会展中心项目市场分析报告

温州老港区会展中心项目市场分析报告正大新生活集团2013.08I I宏观经济分析I II I周边房地产市场现状II III I项目分析目录I I宏观经济分析2011年成交土地2175幅，成交总面积为80520.63亩，成交总价24,848,799万元2012年成交土地1641幅，成交总面积为58383.18亩，成交总价18,152,627万元土地市场2012年温州土地市场成交情况2012年1月-12月份温州监控地区共成交土地122幅，成交总面积为3286.39亩，成交总价1427601万元，成交总楼面均价2752元/平米住宅类成交土地74幅，成交总面积为2256.71亩，成交总价1093181万元，成交总楼面均价2898元/平米非住宅类成交土地48幅，成交总面积为1029.68亩，成交总价334420万元，成交总楼面均价2356元/平米2012土地成交交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价 楼面价容积率竞得单位2012-9-14温公共资源中心土告字（2012）28号江滨路鹿城段18、19号商住挂牌18025 2748.04 82100 149343.05温州时代集团大地房地产开发有限公司2012-12-7温公共资源中心土告字（2012）47号温州商贸城北片改造一期E-1地块住宅挂牌56372235.22 19100 125492.7温州现代商贸城有限公司2012-12-14温公共资源中心土告字（2012）61号瓯海中心区中心单元D-10-01地块商住挂牌33471 1426.45 7330573003温州瓯海房屋开发有限公司2012-11-2温公共资源中心土告字（2012）42号温州市旧城C-03a号地块住宅挂牌61921270.32 12300 115481.72自然人2012-11-2温公共资源中心土告字（2012）44号瓯海中心区中心单元A-04地块商住挂牌234141296.44655171002.8浙江中梁置业2012-11-6温公共资源中心土告字（2012）45号温州核心片区牛山单元G街坊G-04地块商服挂牌11504 1402.41 2480043125温州有色冶炼有限公司2012-8-31温公共资源中心土告字（2012）18号温州经济技术开发区滨海园区A401-2地块商用挂牌3048197.947550247691温州经济技术开发区石油有限公司2012-7-21温公共资源中心土告字（2012）24号温州城市中心区E-15地块商用挂牌78842080.16 24800 104853温州市直房地产开发有限公司2012年土地市场案例交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价 楼面价容积率竞得单位2013-4-28温公共资源中心土告字（2013）14号龙湾城市中心区K-12地块住宅、商服挂牌37822.49513505295070002.0东方城置地股份有限公司2013-7-31温公共资源中心土告字（2013）40号瓯海中心单元D-01b住宅、商服挂牌29961.96579465914570501.5-2.8温州市华鸿房地产开发有限公司等组成的联合体2013-7-12温公共资源中心土告字（2013）35号瓯海中心区E-07b地块住宅、商服挂牌23608342323526957461.5-2.6浙江中梁置业有限公司等组成的联合体2013-6-21温公共资源中心土告字（2013）32号翟溪雄岙养老A-2地块住宅挂牌163741800188010441.0-1.1温州瓯海区归国华侨侨眷老人公寓有限公司2013-5-16温公共资源中心土告字（2013）18号瓯海中心区E-07a地块住宅、商服挂牌29275411464265956052.6浙江中梁置业有限公司等组成的联合体2013-5-3温公共资源中心土告字（2013）17号瓯海区娄桥横屿B-01地块住宅、商服挂牌21530285502890051632.6温州德信置业2013-4-28温公共资源中心土告字（2013）15号瓯海中心单元D-01a地块住宅、商服挂牌23275.23446354592270462.8温州华宏房地产开发有限公司等组成的联合体2013-2-7温公共资源中心土告字（2013）3号铁路新客运站站前区F-15a-1地块住宅、商服挂牌13588.4899071015727681.5-2.7温州新益房地产开发有限公司2013-1-25温公共资源中心土告字（2012）81号生态园南仙花苑A-2地块住宅挂牌53764.56159700 161700 111391-2.7温州万科中梁置业有限公司2013年土地市场交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价 楼面价容积率竞得单位2013-7-17温公共资源中心土告字（2013）36号七都片西单元05-C-01地块商服挂牌72850500005080015494.5温州昊元酒店投资管理公司2013-7-17温公共资源中心土告字（2013）37号牛山片区E-03地块住宅、商服挂牌49500104300 106600 79053.1温州锦华房地产开发有限公司2013-2-7温公共资源中心土告字（2013）1号鹿城滨江商务区桃花岛片区T04-02B地块住宅挂牌56527.62140300 143300 81783.1浙江恒瑞泰富实业有限公司等组成的联合体2013-1-30温公共资源中心土告字（2012）80号温州经济开发区丁山垦区D02-c地块住宅、商服挂牌65221.1213643137569501.0-2.04温州滨海新城投资集团有限公司2013-1-16温公共资源中心土告字（2012）77号温州经济开发区金海园区C-20a地块住宅、商服挂牌77508.55515052502711.3-2.5温州滨海新城投资集团有限公司2013-3-15温公共资源中心土告字（2013）8号龙湾天河街道A5地块商服挂牌38438.435930610030501.0-2.6温州汉瑄置业有限公司2013-3-15温公共资源中心土告字（2013）7号瓯海中心商务区一期D03地块商服挂牌10763.4110995113451974 1.5-5.34温州瓯海新城建设开发有限公司2013-2-6温公共资源中心土告字（2012）83号瓯海仙岩镇区F-01-04-b地块商服挂牌30697.04101301033818701.3-1.8温州仙岩大酒店和管理有限公司2013-2-6温公共资源中心土告字（2012）84号铁路新客站站前H-02b-1地块商用挂牌12155.083454253501.5-2.3温州潘桥新农村建设投资有限公司2013年土地市场交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价 楼面价容积率竞得单位2013-1-9温公共资源中心土告字（2012）73号铁路南站站前F-04a地块商服挂牌9491.07530056409364.7-6.35金伝侨意房地产有限公司2013-7-10温公共资源中心土告字（2013）34号滨江商务区CBD片区14-01A地块商服挂牌1963.335000508050741.5-5.1中国工商银行股份有限公司温州分行2013-6-17温公共资源中心土告字（2013）30号滨江商务区CBD片区12-05地块商服挂牌11888.2 402504085050536.8温州滨江金融街建设投资股份有限公司2013-4-24温公共资源中心土告字（2013）13号陶瓷品市场改造提升建设工程A-12a地块商服挂牌8314164001670087332.3温州工业投资集团有限公司2013-3-13温公共资源中心土告字（2013）6号温州大道火车站北侧地下空间商服挂牌44730104011603700.7温州明大置业有限公司2013-6-5温公共资源中心土告字（2013）25号瓯江口新区半岛起步区A-08c地块商服挂牌10673121100219008201.5-2.5温州工业投资集团有限公司2013-6-5温公共资源中心土告字（2013）26号瓯江口新区半岛起步区C-09a地块商务挂牌48990740079505411.3-3温州瓯江口开发建设投资集团有限公司2013-1-16温公共资源中心土告字（2012）75号经济开发区滨海园区A105-f地块商服挂牌13729223022705513浙江博纳矿业建设投资有限公司2013年土地市场2008-2012年温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品房供求情况市区商品房市场近五年随着调控政策与经济形势的反复出现较大波动商品房供应在经过短暂低谷后恢复涨势，并于2012年达到峰值市场需求在近三年仍处于抑制状态，相比09年的报复性反弹更显成熟理性数据来源：温州市房屋登记中心政策调控下，市场呈现供过于求局面2013年温州市区将有19个项目上市，再加上目前80万平方米的库存，市场供应可能达到160万平方米该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是2009年销售量的1.5倍预计需要约29个月去库存（以5.5万/月的去化速度预估）2007-2012年温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品住宅供求数据来源：温州市房屋登记中心2012年住宅市场供应井喷，存量较高单位：万数据来源：新浪乐居鹿城房价过高，客群外溢鹿城区2012年月均成交商品住宅17200鹿城区商品住宅成交均价波动较大，2013年价格在23000-43000元/之间波动鹿城区当前已成为市区商品住宅存量最高区域，待售产品多为144以上豪宅产品鹿城商品住宅2013年量升价跌数据来源：中国指数研究院大量郊区项目入市，拉低整盘均价目前新房供应量不大，均价受典型项目价格影响，浮动明显目前供应量项目多属于以前土地市场高价拿地项目，考虑成本，价格下降空间不大2011年11月-2013年7月温州市主要行政区商品住宅价格走势(单位：元/）数据来源：中国指数研究院房价起伏不定，瓯海、龙湾跌破25000元/尽管房价腰斩，但是温州房产均价仍位居全国第三，拿地成本相对降低之后利润空间仍被看好全市房价位列全国三甲2013年7月全国房价排行2013年7月城市租金排行行政区项目开盘时间商圈板块供应面积容积率建筑类型主力户型鹿城时代滨江5月下旬滨江商务区549763.05高层公寓90-230中梁外滩首府滨江商务区2300004.06高层公寓80-190瓯海京都府二期5月生态学府323372.0高层公寓88-157中梁公馆1号5月潘桥66000高层公寓88-143宽景户型国际华府5月娄桥1300003.0高层公寓89-148华润万象城悦府7/8月南湖880003.06高层公寓90-170的三房、四房、五房龙湾凤凰城5月1457642.6高层公寓88精致四房、185豪阔四房，少量143四房万科珑庭5月890001.3花园洋房90、115、130、154、240等户型合计836077中短期商品住宅供应体量将达到84万，主要集中瓯海、龙湾两区鹿城区住宅供应集中于滨江商务区，传统核心商圈住宅产品供应稀缺城市传统核心商圈未来商品住宅供应稀缺2012年温州市区（瓯海区、鹿城区、龙湾区、经济开发区）新建商品房成交量为67.638万平方米、5651套，较2011年同期的11.715万平方米、956套，分别增加了477.36%、491.1%；2012年温州市区成交金额达174.882亿元2012年8月开始，温州市区房价从“3”时代转入“2”时代；最低谷出现在10月，月均销售价为每平方米22030元；全年销量均价为25855元；2012年成交量升价跌II II周边房地产市场现状住宅项目分布中瑞公园大地中梁首府置信原墅瓯江公馆乾顺锦园置信广场外滩首府项目开盘时间高层单价多层单价主力产品总价装修标准去化率去化速度置信原墅2012-05-2835000-42000元/45000元/高层280-1040万元，多层1400-2200万元毛坯58.6%28374/月中瑞公园大地 2011-11-1129700-31500元/500-1350万元毛坯23.7%987/月乾顺锦园2012-10-2635000-40000元/35000-72000元/高层700-1200万元，多层650-1600万元毛坯35.3%1369/月瓯江公馆2011-12-0140000-45000元/1280-1600万元精装修10000元/，送双车位29.1%1019/月置信广场2011-11-2640000元/2350万元毛坯8.9%100.7/月外滩首府暂未开盘/数据来源：中指研究院&温州房地产信息网在售项目信息汇总住宅项目置信原墅置信原墅项目位置温州市学院中路温州大学东侧开发商置信房地产开发有限公司物业类别普通住宅占地面积38883平方米总建面积134686平方米容积率2.57单价35000-42000元/左右；车库50万元/个置信原墅南接学院中路，西临车站大道，于城市中心板块，周边商务商业氛围浓郁、配套齐全。由高层与多层建筑组成，萃取巴黎学院派建筑精髓，超越古典立基国际，呈现世界风景。置信原墅道路距离2.6KM本案住宅项目中瑞公园大地（星河湾）中瑞公园大地（星河湾）项目位置鹿城鹿城三板桥纺织路开发商温州凯瑞置业有限公司物业类别住宅、普通住宅开盘时间2011-11-11总建面积139047平方米容积率3.39单价折后29700-31500元/左右中瑞星河湾，位于温州主城区东南方位，处于城市交通要道与商业核心地块，作用下吕浦和大南门两大商业中心。拥50亩英式园林大宅，揽汇昌河水上公园，享400亩白鹿洲花园，是温州一座拥有大型公园、母亲河及多公园环绕的英伦世袭园林大宅。中瑞公园大地道路距离6.6KM本案乾顺锦园矗立在温州城市中心大南门位置。大南门的繁华资源优势是城市其它板块难以超越与企及的顶峰，几年来大南门从未有新的地产诞生，而乾顺国际豪庭将重启大南门人居时代，以创新的纯正英伦跃墅与周边最具繁华的金融、商业、公园、学府等配套辉耀中央。项目10月26日开盘以来，已成交59套房源。住宅一次性付款9折优惠。住宅项目乾顺锦园乾顺锦园项目位置鹿城温州市飞霞南路和龙泉巷交叉口西北角开发商温州乾顺置业有限公司物业类别住宅占地面积45891平方米总建面积72179平方米容积率2.5单价高层35000-40000元/左右，多层35000-72000元/乾顺锦园道路距离4.1KM本案瓯江公馆处江滨东路，与会展中心隔路对望。属温州CBD(滨江商务区)核心，杨府山公园之北，瓯江之南，可谓占尽地利之便。瓯江公馆项目由三幢高层建筑围合而成，包含2幢27层，1幢25层，以300多源自上海“星河湾”之奢华户型尺度打造新一代城市豪宅。住宅项目瓯江公馆瓯江公馆项目位置鹿城江滨路与加州路交叉口开发商温州国光东部房地产有限公司物业类别住宅、豪华住宅占地面积14289平方米总建面积59232平方米容积率2.9主力户型320-360跃层，送双车位单价40000-45000元/左右，含10000元/豪华装修瓯江公馆道路距离0.7KM本案置信广场位于温州锦绣路与飞霞南路交叉口，是大南门商圈和新时代商圈主轴中央，是商业往来，经贸交流的活跃之地。项目共2幢，层高3.5米，一层一户共50层，每层600平方米。精装修，包括一楼大堂及顶部2层做一套跃层，共48套。360度视角尽揽公园景致与城市繁华。其颠覆性豪宅作品，让你领略不一样的风光。住宅项目置信广场置信广场项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限公司物业类别住宅、综合体占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89单价住宅40000元/左右置信广场道路距离5.6KM本案市中心区域总价区间1000万元以上的产品供应及存量过大，且去化缓慢，相比较而言，总价区间在1000万元以下的产品更受市场亲睐。I I住宅市调小结：立足市区，吸引全国温州籍高端客户，主力户型建议设置90-100两房，130-140三房，及170左右四房，可少量配置200-230，及顶跃大户型，同时赠送多重附加值提高得房率，从而达到吸引目标客户的目的。住宅市场小结温州市城市级商业中心规划有5个，分别是五马-大南、滨江商务区2个主中心，以及瓯海、龙湾和三江片3个副中心地块位于鹿城广场、灰桥及杨府山三个综合体的汇集点之间,未来商业氛围较成熟。商业格局本项目本项目温州一二手项目销售情况项目类型销售单价去化率置信广场一手商铺35000-40000元/100%龙湾万达广场一手商铺50000-60000元/100%下吕浦商圈商铺二手商铺45000元/（二手）/民航路商铺二手商铺40000元/（二手）/时代广场商铺二手商铺52000元/（二手）/商业项目置信广场（售罄）项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限公司物业类别住宅、综合体占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89开盘时间2011-12-26单价商铺35000-40000元/（2012年）本案置信广场商业项目万达广场（售罄）项目位置龙湾区永定路1188号开发商万达集团物业类别综合体占地面积120000平方米总建面积400000平方米容积率3.4开盘时间2011-9-25单价商铺50000-60000元/（2012年）本案万达广场项目位于滨江商务区内，是温州的市级主要商圈，未来发展潜力巨大。温州市区域内一手商铺供应非常稀缺，已售完的商铺价格区间在40000-50000元/平米左右，上市一年基本能售完。I II II I商业市调定位小结：鉴于温州市区商业现状的这样一个机会点来看，建议本项目可以利用自身公司优势，最大商业体量的打造成市级辐射型的商业中心及配置一定体量的商铺进行出售。周边商业市场小结办公项目分布深蓝大厦财富中心时代广场万康商务中心置信广场东南金融大厦办公项目深蓝大厦项目位置惠民路与锦江路交叉口开发商温州汇锦置业有限公司物业类别5A标准写字楼占地面积11741建筑面积40759容积率2.6开盘时间2013-02-19面积段120-600单价25882元/本案深蓝大厦道路距离3.3KM本次公开销售房源为19套，其中：一层为商业（101、102、103、104、105）；二层（201）、三层（301）为商业酒店，计七套；六层（601、602、603、604、605、606）；七层（701、702、703、704、705、706），计12套办公写字楼。办公项目东南金融大厦项目位置鹿城温州市车站大道与双龙路交叉口开发商温州市东南房地产开发有限公司物业类别写字楼占地面积3600平方米建筑面积15000平方米容积率3.92开盘时间2012-08去化率开盘12个月，套数去化67.7%，单价折后27000元/左右本案东南金融大厦道路距离4.7KM办公项目置信广场项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限公司物业类别住宅、综合体 占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89开盘时间2011-12-268单价写字楼23500元/本案置信广场道路距离5.3KM办公项目时代商圈二手办公市场价格万康商务中心万康商务中心财富中心财富中心时代广场时代广场项目交付日期转让单价财富中心2007.0630000元/（二手）万康商务中心2011.0830000元/（二手）时代广场2002年底27000元/（二手）本案财富中心时代广场万康商务中心道路距离3.6KM办公在售项目信息汇总项目开盘时间单价主力面积 主力产品总价 装修标准 去化率 去化速度置信广场2011-12-2823500元/81-177 190-415万元1500元/精装修29.1%836/月东南金融大厦2012-08-2127000元/50-128 135-345万元毛坯78.2%885/月深蓝大厦2013-02-1927000元/120-600324-1620万元毛坯滨江商务区金融产业布局及会展、酒店配套将对办公市场提供良好需求与支撑。鹿城区标准写字楼供应较少，同时去化速度缓慢，销售均价跟据地段不同保持在23500-30000元/左右。I II II I办公市调定位小结：鉴于温州市区当前办公市场发展水平，建议本项目可以适当推出一定体量标准写字楼投放市场，同时注意控制产品总价降低市场风险。办公市场小结类住宅项目分布万达广场华润万象城洲亿国际大酒店类住宅项目万达广场项目位置龙湾温州龙湾中心区龙祥路开发商温州龙湾万达广场投资有限公司物业类型SOHO开盘时间2011-07-22主力户型48-60单价22000元/2、5、6#楼精装修，3#毛坯装修标准1000-1500元/，包含卫生间、厨房、地板、顶灯、墙纸。购房者以投资客为主租金约3000/月，目前主要面向万达广场企业高管类住宅项目洲亿国际大酒店（售罄）项目位置龙湾区龙翔路与永宁西路交汇处（区政府对面）经营管理州逸酒店和度假村集团项目性质产权式五星级品牌酒店销售面积23500总建面积57673（地上19层40496.29，地下2层17177）1-4层配套面积17998酒店总层数共21层房价面积50为主产权使用年限：40年开业日期2013年上半年开始准备营运很快投入单价产权式酒店单价：15000-16000元/左右（四年回报折后价）去化速度2010年10月开盘，今年5月售罄，去化速度763/月温州洲亿国际大酒店位于龙湾区府中心，生活、商业、商务配套齐全，离机场仅5分钟。配套、装修标准都是按五星级酒店标准打造，聘请世界百强酒店公司运营的产权式酒店，预计2013年上半年对外营业，和万和豪生大酒店一样属于产权投资式酒店，每年享受6.8%的年收益回报和20天数免费入住权。类住宅项目华润万象城（待售）SOHO温州万象城包含顶级购物中心、都市豪宅悦府、超五星级酒店、国际商务公寓、万象风情商街等5大业态，将从商业、人居、商务等各层面，全面引领温州“高端生活方式”。物业类型面积占比住宅8800020%商铺250006%SOHO350008%商场23000053%酒店5500013%总计433000100%项目位置二七民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南开发商华润置地容积率3.06占地面积61000建筑面积340740开工时间2012年9月17日竣工时间2015年温州市场近年类住宅产品供求形势较低迷，当前经济大环境下客户投资欲望有所降低。鹿城区暂无类住宅产品供应，目前仅有龙湾万达广场一个项目在售，单价在22000元/左右，与周边住宅售价相近。I II II I类住宅项目市调定位小结：类住宅产品属于创新型产品，在鹿城区鲜有上市，需求仍有待市场检验。本地块产业、商业配套对于该类产品具有一定支持，但去化速度将取决于上市期间整体经济环境及区域成熟度，因此建议谨慎开发该类产品。类住宅市场小结Thanks！