80 B120 C171 D20025房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。A变动成本的设置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置26某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的运用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A2.0 B3.0 C4.0 D5.027有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10，银行贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。A52 B58 C62 D6828在房地产项目可行性探讨阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：干脆费=每平方米造价指标建筑面积，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法29某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全投入现金流量表30在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标31甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。A市场 B财务 C政策 D经营32房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。A弥补企业以前年度的亏损B提取法定盈余公积金C提取公益金D向投资者分红33在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（ ）计算的。A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本34某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m2 A5.2 B6.4 C6.8 D7.635某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.4二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（ ）。A商住楼B土地C在建工程D写字楼E建成后的物业2房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发3从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构4依据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。A第一阶段B其次阶段初期C其次阶段后期D第三阶段E第四阶段5开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。A保险合同B分包合间C销售合同D勘察设计合同E加工合同6房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查7在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。A文献查阅B视察C专题探讨D分销渠道调查E试验8在市场经济条件下，利率的凹凸主要取决于（ ）等因素。A行业基准收益率B政府政策C通货膨胀率D内部收益率E投资者的目标收益率9下列各项中，用以反映项目清偿实力的指标有（ ）。A速动比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率10下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A内部收益率总是大于目标收益率B内部收益率是当项目寿命期终了时全部投资正好被收回的收益率C同一项目的全投资内部收益率确定高于资本金内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小11房地产置业投资的投资者从长期投资的角度动身希望获得的利益有（ ）。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益12利用期望值法推断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ）。A期望值相同，标准差小的方案B期望值相同，标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案13在可行性探讨阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采纳的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程最近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法14新设项目法人融资形式的特点存（ ）。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人担当相应的融资责任和风险C从项目投资后的紧急效益来考察偿债实力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债实力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产15下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。A基础租金是依据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的B基础租金高于市场租金时，物业管理企业须要降低经营费用C基础资金低于市场租金时，物业管理企业须要降低经营费用D在写字楼市场较好的状况下，市场租金一般高于基础租金E在写字楼市场较好的状况下，市场租金一般低于基础租金三、推断题（共15小题，每题1分。请依据推断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，推断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）2一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。 （ ）3当房地产市场自然周期处在谷底并起先向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。 （ ）4目前我国由于政府不能作为城市房屋帕拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）5在房地产开发过程中，开发商只能托付有资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）6服务市场是指已经购买了某种产品，须要供应后续服务的消费者集合。 （ ）7细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能汲取一个或少数几个竞争者。 （ ）8名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）9开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）10房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济运用寿命中较短的年限为最大值。 （ ）11不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。 （ ）12房地产开发项目财务报表包括基本报表和协助报表，基本报表存储了财务评价所须要的最基础数据。 （ ）13个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）14房地产企业债券可以依据约定转换为企业的一般股。 （ ）15在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （ ）四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）1某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2该家庭首付了房价总额的30，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5和6.8，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。假如该家庭以月收入的35用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（8分）2某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年运用权，拟开发建设-建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采纳“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800m2项目竣工时，开发商确定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）参考答案一、单项选择题1D 2D 3B 4B 5C6D 7B 8B 9A 10A11C 12C 13D 14B 15B16D 17B 18B 19C 20C21B 22A 23D 24A 25D26B 27A 28C 29D 30D31B 32A 33D 34A 35B二、多项选择题1BCE 2ABC 3BCDE 4ABC 5CD6ABDE 7BCDE 8ABC 9ABcE 10BDE11ABCE 12ACE 13ABCE 14ABD 15ABCD三、推断题1 2 3 4 56 7 8 9 1011 12 13 144 15四、计算题1.（1）P1=10万元 P2=25.2-10=-15.2万元（2）n=1512=180 i1=4.5/12=0.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000.375% (1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1520000.57% (1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（依据0.57%）=1349.62元（依据0.567%）=1349.31元（依据0.5667%）（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（依据0.57）=6041.74元（依据0.567）=6040.86元（依据0.5667）（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：P1=5万元 n=（15-3）12=144=PP2i2（1+i2），（1+i2）n-1=50.57（1+0.57）144/（1+0.57）144-1=509.94元（依据0.57） =508.98元（依据0.567） =508.89元（依据0.5667）（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A-=1607.71元（依据0.57）=1605.63元（依据0.567）=1605.41元（依据0.5667）2.第一种解法：（I）设单位面积月最低租金为A 第1年：年初支出200万元；年末收入4008000=320万元第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468万元 年末支出本息=Pin+P=400 102+400=480万元第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A 第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A 第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第650年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平： A=86.45元/m2 其次种解法：（1）设单位面积月最低租金为A第1年：年初支出200万元；年末收入400 8000=320万元第2年：年初支出400万元；年末收入6007800=468万元年末支出本息和Pin+P=400102+400=480万元第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A第5年来：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第650年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）投资的现值=收益的现值：0=275.86104+347.8104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A解得A=86.45元/m2 2024年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。A获得房地产当期收益B获得房地产将来收益C干脆从事房地产开发经营活动D间接参加房地产开发经营活动2投资者对房地产内部，运用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房供应洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依靠性3下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的重要部分安排给了股东C分为权益型和抵押型两种形式建设工程教化网供应D投资流淌性好4假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。A4.42 B8.11 C8.13 D9.545下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步6反映确定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（ ）。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格7随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上8在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。A租金增长率上升B新增供应小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降9可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段10房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位11