《建筑物评估》PPT课件

第六章 建筑物评估6-1 建筑物及其评估特点一、建筑物及其分类（一）建筑物 建筑物是指人工建筑而成的建筑物和构筑物。 建筑物主要包括用于居住和储藏的房屋及其他场所； 构筑物建筑物以外的其他工程建筑，如道路、水坝和桥梁等。（二）建筑物分类 1.按经济用途分为 商用建筑 工业用建筑 住宅 公共设施 公共建筑 2.按结构构件材质分为 钢结构：建筑物承重构件为钢材 钢筋混凝土结构 混合（砖混）结构 其他结构二、建筑物估价时需考虑的基本因素 坐落位置 平面格局 面积 产权等 用途 建筑结构 建筑高度 附属设施 装修质量和水平 建成时间 外观 三、建筑物的评估特点（一）房地分估 评估时应避免对建筑物或地产的评估误差。 例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，不采用房地分估，极易导致低估建筑物所占地块的价值。（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约 评估建筑物时，应以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值。因为规定土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其它附着物所有权有国家无偿取得。（三）单独评估建筑物一般宜采用成本法（四）建筑物评估应在适法的前提下进行 6-2 建筑物评估的成本法 该方法的基本思想：基于建筑物再建造费用或投资，估算出建筑物在全新状态下的重置成本，然后减去各种损耗因素造成的贬值，得到其评估值。其计算式： 评估值=重置成本 各种损耗贬值一、建筑物重置成本（一）建筑物价格（重置成本）的构成 1.土地取得费（属地价组成部分） 2.前期工程费 3.建筑安装工程费，包括建安工程费（预算定额计算）和工程附加费 4.配套费 5.建筑（设）期利息 6.建筑单位管理费 7.税金 8.建房利润 （二）建筑物重置成本的测算方法 1.重编预算法 该方法是根据被评估建筑物工程竣工图纸，按照编制预算的方法 ，再按现行标准计算间接成本，计算出建筑物的重置成本。其计算表达式： 此方法计算出的重置成本更适合于更新重置成本。 采用该方法计算重置成本的计算工作量大，因此适用于构造比较简单的建筑物。 2.预决算调整法 该方法以决算的工作量为基础，按现行工程预算价 格、费率将其调整为按现价计算的建筑物工程造价，再加上间接成本，即为重置成本。间接成本按现行标准计算的各项材料差价工程费率现行单价或定额实际工程量建筑物重置成本 )1( )( 3.价格指数法 该方法是根据帐面成本，运用建筑业产值价格指数，推算出建筑物重置成本。其计算式： 重置成本=帐面价值价格变动指数 该方法适用于单位价值小，结构简单，应用其它方法有困难时。二、建筑物各项损耗贬值的测算（一）建筑物有形损耗率的测算 1.使用年限法 其计算式： 尚可使用年限的确定是计算有形损耗率的关键。 当剩余土地使用年限小于建筑物尚可使用年限时，则以剩余土地使用年限未依据来计算。 %100尚可使用年限）（实际已使用年限实际已使用年限有形损耗率 2.打分法 该方法是根据建筑物的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准，进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的（由于有形损耗）成新率。其计算式：（二）建筑物的功能性贬值估算 功能性贬值是由于建筑物用途、使用强度、设计结有关评估手册。修整系数的选取可查阅设备修整系数。装修修整系数；结构修整系数；式中：分得分设备部分得分装修部分得分结构部成新率BSG BSG 构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。 1.使用强度、用途不合理 将影响土地最佳效用的发挥（土地价值按最佳使用用途计算），其损失即贬值应计为建筑物的功能性贬值。 2.设计及结构上的 缺陷 将造成有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常值，低于部分形成的价值损失是一种功能性贬值。 3.装修、设备与总体功能的不协调 将造成标准过低，会影响建筑物功能的正常发挥，形成功能性贬值；造成标准过富，即超标准，将形成建筑物功能的浪费，即功能性贬值。（三）建筑物的经济性贬值估算 建筑物的经济性贬值是由于外界条件的变化而影响 建筑物效用的正常发挥，导致其价值的贬值。 其贬值主要是建筑物利用率的下降，包括空房率增 加、出租面积减少，工业用房大量闲置等。从而导致建筑物收益减少。 其计算式：三、建筑物评估举例 某办公楼位于市中心，占地面积600平方米，建筑总面积18000平方米。建于1976年6月，评估基准日1996年6月，根据计算土地使用权评估价为900元/平方米，土地总价为540000元。 由于无直接收益，采用成本法评估。 1.建筑物重置成本的测算 按预决算调整法测算建筑物重置成本（含利润、税）损失持续时间（年或期折现率年（期）收益损失净额建筑物经济性贬值_ )1(1nr iA rAi ni ii 费），总重置成本为180万元。 2.建筑物（实体损耗）成新率测算 现场观测，尚可使用60年，采用使用量（年限）法： 3.建筑物功能性贬值测算 办公楼需进行内部格局的重新布置，以适应最佳用途的商业用途。内部格局的重新布置费用为9万元，即为功能性贬值额。 建筑物不存在经济性贬值。 4.建筑物评估值 评估值=重置成本（实体性贬值+功能性贬值） = 重置成本75% 90000 =1800000 75% 90000=1260000（元）%75%100206060 %100 尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率