建筑市场及其运行机制课件

3.1 建筑市场概述3.2 我国建筑市场的资质管理3.3 国际建筑市场概括3.4 建筑市场的运行机制3.5 建筑业和固定资产投资、房地产业的关系上篇 建筑经济导读第3章 建筑市场及其运行机制3.13.1 建筑市场概述建筑市场概述主要内容：建筑市场的概念我国建筑市场的建立与发展我国的建设管理体制政府对建筑市场的管理范围和内容3.1 建筑市场概述3.1.1 建筑市场含义建筑市场从狭义狭义狭义狭义角度定义为以建筑产品为交换内容的以建筑产品为交换内容的以建筑产品为交换内容的以建筑产品为交换内容的场所。场所。场所。场所。建筑市场从广义广义广义广义角度定义为与建筑产品（服务）有关与建筑产品（服务）有关与建筑产品（服务）有关与建筑产品（服务）有关的一切供求关系的总和。的一切供求关系的总和。的一切供求关系的总和。的一切供求关系的总和。建筑市场是一个市场体系，包括勘察设计市场、建筑产品市场、生产资料市场、劳动力市场、资金市场和技术市场等。建筑市场是由建筑产品、建筑生产活动、与建筑生产活动有关的机构组成的空间。建筑市场的内涵包括：（1）由业主、承包商和为工程建设服务的中介组织构成的市场主体市场主体市场主体市场主体；（2）不同形态的建筑产品（服务）构成的市场客体市场客体市场客体市场客体；（3）在价值规律的作用下，以招标、投标为主要形式的竞争来调节市场供求的建筑市场机制建筑市场机制建筑市场机制建筑市场机制；（4）保证建筑市场正常运行的要素市场体系要素市场体系要素市场体系要素市场体系；（5）为工程建设提供专业服务的市场中介组织体系市场中介组织体系市场中介组织体系市场中介组织体系；（6）与建设行业相关的社会保障体系社会保障体系社会保障体系社会保障体系；（7）保证市场秩序、保护主体合法权益的法律法规和监法律法规和监法律法规和监法律法规和监督管理体系督管理体系督管理体系督管理体系。3.1.1 建筑市场含义3.1.2 建筑市场的运行特点建筑市场的运行特点 与一般市场相比，建筑市场有许多特点，主要表现以下几个方面：建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式的交易由建筑由建筑产产品的固定性和多品的固定性和多样样性决性决定。定。建筑产品的交易持续时间长建筑建筑产产品生品生产产周期周期长长、价、价值值巨巨大大建筑市场显著的地区性 由建筑由建筑产产品的固定性决定品的固定性决定建筑市场风险大从建筑从建筑产产品供品供给给者方面来看，其者方面来看，其风险风险表表现现在：在：定价定价风险风险 生生产风险产风险从建筑从建筑产产品需求者方面来看，其品需求者方面来看，其风险风险表表现现在：在：价格与价格与质质量的矛盾量的矛盾价格与交价格与交货时间货时间的矛盾的矛盾预预付工程款的付工程款的风险风险建筑市场没有商业中介，而由建筑产品需求者和生产者直接进行交易活动。建筑市场的竞争较为激烈。3.1.2建筑市场的运行特点建筑市场的运行特点3.1.3 建筑市场与信息不对称建筑市场经济人建筑市场参与者（1）业主方（2）勘察、设计、施工单位（3）监理单位及咨询等中介机构（4）政府管理部门建筑市场信息不对称分析（1）政府部门与业主方、施工单位、监理单位之间的信息不对称（2）业主方与监理单位之间的信息不对称（3）施工单位与监理单位之间的信息不对称（4）业主方与施工单位之间的信息不对称3.1.4 建筑市场体系建筑市场体系建筑市场经过近几年来的发展已形成由发包人、承包人、咨询服务机构和市场组织管理者组成的市场主体；以建筑产品和建筑生产过程为对象组成的市场客体；以招投标为主要交易形式的市场竞争机制；以资质管理为主要内容的市场监督管理体系；以及我国特有的有形建筑市场等。这构成了完整的建筑市场体系，如图所示：建筑市场体系建筑市场体系市场主体市场主体市场客体市场客体 发包人（建设单位）发包人（建设单位）承包人承包人 咨询服务机构咨询服务机构市场组织管理者市场组织管理者有形建筑市场有形建筑市场无形建筑市场无形建筑市场建筑物建筑物构筑物构筑物 技术服务技术服务 场所服务场所服务 图图1.1 1.1 建筑市场体系建筑市场体系3.1.5我国建筑市场的建立与发展我国建筑市场的建立与发展改革开放以前 工程建设任务由行政管理部门分配，建筑产品价格由国家规定，无所谓建筑市场。改革开放以后 随着我国社会主义市场经济的建立、发展与完善，建筑市场也经历着一个从培育、建立到逐渐完善的发展过程。3.1.6我国的建设管理体制我国的建设管理体制我国的建我国的建设设管理体制是管理体制是建立在社会主建立在社会主义义公有制基公有制基础础之上之上的。的。计计划划经济时经济时期期政府部政府部门通通过行政手段管理企行政手段管理企业和企和企业行行为，一些基，一些基础设施部施部门则形成了所形成了所谓的的行行业垄业垄断断。改革开放以后改革开放以后分行分行业管理的格局基本没有改管理的格局基本没有改变，各部委均有本行，各部委均有本行业关于建关于建设管理的管理的规章制度，章制度，形成形成对建筑市建筑市场场的的分割分割，逐步从部，逐步从部门管理管理转变为行行业管理。管理。党的十五大之后党的十五大之后建建设设管理体制逐步建立管理体制逐步建立3 3.1.7.政府对建筑市场的管理范围和内容政府对建筑市场的管理范围和内容 建设项目根据资金来源的不同可分为两类：建设项目根据资金来源的不同可分为两类：公共投公共投资项目和私人投资项目资项目和私人投资项目。前者是代表公共意愿的政府。前者是代表公共意愿的政府行为，后者则是个人行为。行为，后者则是个人行为。对于公共投资项目，政府既是业主，又是管理者。对于公共投资项目，政府既是业主，又是管理者。以不损害纳税人收益和保证公务员廉洁为出发点，通以不损害纳税人收益和保证公务员廉洁为出发点，通常规定，此类投资项目除了遵守一般法律外还必须公常规定，此类投资项目除了遵守一般法律外还必须公开进行招投标，并保证项目实施过程的透明。开进行招投标，并保证项目实施过程的透明。对于私人投资项目，一般只要求其在实施过程中对于私人投资项目，一般只要求其在实施过程中遵守有关环境保护、规划、安全生产等方面的法律规遵守有关环境保护、规划、安全生产等方面的法律规定，对是否进行招投标不做强行规定。定，对是否进行招投标不做强行规定。不同国家由于体制的差异，建设行政主管部门的设置不不同国家由于体制的差异，建设行政主管部门的设置不同，同，管理范围和管理内容管理范围和管理内容也各不相同，但综合各国的情也各不相同，但综合各国的情况，可以发现一定的共性，大致包括以下几个方面：况，可以发现一定的共性，大致包括以下几个方面：制定建筑法律、法规制定建筑法律、法规制定建筑规范与标准（国外大多由行业协会或专业组织编制）制定建筑规范与标准（国外大多由行业协会或专业组织编制）对承包商、专业人员的资质管理对承包商、专业人员的资质管理安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检查）查）行业资料统计行业资料统计公共工程管理公共工程管理国际合作和开拓国际市场国际合作和开拓国际市场BACK3.1.8 建筑市场的主体和客体建筑市场的主体和客体建筑市场交易贯穿于建筑市场的全过程建筑市场交易贯穿于建筑市场的全过程l参与建筑生产交易过程的各方即构成建筑参与建筑生产交易过程的各方即构成建筑市场的市场的主体主体。l作为不同阶段的生产成果和交易内容的各作为不同阶段的生产成果和交易内容的各种形态的建筑产品、工程设施与设备、构种形态的建筑产品、工程设施与设备、构配件，以及各种图纸和报告等非物化的劳配件，以及各种图纸和报告等非物化的劳动则构成建筑市场的动则构成建筑市场的客体客体。项目业主项目使用者研究单位设计单位施工单位材料设备供应商建设工程监理、咨询等社会中介机构政府主管与质量监督单位质量检测单位配套设施建设单位（1）建筑市场的主体：）建筑市场的主体：1）业主 业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程建业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘勘察、设计、施工任务察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的，并最终得到建筑产品的政府部门、政府部门、企事业单位或个人企事业单位或个人。在我国，业主也称为建设单位，只有在发包工程或组在我国，业主也称为建设单位，只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，故又称为发包人或招标人。织工程建设时才成为市场主体，故又称为发包人或招标人。因此，业主方作为市场主体具有不确定性。因此，业主方作为市场主体具有不确定性。项目业主的产生，主要有项目业主的产生，主要有3种方式：种方式：业主即原企业或单位业主即原企业或单位 企业或机关、事业单位投资企业或机关、事业单位投资的新建、扩建、改建工程，则该企业或单位即为项目业的新建、扩建、改建工程，则该企业或单位即为项目业主；主；业主是联合投资董事会业主是联合投资董事会 由不同投资方参股或共同由不同投资方参股或共同投资的项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理投资的项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理委员会；委员会；业主是各类开发公司业主是各类开发公司 开发公司自行融资或由投资开发公司自行融资或由投资方协商组建或委托开发的工程公司也可成为业主。方协商组建或委托开发的工程公司也可成为业主。业主在项目建设过程的主要职能是：建设项目可行性研究与决策建设项目可行性研究与决策建设项目的资金筹措与管理建设项目的资金筹措与管理建设项目的招标与合同管理建设项目的招标与合同管理建设项目的施工与质量管理建设项目的施工与质量管理建设项目的竣工验收和试运行建设项目的竣工验收和试运行建设项目的统计及文档管理建设项目的统计及文档管理2）承包商 承包商是指拥有一定数量的建筑装备、流动资金、工是指拥有一定数量的建筑装备、流动资金、工程程技术经济管理人员，取得建设资质证书和营业执照的，能技术经济管理人员，取得建设资质证书和营业执照的，能够按照业主要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应够按照业主要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的施工企业。工程价款的施工企业。l承包商可分为不同的专业，如建筑、水电、铁路、市政承包商可分为不同的专业，如建筑、水电、铁路、市政工程等专业公司。工程等专业公司。l按照承包方式，也可分为按照承包方式，也可分为施工总施工总承包商和承包商和专业专业分包商。分包商。v承包商应具备的条件承包商应具备的条件 相对于业主，承包商作为建设市场主体是长期和持续相对于业主，承包商作为建设市场主体是长期和持续存在的，因此，无论是国内还是按国际惯例，对承包商一存在的，因此，无论是国内还是按国际惯例，对承包商一般都要实行从业资格管理。般都要实行从业资格管理。承包商从事建设生产，一般需具备承包商从事建设生产，一般需具备4个方面的条件：个方面的条件：l 拥有符合国家规定的注册资本；拥有符合国家规定的注册资本；l 拥有与其资质等级相适应且具有注册执业资格的专拥有与其资质等级相适应且具有注册执业资格的专业技术和管理人员；业技术和管理人员；l 有从事相应建筑活动所应有的技术装备；有从事相应建筑活动所应有的技术装备；l 经资格审查合格，已取得资质证书和营业执照，并经资格审查合格，已取得资质证书和营业执照，并在批准的范围内承包。在批准的范围内承包。在市场经济条件下，施工企（承包商）需要通过市场竞争（投标）取得施工项目，需要依靠自身的实力去赢得市场。承包商的实力包括4个方面：技术方面的实力:有精通本行的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理、合同管理人员、机械施工设备、施工经验 经济方面的实力:具有周转资金、设备资金、承担风险资金；国际过程还需要筹集外汇能力 管理方面的实力:具有成本控制能力及施工管理方法 信誉方面的实力:保证工程质量、安全、工期、文明施工、合同履约v承包商承包商的实力的实力 承包商承包商在在参加工程投参加工程投标标，必，必须须根据企根据企业业的施工力量、机的施工力量、机械装械装备备、技、技术术力量、施工力量、施工经验经验等方面的条件，等方面的条件，选择选择适于适于发挥发挥自己自己优势优势的的项项目，做到目，做到扬长扬长避短，避免避短，避免给给企企业带业带来来不必要的不必要的风险风险和和损损失。失。3）工程咨询服务机构 工程咨询服务机构工程咨询服务机构是指具有一定注册资金和工程技术、是指具有一定注册资金和工程技术、经济管理人员，取得建设咨询证书和营业执照，能对工程经济管理人员，取得建设咨询证书和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型智力型服务并服务并获取相应费用的企业。获取相应费用的企业。工程咨询服务包括：勘察设计、工程造价（测量）、勘察设计、工程造价（测量）、工程管理、招标代理、工程监理等。工程管理、招标代理、工程监理等。这类服务企业主要是向业主提供咨询和管理服务，弥补业主对工程建设过程不熟悉的缺陷。这种机构在国际上一般称为咨询公司。在在我我国国，目目前前数数量量最最多多并并有有明明确确资资质质标标准准的的是是工工程程设设计计院院、工工程程监监理理公公司司和和工工程程造造价价（工工程程测测量量）事事务务所所。招招标代理、工程管理和其他咨询类企业近年来也有发标代理、工程管理和其他咨询类企业近年来也有发展。展。咨询单位虽然不是工程承发包的当事人，但其受业主咨询单位虽然不是工程承发包的当事人，但其受业主聘用，对项目的实施负有相当重要的责任。此外，咨询单聘用，对项目的实施负有相当重要的责任。此外，咨询单位还因其独特的职业特点和在项目实施中所处的地位要承位还因其独特的职业特点和在项目实施中所处的地位要承担其自身的风险。担其自身的风险。咨询单位的风险主要来自3个方面：a.来自业主的风险业主希望少花钱、多办事可行性研究缺乏严肃性 盲目干预b.来自承包商的风险承包商缺乏职业道德承包商素质太差承包商投标不诚实 c.来自职业责任的风险设计错误或不完善 投资概算和预算不准确自身能力和水平不适应(2 2)建筑市场的客体建筑市场的客体 建筑市场的客体，一般称为建筑产品，是建筑建筑市场的客体，一般称为建筑产品，是建筑市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括无形建筑产品无形建筑产品各类智力型服务。各类智力型服务。建筑产品在不同的生产交易阶段表现为不同的形态。可以是咨询报告、勘察报告、设计方案、施工图纸、混凝土构件和房屋。临沂太平洋国际广场项目岩土工程勘察 设计方案施工图纸混凝土构建房屋房屋3.2 我国建筑市场的资质管理我国建筑市场的资质管理 为为保保证证建建设设工程的工程的质质量和安全，量和安全，对对从事建从事建设设活活动动的的单单位和位和专业专业技技术术人人员员必必须实须实行从行从业资业资格格审审查查，建立，建立资质资质管理制度。管理制度。建筑市建筑市场场中的中的资质资质管理包括两管理包括两类类：一：一类类是是对对从从业业企企业业的的资质资质管理；另一管理；另一类类是是对专业对专业人人员员的的资资格管理。格管理。在资质管理上，我国和欧美等发达国家有很大差别，我国在资质管理上，我国和欧美等发达国家有很大差别，我国侧重对从业企业的资质管理，发达国家侧重对专业人员的侧重对从业企业的资质管理，发达国家侧重对专业人员的从业资格管理。近年来，对专业人员的从业资格管理在我从业资格管理。近年来，对专业人员的从业资格管理在我国也开始得到重视。国也开始得到重视。3.2.1从业企业的资质管理从业企业的资质管理我国建筑法规定：对从事建筑活动的我国建筑法规定：对从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和工程监施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位实行资质管理。理单位实行资质管理。(1)承办商资质承办商资质1)企业规模 企企业规业规模的大小是生模的大小是生产产能力（包括能力（包括劳动劳动力、生力、生产设备产设备、管理能力、管理能力、资资金能力等）在生金能力等）在生产单产单位集中程度的反映。国位集中程度的反映。国际际上通常将企上通常将企业业按按规规模划分模划分为为大、中、小大、中、小3个个类别类别。合理的施工企合理的施工企业规业规模模是取得良好是取得良好经济经济效益的主要条效益的主要条件件，从整个建筑市从整个建筑市场场角度看，角度看，这这也能形成也能形成较为较为合理的分合理的分工。工。在西方发达国家，承包商多数为中、小型施工企业，容在西方发达国家，承包商多数为中、小型施工企业，容纳就业人数很多；大型施工企业比例很少，一般不超过纳就业人数很多；大型施工企业比例很少，一般不超过1%，就业人数很少，但在建筑生产领域中却占有主导地，就业人数很少，但在建筑生产领域中却占有主导地位。位。2）大、中、小型施工企业在建筑市场中的定位l中、小型企中、小型企业业存在有利于建筑工程体系存在有利于建筑工程体系专业专业化和化和阶阶段化段化的的发发展，有利于提高工人的技展，有利于提高工人的技术术水平和熟水平和熟练练程度程度。l大型企大型企业资业资金雄厚，技金雄厚，技术术装装备备水平高，水平高，拥拥有有较为较为合理的施合理的施工机械系列。同工机械系列。同时时大型施工企大型施工企业业的管理水平的管理水平较较高，具有掌高，具有掌握多种高新施工技握多种高新施工技术术和施工工和施工工艺艺的能力，可承担大、中、的能力，可承担大、中、小型各小型各类项类项目的建目的建设设，在建筑市，在建筑市场场中中处处于中承包的地位。于中承包的地位。3）承包商资质管理 亚亚洲国家包括日本、洲国家包括日本、韩韩国、新加坡，以及我国的香港、国、新加坡，以及我国的香港、台湾地区均台湾地区均对对承包商承包商资质资质的的评评定有着定有着严严格的格的规规定，按照其定，按照其拥拥有有注册注册资资本本、专业专业技技术员术员、技技术术装装备备和和已完成建筑工程已完成建筑工程的的业绩业绩等等资质资质条件，将承包商按工程条件，将承包商按工程专业专业分分为为不同的不同的资质资质等等级级。承包商承担工程必承包商承担工程必须须与其与其评审评审的的资质资质等等级级和和专业专业范范围围相一致。相一致。看一看，记一记我国香港特别行政区按工程性质将承包我国香港特别行政区按工程性质将承包商分为建筑、道路、土石方、水务和海商分为建筑、道路、土石方、水务和海事事5类专业。类专业。A级（牌）企业可承级（牌）企业可承2000万元以下的工程；万元以下的工程；B级（牌）企业可承级（牌）企业可承担担5000万元以下的工程；万元以下的工程；C级（牌）企级（牌）企业可承担任何价值的工程。业可承担任何价值的工程。日本将承包商分为总承包商和分包商日本将承包商分为总承包商和分包商2个等级。对总承包商只分为个等级。对总承包商只分为2个专业，个专业，即建筑工程和土木工程；对分包商则划即建筑工程和土木工程；对分包商则划分了几十个专业。分了几十个专业。在欧美国家则没有对承包商资质的评定在欧美国家则没有对承包商资质的评定制度，在工程发包是由业主对承包商的制度，在工程发包是由业主对承包商的承包能力进行审查。承包能力进行审查。(2）工程咨询单位资质 1）工程咨）工程咨询询的性的性质质与工作内容与工作内容v国国际际上把工程咨上把工程咨询询分分为为2类类：一：一类类是是技技术术咨咨询询，另一，另一类类是是管管理咨理咨询询。工程。工程设计设计属于技属于技术术咨咨询询，项项目管理目管理则则属于管理咨属于管理咨询询。v工程咨工程咨询询的工作内容一般包括：的工作内容一般包括：可行性研究、工程可行性研究、工程设计设计、工程工程测测量、量、项项目管理、目管理、专业专业技技术术咨咨询询等。等。2）工程）工程项项目管理目管理 发发达国家的达国家的项项目管理咨目管理咨询询服服务务内容包括内容包括设计设计准准备阶备阶段、段、设计阶设计阶段、施工段、施工阶阶段、段、动动用前准用前准备阶备阶段和保修段和保修阶阶段段共共5个个阶阶段，各段，各阶阶段要做投段要做投资资控制、控制、进进度控制、度控制、质质量控量控制、合同管理、制、合同管理、组织协调组织协调和信息管理和信息管理6个方面工作。个方面工作。而我国的工程而我国的工程监监理主要是施工理主要是施工阶阶段的段的监监理，且大多只理，且大多只注重注重质质量控制，与量控制，与项项目管理咨目管理咨询询相差甚相差甚远远。3）咨）咨询单询单位位资质资质管理管理 工程咨工程咨询单询单位的位的资质评资质评定条件包括定条件包括注册注册资资金、金、专业专业技技术术人人员员和和业绩业绩3个方面的内容，不同个方面的内容，不同资质资质等等级级的的标标准均有准均有具体具体规规定。定。我国已明确我国已明确资质资质等等级评级评定条件的有：勘察定条件的有：勘察设计设计、工、工程程监监理、工程造价、招理、工程造价、招标标代理等咨代理等咨询专业询专业。例如，例如，监监理理单单位划分位划分为为3个等个等级级：丙：丙级监级监理理单单位可承担位可承担本地区、本部本地区、本部门门的三等工程；乙的三等工程；乙级监级监理理单单位可承担本地位可承担本地区、本部区、本部门门的二、三等工程；甲的二、三等工程；甲级监级监理理单单位可承担跨地位可承担跨地区、跨部区、跨部门门的一、二、三等工程。的一、二、三等工程。3.2.2专业人员资格管理专业人员资格管理 在建筑市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师成为专业人员。1 1）专业人员的责任）专业人员的责任 专业人员的工作是利用他们的知识和技能为项目业主提供咨询服务。专业人员的工作是利用他们的知识和技能为项目业主提供咨询服务。只只对对他提供的咨他提供的咨询询活活动动所造成的直接后果所造成的直接后果负责负责。国国际际上上专业专业人人员员一般以一般以购买专业责购买专业责任保任保险险的形式来承担因工作失的形式来承担因工作失误误造造成的成的经济风险经济风险。2 2）专业人员组织）专业人员组织 一般情况下，专业工程师要成为专业人员，首先要通过由专业人员一般情况下，专业工程师要成为专业人员，首先要通过由专业人员组织的考试才能取得专业人员资格。同时，各国的专业人员组织均对专组织的考试才能取得专业人员资格。同时，各国的专业人员组织均对专业人员的执业行为规定了严格的职业道德标准。业人员的执业行为规定了严格的职业道德标准。专业人人员组织对专业对专业人人员员的的执业执业行行为进为进行行监监督管理督管理。发达国家有着“小政府、大协会”之称，专业协会与政府和专业人员的相互关系如下图所示：政政 府府专业人员专业人员生产企业生产企业建筑产品建筑产品专业人员组织（学会）专业人员组织（学会）监监督督管管理理认可认可注册注册考试认证考试认证认可认可监督管理监督管理图图1.4 专业人员及组织在建筑市场管理中的关系专业人员及组织在建筑市场管理中的关系 3）专业专业人人员员的的资资格格审查审查 由于各国情况不同，专业人员的资格有的由学会或协会负由于各国情况不同，专业人员的资格有的由学会或协会负责（以欧洲一些国家为代表）授予和管理，有的由政府负责确责（以欧洲一些国家为代表）授予和管理，有的由政府负责确认和管理。认和管理。我国专业人员管理制度是近几年才从发达国家引我国专业人员管理制度是近几年才从发达国家引入的，目前，已经确定和将要确定的专业人员有入的，目前，已经确定和将要确定的专业人员有5种种，其资格和注册条件为：大专以上学历；参加全国统一其资格和注册条件为：大专以上学历；参加全国统一考试，成绩合格；相关专业的实践经验。考试，成绩合格；相关专业的实践经验。建筑师（一、二级）结构工程师（一、二级）监理工程师造价工程师建造师（一、二级）BACK3.3 国际建筑市场概况国际建筑市场概况3.3.1国际建筑市场及管理体制国际建筑市场及管理体制 世界上不同的国家，由于社会制度、国情的不同，建世界上不同的国家，由于社会制度、国情的不同，建筑市筑市场场及管理体制也各不相同。及管理体制也各不相同。发发达国家达国家虽虽然都然都实实行市行市场场经济经济体制，但其管理体制和管理内容也各具特色。体制，但其管理体制和管理内容也各具特色。美国没有关门的建设主管部门，相应的职能由其他各部美国没有关门的建设主管部门，相应的职能由其他各部设立专门分支机构。设立专门分支机构。日本则由针对性比较强的法律，如建设业法、建日本则由针对性比较强的法律，如建设业法、建筑基准法等，对建筑物安全、审查培训制、从业管理筑基准法等，对建筑物安全、审查培训制、从业管理等均有详细规定，政府按照法律规定行使检查监督权。等均有详细规定，政府按照法律规定行使检查监督权。3.3.2主要发达国家政府建设主管部门的组织形式主要发达国家政府建设主管部门的组织形式环境、交通和区域部环境、交通和区域部部领导小组部领导小组部理事会部理事会环境环境保护保护组组房屋房屋建设建设改造改造村镇村镇组组规划规划道路道路地方地方交通交通组组铁路铁路航空航空造船造船组组战略战略与合与合作组作组地方地方政府政府组组法法律律组组政府政府办公办公室室建设建设局局社会社会福利福利房屋房屋局局城市城市监测监测与分与分析局析局房屋房屋政策政策局局改造改造局局村镇村镇局局图图1.6 英国环境、交通和区域部的组织结构图英国环境、交通和区域部的组织结构图建设部部长建设部部长国务秘书国务秘书议会秘书议会秘书土地规划与土地规划与城市建设司城市建设司综合司综合司住宅司住宅司建筑司建筑司图图1.7 德国联邦土地规划、建设和城市建设部的组织结构图德国联邦土地规划、建设和城市建设部的组织结构图建设省建设省政府政府建设建设局局建设建设经济经济局局都都市市局局住住宅宅局局河河川川局局道道路路局局附属附属机构机构图图1.8 日本建设省组织结构图日本建设省组织结构图3.3.3主要发达国家建设管理体制与我国建设管理体制的差别主要发达国家建设管理体制与我国建设管理体制的差别 与我国不同的是：与我国不同的是：发发达国家建达国家建设设主管部主管部门对门对企企业业的行的行政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平政管理并不占重要的地位，政府的作用是建立有效、公平的建筑市的建筑市场场，提高行，提高行业业服服务质务质量和推量和推进进整个行整个行业业的良性的良性发发展，而不是展，而不是过过多地干多地干预预企企业业的的经营经营和生和生产产。西方西方发发达国家在政体上，国家机构与地方政府并无隶达国家在政体上，国家机构与地方政府并无隶属关系。其属关系。其对对建建设设市市场场的管理，主要是通的管理，主要是通过过法律手段法律手段对对市市场场主体行主体行为进为进行行规规范，范，政府不介入企政府不介入企业业的具体的具体经营经营活活动动或或建建设设行行为为的具体的具体过过程程。3.4 建筑市场的运行机制3.4.1 建筑市场运行机制概述u价格机制价格机制 是指资源在价格规律的作用下流动。u竞争机制竞争机制 生产者为了收回成本并获得最大的利润，彼此之间进行价格、质量、工期等竞争。u供求机制供求机制 是人力、物力和资金等各种资源，当市场供给与需求对比发生变化时，在各种经济活动之间重新配置的一种机制。以上三种机制，价格机制起到决定性作用。价格机制起到决定性作用。但是，价格机制要发挥调节经济的作用，需要其他两种机制作为补充。建筑市场表现为建筑产品、建筑生产活动和与建筑生产活动有关的机构3个方面之间的相互联系和相互作用。可用三维坐标表示：住宅住宅 学校学校 商店商店 道路道路桥梁桥梁工业工业建筑建筑规划规划设计设计施工施工维修维修建筑产品类型建筑产品类型建筑生产活动建筑生产活动改造改造用户用户业主业主施工机构施工机构设计机构设计机构咨询机构咨询机构政府主管机构政府主管机构与建筑生产活动有关的机构与建筑生产活动有关的机构图图1.2 1.2 建筑市场的抽象表达建筑市场的抽象表达建筑市场的运行模式可概括如下：运行基地运行基地调节主体调节主体调节对象调节对象建筑企业建筑企业建筑市场建筑市场国家国家市场活动市场活动运行主体运行主体 这一运行模式即为这一运行模式即为“国家调控市场，市场引导企业国家调控市场，市场引导企业”的的体现，是以企业为本位，以市场为基础，以国家为领导，体现，是以企业为本位，以市场为基础，以国家为领导，实行国家实行国家市场市场企业双向调节的社会主义市场运行企业双向调节的社会主义市场运行机制。机制。在在建筑建筑市场中，此运行模式具有如下特点：市场中，此运行模式具有如下特点：建筑企业真正成为独立的具有自负盈亏、自主经营、自建筑企业真正成为独立的具有自负盈亏、自主经营、自我约束、自我发展能力的商品生产者，成为市场主体。我约束、自我发展能力的商品生产者，成为市场主体。建筑市场体系完善，市场组织健全，市场发育程度高。建筑市场体系完善，市场组织健全，市场发育程度高。国家实行有效的宏观调控，市场法制化体系初步形成。国家实行有效的宏观调控，市场法制化体系初步形成。政府行为要有规范化的约束，政府不应拥有竞争性企业，政府行为要有规范化的约束，政府不应拥有竞争性企业，按照市场经济的严格规定竞争性企业必须也政府脱钩。按照市场经济的严格规定竞争性企业必须也政府脱钩。3.4.2 建筑业运行机制的模式（1）计划经济体制下建筑业运行机制的模式在计划经济体制下，建筑业完全按照政府的计划运行，其特点有：v建筑业企业的生产活动由政府安排v建筑业企业和建设单位不构成商品交换关系v建筑业企业内部管理缺乏主动性（2）市场经济体制下建筑业运行机制的模式 在市场经济条件下，建筑业完全按照市场规则运行，其特点有：v建筑业企业、业主都是独立的建筑市场主体v建筑业企业是具有独立法人地位的经济组织v政府对建筑业实施宏观控制v行业机构对建筑业进行业务管理3.4.3 供给与需求的基本原理1)1)经济学中的需求与需求规律（1）定义：指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿愿意意并且能够购买能够购买的商品和劳务的数量。Qd=f(A,B,C,N)（价格、收入、消费者偏好、预期）作为需求要具备两个条件，两者缺一不可：有购买欲望有购买能力（2）需求定理：Qd=f(P)(其他因素不变时，需求量与价格反方向变动)OPQ需求曲线3.4.3 供给与需求的基本原理（4）需求弹性（需求价格弹性）价格变动引起需求相应的变动率（在需求曲线上表现为曲线斜率）Ed=(Q/Q)/(P/P)若1，需求富有弹性；若1，需求缺乏弹性。（3）需求曲线及其变动OPQABC需求量变动Q需求的变动3.4.3 供给与需求的基本原理2)2)经济学中的供给与供给规律（1）定义：指生产者在某一特定的时间内，在每一价格水平上愿意而且能够出卖的商品量。Qs=f(A,B,C,N)(价格、生产要素的数量及价格、技术水平和预期)作为供给要具备两个条件，两者缺一不可：有出售愿望有供应能力（2）供给定理：Qs=f(P)(其他因素不变时，供给量 与价格同方向变动)OPQ供给曲线3.4.3 供给与需求的基本原理（4）供给弹性（供给价格弹性）反映价格变动一定比率而引起的供给量的变动，表明供给量变动对价格变动的敏感程度。（在需求曲线上表现为曲线斜率）Es=(Q/Q)/(P/P)（3）供给曲线及其变动PQOABCOPQ供给的变动示意供给量变动示意3.4.3 供给与需求的基本原理3)3)经济学中的供求均衡规律完全竞争市场应具备：市场参与者的多数性、参加市场和脱离市场的自由性、价格信息的全面性、商品的同质性四个条件。在完全市场上，供给与需求的均衡发生于供给与需求的力量处于均衡的价格水平上。(价格)下降；（价格高于均衡价格，供过于求，卖者找不到足够的消费者，价格回落）(价格)上升；（价格低于均衡价格，供不应求，顾客买不到所需产品，价格回升），均衡价格均衡价格的形成3)3)经济学中的供求均衡规律（1 1）均衡价格与均衡数量：均衡价格就是需求量正好等于供给量的价格。Qd=f(P)，Qs=g(P)，Qd=Qs 的解就是均衡价格和均衡数量。（2）均衡价格的决定:市场竞争过程中自发形成。像”一只看不见的手”。价格的三点作用：传递信息、提供刺激、调节供求决策。（3）供求定理:在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量同方向变动，供给变动分别引起的均衡价格反方向变动，和均衡数量同方向变动，供给变动分别引起的均衡价格反方向变动，均衡数量同方向变动。均衡数量同方向变动。1 1）如果供给不变）如果供给不变 ：需求增加使需求曲线向右上方移动，均衡价格上升，需求增加使需求曲线向右上方移动，均衡价格上升，均衡数量增加；需求减少使需求曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加；需求减少使需求曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量减少。均衡数量减少。2 2）如果需求不变）如果需求不变 ：供给增加使供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，供给增加使供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加供给减少使供给曲线向左上方移动，均衡价格上升，均均衡数量增加供给减少使供给曲线向左上方移动，均衡价格上升，均衡数量减少。衡数量减少。3.4.3 供给与需求的基本原理3.4.4 建筑产品的需求分析建筑产品的供求特点1 1）个别性）个别性 当建筑产品作为生活资料时，不同的消费者对建筑产品使用功能的主观要求就不尽相同。当建筑产品作为生产资料时，不同企业对设计规模、建设内容、结构特点等方面的要求均有显著差异。2 2）区域性）区域性 市场需求区域性明显。首先任何建筑物或构筑物都依附于固定于土地之上，与土地密不可分；其次建筑市场需求的内容因地区而异；最后建筑市场需求的变化因地区而异。3 3）一次性）一次性 建筑需求具有一次性特征是由建筑产品的使用寿命长而且价格昂贵决定的。4）需求弹性小需求弹性小 这里需求弹性是指需求价格弹性。就作为生产资料和公共设施的建筑产品的需求弹性进分析。5）具有相当程度的计划性具有相当程度的计划性 我国社会主义市场经济的发展需要进行大规模经济建设，对建筑产品的需求在总体上表现为固定资产投资，其具有很强的计划性。作为企业来说，无论是简单再生产还是扩大再生产，都不是临时的决定，而是综合企业的现有生产能力、市场占有程度、盈利水平、发展战略等多种因素决定的，由企业计划决定的。3.4.5 建筑产品的供给分析建筑市场的供给特点1 1）建筑供给内容是生产能力）建筑供给内容是生产能力 在建筑市场中，供给的内容不是建筑产品，而是能生产各种建筑产品的的生产能力。这是由建筑生产为订货而生产的特点决定的。2 2）供给弹性大）供给弹性大 劳动密集型产业，建筑生产能力的扩大受原材料的制约不大。一般地，建筑产品的规模愈小，技术愈简单，供给弹性愈大。3 3）供给波动地适应需求）供给波动地适应需求 建筑产品供给者被动的供需求者选择订货供给，接受订货生产，按照需求者的要求，包括产品的形式、功能、质量、价格、供货时间等，进行生产。4 4）供给方式多）供给方式多 生产者、设计单位和施工单位向需求者提供不同生产阶段的服务，提供不同形态的产品。3.4.6 建筑产品均衡价格模型及其应用分析1 1）建筑产品均衡价格模型均衡价格就是需求与供给这两种力量相等时的市场价格。即下图中曲线S与D的交点，市场在这点达到均衡，这点对应的价格称为均衡价格均衡价格，其对应的数量称为均衡数量均衡数量。市场均衡是通过市场供给之间的相互作用，自发调节而形成的。一旦市场价格背离均衡价格，则有自动恢复均衡的趋势。p在长期的经济活动中，由于收入的变化或消费者偏好的变化，会引起整个需求曲线的左右移动；同样，由于生产中技术的进步或成本的变化会引起整个供给曲线的移动，称为供给变动供给变动。p由于在建筑市场上，建筑产品价格机制的特点，包括同建筑产品市场价格相联系的，如竞争、供给、需求等市场诸要素自身和相互关系等方面，因此，建筑产品价格机制表现特殊。2 2）建筑产品供求均衡规律应用的特殊性 （1 1）建筑市场上供给和需求的特定内涵 建筑市场为先有需求，后才有供给生产。同建筑市场的价格机制相联系，为价格扯动的“需求”，指投资需求；而“供给”则指产品的生产能力，即企业个数及其生产能力，而不是产品。（2 2）建筑市场上供给和需求之间特定的均衡内容 表现在建筑市场上的供给与需求之间的均衡关系指投资需求同施工企业个数及供货能力之间的均衡态势。（3 3）建筑市场上供求内部之间的竞争特点 施工企业相互之间的竞争，一方面是价格竞争；另一方面是竞争内容，其表现为施工企业前一段时间在质量、信誉等方面的历史业绩。3.4.6 建筑产品均衡价格模型及其应用分析（4 4）建筑产品供求弹性的特点 建筑产品的需求弹性反映着建筑产品市场价格的涨落对投资需求数量的影响。建筑产品的供给弹性，反映着建筑产品招标投标价格涨落对施工企业个数或供货能力的影响。（5 5）建筑产品的价格机制在调节方面的特点 建筑产品是单向调节型，因为建筑产品缺少弹性，价格变化不能调节需求。但建筑产品市场价格变化对施工企业的供给能力尚有很大的调节作用。建筑产品的价格机制在正常情况下应表现为：投标（或议标）价格提高施工企业供给能力增加建筑市场供大于求投标（或议标）价格下降施工企业供给能力减小3.4.6 建筑产品均衡价格模型及其应用分析3.5建筑业和固定资产投资、房地产业的关系3.5.1建筑业与固定资产投资的关系固定资产投资，其实质是指国民经济各部门固定资产再生产的投资活动。固定资产投资活动，包括项目立项、可行性研究、筹措资金、购置土地、组织设计、购置设备，施工发包，安装调试，竣工验收，试运行等。（1）建筑业与固定资产投资的联系固定资产投资为建筑业提供市场固定资产投资必须依靠建筑完成3.5.1建筑业与固定资产投资的关系（2）建筑业与固定资产投资的区别3.5.2建筑业和房地产业的关系 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。（1）建筑业与房地产业的联系 房地产业为建筑业提供市场，建筑业完成房地产业的投资活动。（2 2）建筑业与房地产业的区别）建筑业与房地产业的区别本章小结本章小结 建筑市场的含义，狭义和广义的两种概念 建筑市场结构体系的组成 建筑市场的主体和客体的具体内容 建筑市场资质管理的内容，及其意义 建筑市场的运行机制及特点 建筑业和固定资产投资、房地产业的关系