上银房地产股权投资基金入伙说明书

内 部 资 料 注 意 保 密 上 银 房 地 产 股 权 投 资 基 金入 伙 说 明 书 内 部 资 料2010年 6月 目录:一、概要二、基金1.基金设立2.基金运营3.基金管理三、投资四、入伙五、备查 免 责 声 明 : 北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 郑 重 声 明 ， 本 投 资 概 要 所 提 供 资 讯 讯 息 及 资 讯 内 容 仅 供 投 资 人 参 考 且 本 公 司 不 对其 精 确 性 及 完 整 性 作 出 保 证 ， 不 构 成 本 公 司 的 投 资 建 议 。 本 公 司 也 不 对 上 述 资 讯 信 息 及 内 容 的 错 漏 或 疏 忽 承 担 任 何 法 律 责 任 。 一、概 要 基金基本情况：基 金 名 称 ： 天 津 上 银 房 地 产 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 （ 有 限 合 伙 ）基 金 结 构 ： 普 通 合 伙 人 (GP)： 北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 有 限 合 伙 人 (LP)： 其 他 基 金 投 资 者基 金 规 模 ： 首 期 人 民 币 15亿 元基 金 存 续 期 ： 3+2年基 金 管 理 人 ： 北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 基 金 托 管 人 ： 中 国 工 商 银 行 基 金 法 律 顾 问 ： 合 邦 律 师 事 务 所基 金 审 计 机 构 ： 广 东 丰 衡 会 计 师 事 务 所投 资 领 域 ： 投 资 于 优 质 房 地 产 项 目 和 相 关 上 市 公 司 并 购 项 目 。拟 投 资 项 目 ： 收 购 广 州 市 荔 湾 区 法 院 处 置 资 产 -新 中 国 大 厦 基金投资亮点：1. 拟 收 购 资 产 已 进 入 法 院 变 卖 程 序 ， 历史 遗 留 问 题 可 在 拍 卖 过 程 中 一 次 性 解决 ， 以 确 保 资 产 产 权 结 构 清 晰 。2. 拟 投 资 项 目 位 于 广 州 传 统 商 业 旺 地 ，百 年 商 业 老 街 ， 是 中 国 十 大 批 发 市 场之 一 。3. 循 司 法 途 径 及 各 方 协 调 ， 本 次 收 购 价格 不 超 过 其 市 场 价 值 的 30%, 投 资 成本 与 市 场 价 值 之 间 存 在 高 额 的 获 利 空间 。4. 已 有 上 市 公 司 意 向 收 购 基 金 所 持 上 述标 的 资 产 。 5. 国 内 住 宅 房 地 产 市 场 受 政 策 影 响 波 动加 大 ， 房 地 产 项 目 投 资 热 点 转 向 商 业地 产 。 二、基 金 1.基金设立基 金 设 立 背 景 ：住 宅 房 地 产 市 场 供 给 结 构 严 重 失 衡 ，市 场 投 机 成 分 过 高 等 综 合 因 素 造 成 中 国住 宅 物 业 价 格 高 于 商 业 物 业 价 格 。随 着 国 家 对 于 房 地 产 市 场 调 控 的 持 续深 化 ， 这 种 价 格 倒 挂 的 情 况 必 将 得 以 改善 。遵 循 国 际 惯 例 ， 一 般 非 住 宅 物 业 的 价格 要 比 同 地 区 住 宅 物 业 高 两 三 倍 以 上 。 上 银 房 地 产 股 权 投 资 基 金 紧 握 行 业 发展 趋 势 所 带 来 的 巨 大 商 机 ， 以 期 为 同 具锐 利 眼 光 的 投 资 人 带 来 丰 厚 的 投 资 回 报 。 1.基金设立（续）基 金 管 理 人 ： 北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 。有 限 合 伙 人 投 资 起 点 ： 人 民 币 3100万 元 ， 按 100万 元 整 数 倍 增 加 。基 金 管 理 人 出 资 ： 基 金 管 理 人 及 其 基 石 投 资 者 认 购 25%的 基 金 份 额 。基 金 募 集 期 限 ： 基 金 募 集 期 为 15个 工 作 日 ,自 2010年 6月 1日 至 2010年 6月 18日 。 基 金 募集 结 束 并 完 成 有 限 合 伙 企 业 的 注 册 登 记 后 ， 基 金 正 式 成 立 。基 金 募 集 方 式 与 对 象 : 向 特 定 对 象 定 向 私 募 ， 募 集 对 象 为 机 构 投 资 者 和 合 资 格 的 个 人 投 者 。投 资 期 限 ： 一 年 。 在 期 限 内 未 完 成 投 资 行 为 ， 则 基 金 将 自 行 清 算 并 解 散 。基 金 清 算 ： 基 金 在 存 续 期 结 束 时 将 对 其 基 金 净 值 进 行 审 计 。 根 据 基 金 管 理 协 议 的约 定 ， 基 金 管 理 人 将 负 责 执 行 完 成 基 金 财 产 的 保 管 、 清 理 、 估 价 、 变现 和 分 配 等 工 作 。 2.基金运营运 营 要 点 ：基 金 管 理 人 （ 普 通 合 伙 人 ） 责 任 ： 基 金 管 理 人 对本 基 金 对 外 债 务 承 担 无 限 连 带 责 任 。投 资 领 域 ： 基 金 将 直 接 投 资 于 中 国 一 线 城 市 或 区域 经 济 中 心 的 成 熟 商 业 物 业 。基 金 退 出 : 通 过 资 产 分 拆 出 售 ， 以 及 由 上 市 公 司或 者 大 型 地 产 基 金 收 购 实 现 退 出 。 基 金 推 介 及 合 伙 协 议 签 署 ： 基 金 推 介 期 为 2010年6月 1日 至 2010年 6月 18日 ， 基 金 全 体 合 伙 人 将 于2010年 7月 1日 在 北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公司 签 署 天 津 上 银 房 地 产 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业（ 有 限 合 伙 ） 合 伙 协 议 书 。 2.基金运营（续）基 金 主 要 费 用 ：基 金 管 理 费 ： 按 基 金 募 资 总 额 的 2.5%/年 ， 每 半 年 提 取 一 次 。银 行 托 管 费 ： 按 银 行 托 管 协 议 收 费 标 准 （ 约 为 基 金 总 额 的 0.1%/ 年 ） ， 由 托 管 银 行 收 取 。税 金 ： 合 伙 企 业 税 金 根 据 基 金 所 在 地 相 关 法 规 ， 由 基 金 代 付 或 合 伙 人 自 行 支 付 。清 算 费 ： 基 金 届 满 时 清 算 费 用 由 基 金 支 付 。 2.基金运营（续）基 金 收 益 分 配 方 式 ：1. 项 目 退 出 后 所 获 全 部 收 入 ， 扣 除 基 金 必 须 的 费 用 开 支 后 ， 按 出 资 比 例 ， 先 归还 合 伙 人 投 资 本 金 ， 直 至 所 有 投 资 本 金 全 部 归 还 完 毕 。2. 归 还 所 有 投 资 本 金 ， 并 扣 除 相 应 的 税 费 后 ， 剩 余 资 产 即 为 基 金 的 投 资 收 益 ，按 下 列 比 例 给 基 金 管 理 人 提 取 业 绩 报 酬 后 ， 其 余 部 分 按 出 资 比 例 分 配 给 合 伙人 。投 资 回 报 率 提 取 基 金 管 理 人 的 业 绩 报 酬 比 例 0% 100% 20% 100% 200% 25% 200% 30% 2.基金运营（续）基 金 风 险 控 制 ：1. 基 金 不 得 进 行 负 债 经 营 ， 不 得 为 其 他 企 业 提 供抵 押 和 担 保 。2. 基 金 不 得 参 与 产 权 结 构 不 清 晰 ， 财 务 状 况 不 透明 的 股 权 或 资 产 收 购 项 目 。3. 已 建 立 项 目 风 险 控 制 体 系 并 将 严 格 执 行 ， 且 将通 过 监 督 检 查 的 手 段 使 之 落 实 到 投 资 全 过 程 。4. 本 基 金 成 立 满 两 年 后 ， 不 再 进 行 未 上 市 企 业 股权 投 资 ， 且 将 即 时 进 行 收 益 分 配 。 5. 由 中 国 工 商 银 行 作 为 本 基 金 之 托 管 人 ， 严 格 监管 资 金 的 使 用 。6. 由 会 计 师 事 务 所 对 基 金 进 行 年 度 审 计 。 3.基金管理（续）北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 简 介 ：上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 创 立 于 2009年 ， 汇 集 国 内 外 业 绩 卓 著 的 实 业 界 精 英及 金 融 界 专 家 ， 响 应 政 府 “ 完 善 多 层 次资 本 市 场 体 系 ” 的 号 召 而 设 立 的 投 资 基金 管 理 业 务 为 主 的 专 业 投 资 管 理 机 构 。 3.基金管理（续）北 京 市 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 拥 有 一 支 由 资 深 专 业 人 士 组 成 的 管 理 团 队 。 其 成 员 均曾 在 大 型 央 企 和 著 名 外 国 投 资 机 构 担 任 重 要 职 务 并 取 得 傲 人 业 绩 。 团 队 成 员 曾 主 持 过 多项 国 内 、 国 际 成 功 投 资 项 目 ， 在 资 本 运 作 方 面 积 累 了 丰 富 的 策 划 及 操 作 经 验 ， 具 有 广 泛的 社 会 资 源 和 资 金 渠 道 。 主 要 团 队 成 员 包 括 ：徐 宪 先 生 执 行 董 事 兼 总 裁 徐 先 生 曾 长 期 在 中 央 国 家 机 关 和 大 型 国 有 企 业 工 作 工 作 。 他 作 为 海 峡 石 化 （ 股 份 代 号 ：00852.HK)上 市 小 组 核 心 成 员 之 一 ， 协 助 该 公 司 上 市 。 徐 先 生 参 与 组 建 了 上 银 资 本 （ 香 港） 公 司 ， 并 出 任 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 总 裁 。 徐 先 生 在 实 业 投 资 和 金 融 投 资 、 企 业 管理 方 面 有 着 超 过 20年 的 丰 富 经 验 。 投 资 管 理 团 队 介 绍 ： 3.基金管理（续）投 资 管 理 团 队 介 绍 （ 续 ） ：吴 晓 南 先 生 执 行 副 总 裁美 国 加 州 柏 克 莱 大 学 硕 士 ， 吴 先 生 负 责 公 司 投 资 银 行 事 务 。吴 先 生 曾 任 广 东 驻 港 企 业 董 事 副 总 经 理 ， 香 港 上 市 公 司 中 国 兴 业 董 事 总 经 理 。 2009年 参 与并 成 功 策 划 重 组 了 广 州 保 税 区 集 团 有 限 公 司 ， 出 任 董 事 总 经 理 。 吴 先 生 参 与 组 建 了 香 港 上银 资 本 ， 并 曾 出 任 北 京 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司 首 席 执 行 官 。 吴 先 生 在 上 市 公 司 重 组 、不 良 资 产 处 置 和 资 本 运 作 方 面 有 着 超 过 20年 的 丰 富 经 验 。苗 楠 先 生 执 行 副 总 裁 中 国 科 学 院 系 统 工 程 学 博 士 ， 苗 先 生 负 责 公 司 风 险 管 理 与 法 律 事 务 。苗 先 生 曾 在 中 国 上 市 公 司 世 纪 星 源 （ 000005） 、 粤 海 投 资 （ 600647） 、 中 国 高 科（ 600730） 、 香 港 上 市 公 司 如 烟 集 团 （ 00329） 等 公 司 的 股 权 重 组 、 资 产 注 入 、 业 务 转 型 中发 挥 主 要 作 用 。 苗 先 生 在 中 港 两 地 私 募 股 权 基 金 的 投 资 与 管 理 、 企 业 并 购 等 领 域 有 丰 富 的专 业 知 识 和 大 量 实 际 操 作 的 经 验 。 3.基金管理（续）投 资 管 理 团 队 介 绍 (续 )：张 河 先 生 执 行 副 总 裁中 国 人 民 大 学 经 济 学 学 士 ， 张 先 生 负 责 计 划 与 财 务 管 理 。张 先 生 曾 在 徳 勤 国 际 会 计 师 (东 京 )事 务 所 工 作 ， 1986年 加 入 中 国 光 大 集 团 公 司 累 计 工 作 超 过13年 ， 先 后 担 任 财 务 部 经 理 、 财 务 总 监 、 公 司 副 总 经 理 等 重 要 职 务 。 2002年 至 2005年 ， 张 先生 出 任 高 金 投 资 顾 问 公 司 董 事 总 经 理 ， 从 事 境 内 企 业 在 海 外 上 市 和 融 资 策 划 及 企 业 收 购 兼 并的 顾 问 工 作 。 2005年 至 2010年 ， 张 先 生 分 别 担 任 香 港 两 家 主 板 上 市 公 司 (中 国 资 源 ， HK661；天 年 生 物 ， HK1178)的 执 行 董 事 兼 行 政 总 裁 和 执 行 董 事 兼 首 席 财 务 官 。 张 先 生 对 上 市 公 司 的管 理 和 运 作 以 及 对 资 本 市 场 有 着 深 刻 的 了 解 和 积 累 了 丰 富 的 经 验 。王 捷 先 生 执 行 副 总 裁 加 拿 大 康 克 蒂 亚 大 学 工 商 管 理 硕 士 ， 王 先 生 负 责 公 司 基 金 与 资 产 管 理 事 务 。王 先 生 曾 任 职 于 中 国 证 券 市 场 研 究 设 计 中 心 （ 联 办 ） 基 金 部 副 主 任 ， 参 与 上 海 和 深 圳 证 券 市场 以 及 STAQ交 易 市 场 的 初 期 设 计 和 准 备 工 作 。 后 作 为 骨 干 人 员 参 与 设 立 联 办 投 资 部 、 国 泰投 资 基 金 ， 并 完 成 了 包 括 玉 柴 机 器 、 三 九 药 业 、 春 都 食 品 、 小 天 鹅 电 器 、 华 远 地 产 等 重 大 投资 项 目 。 后 又 参 与 了 玉 柴 与 东 风 汽 车 集 团 、 一 汽 集 团 和 数 家 国 际 汽 车 机 械 行 业 公 司 的 合 作 项目 。 王 先 生 曾 长 期 在 中 国 国 际 信 托 投 资 公 司 银 行 部 （ 现 中 信 银 行 ） 等 国 内 外 多 家 金 融 专 业 机构 担 任 董 事 等 要 职 ， 从 事 外 汇 资 金 市 场 的 交 易 和 客 户 服 务 ， 境 内 、 外 企 业 融 资 重 组 ， 证 券 市场 咨 询 顾 问 ， 以 及 投 资 基 金 的 组 建 募 集 等 工 作 。 3.基金管理（续）投 资 管 理 团 队 介 绍 （ 续 ） ：董 艺 女 士 执 行 副 总 裁深 圳 大 学 公 共 关 系 学 学 士 ， 董 女 士 负 责 公 司 行 政 、 人 事 、 机 构 关 系 和 研 究 事 务 。董 女 士 曾 长 期 任 职 于 外 资 企 业 ， 先 后 出 任 三 菱 国 际 有 限 公 司 、 创 世 纪 国 际 文 化 传 播 公 司 等企 业 高 级 管 理 职 务 ， 负 责 行 政 、 公 共 关 系 、 人 力 资 源 及 企 划 管 理 等 工 作 。 董 女 士 对 企 业 行 政人 事 、 公 共 关 系 等 事 务 有 着 卓 越 的 实 际 操 作 能 力 并 累 积 了 丰 富 的 工 作 经 验 。岑 鹏 先 生 副 总 裁 中 国 人 民 大 学 经 济 学 学 士 ， 岑 先 生 负 责 公 司 基 金 与 资 产 管 理 事 务 。 岑 先 生 曾 长 期 就 职 于 中 信 集 团 及 其 下 属 公 司 和 桥 梁 资 本 等 专 业 投 资 机 构 ， 具 有 丰 富 的 资 本 运作 经 验 。 参 与 并 完 成 了 中 国 境 内 第 一 支 封 闭 式 地 产 基 金 发 起 和 设 立 。 先 后 协 助 了 美 国 移 动 通信 商 参 与 中 国 基 础 电 信 市 场 的 投 资 、 美 国 上 市 公 司 分 拆 及 其 境 内 并 购 和 对 国 内 最 大 金 融 信 息服 务 商 的 直 接 投 资 等 项 目 。 累 计 完 成 私 募 股 权 投 资 金 额 3.2亿 美 元 。 岑 先 生 在 私 募 股 权 投 资基 金 管 理 和 海 外 上 市 方 面 有 着 多 年 的 实 际 操 作 经 验 。 3.基金管理（续）投 资 管 理 团 队 介 绍 （ 续 )：袁 国 辉 先 生 投 资 银 行 部 副 总 裁 英 国 牛 津 布 鲁 斯 学 院 会 计 学 学 士 学 位 ， 中 国 注 册 会 计 师 。 袁 先 生 曾 就 职 于 龙 海 投 资 集 团 ， 立信 长 江 会 计 师 事 务 所 ， 任 部 门 总 经 理 等 职 务 。 曾 经 主 持 和 参 与 过 多 项 大 型 外 资 公 司 和 国 有 企业 的 审 计 、 国 企 改 制 、 内 控 制 度 建 设 、 管 理 咨 询 、 投 融 资 顾 问 等 业 务 。 在 并 购 重 组 、 国 际 会计 准 则 比 较 、 国 企 改 制 等 方 面 具 有 丰 富 的 实 务 经 验 。 主 要 业 绩 ： 西 门 子 （ 中 国 ） 股 权 收 购 案（ 担 任 财 务 顾 问 和 中 方 首 席 并 购 财 务 谈 判 代 表 ） ， 中 国 航 天 科 工 集 团 内 部 并 购 重 组 ， 青 岛 地产 公 司 海 外 SPAC上 市 等 。 董 群 女 士 基 金 与 资 产 管 理 部 副 总 裁 法 国 索 邦 大 学 三 语 国 际 商 务 谈 判 硕 士 ,巴 黎 政 治 科 学 院 金 融 治 理 硕 士 。 董 女 士 曾 先 后 任 职 于意 大 利 圣 保 罗 银 行 （ 股 票 代 码 IT0000072618- ISP） ， 德 国 戴 姆 勒 奔 驰 集 团 等 知 名 企 业 ，并 长 期 任 职 于 空 中 客 车 工 业 公 司 （ 股 票 代 码 ： EAD.PA） 客 户 服 务 部 ， 负 责 客 户 服 务 产 品 销售 及 商 务 支 持 等 工 作 。 后 在 巴 黎 任 职 于 法 国 第 二 大 航 空 工 业 集 团 萨 弗 朗 集 团 （ 股 票 代码 ： SAF） 总 部 兼 并 收 购 及 战 略 发 展 部 ， 曾 参 与 集 团 多 个 收 购 计 划 ， 主 持 集 团 衍 生 产 品 全 球战 略 调 研 项 目 及 部 分 分 公 司 出 售 项 目 。 3.基金管理（续）投 资 管 理 团 队 介 绍 （ 续 ） ：靳 伟 先 生 基 金 与 资 产 管 理 部 项 目 经 理 德 国 弗 莱 堡 大 学 经 济 学 硕 士 ， 中 国 证 券 业 从 业 资 格 。 靳 先 生 曾 任 职 于 德 国 安 永 公 司 斯 图 加 特总 部 ,担 任 并 购 重 组 咨 询 顾 问 。 在 此 之 前 ， 靳 先 生 任 职 于 德 国 大 众 汽 车 集 团 德 国 总 部 。 靳 先生 曾 参 与 德 国 宝 马 汽 车 集 团 , 德 国 大 众 汽 车 集 团 ， 德 国 卡 尔 蔡 司 集 团 以 及 加 拿 大 石 油 集 团 在全 球 范 围 内 的 并 购 重 组 项 目 。 靳 先 生 对 于 欧 盟 资 本 市 场 的 运 作 以 及 国 际 税 收 筹 划 有 着 深 刻 的认 识 。刘 曼 红 教 授 顾 问 美 国 俄 克 拉 荷 马 大 学 管 理 学 硕 士 、 康 奈 尔 大 学 经 济 学 博 士 ， 哈 佛 大 学 助 理 研 究 员 ， 中 国 人 民大 学 风 险 投 资 研 究 中 心 主 任 , 教 授 、 博 士 生 导 师 ； 中 国 风 险 投 资 研 究 院 副 院 长 ； 中 国 天 使投 资 协 会 主 席 ； 中 国 天 使 投 资 研 究 中 心 主 任 ； 世 界 天 使 投 资 协 会 理 事 ， 国 际 生 态 发 展 联 盟 副理 事 长 。 三、投 资 三、投资首 期 基 金 拟 通 过 设 立 项 目 公 司 -广 州 新 中国 商 厦 开 发 有 限 公 司 （ 筹 ） （ 以 下 简 称“ 受 让 人 ” ） ， 购 买 广 州 市 荔 湾 区 法 院变 卖 物 业 “ 广 州 新 中 国 大 厦 ” 。 广 州 新 中 国 大 厦 简 介 ： 地 处 广 州 市 人 民 南 路 与 十 三 行 路 交 汇 处 。 项 目 占 地 面 积 9401平 米 ， 东至 人 民 南 路 ， 南 至 广 州 文 化 公 园 ， 北 至 十 三 行 路 。 南 与 白 天 鹅 宾 馆 、 南 方 大 厦 为 邻 ， 北 与 上 下 九 商 业 街 相 连 ， 地 理 位 置 优越 ， 是 广 州 传 统 商 业 旺 地 ， 百 年 商 业 老 街 ， 中 国 十 大 批 发 市 场 ， 商 业 价值 无 可 代 替 。 大 厦 周 边 500米 范 围 内 各 类 商 铺 名 店 多 达 4000家 以 上 。 项 目 改 造 之 后 将更 名 为 “ 十 三 行 商 业 中 心 ” 。 土 地 用 途 为 商 业 用 地 。 大 厦 土 地 使 用 权 属 于 广 州 市 国 商 大 厦 开 发 有 限 公 司 所 有 。 大 厦 建 筑 覆 盖率 0.72， 容 积 率 12.375， 建 筑 高 度 43层 ,建 筑 面 积 15.8万 平 米 。 基 金 拟购 买 的 建 筑 物 实 际 面 积 为 12.5万 平 米 。 目 前 ， 大 厦 21层 至 43层 为 毛 坯 状 态 ， 未 设 有 配 套 设 施 ， 仅 完 成 主 体 工程 及 外 墙 幕 墙 装 饰 工 程 。 建 筑 物 地 下 2层 至 地 上 20层 目 前 实 际 用 途 为 服装 批 发 商 城 ， 均 已 出 租 并 在 经 营 中 。 该 幢 物 业 是 华 南 地 区 最 大 的 服 装 批 发 市 场 ， 全 国 各 地 的 大 中 型 服 装 市 场的 货 源 大 部 分 来 源 于 此 。 根 据 初 步 调 查 ， 新 中 国 大 厦 服 装 批 发 市 场 年租 金 约 为 5亿 元 左 右 ， 平 均 摊 位 租 金 为 5000元 /平 米 /月 。 大 厦 所 在 地 项 目 地 理 位 置 图 ： 投 资 价 值 分 析 ：1. 国 内 住 宅 地 产 市 场 受 政 策 影 响 波 动 加 大 ， 房 地 产 市 场 投 资 热 点 转 向 商 业 地 产 。 目 前 中国 房 地 产 市 场 由 于 住 宅 刚 性 需 求 大 ， 导 致 住 宅 房 价 增 长 过 快 ， 而 商 业 物 业 的 价 格 则 真 实反 映 了 中 国 经 济 增 长 的 潜 力 和 价 值 ， 因 此 政 策 调 整 使 得 商 业 地 产 成 为 投 资 新 亮 点 。 国 内的 万 科 、 保 利 、 金 地 等 领 导 型 地 产 企 业 都 纷 纷 加 大 了 商 业 地 产 的 投 资 力 度 。2. 拟 投 资 项 目 地 理 位 置 优 越 ， 是 广 州 传 统 商 业 旺 地 ， 百 年 商 业 老 街 ， 中 国 十 大 批 发 市 场之 一 ， 商 业 价 值 无 可 代 替 。 该 项 目 南 侧 与 白 天 鹅 宾 馆 (广 州 第 一 家 五 星 级 酒 店 ,地 标 性 建筑 )、 南 方 大 厦 为 邻 ， 北 与 上 下 九 商 业 街 (拥 有 百 年 历 史 的 商 业 街 ,现 今 依 然 是 广 州 市 内最 繁 华 的 商 业 街 区 之 一 )相 连 。 3. 投 资 成 本 与 市 场 价 值 之 间 存 在 高 额 的 获 利 空 间 。 新 中 国 大 厦 整 体 收 购 和 重 组 成 本 为 15亿 ， 约 合 1.2万 元 /平 米 ， 而 楼 盘 所 在 地 低 层 商 铺 转 让 成 交 价 约 11万 元 /平 米 ， 按 照 可 比市 场 价 格 法 ， 市 场 价 值 不 低 于 50亿 元 。 资 产 产 权 情 况 说 明 ：1. 大 厦 资 产 可 变 卖 面 积 为 12.5万 平 米 ， 完 成 购 买 手 续 后 受 让 人 将 获得 整 栋 物 业 的 管 理 权 和 出 租 权 ；2. 在 实 际 收 购 大 厦 前 ， 基 金 管 理 人 将 申 请 政 府 出 面 协 调 各 个 相 关 部门 ， 处 置 大 厦 资 产 上 存 在 的 相 关 债 务 ， 完 善 大 厦 资 产 的 产 权 权 属 ，并 将 此 作 为 基 金 收 购 大 厦 资 产 的 前 提 条 件 ；3. 大 厦 业 主 和 开 发 商 已 同 意 配 合 受 让 人 完 善 大 厦 内 部 管 理 和 必 要 公共 设 施 ， 以 通 过 政 府 相 关 部 门 验 收 。 投 资 前 提 ：基 金 满 足 以 下 条 件 时 ， 基 金 管 理 人 方 可 执 行 投 资 行 为 ：1.法 律 前 提 ：通 过 法 院 司 法 解 释 的 方 式 对 于 大 厦 物 业 的 各 种 债 务 和 清 偿 方 法 做 出 明 确 说 明 ， 同 时待 缴 税 费 金 额 应 清 晰 明 确 ， 以 确 保 完 成 变 卖 手 续 时 该 物 业 的 权 属 清 晰 ， 无 遗 留 债 务纠 纷 。 上 述 内 容 需 形 成 司 法 裁 定 文 件 ， 并 公 告 。2.行 政 前 提 ：以 广 州 新 中 国 大 厦 工 作 组 为 代 表 负 责 协 调 物 业 原 业 主 和 现 业 主 及 开 发 商 的 合 作 关 系 ， 协 助 物 业 购 买 人 确 认 物 业 权 属 的 相 关 文 件 和 资 证 ， 并 负 责 协 助 购 买 人 完 成 相 关 法 律 手 续 办 理 已 达 到 权 属 完 整 状 态 。 以 上 内 容 需 形 成 政 府 行 政 工 作 会 议 纪 要 ， 并 公示 。 四、入 伙 四、入伙天 津 上 银 房 地 产 股 权 投 资 基 金 合 伙 企 业 （ 有 限 合 伙 ）认 购 流 程 图 五、备 查 1. 广 州 市 荔 湾 区 法 院 资 产 变 卖 公 告2. 第 三 方 独 立 资 产 评 估 机 构 对 新 中 国 大 厦 的 资 产 评 估 报 告3. 基 金 律 师 出 具 的 投 资 项 目 法 律 尽 职 调 查 报 告4. 基 金 审 计 师 提 供 的 投 资 项 目 财 务 尽 职 调 查 报 告备 查 文 件 北 京 上 银 智 盛 投 资 管 理 有 限 公 司北 京 市 东 城 区 东 方 广 场 中 1座 2层电 话 ： 010 8518 9577传 真 ： 010 8518 7511上 银 资 本 携 手 企 业 ， 共 创 美 好 未 来