平层大宅-合肥课件

E-HOUSECHINA易居中国1专题研究平层大宅平层大宅淮矿地产合肥有限责任公司曹胜飞E-HOUSECHINA易居中国2专题研究平层大宅引言平层大宅介绍定义特点相对别墅的优势平层大宅发展西方平层大宅发展中国平层大宅的引入中国平层大宅的发展合肥平层大宅市场合肥人均住房面积增加合肥大宅市场的转变合肥平层大宅市场发展平层大宅产品及营销建议平层大宅产品策略建议平层大宅营销策略建议E-HOUSECHINA易居中国3专题研究平层大宅中国商人2010年初以3320万美元天价拍得，这是曼哈顿住宅单位今年的最高售价，豪宅位于特朗普国际酒店大厦，面积610平方米，楼高6.7米，可纵览曼哈顿中央公园的景色。天玺成为香港最高的住宅，面积由88-242平方米。一套大户型公寓的叫价高达54万元/平方米。汤臣一品在新政发布后创下30万元/平方米的纪录。曼哈顿香港上海一引言E-HOUSECHINA易居中国4专题研究平层大宅上海汤臣一品北京御园广州星河湾海怡半岛随着2009年中国豪宅市场数据的不断刷新，一个新的豪宅产品平层大宅开始风起云涌，成为传统别墅的华丽转变杭州九树E-HOUSECHINA易居中国5专题研究平层大宅二平层大宅介绍 平层大宅定义 平层大宅特点 平层大宅相对别墅的优势E-HOUSECHINA易居中国6专题研究平层大宅平层大宅定义三个标准平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少170以上，200-300较为多见。面积体量方面平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走中高端路线。户型品质方面平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。区域环境方面目前市场对平层大宅没有个准确的定义，以下市场上定义的平层豪宅有三个标准可供参考E-HOUSECHINA易居中国7专题研究平层大宅平层大宅特点外部稀缺资源占有平层大宅属于资源性的豪华定位，其所处地段必定是城市核心区或景观资源等稀缺资源的占有城市核心区资源的占有稀缺景观资源的占有御园 三山五园一学府史上罕见皇家园林集群环绕中华第一学府比邻汤臣一品 陆家嘴尖前面是一个历史的风景后面是一个国家的经济E-HOUSECHINA易居中国8专题研究平层大宅平层大宅特点内部顶级配套平层大宅作为别墅产品的华丽转变，其本身就是一个高端产品，因此，其内部配套也绝对高档以下为“汤臣一品”的顶级装修配套标准E-HOUSECHINA易居中国9专题研究平层大宅平层大宅相对于别墅的优势五大优势户型分布都市生活配套物业管理社交人脉景观视野三四层的联排空间相对狭窄，还能与邻居隔窗相望；大平层为单层空间布局，没有了上下楼梯的烦恼，感观开阔舒适。别墅带来的交通问题以及生活的便利性使得很多人望而却步；而平常大宅回归市中心，能兼顾小孩上学的问题、美容健身娱乐问题。大平层和别墅如果共享一块绿化水景，别墅由于最高3层，其景观效果必然不如大平层。相比敞开式格局的郊区别墅，平层大宅居住安全性更高。其严密的门禁设施、入户防范系统、小区管家等系统更让人省心。平层大宅较大的空间，可以把住宅和私人商务功能、私人社交功能进一步结合，兼其地理位置便利，对于私密会客和小众宴请较别墅更适合；这无形的上流社会生活社交圈层是别墅无法企及的核心优势平层大宅相对于别墅的优势日渐突出E-HOUSECHINA易居中国10平层大宅作为后起之秀凭借其自身的特点在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等方面有着别墅无法比拟的优势专题研究平层大宅那么平层大宅在世界尤其是在中国发展情况到底怎么样E-HOUSECHINA易居中国11专题研究平层大宅三平层大宅发展 西方平层大宅发展 中国平层大宅的引入 中国平层大宅的发展E-HOUSECHINA易居中国12专题研究平层大宅西方平层大宅的发展平层大宅起源于西方且流行已久起源据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点起源巴黎20、30年代2002年中国引入欧美流行已久，美国最为流行2005年中国开山之作09-10年中国风行12345678910当时在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。E-HOUSECHINA易居中国13专题研究平层大宅中国平层大宅的引入“九树”中国平层大宅的开山之作引入九树平层大宅概念大概在2002年进入内地，萌发初期引发市场关注较大，而2005年九树作为杭州首个平层大宅项目，可以看为中国平层大宅的开山之作。项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400，整个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/。当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫奇普菲尔德进行设计，在杭州市场引进了平层大宅概念。推出后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。E-HOUSECHINA易居中国14专题研究平层大宅中国平层大宅的发展上海中国平层大宅的崛起之都发展汤臣一品汤臣一品是中国平层大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开创者，被人称为中国最贵的楼盘汤臣一品占地2多万方，总建筑面积达11.5万方。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠，金茂大厦，环球金融中心并肩而立。汤臣一品对外公开的是A、B、C三栋A栋为一层一户，360度全览上海，单套面积约为597平方米。B栋与C栋为一层两户，单套面积约为434平方米。05年11万/06年13万/09年18万/10年12月30万/E-HOUSECHINA易居中国15专题研究平层大宅中国平层大宅的发展汤臣一品A栋B栋C栋D栋E-HOUSECHINA易居中国16E-HOUSECHINA易居中国17E-HOUSECHINA易居中国18平层大宅E-HOUSECHINA易居中国19E-HOUSECHINA易居中国20专题研究平层大宅中国平层大宅的发展上海中国平层大宅的崛起之都中粮海景壹号“上海三大滨江豪宅”之一，1999年拿地到2009年正式出售，66席一个月内一售而空，售价达11万/为其楼板价25倍。发展中粮海景壹号位于陆家嘴核心，与汤臣一品地段相差无几。占地2.4万方，总建筑面积12万方，由5栋超高层江景公寓围合而成。308340中粮海景壹号赶上2009年“豪宅热潮”，纯大宅产品赢得市场的认同，达成其火爆销售。E-HOUSECHINA易居中国21专题研究平层大宅中国平层大宅的发展上海中国平层大宅的崛起之都浦东星河湾浦东星河湾同样是上海平层大宅的代表作之一2009年8月8日项目创下了6小时卖出40亿元的销售奇迹发展浦东星河湾一期由8栋1015层的小高层组成，户型面积为220600平方米的平层大宅。浦东星河湾的热销，再次表明上海平层大宅市场已经进入热销时代。海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。E-HOUSECHINA易居中国22专题研究平层大宅10万万 18万万 30万万 更高？更高？11万，楼板价万，楼板价25倍倍 更赚？更赚？6小时小时40亿亿 更快？更快？上海的平层大宅市场已经进入热销时代那么，合肥呢那么，合肥呢E-HOUSECHINA易居中国23专题研究平层大宅四合肥平层大宅市场 合肥人均住房面积增加 合肥大宅市场的转变 合肥平层大宅市场E-HOUSECHINA易居中国24专题研究平层大宅合肥市人均居住面积增加人均住房面积增加是大户型产品存在之根基合肥市人们居住环境在十几年间发生了巨大的变化：人们从简陋的私房搬入多层新公房，渐渐的又出现大大改善生活居住空间的高层和小高层公寓，直至体现居住品质的城市别墅和高层大宅的涌现。可以说，随着人均居住面积的提高、生活居住环境的提升，是大户型产品存在之根基按合肥市十二五规划，到“十二五”末城市人均住房建筑面积将达到30平方米。E-HOUSECHINA易居中国06-07年市场无平层大宅概念08-09年平层大宅市场探索10年平层大宅市场第一次火爆12年平层大宅标杆出现，产品集中推出25专题研究平层大宅合肥大宅市场演变平层大宅后别墅时代的阶段性到来追求功能：双卫、独立书房、玄关等的出现向别墅开启：错层、复式挖掘平层价值：主卧独立生活系统出现合肥市大宅市场的演变2000200520082006合肥市平层大宅市场发展滨湖假日万达公馆华润中心凯旋门合肥市目前具有一定的大宅市场，但其平层大宅产品还处于起步阶段。人们居住生活品质的提高，对生活方式功能空间的追求也愈加强烈，催生着合肥市大宅产品的阶段性更新换代。平层大宅后别墅时代也必定阶段性到来E-HOUSECHINA易居中国26专题研究平层大宅合肥大宅市场演变平层大宅后别墅时代的阶段性到来合肥现有大平层项目项目名称项目名称户型（户型（）均价（均价（元元/）开盘时间开盘时间项目名称项目名称户型（户型（）均价（均价（元元/）开盘时间开盘时间滨湖假日滨湖假日140-450150002009-10翡翠湖翡翠湖玫瑰园玫瑰园140-20095002010-11新加坡新加坡花园城花园城220-2609800 2010旭辉旭辉中央宫园中央宫园157-25182002011-03万达公馆万达公馆 227-290130002010-02绿地绿地内森庄园内森庄园250-27089002011-05华润华润幸福里幸福里220-26098002010-06园上园园上园137-20880002011-07万科万科金域华府金域华府125-225110002010-07融科九重锦融科九重锦130-19075002012中环城中环城140-2407900 2010-09华润中心华润中心凯旋门凯旋门245-320110002012-07E-HOUSECHINA易居中国27专题研究平层大宅万科金域华府万科金域华府n占地面积：11.57万平方米n总建筑面积：483391平方米n容积率：3.56n绿化率：42%n开盘时间：2010年10月n目前销售均价：11000元/平米n项目地址：长江西路、西一环与南一环交口n项目特点：项目位于长江路，毗邻三里庵国购家乐福；社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。长江路、一环路合肥平层大宅市场E-HOUSECHINA易居中国28专题研究平层大宅合肥平层大宅市场万科金域华府万科金域华府2010年的合肥市场大平层产品推出较多，万科金域华府也算是其中的代表作项目中有不少200多平米的平层大宅，项目对其定位是“高端、豪宅”225209175E-HOUSECHINA易居中国29专题研究平层大宅合肥平层大宅市场万达公馆n占地面积：11公顷n总建筑面积：70万平方米n容积率：5.0n绿化率：10%n开盘时间（一期）：2006年10月n目前销售均价：13000元/平米n项目地址：合肥市马鞍山路和芜湖路交汇处n项目特点：合肥万达广场位于合肥市一环内，地理位置十分优越，西邻马鞍山路，东临巢湖路，芜湖路从地块中间穿过；西侧紧邻环城公园，东侧紧邻南淝河。项目集大型国际购物酒店、商业步行街、滨河酒吧5A级超高双塔写字楼、威斯汀酒店（安徽省首家六星级酒店）、城市中心景观豪宅于一体。市中心、公园区、国际化生活E-HOUSECHINA易居中国30专题研究平层大宅合肥平层大宅市场万达公馆10年的合肥市场大平层产品推出较多，万达公馆算是代表作253290万达公馆可以说是合肥豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功引起了合肥市其他开发商对平层大宅的关注对平层大宅市场的探索对平层大宅市场的肯定E-HOUSECHINA易居中国31专题研究平层大宅合肥平层大宅市场绿地内森庄园n占地面积：141149平方米n总建筑面积：275003平方米n容积率：0.62n绿化率：40.5%n开盘时间（一期）：2011年5月n目前销售均价：8900元/平米n项目地址：合肥政务区天鹅湖西侧n项目特点：绿地内森庄园位于合肥政务区翡翠路与南二环路交界处，属于科技绿轴国际商业金融地块，私享百亩天鹅湖支系。豪宅之上做豪宅，约240-400城市中央第三代空中别墅，拥有合肥首创奢尚建筑。三梯两户，房间均带卫生间，主仆分区，动静分离，让业主自在从容，既独立私密又亲和有间。政区区、天鹅湖、平层大宅E-HOUSECHINA易居中国32专题研究平层大宅合肥平层大宅市场绿地内森庄园绿地内森庄园由别墅住宅和高层的平层大宅组合而成，集两种高端住宅形式于一体，将是合肥高端住宅的一大特色E-HOUSECHINA易居中国33专题研究平层大宅合肥平层大宅市场华润中心凯旋门华润中心凯旋门n占地面积：220683平方米n总建筑面积：772392平方米n容积率：3.50n绿化率：30%n开盘时间：2012-03n目前销售均价：11000元/平米n项目地址：合肥市政务区天鹅湖南岸n项目特点：华润中心凯旋门地处合肥政务区核心商圈，毗邻天鹅湖风景区，环境优越，拥享着最佳的城市资源。其次，学区优势明显。周边有名校八中、五十中等环绕左右。合肥市地标建筑安徽之门的安徽广电中心和新地中心紧邻项目正北边，具有良好的城市建筑天际线。天鹅湖畔的顶级平层大宅E-HOUSECHINA易居中国34专题研究平层大宅合肥平层大宅市场华润中心凯旋门华润中心凯旋门322中轴水景户型2011年2月，华润凯旋门以近3亿销售金额，创下了1月份政务区住宅销售套数、面积、金额“三冠王”，引领城市大平层豪宅的抢购风潮！E-HOUSECHINA易居中国35合肥平层大宅市场有如下特点：专题研究平层大宅1.平层大宅产品大多都集中在政务区及附近，拥有好的局部景观环境2.合肥市平层大宅面积集中在200-350区间3.合肥平层大宅市场正从“大住宅”往“平层豪宅”转变毛坯世界奢华精装精装多房套间超宽客厅大房4.滨湖新区目前只有一个滨湖假日能算是真正的平层大宅范畴E-HOUSECHINA易居中国专题研究平层大宅区位优势：1、地处滨湖核心区2、四周金融机构环绕3、核心区将打造成集商业、旅游、休闲于一体的国际化生活圈4、核心区内唯一一个大体量小区5、社会精英人群滨湖新区未来核心区滨湖中心合肥平层大宅市场淮矿地产东方蓝海项目E-HOUSECHINA易居中国淮矿地产东方蓝海项目专题研究平层大宅大合肥时代，从滨湖进入环湖，城市需要顶级的物业与之匹配；城市在发展，需求在升级。金子塔尖的巅峰人群，对于高品质物业有着持久的需要。终极置业，旨在挖掘高端客户隐性需求，做到设计超前、理念超前，保证物业在持有期内的理念最新，体验最佳，不过时，甚至成为经典；合肥市场早期高档物业以别墅为主，贴近城市发展、体现都市生活的平层豪宅屈指可数，乏善可陈；东方蓝海项目具有绝佳的区位优势和未来的精英人群，可以尝试打造属于淮矿地产的平层豪宅产品，提升自身品牌E-HOUSECHINA易居中国38专题研究平层大宅五平层大宅产品及营销建议 平层大宅产品策略建议 平层大宅营销策略建议E-HOUSECHINA易居中国39平层大宅专题研究平层大宅产品策略建议突出重点优势平层大宅VS别墅，突出重点优势吸引客户别墅地段平层大宅平层大宅的客群和别墅的客群相差无几，但是平层大宅有着别墅无法比拟的优势地段。因此应该重点突出平层大宅的优势把客户吸引过来。E-HOUSECHINA易居中国40平层大宅专题研究平层大宅产品策略建议户型的精细化定制化是大宅精细路线的极致体现，个性化是大宅精细路线的精致体现据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为开发商绞尽脑汁的问题，户型的精细化是大势所趋住宅定制化一直是开发商不敢涉足的领域，而定制化可以说是豪宅真正的起点户型精细化个性化产品定制化产品与住宅定制化相似，户型个性化也是豪宅发展趋势之一OR方案方案1方案方案2案例：上海恒盛尚海湾江钻在以精装修为主流的豪宅市场上首推“定制大宅”由10位顶级设计大师为客户量身定制装修方案，确定方案后提供委托开发商执行完成的服务，且整个过程由开发商监控，保证制度方案的实施和品质。案例：上海中鹰黑森林套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割E-HOUSECHINA易居中国41平层大宅专题研究平层大宅营销策略建议“转租为售”应对销售压力，控制成本风险平层大宅作为一种新型豪宅，加之新政的影响，其去化速度较慢。因此“转售为租”不得不成为开发商的应战方法之一。等待有利时机，再改道为“转租为售”汤臣一品中粮海景壹号20052009200820072006楼盘封顶，上海政策打击楼市，暂不出售房市低迷，但该地块悄然飙升，决定持有上海地产整风行动，目指高端楼盘。改鹏利海景305套房源为酒店公寓出租汤臣一品确定租金为7.5-12万元后，中粮将租金确定为5.5-6.5万元市场好转，中粮请“易居中国”为其代理，66套房源一售而空。均价11万/豪宅标杆“汤臣一品”于2008年5月对其B栋对外出租，该营销策略大大提高了项目的市场接受度，从而巩固了其他可售房源的市场价值。E-HOUSECHINA易居中国42平层大宅专题研究“口碑营销”大有可为平层大宅营销策略建议潜在客户1潜在客户5潜在客户4潜在客户3潜在客户2对平层大宅目标客户群有限的情况，我们从很多高端项目可以了解到，往往许多客户都是来自同一批客群或来自同一地客源所购得的针对这个情况，我们相信，很多时候一个中高端楼盘销售力不足，尤其是高端楼盘，缺乏接触目标客户的渠道，无法在两端建立连接可能是一个主因。因此，加强会员俱乐部等此类和高端客户群的纽带和跟踪联系是很有帮助的。打开客户人脉资源，利用它的人际关系圈为楼盘做口碑宣传，有效扩散至其自身所在的社交群体时是比广告方式更能取得理想效果已购买已购买客户客户E-HOUSECHINA易居中国43平层大宅专题研究平坦的世界，让人们更快速的前进一层一世界一层一世界