房地产标杆企业管理课件

房地产项目投资可行性研究与经济评价房地产项目投资可行性研究与经济评价精品PPT概论概论一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性一、房地产项目投资可行性研究与经济评价的重要性关系到投资决策的科学性与准确性关系到投资决策的科学性与准确性投资决策失误的危害性投资决策失误的危害性“做正确的事比正确地作事更重要”精品PPT二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程二、房地产项目可行性研究与经济评价的一般过程1、房地产市场调查研究与预测、房地产市场调查研究与预测 2 2、房地产开发项目市场定位研究、房地产开发项目市场定位研究 3、房地产开发项目投资与成本费用估算、房地产开发项目投资与成本费用估算 4 4、房地产开发项目收入估算与资金筹措、房地产开发项目收入估算与资金筹措 5 5、房地产开发项目财务评价、房地产开发项目财务评价 6、房地产开发项目不确定性分析与风险分析房地产开发项目不确定性分析与风险分析 7、评价结论评价结论精品PPT 第一章第一章 房地产项目市场调研房地产项目市场调研（一）、市场环境调研（一）、市场环境调研1、宏观环境调研、宏观环境调研 经济环境经济环境 政策环境政策环境 人口环境人口环境 文化环境文化环境 行业环境行业环境 技术环境技术环境精品PPT2、区域环境调研、区域环境调研区区域域环环境境调调研研是是指指对对项项目目所所在在区区域域的的城城市市规规划划、景景观观、交交通通、人人口口构构成成、就就业业中中心心、商商圈圈等等区区位位条条件件进进行行分分析析，对对项项目目地地块块所所具具有有的的区区位位价价值值进进行行判判断断。具具体包括：体包括：精品PPT1）、结结合合项项目目所所在在城城市市的的总总体体规规划划，分分析析项项目目的的区区域域规规划划、功功能能定定位位、开开发现状及未来定位；发现状及未来定位；2）、进行区域的交通条件研究）、进行区域的交通条件研究3）、对对影影响响区区域域发发展展的的其其他他因因素素和和条条件件进进行行研研究究，如如：历历史史因因素素、文文化化因因素、发展水平等；素、发展水平等；4）、对对区区域域内内楼楼盘盘的的总总体体价价格格水水平平与与供求关系进行分析。供求关系进行分析。精品PPT3、项项目目微微观观环环境境(Micro-environment)调调研研项目的微观环境调研又称为项目开发条件项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：位做准备。具体包括：精品PPT1）、对对项项目目的的用用地地现现状状及及开开发发条条件件进进行行分析；分析；2）、对项目所在地的周边环境进行分析，）、对项目所在地的周边环境进行分析，主要指对地块周围的物质和非物质的生主要指对地块周围的物质和非物质的生活配套情况的分析；活配套情况的分析；3）、对对项项目目的的对对外外联联系系程程度度、交交通通组组织织等进行分析。等进行分析。精品PPT（二）、消费者（二）、消费者(ConsumerBehavior)调研调研一一般般而而言言，我我们们研研究究买买家家时时需需要要回回答答七七个个问问题（题（6W+H）：）：第一，哪些人是买家？（第一，哪些人是买家？（who）第二，买家要买什么样的房？（第二，买家要买什么样的房？（what）第三，买家为什么要买这些房子？（第三，买家为什么要买这些房子？（why）第四，谁参与买家的购买行为？（第四，谁参与买家的购买行为？（whom）第五，买家以什么样的方式买房？（第五，买家以什么样的方式买房？（how）第六，买家什么时候买房？（第六，买家什么时候买房？（when）第七，买家在哪里买房？（第七，买家在哪里买房？（where）精品PPT具体说来，包括以下几个方面。具体说来，包括以下几个方面。1、消费者的购买力水平、消费者的购买力水平消消费费者者购购买买力力水水平平的的主主要要衡衡量量指指标标是是家家庭庭年年收收入。入。2、消费者的购买倾向、消费者的购买倾向消消费费者者的的购购买买倾倾向向主主要要包包括括物物业业类类别别、品品牌牌、户户型型、面面积积偏偏好好、位位置置偏偏好好、预预期期价价格格、物物业业管理、环境景观等。管理、环境景观等。3、消费者的共同特性、消费者的共同特性主主要要包包括括：消消费费者者的的年年龄龄、文文化化程程度度、家家庭庭结结构、职业、原居住地等等。构、职业、原居住地等等。精品PPT特别提示：特别提示：一一般般说说来来，在在未未确确定定目目标标消消费费者者之之前前，可可通通过过二二手手资资料料的的收收集集对对房房地地产产市市场场的的消消费费者者做做一一个个普普遍遍、粗粗略略的的了了解解；在在确确定定了了目目标标消消费费者者之之后后，则则主主要要是是通通过过问问卷卷调调查查的的形形式式就就想想要要了了解解的的问问题题对对目目标标调调查查对对象象进进行行访访问问。目目标标消消费费者者的的确确定定可可参参照照同同类类物物业业的的已已成成交交客客户户进进行行划划分分。必必要要的的时时候候，甚甚至至还还可可针针对对核核心心购购买买者者进进行行再再一一次次的的调调查查，如如此此反反复复，直直至至得得到到较较为为准准确确可可靠靠的的结结论论。因因此此我我们们说说，对对消消费费者者的的调调研研可可视视为为动态的全过程调研。动态的全过程调研。精品PPT（三）、竞争楼盘调研（三）、竞争楼盘调研竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目竞争性楼盘分为两种情形，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘位相似的楼盘。竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、进行营销策略组合的调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面价格、广告、销售推广和物业管理等方面 精品PPT第二章第二章 房地产项目市场定位研究房地产项目市场定位研究一一、项项目目的的SWOT（优优势势、劣劣势势、机机会会、威威胁胁）分析分析(strength、weakness、opportunity、threaten）优势、劣势来自于企业内部优势、劣势来自于企业内部机会、威胁来自于企业外部机会、威胁来自于企业外部精品PPT二、项目目标市场的选择二、项目目标市场的选择应体现市场机会与企业优势的最佳结合应体现市场机会与企业优势的最佳结合三、项目的市场定位三、项目的市场定位(4Ps)产品定位产品定位(Product)价格定位价格定位(Price)分销定位分销定位(Place)促销定位促销定位(Promotion)精品PPT 第三章第三章 房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算房地产开发项目投资与成本费用的构成与估算 一一开发成本开发成本1、土地使用权出让金、土地使用权出让金出让方式：出让方式：（协议）、招标、拍卖、挂牌协议）、招标、拍卖、挂牌出让金（底价）的确定方法：出让金（底价）的确定方法：（1）标定地价修正法（已取消）标定地价修正法（已取消）（2）基基准准地地价价修修正正法法（正正在在执执行行）(具具体体标标准准请请浏览广州市国土房管局网站点击浏览广州市国土房管局网站点击“基准地价基准地价”）精品PPT2、土地征用及拆迁安置补偿、土地征用及拆迁安置补偿（1）土地征用费）土地征用费（2）拆迁安置补偿费）拆迁安置补偿费注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台注意：国家新的拆迁安置补偿条例已经出台要点：实行按市场价评估的货币补偿原则要点：实行按市场价评估的货币补偿原则精品PPT3、前期工程费、前期工程费（1）规划设计费（一般为建安工程费的）规划设计费（一般为建安工程费的3%）（2）项项目目可可行行性性研研究究费费（一一般般占占项项目目总总投投资资的的0.2%-1%)（3）地地质质勘勘察察测测绘绘费费(一一般般为为向向项项目目设设计计概概算算的的0.5%)（4）项目开办、筹办费）项目开办、筹办费（4）三三通通一一平平费费（目目前前的的基基准准地地价价中中已已包包含含了了该项费用）该项费用）精品PPT4、建安工程费、建安工程费（1）土土建建工工程程费费（基基础础、结结构构、建建筑筑及及粗粗装装修工程费）修工程费）（2）设备及安装工程费）设备及安装工程费（3）室内装修工程费（精装修工程费）室内装修工程费（精装修工程费）精品PPT5、基础设施费（红线内外工程费）、基础设施费（红线内外工程费）（1）供水工程费）供水工程费（2）供电工程费）供电工程费（3）道路工程费）道路工程费（4）绿化工程费）绿化工程费（5）管道煤气工程费）管道煤气工程费（6）其他零星工程费）其他零星工程费精品PPT6、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费公公共共配配套套设设施施费费是是指指居居住住小小区区内内为为居居民民服服务务配配套套建建设设的的各各种种非非营营业业性性的的公公共共配配套套设设施施（又又称称公公建建设施）。设施）。就就目目前前的的发发展展而而言言，基基本本的的公公共共配配套套设设施施费费有有逐逐渐渐纳纳入入地地价价缴缴纳纳的的趋趋势势，而而一一些些提提升升项项目目价价值值的的配套设施则纳入开发商的商业化经营策略之中。配套设施则纳入开发商的商业化经营策略之中。精品PPT7、开发期间税费、开发期间税费以广州为例，这些税费一般包括以广州为例，这些税费一般包括（1）配套设施建设费（小区：）配套设施建设费（小区：6%；单体；单体12%）（2）建筑工程质安监督费（建筑工程质安监督费（0.2%)（3）供水增容费）供水增容费（已逐步取消）（已逐步取消）(4)供电增容费（已逐步取消）供电增容费（已逐步取消）(5)监理工程费监理工程费(1%-2%)(6)其他（约为其他（约为1%-2%）注意：注意：1以上比例均以建安工程费为取费基础以上比例均以建安工程费为取费基础2固定资产投资方向调节税已经取消固定资产投资方向调节税已经取消精品PPT8、不可预见费、不可预见费它它依依据据项项目目的的复复杂杂程程度度和和前前述述各各项项费费用用估估算算的的准准确确程程度度，以以上上述述16项项费费用用之之和和为为基数，按基数，按3%-5%计算。计算。精品PPT二二开发费用开发费用1、管理费用（取开发成本的、管理费用（取开发成本的1%-3%）2、销售费用（取销售收入的、销售费用（取销售收入的4%-6%）3、财务费用（按实际发生的利息计算）、财务费用（按实际发生的利息计算）精品PPT三、与转让房地产有关的税费三、与转让房地产有关的税费1、营业税营业税2、城市维护建设税、城市维护建设税3、教育附加、教育附加4、防洪工程维护费、防洪工程维护费5、印花税、印花税6、交易服务费、交易服务费 注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能作为成本注意：该类费用只能作为销售收入的扣减，不能作为成本 计入投资。计入投资。精品PPT四、土地增值税（按销售收入的四、土地增值税（按销售收入的1%计）计）五、企业所得税（按利润总额的五、企业所得税（按利润总额的33%计）计）精品PPT第四章 房地产开发项目收入估算与资金筹措 一房地产开发项目收入估算 1制制订订房房地地产产开开发发项项目目销销（租租）售售计计划划确确定定销销售售单单价价、销销售售进进度度、销销售售比比例等例等精品PPT 销售价格的确定方法销售价格的确定方法 ）基于成本的定价法）基于成本的定价法成本成本加成定价法（确定价格下限）加成定价法（确定价格下限）基于产品市场价值的定价）基于产品市场价值的定价法法市场比较法（确定价格上限）市场比较法（确定价格上限）基于竞争对手的定价法）基于竞争对手的定价法竞争定价法（确定价格的变化）竞争定价法（确定价格的变化）精品PPT、房地产开发项目租售收入的估算、房地产开发项目租售收入的估算（）房地产开发项目的出租、出售收入估算（）房地产开发项目的出租、出售收入估算（）房地产开发项目的自营收入估算（）房地产开发项目的自营收入估算 精品PPT二、投资计划与资金筹措二、投资计划与资金筹措（一）（一）投资计划与资金筹措表的格式投资计划与资金筹措表的格式要求：将投资计划与资金筹措计划有机要求：将投资计划与资金筹措计划有机地结合起来，即满足项目实施对资金的地结合起来，即满足项目实施对资金的需求，又要尽可能地将资金使用成本降需求，又要尽可能地将资金使用成本降到最低。到最低。精品PPT（二）编制投资计划与资金筹措表的依据（二）编制投资计划与资金筹措表的依据、编制投资计划表的依据、编制投资计划表的依据（）开发项目的建设进度计划；（）开发项目的建设进度计划；（）和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程（）和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算；成本预算；（）施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入（）施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求；时间要求；（）付款方式等（）付款方式等投入资金的分类可粗可细，大致可按房地产开发项投入资金的分类可粗可细，大致可按房地产开发项目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程进度计划算出每月或每季度的总投资支出，即为投资程进度计划算出每月或每季度的总投资支出，即为投资计划表。计划表。精品PPT、编制资金筹措表的依据、编制资金筹措表的依据对于房地产开发项目而言，其资金来源有四个对于房地产开发项目而言，其资金来源有四个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于再投资的部分，四是其他融资方式。售收入用于再投资的部分，四是其他融资方式。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除销售有关的税费后用于投资，此预售收入扣除销售有关的税费后用于投资，此外，若还缺资金，则向银行借贷，或采用其他外，若还缺资金，则向银行借贷，或采用其他融资方式筹集。自有资金按规定不得低于总投融资方式筹集。自有资金按规定不得低于总投资的资的30%，可通过招商引资筹集。，可通过招商引资筹集。精品PPT注意：注意：为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在为了减少开发商筹资数额以降低筹资成本，在安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金安排投资进度计划时，应考虑尽量将占用资金量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标量大的费用项目向后安排。在工程发包的招标及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施及评标时，也要注意审查其施工进度计划及施工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大工组织设计，看是否将可后移的占用资金较大的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡的分项工程有意向前移，或是否采用了不均衡报价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，报价策略，有意把先进行的施工内容单价调高，而把后期工程的单价压低。而把后期工程的单价压低。精品PPT第五章第五章房地产项目财务评价房地产项目财务评价 目目标标：根根据据项项目目上上述述的的成成本本收收益益分分析析，编编制制项项目目基基本本的的财财务务报报表表，计计算算相相关关的的评价指标，据以判定项目的财务可行性。评价指标，据以判定项目的财务可行性。精品PPT一、损益表与项目静态赢利能力分析一、损益表与项目静态赢利能力分析损损益益表表是是项项目目在在整整个个寿寿命命期期的的财财务务成成果果的的一一种种报报表表。它它反反映映了了项项目目在在整整个个寿寿命命期期的的利利润润总总额额、所所得得税税和和税税后后利利润润分分配配情情况况等等财财务务信信息息。提提供供了项目经济效益静态评价的信息资料。了项目经济效益静态评价的信息资料。静静态态评评价价指指标标包包括括总总投投资资利利润润率率与与自自有有资资金金投投资利润率。资利润率。精品PPT1总投资利润率总投资利润率=项目利润总额项目利润总额/项目总投资项目总投资其其评评价价标标准准是是总总投投资资利利润润率率大大于于或或等等于于该该类类型型房地产的基准投资利润率。（房地产的基准投资利润率。（8%-10%）2自有资金投资利润率自有资金投资利润率=项目利润总额项目利润总额/项目项目自有资金自有资金其其评评价价标标准准是是项项目目自自有有资资金金净净利利润润率率大大于于或或等等于于投投资资者者设设定定的的目目标标自自有有资资金金净净利利润润率率（15%-20%）。）。精品PPT 二、二、现金流量表与动态盈利能力分析现金流量表与动态盈利能力分析该该表表反反映映项项目目计计算算期期内内各各年年的的现现金金流流入入与与现现金金流流出出情情况况，用用以以计计算算各各项项动动态态评评价价指指标标。包包括括全全部部投投资资现现金金流流量量表表与与自自有有资资金金现现金金流流量量表表两两种种格格式式。动动态态评评价价指指标标则则包包括括财财务务净净现现值值、财财务务内内部部收收益益率与投资回收期。率与投资回收期。精品PPT（一）全部投资现金流量表的概念（一）全部投资现金流量表的概念全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金全部投资是指项目建设的总投资，即自有资金投资和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资和借贷资金投资之和。现金流量表（全部投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计投资）不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。行比较建立共同基础。精品PPT（二）、自有资金现金流量表的编制（二）、自有资金现金流量表的编制自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。自有资金是指项目投资者自己拥有的资本金投入。现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，现金流量表（自有资金）是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目内部收益率、财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。自有资金的盈利能力。精品PPT（三）动态盈利能力分析（三）动态盈利能力分析1、财务净现值（、财务净现值（FNPV）评价标准：当评价标准：当NPV0时，可考虑接受该项目；时，可考虑接受该项目；当当NPV0时，拒绝接受该项目。时，拒绝接受该项目。2、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRR）评价标准：当评价标准：当FIRR ic 时，可考虑接受该项目；时，可考虑接受该项目；当当FIRR ic 时，拒绝接受该项目。时，拒绝接受该项目。其中，其中，ic为部门（行业）规定的基准收益率为部门（行业）规定的基准收益率精品PPT3、投资回收期、投资回收期将求出的项目投资回收期将求出的项目投资回收期T与标准投资与标准投资回收期相回收期相T0比较，若比较，若TT0，则表明该，则表明该项目投资能在规定的时间内收回，可项目投资能在规定的时间内收回，可考虑接受。反之，考虑接受。反之，则拒绝。则拒绝。精品PPT三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析三、资金来源与运用表与资金平衡能力分析资资金金来来源源与与运运用用表表是是反反映映项项目目在在计计算算期期内内各各年年的的资资金金盈盈余余或或短短缺缺情情况况，以以及及项项目目的的资资金金筹筹措措方方案案和和贷贷款款偿偿还还计计划划的的财财务务报报表表，为为项项目目资资产产负负债债表表的的编编制制及及项项目目资资金金平平衡衡分分析析提提供供重重要要的的财务信息。财务信息。评价指标：当年累计赢余资金评价指标：当年累计赢余资金0精品PPT第六章第六章房地产项目不确定性分析与风险分析房地产项目不确定性分析与风险分析什么叫风险？什么叫风险？风险是指在特定的条件下，在特定的时期内，风险是指在特定的条件下，在特定的时期内，某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。某一事件实际结果偏离与预期结果的程度。进进行行项项目目的的不不确确定定性性与与风风险险分分析析,其其目目的的是是要要判判断断项项目目风风险险的的大大小小，并并采采取取相相应应措措施施回回避避与控制风险。与控制风险。与与项项目目的的“全全程程调调研研”相相对对应应，在在可可行行性性研研究中，也提倡项目的究中，也提倡项目的“全程风险分析全程风险分析”精品PPT一、项目的不确定性分析一、项目的不确定性分析1盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈盈亏亏平平衡衡点点又又称称项项目目保保本本点点。房房地地产产开开发发项项目目盈盈亏平衡点销售率的计算公式如下：亏平衡点销售率的计算公式如下：盈亏平衡点销售率盈亏平衡点销售率=项目总投资项目总投资/（项目销售收入（项目销售收入-销售税金）销售税金）评价指标：一般认为：盈亏平衡点销售率评价指标：一般认为：盈亏平衡点销售率70%时，风险较低时，风险较低精品PPT2敏感性分析敏感性分析 敏感性分析又称敏感度分析，是研究投敏感性分析又称敏感度分析，是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析方法果的影响及其影响程度的分析方法。它帮助决策者制定相应风险对策，以使它帮助决策者制定相应风险对策，以使项目经济效益达到最优的理想程度项目经济效益达到最优的理想程度精品PPT三、项目风险分析三、项目风险分析（一）按项目投资实施的阶段分，包括：（一）按项目投资实施的阶段分，包括：1项目投资前期风险项目投资前期风险选址风险、市场定位风险、投资方案决选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险、经营方案选择的风险策风险、经营方案选择的风险精品PPT2、项目开发建设阶段的风险项目开发建设阶段的风险征地拆迁风险、成本控制风险、工程质征地拆迁风险、成本控制风险、工程质量风险、安全生产风险、设备质量及量风险、安全生产风险、设备质量及安装质量风险、按时竣工风险等安装质量风险、按时竣工风险等3、项目经营阶段的风险、项目经营阶段的风险资金周转风险、经营效益风险、市场营资金周转风险、经营效益风险、市场营销风险等销风险等4、项目管理阶段的风险项目管理阶段的风险业主纠纷风险、业主安全风险等业主纠纷风险、业主安全风险等精品PPT（二）按风险的种类分，包括：（二）按风险的种类分，包括：政策风险政策风险市场风险市场风险经营与管理风险经营与管理风险财务与资金风险财务与资金风险社会风险社会风险精品PPT三、投资风险的防范与控制三、投资风险的防范与控制1、风险回避、风险回避2、风险转移、风险转移3、风险防范、风险防范精品PPT结论与建议结论与建议1、对项目市场研究与市场定位、对项目市场研究与市场定位的的结论结论2、对项目财务评价的结论、对项目财务评价的结论3、对项目风险分析的结论、对项目风险分析的结论4、对拟投资项目的最后建议、对拟投资项目的最后建议精品PPT谢谢谢谢！精品PPT