思源经纪-成都华人置业汇华庭营销策略总纲

z“华置华置都汇华庭都汇华庭 营销策略总纲营销策略总纲骨子里的国际气质骨子里的国际气质成都思源房地产经纪成都思源房地产经纪2021.032021.03谨呈：华人置业集团爱美高房地产成都谨呈：华人置业集团爱美高房地产成都 非常感谢贵司给予我司参与非常感谢贵司给予我司参与“华置华置都汇华庭工程的时机，对此工程思源都汇华庭工程的时机，对此工程思源也赋予了极其重要的战略地位！也赋予了极其重要的战略地位！我们诚挚希望能够和贵司联手打造西部金融华尔街上的我们诚挚希望能够和贵司联手打造西部金融华尔街上的“地标纯居豪宅地标纯居豪宅工程目前正处在三大开展战略机遇。工程目前正处在三大开展战略机遇。一个企业赚钱的时机很多，但赚机遇的时候很少。一个企业赚钱的时机很多，但赚机遇的时候很少。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得未来。谁能够把握关键的机遇，谁就能够赢得未来。【写在前面的话】【写在前面的话】机遇机遇1 1 城市规划视角城市规划视角机遇机遇2 2 稀缺资源视角稀缺资源视角机遇机遇3 3 市场机遇视角市场机遇视角本工程的本工程的 三大机遇三大机遇n区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大开展潜力。区域是政府重点打造的西部金融中心，后期规划利好，区域具备巨大开展潜力。n工程本身天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的工程本身天生丽质，可预见将形成良好的销售趋势，且理应在价格上实现区域内的全面超越。全面超越。n思源的价值，就是在保证工程合理消化速度的前提下，实现工程高价值和高利润的思源的价值，就是在保证工程合理消化速度的前提下，实现工程高价值和高利润的回报；回报；【思源观点】【思源观点】由此，我们提出了此次报告的核心纲领：由此，我们提出了此次报告的核心纲领：确保实现工程足价快销，名利双收确保实现工程足价快销，名利双收【本次方案提纲】【本次方案提纲】附件附件Part SIXPart SIX营销难点营销难点及关键点及关键点Part Part FourFour营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE工程工程/产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE本项目本项目明宇金融广场明宇金融广场铁狮门项目铁狮门项目本工程位于锦江区下东大街的南侧本工程位于锦江区下东大街的南侧义学巷以东、红布正街以南、义学巷以东、红布正街以南、镋钯街以北即喜年广场南侧镋钯街以北即喜年广场南侧 工程周边大型在建的商业写字楼较为工程周边大型在建的商业写字楼较为集中，主要为喜年广场、铁狮门工程、集中，主要为喜年广场、铁狮门工程、明宇金融广场明宇金融广场【区域位置】【区域位置】本工程地块呈本工程地块呈“L“L状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。状的分布，周边环境清幽，宜居度较好。地块地块四至四至义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所义学巷由中小企业融资超市、合江亭派出所以及以及6 6层的居民楼和社区底商组成层的居民楼和社区底商组成红布正街属于本地块和喜年广场之间的一红布正街属于本地块和喜年广场之间的一条双向两车道的市政规划道路，道路相对条双向两车道的市政规划道路，道路相对较窄，无社区底商分布较窄，无社区底商分布镋钯街南侧主要分布镋钯街南侧主要分布6 6层的老居民楼以及社层的老居民楼以及社区底商，其中社区底商以餐饮为主区底商，其中社区底商以餐饮为主磨房街为双向磨房街为双向2 2车道的市政规划道路，道路车道的市政规划道路，道路相对较窄，东侧为明宇金融广场，道路间暂相对较窄，东侧为明宇金融广场，道路间暂无社区商业无社区商业项目总体指标项目总体指标宗地规模宗地规模约约2727亩亩总建筑面积总建筑面积约约1919万平米万平米物业类型物业类型3 3栋栋50-5150-51层的超高层电梯公寓层的超高层电梯公寓总户数总户数17071707户户绿化率绿化率33%33%【工程视觉】【工程视觉】城市中心金融城市中心金融CBDCBD区域上难得居住静谧之地，城市标杆超高层区域上难得居住静谧之地，城市标杆超高层纯居豪宅纯居豪宅n华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队华置集团力邀贝尔高林、吕元祥和中国建筑等国际团队倾力打造该工程倾力打造该工程n采用了高级外墙干挂石材和中空采用了高级外墙干挂石材和中空low-elow-e玻璃，内设新风玻璃，内设新风系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。系统，其节能环保的设计理念将引领健康建筑的典范。n工程景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；工程景观采用高尚简约风格，强调自然与城市的和谐；n五星级入户大厅五星级入户大厅9 9米挑高彰显尊贵；米挑高彰显尊贵；n住宅户型种类多样化，从住宅户型种类多样化，从60-25060-250平米可满足不同高端人平米可满足不同高端人士需要；士需要；n工程专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设工程专属独立会所引入了港式顶级私人会所理念，内设恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、视听室等多种功能，以配合高端城市精品形象。合高端城市精品形象。1 1号楼号楼2 2号楼号楼3 3号楼号楼1 1号楼号楼 类型类型 标准层套数标准层套数套数套数 面积区间（面积区间（)一房两厅一卫一房两厅一卫 4 418818865-75 65-75 一房两厅一卫一房两厅一卫（带衣帽间）（带衣帽间）4 418818875-85 75-85 二房两厅一卫二房两厅一卫 3 314114185-90 85-90 三房两厅两卫三房两厅两卫 1 14747129129复式单位复式单位 50-51 50-51 8 8200-250 200-250 合计套数合计套数572572套套2 2号楼号楼 类型类型 标准层套数标准层套数套数套数 面积区间（面积区间（)一房两厅一卫一房两厅一卫 4 418818865-75 65-75 一房两厅一卫（带衣一房两厅一卫（带衣帽间）帽间）3 314114175-85 75-85 二房两厅一卫二房两厅一卫 4 418818885-90 85-90 三房两厅两卫三房两厅两卫 1 14747132132复式单位复式单位 50-51 50-51 9 9166-260166-260合计套数合计套数573573套套类型类型套数套数配比配比配比配比套套1 1一房两厅一卫一房两厅一卫 37637633%33%62%62%一房两厅一卫（带衣一房两厅一卫（带衣帽间）帽间）32932929%29%套套2 2二房两厅一卫二房两厅一卫 32932929%29%29%29%套套3 3三房两厅两卫三房两厅两卫 94948%8%8%8%复式大户型复式大户型复式单位复式单位 17171%1%1%1%合计合计11451145套套100%100%一期一期指指标u一期住宅由一期住宅由1 1号楼和号楼和2 2号楼组成，地上总建筑面积约为号楼组成，地上总建筑面积约为10.210.2万平米，万平米，总户数为总户数为11451145套套u产品以套产品以套1 1和套和套2 2的小户型为主，户型配比分别为的小户型为主，户型配比分别为62%62%和和29%29%n工程具备高尚豪宅所具有的中心地段特性工程具备高尚豪宅所具有的中心地段特性n工程在产品设计上，以超高层豪宅标准进行打工程在产品设计上，以超高层豪宅标准进行打造，整合国际一线品牌造，整合国际一线品牌n华人置业具备打造城市中心豪宅的经验和血统华人置业具备打造城市中心豪宅的经验和血统n本工程产品面积紧凑，套一占本工程产品面积紧凑，套一占62%62%，套二占，套二占29%29%，套三占，套三占8%8%，复式占，复式占1%1%，总价易控制，产品保，总价易控制，产品保值增值性强值增值性强都汇华庭豪宅规格的规划设计，必将成为东大街最具纯居价值的高都汇华庭豪宅规格的规划设计，必将成为东大街最具纯居价值的高端地标豪宅端地标豪宅【工程本体小结】【工程本体小结】【本次方案提纲】【本次方案提纲】附件附件Part SIXPart SIX营销难点营销难点及关键点及关键点Part Part FourFour营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE工程工程/产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE【思源观点】【思源观点】城市规划的阶级性，决定了城市中心与幅员中心的一体化。城市规划的阶级性，决定了城市中心与幅员中心的一体化。在这一点上，东大街是成都重要的金在这一点上，东大街是成都重要的金融中心规划板块，融中心规划板块，“成都的华尔街成都的华尔街规划促成了区域地块商业价值的提升，规划促成了区域地块商业价值的提升，并进而形成了城市整体布局根底。并进而形成了城市整体布局根底。都都汇汇华华庭庭城中心区位的绝对优势突出，是毋庸置疑的城市主场。城中心区位的绝对优势突出，是毋庸置疑的城市主场。市场宏观大势及区域市场研究关键结论市场宏观大势及区域市场研究关键结论1.1.市场大势整体企稳，主要是面临不预期的政策风险。市场大势整体企稳，主要是面临不预期的政策风险。城市核心区域的高端物业产品的价格受市场波动影响较小，保值增值性好，成城市核心区域的高端物业产品的价格受市场波动影响较小，保值增值性好，成为工程定位方向的有力支撑。为工程定位方向的有力支撑。2.2.城市中心高层住宅呈现供需比失衡，需求远远大于供给；主要以城市中心高层住宅呈现供需比失衡，需求远远大于供给；主要以9090平米以下的平米以下的小户型走量为主，市场表现利好。小户型走量为主，市场表现利好。城市中心市场供需矛盾成为工程契机城市中心市场供需矛盾成为工程契机,工程的主力产品面临较为宽松的市场形工程的主力产品面临较为宽松的市场形势。势。3.3.作为政府首力打造的作为政府首力打造的“西部华尔街西部华尔街,区域商业化价值凸现，但纯居住型的住宅区域商业化价值凸现，但纯居住型的住宅工程在区域内为数不多。工程在区域内为数不多。区域纯居性价值缺失区域纯居性价值缺失.成为工程一个有利的差异化突破点。成为工程一个有利的差异化突破点。市场宏观大势及区域市场分析市场宏观大势及区域市场分析工程楼面地价极具市场竞争力，占据本钱优势工程楼面地价极具市场竞争力，占据本钱优势【竞争探寻】【竞争探寻】编编号号出让时间出让时间所属板块所属板块占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价竞得人竞得人楼盘名称楼盘名称预计入市时间预计入市时间1 12009-7-272009-7-27东大街板块东大街板块24.7 24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4红星路板块红星路板块3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16华西板块华西板块60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都汇日星河成都汇日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板块春熙板块56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 华人置业华人置业华置广场华置广场20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛帮成都盛帮6 62007-9-282007-9-28花牌坊板块花牌坊板块4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黄四川正黄正黄罗格正黄罗格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板块北大街板块9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飞大置业飞大置业8 82007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房产交大房产10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地产中房地产11112006.12.82006.12.8东大街板块东大街板块11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.27东大街板块东大街板块27.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 华人置业华人置业都汇华庭都汇华庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科华路板块科华路板块65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地产保利地产保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19东大街板块东大街板块22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龙茂地产龙茂地产15152009-12-42009-12-4九眼桥板块九眼桥板块15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地产成都朗基地产20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建设集团福建六建建设集团18182007-5-252007-5-25东大街板块东大街板块15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置业成都成房置业19192007.12.202007.12.20人南路板块人南路板块39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重庆华宇重庆华宇华宇华宇蓉国府蓉国府20102010年年6 6月月区域市场在售楼盘大局部都属于尾盘销售，中心区域的库存总量区域市场在售楼盘大局部都属于尾盘销售，中心区域的库存总量19.819.8万平米万平米项目名称项目名称占地占地面积面积（亩）（亩）建筑建筑面积面积（万（万）容积率容积率总户数总户数户型区间（）户型区间（）首次开盘时间首次开盘时间交房标准交房标准剩余未推量（万）剩余未推量（万）时代豪庭时代豪庭3 3期期10610624.924.94 4396396110-180110-1802009-8-152009-8-15清水清水5.955.95萧邦萧邦4.54.52.352.357 732232240-9040-902008-1-62008-1-6 精装修精装修(2000(2000元元/）/弘邦弘邦领邸领邸4.64.62.92.98 8376376408040802007-12-12007-12-1清水清水0.40.4都会风尚都会风尚10107 75.085.08360360100-140100-1402007-12-282007-12-28清水清水2 2上锦美地上锦美地9.39.35.65.67.67.653953980-12580-1252008-4-122008-4-12清水清水1.61.6锦江明珠锦江明珠5.85.84.334.3310.810.851051055-10955-1092008-6-212008-6-21清水清水/锦都公寓锦都公寓3.13.12.32.39.289.2822822850-13050-1302009-8-152009-8-15 精装修精装修(2500(2500元元/）0.30.3城市博客城市博客CC城城10103.53.55 528828850-10050-1002009-5-12009-5-1清水清水/傲仕门傲仕门4.44.41.61.64.24.2152152579257922008-9-202008-9-20精装（精装（25002500元元/豪装）豪装）0.180.18曦城曦城303013.213.26.756.751308130840-13040-1302007-12-222007-12-22清水清水/7878号观邸号观邸454518186.666.6657757768-14068-1402007-7-202007-7-20清水清水/凤栖桐凤栖桐6.26.22.32.35.595.5924424454-8954-892009-9-122009-9-12清水清水0.170.17西府少城西府少城23.823.811.311.34.74.790390350-16050-1602009-6-202009-6-20清水清水5.35.3泰丰御园泰丰御园16.516.56.46.45 554654688-14088-1402008-9-12008-9-1清水清水1.51.5山水山水琨玉琨玉3.83.84.54.5202038938945-9045-902008-11-82008-11-8清水清水2.72.7富力史丹尼国际公寓富力史丹尼国际公寓1 1期期44.244.26.76.77.987.98200200余套余套40-7040-702008-8-302008-8-30 精装修精装修(2500(2500元元/）0.280.28天合天合凯旋港凯旋港6.46.45.45.411.111.174374340-7040-702008-9-12008-9-1精装修（精装修（800800元元/）1.051.05花样年花样年喜年广场喜年广场13.613.613.213.212.312.34684682009-4-122009-4-12 精装修精装修(2500(2500元元/）/城市理想城市理想9.79.78.68.610101178117834-7034-702008-4-122008-4-12精装修（精装修（15001500元元/）/力迅领筑力迅领筑7.47.43.53.55.35.348448443.91-47.5043.91-47.502009-12-122009-12-12精装修（精装修（20002000元元/）1.8(1.8(剩余剩余264264套套)合计存量合计存量2525万平米（数据截至万平米（数据截至20102010年年2 2月底）月底）编号编号出让时间出让时间所属板块所属板块占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积楼面地价楼面地价竞得人竞得人楼盘名称楼盘名称预计入市时间预计入市时间1 12009-7-272009-7-27东大街板块东大街板块24.7 24.7 1212197255 197255 2000 2000 成都泰信成都泰信今年年底今年年底2 22009-12-42009-12-4红星路板块红星路板块3.2 3.2 2.52.55323 5323 8700 8700 成都新合成都新合20112011年年3 32009-12-162009-12-16华西板块华西板块60.9 60.9 8 8324670 324670 2812 2812 成都汇日星河成都汇日星河20112011年年4 42007-1-312007-1-31春熙板块春熙板块56.3 56.3 8 8300455 300455 3570 3570 华人置业华人置业华置广场华置广场20112011年年5 52007-4-272007-4-27北大街北大街4.2 4.2 5 514132 14132 3810 3810 成都盛帮成都盛帮6 62007-9-282007-9-28花牌坊板块花牌坊板块4.9 4.9 4 413073 13073 7950 7950 四川正黄四川正黄正黄罗格正黄罗格20102010年年6 6月月7 72007-10-262007-10-26北大街板块北大街板块9.3 9.3 5 531104 31104 6090 6090 飞大置业飞大置业8 82007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块8.4 8.4 6 633451 33451 6000 6000 成都置信成都置信9 92007.11.302007.11.30骡马市板块骡马市板块10.0 10.0 3 320005 20005 9563 9563 交大房产交大房产10102007.12.202007.12.20北大街北大街15.1 15.1 5 550473 50473 5050 5050 中房地产中房地产11112006.12.82006.12.8东大街板块东大街板块11.3 11.3 5.55.541612 41612 4200 4200 新加坡置地新加坡置地郎御郎御20102010年年4 4月月12122006.10.272006.10.2727.1 27.1 8.58.5190000 190000 1778 1778 华人置业华人置业都汇华庭都汇华庭20102010年年1010月月13132009-7-242009-7-24科华路板块科华路板块65.5 65.5 8 8349459 349459 3487 3487 保利地产保利地产保利中心保利中心20102010年年5 5月月14142009-11-192009-11-19东大街板块东大街板块22.3 22.3 4 459377 59377 6900 6900 龙茂地产龙茂地产15152009-12-42009-12-4九眼桥板块九眼桥板块15.6 15.6 4 441668 41668 7275 7275 成都朗基地产成都朗基地产20112011年年17172007-5-252007-5-2517.9 17.9 5 559830 59830 3870 3870 福建六建建设集团福建六建建设集团18182007-5-252007-5-25东大街板块东大街板块15.5 15.5 5.55.556662 56662 3986 3986 成都成房置业成都成房置业19192007.12.202007.12.20人南路板块人南路板块39.6 39.6 4.44.4116155 116155 5216 5216 重庆华宇重庆华宇华宇华宇蓉国府蓉国府20102010年年6 6月月根据目前中心区域土地存量和预计的入市时间判断，预计根据目前中心区域土地存量和预计的入市时间判断，预计20212021年新增入市工程的供给量年新增入市工程的供给量约在约在2020万平米，加之目前万平米，加之目前19.819.8万平米的库存量，预计万平米的库存量，预计20212021年整体供给量应在年整体供给量应在4040万方左右，万方左右，总体供给水平预计和总体供给水平预计和20212021年持平。年持平。【竞争探寻】【竞争探寻】楼盘名称楼盘名称剩余套数剩余套数剩余面积剩余面积7878号观邸号观邸13131734 1734 傲仕门傲仕门21211847 1847 缤舍缤舍2 2157 157 城市理想城市理想49492198 2198 单飞鑫雅苑单飞鑫雅苑1 151 51 都会风尚都会风尚24243308 3308 锦江明珠锦江明珠92926846 6846 锦天国际锦天国际1010882 882 昆仑华庭昆仑华庭27271771 1771 廊桥乐章廊桥乐章5 5380 380 朗御朗御 39839843821 43821 山水琨玉山水琨玉36236225096 25096 上锦美地上锦美地6 6468 468 时代豪庭时代豪庭10101422 1422 双城双城26226219273 19273 泰丰御园泰丰御园21021019806 19806 天合凯旋港天合凯旋港1081086734 6734 西府少城西府少城 70706979 6979 曦城曦城1010848 848 一鑫居一鑫居16161025 1025 正黄上岭正黄上岭2 2112 112 和信派都和信派都3 3197 197 摩根中心摩根中心19419414862 14862 天紫界天紫界 56656638217 38217 合计合计24612461198034 198034 截止截止20212021年年2 2月月2525日的库存情况分析日的库存情况分析库存套数合计约库存套数合计约24612461套，库存面积约套，库存面积约19.819.8万平米万平米库存主要集中在库存主要集中在60-9060-90平米的套平米的套1 1和套和套2 2户型户型按照按照0909年成都中心区域市场的去化速度，预计年成都中心区域市场的去化速度，预计剩余库存预计将在剩余库存预计将在3 3个月左右将会全部清盘，即个月左右将会全部清盘，即20212021年年5 5月底前。月底前。市场竞争格局市场竞争格局 本工程的竞争参照体，参照以下标准：本工程的竞争参照体，参照以下标准：享有相似优势地段享有相似优势地段相近产品形态相近产品形态入市时间入市时间楼盘名称楼盘名称占地占地（亩）（亩）建筑面积建筑面积（平米）（平米）区域区域价格价格（元（元/平米）平米）产品类型产品类型容积率容积率入市时间入市时间华宇蓉国府华宇蓉国府约约4040亩亩约约1717万平米万平米 人民南路人民南路预计预计1200012000左右左右由由6 6栋高层建筑组成。功能栋高层建筑组成。功能分别为甲级写字楼、综合商分别为甲级写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四业、五星酒店、国际公寓四个部分。个部分。一期住宅面积一期住宅面积80-12080-120平米平米2.792.7920102010年年4 4月月朗御朗御约约11.311.3亩亩7712477124平米平米 锦江区大慈寺锦江区大慈寺预计预计1400014000左右左右40004000元装修标元装修标准准超高层住宅超高层住宅户型面积户型面积77-50077-500平米平米 7.357.3520102010年年3 3月月保利中心保利中心约约6565亩亩3939万平米万平米城南美领馆城南美领馆预计预计1800018000甲级写字楼、时尚精品商业甲级写字楼、时尚精品商业廊、廊、LOFTLOFT精装公寓精装公寓6.876.87未定未定时代豪庭时代豪庭3 3期期106.12106.12亩亩约约5656万平米万平米东大街东大街均均15000150001212幢电梯高层幢电梯高层+2+2幢甲级写字幢甲级写字楼楼4 40909年年8 8月月保利中心基本信息保利中心基本信息东区东区总建面（平米）总建面（平米）109771地上建面：地上建面：82548LOFTLOFT公寓建面（平米）（地上）公寓建面（平米）（地上）77311商业街建面（平米）商业街建面（平米）（地上）（地上）4777配套设施（平米）配套设施（平米）（地上）（地上）460容积率容积率5.0停车位停车位413西区西区总建面（平米）总建面（平米）286255地上建面：地上建面：217384住宅（平米）住宅（平米）（地上）（地上）100676办公用房（平米）办公用房（平米）（地上）（地上）110627商业用房（平米）商业用房（平米）（地上）（地上）4998配套设施（平米）配套设施（平米）（地上）（地上）1080总容积率总容积率8.0机动车停车位机动车停车位1291总建面（平米）总建面（平米）约约3939万平米万平米竞品扫描之保利中心竞品扫描之保利中心n打造方向：打造方向：高端城市综合体高端城市综合体n地址：地址：成都领事馆路成都领事馆路7 7号号n总占地：总占地：6565亩亩n总建筑面积：总建筑面积：3939万平米万平米n物业形态：高层电梯华宅、物业形态：高层电梯华宅、LOFTLOFT商务公寓、商务公寓、两栋纯甲级写字楼。两栋纯甲级写字楼。n 建筑风格：新古典主义风格建筑风格：新古典主义风格n预计入市价格：预计入市价格：LOFTLOFT精装商务公寓精装商务公寓1500015000元元/平米平米竞品扫描之保利中心竞品扫描之保利中心竞品扫描之朗御竞品扫描之朗御项目名称项目名称朗御朗御开发商开发商新新嘉嘉置置地地（成成都都）发发展展有有限限公司公司 地理位置地理位置锦江区大慈寺锦江区大慈寺1 1号号占地面积占地面积11.311.3亩亩总建筑面积总建筑面积7712477124平米平米产品形态产品形态高层高层容积率容积率7.357.35绿化率绿化率28.6%28.6%总户数总户数468468户户户型面积户型面积77-50077-500平米平米开盘时间开盘时间3 3月底开盘月底开盘车位比车位比1 1：0.80.8销售价格销售价格预计预计1400014000元元/平米平米装修标准装修标准38003800元元/平米左右平米左右项目介绍项目介绍项项目目坐坐落落于于城城市市核核心心地地段段大大慈慈寺寺片片区区。随随着着城城市市中中心心片片区区旧旧城城改改造造的的结结束束，地地段段的的不不可可复复制制性性弥弥足足珍珍贵贵。建建筑筑与与地地块块呈呈3636度度角角布布置置，建建筑筑正正面面朝朝向向东东风风路路与与天天仙仙桥桥东东北北面面，近近观观锦锦江江河河景景，另另一一面面朝朝向向大大慈慈寺寺与与春春熙熙路路片片区区，远远望望文文化化积积淀淀丰丰厚厚的的千千年年名名刹刹大大慈慈寺寺及及春春熙熙路路繁繁华华商商业业街街景景。为为打打造造高高端端人人文文社社区区提提供供成成熟熟便便利利的的交交通通环环境境、城城市市景景观观环环境境、生生活活配配套套设设施施。项项目目拟拟打打造造“6“6星星级级服服务务住住宅宅”，建建筑筑主主体体采采用用双双塔塔结结构构，保保证证每每个个户户型型开开阔阔的的景景观观视视线线；173173米米超超高高层层纯纯住住宅宅建建筑筑引引领领成成都都超超高高层层建建筑筑新新起起点点，重重塑塑区区域域地地标标；9050090500平平方方米米享享受受型型、奢奢侈侈型型城城市市豪豪宅宅，身身份份的的象象征征；270270度度观观景景客客厅厅、6.36.3米米层层高高的的高高空空客客厅厅设设计计视视野野广广阔阔，更更显显超超高高视视觉觉冲冲击击力力；引引入入新新加加坡坡精精装装修修生生活活理理念念，；科科技技智智能能配配套套倡倡导导科科技技、生生态态、时时尚尚居居家家的的生生活活方方式式；专专属属6 6星星级级会会所所服服务务、私私享享恒恒温温泳泳池池彰彰显显业业主主生生活活品味。品味。5151层城市超高层层城市超高层竞品扫描之朗御竞品扫描之朗御户型户型建筑面积建筑面积(平米平米)套内面积套内面积(平米平米)套数套数占比占比A1A1一室二厅一卫一室二厅一卫89.2589.2562.1662.1616016089%89%A2A2一室二厅一卫一室二厅一卫89.8989.8962.6162.61160160A3-1A3-1一室二厅一卫一室二厅一卫83.7583.7561.1361.136060A3A3一室二厅一卫一室二厅一卫87.9187.9161.2361.234040B1B1三室二厅四卫三室二厅四卫223.7223.7162.5162.540408%8%C C跃层跃层二室二厅二卫二室二厅二卫187.83187.83136.46136.468 83%3%该工程前期进行了内部认购该工程前期进行了内部认购,内部认购价格在内部认购价格在1300013000元元/平米平米,现在接受诚意金排号现在接受诚意金排号.对外报价是对外报价是15000-1700015000-17000元元/平米平米带带38003800元元/平米的精装修平米的精装修竞品扫描之华宇蓉国府竞品扫描之华宇蓉国府项目名称项目名称华宇蓉国府华宇蓉国府开发商开发商成都华宇业瑞地产开发有限公司成都华宇业瑞地产开发有限公司 地理位置地理位置武侯人民南路武侯人民南路占地面积占地面积4040亩亩总建筑面积总建筑面积1717万平米万平米产品形态产品形态由由6 6栋栋高高层层建建筑筑组组成成。功功能能分分别别为为甲甲级级写写字字楼楼、综综合合商商业业、五五星酒店、国际公寓四个部分。星酒店、国际公寓四个部分。容积率容积率2.792.79绿化率绿化率20%20%总户数总户数906906户户户型面积户型面积目前推售面积在目前推售面积在80-16080-160平米左右平米左右开盘时间开盘时间预计预计4 4月初月初车位车位791791销售价格销售价格预计预计1200012000元元/平米平米项目介绍项目介绍华华宇宇蓉蓉国国府府位位于于成成都都中中心心区区第第一一大大道道“人人民民南南路路”三三段段。辐辐射射棕棕南南、玉玉林林、桐桐梓梓林林三三大大华华丽丽场场域域构构架架之之黄黄金金三三角角区区，汇汇聚聚成成都都生生活活精精粹粹；华华宇宇蓉蓉国国府府定定位位为为复复合合型型国国际际商商业业建建筑筑集集群群，总总建建面面约约1616万万平平米米，由由6 6栋栋高高层层建建筑筑组组成成。功功能能分分别别为为甲甲级级写写字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。字楼、综合商业、五星酒店、国际公寓四个部分。目前对外报价是目前对外报价是1200012000元元/平米平米竞品扫描之时代豪庭竞品扫描之时代豪庭住宅指标住宅指标宗地规模宗地规模106.12106.12亩亩总建筑面积总建筑面积约约5656万平米万平米物业类型物业类型1212幢电梯高层幢电梯高层+2+2幢甲幢甲级写字楼级写字楼容积率容积率4 4绿化率绿化率33%33%产品形态（楼王标杆）产品形态（楼王标杆）户户 型型 建筑面积建筑面积套数套数套数比套数比大平面大平面3 3房房180180平米平米23723750%50%大平面大平面4 4房房240240平米平米23723750%50%合合 计计474474100%100%时代豪庭目前只有三栋未售，皆为大时代豪庭目前只有三栋未售，皆为大户型产品。前期实现户型产品。前期实现均价为均价为15000元元/平米平米5 5栋栋6 6栋栋7 7栋栋产品竞争力分析产品竞争力分析配套产品地段形象景观开展商品牌华宇蓉国府朗御保利中心时代豪庭本案产品属于城市超高层物业，优势较为不明显工程处于城市中心区域，传统高端居住区域，且有政府规划利好，地铁物业自身除会所外无任何配套，多依托周边成熟配套华人置业成都工程品质形象已初步建立,因此工程有望传承延续高端形象.华人置业在成都品牌号召力尚不够,但作为港资上市背景公司拥有资本实力和超高层打造经验城市景观优势突出，无自然资源景观本案地段、配套、产品条件，享天生丽质；品牌、形象，具提升空间；地段、配套、产品条件，享天生丽质；品牌、形象，具提升空间；p工程领导者定位描述：产品创新，进入门槛较高；价格成为市场同类产品领先者；性价比最高；成工程领导者定位描述：产品创新，进入门槛较高；价格成为市场同类产品领先者；性价比最高；成为市场明星工程；知名度、美誉度与忠诚度居名列前茅。为市场明星工程；知名度、美誉度与忠诚度居名列前茅。p开展轨迹：区域内领导者开展轨迹：区域内领导者 区域外挑战者区域外挑战者 明日的超级巨星明日的超级巨星工程竞争定位工程竞争定位区内区内领导者领导者区外区外挑战者挑战者竞争策略竞争策略【本次方案提纲】【本次方案提纲】附件附件Part SIXPart SIX营销难点营销难点及关键点及关键点Part Part FourFour营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE工程工程/产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE都汇华庭工程营销目标、任务及问题初判都汇华庭工程营销目标、任务及问题初判销售绝对成功，以较高去化速度实现对销售绝对成功，以较高去化速度实现对华置广场的现金流支撑：华置广场的现金流支撑：1515个月完成个月完成1919万方住宅去化万方住宅去化支持华人置业品牌落地，促进在成都片区的支持华人置业品牌落地，促进在成都片区的品牌识别，并在工程上实现品牌溢价。品牌识别，并在工程上实现品牌溢价。实现华人置业高端品牌影响实现华人置业高端品牌影响目标目标问题研判问题研判速度：工程要实现约速度：工程要实现约114114套套/月的销售任月的销售任务，属于区域楼盘销售速度高值务，属于区域楼盘销售速度高值品牌：品牌：华人置业品牌在成都高端开发领域的领华人置业品牌在成都高端开发领域的领导者形象建立。导者形象建立。目前的品牌识别仍需加强目前的品牌识别仍需加强价格：价格：区域内整体产品销售均价在区域内整体产品销售均价在8000-90008000-9000元元/平平米意味着米意味着本案需要超越区域现状，实现更高的价格本案需要超越区域现状，实现更高的价格开盘价到达开盘价到达1300013000元元/平米，均价目标平米，均价目标1500015000元元/平米，套平米，套1 1套套2 2产品单套总价在产品单套总价在97-13597-135万；套万；套3 3和复式产品总价在和复式产品总价在194-194-390390万。万。【本次方案提纲】【本次方案提纲】附件附件Part SIXPart SIX营销难点营销难点及关键点及关键点Part Part FourFour营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE工程工程/产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE工程资源综合评价工程资源综合评价n占地规模中等，工程建筑体量较大，到达占地规模中等，工程建筑体量较大，到达1919万平米；万平米；n5050层的超高层纯住宅工程，在区域市场中相对稀缺；层的超高层纯住宅工程，在区域市场中相对稀缺；规模规模n工程位于城市核心商务金融中心的东大街，与春熙路及王府井商圈近邻。随着未来工程位于城市核心商务金融中心的东大街，与春熙路及王府井商圈近邻。随着未来大体量的写字楼工程进驻东大街，大体量的写字楼工程进驻东大街，CBDCBD从业人员的住房需求将最先显现，也最具开展从业人员的住房需求将最先显现，也最具开展潜力，潜在金融白领、金领引领的高端购置力区域；潜力，潜在金融白领、金领引领的高端购置力区域；n工程不直接临东大街主干道，噪音相对较小；工程不直接临东大街主干道，噪音相对较小；区位区位交通交通n工程周边主干道为东大街，其为宽约工程周边主干道为东大街，其为宽约4040米、双向米、双向8 8车道的都市主动脉，西起盐市口、车道的都市主动脉，西起盐市口、春熙路，连接二环路、抵达沙河，全长近春熙路，连接二环路、抵达沙河，全长近5.25.2公里。未来规划中的地铁二号线将穿公里。未来规划中的地铁二号线将穿越城市核心商业区和东大街，沿途拥有越城市核心商业区和东大街，沿途拥有5 5个站点，其中红星路站距离本工程仅需步个站点，其中红星路站距离本工程仅需步行行5 5分钟，出行便捷。分钟，出行便捷。n由由3 3栋塔楼组成，以栋塔楼组成，以176176米的高度及富有现代感的简约风格屹立于东大街米的高度及富有现代感的简约风格屹立于东大街CBDCBD金融金融商务圈，为金融街上难得静谧之地商务圈，为金融街上难得静谧之地n工程产品主要由舒适性套工程产品主要由舒适性套1 1和套和套2 2组成，产品定位和区域潜在组成，产品定位和区域潜在CBDCBD商务金融类客群商务金融类客群的购置需求相对匹配的购置需求相对匹配产品产品工程工程SWOT分析分析优势优势(S)(S)：劣势劣势(W)(W)：1 1、作为住宅来看，容积率较高；作为住宅来看，容积率较高；2 2、超高层规划，在产品设计上受到一、超高层规划，在产品设计上受到一定局限；定局限；3 3、地块本身无景观资源。、地块本身无景观资源。1 1、绝版中心地段，具有极强的地块价、绝版中心地段，具有极强的地块价值和保值增值性；值和保值增值性；2 2、土地本钱相对板块内其他工程具有、土地本钱相对板块内其他工程具有明显优势；明显优势；3 3、通过强势产品的打造，吸引客户的、通过强势产品的打造，吸引客户的关注；关注；4 4、华人置业强势品牌；、华人置业强势品牌；5 5、是板块内同期供给的中等规模纯居、是板块内同期供给的中等规模纯居工程。工程。1 1、中国西部华尔街、中国西部华尔街 成都金融聚集地，成都金融聚集地，会会聚国内外企业总部的世界级商圈；聚国内外企业总部的世界级商圈；2 2、铁狮门、九龙仓、新鸿基等、铁狮门、九龙仓、新鸿基等1010余个地产余个地产大鳄，亿万资本集聚；大鳄，亿万资本集聚；3 3、2020分钟对接机场分钟对接机场 地铁辐射全城，地铁辐射全城，1717条公条公交线路四通八达；交线路四通八达；4 4、政务中心、金融效劳、商务集群、星级、政务中心、金融效劳、商务集群、星级酒店林立、商业繁荣。酒店林立、商业繁荣。1 1、区域主要规划功能为金融区域，影响工、区域主要规划功能为金融区域，影响工程作为纯居住宅的私密性，板块不具备纯居程作为纯居住宅的私密性，板块不具备纯居性；性；2 2、政策的调整对屡次购房客群形成打击，、政策的调整对屡次购房客群形成打击，或促成观望；或促成观望；时机时机(O)(O)：威胁威胁(T)(T)：本工程适宜采取：本工程适宜采取：本工程适宜采取：本工程适宜采取：SOSOSOSO战略战略战略战略把握时机，发挥优势把握时机，发挥优势把握时机，发挥优势把握时机，发挥优势n如何用国际化的视野，赋予工程独特的人文价值内涵，在形象上如何用国际化的视野，赋予工程独特的人文价值内涵，在形象上占位高端？占位高端？n如何把握市场契机，跳出区域价值凹地，保证足价快销？如何把握市场契机，跳出区域价值凹地，保证足价快销？n客户根底面大，如何精准直效打击目标客群？客户根底面大，如何精准直效打击目标客群？工程营销关键点解读：工程营销关键点解读：足价快销，名利双收足价快销，名利双收【本次方案提纲】【本次方案提纲】附件附件Part SIXPart SIX营销难点营销难点及关键点及关键点Part Part FourFour营销战略营销战略及执行及执行Part FivePart Five营销环境研判营销环境研判外部环境研判外部环境研判Part TWOPart TWO目标、任务目标、任务与问题与问题Part THREEPart THREE工程工程/产品解读产品解读内部环境研判内部环境研判Part ONEPart ONE【营销策略】【营销策略】如何传递如何传递营销策略方式与执行营销策略方式与执行传递什么传递什么工程价值体系工程价值体系传递给谁传递给谁客群及受众客群及受众l客群是谁？客群是谁？l客群在哪？客群在哪？l价值体系？价值体系？l价值核心？价值核心？l推广策略？推广策略？l销售策略？销售策略？l渠道策略？渠道策略？l执行策略执行策略【客户来源】【客户来源】城中心供需矛盾带来的本已城中心供需矛盾带来的本已“饥渴的置业需求饥渴的置业需求东大街金融规划带来的新的金融巨头入驻，从而形成新的东大街金融规划带来的新的金融巨头入驻，从而形成新的对这个版块的置业及投资需求对这个版块的置业及投资需求看中城中心物业保值增值性能的投资客群看中城中心物业保值增值性能的投资客群外地资金涌入，城中心物业是其首选之一外地资金涌入，城中心物业是其首选之一l城市高端客户语录：l这种地块的价值和自然资源一样很难被复制，l未来前景看好，经济活泼，大公司比较集中，城市核心区物业比十年前档次也有很大的提高，不过硬件和物管效劳还可以再有提升。l个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边。l这里最大的价值就是方便，交通、购物都比较方便。l实现工作与生活的同步，效率更高，但物业效劳要好，建议采用香港或国外的的物管效劳。l城市中心的豪宅就跟劳斯莱斯、黄金一样，最大的特点就是保值，买这样的房子，就像收购黄金一样l城市核心区的高端物业：城市核心区的高端物业：l其核心价值不是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要其核心价值不是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地标符号、地段价值、城市资源、豪华设施、高品质效劳、素是地标符号、地段价值、城市资源、豪华设施、高品质效劳、城市话语权等；城市话语权等；1.城市资源、开展潜力、配套及效劳档次等已成为敏锐高端客户选择城市核心高端物业的核心驱动要素。【客户置业驱动因素】【客户置业驱动因素】l环境需求：环境需求：l园林已经不重要，但符号性和品质感要强；园林、规划都是高标准的，学习香港豪宅或园林已经不重要，但符号性和品质感要强；园林、规划都是高标准的，学习香港豪宅或国外；园林除环境营造外，风水格局也很重要；国外；园林除环境营造外，风水格局也很重要；l配套需求配套需求;l充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套效劳要完善，家是商务充分整合周边商务、生活配套；观光电梯、豪华大堂；商务配套效劳要完善，家是商务功能的延伸功能的延伸l装修需求：装修需求：l豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保存个性化的发挥空间最好，符号性豪宅装修必须要品质感强，太奢华没有必要，局部保存个性化的发挥空间最好，符号性感要强；欧式风格太繁杂，现代简洁较好，设备设施必须是国际品牌；感要强；欧式风格太繁杂，现代简洁较好，设备设施必须是国际品牌；l超高层：超高层：l超高层可以接受，特别是人口密度大的核心区域，但产品一定要纯粹，平安性很重要。超高层可以接受，特别是人口密度大的核心区域，但产品一定要纯粹，平安性很重要。2.2.环境及配套方面在满足其根本功能之外，客户追求的是产品的纯粹环境及配套方面在满足其根本功能之外，客户追求的是产品的纯粹性、品质感、平安性以及国际化的生活方式等；性、品质感、平安性以及国际化的生活方式等；【客户置业驱动因素】【客户置业驱动因素】他们在各自的财富阶层寻找着标杆物业他们在各自的财富阶层寻找着标杆物业.n投资趋向：投资趋向：n不再一味追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业复合特性以及自身的升值与不再一味追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业复合特性以及自身的升值与保值特性，在很大程度上是对于城市资源的占有。保值特性，在很大程度上是对于城市资源的占有。n支付趋向：支付趋向：n拥有较强的支付能力，能够承受较高的单价与总价，愿为效劳买单。拥有较强的支付能力，能够承受较高的单价与总价，愿为效劳买单。n购置特征：购置特征：n注重圈层感与标签感，看中居住在周边人群，更愿意居住在朋友认同的居所。注重圈层感与标签感，看中居住在周边人群，更愿意居住在朋友认同的居所。n产品要求：产品要求：n原料独特，包装有品质和使用价值良好，质量和工艺独特，情感附加值高。在满足日常生活的根底上原料独特，包装有品质和使用价值良好，质量和工艺独特，情感附加值高。在满足日常生活的根底上需要足够舒适，能够表达身份，希望得到合理的空间，而不是单纯的面积。需要足够舒适，能够表达身份，希望得到合理的空间，而不是单纯的面积。n效劳要求：效劳要求：n表达尊贵舒适的都市生活，要求提供的效劳在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生表达尊贵舒适的都市生活，要求提供的效劳在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。活的私密。【客户置业趋向分析】【客户置业趋向分析】就于本案而言，他们应该是这样一群人。就于本案而言，他们应该是这样一群人。他们不是群众眼里的富豪，但他们是朋友圈里有优越感的人；他们不是群众眼里的富豪，但他们是朋友圈里有优越感的人；更甚者有百万甚至千万家产，具备屡次置业能力；更甚者有百万甚至千万家产，具备屡次置业能力；他们囊括了成都人、四川人、中国人、香港人等外籍人士。他们囊括了成都人