房地产企业资料新债务融资概述课件

第三章第三章 房地产企业债务房地产企业债务融资融资了解债务融资的主要类型，我国房地产企业贷款的类型及其特点，项目融资的概念，项目融资的投资结构和资金结构本章点睛本章点睛债务融资概述债务融资概述项目融资项目融资本章主要内容金地集金地集团（600383.SH）在）在2月月14日的股日的股东大会大会上也正式被同意向中国人民上也正式被同意向中国人民银行申行申请发行行10亿元元短期融短期融资券，用于券，用于补充流充流动资金。金地申金。金地申请的是的是期限期限为1年的短期年的短期债券，券，这类短短债的利息成本通的利息成本通常在常在3以下，由于年初是房地以下，由于年初是房地产企企业资金相金相对紧张的的时期，利息水平可能在期，利息水平可能在3.7左右。左右。2005年年1月月11日，首日，首创股份（股份（600008.SH“）宣）宣布布发行行10亿元元1年期短期融年期短期融资债券，采用簿券，采用簿记建建档档贴现发行，主承行，主承销商商为中国中国农业银行，行，债券起券起息日和息日和缴款日同款日同为1月月12日，并于日，并于1月月13日开始日开始流通。流通。一、房地产企业债务融资概述一、房地产企业债务融资概述（一）一般形式（一）一般形式（二）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（三）房地产企业债券（三）房地产企业债券房地产融资分类房地产融资分类房地产房地产企业融资企业融资外部融资外部融资内部融资内部融资股权融资股权融资债权融资债权融资其他融资其他融资内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、项目合作、房地产企业兼并等方式房地产企业兼并等方式债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等1 1、房地产企业商业信用、房地产企业商业信用 房地产企业之间在土地转让和房屋买房地产企业之间在土地转让和房屋买卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）卖的交易中采用的赊销、预售定金（订金）、商业票据等形式。、商业票据等形式。（1 1）房地产企业预收定金）房地产企业预收定金（2 2）商业票据）商业票据（3 3）卖方融资）卖方融资（一）一般形式（一）一般形式2、房地产企业贷款、房地产企业贷款银行机构为满足房地产企业因开发、经营银行机构为满足房地产企业因开发、经营房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主房地产等活动所需要的资金而提供的贷款。主要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用要是住房开发贷款、房地产经营贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。流动资金贷款。3、房地产企业债券、房地产企业债券房地产企业为筹措资金而向债券购买者房地产企业为筹措资金而向债券购买者出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还出具的承诺按一定利率支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工本金的债权债务凭证，是一种重要的信用工具。具。1、概念区分、概念区分房地产贷款与房地产企业贷款房地产贷款与房地产企业贷款（1）房地产贷款）房地产贷款（2）房地产企业贷款）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（二）房地产企业贷款（1）地产开发贷款：银行支持城镇综合开发和经济开发区建设的贷款，是融通地产资金的重要形式。（2）房地产开发企业流动资金贷款：（3）商品房建设贷款：分为住房开发贷款、商业用房开发贷款2、房地产企业贷款的种类、房地产企业贷款的种类（4）房产经营贷款）房产经营贷款：对从事房屋租赁、房产交易、：对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。（5）建筑贷款）建筑贷款（6）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款）商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款（7）房地产贴息贷款：）房地产贴息贷款：国家下达规定贷款额度，由国家下达规定贷款额度，由银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款银行来发放，但其利息由国家财政补贴的房地产贷款支付。一般贷款期限支付。一般贷款期限1-3年，分为全贴息和半贴息年，分为全贴息和半贴息3、房地产企业贷款的特点、房地产企业贷款的特点l（1）贷款数额大，贷款周期长）贷款数额大，贷款周期长l（2）贷款情况收经济周期影响大）贷款情况收经济周期影响大l（3）一般要以不动产作为抵押以抵）一般要以不动产作为抵押以抵御贷款风险御贷款风险l（4）银行会慎重挑选贷款申请者）银行会慎重挑选贷款申请者l（5）地域限制风险大）地域限制风险大14(三三)房地产企业债融资房地产企业债融资1 1、债券的基础知识债券的基础知识2 2、我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况3 3、房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程151 1、债券的基础知识债券的基础知识（1 1）债券的概念债券的概念（2 2）债券的分类债券的分类（3 3）债券的特点债券的特点（4 4）债券与股票的异同债券与股票的异同16（1 1）债券的概念债券的概念 债债券券是是发发行行人人(政政府府、企企业业、金金融融机机构构)直直接接向向社社会会借借债债筹筹措措资资金金时时，向向投投资资者者发发行行，承承诺诺按按一一定定利利率率支支付付利利息息并并按按约约定条件偿还本金的债权债务凭证。定条件偿还本金的债权债务凭证。理解债券的概念还需要把握以下几点：理解债券的概念还需要把握以下几点：债券的本质是债的证明债券的本质是债的证明 债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券是一种有价证券债券是一种有价证券 债券一般具有一定格式的票面形式债券一般具有一定格式的票面形式 债券的基础知识债券的基础知识17债券的基础知识债券的基础知识18（2 2）债券的分类债券的分类按照发行主体划分按照发行主体划分政府债券政府债券 政府债券又为政府债券又为中央政府债券中央政府债券和和地方政府债券地方政府债券。中中央央政政府府债债券券称称为为国国债债或或国国库库券券，是是目目前前债债券券市市场场上上流流动动性性最最好好、风风险险最最低低的的债债券券。我我国国曾曾于于8080年年代代末末至至9090年年代代初初发发行行过过地地方方政政府府债债券券，19931993年年被被禁禁止止。20092009年年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。/债券的基础知识债券的基础知识19债券的基础知识债券的基础知识金融债券金融债券 金金融融债债券券的的发发行行主主体体为为银银行行和和非非银银行行金金融融机机构构，目目的的是是筹筹集集长长期期资资金金，利利息息高高于于同同期期银银行行存款利息。存款利息。我我国国的的金金融融债债券券主主要要由由国国家家开开发发银银行行、中中国国进进出出口口银银行行、中中国国农农业业发发展展银银行行等等政政策策性性银银行行发行。发行。20 相关概念相关概念政策性银行政策性银行 政政策策性性银银行行是是指指由由政政府府创创立立，不不以以营营利利为为目目的的，为为贯贯彻彻和和配配合合政政府府社社会会与与经经济济政政策策，在在特特定定领领域域内内直直接接或或间间接接地地从从事事政政策策性性融融资资活活动动，充充当当政政府府发发展展经经济济、促促进进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。政政策策性性银银行行经经营营时时主主要要考考虑虑国国家家和和社社会会的的整整体体利利益益。资资金金来来源源主主要要依依靠靠政政府府财财政政拨拨付付、发发行行金金融融债债券券或或向向中中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。我我国国于于19941994年年相相继继建建立立了了国国家家开开发发银银行行、中中国国农农业业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。21债券的基础知识债券的基础知识企业债券企业债券 根根据据发发行行企企业业的的性性质质不不同同，企企业业债债券券(广广义义)可可分分为为企业债券企业债券(狭义狭义)和和公司债券公司债券两类。两类。企企业业债债券券是是由由一一切切具具有有法法人人资资格格的的企企业业发发行行；公公司债券是由司债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。除除发发行行主主体体不不同同外外，两两者者的的发发行行条条件件、审审批批机机关关、申申报报文文件件、适适用用法法律律等等均均有有所所不不同同。但但公公司司债债券券是是企企业债券的组成部分，业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券本章以下所指均为公司债券。/22按照是否提供担保划分按照是否提供担保划分信用债券信用债券 信信用用债债券券是是指指不不提提供供任任何何担担保保财财产产，仅仅以以发发行行人人的的信信誉誉为为担担保保发发行行的的债债券券。政政府府债债券券和和金金融融债债券券多多为为信信用用债债券券，但但规规模模较较大大、信信用用等等级级高的企业也可发行。高的企业也可发行。企企业业采采用用信信用用担担保保可可以以降降低低发发债债成成本本，提提高高市市场场机机制制对对公公司司的的约约束束，增增强强投投资资者者的的风风险险意意识，促进成熟投资者群体的形成。识，促进成熟投资者群体的形成。/债券的基础知识债券的基础知识23债券的基础知识债券的基础知识担保债券担保债券 担担保保债债券券是是指指发发行行人人以以抵抵押押、质质押押和和保保证证等等方式发行的债券。方式发行的债券。担担保保可可增增加加债债券券投投资资的的安安全全性性，提提高高债债券券吸吸引力。引力。担担保保债债券券又又可可分分为为封封闭闭式式和和开开放放式式两两种种。封封闭闭式式债债券券的的发发行行的的规规模模取取决决于于担担保保资资产产的的价价值。值。20072007年年1010月月，中中国国银银监监会会关关于于有有效效防防范范企企业业债债担担保保风风险险的的意意见见限限制制商商业业银银行行对对企企业业债债进行担保。进行担保。24按照能否转换成股票划分按照能否转换成股票划分可转换债券可转换债券 可可转转换换债债券券是是指指债债权权人人可可以以在在特特定定的的时时期期，按按规规定定的条件将其的条件将其债券转换为公司普通股债券转换为公司普通股的企业债券。的企业债券。企企业业发发行行可可转转换换债债券券应应同同时时具具备备发发行行公公司司债债券券和和发发行股票的条件，行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。并应得到国务院证券管理部门批准。不可转换债券不可转换债券 不不可可转转换换债债券券是是指指不不能能转转换换为为普普通通股股的的债债券券，又又称称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。为普通债券，其利率一般高于可转换债券。/债券的基础知识债券的基础知识25债券的基础知识债券的基础知识按照利率是否固定划分按照利率是否固定划分 固定利率债券固定利率债券 是是指指利利率率不不随随市市场场利利率率的的变变化化而而调调整整的的债债权权(直直接接将将利利率率印印在在债券票面上债券票面上)，是最常见的债券类型。，是最常见的债券类型。浮动利率债券浮动利率债券 是是指指利利率率随随市市场场利利率率变变动动而而调调整整的的债债券券(债债券券利利率率一一般般高高于于市市场利率一定的百分点场利率一定的百分点)。26债券的基础知识债券的基础知识 按照是否能够提前赎回划分按照是否能够提前赎回划分可赎回债券可赎回债券 可可赎赎回回债债券券是是指指在在债债券券到到期期前前发发行行人人可可以以以以事先约定的价格赎回的债券。事先约定的价格赎回的债券。不可赎回债券不可赎回债券 不不可可赎赎回回债债券券是是指指不不能能在在债债券券到到期期前前赎赎回回的的债券。债券。/27债券的基础知识债券的基础知识按照偿还方式划分按照偿还方式划分(1)(1)一次到期债券一次到期债券 一一次次到到期期债债券券是是指指债债券券发发行行公公司司于于债债券券到到期期日日一一次次性偿还全部债券本金的债券。性偿还全部债券本金的债券。(2)(2)分期到期债券分期到期债券 分分期期到到期期债债券券是是指指分分批批偿偿还还本本金金的的债债券券。分分期期到到期期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。/28债券的基础知识债券的基础知识按照债券流通性划分按照债券流通性划分 按按照照债债券券流流通通性性不不同同，债债券券可可分分为为流流通通债债券券和和不可流通债券不可流通债券，或，或上市债券上市债券和和不可上市债券不可上市债券。按照发行方式划分按照发行方式划分 按按照照发发行行方方式式不不同同，债债券券可可分分为为私私募募债债券券(发发行行对对象象一一般般为为特特定定的的机机构构投投资资者者)和和公公募募债债券券(发行对象是社会公众，发行对象是社会公众，对象不特定对象不特定)。/29债券的基础知识债券的基础知识按照债券是否记名划分按照债券是否记名划分 按按照照债债券券是是否否记记名名，债债券券可可分分为为记记名名债债券券(票票面面上上标标明明债债权权人人姓姓名名；转转让让时时需需要要背背书书)和和无记名债券无记名债券。按照发行期限划分按照发行期限划分 按按照照发发行行期期限限不不同同，债债券券可可分分为为短短期期债债券券(偿偿还还期期1 1年年以以内内)、中中期期债债券券(偿偿还还期期1-101-10年年 )和和长长期期债债券券(偿偿还还期期1010年以上年以上)等三类。等三类。/30（3 3）债券的一般特点债券的一般特点 债券具有偿还性债券具有偿还性(换本付息换本付息)债券一般具有流通性债券一般具有流通性债券投资的安全性比股票高债券投资的安全性比股票高债券投资具有收益性债券投资具有收益性债券融资的用途特定性债券融资的用途特定性31（4 4）债券、贷款及股票的异同债券、贷款及股票的异同债券融资与贷款的异同债券融资与贷款的异同相同点：都是债务融资，都要还本付息。相同点：都是债务融资，都要还本付息。不不同同点点：(1)(1)债债券券融融资资是是直直接接融融资资，银银行行贷贷款款是是间间接接融融资资；(2)(2)债债券券融融资资成成本本通通常常较较银银行行贷贷款款高高；(3)(3)债债券券融融资资的的成成本本及及程程序序比比银银行行贷贷款款复复杂杂；(4)(4)企企业业对对债债券券融融资资所所筹筹集集资资金金的的自自主权较银行贷款大主权较银行贷款大32债券与股票的异同债券与股票的异同相同点：相同点：(1)(1)都属于有价证券都属于有价证券 (2)(2)都能在市场上流通都能在市场上流通 (3)(3)都具有一定的收益都具有一定的收益 (4)(4)都具有一定的投资风险都具有一定的投资风险33 不同点：不同点：(1)(1)发行主体不同发行主体不同 (2)(2)存续时间不同存续时间不同 (3)(3)收益来源不同收益来源不同 (4)(4)投资者地位不同投资者地位不同 (5)(5)承担的责任不同承担的责任不同 (6)(6)投资风险不同投资风险不同 (7)(7)价格影响因素不同价格影响因素不同 (8)(8)资金性质不同资金性质不同342 2、我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况房地产债券融资的种类房地产债券融资的种类房地产债券融资存在的问题房地产债券融资存在的问题房地产债券融资的发展前景房地产债券融资的发展前景35(1)(1)房地产债券融资的种类房地产债券融资的种类公司债券公司债券2 2我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公公司司债债券券是是企企业业(公公司司)依依照照法法定定程程序序发发行行、约约定定在在一定期限还本付息的有价证券。一定期限还本付息的有价证券。企企业业债债券券是是由由一一切切具具有有法法人人资资格格的的企企业业发发行行；公公司司债债券券是是由由股股份份有有限限公公司司和和有有限限责责任任公公司司发发行。行。36我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公司债券的优点：公司债券的优点：(1)(1)筹集的资金使用期限较长筹集的资金使用期限较长(与贷款相比与贷款相比)；(2)(2)对企业原有股东的股权没有影响；对企业原有股东的股权没有影响；(3)(3)发行债券的成本要低于普通股；发行债券的成本要低于普通股；(4)(4)发债融资具有财务杠杆作用；发债融资具有财务杠杆作用；(5)(5)筹资范围广、金额大、对象广泛；筹资范围广、金额大、对象广泛；(6)(6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低对投资人来说，收益较为稳定，风险较低37我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况公司债券的缺点：公司债券的缺点：(1)(1)对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；对四投资人来说，无权干涉企业的经营决策；(2)(2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；(3)(3)对发行人来说，财务成本比发行股票大对发行人来说，财务成本比发行股票大38我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 房地产企业债券的发行概况：房地产企业债券的发行概况：20082008年年以以来来，由由于于资资金金链链紧紧张张，部部分分房房地地产产企企业业相相继选择发行企业债券的融资渠道继选择发行企业债券的融资渠道(见下表见下表)。发债企业发债企业发债企业发债企业发债时间发债时间发债时间发债时间发债规模发债规模发债规模发债规模债券期限债券期限债券期限债券期限债券利率债券利率债券利率债券利率金地集团金地集团金地集团金地集团2008200820082008年年年年3 3 3 3月月月月12121212亿亿亿亿8 8 8 8年年年年5.5%5.5%5.5%5.5%保利集团保利集团保利集团保利集团2008200820082008年年年年5 5 5 5月月月月43434343亿亿亿亿5 5 5 5年年年年7.0%7.0%7.0%7.0%新湖中宝新湖中宝新湖中宝新湖中宝2008200820082008年年年年7 7 7 7月月月月14141414亿亿亿亿8 8 8 8年年年年9.0%9.0%9.0%9.0%北辰实业北辰实业北辰实业北辰实业2008200820082008年年年年7 7 7 7月月月月17171717亿亿亿亿5 5 5 5年年年年8.2%8.2%8.2%8.2%中粮地产中粮地产中粮地产中粮地产2008200820082008年年年年8 8 8 8月月月月12121212亿亿亿亿10101010年年年年6.066.066.066.06 万科房产万科房产万科房产万科房产2008200820082008年年年年9 9 9 9月月月月59595959亿亿亿亿5 5 5 5年年年年5.5%/7.0%5.5%/7.0%5.5%/7.0%5.5%/7.0%厦门建发厦门建发厦门建发厦门建发2009200920092009年年年年4 4 4 4月月月月6.36.36.36.3亿亿亿亿7 7 7 7年年年年6.0%6.0%6.0%6.0%复地集团复地集团复地集团复地集团2009200920092009年年年年4 4 4 4月月月月19191919亿亿亿亿5 5 5 5年年年年7.3%7.3%7.3%7.3%龙湖集团龙湖集团龙湖集团龙湖集团2009200920092009年年年年9 9 9 9月月月月14141414亿亿亿亿7 7 7 7年年年年6.7%6.7%6.7%6.7%2015年6月9日收到中国证监会关于核准中房地产股份有限公司公开发行公司债券的批复核准公司发行面值不超过7亿元的公司债券。39我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可可转转换换债债券券是是指指债债权权人人可可以以在在特特定定的的时时期期，按按规规定定的的条条件件将将其其债债券券转转换换为为公公司司普普通通股股的的企企业债券。业债券。可转换债券的特点：可转换债券的特点：债权性；股权性；债权性；股权性；可转换性。可转换性。可转换债券可转换债券(可转债可转债)40我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的优点：可转换债券的优点：利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；对投资者而言，投资灵活性较强；对投资者而言，投资灵活性较强；对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；对投资者而言，投资风险要比投资股票低对投资者而言，投资风险要比投资股票低。41我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的缺点：可转换债券的缺点：若若投投资资人人选选择择转转股股，则则公公司司股股本本会会被被稀稀释释，而而且且面面临着股价下跌的可能；临着股价下跌的可能；投资人若不转股，则其收益低于普通债券；投资人若不转股，则其收益低于普通债券；若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。42我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的发行概况：可转换债券的发行概况：(1)2001(1)2001年以前为可转债的试点阶段；年以前为可转债的试点阶段；(2)2001(2)2001年年4 4月月上上市市公公司司发发行行可可转转换换公公司司债债券券实实施施办办法法出出台台,标标志志着着可可转转换换公公司司债债券券成成为为我我国国一一种种常常规规的融资品种，发行可转债的上市公司增加的融资品种，发行可转债的上市公司增加；(3)(3)但但是是从从总总体体上上看看发发行行公公司司的的数数量量还还不不多多，融融资资规规模模与与整整个个资资本本市市场场规规模模相相比比还还偏偏小小。20072007年年共共发发行行可可转转债债585585亿元，仅占当年股市亿元，仅占当年股市IPOIPO的的12.3%12.3%；(4)2001(4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。年开始，陆续有房地产企业发行可转债。43我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行可转债的情况：国内部分房地产企业发行可转债的情况：发债企业发债企业发债企业发债企业发债时间发债时间发债时间发债时间发债规模发债规模发债规模发债规模债券期限债券期限债券期限债券期限债券利率债券利率债券利率债券利率(%)(%)(%)(%)万科房产万科房产万科房产万科房产2002200220022002年年年年6 6 6 6月月月月15151515亿人民币亿人民币亿人民币亿人民币5 5 5 5年年年年1.51.51.51.5万科房产万科房产万科房产万科房产2004200420042004年年年年9 9 9 9月月月月 19.919.919.919.9亿人民币亿人民币亿人民币亿人民币5 5 5 5年年年年1/1.375/1.75/2.125/2.5 1/1.375/1.75/2.125/2.5 1/1.375/1.75/2.125/2.5 1/1.375/1.75/2.125/2.5 招商地产招商地产招商地产招商地产2006200620062006年年年年8 8 8 8月月月月 15.115.115.115.1亿人民币亿人民币亿人民币亿人民币5 5 5 5年年年年1.0/1.4/1.8/2.2/2.61.0/1.4/1.8/2.2/2.61.0/1.4/1.8/2.2/2.61.0/1.4/1.8/2.2/2.6合生创展合生创展合生创展合生创展 2007200720072007年年年年1 1 1 1月月月月2.72.72.72.7亿美元亿美元亿美元亿美元3 3 3 3年年年年1.51.51.51.5碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园2008200820082008年年年年2 2 2 2月月月月5 5 5 5亿美元亿美元亿美元亿美元 5 5 5 5年年年年2.52.52.52.5SOHOSOHOSOHOSOHO中国中国中国中国2009200920092009年年年年7 7 7 7月月月月28282828亿港元亿港元亿港元亿港元5 5 5 5年年年年2.72.72.72.7建业地产建业地产建业地产建业地产2009200920092009年年年年8 8 8 8月月月月7.657.657.657.65亿港元亿港元亿港元亿港元5 5 5 5年年年年4.94.94.94.944短期融资券短期融资券我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企企业业短短期期融融资资券券是是指指具具有有法法人人资资格格的的非非金金融融企企业业为为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。缓解流动资金短缺而发行的短期债券。短期融资券的特点：短期融资券的特点：债券期限短债券期限短(不超过不超过365365天天)只对只对机构投资者发行机构投资者发行，不向社会公众发行，不向社会公众发行属于无担保债券属于无担保债券只在只在银行间债券市场银行间债券市场交易交易45 相关概念相关概念银行间债券市场银行间债券市场 银银行行间间债债券券市市场场是是指指包包括括商商业业银银行行、农农村村信信用用社社、保保险险公公司司、证证券券公公司司等等金金融融机机构构进进行行债债券券买买卖卖和和回回购购的的市市场场。银银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。全全国国银银行行间间债债券券市市场场成成立立于于19971997年年6 6月月，依依托托于于中中国国外外汇汇交交易易中中心心、全全国国银银行行间间同同业业拆拆借借中中心心和和中中央央国国债债登登记记结结算算公司。公司。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况46我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 短期融资券的发行概况：短期融资券的发行概况：(1)(1)19871987年年开开始始在在上上海海进进行行短短期期融融资资券券的的试试点点，19891989年开始在全国推行；年开始在全国推行；(2)90(2)90年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停；年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停；(3)2005(3)2005年年，重重新新允允许许发发行行短短期期融融资资券券，随随即即掀掀起起了了一一股股融融资资券券发发行行的的热热潮潮(2005(2005年年发发行行规规模模达达15001500亿亿元元；20062006年发行规模达年发行规模达25002500亿元亿元)，但房地产行业很少；，但房地产行业很少；(4)(4)目目前前部部分分房房地地产产企企业业试试水水发发行行短短期期融融资资券券，但但基基本本仅仅针针对对国国资资及及开开发发区区背背景景、城城市市基基础础设设施施建建设设和和土土地地运营等开发企业，一般的房地产企业很少。运营等开发企业，一般的房地产企业很少。47我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况发债企业发债企业发债企业发债企业发债时间发债时间发债时间发债时间发债规模发债规模发债规模发债规模债券期限债券期限债券期限债券期限利率利率利率利率金融街金融街金融街金融街2006200620062006年年年年05050505月月月月9 9 9 9亿亿亿亿365365365365天天天天3.82%3.82%3.82%3.82%金桥股份金桥股份金桥股份金桥股份2006200620062006年年年年11111111月月月月4 4 4 4亿亿亿亿365365365365天天天天4.3%4.3%4.3%4.3%南京高科南京高科南京高科南京高科2007200720072007年年年年05050505月月月月5 5 5 5亿亿亿亿365365365365天天天天5.36%5.36%5.36%5.36%张江高科张江高科张江高科张江高科2009200920092009年年年年01010101月月月月10101010亿亿亿亿365365365365天天天天3.8%3.8%3.8%3.8%华侨城华侨城华侨城华侨城2009200920092009年年年年08080808月月月月30303030亿亿亿亿240240240240天天天天5.03%5.03%5.03%5.03%国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：48海外发行债券海外发行债券由由于于国国内内发发行行债债券券的的门门槛槛高高，监监管管严严格格，审审批批时时间间长长，成成功功发发行行企企业业债债券券的的房房地地产产企企业业并并不不多多，不不少少房房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。/我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况49我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况发债企业发债企业发债企业发债企业发债时间发债时间发债时间发债时间发债规模发债规模发债规模发债规模上市地点上市地点上市地点上市地点中国海外中国海外中国海外中国海外2005200520052005年年年年07070707月月月月3.03.03.03.0亿美元亿美元亿美元亿美元香港香港香港香港中新地产中新地产中新地产中新地产2006200620062006年年年年05050505月月月月11111111亿港元亿港元亿港元亿港元香港香港香港香港世茂房产世茂房产世茂房产世茂房产2006200620062006年年年年11111111月月月月6.06.06.06.0亿美元亿美元亿美元亿美元美国美国美国美国绿城中国绿城中国绿城中国绿城中国2006200620062006年年年年11111111月月月月4.04.04.04.0亿美元亿美元亿美元亿美元香港香港香港香港合生创展合生创展合生创展合生创展2007200720072007年年年年01010101月月月月2.72.72.72.7亿美元亿美元亿美元亿美元新加坡新加坡新加坡新加坡中国地产中国地产中国地产中国地产2007200720072007年年年年05050505月月月月3.03.03.03.0亿美元亿美元亿美元亿美元香港香港香港香港碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园2008200820082008年年年年02020202月月月月5 5 5 5亿美元亿美元亿美元亿美元新加坡新加坡新加坡新加坡SOHOSOHOSOHOSOHO中国中国中国中国2009200920092009年年年年07070707月月月月28282828亿港元亿港元亿港元亿港元香港香港香港香港建业地产建业地产建业地产建业地产2009200920092009年年年年08080808月月月月7.657.657.657.65亿港元亿港元亿港元亿港元香港香港香港香港雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐2009200920092009年年年年11111111月月月月4.04.04.04.0亿美元亿美元亿美元亿美元新加坡新加坡新加坡新加坡 国内部分房地产企业海外发行债券的情况：国内部分房地产企业海外发行债券的情况：50（2 2）房地产债券融资存在的问题）房地产债券融资存在的问题 债债券券融融资资本本应应是是房房地地产产业业重重要要的的融融资资渠渠道道之之一一，但但从从目目前前的的融融资资情情况况看看，债债券券融融资资在在整整个个房房地地产产业业资资金金来来源源中中所所占占比比例例极极小。小。20042004年年第第一一季季度度的的统统计计数数据据显显示示，在在我我国国全全社社会会融融资资总总量量当当中中：银银行行贷贷款款占占93.8%93.8%，国国债债融融资资占占3.6%3.6%，股股票票融融资资占占2.0%2.0%，债债券融资占券融资占0.6%0.6%。20092009年年，全全国国房房地地产产债债券券融融资资总总额额仅仅587587亿亿，占占当当年年房房地地产产开发投资总额的开发投资总额的1.63%1.63%。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况51 债券融资比例过低的原因主要在于：债券融资比例过低的原因主要在于：(1)(1)债券融资的还本付息压力比银行信贷更大债券融资的还本付息压力比银行信贷更大 (2)(2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大 (3)(3)由由于于房房地地产产行行业业的的特特殊殊性性，房房地地产产企企业业的的主主体体评级相对较低，增加了债券融资的难度评级相对较低，增加了债券融资的难度 (4)(4)企企业业债债券券对对投投资资者者还还缺缺乏乏足足够够的的吸吸引引力力(由由于于安安全性、收益性、流动性等全性、收益性、流动性等)我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行自监管部门去年初允许房地产企业在境内市场公开发行企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债企业债券以来，房地产商过去一年在信用债市场发行的债券规模已经数倍于前券规模已经数倍于前5年的总发行金额。记者基于年的总发行金额。记者基于wind资资讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市讯统计的数据显示，从去年至本月初，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去万亿元，是过去5年发行年发行的全部债券金额的近的全部债券金额的近3倍，票面利率均值约为倍，票面利率均值约为5%。保利。保利地产今年地产今年1月中旬发行的一笔月中旬发行的一笔5年期公司债其票面利率仅年期公司债其票面利率仅2.95%，创行业新低。，创行业新低。53（3 3）房地产债券融资的发展前景）房地产债券融资的发展前景债券融资具有其固有的优点债券融资具有其固有的优点 融融资资规规模模较较大大；债债券券利利息息可可计计入入成成本本从从而而冲冲减减所所得得税税；具具有有财财务务杠杠杆杆效效应应；对对企企业业原原有有的的治治理理结构不受影响。结构不受影响。现状为债券融资提供了发展空间现状为债券融资提供了发展空间 股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；整个资本市场发展极不平衡。整个资本市场发展极不平衡。我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况54（1 1）企业债券的发行与上市流程）企业债券的发行与上市流程（2 2）可转换公司债券的发行与上市流程）可转换公司债券的发行与上市流程（3 3）企业短期融资券的发行流程）企业短期融资券的发行流程3 3、房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程55（1 1）公司债券的发行与上市流程）公司债券的发行与上市流程 公司债券的发行条件公司债券的发行条件净资产不低于净资产不低于30003000万元或万元或60006000万万元元累计债券余额不超过公司净资产累计债券余额不超过公司净资产40%40%近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年的利息年的利息资金投向符合国家产业政策资金投向符合国家产业政策债券利率不超过国务院限定的利率水平债券利率不超过国务院限定的利率水平经有债券评级能力的评级机构的信用评级经有债券评级能力的评级机构的信用评级房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程56房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程公司债券的发行程序公司债券的发行程序 董事会制定发行方案董事会制定发行方案股东大会批准股东大会批准选择保荐人选择保荐人向中国证监会申报向中国证监会申报中国证监会核准中国证监会核准(受理受理-初审初审-审核审核-核准核准)发行债券及承销发行债券及承销(可一次核准、分期发行可一次核准、分期发行)57房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程公司债券的上市程序公司债券的上市程序 向向证证券券交交易易所所申申请请上上市市交交易易的的企企业业债债券券除除了了符符合合发发行行时的条件外还必须符合以下条件：时的条件外还必须符合以下条件：债券的期限为债券的期限为1 1年以上年以上实际发行额不少于实际发行额不少于50005000万元万元信用等级不低于信用等级不低于A A级级具有担保人的担保具有担保人的担保证券交易所认可的其他条件证券交易所认可的其他条件 /58 公司债券申请上市交易的程序：公司债券申请上市交易的程序：(1)(1)董事会作出上市决议董事会作出上市决议(2)(2)股东大会批准股东大会批准(3)(3)财务审计及验资财务审计及验资(4)(4)聘请推荐人并出具上市推荐书聘请推荐人并出具上市推荐书(5)(5)向证券交易所提出申请向证券交易所提出申请 (6)(6)证券交易所核准证券交易所核准 (7)(7)债券登记托管债券登记托管 (8)(8)刊登上市公告书刊登上市公告书 (9)(9)上市交易上市交易 (10)(10)信息披露信息披露 /房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程59（2 2）可转换公司债券的发行与上市流程）可转换公司债券的发行与上市流程可转换债券的发行条件可转换债券的发行条件 证证券券法法规规定定，上上市市公公司司发发行行可可转转换换债债券券，除除了了应应当当符符合合发发行行公公司司债债券券的的条条件件外外，还还应应当当符符合合公公开开发发行行股票的条件股票的条件，并需要报证监会核准。，并需要报证监会核准。/房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程60 上上市市公公司司证证券券发发行行管管理理办办法法对对发发行行可可转转换换债债券进行了具体的规定：券进行了具体的规定：近三年净资产收益率平均不低于近三年净资产收益率平均不低于6%6%发行后累计债券余额不超过净资产额的发行后累计债券余额不超过净资产额的40%40%近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年利息年利息房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程61房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程可转换债券的发行程序、上市交易程序可转换债券的发行程序、上市交易程序(同企业债券！同企业债券！)可转换债券的上市程序可转换债券的上市程序 向向证证券券交交易易所所申申请请上上市市交交易易的的可可转转换换债债券券除除了了符符合合发发行时的条件外还必须符合以下条件：行时的条件外还必须符合以下条件：债券的期限为债券的期限为1 1年以上年以上实际发行额不少于实际发行额不少于50005000万元万元 62（3 3）企业短期融资券的发行流程）企业短期融资券的发行流程 企企业业短短期期融融资资券券的的发发行行坚坚持持了了市市场场化化原原则则，其其发发行行实实行行“备备案案制制”(其其他他证证券券实实行行“审审批批制制”或或“核核准准制制”)，即即在在市市场场准准入入方方面面弱弱化化行行政政干干预预，将将风风险险识识别别和和风风险险承承担担交交给给投投资资者者，将将信信息息揭揭示示的的职职责责交交给给专专业业的的评评级级机机构构，使使行行政政部部门门从从对对发发行行人人的的实实质质性性判判断断中中摆摆脱脱出出来。来。/房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程63房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程短期融资券的发行条件短期融资券的发行条件最近最近1 1个会计年度盈利个会计年度盈利募集资金用于本企业的生产经营募集资金用于本企业的生产经营近三年发行的融资券没有延迟支付本息近三年发行的融资券没有延迟支付本息经具有债券评级能力的评级机构的信用评级经具有债券评级能力的评级机构的信用评级 中国人民银行规定的其他条件中国人民银行规定的其他条件64房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程短期融资券的发行程序短期融资券的发行程序董事会制定发行方案董事会制定发行方案股东大会批准股东大会批准财务审计及验资财务审计及验资聘请主承销商并出具推荐书聘请主承销商并出具推荐书发行备案发行备案发行债券及承销发行债券及承销 登记托管登记托管 债券交易、结算和兑付债券交易、结算和兑付 信息披露信息披露一、房地产项目融资的概念一、房地产项目融资的概念项目融资项目融资从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一从广义上讲是为了建设一个新项目或收购一个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的融资活动。房地产项目融资房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。样包括资金筹措和资金供应两个方面。在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。为核心。第二节第二节房地产项目融资房地产项目融资房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。产本身价值为融资要约的资金融通模式。二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣势）二、房地产项目融资的主要特点（优势与劣势）P841、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开、以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。发商获得资金。在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。而项目融资，顾的实力及资信状况。而项目融资，顾名思义，以名思义，以项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。与传统融资方式相比，项目融资可目的经济强度。与传统融资方式相比，项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。资金。2、实现融资的无追索或有限追索。、实现融资的无追索或有限追索。追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中在无追索项目融资中，当商业房，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，在有限追索项目融资中，贷款银行的追贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。的空间从事其他项目的开发。3、实现风险分担。、实现风险分担。有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性，受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的充分利用与项目有关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。的融资结构。4、实现资产负债表外融资、实现资产负债表外融资(Off-balanceFinance)。一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依。当然，这要依赖于有关会计法规。赖于有关会计法规。5、信用结构安排灵活多样。、信用结构安排灵活多样。一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程在工程建设方面建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙交钥匙”工程合同，还可工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证；以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源在原材料和能源供应供应方面，可以要求供货方提供供货合同：方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商方面在项目招商方面，开，开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。6、税务优势。、税务优势。在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的融资成本。参与方的融资成本。7、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。、融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、需要花费大量时间做