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第第6 6章章 业主委员会、居委业主委员会、居委会与物业公司会与物业公司广州一高档小区十余业主称被物管锁住思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何化解的？化解的？物业停车位占用小区绿地？局部住户不文物业停车位占用小区绿地？局部住户不文明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致下家遭殃？局部业主违规装修？如何解决下家遭殃？局部业主违规装修？如何解决？主要内容主要内容一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标四、如何处理好三者之间的关系四、如何处理好三者之间的关系 一般来说，一般来说，社会互动是指社会上个人与个人、社会互动是指社会上个人与个人、个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分，互动是角色之间的互动。角色的形成又密不可分，互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可能使互动中断，能使互动中断，或改变原来的互动方向。因此，或改变原来的互动方向。因此，要探讨社区居委会、要探讨社区居委会、业主委员会业主委员会 业主、物业业主、物业管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互动中扮演的角色进行分析。动中扮演的角色进行分析。一、社区居委会、物委会、业委会三一、社区居委会、物委会、业委会三者的角色定位者的角色定位物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理效劳的经营性企业法人业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织物业管理公司物业管理公司业主委员会业主委员会 社区居委会是以居住权为根底的居民自我管理、自我 教育、自我效劳的基层群众性自治组织。社区居委会一社区居委会一社区居委会 根据中国根据中国?宪法宪法?和和?城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法?的规定，居的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众民委员会是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众性自治组织。性自治组织。居民委员会的任务是：宣传宪法、法律法规和国家政策，居民委员会的任务是：宣传宪法、法律法规和国家政策，维护居民的合法权益；办理本居住地区居民的公共事务和公维护居民的合法权益；办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安；开展社区文化益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安；开展社区文化教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求；协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，要求；协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，积极举报违法建设。积极举报违法建设。一、社区居民委员会的概况：一、社区居民委员会的概况：成员：一般由主任、副主任和委员组成，并通过依成员：一般由主任、副主任和委员组成，并通过依法民主的选举方式产生。法民主的选举方式产生。选举方式：直接选举和间接选举。选举方式：直接选举和间接选举。选举原那么：半数原那么主要或选举原那么：半数原那么主要或2/3以上原那以上原那么。么。任期：三年，可以连选连任。任期：三年，可以连选连任。社区居民委员会下设：人民调解、治安保卫、公共社区居民委员会下设：人民调解、治安保卫、公共卫生、方案生育等部门。卫生、方案生育等部门。?中华人民共和国城市居民委员会组织法中华人民共和国城市居民委员会组织法?第八条第八条 居民委员会主任、副主任和委员，由本居居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生；根据居民意见，也可以由每个居民小组选举产生；根据居民意见，也可以由每个居民小组选举代表二至三人选举产生。代表二至三人选举产生。如果由本居住地区全体有选举权的居民选举产生，如果由本居住地区全体有选举权的居民选举产生，属于直接选举。如果由每户派代表选举产生，属于属于直接选举。如果由每户派代表选举产生，属于间接选举。间接选举。前些天有几位大妈晚上到家里敲门，让我登记居委会选民前些天有几位大妈晚上到家里敲门，让我登记居委会选民当时也给解释了一下，当时也给解释了一下，登记了也只说我是选民，有资格选别人，却无法被选。登记了也只说我是选民，有资格选别人，却无法被选。但选别人也是一种权利啊，我觉得我还是登记一下，有时机投投票也是好的。但选别人也是一种权利啊，我觉得我还是登记一下，有时机投投票也是好的。登记完了，忙忙碌碌的我就忘记这事了，几个月中，也没有大妈再晚上敲门让我投票。登记完了，忙忙碌碌的我就忘记这事了，几个月中，也没有大妈再晚上敲门让我投票。今天在家无事，致电居委会询问了一下，到底还需要我投票吗？今天在家无事，致电居委会询问了一下，到底还需要我投票吗？居委会一位姓黄的男士彬彬有礼地答复了我的问题，他有点惊讶，因为投票早已经结居委会一位姓黄的男士彬彬有礼地答复了我的问题，他有点惊讶，因为投票早已经结束了，束了，5 5月份就已经公布结果了，我不去积极看公告栏，所以什么都不知道。月份就已经公布结果了，我不去积极看公告栏，所以什么都不知道。黄先生告诉我：居委会委员投票投了两轮，第一轮选出黄先生告诉我：居委会委员投票投了两轮，第一轮选出300300人，第二轮选出人，第二轮选出4040人，最人，最后公布的结果，居委会成员还是上一届那一批人。后公布的结果，居委会成员还是上一届那一批人。黄先生说，后来的几轮投票可能我都没在家，就自然而然地被取消了投票资格，而公黄先生说，后来的几轮投票可能我都没在家，就自然而然地被取消了投票资格，而公布的结果只发布在了居委会的公告栏里，如果不走过路过就看不到了。布的结果只发布在了居委会的公告栏里，如果不走过路过就看不到了。居委会选举现状居委会选举现状二、居民委员会的性质、特征、地位和功能二、居民委员会的性质、特征、地位和功能我国我国19541954年公布的年公布的?城市居民委员会组织条例城市居民委员会组织条例?规定，在城市居规定，在城市居民居住区设立群众自治组织民居住区设立群众自治组织居民委员会。居民委员会。19821982年公布的宪法规定：年公布的宪法规定：“城市和农村按居民居住地设立的居城市和农村按居民居住地设立的居民委员会或者村民委员会是群众自治组织。民委员会或者村民委员会是群众自治组织。19891989年年1212月月2626日通过的全国人大日通过的全国人大?城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法?规定：规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众性自治组织。群众性自治组织。20002000年年1111月中共中央办公厅、国务院办公厅转发月中共中央办公厅、国务院办公厅转发?民政部关于民政部关于在中国推进城市社区建设的意见在中国推进城市社区建设的意见?的通知指出：的通知指出：“社区居民社区居民委员会的根本性质是党领导下的社区居民实行的自我管理、委员会的根本性质是党领导下的社区居民实行的自我管理、自我教育、自我效劳、自我监督的群众性自治组织。自我教育、自我效劳、自我监督的群众性自治组织。自我管理、自我教育、自我效劳、自我监督的基层群众性自治自我管理、自我教育、自我效劳、自我监督的基层群众性自治组织组织Title in here自治性自治性Title in here群众性群众性Title in here地域性地域性Title in here基层性基层性Title in here由由性质决定性质决定 特征特征 居民委员会的性质与特征居民委员会的性质与特征城市社区的实城市社区的实际工作者际工作者是社区居民参是社区居民参与公共事务的与公共事务的重要组织重要组织是党和政府联是党和政府联系群众的桥梁系群众的桥梁和纽带和纽带居委会居委会的地位的地位居委会居委会的地位的地位居委会居委会的地位的地位居民委员会的地位居民委员会的地位居民委员会的功能居民委员会的功能v一是利益代表和利益维护功能。一是利益代表和利益维护功能。v二是效劳功能。二是效劳功能。v三是协调功能。三是协调功能。v四是发动组织功能。四是发动组织功能。v 居委会的开展困境居委会的开展困境v居委会的角色定位模糊导致其自治能力缺乏居委会的角色定位模糊导致其自治能力缺乏v居委会是上级政府的行政代理人居委会是上级政府的行政代理人v居委会是居民权利的代言人居委会是居民权利的代言人v居委会是社区民间组织的替代者居委会是社区民间组织的替代者v居委会的群众支持力量薄弱限制了其开展居委会的群众支持力量薄弱限制了其开展v居委会自身的自主资源太少，使其无法放手开展工作居委会自身的自主资源太少，使其无法放手开展工作视频：新闻透视：社会调查一居委会压力来自哪儿二物业管理公司二物业管理公司物业物业Real Property物业管理物业管理Real Property Management已经建成并投入使用的各类已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、房屋及与之相配套的设备、设施和场地设施和场地中国中国?物业管理条例物业管理条例?第第 2 2 条规定，物业条规定，物业管理由专门的机构和人员，依照合同和管理由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域周围式进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、平安保卫、公共绿的环境、清洁卫生、平安保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性效劳的过程主提供多方面的综合性效劳的过程物业管理的起源：物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的意义上的“物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代的英国，当时年代的英国，当时工业革命开展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市工业革命开展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅-希尔希尔的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套标准租户的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套标准租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一流的中国皇宫的管理也算是物业管理水平是世界一流的中国皇宫的管理也算是物业管理 1 1物业管理公司是独立的企物业管理公司是独立的企物业管理公司是独立的企物业管理公司是独立的企业法人业法人业法人业法人2 2物业管理公司属于效劳物业管理公司属于效劳物业管理公司属于效劳物业管理公司属于效劳性企业性企业性企业性企业 3物业管理公司是承担物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊效某些行政管理职能的特殊效劳性行业劳性行业物业物业物业物业管理公司管理公司管理公司管理公司物业管理公司：物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理效劳的经营性企业法人具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理效劳的经营性企业法人物业管理公司的根本目标物业管理公司的根本目标 1妥善管理和维护业妥善管理和维护业主的物业财产，使其主的物业财产，使其始终保持良好的状态，始终保持良好的状态，并得以保值、增值，并得以保值、增值，延长其使用寿命延长其使用寿命2 2以较少的投以较少的投入为业主和租户入为业主和租户提供满意的效劳，提供满意的效劳，使用户和居民在使用户和居民在平安、文明、舒平安、文明、舒适、快乐与健康适、快乐与健康的环境中工作和的环境中工作和生活生活3 3积极开展各积极开展各种有益的物业种有益的物业经营与有偿效经营与有偿效劳活动，创造劳活动，创造较高的经济效较高的经济效益和社会效益，益和社会效益，增强自身的竞增强自身的竞争实力争实力公司公司根本目标根本目标公司公司根本目标根本目标公司公司根本目标根本目标 物业管理公司的权利与义务（7 7）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；（8 8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金申请使用物业维修基金（6 6）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务；）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务；（5 5）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理；）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理；（4 4）有权制止违反规章制度的行为；）有权制止违反规章制度的行为；（3 3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（2 2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（1 1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；物业管理公司的权利是：物业管理公司的权利是：义务义务4 4接受房地产行政主管部门、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导在地人民政府的监督指导 2 2接受管委接受管委会和住宅小区会和住宅小区居民的监督居民的监督3 3重大的管理措重大的管理措施应交管委会审议，施应交管委会审议，并经管委会认可并经管委会认可1 1履行物业管履行物业管理合同，依法经营理合同，依法经营物业管理公司的效劳工程工程维护工程维护管理管理车辆道路车辆道路管理管理园林绿化园林绿化管理管理环境卫生环境卫生管理管理安全管理安全管理效劳效劳工程工程三业主委员会三业主委员会业主业主中国中国 物权法物权法 和和 物业管理条例物业管理条例（2007 年修订年修订）规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。权人，是物业的主人。业主大会业主大会业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。决定权。业主委员会业主委员会业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。权益的社会团体。业主委员会的性质和地位业主委员会的宗旨是业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权代表业主们的合法权益，实行业主自治与益，实行业主自治与专业化管理相结合的专业化管理相结合的管理体制管理体制业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会的地位的地位的地位的地位的地位的地位通过业主委员会而实通过业主委员会而实现业主自治是社会民现业主自治是社会民主管理的根底主管理的根底业主是指物业主是指物业的所有者业的所有者业主委员会是在物业主委员会是在物业管理区域内代表业管理区域内代表全体业主实施自治全体业主实施自治管理的组织管理的组织业主委业主委业主委业主委业主委业主委员会员会员会员会员会员会的性质的性质的性质的性质的性质的性质业主委员会的产生和组织根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置1业主委员会的产生业主委员会的产生2业主委员会的组织业主委员会的组织物业管理区域内在业主入住率到达一定比例，就应当成立业主物业管理区域内在业主入住率到达一定比例，就应当成立业主大会，并设立业主委员会；大会，并设立业主委员会；业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、选举产生的程序和公平、公正、公开的原那么进行。选举产生的程序和公平、公正、公开的原那么进行。业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物业所在日内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案业委会的机构设置业委会的机构设置1 1根据物业规模的大小，业主委员会的委员一般由根据物业规模的大小，业主委员会的委员一般由511511人单数组成。人单数组成。其中主任其中主任1 1名、副主任名、副主任2 2名，主任、副主任在全体委员中产生。名，主任、副主任在全体委员中产生。2 2业主委员会主任通常由主要业主代表中热心公益事业、责任心强，业主委员会主任通常由主要业主代表中热心公益事业、责任心强，具有一定组织、沟通、协调能力的人担任。具有一定组织、沟通、协调能力的人担任。3 3业主委员会聘任执行秘书或秘书长一人，专门负责处理本会的日常业主委员会聘任执行秘书或秘书长一人，专门负责处理本会的日常事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员。事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员。4 4业主委员会主任、副主任、执行秘书可以是专职，也可以是兼职。业主委员会主任、副主任、执行秘书可以是专职，也可以是兼职。他们所付出的劳动经业主委员会同意可根据实际承担的工作情况获得他们所付出的劳动经业主委员会同意可根据实际承担的工作情况获得一定津贴。一定津贴。业主委员会委员业主委员会委业主委员会委员的任期员的任期业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任业主委员会委业主委员会委员的产生员的产生业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少业主委员会委员业主委员会委员的任职资格的任职资格品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人业主委员会的职责1 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3 3 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同管理企业履行物业服务合同4 监督业主公约的实施监督业主公约的实施5 业主大会赋予的其他职责业主大会赋予的其他职责业主委员会的权利和义务业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利1 1召集和主持业主大会业主代表大会召集和主持业主大会业主代表大会召集和主持业主大会业主代表大会召集和主持业主大会业主代表大会2 2提出修订提出修订提出修订提出修订?业主公约业主公约业主公约业主公约?、?业主委员会章程业主委员会章程业主委员会章程业主委员会章程?的议案的议案的议案的议案3 3选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同或解除物业管理委托合同或解除物业管理委托合同或解除物业管理委托合同4 4审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、年度审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、年度审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、年度审定物业管理企业提出的物业管理效劳年度方案、年度财务预算和决算财务预算和决算财务预算和决算财务预算和决算6 6监督检查物业管理企业的物业管理工作监督检查物业管理企业的物业管理工作监督检查物业管理企业的物业管理工作监督检查物业管理企业的物业管理工作7 7监督公共建筑、公共设施、物业管理效劳用房的合理使监督公共建筑、公共设施、物业管理效劳用房的合理使监督公共建筑、公共设施、物业管理效劳用房的合理使监督公共建筑、公共设施、物业管理效劳用房的合理使用用用用8 8业主大会业主代表大会赋予的其他职责和权利业主大会业主代表大会赋予的其他职责和权利业主大会业主代表大会赋予的其他职责和权利业主大会业主代表大会赋予的其他职责和权利业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务1 1筹备并向业主大会业主代表大会报告工作筹备并向业主大会业主代表大会报告工作筹备并向业主大会业主代表大会报告工作筹备并向业主大会业主代表大会报告工作2 2执行业主大会业主代表大会通过的各项决议、决定，接受广阔执行业主大会业主代表大会通过的各项决议、决定，接受广阔执行业主大会业主代表大会通过的各项决议、决定，接受广阔执行业主大会业主代表大会通过的各项决议、决定，接受广阔业主的监督业主的监督业主的监督业主的监督3 3贯彻执行并催促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章贯彻执行并催促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章贯彻执行并催促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章贯彻执行并催促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和标准性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人和标准性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人和标准性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人和标准性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育开展多种形式的宣传教育开展多种形式的宣传教育开展多种形式的宣传教育4 4听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理效听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理效听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理效听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理效劳活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标劳活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标劳活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标劳活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标5 5调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷6 6建立本会档案制度建立本会档案制度建立本会档案制度建立本会档案制度7 7接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查8 8本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会业本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会业本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会业本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会业主代表大会的决定，不得损害公共利益。主代表大会的决定，不得损害公共利益。主代表大会的决定，不得损害公共利益。主代表大会的决定，不得损害公共利益。20062006年年1010月，某小区业主与业委会发生冲突，当城区物管局月，某小区业主与业委会发生冲突，当城区物管局同志去那里调解时，一个业主指着业委会主任，情绪冲动同志去那里调解时，一个业主指着业委会主任，情绪冲动的对调解员说的对调解员说 ：“当初我又没有选他，为什么让他当了当初我又没有选他，为什么让他当了主任？另一些业主也说，主任？另一些业主也说，“当初会都没有开过，怎么业当初会都没有开过，怎么业主委员会就出来了？主委员会就出来了？“你随便走进小区，问他们业主委你随便走进小区，问他们业主委员会是谁，我敢说，十有八九他们会告诉你：不知道。试员会是谁，我敢说，十有八九他们会告诉你：不知道。试想，连业主委员会主任是谁都不知道，你怎么让业主去信想，连业主委员会主任是谁都不知道，你怎么让业主去信任业委会呢？任业委会呢？类类 别别性性 质质组组 成成 职职 权权地地 位位社区社区居委会居委会居民自我管理、居民自我管理、自我教育、自自我教育、自我服务的基层我服务的基层群众性自治组群众性自治组织，是社区居织，是社区居民的自治组织。民的自治组织。社区居民社区居民选举产生。选举产生。成员主要成员主要为社区居为社区居民民对物业管理委员会的指导检查监督；对物业管理委员会的指导检查监督；督促产权人督促产权人(居民居民)遵守物业管理及其他有遵守物业管理及其他有关法律法规政策的规定；关法律法规政策的规定；协调物业管理委员会、物业企业和居民之协调物业管理委员会、物业企业和居民之间的关系。间的关系。在管理社区事在管理社区事务中居于核心务中居于核心地位，负责协地位，负责协调物业公司与调物业公司与业委会、业主业委会、业主之间的矛盾之间的矛盾物业物业管理公司管理公司对小区管辖范对小区管辖范围内进行的物围内进行的物业管理、有偿业管理、有偿服务的企业。服务的企业。管理人员、管理人员、技术人员技术人员一般不是一般不是本社区的本社区的居民、业居民、业主主制定物业管理制度制定物业管理制度；收取物业管理服务费收取物业管理服务费用；制止、处理违反物业管理制度的行为；用；制止、处理违反物业管理制度的行为；要求委托人协助管理；选聘专营公司承担要求委托人协助管理；选聘专营公司承担专项经营服务业务专项经营服务业务；提供物业管理服务；提供物业管理服务；接受业主、业主委员会的监督；定期公布接受业主、业主委员会的监督；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目物业管理服务费用和代管基金收支账目；接受质询和审；接受有关行政主管部门的接受质询和审；接受有关行政主管部门的监督管理监督管理为全体业主服为全体业主服务，务，接受社区接受社区居委会居委会、业委、业委会和居民会和居民的监的监督督。业主业主委员会委员会业主基于物权业主基于物权而产生的特殊而产生的特殊的业主自治组的业主自治组织，织，是业主大是业主大会的执行机构。会的执行机构。社区业主社区业主大会选举大会选举产生。产生。成员为业成员为业主主召集业主大会会议，报告物业管理的实施召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同；监督业主公约的实施；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。对社区物业对社区物业（房屋及设施）（房屋及设施）的管理服务上的管理服务上具有决策权。具有决策权。二、二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式 案例：某小区建于2005年，共有住户8000余户，私家车数量500余辆，目前有地下停车位258个，售价为12万每个车位，但由于地下停车位价格较高，购置数量仅为110个，物业将小区内地下停车场、局部道路和绿地进行规划，设立停车位，由物业管理公司对小区停车进行收费，其中地面收费按 120 元/月收取、地下车库220元/月。有些业主买了车位，只是买了个“四道杠 的平面，没有一个独立的空间，经常被他人挤占也无可奈何；有些业主还是认为停车价格太贵了；甚至有些业主认为，地面的道路由我们业主共有，怎么在自己的地面上停车还要缴费？无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿化带等。业主认为物业公司管理疏忽，拒缴物业费，小区内矛盾重重，要求居委会出来给管一管。请问：目前此小区各局部的互动中存在什么冲突？第一，有车业主与无车业主之间的冲突。第一，有车业主与无车业主之间的冲突。无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位缺乏的矛盾，要化带等。有的小区为了缓解车位缺乏的矛盾，要求召开业主大会讨论将小区内的局部空地和绿地求召开业主大会讨论将小区内的局部空地和绿地改建为露天停车场，招来无车业主的强烈反对。改建为露天停车场，招来无车业主的强烈反对。第二，业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。第二，业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。一般来看，居民小区物业管理纠纷主要有以下几种一般来看，居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式：形式：1 1 管理权限纠纷：业主对入住前由开发商选聘管理权限纠纷：业主对入住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受，不成认物业管理公或指派的物业管理公司的管理不接受，不成认物业管理公司的管理权。司的管理权。2 2管理费纠纷：业主对物业管理公司不管理费纠纷：业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费；以及停车收费纠纷。满拒绝交纳物业管理费；以及停车收费纠纷。3 3 管管理责任纠纷：有设备维修的责任；环境维护；理责任纠纷：有设备维修的责任；环境维护；保安责任；保安责任；财物保管责任等。财物保管责任等。在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突，在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突，几乎都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车位几乎都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车位业主主张权益业主主张权益双方爆发冲突业主成为受害者双方爆发冲突业主成为受害者 。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占公司侵占第三，小区居民与居民委员会的冲突。第三，小区居民与居民委员会的冲突。有的小区业主与物业公司发生矛盾，要求居有的小区业主与物业公司发生矛盾，要求居委会解决，当居委会没有到达业主的要求时，产委会解决，当居委会没有到达业主的要求时，产生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居民委员会抱怨：小区内汽车乱停放，毁坏了草地，民委员会抱怨：小区内汽车乱停放，毁坏了草地，居委会也不出来管一管。居委会也不出来管一管。由上述可知，在小区业主与业主、业主与物业公司的由上述可知，在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中，冲突是不可防止的。然而真正密切的经常接触、互动中，冲突是不可防止的。然而真正密切的关系并不掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而防止冲关系并不掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而防止冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中，利突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中，利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为，冲突与益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为，冲突与合作是人们社会交往的主要形式。合作是人们社会交往的主要形式。冲突有好的一面，使积累的不满情绪得以发泄，以形冲突有好的一面，使积累的不满情绪得以发泄，以形成社会平安阀制度。业主与物业公司的冲突可以促使物业成社会平安阀制度。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善效劳。冲突也有坏的一面，就是发泄了情绪之后公司改善效劳。冲突也有坏的一面，就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此，问题没有得到根本解决。因此，三方关系由从冲突走向三方关系由从冲突走向合作成为必然。合作成为必然。三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标 社区居委会要最大限度激发创造活力，最大限度增加社社区居委会要最大限度激发创造活力，最大限度增加社会和谐因素，吸引社区居民会和谐因素，吸引社区居民 业主和物业管理公司积极参业主和物业管理公司积极参加到社区建设中来。加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、效劳把城乡社区建设成为管理有序、效劳完善、文明祥和的社会生活共同体。完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿效劳，社区物业管理的目标是通过提供有偿效劳，提高物业的提高物业的使用率和经济效益，使之增值保值，并为业主提供一个优美使用率和经济效益，使之增值保值，并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、平安文明的生活环境；通过提供物业管理整洁、舒适方便、平安文明的生活环境；通过提供物业管理效劳构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、效劳构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融合、人与文化融合、健康向上的生活方式。健康向上的生活方式。社区居委会、社区居委会、业主和物业管理公司各自的角色决定了三业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的根底，以及为方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的根底，以及为建设和谐社区而共同努力的目标。建设和谐社区而共同努力的目标。四、如何处理好三者之间的关系一物业公司与业主委员会的关系一物业公司与业主委员会的关系二物业公司与居民委员会的关系二物业公司与居民委员会的关系三业主委员会与居民委员会的关系三业主委员会与居民委员会的关系四三者的良好互动四三者的良好互动五微观层面：社区工作者的技术五微观层面：社区工作者的技术一物业管理公司和业主委员会的关系 Content Title二者实行专业化二者实行专业化管理与业主自治管理与业主自治相结合的管理体相结合的管理体制，共同管理一制，共同管理一定范围内的物业。定范围内的物业。所不同的是，物所不同的是，物业管理公司受业业管理公司受业主委员会的委托主委员会的委托来管理业主的物来管理业主的物业，而业主委员业，而业主委员会代表业主的利会代表业主的利益来管理物业益来管理物业1 1法律上的平等关系法律上的平等关系2 2经济上的交换关系经济上的交换关系3 3工作上的合作关系工作上的合作关系一个楼盘艰难炒物管之路(组图)业主要“话事验明“正身先广州日报：引入“第三方，让业主“话事更有力少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会某些物业管理公司对居委会的正常工作不予配合居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾二物业公司与居民委员会的关系 居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的有关工作业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的有关工作,物物业管理企业应当成为小区专业管理的主体业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件工作硬件工作,居委居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等纷调解等“软件工作软件工作,在明确各自职责的根底上在明确各自职责的根底上,形成合形成合力力,共创和谐、文明小区。共创和谐、文明小区。三业主委员会与居民委员会的关系 居委会有人把它比喻成是业主的娘家，其实社区居委会与居委会有人把它比喻成是业主的娘家，其实社区居委会与业主委员会两个组织都是自治组织，两者的利益的一致的，都业主委员会两个组织都是自治组织，两者的利益的一致的，都是为了维护业主和居民的合法权益；是为了维护业主和居民的合法权益；根据根据?物业管理条例物业管理条例?第二十条规定：业主大会、业主委员第二十条规定：业主大会、业主委员会应当配合共安机关，与社区委员会相互协调，共同做好维护会应当配合共安机关，与社区委员会相互协调，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时，社区委员会应物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时，社区委员会应当帮助小区业主成立业主委员会，为业主委员会的日常工作提当帮助小区业主成立业主委员会，为业主委员会的日常工作提供监督和指导。供监督和指导。由于业主委员会委员本人由于业主委员会委员本人,既是物业的既是物业的“业主业主,又是小又是小区的区的“居民居民,因此在业主委员会与居民委员会之间因此在业主委员会与居民委员会之间,难免出现难免出现职能交叉的情形使得居委会和委员会的工作虽然各有侧重，但职能交叉的情形使得居委会和委员会的工作虽然各有侧重，但也有相互重叠的地方，两者在很多领域有着共同合作空间，况也有相互重叠的地方，两者在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的效劳对象相同的很多。且，两者的效劳对象相同的很多。四如何处理好三者之间的关系 业主委员会业主委员会 业主业主 和物业管理公司是一种二人关系和物业管理公司是一种二人关系的互动情境，双方往往只考虑满足自己的需求和愿望，的互动情境，双方往往只考虑满足自己的需求和愿望，这这样就较容易出现冲突；样就较容易出现冲突；但也可能出现一种亲密性，但也可能出现一种亲密性，这种亲这种亲密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。密性是建立在双方都考虑对方的需求和愿望。社区居委会、社区居委会、业主和物业管理公司是三人关系的互动业主和物业管理公司是三人关系的互动情境，情境，每一方都面对着两个人。齐美尔认为，每一方都面对着两个人。齐美尔认为，当三人组中当三人组中有两人发生冲突时，有两人发生冲突时，第三者可能扮演中间人角色第三者可能扮演中间人角色以局以局外者的身份，外者的身份，公平、公平、客观的态度来调解双方的冲突，客观的态度来调解双方的冲突，而而且，且，第三者可以自由地选择支持哪一方，这个第三者就是第三者可以自由地选择支持哪一方，这个第三者就是社区居委会，社区居委会，它的选择取决于它所扮演的社会角色。它的选择取决于它所扮演的社会角色。第一，要重新定位居委会与物业公司的角色 居委会应该作为社区成员的代言人，对社区居委会应该作为社区成员的代言人，对社区成员和政府双方负责，从权力的代表者转变为权成员和政府双方负责，从权力的代表者转变为权利的代言人，对社区做出规划，发动和组织社区利的代言人，对社区做出规划，发动和组织社区居民参与社区事务管理，提高社区居民的自治能居民参与社区事务管理，提高社区居民的自治能力，解决社区居民与物业公司之间的利益矛盾，力，解决社区居民与物业公司之间的利益矛盾，维持社区居民的公共权利。维持社区居民的公共权利。第二，加强社区居委会监督物业公司的行为，补足政府对物业公司管理的缺位。居委会应放手具体的社区效劳，交由物业公司进行综居委会应放手具体的社区效劳，交由物业公司进行综合或有偿效劳等的经营，并代表政府监督、约束物业公司。合或有偿效劳等的经营，并代表政府监督、约束物业公司。物业公司作为专业的管理和效劳机构，那么应遵循物业公司作为专业的管理和效劳机构，那么应遵循?物业物业管理条例管理条例?，扮演好效劳性企业的角色，为社区居民创造，扮演好效劳性企业的角色，为社区居民创造良好的居住环境。良好的居住环境。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的有关工作，共同参加物业管理联席会议，交流沟通情况，有关工作，共同参加物业管理联席会议，交流沟通情况，物业管理企业应当成为小区专业管理的主体，全面负责房物业管理企业应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件工作，硬件工作，居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等事纠纷调解等“软件工作，在明确各自职责的根底上，软件工作，在明确各自职责的根底上，形成合力，共创和谐、文明小区。形成合力，共创和谐、文明小区。第三，重组居委会的人员构成，加强居委会第三，重组居委会的人员构成，加强居委会的专业化的专业化 通过社会招聘的形式引进专业人士从通过社会招聘的形式引进专业人士从事居委会工作或接纳业主为居委会的工作事居委会工作或接纳业主为居委会的工作人员。人员。第四，社区效劳主体的多元化也影响着三者之间的第四，社区效劳主体的多元化也影响着三者之间的关系和角色定位关系和角色定位 社区效劳一方面给社区居民提供了便利与福利，但是各方主体也社区效劳一方面给社区居民提供了便利与福利，但是各方主体也会因为争取效劳领域而滋生更多的矛盾，面对这些问题和矛盾，必须加会因为争取效劳领域而滋生更多的矛盾，面对这些问题和矛盾，必须加强政府在社区管理与效劳中的监督与协调作用，所以居委会必须承担起强政府在社区管理与效劳中的监督与协调作用，所以居委会必须承担起协助政府进行监督与协调职责。协助政府进行监督与协调职责。物业公司作为社区物业管理的主要市场主体，其管理与效劳的优劣物业公司作为社区物业管理的主要市场主体，其管理与效劳的优劣直接关涉到业主与社区中的经营与效劳的角色。直接关涉到业主与社区中的经营与效劳的角色。业主委员会要与社区居委会相互携手，为业主谋求最大利益。业主委员会要与社区居委会相互携手，为业主谋求最大利益。居委会与物业管理公司、业主委员会之间形成良性的指导与被指导、居委会与物业管理公司、业主委员会之间形成良性的指导与被指导、监督与被监督的互动关系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成监督与被监督的互动关系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成最大合力，利于和谐社区的形成。最大合力，利于和谐社区的形成。第五、建立第五、建立“三位一体的管理机制。三位一体的管理机制。成立由居民委员会、物业公司、业主委员会成立由居民委员会、物业公司、业主委员会组成的联合管理体制并建立组成的联合管理体制并建立工作例会制度工作例会制度，及时，及时沟通情况，研究解决小区管理中的难点问题，形沟通情况，研究解决小区管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。把居委会职能与物成小区统一协调的管理机制。把居委会职能与物业管理的企业行为有机结合起来，使之相得益彰，业管理的企业行为有机结合起来，使之相得益彰，形成合力，积极推进和谐社区建设工作。形成合力，积极推进和谐社区建设工作。例如，北京市某小区在处理居委会、业委会、物业管例如，北京市某小区在处理居委会、业委会、物业管理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。该小区的具理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。该小区的具体做法是：体做法是：建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任联联席会议制度席会议制度，每季度开一次会议，对整体性、突击性，每季度开一次会议，对整体性、突击性工作进行安排、部署，解决小区管理中的重大问题。工作进行安排、部署，解决小区管理中的重大问题。显然，在这样三方协同、综合管理中，不仅拉近了与显然，在这样三方协同、综合管理中，不仅拉近了与居委会、业委会之间的距离，也使业主和业委会真正居委会、业委会之间的距离，也使业主和业委会真正参与到了和谐社区的建设中。参与到了和谐社区的建设中。视频 为什么我国的业主成立业主委员会会那么难？
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