地产商圈界定分析

二级市场策划品控中心二级市场品控中心商圈界定根本概念根本概念2商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在2020世纪世纪3030年代提出的，即商品和效劳中心地理论年代提出的，即商品和效劳中心地理论central place theorycentral place theory。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮效劳辐。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮效劳辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮效劳的中心地。通俗点说，商圈是指以零售店所在地为中心、射能力为半径，形成商品销售和餐饮效劳的中心地。通俗点说，商圈是指以零售店所在地为中心、沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围abcabcop 商圈具有动态性、重叠性、不规那么性、层次性p 商圈按照辐射能力可以分为三个层次：中心商业圈图中aa所p 代表的扇形区域，5570%的顾客来自这个区域；次级商业p 圈图中bb所代表的扇形区域，15%25%的顾客来自这个区p 域；边缘商业圈图中cc所代表的扇形区域，拥有顾客最少ReillyReilly法那么法那么以商业楼为核心以商业楼为核心功能的开展模式功能的开展模式20万以上建面；金融商贸区；顶级业态；公寓依托商业实现价值提升p 莱利零售引力法那么，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城p 镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比表示a都市从中间地吸引来的零售销售额表示a都市的人口表示a都市与中间地的距离法那么含义法那么含义数学表达式数学表达式假设条件假设条件p 两个都市在公路上具有同等程度的靠近性p 两个都市可被利用的商品和效劳的数量与人口数量相关p 顾客只到一个城市购物模型修正模型修正p 用商业区的面积替换人口、用至商业区的时间替换距离修正模型p 只适用于计算有关耐用品、专门品的商圈及商圈分界点p 为商圈的量化与衡量提供了第一个方法，为以后的相关研究提供了丰富的理论根底HuffHuff概率法那么概率法那么4p 在整个商业聚集区集中于一地时，居民利用哪一个商业聚集区的概率，是由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定的法那么含义法那么含义数学表达式数学表达式表示居住在i地区的消费者去j商业聚集区购物的概率表示j商业聚集区的面积表示从i地区到j商业聚集区所需的时间表示根据经验推出的范围值表示i地区周围商业聚集区的数量模型修正模型修正p 把从一地到另一地所花费的时间表示为两者之间的距离，从而得到一个“修正了的哈夫模型，p 利用修正了的哈夫模型，必须把耐用品和日用品分别加以计算p“修正了的哈夫模型是对莱利等法那么的补充和完善饱和指数饱和指数5p 饱和指数说明一个商圈子所能支持的商店不可能超过一个固定数量法那么含义法那么含义数学表达式数学表达式表示某商圈的零售饱和指数表示某商圈内消费者人均消费支出表示某商圈内的顾客数表示某商圈内经营同类商品的商店营业总面积商业规模确实定商业规模确实定6确定商圈范围及规模确定商圈范围及规模确定商圈内人口规模确定商圈内人口规模城市人均可支配收入城市人均可支配收入人均消费支出人均消费支出商圈内人口就近消费总额商圈内人口就近消费总额商圈内单位商业面积营业额商圈内单位商业面积营业额合理的商业规模合理的商业规模