苏州吴江德尔·金色摩纺二期营销策划报告

【 序 言 】 联 众 公 司 有 幸 为 德 尔 集 团 博 世 地 产 “ 德 尔 金 色 摩 纺 二 期 项 目 ” 提 供 一 次 深 入 市 场 调研 服 务 ， 并 且 在 市 场 调 研 的 基 础 上 ， 对 该 项 目 的 市 场 分 析 、 总 体 定 位 、 营 销 企 划 及 全程 推 广 策 略 提 出 针 对 性 见 解 ， 并 形 成 文 字 报 告 。 希 望 能 够 为 贵 公 司 在 项 目 开 发 和 运 作方 面 提 供 绵 薄 之 力 。 我 们 希 望 能 够 继 续 提 供 深 度 服 务 。 我 们 愿 意 与 德 尔 集 团 博 世 地 产 进 行 捆 绑 式 深 度 合 作 ： 第 一 ， 建 立 一 支 专 门 项 目 小 组 ，为 甲 方 提 供 全 方 位 营 销 服 务 ， 包 括 ： 持 续 市 场 调 研 、 营 销 策 划 、 产 品 研 讨 修 改 、 包 装设 计 、 品 牌 推 广 、 销 售 实 施 及 招 商 等 系 列 服 务 ； 第 二 ， 我 们 在 项 目 案 场 内 设 立 专 门 项目 部 驻 场 ， 提 供 深 度 服 务 。 我 们 有 一 支 实 战 经 验 非 常 丰 富 的 专 业 队 伍 ， 我 们 有 信 心 ， 也 有 能 力 打 造 一 个 光 辉 耀 眼的 “ 德 尔 集 团 博 世 地 产 ” 品 牌 ！ 在 项 目 策 划 和 制 定 销 售 计 划 时 首 先 要 对 本 项 目 充 分 的 理 解 和 对市 场 充 分 的 分 析 ， 最 终 确 定 项 目 营 销 策 划 的 方 向 。思 考 一 ： 项 目 的 现 状 分 析 ？思 考 二 ： 目 前 市 场 环 境 对 项 目 的 影 响 ？思 考 三 ： 根 据 项 目 情 况 和 市 场 情 况 ， 我 们 如 何 定 位 ？结 合 项 目 现 状 及 市 场 环 境思 考 四 ： 我 们 如 何 对 项 目 进 行 策 划 ？思 考 五 ： 我 们 如 何 制 定 营 销 计 划 ？目 标 ： 项 目 快 速 去 化 ， 资 金 快 速 回 笼 ， 最 终 达 到 双 赢 。 项 目 现 状 二 期 概 况项 目 周 边 概 况 德 尔 金 色 摩 纺开 发 商 ： 德 尔 集 团 苏 州 博 世 国 际 地 产 有 限 公 司 地 理 位 置 ： 吴 江 市 盛 泽 镇 市 场 路 1号 （ 市 场 路 与 西 环路 交 汇 处 ）总 建 筑 面 积 ： 10.4万 平 方 米总 占 地 面 积 ： 3.2万 平 方 米容 积 率 ： 3.0产 权 ： 商 业 40年 ， 住 宅 70年分 期 ： 项 目 共 分 为 三 期 开 发 ， 一 期 现 房 销 售 ， 二 期正 在 建 设 ， 三 期 为 平 地 ； 业 态 定 位 ： 配 套 商 业 ， 酒 店 式 公 寓 和 丝 绸 专 业 市 场 区 域 属 性 ： 盛 泽 城 区 ， 盛 泽 新 老 城 区 的 交 接 点 盛 泽 老 城 区 ， 掘 金 地 段 ， 纺 织 专 业 市 场 ，盛 泽 唯 一 70年 产 权 酒 店 式 公 寓 一 期二 期三 期 项 目 概 况 项 目 一 期 已 经 开 始 经 营 ， 北 面 沿 市 场 路 中 国 银 行 入 住 ， 整 体入 住 率 相 对 较 高 ， 对 项 目 后 期 销 售 有 一 定 促 进 作 用 ； 二 期 已经 开 始 破 土 动 工 。全 景 内 街 东 面 街 铺 西 面 街 铺 二 期 工 地 二 期 工 地 项 目 现 状 盛 利 商 区（ 轻 纺 市 场 南 商 区 ） 市 场 路 、 轻 纺 北 商 区 西 环 路西 环 路 /盛 坛 路 路 口市 场 路 西环路 N项 目 东 西 面 临 主 干 道 市 场 路 和 西 环 路 ， 交 通 环 境 优 越 ；项 目 西 面 和 北 面 都 是 成 型 的 商 区 与 我 们 项 目 形 成 互 动 效 应 。借 市 ：借 助 现 有 市 场 成 市项 目 四 至 本 案 盛 泽 中 心 城 区 目 前 的 交 通 动 线 主 要 呈 现 “ 三 纵 三 横 ” 的 格 局 ， 我们 项 目 位 于 西 环 路 和 市 场 路 的 交 汇 处 ， 地 理 位 置 优 越 ， 交 通 便 捷 。市 场 路 舜 湖 路吴 江 南 北 快 速 干 线 西 环 路本 案南 环 路 西 二 环南 二 路 舜 新 路 交 通 环 境 u 镇 中 心 区 位 ， 不 可 复 制 ； 主 干 道 交 汇 处 ， 不 可 复 制 ；地 段 铸 就 项 目 的 成 功 。成 熟 地 段 ： 二 期 1-3层 商 铺4-14层 公 寓1-3层 商 铺4-18层 公 寓沿 街 商 铺 三 层 设 置 ， 商 业 价 值 得 到 最 大 化 利 用 ； 内 街 设 置 为 两 层有 效 控 制 商 铺 面 积 ， 控 制 总 价 。总 体 平 面 图二 期 概 况 2F10# 9#8#13#12#11# 7#2F2F 14F 3F3F18F 层 高 分 析8#、 9#商 铺 ： 1-3层层 高 ：1层 ： 5.5米2层 ： 3.2米3层 ： 3.5米 11#、 12#、 13#商 铺 ： 1-2层层 高 ：1层 ： 5.5米2层 ： 5.8米商 铺 一 层 挑 高 5.5米 ， 内 街 商 铺 二 层 ， 挑 高 5.8米 ， 后 期 可 分 割 成两 层 使 用 ， 增 加 内 街 商 铺 的 附 加 值 。7#、 10#(商 铺 、 公 寓 ） 层 高 5.5米 盛 泽 首 席二 期 概 况 套 型 分 析7号 楼 ：13层 为 商 铺 ， 共 26套沿 街 商 铺 ： 开 间 ： 58米 进 深 ： 8.615.6米内 街 商 铺 ： 开 间 ： 48米 进 深 ： 11.4米套 型 面 积 ：沿 街 商 铺 ： 约 129374.4平 方 米内 街 商 铺 ： 约 136273.6平 方 米公 寓 ： 414层 共 10层 ， 每 层 21套 ， 合 计 210套 开 间 ： 48米进 深 ： 6.89米套 型 面 积 ： 27.272平 方 米实 际 面 积 ： 54.4144平 方 米主 力 套 型 ： 27.236平 方 米 10号 楼 ：1-2层 为 商 铺 ， 共 27套沿 街 商 铺 ： 开 间 ： 4米 进 深 ： 10.113.8米内 街 商 铺 ： 开 间 ： 412米 进 深 ： 13.1米套 型 面 积 ：沿 街 商 铺 ： 约 80.8110.4平 方 米内 街 商 铺 ： 约 104.8314.4平 方 米公 寓 ： 3-18层 ， 共 15层 ， 每 层 24套 ， 共 336套 ,3层27套 ， 合 计 363套开 间 ： 48米进 深 ： 6.89米套 型 面 积 ： 27.272平 方 米实 际 面 积 ： 54.4144平 方 米主 力 套 型 ： 27.236平 方 米 商 铺 套 内 主 力 面 积 ： 129136平 方 米 ，公 寓 套 内 主 力 面 积 ： 2736平 方 米商 铺 合 计 ： 约 141套 ， 公 寓 合 计 ： 约 573套二 期 概 况 8号 、 9号 楼8#、 9#商 铺 （ 13层 ）每 幢 11套 ， 共 22套开 间 ： 4米进 深 ： 10.212米单 层 面 积 ： 40.848平 方 米1-3层 面 积 ： 122.4144平 方 米 11号 、 12号 、 13号 楼11#、 12#、 13#商 铺 （ 12层 ）每 幢 22套 ， 共 66套开 间 ： 4米进 深 ： 10.212米单 层 面 积 ： 40.848平 方 米1-2层 面 积 ： 81.696平 方 米开 间 进 深 设 置 合 理 ， 沿 街 3层 设 计 ， 商 业 价 值 最 大 利 用 ， 内 街 2层 设 计 ， 有 效控 制 商 铺 面 积 ， 控 制 总 价 。 二 期 概 况商 业 价 值 分 析 二 期2F10# 9# 8#13#12#11# 7#2F2F 14F 3F3F18F 西 环 路 区 间 道 路 商 业 价 值 最 高商 业 价 值 次 之商 业 价 值 最 低 经 济 政 策 环 境 城 市 规 划 房 产 市 场产 业 发 展 经 济 政 策 环 境城 市 规 划房 产 市 场产 业 发 展 经 济 环 境政 策 环 境商 业 格 局 金 融 环 境 “ 稳 中 求 进 ” 成 为 2012年 中 国 经 济 发 展 的 总 基 调拉 动 经 济 的 三 驾 马 车 “ 消 费 、 投 资 、 进 出 口 ”消 费 ： 通 货 膨 胀 越 来 越 严 重 ， 居 民 消 费 水 平 下降投 资 ： 房 地 产 业 日 益 壮 大 ， 更 多 的 实 体 企 业 向房 地 产 转 变 ， 放 弃 实 业 ， 导 致 实 业 越 来 越 难 做 ，实 体 萎 靡 ， 再 加 上 高 税 负 ， 房 地 产 受 宏 观 政 策影 响 较 大 ， 投 资 环 境 急 剧 恶 化 ； 进 出 口 ： 人 民 币 汇 率 的 变 动 ， 贸 易 逆 差 越 来 越大 ， 出 口 逐 渐 减 少 。三 驾 马 车 “ 两 残 一 伤 ”经 济 形 式 不 容 乐 观在 当 前 经 济 下 行 的 大 环 境 下 ， 稳 定 增长 是 我 国 经 济 发 展 的 重 中 之 重 5月 16日 ， 国 务 院 常 务 会 议 决 定 安 排 财 政补 贴 363亿 元 ， 促 进 节 能 家 电 等 消 费 ， 此 举 将拉 动 消 费 需 求 4500亿 元 ； 5月 18日 至 20日 ， 国 务 院 总 理 温 家 宝 在 湖北 调 研 时 明 确 提 出 ， “ 要 把 稳 增 长 放 在 更 加重 要 的 位 置 ” ； 5月 21日 至 22日 ， 国 务 院 副 总 理 李 克 强 在江 苏 调 研 时 强 调 ， “ 积 极 扩 大 内 需 ， 稳 定 经济 增 长 ” ； 5月 23日 ， 国 务 院 总 理 温 家 宝 主 持 召 开 国务 院 常 务 会 议 ， 分 析 经 济 形 势 ， 部 署 近 期 工作 。 会 议 强 调 ， 要 把 稳 增 长 放 在 更 加 重 要 的位 置 ， 要 根 据 形 势 变 化 加 大 预 调 微 调 力 度 。 经 济 环 境 公 布 时 间 生 效 日 期 大 型 金 融 机 构 中 小 金 融 机 构调 整 前 调 整 后 调 整 幅 度 调 整 前 调 整 后 调 整 幅 度2012年 05月 12日 2012年 05月 18日 20.50% 20.00% -0.50% 17.00% 16.50% -0.50%2012年 02月 18日 2012年 02月 24日 21.00% 20.50% -0.50% 17.50% 17.00% -0.50%2011年 11月 30日 2011年 12月 05日 21.50% 21.00% -0.50% 18.00% 17.50% -0.50%2011年 06月 14日 2011年 06月 20日 21.00% 21.50% 0.50% 17.50% 18.00% 0.50%2011年 05月 12日 2011年 05月 18日 20.50% 21.00% 0.50% 17.00% 17.50% 0.50% 最 高 位 21.05%存 款 准 备 金 率 的 下 调 ， 流 动 性 增 加 ， 货 币 政 策 由 紧 缩 向 适 度 宽 松 转变 ， 贷 款 相 对 容 易 ， 放 款 周 期 缩 短 ， 融 资 难 度 降 低 。 资 金 回 笼 速 度加 快 ！ 连续3 次下调金 融 环 境 金 融 环 境 连 续 两 次 降 息 ， 进 入 降 息 周 期 ， 房 产 市 场 或 反 弹 金 融 政 策 是 影 响 房 地 产 的 重 要 政 策 之 一 ， 限 贷 直 接 切 断 了 投 资 客 群 资 金 来 源 ， 完 全 抑 制 了 投 资 客 户 ， 银 行贷 款 利 率 从 上 浮 到 可 以 打 折 ， 这 说 明 金 融 政 策 在 放 松 ， 并 且 利 率 近 3年 来 首 次 下 降 ， 这 也 减 小 了 购 房 贷 款 和融 资 成 本 。 5年 期 贷款 利 率 ：7.056.55 u 国 家 发 展 重 心 的 转 移 对 加 强 房 地 产 调 控 的 力 度 可 能性 减 小 。契 机 ： 国 十 一 条2010.1.7 2010.4.17国 十 条 2010.9.29新 国 五 条 2011.1.26国 八 条 2011.7.12升 级 五 条 2012.5坚 持 调 控强 势 调控限 贷 调 控 升 级限 贷 、 限 购 全 面 限 购房 产 税 全 面 限 购房 产 税 扩 大 坚 持 调 控信 贷 放 松信 贷加 息限 购房 产 税 二 套 房 首 付 不 低于 40% 二 套 房 首 付 不 低 于40% 个 别 城 市 暂 停 三 套 房贷 首 套 房 贷 首 付 30% 二 套 房 首 付 不 低 于 50% 全 面 暂 停 第 三 套 房 贷 二 套 房 首 付 不 低于 60% 首 套 房 房 贷 利 率 上 浮5%-10% 外 资 银 行 严 控 人 民 币房 贷 首 套 房 房 贷 利 率 回归 基 准 利 率 ， 最 低 85折 央 行 连 续 2次 上调 存 准 率 0.5% 央 行 上 调 存 准 率 0.5% 央 行 连 续 3次 上 调 存准 率 0.5% 连 续 2次 上 调 存 贷 基准 利 率 0.25% 2月 9日 ， 上 调 存 准 率0.5%， 加 息 0.25% 一 年 期 存 贷 基 准 利 率分 别 上 浮 0.25% 从 12月 5日 起 下 调 存款 准 备 金 率 0.5% 2012年 连 续 2次 下 调存 款 准 备 金 率 0.5% 限 制 外 地 人 购 房 全 面 限 购 地 方 政 府 约 谈 问 责 制落 地 房 价 上 涨 过 快 的 二 三线 城 市 限 购 推 进 房 产 税 试 点 沪 渝 房 产 税 政 策 出 台 渝 推 存 量 房 产 税 房 产 税 加 速 推 进 坚 持 楼 市 调 控 政 策 不 放 松 ， 房 价 回 归 合 理 水 平 ， 满 足 首 套 购 房 者的 贷 款 需 求 ， 房 价 大 幅 下 降 的 可 能 性 不 大 。政 策 环 境 2012宏 观 经 济 政 策 基 调 ： 稳 中 求 进 ； 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策货 币 政 策 保 持 稳 健 基 调 ， 方 向 趋 于 放 松 ； 机 构 性 减 税 构 成 积 极 财 政 政 策 的 特 点 亮 点to房 地 产 房 地 产调 控经 济 发 展 民 生 问 题金 融 风 险推 进 房 产 税 改 革 试 点这 可 能 为 限 购 等 行 政 性 手 段 在 相 关城 市 的 逐 步 退 出 创 造 条 件 坚 持 房 地 产 调 控 不 动 摇 ， 促 进 房 价 合 理 回 归 ， 加 快 普 通 商品 住 房 建 设 ， 扩 大 有 效 供 给 ， 促 进 房 地 产 市 场 健 康 发 展调 控 目 标 由 “ 遏 制 房 价 过 快 上 涨 ” 升 级 为 “ 促 进 房 价 合 理回 归 ” 抓 好 保 障 房 建 设 和 管 理注 ： 保 障 房 政 策 重 心 由 强 调 规模 向 运 营 和 管 理 方 面 转 移2012年 中 央 经 济 工 作 核 心 ： 稳 增 长 、 调 结 构 、 控 物 价 。 房 地 产 调 控 与 国 家 经 济 发 展 联 系 紧 密 ， 既 要 坚 持 房 地 产 调 控 不 动摇 ， 又 要 稳 定 经 济 增 长 ， 两 者 是 一 个 矛 盾 体 。政 策 与 经 济 经 济 调 结 构前 提 ： 经 济 稳 定 增 长经 济 面 临 国 际 、 国 内 双 重 压 力 ： 全 球 经 济 放 缓 和 复 苏 的 不 稳 定 性 ； 国 内 实 体 经 济 持 续 下 行 ， 不 确 定 性 增 加 ； 新 开 工 增 速 下 降 ， 对 经 济 趋 稳 不 利 。 经 济 下 行 风 险 坚 持 房 地 产 调控 政 策 不 动 摇矛 盾 促 进 房 价 合 理回 归 ， 健 康 房地 产 市 场价 格 回 调 ， 达到 预 期 目 标 房 产 税 试 点 扩 大保 障 房 建 设2012年 ， 房 地 产 调 控 政 策 总 体 不 变 ， 但 阶 段 性 会 适 当 放 松 。寻 求 一 个 更 完 善 的 调 控 措 施 来 取 代 强 制 性 的 行 政 干 预 政 策 ， 是 下 一步 中 央 研 究 的 重 点 。 调 控 与 发 展 经 济 相 矛 盾政 策 与 经 济 u 楼 市 调 控 政 策 对 一 二 线 城 市 影 响 较 大 ， 对 盛 泽 以 及未 限 购 城 市 影 响 较 小 。u 楼 市 调 控 政 策 ， 主 要 针 对 住 宅 市 场 ， 对 商 业 地 产 影响 较 小 ， 相 反 有 一 定 的 促 进 作 用 。调 控 盲 区 ： “稳 增 长 ” 的 经济 发 展 基 调连 续 3次 下 调存 款 准 备 金 率楼 市 调 控 不 放松 ， 信 贷 调 整 在 中 国 经 济 增 长 过 程 中 ， 房 地 产 仍 然 是 支 柱 ， 因 此 ， 为 实 现 稳 增长 目 标 ， 需 要 加 强 投 资 需 求 。 而 房 地 产 和 地 方 政 府 融 资 平 台 投 资是 固 定 资 产 投 资 的 支 柱 。 在 楼 市 调 控 的 关 键 时 期 ， 住 宅 市 场 调 控放 松 不 利 于 整 个 国 家 的 发 展 ， 商 业 地 产 成 为 地 方 政 府 关 注 的 对 象 。释 放 流 动 性 ， 货 币 政 策 由 紧 缩 向 适 度 宽 松 转 变 ， 银 行 资 金 充 裕 ，贷 款 难 度 降 低 ， 放 款 速 度 加 快 ， 对 于 开 发 商 来 说 回 款 速 度 加 快 ，现 金 流 压 力 减 小 。经 济 政 策 环 境 总 结 ！楼 市 调 控 政 策 不 放 松 ， 对 首 套 购 房 者 的 信 贷 政 策 放 松 ， 调 控 不 涉 及 商 业 地 产 ， 商 业 地 产 吸 引 了 较 多 的 投 资 客 关 注 ， 对 于 我 们 项 目是 契 机 。 调 控 的 最 严 厉 的 是 限 购 政 策 ， 盛 泽 镇 并 不 在 限 购 范 围 内 ，影 响 不 大 。连 续 2次 降 息 ，贷 款 成 本 降 低 央 行 一 个 月 内 ， 连 续 2次 降 息 ， 进 入 降 息 周 期 ， 对 购 房 者 和 开 发商 都 是 一 个 利 好 消 息 ， 减 少 了 购 房 成 本 ， 融 资 成 本 也 相 应 降 低 。 盛 泽 宏 观 环 境纺 织 业 发 展丝 绸 市 场 发 展经 济 政 策 环 境城 市 规 划房 产 市 场产 业 发 展商 业 格 局 盛 泽 区 位 盛 泽 镇 位 于 江 苏 省 的 最 南 端 ， 富 饶 的 沪 宁 杭 金 三角 中 心 ， 东 连 上 海 ， 西 濒 太 湖 ， 北 依 苏 州 ， 南 接 浙 江 ，地 理 位 置 非 常 优 越 。交 通 环 境 苏 嘉 杭 高 速 公 路 、 227省 道 和 江 南 大 运 河 穿 境 而 过 ，与 沪 宁 、 沪 杭 、 沪 苏 浙 高 速 公 路 、 318、 312国 道 和 太浦 河 相 衔 接 ， 南 北 快 速 干 线 贯 通 吴 江 南 北 ， 交 通 十 分便 捷 。盛 泽 千 年 丝 绸 古 都 盛 泽 镇 位 于 江 苏 省 吴 江 市 ， 是 我 国 重 要 的 丝 绸纺 织 品 生 产 基 地 和 产 品 集 散 地 ， 历 史 上 以 “ 日 出 万绸 、 衣 被 天 下 ” 闻 名 于 世 ， 有 “ 绸 都 ” 的 美 称 。纺 织 业 盛 泽 经 济 的 支 柱 命 脉 盛 泽 作 为 中 国 最 大 的 纺 织 产 业 基 地 ， 其 丝 绸 纺 织 业 已 成 为 盛 泽 经 济 的 支 柱 ， 占 据 全 镇 工 业 经 济 总 量的 90%以 上 ， 行 业 吸 纳 了 20万 从 业 人 员 。 镇 区 30多 平 方 公 里 集 聚 了 2300多 家 纺 织 企 业 、 5300多 家 纺 织 商行 。 盛 泽 经 济 盛 泽 千 年 丝 绸 古 都 ， 沪 宁 杭 金 三 角 中 心 ， 公 路 水 路 交 通 便 捷 ，纺 织 业 是 盛 泽 经 济 的 支 柱 命 脉 。 我 们 项 目 依 托 强 盛 的 纺 织 业 发 展 。宏 观 环 境 经 济 发 展 2011年 盛 泽 GDP值 为 272.15亿元 ， 增 速 为 20.13%， 与 上 年 相比 大 幅 上 升 ， 平 均 增 速 连 续 三年 保 持 在 16%以 上 ；2008年 ， 人 均 可 支 配 收 入 增 速减 缓 ， 但 总 收 入 仍 稳 步 增 长 ； 2007-2011年 ， 盛 泽 镇 城 镇 居民 可 支 配 收 入 的 平 均 增 长 率 为13%。 高 位 运 行 的 经 济 和 人 民 生 活 水 平 的 提 升 ， 可 以 带 动 购 买 力 和 购 买欲 的 提 升 ， 最 终 将 转 化 形 成 房 地 产 市 场 持 续 发 展 的 基 础 。 宏 观 环 境 人 口 结 构 2011年 盛 泽 镇 的 外 来 人 口 数 量 已超 过 30万 人 ； 盛 泽 镇 户 籍 人 口（ 13.3万 人 ） 占 吴 江 市 户 籍 人 口的 20%左 右 。 其 强 大 的 人 口 基 数 及 大 量 的外 来 人 口 为 房 地 产 提 供 了 大 量 的市 场 动 力 。 大 量 的 外 来 人 口 的 进 入 给 盛 泽 提 供 了 大 量 的 劳 动 力 ， 为 地 方 经 济发 展 提 供 了 强 有 力 的 支 撑 。宏 观 环 境 产 业 结 构 丝 绸 纺 织 为 支 柱 产 业 ， 占 经 济 总 量 90%以 上 ， 目 前 有 纺 织 企 业 2400多 家 ， 纺 织商 行 7000多 家 ， 东 方 丝 绸 市 场 2011年 市 场 交 易 额 为 821亿 元 ， 连 续 6年 保 持 全 国 纺 织 品 专 业 市 场 第 一 ， 荣 获 “ 中 国 纺 织 服 装 20年 杰 出 市 场 ” 称 号 。 纺 织 业 占 据 盛 泽 经 济 总 量 的 90%， 纺 织 业 的 发 展 关 系 盛 泽 经 济 的 兴衰 ， 政 府 会 大 力 支 持 和 纺 织 相 关 的 产 业 发 展 。宏 观 环 境 u 千 年 丝 绸 之 都 孕 育 了 一 个 新 兴 城 镇 的 发 展 。小 上 海 ： 通 过 全 流 程 市 场 化 模 式 ， 全国 纺 织 业 已 建 立 高 度 细 分 的专 业 化 分 工 ， 形 成 各 具 特 色的 产 业 集 群 。全 国 146个 产 业 集 群 地 中 ，浙 江 37个 ， 江 苏 31个 ， 广 东28个 ， 福 建 15个 ， 山 东 14个 。专 业 市 场 呈 现 出 向 沿 海 地 区和 产 业 集 群 地 集 中 的 趋 势 。长 三 角 产 业 集 群 作 为 全 国 最 大 的 面 料 产 销 基 地 ， 盛 泽 位 于 其 中 心 地带 ， 与 各 产 业 基 地 联 系 密 切 ， 德 尔 金 色 摩 纺 未 来 发 展 空 间 广 阔 。山 东 面 料 集 群福 建 服 装 集 群华 北 纺 织 圈 长 三 角 面 料 及服 装 集 群 广 东 服 装 集 群德 尔 金 色 摩 纺 纺 织 产 业 集 群 布 局纺 织 业 发 展 行 业 经 济 下 行 压 力 加 大 ； 主 要 集 群 地 产 量 出 现 负 增 长 ； 成 本 费 用 压力 加 大 ， 利 润 空 间 难 以 上 涨 ； 外 销 市 场 增 速 下 降 ， 贡 献 率 回 落 ； 内销 市 场 景 气 度 与 价 格 下 滑 ； 盛 泽 镇 状 况 较 其 他 地 区 影 响 较 小 。主 要 集 群 地 产 量 出 现 负 增 长地 区 累 计 数 量（ 亿 米 ） 同 比吴 江 市 盛 泽 镇 18.91 13.87%湖 州 市 长 兴 县 11.90 -20.67%嘉 兴 市 秀 洲 区 6.45 -23.85% 三 地 合 计 37.26 -7.03%我 国 长 丝 植 物 总 产 量 70%的 主 要 产 业 集 群 地2012年 一 季 度 的 生 产 情 况 ， 从 表 中 可 以 看 出 ，盛 泽 、 长 兴 、 秀 洲 三 地 长 丝 织 物 合 计 产 量 为37.26亿 米 ， 比 去 年 同 期 下 降 了 7.03%， 除 盛泽 地 区 维 持 了 13.87%的 增 长 率 外 ， 长 兴 、 秀洲 均 为 负 增 长 。 数 据 来 源 ： 各 产 业 集 群 市 场 景 气 度 与 价 格 下 滑2012年 一 季 度 我 国 主 要 长 丝 织 造 产 业 集 群 地长 丝 织 物 产 量 表 2011年 7月 -2012年 4月 化 纤 长 丝 面 料 景 气 、 价格 指 数 走 势 图2011年 下 半 年 以 来 长 丝 织 物 内 销 市 场 价 格 一 路 下 滑 。2012年 伊 始 ， 市 场 预 期 始 终 保 持 着 一 定 的 信 心 ， 但 由 于下 游 需 求 严 重 不 足 ， 企 业 库 存 积 压 ， 出 货 困 难 ， 到 4月 ，一 直 畅 销 的 仿 真 丝 产 品 渐 渐 转 淡 ， 新 一 轮 的 防 寒 服 面 料畅 销 还 未 开 始 ， 市 场 依 然 没 有 回 暖 迹 象 ， 同 时 也 缺 乏 畅销 产 品 ， 市 场 预 期 开 始 下 滑 。存 在 的 问 题 ： 市 场 需 求 严 重 不 足 ， 市 场 缺 乏 畅 销 产 品 ， 企 业 资 金 周 转 困 难 ， 成 本 费 用 压 力 加 大纺 织 业 发 展 2012年 一 季 度 我 国 纺 织 行 业 运 行 形 势 分 析 ， 总 体 生 产 平 稳 增 长 ， 但 利 润 有 所 回 落 ， 亏 损较 快 增 加 。 2012年 12月 ， 规 模 以 上 纺 织 企 业 主 营 业 务 收 入 7262亿 元 ， 同 比 增 长 19.6%;利 润 总额 334亿 元 ， 同 比 下 降 2.3% 其 中 棉 纺 纱 加 工 业 利 润 同 比 下 降 5.1%， 化 纤 制 造 业 利 润 同 比 下 降 52.4%。 12月 ， 规 模 以 上纺 织 企 业 亏 损 企 业 户 数 同 比 增 长 35.5%， 亏 损 企 业 亏 损 总 额 同 比 增 长 95.9%。 其 中 ， 化 学 纤 维 制造 业 亏 损 企 业 户 数 同 比 增 长 91.1%， 亏 损 企 业 亏 损 总 额 同 比 增 长 404.3%。 观 点 ： 尽 管 当 前 问 题 较 为 严 峻 ， 但 在 国 家 各 项 政 策 的 支 持 下 ， 纺 织 行 业 通 过 结 构 调 整 和 转 型 升级 ， 能 够 不 断 提 高 抗 风 险 能 力 和 劳 动 生 产 效 率 ， 行 业 仍 能 保 持 平 稳 发 展 。纺 织 行 业 总 体 生 产 平 稳 增 长 ， 但 利 润 有 所 回 落 ， 亏 损 较 快 增 加 ，纺 织 企 业 压 力 较 大 。纺 织 业 发 展 挑 战 、 机 遇 并 存 ！u 我 国 纺 织 业 发 展 面 临 严 峻 的 考 验 ， 盛 泽 作 为 产 业 中心 ， 需 要 加 大 创 新 和 转 型 ， 带 领 整 个 行 业 稳 步 发 展 。 盛 泽 纺 织业 发 展盛 泽 的 丝 绸 生 产 有 着 悠 久 的 历 史唐 代 时 期 “ 吴 绫 ” 成 为 贡 品明 清 时 期 出 现 专 业 生 产 丝 绸 的 作 坊 和 进 行 交 易 的 “ 绸 市 ”1986年 10月 1日 东 方 丝 绸 市 场 成 立 （ 我 国 第 一 家 专 营 丝 织 品 的 市 场 ）2002年 盛 泽 从 全 国 纺 织 基 地 晋 升 为 世 界 级 的 纺 织 暨 纺 织 原 材 料 基 地 2006年 盛 泽 成 为 全 国 时 尚 流 行 面 料 发 布 基 地 2007年 11月 24日 中 国 盛 泽 丝 绸 化 纤 指 数 发 布 （ 被 誉 为 行 业 的 晴 雨 表 )2010年 10月 21日 中 国 东 方 丝 绸 市 场 色 坯 商 城 正 式 开 业 （ 成 品 面 料 、 流 行 面 料 集 散 地 ）今 日 盛 泽 拥 有 纺 织 企 业 近 4000家 ， 纺 织 工 厂 近 2000家 ， 纺 织 品 商 户 7000余 家盛 泽 纺 织 业 发 展 历 程 ：盛 泽 纺 织 业 已 初 步 形 成 一 条 从 缫 丝 、 化 纤 纺 丝 、 织 造 、 印 染 、 织 物 深 加 工 到 服 装 制成 品 的 产 业 链 ， 及 集 研 发 、 生 产 、 市 场 、 物 流 、 服 务 为 一 体 的 配 套 体 系 。 盛 泽 被 誉 为 ： “ 国 家 级 丝 绸 星 火 密 集 区 ” 、 “ 全 国 乡 镇 企 业 示范 区 ” 、 “ 中 国 丝 绸 名 镇 ” 东 方 丝 绸市 场 发 展原 东 方 丝 绸 市 场 范 围 以 姚 家 坝 桥 以 西 、 市 场 路 以 北 、 西 环 路 以 东 、 舜 湖 西 路以 南 是 整 个 丝 绸 市 场 最 先 发 展 的 区 域 ， 也 是 最 成 熟 的 市场 。随 着 纺 织 业 的 发 展 ， 原 有 的 市 场 已 经 不 能 满 足 市 场 需 求 ，东 面 是 镇 中 心 ， 不 具 备 发 展 条 件 ， 向 南 和 向 北 受 地 域 限制 也 不 具 备 市 场 的 发 展 条 件 ， 市 场 发 展 趋 势 主 要 向 西 发展 ， 色 坯 商 城 既 是 代 表 。东 方 丝 绸 市 场中 心 位 置 本案 原 市 场 不 能 满 足 纺 织 业 发 展 ， 市 场 向 西 拓 展 本 案 中 国 东 方 丝 绸 市 场中 国 东 方 丝 绸 市 场 范 围 ： 东 起 姚 家 坝 桥 以 西 ， 南 至 南 环 路 ， 西 至 西 二 环 路 ， 北 至 桥 北 荡 西 南 ；本 案 中 国 东 方 丝 绸 市 场 规 模 达 到 40万 平 方 米 ， 本 案 位 于 中 国 东方 丝 绸 市 场 的 中 心 位 置 。现 中 国 东 方 丝 绸 市 场 范 围东 方 丝 绸市 场 发 展 各 商 区 分布 情 况 中 国 东 方丝 绸 市 场色 坯 商 城 中国东方丝绸市场 中 国 东 方 丝 绸 市 场 以 老 市 场 为 主 ， 外 围 主 要 是 色 坯 商 城 ， 原 色坯 商 区 将 规 划 为 “ 核 心 商 区 ” ， 我 们 项 目 紧 靠 未 来 的 核 心 商 区 东 方 丝 绸 市 场 规 划 ， 将 该 区 域 打 造城 “ 核 心 商 区 ” 核 心 商 区 各 商 区 租金 情 况 商 区 楼 层 （ 层 ） 间 数 （ 间 ） 面 积 （ ） 年 租 金 （ 万 元 ） 月 租 金 （ 元 / 月 ） 日 租 金 （ 元 / 天 ）利 民 路 2 1 40 6 125.00 4.17 2 2 80 10 104.17 3.47 精 品 商 区 3 3 270 20 61.73 2.06 2 1 35 3 71.43 2.38 福 建 路 2 3 150 20 111.11 3.70 3 4 300 40 111.11 3.70 （ 内 街 ） 2 2 100 9 75.00 2.50 温 州 路 2 2 100 15 125.00 4.17 祥 盛 商 区 2 2 100 15 125.00 4.17 3 2 150 20 111.11 3.70 3 2 150 16 88.89 2.96 和 服 商 区 4 1 280 16 47.62 1.59 轻 纺 市 场 北 区 3 2 120 6 41.67 1.39 2 2 240 6 20.83 0.69 轻 纺 市 场 南 区 2 2 160 4 20.83 0.69 丝 绸 商 城 （ 旧 房 ） 2 1 50 2.8 46.67 1.56 内 街 2 2 100 7 58.33 1.94 沿 街 2 2 100 10 83.33 2.78 金 伦 纺 机 市 场 4 1 120 5 34.72 1.16 4 2 240 7 24.31 0.81 3 1 90 3 27.78 0.93 色 坯 商 城 单 1 1 60 6.5 90.00 3.00 单 2 1 60 4.3 60.00 2.00 单 3 1 60 3.2-4.3 45-60 1.5-2 东方丝绸市场各商区租金情况 各 商 区 租金 情 况商 区 日 租 金 （ 元 / 天 ）利 民 路 3.47 4.17利 民 路 东 （ 精 品 商 区 ） 2.06 2.38福 建 路 2.5 3.7温 州 路 4.17祥 盛 商 区 2.96 4.17 和 服 商 区 1.59轻 纺 市 场 北 区 0.69 1.39轻 纺 市 场 南 区 0.69丝 绸 商 城 （ 旧 房 ） 1.56 2.78金 伦 纺 机 市 场 0.81 1.16色 坯 商 城 1.5 3 从 市 场 租 金 调 查 统 计 我 们 发 现 ， 利 民 路 、 温 州 路 福 建路 、 祥 盛 商 区 的 租 金 水 平 最 高 ， 周 边 其 他 市 场 租 金 水平 相 对 较 低 。 利 民 路 、 福 建 路 、 温 州 路 是 东 方 丝 绸 市 场 的 最 近 水 平 最 高 区 域 ，我 们 项 目 周 边 租 金 水 平 相 对 较 低 ， 影 响 项 目 出 租 价 格 。我 们 项 目 所 在 位 置 轻 纺 市 场 南 区 租 金 水 平 相 对 处 于 洼 地 ， 影 响 我 们 项 目 整 体 出 租 价格 。 20122012年2009 2010 201120112009 2010 景 气 指 数景 气 指 数 包 括 丝 绸 景 气 指 数 ， 化 纤 景气 指 数 市 场 景 气 指 数 等 三 个 两 级 指 标盛 泽 50指 数规 模 效 益 指 数 是 反 映 企 业 规 模 变 动 和经 济 效 益 变 动 指 标2012年 略 有 波 动 ， 整 体 呈上 升 的 趋 势2012年 一 季 度 经 济 效 益 下滑 严 重 ， 二 季 度 开 始 逐 步回 升受 到 大 环 境 的 冲 击 ， 盛 泽 纺 织 业 也 受 到 了 影 响 ， 随 着 产 业 技 术 创新 和 结 构 转 型 ， 盛 泽 纺 织 业 基 本 处 于 良 性 运 行 状 态 。盛 泽 纺 织业 发 展 盛 泽 丝 织 品 多 为 外 销 ， 08年 金 融 危 机 以 来 ， 外 需 减 少 ， 丝 绸 相 关 行 业 产 量 增 速 下 滑 。 近 几 年 丝 织 及 印 染 行 业 增 速 不 高 ， 致 使 盛 泽 纺 织 行 业 发 展 处 于 一 个较 慢 的 水 平 。 纺 织 行 业 的 低 落 ， 对 我 们 项 目 市 场 的 兴 盛 有 一 定 负 面影 响 。盛 泽 纺 织业 发 展 盛 泽 被 列 入 江 苏 省 “ 首 批 创 新 专 业 镇 ” ， 政 府 重 创 新 、 强 服 务 ， 通 过 多 种 政 策 和 渠 道 ，为 纺 织 行 业 营 造 有 利 条 件 ， 极 力 引 导 产 业 升 级 。 我 们 项 目 就 是 在 这 种 背 景 下 诞 生 的 。政 府 推 进 产 业 升 级 的 举 措 ： 推 动 产 品 结 构 调 整 和 科 技 创 新 ， 鼓 励 企 业 加 大 技 术 投 入 ， 促 进 产 业 升 级 。 全 力 推 进 快 速 干 线 南 延 等 工 程 ， 加 快 建 设 物 流 中 心 ， 完 善 城 市 服 务 配 套 。 成 立 50亿 元 的 产 业 投 资 基 金 和 风 险 担 保 资 金 ， 创 造 宽 松 融 资 平 台 。 税 收 政 策 向 市 场 核 心 区 商 户 及 高 新 技 术 企 业 进 行 优 惠 倾 斜 （ 2012年 税 收 政 策 ： 对 新 注 册 的 贸易 企 业 ， 市 镇 两 级 增 值 税 、 营 业 税 、 所 得 税 地 方 留 成 部 分 全 额 奖 励 ， 免 征 防 洪 基 金 ， 老 企 业 给 予一 半 奖 励 ） 。 合 理 规 划 土 地 资 源 ， 注 重 土 地 集 约 集 聚 ， 推 进 完 善 工 业 区 载 体 功 能 。 搭 建 产 业 平 台 ， 成 立 电 子 商 务 、 科 技 服 务 、 外 贸 咨 询 、 产 品 检 测 、 知 识 产 权 五 大 中 心 。 市 场 品 牌 整 体 运 营 ， 举 办 “ 流 行 面 料 发 布 会 ” 等 活 动 ， 提 升 市 场 国 内 外 影 响 力 。 盛 泽 镇 镇 府 对 纺 织 业 提 供 了 大 力 的 扶 持 政 策 ， 从 融 资 到 税 费 ， 都给 予 支 持 和 优 惠 ， 为 纺 织 行 业 的 发 展 营 造 有 利 的 条 件 。地 方 产业 政 策 产 业 发 展 状 况 良 好 ， 供 销 两 旺 、 前 景 看 好 ：u 产 业 发 展 势 头 良 好 ， 盛 泽 纺 织 业 出 现 供 销 两 旺 的 局 势 ，促 进 纺 织 市 场 的 发 展 ；u 市 镇 级 对 纺 织 类 企 业 给 予 较 强 的 税 费 政 策 扶 持 ， 有 利于 新 兴 纺 织 类 企 业 发 展 ； 产 业 发 展 基 础 雄 厚 ： 盛 泽 纺 织 业 发 展 历 史 悠 久 ， 迄 今 已 有 3000年 历 史 ； 纺 织 产 业 规 模 超 群 ： 盛 泽 拥 有 纺 织 企 业 近 4000家 ， 纺 织 工 厂 近 2000家 ， 纺 织 品 商 户7000余 家 ； 商 区 规 划 合 理 、 核 心 商 区 ： 按 类 型 划 分 为 多 个 区 域 ， 形 成 具 有 特 色 的 商 区 ； 未 来 规划 有 核 心 商 区 ， 紧 靠 我 们 项 目 旁 ； 老 商 区 已 经 饱 和 ， 需 要 向 外 围 拓 展 ： 老 商 区 已 经 不 能 满 足 纺 织 业 市 场 的 发 展 ， 需 要向 外 围 拓 展 ； 老 商 区 旁 、 东 方 丝 绸 市 场 中 心 ： 我 们 项 目 就 在 老 商 区 旁 ， 目 前 市 场 已 经 扩 容 ， 我 们已 经 处 在 丝 绸 市 场 中 心 位 置 ； 产 业 再 升 级 需 要 有 新 鲜 血 液 注 入 ： 老 是 市 场 内 出 现 一 铺 难 求 的 局 面 ， 并 逐 渐 向 外 围拓 展 ， 我 们 项 目 处 在 老 市 场 旁 ， 具 有 发 展 纺 织 业 的 先 天 条 件 ， 对 我 们 项 目 是 一 个 机 遇 。 地 方 政 策 的 大 力 扶 持 ： 盛 泽 镇 及 吴 江 市 对 纺 织 业 都 有 政 策 上 的 扶 持 ， 对 我 们 市 场 经营 户 来 说 是 一 定 的 利 好 政 策 ， 有 利 于 整 个 市 场 的 形 成 。 吴 江 发 展 规 划盛 泽 发 展 规 划规 划 的 影 响经 济 政 策 环 境城 市 规 划房 产 市 场产 业 发 展商 业 格 局 吴 江 市 规 划 松 陵盛 泽震 泽 汾 湖“一 市 双 城 ” 的 双 核 结 构 ， 盛 泽 作 为 市 域 的 一 核 ， 并 且 是 重 点 开发 的 地 区 之 一 。 区 域 位 置 相 当 重 要 。u 双 主 ： 松 陵 镇 、 盛 泽 镇u 双 辅 ： 震 泽 镇 、 汾 湖 镇u 双 轴 ： 南 北 轴 、 东 西 轴 吴 江 重 点 开 发 地 区松 陵 城 区 、 盛 泽 城 区 、 汾 湖 镇 区 、 震 泽 镇 区 确 定 为 市 域 的 重 点 开 发 空 间 。吴 江 中 心 城 区 延 续 “ 一 市 双 城 ”的 双 核 结 构 ， 松 陵 和 盛 泽 城 区 分别 作 为 中 心 城 区 发 展 的 两 大 核 心空 间 。 吴 江 发 展规 划 临 湖 生 态 经 济 区 临 苏 外 向 型 经 济区 临 沪 综 合 经 济 区临 浙 民 营 经 济 区1、 临 苏 外 向 型 经 济 区包 括 松 陵 、 同 里 、 菀 坪 以 及 平 望 的 太 浦 河 以北 地 区2、 临 沪 综 合 经 济 区指 汾 湖 镇3、 临 湖 生 态 经 济 区包 括 七 都 和 横 扇4、 临 浙 民 营 经 济 区包 括 盛 泽 、 震 泽 、 桃 园 、 平 望 太 浦 河 以 南 地区 。 确 立 以 盛 泽 为 核 心 的 吴 江 南 部 经 济 增 长中 心 地 位 ， 依 托 现 有 发 达 的 纺 织 业 ， 强 化 与产 业 发 展 相 配 套 的 商 贸 服 务 和 居 住 、 公 共 服务 等 城 市 型 功 能 ， 并 与 松 陵 城 区 的 市 级 综 合功 能 相 协 调 ， 成 为 相 对 独 立 的 城 市 发 展 单 元 。片 区 规 划 吴 江 市 市 域 经 济 片 区 主 要 分 为 四 个 片 区 ， 盛 泽 镇 是 临 浙 民 营 经 济区 的 核 心 ， 依 托 发 达 的 纺 织 业 ， 成 为 相 对 独 立 的 城 市 发 展 单 元 。吴 江 发 展规 划 u “一 市 双 核 ” 的 发 展 战 略 将 盛 泽 定 格 为 吴 江 重 点 发 展 区 域机 遇 ： “东 整 、 南 延 、 西 拓 、 北 优 ” 的 城 区 空 间 拓 展 方 向 ， 形 成 “ 南工 北 居 ” 的 总 体 布 局 结 构 。 东 整区 域西 拓区 域 北 优区 域 南 延 区 域东 整 加 强 苏 嘉 杭 高 速 公 路 、 227省 道 两 侧 的 环 境 整 治 ， 调 整 布 局 结 构 ， 完 善 道 路 网 体 系 ， 组 织 城 市 绿 化 系 统 ， 强化 污 染 治 理 ， 逐 步 提 高 综 合 环 境 质 量 ， 改 善 城 市 门 户 地 区 的 整 体 形 象 。南 延 拓 展 与 内 部 优 化 并 重 ， 加 快 盛 泽 工 业 集 中 区 的 规 划 建 设 ， 尽 快 确 立 环 境 优 美 、 设 施 完 善 、 配 套 齐 全 的 现 代 化工 业 园 区 格 局 。西 拓 以 建 设 新 城 区 为 重 点 ， 扩 建 中 国 东 方 丝 绸 市 场 ， 带 动 周 边 地 区 发 展 。 向 西 跨 越 京 杭 大 运 河 ， 以 现 代 化 人 文 居住 区 构 筑 新 城 区 高 品 质 的 生 活 空 间 ， 挖 掘 传 统 的 丝 绸 文 化 ， 注 重 形 象 具 有 绸 都 特 色 的 空 间 肌 理 与 结 构 。北 优 控 制 城 市 向 北 绵 延 发 展 的 态 势 ， 优 化 建 成 区 环 境 。 盛 泽 发 展规 划 五 大 功 能 片 区 ： 旧 城 片 区 、 城 中 片 区 、 新 城 片 区 、 城 南 片 区 、城 西 片 区 旧 城片 区城 中 片 区新 城片 区 城 南 片 区城 西 片 区 盛 泽 发 展规 划 旧 城 片 区 位 于 桥 北 荡 以 东 至 苏 嘉 杭 高 速 公 路 之 间 ， 在 现 有 基 础 上 以 优 化 布 局 和 逐 步 调 整为 主 ， 作 为 城 区 东 北 部 的 居 住 生 活 片 区 。城 中 片 区 位 于 京 杭 大 运 河 以 东 ， 以 商 贸 市 场 为 主 导 带 动 周 边 发 展 。新 城 片 区 位 于 京 杭 大 运 河 以 西 ， 以 盛 泽 行 政 中 心 西 迁 为 契 机 ， 带 动 运 西 新 城 片 的 开 发 建设 和 配 套 设 施 建 设 。城 南 片 区 位 于 南 环 路 以 南 ， 是 城 区 工 业 集 中 片 区 。城 西 片 区 位 于 梅 堰 路 以 西 ， 整 合 原 南 麻 镇 区 ， 纳 入 城 区 一 体 化 发 展 框 架 ， 提 高 片 区 内 部环 境 质 量 ， 加 强 用 地 调 整 ， 作 为 城 区 西 部 相 对 独 立 的 工 业 、 居 住 组 团 。功 能 分 区 我 们 项 目 位 于 城 中 片 区 内 ， 以 商 贸 市 场 为 主 导 ， 我 们 项 目 正 好 符合 这 一 功 能 。盛 泽 发 展规 划 市 场 路 舜 湖 路 西 环 路本 案南 环 路 西 二 环南 环 二 路 舜 新 路梅 堰 路 北 环 路吴 江 南 北 快 速 干 线快 速 路规 划 形 成 两 条 快 速 路 ， 分 别 为 梅 堰 路 和 北 环 路 。 梅 堰 路 连 接 南 北 快 速 路 和 盛 桃 公 路 ， 北 环 路 连 接 南 北 快速 路 与 227省 道 、 苏 嘉 杭 高 速 公 路 、 227省 道 改 线 。主 干 路规 划 道 路 网 络 为 “ 方 格 网 ” 形 式 ， 形 成 “ 四 横 四 纵 ” 主 干 路 网 。 “ 四 横 ” 为 市 场 路 东 方 南 路 、 南 环 路 、三 江 路 南 环 二 路 和 南 三 环 西 路 南 三 环 路 ； “ 四 纵 ” 为 珠 江 路 、 西 环 二 路 、 东 方 北 路 盛 泽 路 和 东 环路 。盛 泽 城 区 形 成 “ 五 横 四 纵 ” 主 干 路 网 。 “ 五 横 ” 从 北 向 南 分 别 为 北 环 路 、 市 场 路 东 方 南 路 、 南 环 路 、 三 江 路 南 环 二 路 和 南 环 三 路 ， “ 四 纵 ” 从 西 向 东 分 别 为 梅 堰 路 、 西 环 二 路 、 东 方 北 路 盛 泽 路 和 东 环 路 。 道 路 规 划 盛 泽 镇 ： 两 条 快 速 路 、 “ 四 横 四 纵 ” 主 干 路 网 。城 区 ： “ 五 横 四 纵 ” 主 干 路 网 。项 目 位 于 “ 五 横 ” 市 场 路 主 干 线 上 ， 地 段 不 可 复 制 。盛 泽 发 展规 划 u 区 位 不 可 复 制 ；u 交 通 不 可 复 制 ；u 商 业 中 心 不 可 复 制 ；u 市 场 地 位 不 可 复 制 ；u 市 场 规 模 不 可 复 制 ；u 市 场 影 响 力 不 可 复 制 ；中 心 地 段 ， 不 需 强 调 ， 已