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2021.2月月东海路9号2021年营销推广整合方案瞰海、科幻、大宅瞰海、科幻、大宅前期推广回忆前期推广回忆推广分析：推广分析：(1)我们看过东海路我们看过东海路9号的一些广告，对其市场定位号的一些广告，对其市场定位“瞰海、科幻、大瞰海、科幻、大宅有一定的印象。但是本工程的核心诉求点排他性不强，并未实现宅有一定的印象。但是本工程的核心诉求点排他性不强，并未实现工程工程“唯一性的市场占位。唯一性的市场占位。(2)综合目前销售情况来看综合目前销售情况来看,工程营销筹划上出现偏离，影响整合推广工程营销筹划上出现偏离，影响整合推广的连续性的连续性前期工程推广语前期工程推广语1臻品海景公寓臻品海景公寓前期推广回忆前期推广回忆推广分析：推广分析：“臻品海景公寓的推广诉求比较笼统，没有塑造出产品或品牌的臻品海景公寓的推广诉求比较笼统，没有塑造出产品或品牌的独特利益点，也并未很好地实现市场销售目标。独特利益点，也并未很好地实现市场销售目标。前期工程推广语前期工程推广语2推广推广“心战心战 通过塑造工程的独特利益点，以直入消费者内心“深处的沟通方式，以期“打动人心，为东海路9号塑造一个“与众不同的卖点，并由此推动建立工程的全新品牌形象占有稀缺资源、超越传统的城市中心豪宅，使之在整个青岛高端住宅市场脱颖而出，配合并促进实现市场销售目标。知名豪宅案例知名豪宅案例昆仑公寓昆仑公寓Slogan：昆仑昆仑23峰揽天下峰揽天下Chinas altitude红树西岸红树西岸Slogan：上善生活，善待自我上善生活，善待自我知名豪宅案例知名豪宅案例北京北京 星河湾星河湾Slogan：细节定义阶层细节定义阶层深圳观澜湖大宅深圳观澜湖大宅Slogan：次次被模仿，从未被超越次次被模仿，从未被超越知名豪宅案例知名豪宅案例柏悦府柏悦府Slogan：在北京，有些高度生来仅供仰慕。在北京，有些高度生来仅供仰慕。颐和原著颐和原著Slogan：传世府邸，国宝级私人收藏传世府邸，国宝级私人收藏之前，这里的主人是爱新觉罗知名豪宅案例知名豪宅案例凯旋门凯旋门Slogan：创见，使人高高在上。创见，使人高高在上。每次归家，都是凯旋每次归家，都是凯旋济南路济南路8号号Slogan：上海首个五星酒店管理豪华物业上海首个五星酒店管理豪华物业奢华家居的绝版珍藏奢华家居的绝版珍藏同城关键竞争对手锁定同城关键竞争对手锁定产品类似性产品类似性 区位、主力户型面积、容积率、建筑形式等区位、主力户型面积、容积率、建筑形式等 总价区间类似总价区间类似 时段相近时段相近 工程影响力工程影响力竞争对手扫描竞争对手扫描竞争对手扫描竞争对手扫描项目目 智能安防智能安防 会所会所户型型物物业费综合居住合居住品品质开开发商商品牌品牌东海路海路9号号智能楼宇控制+保安24小时监控，业主专用卡片+保姆单独卡片+来客引导系统，保证控制出入人员及整体安全性有高档会所二室、三室，四室户型设计以人性化为原则，充分考虑客户需求，注重实用性，动静分离，将住户的舒适感受放在第一位，并将景观优势充分利用9元/平米/月,物业收费较高，但服务内容较多 柏柏丽澜庭庭智能楼宇控制+保安巡查，6栋楼座各有出口不易控制进出人员高档会所，与洲际酒店的酒店配套相结合，功能较全面，且会所运营负担小二室、三室为主、顶层复式，板式设计，户型设计规整合理，公摊面积小4.13元/平米/月，物业费较低，服务内容亦相对较少 麦麦岛金岸金岸智能楼宇控制+保安巡查，占地面积较大，楼座较多对安防造成一定影响，安全系数低无会所二室、三室、四室、别墅、花园洋房，大开间短进深,部分户型含下沉式庭院，户型种类众多，可选择性强暂未定 凯悦中心悦中心智能楼宇控制，综合体形式不便于统一管理综合体配套为主，提供会所功能一室、二室、三室、复式，凯悦中心由于考虑到产品的投资属性，一室、二室的小户型较多，90M2下小户型占一定比例6.5元/平米/月 楼盘名称楼盘名称得房率得房率容积率容积率面积面积现房/期房均价均价总价总价凯悦中心塔楼设计，得房率较低9.9978-91M2，110-140M2，170-200M2期房，交房在即19000-30000元/M2主力总价200-600万元/套柏丽澜庭板楼设计，得房率较高1.51139-220M2，260-270M2，面积区间定位准确，公摊面积小期房23000-32000元/M2400-800万元/套东海路9号塔楼设计，得房率较低8.99148-210M2二室二厅小户型，270-320M2三室大户型现房，客户可进行体验性现场感受A栋尚有房源28000-35000元/M2400-1000万元/套B栋，约300-600万元/套麦岛金岸板楼设计，得房率较高1.43140-159M2，167-189M2，197-219M2，顶层360M2，联排别墅3层，面积在450平方米左右期房15000-22000元/M2，前排亲海豪宅,起价为30000元/M2，花园洋房起价20000元/M2220-1200万元/套，海天旁项目未确定未确定未确定期房约2009.6未确定竞争对手扫描竞争对手扫描楼盘名称楼盘名称户型特点户型特点柏丽澜庭传统户型设计，户内功能分区明确，创新阳台设计，采用错落布局，空间、视线无形中加大凯悦中心户型定位不够准确麦岛金岸传统户型设计，户内功能分区明确，超大户型配有工人房，可以满足不同客户的需求海天旁项目未确定东海路东海路9 9号号非传统户型设计，无阳台，双套卧室独立洗衣机房户户海景，全景观设计本工程非传统有细节设计户型，领先于市场。本工程非传统有细节设计户型，领先于市场。本工程非传统有细节设计户型，领先于市场。本工程非传统有细节设计户型，领先于市场。其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点其双套卧室、独立洗衣机房等卖点可以放大成为产品主宣传点竞争产品分析竞争产品分析工程时机点分析工程时机点分析1.楼市下行，接近探底，高端楼盘价风格整较小。楼市下行，接近探底，高端楼盘价风格整较小。2.局部拥有闲散资金的客户，投资渠道较窄且其他渠局部拥有闲散资金的客户，投资渠道较窄且其他渠道目前均不理想。道目前均不理想。3.奥运会后，青岛的知名度扩大，对外地客户有一定奥运会后，青岛的知名度扩大，对外地客户有一定号召力。号召力。4.竞争性楼盘均不是现房，缺乏较好的体验。竞争性楼盘均不是现房，缺乏较好的体验。工程威胁点分析工程威胁点分析1.目前存在竞争的几个楼盘，更接近于传统社区，户型方目前存在竞争的几个楼盘，更接近于传统社区，户型方正，有阳台，价格上也有一定优势，形成客户分流。正，有阳台，价格上也有一定优势，形成客户分流。2.2021年新入市的楼盘，在景观资源上、地段上并不比东年新入市的楼盘，在景观资源上、地段上并不比东海路海路9号差，更有新的定价优势，相比有较高的性价比。号差，更有新的定价优势，相比有较高的性价比。3.总体经济形势不乐观。总体经济形势不乐观。工程工程SWOT分析分析工程核心推广诉求工程核心推广诉求客户的比较对象，核心诉求点是什么客户的比较对象，核心诉求点是什么？柏丽澜亭：柏丽澜亭：一海一世界一海一世界麦岛金岸：麦岛金岸：1.7KM城市海岸线城市海岸线凯越中心：凯越中心：钻石人生璀璨的另一面钻石人生璀璨的另一面第一国际公寓第一国际公寓 环球资本飞人的主语场环球资本飞人的主语场 海天大酒店旁工程：海天大酒店旁工程：未推广未推广东海路东海路9号号：瞰海瞰海 科幻科幻 大宅大宅1、09年青岛房产市场高档公寓工程集中放量，工程销售期面临剧烈的客户争夺战，构建工程精神堡垒和提升产品价值是致胜关键因素。2、以上工程不管是硬件还是软件都无法与东海路9号相提并论，本工程多个唯一性彰显其最高价值。我司建议在09年营销推广中不断强化工程差异点，树立新的价值体系。竞争分析总结竞争分析总结分析总结分析总结“独一无二的东海路9号地段价值 区位区位 东海路东海路9号是位于号是位于城市中心城市中心，交通便捷、配套完善、生活和商务均十，交通便捷、配套完善、生活和商务均十分便利。沿海一线东海路可开发住宅用地殆尽，属于分便利。沿海一线东海路可开发住宅用地殆尽，属于绝版绝版豪宅片区豪宅片区位于青岛市核心区域毗邻市政府、五四广场香格里拉大酒店、阳光百货，荟萃周边东海路9号，城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。工程周边配套一览 工程周边配套一览 工程周边配套一览 工程周边配套一览 工程周边配套一览 工程周边配套一览 景观景观收揽令人心驰神往的海岸风情。欣赏八大关、大平角、崂山、奥帆赛 东海路东海路9号拥有青岛市内稀缺的自然生态资源。工程在海景资源的根底号拥有青岛市内稀缺的自然生态资源。工程在海景资源的根底上，以客户为中心进行产品设计和产品营造。目前剩余局部户型景观资源较上，以客户为中心进行产品设计和产品营造。目前剩余局部户型景观资源较弱，在后期工程推广中相对弱化，重点阐述产品价值优势。弱，在后期工程推广中相对弱化，重点阐述产品价值优势。“独一无二的东海路9号景观价值 有人认为，在城市中心，兼顾欣赏八大关、太平角、崂山、奥有人认为，在城市中心，兼顾欣赏八大关、太平角、崂山、奥帆赛场，是种奢望，帆赛场，是种奢望，我们认为，这只是你应该匹配的视野。我们认为，这只是你应该匹配的视野。工程周边景观一览 东海路东海路9号是青岛城市豪宅的领袖者；沿海一线区域的价值已被客号是青岛城市豪宅的领袖者；沿海一线区域的价值已被客户和市场所广泛认可，户和市场所广泛认可，“身份感十足。身份感十足。建筑建筑2栋超高层建筑198米“帆形外观50层塔楼全玻璃幕墙覆盖“独一无二的东海路9号建筑价值 “独一无二的东海路9号产品价值 户型创新特点户型创新特点户型创新特点户型创新特点:双套卧室独立洗衣机房户户海景，全景观设计阳光早餐厅智能电梯直达私家 为了极致居住的理想为了极致居住的理想,我们适度拒绝了一些传统我们适度拒绝了一些传统.精装修精装修户型参考当代国际通用设计标准更多强化休闲交流功能众多国际品牌高品质精装修产品“独一无二的东海路9号产品价值 在现阶段营销推广中在现阶段营销推广中,精装修可作为重要宣传卖点精装修可作为重要宣传卖点,提高工程综合性价比提高工程综合性价比.倘假设，倘假设，你对东海路你对东海路9号的认知还号的认知还停留在过去，停留在过去，你已经误读了她，你已经误读了她，一切必须莅临体验。一切必须莅临体验。香格里拉灯光设计参谋P&R为工程进行灯光音响设计，室内每个角落都可享受专业灯光音响效果，并可同时播放三种音源,互不干扰.东海路东海路9号，全面解决居家之道，与竞争对手最大的区别。号，全面解决居家之道，与竞争对手最大的区别。在后期营销推广中强调莅临体验。在后期营销推广中强调莅临体验。“独一无二的东海路9号产品价值 灯光音响灯光音响西门子电烤箱西门子电烤箱您再也不用为展示厨艺、享用美食后的烤盘清洁而发愁打造国际品味居家生活打造国际品味居家生活完美细节完美细节全面关心全面关心中西厨别离，赠送灶具、脱排油烟机、冰箱等，厨房内配备爱适宜食物垃圾处理系统，设有开放式厨房。优化合理的卫生间布置，大户型主卫可通过通透玻璃从主卫内直接看海，全套伊奈卫浴，音乐马桶东海路东海路9号，全面解决居家之道，与竞争对手最大的区别。号，全面解决居家之道，与竞争对手最大的区别。在后期营销推广中强调莅临体验。在后期营销推广中强调莅临体验。“独一无二的东海路9号产品价值 卫浴卫浴独立洗衣机房独立洗衣机房每套都配备独立洗衣房，赠送洗衣机、干衣机 完美细节完美细节全面关心全面关心打造国际品味居家生活打造国际品味居家生活空气：中央空调、中央新风系统、中央吸尘系统，新风供给量空气：中央空调、中央新风系统、中央吸尘系统，新风供给量是国家标准的两倍，是国家标准的两倍，60立方米立方米/人人/h“独一无二的东海路9号产品价值 改变与生活居住改变与生活居住相关的各项元素相关的各项元素地暖：地暖：卫生间另设电地暖，采暖方式热舒适度高、节能、运行维护方便、不占用使用面积，卫生、无污染声音：专门聘请香格里拉酒店系统的声学参谋进行专业降噪声音：专门聘请香格里拉酒店系统的声学参谋进行专业降噪处理，使用法国技术可耐福隔声隔墙系统，地板下额外增加处理，使用法国技术可耐福隔声隔墙系统，地板下额外增加弹性垫隔振降噪弹性垫隔振降噪水：无负压变频供水，杜绝二次污染，水：无负压变频供水，杜绝二次污染，24小时集中供给小时集中供给55摄摄氏度低温热水，进口金宝铜管，使用寿命长氏度低温热水，进口金宝铜管，使用寿命长 智能家居系统：智能家居系统：美国HONEYWELL家居智能系统，根据室内状态进行场景预设，如家庭影院场景、亲朋聚会场景 完美细节完美细节全面关心全面关心打造国际品味居家生活打造国际品味居家生活会所会所-一个让业主轻松与交流的平台一个让业主轻松与交流的平台会所作为东海路会所作为东海路9号业主生活配套设施，是家庭功能的号业主生活配套设施，是家庭功能的延伸。独有的会所设计，在保证客户尊贵感同时，为业延伸。独有的会所设计，在保证客户尊贵感同时，为业主有家的感觉主有家的感觉.“独一无二的东海路9号会所 有时间才能轻松有时间才能轻松,效劳周到才有尊严效劳周到才有尊严,时光是相对的时光是相对的,让享受的时光相对变长。让享受的时光相对变长。智能安防智能安防私密局部：私密局部：私密局部：私密局部：智能化控制系统，包括无负智能化控制系统，包括无负智能化控制系统，包括无负智能化控制系统，包括无负压变频供水系统、多媒体系压变频供水系统、多媒体系压变频供水系统、多媒体系压变频供水系统、多媒体系统；中央新风系统；统；中央新风系统；统；中央新风系统；统；中央新风系统；综合立体降噪系统；综合立体降噪系统；综合立体降噪系统；综合立体降噪系统；防噪降辐射窗玻璃；防噪降辐射窗玻璃；防噪降辐射窗玻璃；防噪降辐射窗玻璃；智能直达电梯智能直达电梯智能直达电梯智能直达电梯“独一无二的东海路9号智能安防 公共局部：公共局部：公共局部：公共局部：户外保安监控系统、闭路户外保安监控系统、闭路户外保安监控系统、闭路户外保安监控系统、闭路电视监控系统、社区周界电视监控系统、社区周界电视监控系统、社区周界电视监控系统、社区周界防盗报警系统、停车场自防盗报警系统、停车场自防盗报警系统、停车场自防盗报警系统、停车场自动管理系统、门禁及电梯动管理系统、门禁及电梯动管理系统、门禁及电梯动管理系统、门禁及电梯控制系统、信息管理子系控制系统、信息管理子系控制系统、信息管理子系控制系统、信息管理子系统统统统 宣传策略点宣传策略点:东海路东海路9号，先进的安防管理和严谨的平安气氛在号，先进的安防管理和严谨的平安气氛在青岛无与伦比，平安性青岛无与伦比，平安性/私密性最好。私密性最好。智能楼宇控制智能楼宇控制+保安保安24小时监控，业主专用卡片小时监控，业主专用卡片+保姆单独卡片保姆单独卡片+来客来客引导系统，保证控制出入人员及整体平安性引导系统，保证控制出入人员及整体平安性.物业效劳物业效劳全球最大的物业管理公司世邦魏理仕(CBRE)担纲物业参谋，提供全面、一流的物业管理效劳表达“形象尊贵化及“效劳个性化特点，超六星级酒店效劳，专门为本工程的豪宅客户量身订做物管效劳。“独一无二的东海路9号物业效劳 每天，都有一群人恭候您回家。每天，都有一群人恭候您回家。让业主折服让业主折服的物业效劳的物业效劳细致入微，贴心全面。细致入微，贴心全面。“独一无二的东海路9号品牌开展商 青岛阳光新地置业，专业开发综合体精品工程，代表工程青岛新世界数码港，南京新地中心，苏州新地中心等，持有物业青岛阳光百货、苏州阳光百货等高档物业等。“独一无二的东海路9号合作团队 建筑参谋：澳洲UA设计景观参谋：贝尔高林国际香港市场参谋：DTZ戴德梁行物业管理参谋：世邦魏理仕灯光参谋：上海林丰灯饰声学参谋：京金宝国际团队国际团队完美品质保障完美品质保障“独一无二的东海路9号合作团队 国际团队国际团队完美品质保障完美品质保障玻璃幕墙参谋：耀华皮尔金顿泛光照明参谋：香港索恩会所设计参谋：新加坡DP 软装参谋：台湾Chris标识参谋：北京铭鼎室内设计参谋：香港APO“独一无二的东海路9号合作团队 为了业主的极致居住，众多一流团队强强联手，工程以为了业主的极致居住，众多一流团队强强联手，工程以客户为中心进行产品设计，在各个方面都有全方位的保障，客户为中心进行产品设计，在各个方面都有全方位的保障，塑造了领先的国际化生活品质。塑造了领先的国际化生活品质。莅临现场，感触震撼莅临现场，感触震撼 城市中心生态资源领地 城市中心稀缺高品质产品 高配置智能化系统专属物业管家品牌开展商东海路东海路9号号,它将代言青岛它将代言青岛21世纪的居住高度！世纪的居住高度！“独一无二的东海路9号价值体系 东海路东海路9号的价值体系号的价值体系谁在购置东海路谁在购置东海路9号？号？企业老板、老总，商务人士、金领企业老板、老总，商务人士、金领，有丰富的阅历，强烈，有丰富的阅历，强烈的身份感，屡次置业经历。的身份感，屡次置业经历。购置东海路购置东海路9号何用？号何用？东海路东海路9号客户以自住为主，长期居住为目的的客户居多，号客户以自住为主，长期居住为目的的客户居多，局部客户兼有自住和投资两种想法。局部客户兼有自住和投资两种想法。客户分析客户分析成交客户特征成交客户特征为何购置东海路为何购置东海路9号？号？客户有居住及投资需求并认同东海路客户有居住及投资需求并认同东海路9号的价值点号的价值点景观稀缺海景资源景观稀缺海景资源产品居住的舒适性产品居住的舒适性居住所要求的平安感居住所要求的平安感区位区位+配套城市中心，成熟生活圈配套城市中心，成熟生活圈居住所带来的面子感、圈层感居住所带来的面子感、圈层感独一无二的会所独一无二的会所升值潜力升值潜力物业效劳物业效劳 客户分析客户分析成交客户特征成交客户特征成交客户特性研究成交客户特性研究张先生，张先生，46岁，董事长岁，董事长客户代表性客户代表性性格内敛，不张扬。白手起家，拥有万性格内敛，不张扬。白手起家，拥有万吨货轮，上亿的身价。吨货轮，上亿的身价。客户访谈客户访谈平时经常参加酒会，在社交场合，来得平时经常参加酒会，在社交场合，来得都是同一阶层的人，聊得话题比较广泛。都是同一阶层的人，聊得话题比较广泛。但在平时，他最需要适合自己思考的空但在平时，他最需要适合自己思考的空间。间。房子很重要，因为是自己和家人享受的房子很重要，因为是自己和家人享受的地方，他非常在意房子的平安感和私密地方，他非常在意房子的平安感和私密性。性。王先生，王先生，39岁，董事长岁，董事长客户特征客户特征各大城市都有生意。各大城市都有生意。客户访谈客户访谈在全国各大城市都有他的个人房产，因在全国各大城市都有他的个人房产，因公司业务开展，来到青岛，一家人很乐公司业务开展，来到青岛，一家人很乐意在这里居住、生活。意在这里居住、生活。他平时一定会买适合自己的东西，房子他平时一定会买适合自己的东西，房子也是。因为好的东西经得起时间的考验。也是。因为好的东西经得起时间的考验。成交客户特性研究成交客户特性研究 通过客户与销售人员访谈，我们总结出了业主在购置东海路通过客户与销售人员访谈，我们总结出了业主在购置东海路9号三个号三个层面需求，每一个客户都有这几方面的需求。层面需求，每一个客户都有这几方面的需求。功能性需求功能性需求看好城市中心稀缺的生态资源看好城市中心稀缺的生态资源为了居住，增加自己在圈子里的影响力，推动事业的开展为了居住，增加自己在圈子里的影响力，推动事业的开展情感需求情感需求从复杂社会关系中束缚摆脱，实现身心放松从复杂社会关系中束缚摆脱，实现身心放松寻找身份标签，实现心理上的成就与满足寻找身份标签，实现心理上的成就与满足财富需求财富需求通过置业，利用物业升值，实现自身财富的增值。通过置业，利用物业升值，实现自身财富的增值。客户置业特征客户置业特征价格因素价格因素与同城其他工程进行价格比较竞争楼盘的截流与同城其他工程进行价格比较竞争楼盘的截流产品因素产品因素剩余房源户型偏大，销售速度慢剩余房源户型偏大，销售速度慢物业费因素物业费因素有一局部客户认为本工程的物业费偏高，置业有一局部客户认为本工程的物业费偏高，置业 于与其他工程于与其他工程价值点因素价值点因素没有与其他竞争工程进行有效产品价值区隔，没有与其他竞争工程进行有效产品价值区隔，客户没有真正了解本工程的产品价值点客户没有真正了解本工程的产品价值点政策影响政策影响客户变得不积极，观望气氛浓客户变得不积极，观望气氛浓客户分析客户分析未成交客户未成交客户09年本工程传播策略年本工程传播策略 1、重构核心价值体系、重构核心价值体系2、全面表达工程价值点、全面表达工程价值点3、极致生活体验极致生活体验传播策略传播策略 解决全面居家方案的精工大宅解决全面居家方案的精工大宅工程定位工程定位产品定位产品定位 纯居住纯居住城市中心豪宅城市中心豪宅形象定位形象定位 睿智领袖的大雅府邸睿智领袖的大雅府邸一品府邸养生大宅一品府邸养生大宅品牌定位品牌定位(与别墅产品产生差异化与别墅产品产生差异化“独一无二独一无二 拥有东海路9号的人占有唯一的地段、唯一的景观、唯一的资源价值、唯一的科技、唯一的生态、唯一的安防表达了少数人对稀有资源的占有。一品府邸一品府邸品牌定位品牌定位“不可复制不可复制 东海路9号的地段、景观、建筑、设备、系统彰显其最高价值所在。不可复制性传递给目标受众工程不可再生的价值感，与目标客户群的特质相吻合。一品府邸品牌定位品牌定位“极度舒适极度舒适 城市景观,充足停车位,高品质精装修,会所设计,国际顶级品牌,环保用材,优秀开展参谋团队.养生大宅品牌定位品牌定位通过对工程深入分析、卖点挖掘，我们提炼出工程的四大卖点进行推广。第一大卖点：地段 第二大卖点：自然生态第三大卖点：科技第四大卖点：平安传播策略传播策略营销总思路营销总思路营销总思路：以圈层营销为主，体验式营销为辅，深营销总思路：以圈层营销为主，体验式营销为辅，深入挖掘客户资源。入挖掘客户资源。营销关键：在圈层内的推广活动，建立圈层影响力营销关键：在圈层内的推广活动，建立圈层影响力 09年4月初开始营销推广，提早积累客户客户联谊活动维系感情，建立口碑精练的营销活动制造市场热点；继续扩大圈层内人士推广；有针对性的媒体投放。关键物料关键物料样板房、看楼通道、户外围挡包装样板房、看楼通道、户外围挡包装会所全面开放会所全面开放产品楼书产品楼书户型手册户型手册客户通讯客户通讯DM杂志杂志 公关礼品广告公关礼品广告实景拍摄，让客户更真切地感受东海路实景拍摄，让客户更真切地感受东海路9号的极致生活号的极致生活09年销售推广重要节点年销售推广重要节点 本工程09年销售，将与同片区在售工程和即将面市工程共同上演一场剧烈的客户争夺战。因此，我们应提前进行推广，利用今年4、5、6、7月黄金推广周期进行集中、精确推广，重点打击占20%的“引领者类型客户！09年年1月月 5、6月月7月月差异区隔，绝对影响视觉系统整合视觉系统整合销售道具销售道具样板间展示样板间展示组合推广，活动造势媒体推广原那么高调入市，集中火力爆发 报纸广告 机场灯箱广告杂志广告户外广告DM杂志 圈层营销会所全面开放实景体验4月月10月月消化现有客户积累目标客户 客户策略客户策略 实景体验实景体验 会所全面开放会所全面开放1、营造工程极致生活形象、营造工程极致生活形象阐述东海路阐述东海路9号极致生活价值号极致生活价值 东海路9号提供给客户群所需求的情感价值，具备独特个性，它强调的不是华美堂皇，而是将品位与生活体验相结合，提供给消费者便利、高品质、人性化的第一城市居所。推广策略推广策略营销活活动时间 事件事件资源整合源整合目的目的品质生活体验13月与银行等金融机构合作项目品质展示塑造项目高端物业形象+体验式营销品质生活体验24月名车展品位与生活提升项目品质凸显差异化形象品质生活体验35月赞助知名高雅音乐剧艺术与生活提升项目品质凸显差异化形象品质生活体验46月奢侈品与文化展奢侈品与文化生活提升项目品质极致形象引人注目系列主题活动，奠定提升东海路9号的品位。2 2、营造工程极致生活形象、营造工程极致生活形象推广策略推广策略注：所有活动可与相关单位及企业进行联系协商，根据实际情况进行调整。注：所有活动可与相关单位及企业进行联系协商，根据实际情况进行调整。3、工程完美细节展示、工程完美细节展示1终端销售现场策略终端销售现场策略售楼处包装对工程销售进行有力保障售楼处包装对工程销售进行有力保障销售人员的形象和素质销售人员的形象和素质客户跟踪日志，每天总结检查，任何问题及时提出和整客户跟踪日志，每天总结检查，任何问题及时提出和整改改推广策略推广策略3、工程完美细节展示、工程完美细节展示2极致生活体验极致生活体验独一无二的会所配套独一无二的会所配套样板间展示样板间展示景观、视野等感受。景观、视野等感受。推广策略推广策略媒体推广配合营销事件媒体推广配合营销事件选用精准媒体，配合东海路选用精准媒体，配合东海路9号系列营销活动事件进行推广。号系列营销活动事件进行推广。媒体选择：媒体选择：报纸：报纸：?半岛都市报半岛都市报?、?青岛日报青岛日报?等配合主题营销活动。等配合主题营销活动。?半岛都市报半岛都市报?：信息量全面，传播力度大。：信息量全面，传播力度大。?青岛日报青岛日报?：内容可信度高，权威性强，影响力强。：内容可信度高，权威性强，影响力强。杂志：新航空、时尚阳光百货、财经等杂志：新航空、时尚阳光百货、财经等灯箱广告：选择青岛、上海、北京、台湾、等各大机场灯箱广灯箱广告：选择青岛、上海、北京、台湾、等各大机场灯箱广告，以青岛机场灯箱广告为主，展示工程品质。告，以青岛机场灯箱广告为主，展示工程品质。机场电子屏媒体：强制性观看，循环播放次数多，锁定局部终机场电子屏媒体：强制性观看，循环播放次数多，锁定局部终端客户群。端客户群。户外广告：重点考虑机场两侧的户外广告牌和道旗广告户外广告：重点考虑机场两侧的户外广告牌和道旗广告推广策略推广策略DM单张、短信配合系列活动主题营销单张、短信配合系列活动主题营销DM单张：宣传东海路单张：宣传东海路9号极致生活主张，延续工程各类及时动号极致生活主张，延续工程各类及时动态，不定期推广，随刊或单独寄送态，不定期推广，随刊或单独寄送短信：不定期的客户维系，每月根据主题营销活动对目标客户短信：不定期的客户维系，每月根据主题营销活动对目标客户发送工程活动信息等。重大活动节点通过短信进行传递。发送工程活动信息等。重大活动节点通过短信进行传递。推广策略推广策略活动一：深访客户安排活动一：深访客户安排通过封锁青岛高端人士经常出入的社交场所与其定向公司进行沟通合作，进行本工程的宣传物料投放，筛选关键目标客户进行长期跟踪。邀请此类客户定期参加各类聚会活动，保持联系沟通。了解客户需求及特性，规整为详细的客户档案，划分为小众圈层进行针对性效劳方案提议。时间：春节后一个月物料配合：户型图、装修标准、访谈礼品等营销活动营销活动活动二：与银行等金融机构合作如汇丰银行、中国银活动二：与银行等金融机构合作如汇丰银行、中国银行等行等目的：通过与银行等金融机构合作，让客户现场体验工程高端生活品质，提目的：通过与银行等金融机构合作，让客户现场体验工程高端生活品质，提高工程知名度和美誉度，锁定高工程知名度和美誉度，锁定地点：东海路地点：东海路9号会所号会所、现场及各样板房、现场及各样板房人员：银行客户、销售员、会所效劳人员等人员：银行客户、销售员、会所效劳人员等物料配合：概念楼书、户型图等物料配合：概念楼书、户型图等营销活动营销活动活动三：名车展示法拉利、保时捷、奥迪等同类型名活动三：名车展示法拉利、保时捷、奥迪等同类型名车展车展目的：通过整合工程的优势资源目的：通过整合工程的优势资源,提升工提升工程品质凸显差异化形象程品质凸显差异化形象时间：时间：2021年年4月月地点：东海路地点：东海路9号号借此时机为保时捷新品展搞一个盛大酒会借此时机为保时捷新品展搞一个盛大酒会相关媒体配合宣传相关媒体配合宣传物料配合：概念楼书、邀请函物料配合：概念楼书、邀请函、DM杂志杂志推广配合推广配合:新航空杂志、高端金融刊物及新航空杂志、高端金融刊物及五星级酒店的五星级酒店的DM营销活动营销活动活动四：赞助知名高雅音乐剧活动四：赞助知名高雅音乐剧目的：塑造东海路目的：塑造东海路9号高品质生活风格。号高品质生活风格。人员：东海路人员：东海路9号业主免费参与及邀请准客户前来参观号业主免费参与及邀请准客户前来参观 。时间：时间：2021年年5月月地点：东海路地点：东海路9号会所号会所物料配合：概念楼书、邀请函物料配合：概念楼书、邀请函 推广配合推广配合:新航空杂志、高端金融刊物及五星级酒店、各大百货商场新航空杂志、高端金融刊物及五星级酒店、各大百货商场DM营销活动营销活动活动五：奢侈品文化展名表、珠宝首饰等活动五：奢侈品文化展名表、珠宝首饰等目的：通过奢侈品文化展目的：通过奢侈品文化展,塑造东海路塑造东海路9号价值号价值,引导高体验性消费引导高体验性消费时间：时间：2021年年6月月内容内容:在东海路在东海路9号举办奢侈品牌文化展号举办奢侈品牌文化展,现场展示或演示奢侈品制作过程现场展示或演示奢侈品制作过程,强化奢侈品文化及艺术理念强化奢侈品文化及艺术理念,突出顶级品牌的精雕细琢，与东海路突出顶级品牌的精雕细琢，与东海路9号工程气号工程气质相吻合。质相吻合。定量邀请名人名流及客户参与定量邀请名人名流及客户参与活动执行：活动执行：5月中旬与青岛阳光百货、海信广场等各大百货商场进行联系，月中旬与青岛阳光百货、海信广场等各大百货商场进行联系，营销活动营销活动营销活动营销活动山东省政府新闻办组织的中华人民共和国建国60周年弘扬鲁商精神的“齐鲁鲁商人物工程冠名活动。目的：邀请山东省优秀企业家参加本次活动，培养高端忠诚客户，并把工程的详细资料邮寄给本人，对目标客户进行重点效劳。活动时间：2021年7月份活动地点：东海路9号会所活动执行：待定活动六：活动六：“齐鲁鲁商人物工程冠名活动齐鲁鲁商人物工程冠名活动营销活动营销活动其他营销活动其他营销活动1、根据、根据2021年国家经济开展形式，我司建议年国家经济开展形式，我司建议组织高层经济研讨会议，邀请国内外经济类、组织高层经济研讨会议，邀请国内外经济类、金融类有影响力的专家，召集在东海路金融类有影响力的专家，召集在东海路9号号业主及其他有实力购置本物业的潜在客户。业主及其他有实力购置本物业的潜在客户。2、根据、根据09年国家政策及经济开展动态等，我年国家政策及经济开展动态等，我司建议寻找时机点，做实效的突破力营销。司建议寻找时机点，做实效的突破力营销。
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