资源描述
地产专题调研及启示荣誉出品 占 地 面 积 ： 14.4总 建 筑 面 积 ： 36万 容 积 率 ： 2.5主 力 户 型 面 积 ： 124-143均 价 ： 6300/建 筑 形 式 ： 普 通 住 宅 、 商 铺售 楼 号 码 ： 0795-5267777开 发 商 ： 江 西 华 鼎 置 业 有 限 公 司地 址 ： 城 北 高 安 大 道 与 府 前 路 交 汇 楼 盘 分 析 ： 建 高 安 首 个 大型 shoppingmall， 总 商 业 面积 8万 平 米 ， 建 独 栋 4星 级酒 店 ， 并 引 进 全 球 连 锁 大型 超 市 ， 主 力 两 房 两 厅 约124-126 。 l 占 地 面 积 ： 26207 平 米 l 总 建 筑 面 积 ： 75323 平 米 l 容 积 率 ： 2.46 l 主 力 户 型 面 积 ： 124.47 l 均 价 ： 4500元 /平 米 l 交 楼 时 间 ： 2014年 12月 l 建 筑 形 式 ： 住 宅 楼 公 寓 l 售 楼 电 话 ： 0795-5782666l 开 发 商 ： 江 西 万 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 l 楼 盘 地 址 ： 高 安 瑞 阳 大 道 消 防 大 队 隔 壁 .占 地 面 积 ： 11773.1总 建 筑 面 积 ： 43114.3容 积 率 ： 2.6均 价 ： 4700元 /交 楼 时 间 ： 2013年 6月主 力 户 型 面 积 ： 85-142建 筑 形 式 ： 高 层 住 宅 、 商 售 楼 电 话 ：0795-5217777 开 发 商 ： 江 西 华 鼎 置 业 有 限 公 司地 址 ： 高 安 大 道 （ 高 安 三 中 隔 ）楼 盘 分 析 ： 内 精 致 的 园 林 设 计 ， 电梯 房 4幢 ， 楼 梯 洋 房 2幢 ， 主 力 户 型二 房 、 三 房 、 四 房 ， 85-142 ， 已销 售 70%， 1-3楼 临 街 铺 销 售 ， 销 售率 60%。 LOGO 高 安 华 硕 世 纪 风 情 高 安 房 地 产 总 结 1、 开 发 量 大 ， 在 建 楼 盘 超 过 40个 项 目 ， 已 报 规 划 拟 建 施 工 200万 平 米 。 2、 房 价 偏 高 ， 在 宜 春 范 围 内 是 楼 价 最 高 的 县 级 市 。 3、 房 产 普 遍 开 发 水 平 不 高 。 4、 购 买 力 主 要 是 本 地 个 体 老 板 为 主 。 5、 整 体 城 市 规 模 不 大 ， 城 市 人 口 约 15万 人 。 6、 城 市 规 划 在 宜 春 范 围 内 最 差 。 宜 春 顺 天 明 月 湾 均 价 ： 15000元 / 开 发 商 ： 江 西 明 月 山 顺 天 置 业 有 限 公 司 占 地 面 积 ： 16.4万 售 楼 地 址 ： 江 西 省 宜 春 市 温 汤 镇 江 源 北 路 8号 建 筑 面 积 ： 12.8万 物 业 地 址 ： 袁 州 区 温 汤 镇 江 源 北 路 所 在 区 域 ： 温 汤 镇 开 盘 时 间 ： 2013.1 物 业 类 别 ： 住 宅 入 住 时 间 ： 2014年 底 建 筑 类 别 ： 多 层 装 修 状 况 ： 毛 坯 容 积 率 ： 0.78 绿 化 率 ： 63% 物 业 费 ： 公 寓 和 洋 房 1.6元 / /月 ， 别 墅 2 0元 / /月 楼 盘 分 析 ： 三 面 环 山 ， 一 面 临 水 ， 天 造 自 然 景 观 ， 是 不 可 复 制 的 明 月 山 龙 脉 延 续 风 水 宝 地 。拥 有 明 月 山 国 家 级 风 景 名 胜 区 和 富 硒 温 泉 两 大 珍 贵 稀 世 资 源 。 宜 春 碧 桂 园占 地 面 积 ： 2696800 总 建 筑 面 积 ： 74万 容 积 率 ： 2.7 总 户 数 ： 1474 均 价 ： 5000/房 面 积 幅 度 ： 80-140 车 位 个 数 ： 4019 售 楼 电 话 ： 0795-3228590 开 发 商 ： 宜 春 碧 桂 园 投 资 有 限 公 司 地 址 ： 宜 春 市 中 山 西 路 楼 盘 分 析 ： 两 梯 三 户 和 两 梯 四 户 ,面 积 为 79-89 两 房 ， 90-120 三 房 ， 120-141 大 三 房 和 四 房 ， 满 足 不 同 家 庭 需 求 ， 户 户 方 正 大 气 ， 南 北 通 透 。 乐活 主 题 园 林 设 计 ， 含 高 端 商 业 社 区 。 城 市 规 划 和 形 象 整 体 不 错 。 温 汤 镇 富 含 硒 矿 物 温 泉 ， 楼 价 均 在 15000- 20000之 间 ， 比 较 高 。 城 市 楼 价 在 4000-5000之 间 。 房 产 开 发 水 平 较 高 。 总 体 供 应 量 大 ， 在 售 楼 盘 超 过 100个 ， 在 施 工 约 400万 平 米 ， 报 规 划 拟建 约 500万 平 米 楼 市 竞 争 激 烈 。 大 楼 盘 较 多 ， 龙 头 开 发 商 扎 堆 。 消 费 者 除 本 地 户 口 外 ， 还 吸 引 了 少 量 的 外 地 户 口 。 樟 树 豪 江 九 龙 湾占 地 面 积 ： 63.47亩总 建 筑 面 积 ： 19879.4 容 积 率 ： 3.2 总 户 数 ： 738均 价 ： 5200 房 子 面 积 幅 度 ： 70-120 电 话 ： 0795-7779888 开 发 商 ： 江 西 豪 江 置 业 有 限 公 司 地 址 ： 樟 树 滨 江 板 块 沿 江 路 77号 ：大 型 高 端 城 市 综 合 体 ， 含 一 线 江 景 房 ，全 毛 坯 ， 二 至 四 层 均 价 四 千 ， 商 业 不出 售 ， 30层 高 ， 高 端 设 置 ， 房 子 不 西晒 ， 间 隔 大 ， 小 区 内 建 五 星 级 酒 店 ，用 于 政 府 接 待 ， 并 提 供 小 区 停 电 时 的发 电 服 务 。 樟 树 金 岸 银 河 樟 树 金 岸 银 河 樟 树 金 域 蓝 湾占 地 面 积 ： 16万 总 建 筑 面 积 ： 15万 容 积 率 ： 2.3均 价 ： 5800 车 位 数 ： 944 交 楼 时 间 ： 2013.6 电 话 ： 0795-7566888开 发 商 ： 江 西 上 德 实 业 地 址 ： 樟 树 市 沿 江 南 路 9号 楼 盘 分 析 ： 6米 挑 高 底 层架 空 花 园 ， 全 石 材 基 座 ，特 聘 园 林 景 观 专 家 -杭 州 蓝天 园 林 景 观 设 计 院 提 纲 设计 ， 大 手 笔 打 造 英 式 皇 家园 林 ， 大 尺 度 立 体 式 园 林 ，百 米 栋 距 。 樟 树 房 产 总 结 城 市 建 设 规 划 水 平 高 ， 产 业 基 础 高 。 人 口 不 多 ， 市 区 人 口 不 足 10万 ， 所 以 房 地 产 成 交 量 不 多 。 楼 价 分 两 极 端 ， 一 端 是 市 区 楼 盘 ， 普 遍 房 价 在 4000以 内 ， 另 一 端 是 沿江 楼 盘 ， 房 价 与 高 安 接 近 ， 5000-6000左 右 。 目 前 在 售 面 积 40万 平 米 左 右 ， 在 建 约 100万 平 米 ， 拟 建 约 200万 平 米 。 南 康 城 南 花 园 占 地 面 积 ： 约 35482 总 建 筑 面 积 ： 138064 容 积 率 ： 2.75 总 户 数 ： 750套 均 价 ： 6140元 / 主 力 户 型 面 积 ： 119-134 建 筑 形 式 ： 框 架 结 构 电 话 ： 0797-6519888 开 发 商 ： 南 康 市 龙 翔 置 业 有 限 公 司 地 址 ： 南 康 市 天 马 山 大 道 中 段 楼 盘 分 析 ：布 局 清 晰 完 整 ， 功 能 齐 备 ， 实 用 之 上 。 动 静 分 离 ，分 区 合 理 ， 自 然 从 容 大 度 。 1.2:1停 车 位 配 比 : 1029个 停 车 位 ， 对 于 社 区 750户居 民 来 说 ， 完 全 解 决 了 停 车 的 烦 恼 。人 车 分 流 ： 从 人 性 化 角 度 出 发 ， 社 区 实 现 完 全 人车 分 流 ， 保 障 社 区 居 民 的 安 全 。架 空 层 休 闲 区 ： 住 宅 首 层 特 别 设 立 架 空 层 休 闲 区 ，营 造 泛 会 所 的 公 共 生 活 场 所 。 南 康 天 域 半 山 豪 庭 占 地 面 积 ： 48.97亩 总 建 筑 面 积 ： 11.9万 总 户 数 ： 496套 容 积 率 ： 2.4 均 价 ： 6200元 / 主 力 户 型 面 积 ： 115-142 建 筑 形 式 ： 框 架 结 构 电 话 ： 0797-6606666 开 发 商 ： 江 西 天 域 置 业 有 限 公 司 地 址 ： 南 康 市 南 水 新 区 体 育 公 园 旁 楼 盘 分 析 ： 南 康 首 个 电 梯 花 园 洋 房 小 区 ， 首 个 坡 地 园 林 小 区 ， 首 创 3.2米 住 宅 层 高 ，楼 盘 整 体 打 造 西 班 牙 皇 家 墅 院 ， 基 本 户 型 二 居 115.64118.32平 米 三 居 126.97136.35平米 复 式 177.21227.93平 米 南 康 房 产 总 结城 市 面 貌 整 体 良 好 ， 测 试 赣 州 新 区 ， 规划 水 平 较 高 。开 发 量 巨 大 ， 在 售 楼 盘 50-60个 ， 新 施 工楼 盘 超 200万 平 米 ， 拟 建 楼 盘 超 300平 米 房 价 在 5000-6000之 间 高 安 附 近 城 市 房 地 产 总 结1234 5 根 据 世 界 银 行 和 库 兹 捏 次 各 国 的 经济 增 长 的 国 际 判 断 标 准 ， 高 安 房 地产 属 于 高 速 发 展 阶 段 ；宏 观 经 济 增 长 房 地 产 行 业 增 长小 于 4% 萎 缩 发 展4%5% 相 对 停 滞5%8% 稳 定 发 展大 于 8% 高 速 发 展特 征 1： 高 安 近 五 年 GDP保 持 两 位 数 的 高 速 增 长 ， GDP的 高 速 增 长 必 然 带 动 房地 地 产 市 场 快 速 发 展 在 短 短 9个 月 内 的 时 间 里 ， 高 安 固 定 资 产 投 资 从 50亿 元 直 接 攀 升 至 170亿 元 ， 翻 了 3倍 ，有 力 的 证 明 了 高 安 的 经 济 发 展 至 快 速 。 在 接 近 一 年 的 时 间 里 ， 高 安 的 房 地 产 投 资 市 场 也 呈 现 蓬 勃 发 展 之 势 ， 基 本 每 个 时 间段 都 呈 现 出 健 康 稳 定 发 展 至 局 面 。 特 征 2： 社 会 固 定 投 资 以 及 居 民 消 费 水 平 持 续 稳 步 的 上 涨 ， 夯 实 了 高 安 房 地 产 行业 发 展 的 基 础 高 安 2009年 2010年 2011年 2012年总 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 25.53 41.59 28.17 23.15高 安 2009年 -2012年 房 地 产 总 销 售 面 积 表 高 安 2009年 2010年 2011年 2012年房 地 产 总 投 资 额 （ 亿 元 ） 3.4 4.81 5.2 8.2高 安 2009年 -2012年 房 地 产 总 投 资 额 表 高 安 2009年 2010年 2011年 2012年在 建 面 积 （ 万 平 方 米 ） 57.79 74.91 96.49 111.5高 安 2009年 -2012年 房 屋 在 建 面 积 表 高 安 2009年 -2014年 市 区 楼 盘 均 价 表高 安 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年市 区 楼 盘 均 价 （ 元 ） 2800 3660 4200 4700 5200 5500 高 安 市 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年总 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 25.53 41.59 28.17 23.15房 地 产 总 投 资 额 （ 亿 元 ） 3.4 4.81 5.2 8.2在 建 面 积 （ 万 平 方 米 ） 57.79 74.91 96.49 111.5市 区 楼 盘 均 价 （ 元 ） 2800 3660 4200 4700 5200 5500 从 目 前 高 安 市 现 有 地 产 项 目 的 情 况 可 以 看 出 ， 早 期 开 发 的 房 地 产 项 目 主 要 以 商 业 地 产 开发 为 主 ， 主 要 形 式 为 市 场 、 商 业 街 、 商 贸 城 等 ， “ 重 商 轻 居 ” 的 情 况 普 遍 。 房 价 从 三 年前 的 2800元 / 飞 速 发 展 到 现 在 的 5500元 / 。但 过 多 的 投 资 开 发 ， 透 支 了 高 安 的 房 地 产 市 场 ， 存 量 巨 大 与 市 场 相 对 较 小 ， 构 成 了 严 重的 矛 盾 。现 阶 段 高 安 经 济 处 于 高 速 发 展 阶 段 ， 住 宅 需 求 量 随 经 济 发 展 、 城 市 化 进 程 以 及 人 口 增 加而 急 剧 加 大 。 总 产 值 增 长 快 速 ， 个 人 收 入 、 家 庭 收 入 增 长 ， 购 买 能 力 增 强 ， 生 活 水 平 上升 ， 对 生 活 的 要 求 正 逐 步 的 从 生 存 需 求 向 改 善 需 求 过 度 ， 这 就 加 大 了 住 宅 流 通 量 ， 同 时市 场 对 产 品 质 量 及 居 住 环 境 的 要 求 也 不 断 提 高 。 刚 性 需 求 及 改 善 型 需 求 成 为 未 来 高 安 市 场 需 求 主 流 ， 品 质 更 优 、 适 度 更 高 的 项 目 才 能吸 引 这 部 分 主 流 买 家 。 所 以 ， 对 于 如 此 大 规 模 的 项 目 ， 如 仅 靠 高 安 本 地 市 场 ， 难 以 支 撑 其 发 展 ，必 须 占 位 大 南 昌高 安 城 市 级 别 低 ： 全 市 地 区 生 产 总 值不 足 100亿 元 ， 远 落 后 与 临 近 市 丰 城 和樟 树整 体 购 买 力 有 限 ： 城 镇 人 口 不 足 20万 ，人 均 GDP不 足 1.2万 元 ， 全 市 城 乡 居 民 储蓄 余 额 不 足 90亿 元 ， 社 会 消 费 品 零 售 总额 仅 32亿 元高 安 房 地 产 市 场 容 量 有 限 ： 商 品 房年 消 化 量 不 足 30万 平 米 ， 全 市 房 地 产 年投 资 总 额 不 足 5亿 元 一 、 高 安 市 主 要 商 圈通 过 市 场 调 查 与 总 结 分 析 ， 目 前 ， 高 安 市 的 商 业 地 产 市 场 有 以 下 三 大 商 圈 ： 中 山路 商 圈 、 胜 利 路 商 圈 、 锦 江 外 滩 商 圈 、 高 安 商 厦 商 圈 等 四 大 商 圈 。 二 、 高 安 市 分 类 商 业 业 态1、 百 货高 安 市 百 货 市 场 主 要 有 爱 家 百 货 、 北 京 商 场 、 华 联 生 活 广 场 、 商 业 大 厦 、 乐 山 商 场 、 和 和百 货 等 。2、 大 卖 场大 卖 场 主 要 有 爱 家 量 贩 、 喜 迎 门 、 新 大 新 商 场 等 。3、 集 贸 市 场 集 贸 市 场 以 天 龙 市 场 、 宏 大 市 场 、 风 光 市 场 为 代 表 。4、 步 行 街 商 业 步 行 街 以 温 州 商 业 街 及 风 光 路 为 代 表 。5、 马 路 市 场 马 路 市 场 散 步 与 各 大 市 内 街 道 两 侧 ， 分 布 广 泛 ， 多 为 住 宅 底 商 。 三 、 高 安 商 业 地 产 发 展 特 点通 过 市 场 调 查 （ 周 边 配 套 调 查 ） 分 析 ， 高 安 市 商 业 地 产 存 在 以 下 特 点 ：商 业地 产 特 点投 资 客 户 投资 趋 于 谨 慎 租 金 售 价 差异 大 、 商 业分 布 不 平 衡产 品 混 杂 、价 格 差 距 大 经 营 管 理 落 后 、缺 乏 科 学 业 态规 划 商 业 开 发 目 标 启 示（ 一 ） 打 造 江 西 省 一 流 的 文 化 娱 乐 型 商 业 综 合 体本 项 目 商 业 建 成 后 ， 建 筑 、 景 观 、 商 业 形 态 和 内 部 规 划 设 计 ， 务 必 超 前 ， 省 内 罕见 ， 提 升 本 项 目 在 城 市 中 的 地 位 及 受 关 注 的 热 度 ， 成 为 高 安 商 业 地 产 新 模 式 的 领跑 者 ！ （ 二 ） 成 为 商 业 综 合 体 标 准 的 制 定 者本 项 目 无 论 是 商 业 体 量 ， 还 是 所 具 备 的 功 能 ， 都 要 成 为 最 新 的 “ 商 业 综 合 体 ” ，提 升 到 一 个 新 的 境 界 。 势 必 成 为 地 下 商 业 综 合 体 新 标 准 的 制 定 者 ！ (三 ) 树 起 高 安 市 标 志 性 “ 名 片 ” 要 致 力 于 打 造 成 为 高 安 市 的 “ 名 片 ” 和 “ 客 厅 ” ， 以 全 新 的 文 化 娱 乐 体 验 形 式 带动 、 刺 激 消 费 ， 把 流 动 的 、 不 同 目 的 人 群 转 化 为 有 效 的 购 买 力 高 安 城 市 房 地 产 市 场 概 述高 安 房 地 产 市 场 平 稳 发 展 的 过 程 中 ， 高 安 的 房 地 产 开 发 实 体 开 发 商 和 房地 产 主 要 消 费 群 体 置 业 者 同 样 经 历 了 一 个 从 量 变 到 质 变 的 成 长 进 程 。开 发 商 成 长 历 程 置 业 者 购 房 心 态包 工 头 、 建 筑 商本 土 企 业 家外 地 投 资 客 、 本土 企 业 家 专 业摸 索 惧 怕 、 胆 怯不 懂 装 懂老 练 、 沉 稳市 场 趋 于 成熟 成 长见 识 房 地 产 市 场 的 竞 争 不 单 是 楼 盘 间 的 竞 争 ， 也 是 板 块 的 竞 争 ， 因 其 具 有 极 强 的 地 域性 特 点 。 一 般 情 况 下 ， 同 一 区 位 的 楼 盘 在 户 型 组 合 、 销 售 价 格 、 目 标 客 户 等 等 特性 上 都 较 为 接 近 。根 据 高 安 城 市 目 前 的 发 展 情 况 ， 高 安 市 楼 盘 大 致 可 以 分 为 三 大 板 块 ， 城 南 板 块 、城 北 板 块 以 及 工 业 园 区 板 块 。高 安 城 市 房 地 产 市 场 分 析 区 域 板 块 分 析 清 华 城 月 亮湾城 南 明珠瑞 南苑德 亿 欧 洲城景 泰 嘉园彩 虹城清 华 名居 莱 茵 花园 安 居 南苑莲 花 都市 嘉 园 星 月园 青 城 林语 东 郡 佳园 城 南 板 块 分 析 筠 泉 路中 山 路胜 利 路 桥 南 路区 位 划 分 ： 锦 江 以 南 周 边 区 域 。该 区 为 高 安 老 城 区 ， 也 是 高 安 主 要 商 贸 街 区 ， 其 中 胜 利 路 、 中 山 路 为 高 安步 行 街 ， 商 业 气 氛 浓 厚 ， 经 营 状 态 良 好 。 主 要 道 路 有 ： 筠 泉 路 、 中 山 路 、 胜 利 路 、 桥 南 路 等 ,交 通 便 捷 ， 出 行方 便 ； 生 活 配 套 设 施 完 善 ， 宜 居 宜 商 。教 育 配 套 ： 高 安 二 中 、 三 小 、 市 四 中 、 市 六 中医 疗 配 套 ： 筠 阳 医 院市 政 配 套 ： 市 财 政 局 、 林 业 局 、 水 电 局生 活 配 套 ： 新 华 书 店 、 电 影 公 司 、 城 南 汽 车 站城 南 板 块 分 析 城 南 板 块 分 析 清 华城 月 亮 湾 城 南 明珠瑞 南 苑 建 筑 以 多 层 为 主 ， 滨 江 部 分 开 始 推 售 电 梯 房 ， 楼 盘 建 筑 和 规 划 品 质 已 经 在 稳 步提 升 。项 目 户 型 以 110-140 的 三 房 为 主 ， 方 正 实 用 。 伴 随 建 筑 产 品 的 多 样 化 ， 户 型也 逐 渐 多 样 化 ， 以 满 足 不 同 需 求 的 消 费 群 体 。该 区 域 新 楼 盘 的 供 应 量 相 对 较 少 ， 各 楼 盘 的 销 售 状 况 良 好 ， 市 场 前 景 看 好 。城 南 为 高 安 老 城 区 ， 历 史 悠 久 ， 生 活 配 套 完 善 ， 商 业 完 善 ， 适 合 人 居 。城 南 板 块 土 地 放 量 相 对 城 北 新 城 区 较 少 ， 这 也 导 致 城 南 板 块 新 楼 盘 的 供 应 量 相对 较 少 ， 由 于 城 南 生 活 配 套 完 善 ， 市 民 对 该 区 域 的 购 房 需 求 量 比 较 大 。城 南 主 要 楼 盘 有 ： 清 华 城 、 月 亮 湾 、 城 南 明 珠 、 瑞 南 苑 ； 该 区 域 新 楼 盘 较 少 ，早 期 清 华 城 、 瑞 南 苑 已 销 售 完 毕 ， 在 售 楼 盘 以 月 亮 湾 滨 江 国 际 花 园 最 具 代 表 性 。城 南 板 块 分 析 开 发 商 ： 江 西 华 硕 实 业 投 资 有 限 公 司地 理 位 置 ： 高 安 大 桥 南 桥 头全 程 代 理 ： 深 圳 华 济建 筑 产 品 ： 2栋 18层 高 层 、 25栋 多 层一 期 户 型 ： 二 房 ： 90 （ 共 50套 ） 三 房 ： 110-140 （ 偏 多 ） 复 式 ： 150-190 分 析 ： 临 锦 江 ， 800米 江 岸 长 堤 ， 一 线 江 景 。 项 目 位 于 老 城 区 与 新 城 区 交界 处 ， 靠 中 山 路 、 胜 利 路 ， 配 套 设 施 完 善 ， 适 合 人 居 。月 亮 湾 滨 江 国 际 花 园代 表 楼盘 高 安 大 道桥 北 路碧 落 路赤 土 板 路 东 环 路 城 北 板 块 分 析 城 北 新 区 ， 高 安 大 道 部 分 商 业 由 此 带 动 。交 通 ： 新 城 区 道 路 由 高 安 大 道 、 东 环 路 、 桥 北 路 、 碧 落 路 、 赤 土 板 路 等主 要 道 路 组 成 ， 联 通 老 城 区 ， 道 路 宽 阔 ， 交 通 便 捷 。教 育 配 套 ： 宜 春 学 院 高 安 分 院 、 高 安 中 学 、 市 三 中 、 高 安 外 国 语 学 校 等市 政 配 套 ： 老 市 政 府 、 气 象 局 、 公 安 局 等医 院 配 套 ： 市 妇 幼 保 健 院 、 人 民 医 院 、 市 皮 肤 医 院 等商 业 配 套 ： 建 行 、 中 行 、 农 行 等生 活 配 套 ： 永 生 宾 馆 、 瑞 州 宾 馆 、 高 安 宾 馆 、 瑞 雪 宾 馆 等区 位 划 分 与 市 政 配 套 ：城 北 区 域 ， 为 高 安 新 城 区 ； 高 安 大 道 属 320国 道 横 穿 境 内 部 分 路 段 。 德 亿 欧洲 城景 泰嘉 园彩 虹城清 华名 居 莱 茵花 园 安 居南 苑莲 花 都 市嘉 园 该 片 区 沿 锦 江 楼 盘 价 格 较 高 ， 环 境 卓 越 ， 产 品 品 质 高 ， 销 售 状 况 良 好 。受 320国 道 影 响 ， 新 城 区 经 济 呈 看 好 趋 势 ， 城 北 新 区 商 业 发 展 迅 速 。城 北 沿 锦 江 区 域 离 老 城 区 仅 一 桥 之 隔 ， 生 活 配 套 设 施 完 善 ， 交 通 便 捷 。区 域 建 筑 产 品 以 多 层 为 主 ， 产 品 形 式 多 以 6+1形 式 出 现 ， 个 别 楼 盘 在 二 期销 售 推 出 小 高 层 及 高 层 。产 品 户 型 以 120-130 的 三 房 为 主 ， 少 量 90-100 的 两 房 为 辅 。区 域 楼 盘 品 质 相 对 大 中 城 市 相 对 较 低 ， 销 售 人 员 业 务 水 平 不 高 。由 于 新 楼 盘 的 崛 起 ， 该 片 区 的 楼 盘 销 售 周 期 相 对 较 长 ， 现 售 价 格 与 开 盘 时间 价 格 相 差 较 大 ， 同 时 也 表 明 该 区 域 市 场 前 景 看 好 。区 域 楼 盘 供 应 量 较 大 ， 由 于 该 区 域 土 地 释 放 量 较 大 ， 片 区 楼 盘 成 遍 地开 花 景 象 。大 量 楼 盘 早 期 销 售 价 格 较 低 ， 随 城 北 新 区 开 发 力 度 加 大 ， 销 售 价 格 见长 。 开 发 商 ： 德 亿 房 地 产 开 发 公 司地 理 位 置 ： 体 育 公 园 旁建 筑 产 品 ： 31栋 ， 其 中 21栋 多 层 （ 6+1） ， 10栋 小 高 （ 最 高 待 定 ）户 型 ： 二 房 ： 105 （ 二 期 40多 套 ） 三 房 ： 120-130 （ 二 期 200多 套 ） 复 式 ： 240 （ 二 期 20套 ）房 源 ： 二 期 260套楼 层 差 价 ： 100元 / 左 右车 位 ： 高 层 地 下分 析 ： 靠 近 高 安 体 育 馆 ， 给 业 主 提 供 良 好 的 休 闲 娱 乐 场 所 ； 沿 锦 江 高 层 住 宅 ， 一 线 江 景 ， 适 合人 居 ； 项 目 在 高 安 属 于 高 端 产 品 ， 二 期 销 售 建 立 在 一 期 售 罄 基 础 上 ， 市 场 前 景 看 好 ；德 亿 欧 洲 城代 表 楼盘 工 业 园 板 块 分 析高 安 大 道 高 安 三 中环 城 东 路桥 北 路 星 月 园 青 城 林 语 东 郡 佳园高 安 大 道 、 桥 北 路 以 东 ， 靠 近 工 业 园 区 域 区 位 划 分 ： 工 业 园 附 近 概况 ：位 于 高 安 大 道 、 320国 道 东 端 ， 远 离闹 市 区 ， 属 于 高 安 郊 区配 套 ： 配 套 设 施 相 对 其 他 区 域 较 薄 弱 ，生 活 配 套 设 施 薄 弱 。交 通 ： 1、 2、 5路 车 经 过 此 地 ， 320国道 交 通 便 利 ， 道 路 通 畅 。 城 北 工 业 园 板 块 房 地 产 分 析 ：该 区 域 配 套 设 施 相 对 较 薄 弱 ， 区 域 优 势 显 不 足建 筑 产 品 为 多 层 ， 楼 盘 品 质 相 对 较 低 ， 户 型 以 120-130 的 三 房 为主 ， 方 正 实 用价 格 相 对 其 他 区 域 偏 低 ， 销 售 周 期 较 长楼 盘 价 格 开 盘 时 间 价 格 相 对 现 售 价 格 ， 差 异 较 大 ， 楼 盘 升 值 前 景看 好 ， 价 格 有 一 定 的 上 涨 空 间 高 安 城 市 房 地 产 市 场 分 析 物 业 配 比 分 析目 前 高 安 市 场 上 供 应 的 产 品 以 电 梯 房 和 花 园 洋 房 为 主 ， 别 墅 市 场 目 前 尚 为 空 白 。 建 筑 立 面 分 析 分 析 ：高 安 目 前 市 场 上 供 应 的 商 品 房 在 建 筑 外 立 面 方 面 普 遍 都 是 现 代 简 约 的 风 格墙 体 外 部 大 多 采 用 粉 红 色 涂 料 、 淡 黄 色 涂 料 漆 和 青 灰 色 面 砖 等 色 调 进 行 装 配 。沿 街 商 业 楼 体 有 部 分 采 用 骑 楼 设 计 风 格楼 顶 设 计 一 般 比 较 单 调 ， 只 有 少 数 楼 盘 在 楼 盘 天 际 线 方 面 下 了 一 定 功 夫 。 物 业 管 理 分 析高 安 市 商 品 住 宅 房 整 体 物 业 管 理 水 平 比 较 低 ， 大 多 数 楼 盘 在 销 售 商 品 房 之 前 都还 未 能 确 定 相 关 的 物 也 管 理 公 司 和 相 关 管 理 费 用 。根 据 其 他 相 关 楼 盘 提 供 的 数 据 来 看 ， 当 前 高 安 市 大 多 数 楼 盘 的 物 业 管 理 公 司 都是 本 土 企 业 ， 提 供 的 仅 仅 是 基 本 的 保 安 服 务 ， 整 体 服 务 效 能 相 对 低 ， 物 业 收 费一 般 在 0.8元 /平 米 左 右 。 p 依 托 企 业 品 牌 优 势 和 项 目价 值 优 势 ， 拔 高 预 期 ， 树 立 高性 价 的 价 值 项 目 形 象p 提 前 锁 定 目 标 客 户 ， 突 破传 统 营 销 方 式 ， 制 造 项 目 实 现利 润 、 品 牌 借 势 重 新 定 义 区 域 价 值 ，强 化 未 来 卫 星 城 市 地 位 置强 调 项 目 大 规 模 综 合 体 配套 优 势 ， 营 造 优 越 社 区 内部 环 境 ， 以 优 质 的 服 务 ，超 越 客 户 心 理 预 期充 分 展 示 项 目 核 心 价 值 ， 现 场展 示 营 销 和 圈 层 活 动 体 验 营 销 ，与 市 场 其 他 项 目 形 成 区 隔优 势 （ S） ：大 规 模 项 目 ， 具 备 一 定 规 模 效 应南 昌 半 小 时 经 济 圈 ， 未 来 潜 力 大拥 有 丰 富 山 林 、 湖 泊 、 水 库 资 源亿 元 级 顶 级 综 合 旅 游 度 假 、 及 生 活 配套大 尺 度 、 高 空 间 、 高 赠 送 ， 高 使 用 率大 企 业 品 牌 实 力 优 势 ， 品 质 保 障 劣 势 （ W） ： 项 目 处 理 南 昌 与 高 安 链 接 处 ，周 边 无 配 套 、 无 交 通 ； 现 阶 段 项 目 区 域 地 段 价 值 不被 看 好 ；机 会 （ O） ： 高 安 经 济 的 高 速 发 展 ， 带 来 更 多 经济 实 力 雄 厚 的 人 士 和 潜 在 的 买 家片 区 内 别 墅 项 目 稀 缺 ；市 场 营 销 水 平 停 留 在 卖 产 品 阶 段威 胁 （ T） ： 面 临 同 区 域 内 及 南 昌 城 郊 类 型 产 品的 客 源 竞 争 ； 政 策 不 定 因 素 对 客 户 的 影 响 ；大 体 量 面 临 着 较 大 的 客 源 挑 战 怎 样 改 变 市 场 常 规 游 戏 规 则 ？ 怎 样 提 升 项 目 高 价 值 预 期 ， 制 定 市 场 新 准 ， 高价 值 ， 高 性 价 比 项 目 ， 即 本 项 目 的 发 展 战 略 方 向 ： 价值 认识第 一 层 面 ：住 宅 与 居 住 、商 业 、 商 务 等功 能 的 组 合 。 第 二 层 面 ：体 量 （ 规 模 ）与 大 盘 的 社 会影 响 力 第 三 层 面 ：开 发 利 润 与 社区 和 谐 、 生 活 方式 塑 造 、 品 牌 提升 。大 盘 开 发 不 仅 仅 有 规 模 优 势 ， 有 完 善 学 校 、 医 院 、会 所 、 商 业 中 心 大 型 配 套 ， 更 重 要 的 是 大 盘 有 的 巨 大 的 社 会 影 响 力 、 能 够 用 带 新 的 生 活 方 式 与 居 住 方式 。 关 于 大 盘传 统 对 大 盘 物 业 类 型 的理 解 是 住 宅 物 业 ；大 盘 的 物 业 既 包 括 住 宅 ，也 包 括 商 务 、 商 业 体 和都 市 综 合 体 等 。传 统 对 大 盘 影 响 力 的 理 解仅 仅 是 大 盘 规 模 ；大 盘 影 响 力 最 重 要 的 是 对社 会 发 展 的 影 响 力 。 传 统 对 大 盘 价 值 的 理 解 表现 为 开 发 利 润 ；大 盘 价 值 更 重 要 的 是 打 造新 的 生 活 方 式 ， 引 导 生 活模 式 的 改 变 。 大 盘 开 发 模 式 的 思 考考 虑 层 面 ： 战 略 层 面 财 务 目 标 层 面 战 术 层 面 战 术 层 面 ： 如 何 将 钱 用 在 刀 刃 上 ， 在 服 从 于 整 体 战 略 的 基 础 上 每 个 地 块（ 功 能 区 ） 的 开 发 目 标 和 手 段 是 什 么 。 如 何 启 动 项 目 、 启 动 区域 如 何 执 行 ？ 如 何 营 销 ？战 略 层 面 ：从 城 市 发 展 阶 段 、 项 目 在 城 市 中 的 地 位 及 发 展 前 景 、 项 目 可 能担 负 的 城 市 功 能 入 手 ， 系 统 的 、 框 架 性 的 综 合 解 决 问 题 ； 不 能用 战 术 手 段 解 决 战 略 问 题 ， 陷 入 到 每 一 个 具 体 地 块 的 解 决 方 案之 中 。财 务 目 标 层 面 ：整 个 区 域 开 发 如 何 盈 利 。 什 么 是 用 来 建 立 区 域 形 象 与 价 值 标 杆的 ， 什 么 是 争 现 金 流 的 ？ 是 否 每 个 回 合 都 要 获 胜 ， 还 是 有 输 有赢 ， 最 终 整 体 获 利 。 大 盘 开 发 模 式 的 思 考 城 郊 大 盘 的 五 种 开 发 模 式 开 发 模 式 驱 动 因 素 /具 备 条 件 代 表 楼 盘郊区陌生区大盘五种开 发模式 主 题 地 产 模 式（ 创 造 主 体 配 套驱 动 ） 由 于 交 通 的 交 通 距 离 以 及 对 区 域 的 心 理 距 离 ， 教 育 地 产 、 体 育地 产 、 文 化 艺 术 地 产 等 的 成 功 开 发 成 为 模 式 区 大 盘 开 发 的 重 要驱 动 方 式 。 通 过 主 题 吸 引 消 费 者 的 关 注 ， 通 过 完 善 的 社 区 配 套和 良 好 的 社 区 环 境 消 除 消 费 者 的 心 理 抗 性 。 奥 林 匹 克花 园新 城 镇 模 式 （ 复合 资 源 驱 动 ） 多 种 物 业 组 合 ， 以 住 宅 为 主 ， 多 功 能 复 合 性 社 区 ;有 良 好 的 自然 生 态 环 境 和 社 区 生 态 系 统 ， 交 通 相 对 便 利 通 达 性 好 ； 项 目 规 模 巨 大 ， 有 一 定 自 然 资 源 ， 区 域 未 来 价 值 被 认 可 ；依 托 发 达 城 市 群 ， 周 边 产 业 带 发 展 能 形 成 项 目 的 消 费 客 群 支 持自 身 能 形 成 产 业 配 套 ， 创 造 本 地 就 业 机 会 ， 是 城 市 功 能 的 延 伸 东 莞 万 科城旅 游 地 产 模 式（ 自 然 资 源 驱 动 ） 拥 有 强 势 的 稀 缺 自 然 、 人 文 资 源 ， 或 打 造 强 势 旅 游 配 套 ；良 好 的 休 闲 度 假 氛 围 ， 与 外 部 的 交 通 路 网 畅 通 ；周 边 依 托 城 市 群 体 有 良 好 的 休 闲 度 假 市 场 需 求 ；城 市 中 高 端 “ 5+2” 生 活 模 式 发 展 成 熟 ；克 服 远 郊 劣 势 能 力 强 ， 抗 郊 区 化 指 数 。 华 侨 城 开 发 模 式 驱 动 因 素 /具 备 条 件 代 表 楼 盘郊区陌生区大盘五种开发模式 产 业 园 模 式 （ 产业 驱 动 ） 通 过 具 有 盈 利 能 力 特 色 产 业 的 长 期 经 营 ， 提 升 项 目 在 城市 中 的 影 响 力 与 地 位 ， 体 现 项 目 的 开 发 价 值 ， 达 到 产 业与 房 地 产 开 发 双 盈 利 的 目 的 。 西 安 高 科 技 园 区郊 区 化 居 住 模 式（ 城 市 郊 区 化 驱动 ） 城 市 人 均 GDP超 过 3000美 元 ， 高 收 入 人 群 较 为 壮 大 ， 城市 高 端 人 群 主 动 郊 区 化 已 经 成 为 潮 流 ；与 主 城 区 相 距 30 60分 钟 车 程 内 ；拥 有 具 有 竞 争 力 的 自 然 资 源 和 完 备 的 生 活 设 施 ；克 服 远 郊 劣 势 能 力 较 强 ， 抗 郊 区 化 指 数 万 科 四 季 花 城城 郊 大 盘 的 五 种 开 发 模 式综 合 本 项 目 地 块 特 征 , 我 们 参 考 国 内 成 功 案 例 ， 给 本 项 目 战 略 发 展 定 位 带 来 启发 与 思 路 。 项 目 简 介 区 位 ： 万 科 城 位 于 深 圳 龙 岗 布 吉 镇 坂 雪 岗 工 业 园 区 内 ，自 驾 车 通 过 梅 观 高 速 可 在 15分 钟 内 到 达 市 中 心 规 模 ： 占 地 40万 平 米 ， 总 建 面 43万 ， 容 积 率 1.1， 3万 平 米的 商 业 、 社 区 配 套 ， 车 位 比 1:1， 一 期 总 户 数 ： 726户 上 市 时 间 ： 2004.10【 形 象 定 位 】 大 型 TOWNHOUSE亲 地 社 区田 园 牧 歌 般 的 休 闲 生 活名 称 面 积 区 间 主 力 户 型Townhouse 220-269平 方 米 五 房 宽 景 house 137-205平 方 米 四 房 情 景 洋 房 75-130平 方 米 三 房透 天 小 高 层 80-125平 方 米 二 房 、 三 房 LOFT 68+20平 方 米 一 房 一 厅 . p 项 目 位 于 深 圳 市 坂 田 坂 雪 岗 工 业 区 ， 邻 近 华 为 基 地 ； 地 处 关 外 ， 各 项 基 础 设 施 配 套 匮乏 ， 人 气 严 重 不 足 新 市 镇 开 发 模 式 ： 深 圳 万 科 城 万 科 在 关 外 陌 生 区 的 大 型 项 目 区 位1、 南 山 华 侨 城 欢 乐 谷 北 ， 高尔 夫 俱 乐 部 南 ， 临 侨 香 路 和北 环 路2、 地 块 资 源 优 越 ， 临 燕 栖 湖和 天 鹅 湖项 目 基 本 情 况占 地 面 积 ： 占 地 80万 平 米容 积 率 ： 1.35绿 化 率 ： 35%建 筑 面 积 ： 约 108万 已 开 发 住 宅 面 积 ： 约 42.53万 公 建 及 配 套 面 积 ： 2.04万 人 口 ： 总 规 划 为 4500户 ，15000人 居 住 波 托 菲 诺天 鹅 湖 燕 栖 湖 旅 游 地 产 开 发 模 式 ： 深 圳 华 侨 城 波 托 菲 诺 竞 争 层 面 ： 开 发 节 奏 ： 产 品 、 客 户层 面 营 销 层 面 ： 大 盘 的 竞 争 不 是 个 别 楼 盘 的 竞 争 ， 而 是 区 域 价 值 的 竞 争 。 如 果 缺乏 区 域 价 值 ， 大 盘 往 往 必 须 自 己 “ 营 造 区 域 价 值 ” ；1 大 盘 开 发 ， 启 动 期 是 关 键 。 启 动 期 是 项 目 立 势 、 占 位 、 概 念 传 播 、形 成 口 碑 效 应 的 重 要 阶 段 ；4 对 于 陌 生 区 ， 注 重 风 情 体 验 、 生 活 体 验 区 的 设 置 ， 配 套 先 行 展 示 ，极 尽 展 示 区 域 未 来 生 活 ， 资 源 要 在 前 期 展 示 ， 但 资 源 最 好 的 产 品适 宜 推 后 开 发 ， 以 博 取 更 高 价 值 ；5 大 盘 产 品 要 差 异 化 创 新 ， 多 元 化 的 产 品 定 位 ， 要 复 合 不 要 单 一 ，降 低 投 资 风 险 ， 同 时 奠 定 大 盘 气 势 ！ 立 足 主 流 客 户 群 ， 随 着 项 目 进 程 改 变 而 扩 大 ， 客 户 群 要 复 合 而 不要 单 一 ；6 营 销 上 重 视 精 神 层 面 的 引 导 ， 生 活 方 式 的 宣 传 和 灌 输 成 为 主 旋 律 ，要 主 动 营 造 创 新 生 活 理 念 。7 大 盘 要 有 自 己 的 核 心 吸 引 力 ， 同 时 在 硬 件 上 往 往 要 有 一 两 个 “ 核心 震 撼 点 ” ， 形 成 强 势 传 播 效 应 ；2 大 盘 规 划 启 点 高 ， 立 足 城 市 功 能 配 套 ， 同 时 大 盘 的 开 发 节 奏 把 控对 项 目 成 败 至 关 重 要 ！3 对 远 郊 大 盘 的 七 大 规 律 总 结 南 昌 水 榭 花 都 在 区 域 价 值 偏 低 的 象 湖 板 块 豪 宅 项 目 项 目 简 介 区 位 ： 水 榭 花 都 位 于 南 昌 青 云 谱 区 域 施 尧 路 象 湖 公园 正 对 面 ， 15钟 车 程 到 达 市 中 心 ， 但 与 低 价 格 的 象湖 新 城 板 块 仅 一 路 之 隔 ， 区 域 配 套 相 比 其 他 豪 宅 板块 偏 弱 。 规 模 ： 占 地 12万 平 米 ， 建 筑 面 积 26万 平 米 ， 绿 化 率高 达 48%、 12%超 低 建 筑 密 度 。 项 目 规 划 设 计 由 有 11栋 高 层 和 3栋 叠 拼 别 墅 和 1栋 超 五 星 级 酒 店 组 成 ， 住宅 合 计 1280户 ； 上 市 时 间 ： 2007.01 售 价 ： 从 一 期 5300元 /平 米 到 目 前 13000元 /平 米 陌 生 区 远 郊 大 盘配 套 严 重 缺 乏 无 强 势 资 源城 市 向 心 力 大 于 郊 区化 ， 远 郊 置 业 抗 性 大p 根 据 左 右 机 构 的 经 验 总 结 ， 我 们 认 为 ：p观 点 一 ： 开 发 过 程 中 的 客 户 成 长 论 ， 客 户 层 级 随 开 发 发 生 变 化 ；p观 点 二 ： 消 费 行 为 决 定 购 买 ， 本 项 目 客 户 一 定 不 是 按 照 职 业 、 或 是 区 域 划 分 的 ， 而 是 按 照 其 消费 行 为 特 征 在 项 目 开 发 进 程 中 发 生 衍 变 的 ； p观 点 三 ： 客 户 郊 区 化 的 选 择 必 然 建 立 在 我 们 提 供 了 某 种 可 替 代 价 值 的 基 础 上 ；p观 点 四 ： 产 品 定 位 改 变 客 户 群 ， 客 户 与 产 品 相 辅 相 成 的 匹 配 论 ， 但 客 户 感 知 的 不 仅 仅 是 产 品 本身 ， 而 更 应 该 是 精 神 层 次 的 产 品 和 居 住 意 境 体 验 。 VS这 种 情 况 下 谁 会 郊 区 化 ？ 会 在 何 时 郊 区 化 ？ 为 什 么 而 郊 区 化 ？ 客 群 体 量 研 究 一 ： 高 安 工 业 园 区 ， 规 划 30万 平 方 公 里 ， 以 陶 瓷 及 机 械 电 机 产 业为 主 ， 目 前 引 进 企 业 193家 进 驻 ； 客 群 体 量 研 究 二 ： 高 安 市 有 近 5万 余 家 工 商 注 册 登 记 商 家 ， 具 备 一 定 经 济 基 础 和购 买 实 力 ！ 核 心 客 户重 要 客 户其 它 客 户 高 安 工 业 园 企 业 老 板 及 片 区 内高 管 、 政 府 高 官 、 大 经 商 户以 本 区 内 的 富 裕 阶 层 客 户南 昌 及 周 边 县 城 投 资 性 客 户看 好 高 安 发 展 和 度 假 环 境 的 外地 投 资 客 户南 昌 半 小 时 经 济 圈 和 鄱 阳 湖 城 市经 济 圈 内 的 高 收 入 阶 段以 高 安 片 区 内 的 企 业 老 板 、 政 府 高 管 、 大 经 商 户 为 主 ， 并 覆 盖 南 昌 周 边 城 市 的 中小 企 业 老 总 为 主 的 财 智 阶 层 ； 我 们 的 客 户 -“ ” 追 求 共 同 特 征 ：Q： 用 什 么 样 的 形 象 使 本 项 目 与 客 户 产 生 共 鸣 ？ 新 兴 的 市 场 必 然 存 在 不 足 ，面 对 高 安 这 样 一 个 建 陶 产 业 新 势力 ， 未 来 发 展 该 何 去 何 从 ？寻 找 发 展 的 风 向 标 高 安 地 产 路 在 何 方 ？
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