房地产全面基础知识

房地产基础知识河南精顺河南精顺目 录 第一章 房地产基本概论 第二章 房地产开发经营 第三章 房地产交易第四章 房地产概念常识第一章 房地产基本概论 房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产一、一、房地产的概念房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。第一节第一节 房地产基本概述房地产基本概述房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产二、房地产的特性二、房地产的特性 1 1、房地产位置的固定性：、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2 2、地域差别性：、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3 3、房地产的高质耐久性；、房地产的高质耐久性；4 4、房地产具有保值、增值性：、房地产具有保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产三三、地产的概念与分类地产的概念与分类地产：地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产分类：地产分类：按使用功能划分为11类。l 居住居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路、绿化、相关的公建用地。l工业工业用地：主要是指工业生产用地。l仓储仓储用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地。l 交通交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。l 市政市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路等基础设施用地。l 商业服务商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。l 公共绿化公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。l 教科文卫设施教科文卫设施用地：包括各类大、中、小学校，独立用地的科研机构、实验站等的地产。l港口码头港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。l 军事军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。l 其它其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、空地等。房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产四四、土地所有权的概念与划分、土地所有权的概念与划分土地所有权：土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使 用、收益和处分的权利。土地土地权属权属：国有土地和集体土地两类。国有土地：国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主 体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农 村居民集体经济组织。房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产五、土地使用权概念及分类五、土地使用权概念及分类使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨出让概念：出让概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让概念：转让概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。转让的形式：出售出售 交换交换 增与增与划拨概念：划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。六、我国目前现行的住房供应体系有哪几种？六、我国目前现行的住房供应体系有哪几种？城镇廉租住房供应体系经济适用住房供应体系商品住房供应体系房地产基本概述房地产基本概述房产与地产房产与地产房地产基本概述房地产基本概述房地产市场房地产市场一、一、房地产市场的概念房地产市场的概念狭义概念：狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互 换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活 动。第二节第二节 房地产市场房地产市场房地产基本概述房地产基本概述房地产市场房地产市场二二、房地产市场的分类房地产市场的分类房地产一级市场：房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用、者的纵向流通市场。房地产三级市场：房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。一、一、房地产消费的类型：房地产消费的类型：投资型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了 作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地 产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。生产型：生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型：消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是 住宅和办公用房等。房地产基本概述房地产基本概述房地产消费房地产消费第二节第二节 房地产消费房地产消费房地产基本概述房地产基本概述房地产消费房地产消费二、二、房地产消费的特点房地产消费的特点普遍性：普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。多样性：多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。不可替代与差别性：不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。三、三、影响房地产消费的因素影响房地产消费的因素（1 1）经济社会发展及城市化的水平）经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。（2 2）城市人口增长及生活水平）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。（3 3）房地产价格水平）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。房地产基本概述房地产基本概述房地产消费房地产消费（4 4）国家政策）国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。（5 5）城市产业结构）城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。（6 6）消费者对经济发展形势预测）消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。房地产基本概述房地产基本概述房地产消费房地产消费第二章 房地产开发经营 房地产开发经营房地产开发经营一、房地产开发的概念及开发资质一、房地产开发的概念及开发资质1 1、房地产开发概念：、房地产开发概念：有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。三通一平：道路通三通一平：道路通 给排水给排水 供电线路通供电线路通 场地平整场地平整七通一平：道路通七通一平：道路通 上下排水通上下排水通 雨污排水通雨污排水通 电力通电力通 通讯通通讯通 煤气通煤气通 热力通热力通 场地平整场地平整房地产开发企业资质等级标准房地产开发企业资质等级标准按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一 二、三、四、五，五个等级。房地产开发经营房地产开发经营二二、房地产开发经营的主要阶段、房地产开发经营的主要阶段根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。1、建设工程项目设立或运行过程2、房地产建设工程项目规划与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产的租售管理7、房地产的物业管理房地产开发经营房地产开发经营开发主要阶段开发主要阶段三、商品房预购预售管理三、商品房预购预售管理商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易。是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。也就是先付款，后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。房地产开发经营房地产开发经营商品房预售商品房预售1 1、预售房屋条件及程序、预售房屋条件及程序 中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：（1）交付全部使用权出让金，选取土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产开发经营房地产开发经营商品房预售商品房预售2 2、房屋预售的具体程序、房屋预售的具体程序（1）房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划，（商品房位置、总单元数、各单位建筑面积、销售时间、地点）等。（2）经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同。（3）办理房屋登记、鉴证。（4）房地产开发商在房屋竣工后，应当按房屋预售合同办理房屋交付手续，购房人 凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。房地产开发经营房地产开发经营商品房预售商品房预售第三章 房地产交易第一节 房产相关税费制度房地产交易房地产交易税费税费一、税费基本知识一、税费基本知识税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。税收具有下列显著特征：强制性：强制性：国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。无偿性：无偿性：国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。固定性：固定性：国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。房地产交易房地产交易税费税费二、税种及其他二、税种及其他什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%-4%。契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。房地产交易房地产交易税费税费印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖双方应交纳印花税，房地产交易房地产交易税费税费印花税印花税交易印花税为0.05%。房地产交易房地产交易税费税费什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？概念：概念：维修基金是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。共用部位：共用部位：是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。共同设施设备：共同设施设备：是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集、管理的机构。房地产交易房地产交易税费税费土地增值税土地增值税土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。房地产交易房地产交易税费税费土地增值税的征收实行四级超额累进税率：土地增值税的征收实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%房地产交易房地产交易税费税费土地使用税土地使用税土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。房地产交易房地产交易税费税费营业税营业税凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。房地产交易房地产交易 贷款贷款第二节 购房贷款一、购房贷款形式一、购房贷款形式（一）个人住房商业性贷款（一）个人住房商业性贷款它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。房地产交易房地产交易 贷款贷款借款人基本条件借款人基本条件 1、年满18周岁具有完全民事行为；2、具有稳定的职业和收入；3、已与开发商签订商品房销（预）售合同；4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款；5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。借款人需提供材料借款人需提供材料 1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）；2、借款人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）；3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保；4、借款人及配偶收入和财产证明；5、购房合同和首付款收据；6、财产共有人抵押承诺书；7、银行住房按揭贷款申请审批表。房地产交易房地产交易 贷款贷款贷款额度和期限贷款额度和期限 1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%，商业网点最高不超过60%；2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。房地产交易房地产交易 贷款贷款贷款程序贷款程序1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款；2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料；3、银行受理，调查、审查、审批；4、银行与借款人签订借款合同；5、办理公证、保险手续；6、银行发放贷款 房地产交易房地产交易 贷款贷款房地产交易房地产交易 贷款贷款二、还款方式分析二、还款方式分析等额本息：等额本息：还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。“等额本金法等额本金法”：每个月归还的本金是不变的，每个月还款额是变动的。“等额本息法”的本金部分是逐月递增，这可以减少利息的支出。“等额本金法”是固定的 第四章 房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识房地产五证房地产五证一、建设用地规划许可证 二、国有土地使用证三、建设工程规划许可证 四、建筑工程开工许可证 五、商品房销售(预售)许可证 房地产概念常识房地产概念常识什么是两书？主要内容是什么？什么是两书？主要内容是什么？“两书”是指住宅使用说明书和住宅质量保证书。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。住宅质量保证书的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录。住宅使用说明书的主要内容是房屋概况、房屋内配置设施（规格、型号、品牌、产地）、住宅使用须知及注意事项。什么是土地的挂牌交易？什么是土地的挂牌交易？土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。房地产概念常识房地产概念常识城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？不能。郑州市城市房地产开发管理条例实施细则规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。房地产概念常识房地产概念常识各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识在取得在取得建设用地规划许可证建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？后，是否可以变更地块规划内容？建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发建设用地规划许可证，收回原建设用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。何谓何谓“预售面积预售面积”和和“竣工面积竣工面积”？它们有何区别？它们有何区别？预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识地下室、停车场及车位可否销售、抵押？地下室、停车场及车位可否销售、抵押？地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。又分为实物抵押和房地产权证抵押。按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权。当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识房地产概念常识设立房地产开发企业须具备哪些条件？设立房地产开发企业须具备哪些条件？设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。涉及房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。谢谢聆听！