设计阶段成本控制工作

设 计 阶 段 成 本 控 制 工 作 公 司 成 本 部 设 计 阶 段 成 本 控 制 众 所 周 知 ， 影 响 成 本 最 主 要 的 因 素 是 设 计 ， 一 个 不 经济 的 设 计 ， 无 论 后 期 招 标 时 有 多 大 的 竞 争 性 ， 成 本 还 是 居高 不 下 。 因 此 ， 要 达 到 成 本 控 制 的 目 的 ， 需 要 更 多 地 关 注设 计 。 一 个 项 目 从 规 划 方 案 开 始 、 其 设 计 工 作 （ 施 工 图 设 计 、材 料 部 品 选 择 、 二 次 深 化 设 计 、 现 场 设 计 配 合 等 ） 从 宏 观到 微 观 、 涉 及 各 个 专 业 、 始 终 贯 穿 于 项 目 开 发 的 整 个 过 程 。无 论 是 哪 一 个 设 计 环 节 ， 成 本 人 员 都 应 该 了 解 和 关 注 。 越具 体 的 设 计 工 作 ， 成 本 人 员 的 参 与 深 度 及 可 发 挥 的 影 响 越大 。 以 下 从 几 个 方 面 的 案 例 来 说 明 ， 供 参 考 ： 关 于 设 计 的 成 本 优 化案 例 -钢 结 构公 司 成 本 部 钢 结 构 设 计 成 本 优 化n 分 析 对 象 ： J-1、 2、 6栋 底 层 商 铺 钢 结 构 连 廊n 工 作 方 式 ： 由 设 计 部 对 外 委 托 进 行 二 次 设 计 ， 设 计 结 果 出来 后 成 本 部 进 行 成 本 测 算 ， 而 后 结 合 成 本 目 标 、 连 同 设 计人 员 进 行 方 案 优 化 ， 直 至 达 成 在 保 证 建 筑 效 果 和 结 构 稳 定性 的 基 础 上 经 济 合 理 的 方 案 。 建 筑 效 果 n 平 面 钢 架 两 层 ， 标 高 分 别为 4.6米 和 5.6米 ， 其 中 在5.6米 层 铺 设 玻 璃 ， 并 且 间隔 性 地 设 置 钢 管 百 叶 。n 立 面 柱 距 3米 ， 在 4.6米 和5.6米 间 间 隔 性 地 设 置 钢 管百 叶 。 结 构 配 套 n 根 据 二 次 设 计 的 初 步 结 果 ，柱 和 梁 采 用 工 字 钢 ， 跨 间分 隔 采 用 钢 管 。 从 安 全 角度 考 虑 ， 玻 璃 采 用5+0.76+5双 层 钢 化 夹 胶 玻璃 。 从 防 锈 角 度 考 虑 ， 钢结 构 表 面 处 理 方 式 采 用 氟碳 漆 。 成 本 测 算 n 根 据 初 步 设 计 方 案 测 算 ， 平 面 投 影 面 积 上 的 钢 材 单 位 含 量达 到 140公 斤 /平 方 米 ， 钢 构 件 综 合 单 价 （ 含 氟 碳 漆 ） 按10000元 /吨 测 算 ， 加 上 双 层 钢 化 夹 胶 玻 璃 ， 加 上 利 润 、 税金 ， 钢 连 廊 综 合 单 价 将 达 到 1700元 /平 方 米 。 工 程 量 约 500平 方 米 ， 因 此 总 价 将 达 到 85万 元 。 造 价 偏 高 。 优 化 n 对 建 筑 效 果 进 行 审 核 ， 看有 没 有 能 够 优 化 的 方 法 。经 反 复 讨 论 ， 取 消 5.6米 标高 处 的 平 面 钢 架 ， 将 玻 璃降 到 4.6米 处 平 面 钢 架 上 安装 ， 但 4.6米 至 5.69米 间 的竖 向 钢 架 及 百 叶 依 然 保 留 ，这 样 在 基 本 保 留 了 平 面 和立 面 效 果 的 基 础 上 大 大 降低 了 含 钢 量 。 优 化 n 对 结 构 配 套 进 行 审 核 ， 看有 没 有 能 够 精 简 的 部 位 。经 过 仔 细 测 算 ， 将 柱 间 距调 整 为 4.5米 ， 减 小 了 含 钢量 。 优 化 n 从 材 料 上 对 工 字 钢 尺 寸 进行 了 优 化 ， 将 标 准 尺 寸200*100*7*11.4改 为198*100*4.5*7， 虽 然 需 专门 定 制 使 材 料 价 格 上 升 了200-300元 /吨 ， 但 钢 材 含量 降 低 所 带 来 的 成 本 节 余远 大 于 材 料 价 格 上 升 所 造成 的 成 本 增 加 。 优 化 结 果n 通 过 以 上 措 施 使 钢 材 单 位 含 量 从 最 初 的 140公 斤 /平 方 米 降到 了 75公 斤 /平 方 米 ， 钢 连 廊 综 合 单 价 从 1700元 /平 方 米 降到 了 1050元 /平 方 米 ， 总 价 从 85万 元 降 到 了 52.5万 元 ， 降幅 达 38%， 效 果 非 常 显 著 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化案 例 -铝 合 金 门 窗公 司 成 本 部 前 言我 们 在 门 窗 初 步 设 计 阶 段 关 注 的 成 本 点 主 要 为 如 下 几 点 :门 窗 的 开 启 率型 材 、 配 件 、 玻 璃 、 胶 的 档 次 （ 品 牌 ）型 材 厚 度 、 配 件 类 型 以 及 玻 璃 形 式 的 选 择有 无 特 殊 要 求 ， 比 如 异 形 型 材 （ 开 模 ） ， 特 殊 颜 色 （ 如 木 纹色 ） 等 。其 实 除 了 这 些 常 规 控 制 点 外 ， 一 些 看 似 细 小 的 设 计 点 往 往 会对 造 价 产 生 很 大 的 影 响 ， 比 如 如 下 案 例 ： 1、 铝 合 金 门 窗 的 分 隔 、 开 启 形 式n 铝 合 金 门 窗 的 分 隔 、 开 启 形 式 一 般 是 由 设 计 公 司 设 计 ， 由设 计 部 进 行 确 认 ， 然 后 提 交 成 本 部 招 标 。 这 一 阶 段 的 设 计成 果 有 时 是 不 成 熟 的 。 以 下 案 例 需 要 我 们 引 以 为 界 ， 避免 再 次 出 现 。 案 例n 开 启 面 积 过 大 造 成 浪 费 ，如 客 厅 门 连 窗 LMC-1, 推拉 门 已 经 充 分 保 证 了 开 启面 积 ， 平 开 窗 的 设 置 就 显得 多 余 了 ， 型 材 、 配 件 都产 生 了 浪 费 。 案 例n 但 是 开 启 扇 过 少 也 有 问 题 ，比 如 “ 格 林 小 城 ” A区 主卧 的 窗 只 设 有 一 扇 平 开 扇 ，从 成 本 来 说 是 经 济 的 。 但后 期 客 户 认 为 窗 开 启 面 积过 小 的 反 应 太 强 烈 了 ， 因此 只 有 将 已 安 装 完 毕 的 窗进 行 修 改 。 拆 除 玻 璃 、 增加 平 开 扇 ， 不 仅 没 有 节 省 ，还 造 成 了 玻 璃 、 人 工 的 浪费 ， 得 不 偿 失 。 设 计 变 更 前 设 计 变 更 后 案 例n 结 构 的 限 制 对 窗 开 启 的 影响 ， 比 如 假 复 式 顶 层 的 窗如 果 设 计 成 平 开 窗 就 可 能会 由 于 斜 屋 面 的 限 制 造 成无 法 全 部 开 启 ， “ 格 林 小城 ” A区 就 出 现 过 这 种 问题 ， 最 后 只 有 全 部 改 为 悬窗 而 造 成 浪 费 。 设 计 变 更 前 设 计 变 更 后 2、 配 件 的 选 用n 不 一 定 贵 的 就 是 好 的 。 比 如“ 格 林 小 城 ” A区 阳 台 推 拉门 的 锁 选 用 的 是 价 格 高 的 可自 动 关 闭 的 自 动 勾 锁 ， 而 没有 选 用 相 对 便 宜 的 必 须 在 室内 手 动 关 闭 的 老 式 手 动 勾 锁 。但 安 装 过 程 中 发 现 出 现 客 户在 阳 台 上 会 不 小 心 将 自 己 反锁 的 问 题 ， 从 而 发 现 其 实 还是 便 宜 的 老 式 勾 锁 好 用 ， 最后 解 决 方 案 是 将 自 动 勾 锁 中的 弹 簧 拆 下 变 成 手 动 勾 锁 。虽 然 经 过 协 调 没 有 发 生 更 换费 用 ， 但 毕 竟 花 了 冤 枉 钱 。 3、 百 叶 叶 片 的 间 距n 格 林 小 城 A地 块 的 百 叶 叶 片 间距 原 设 计 为 57.5mm， 安 装 后发 现 由 于 叶 片 过 密 造 成 空 调难 以 散 热 ， 从 而 造 成 空 调 死机 。 于 是 只 有 隔 一 片 拆 一 片 ，将 叶 片 间 距 调 整 为 115mm。 这不 仅 造 成 了 型 材 的 浪 费 ， 而且 花 费 了 数 万 元 的 人 工 费 进行 拆 除 ， 最 终 效 果 也 不 理 想 。n 在 B地 块 的 招 标 过 程 中 吸 取 教训 ， 与 设 计 部 共 同 推 敲 方 案 ，最 终 的 百 叶 既 满 足 功 能 和 效果 、 又 控 制 了 成 本 。 设 计 变 更 前 设 计 变 更 后 评 论n 以 上 是 在 前 期 工 程 出 现 的 涉 及 成 本 增 加 较 多 的 案 例 ， 虽 然更 多 的 是 需 要 建 筑 师 归 纳 、 总 结 ， 避 免 再 次 出 现 。 但 如 果他 们 在 前 期 设 计 中 疏 忽 了 ， 我 们 成 本 人 员 在 招 标 前 对 这 些问 题 多 考 虑 一 下 ， 同 设 计 人 员 多 讨 论 一 下 ， 就 能 够 尽 量 减少 施 工 过 程 中 的 浪 费 或 返 工 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化案 例 -电 缆 材 料 代换公 司 成 本 部 简 介 随 着 我 国 经 济 建 设 的 高 速 发 展 ， 各 行 业 对 电 力 的 需 求 持 续 增加 ,对 电 缆 的 需 求 也 不 断 增 加 ,但 是 ,铜 矿 资 源 全 球 匮 乏 ， 我 国又 是 一 个 典 型 的 贫 铜 国 ， 2000年 以 来 ， 国 内 精 铜 消 费 量 平 均递 增 14.4%， 2004年 消 费 量 跃 居 世 界 首 位 ， 由 此 导 致 铜 价 从2003年 6月 起 步 入 快 速 上 升 通 道 ， 从 不 足 1.7万 元 /吨 ， 最 高涨 至 8.3万 元 /吨 ， 目 前 铜 价 维 持 在 7.2万 元 左 右 。 铜 价 的 上 涨 对 房 地 产 行 业 的 影 响 也 是 显 而 易 见 的 ，高 档 楼 盘 的 不 断 增 加 ， 户 均 负 荷 的 不 断 增 加 ， 导 致房 地 产 行 业 对 大 规 格 电 缆 的 需 求 日 益 增 加 ， 从 而 使开 发 成 本 也 在 不 断 增 加 ， 因 此 市 场 也 在 不 断 寻 找 纯铜 电 缆 的 替 代 产 品 . 传 统 纯 铜 纯 铝 及 新 型 电 缆 优 缺 点 比 较 从 表 中 可 知 ， 铜 包 铝 电 缆 性 能 处 于 铜 线 和 铝 线 之 间 ， 这些 导 体 相 互 替 换 时 ， 在 技 术 上 主 要 考 虑 电 阻 、 截 面 、 直 径 、重 量 、 焊 接 、 强 度 等 性 能 。 因 此 现 在 市 场 上 研 制 出 来 的 新 型电 缆 铜 包 铝 是 完 全 满 足 我 们 的 需 求 的 。 代 换 材 料 -铜 包 铝 电 缆 纯 铜 或 纯 铝 的 电 缆 各 有 其 优 缺 点 ， 铜 包 铝 电 缆 正 是 利 用 其用 其 各 自 优 点 ， 研 制 出 来 的 新 产 品 。 该 产 品 在 欧 美 发 达 国家 已 得 到 广 泛 应 用 并 取 得 良 好 的 经 济 效 益 。 参 照 目 前 铜 价 ，在 同 等 载 流 量 时 ， 复 合 导 体 电 缆 较 纯 铜 导 体 电 缆 成 本 可 降低 25%左 右 。 优 势 1、 铜 包 铝 线 是 采 用 国 际 上 先 进 的 包 覆 焊 接 工 艺 生 产 的 ， 铜层 采 用 99.97%以 上 纯 度 的 精 铜 ， 铜 层 密 实 性 高 ， 导 电 性 好 ；铜 层 与 铝 芯 线 间 实 现 冶 金 结 合 ， 铜 层 沿 圆 周 方 向 及 纵 向 分 布均 匀 ， 同 心 度 好 。 产 品 各 项 技 术 指 标 均 达 到 美 国 ASTM B566-93标 准 。 2、 铜 包 铝 线 与 纯 铜 线 在 重 量 和 直 径 相 同 的 条 件 下 ， 铜 包 铝线 与 纯 铜 线 的 长 度 比 2.6:1。 这 样 就 大 大 降 低 了 电 缆 生 产 成本 ， 购 买 1吨 铜 包 铝 线 相 当 于 购 买 了 2.6吨 纯 铜 线 ， 可 大 大降 低 原 材 料 成 本 。3、 与 纯 铜 线 相 比 ， 铜 包 铝 线 对 盗 窃 犯 来 说 没 有 价 值 ， 因 为要 把 铜 包 覆 层 与 铝 芯 线 分 离 几 乎 不 可 能 。 因 此 ， 能 收 到 额外 的 防 盗 效 果4、 它 比 铜 线 更 具 可 塑 性 ， 又 不 象 铝 那 样 会 生 成 绝 缘 的 氧 化物 ， 因 此 更 易 加 工 处 理 。 并 且 导 电 性 更 佳 。 现 以 金 地 格 林 小 城 B地 块 为 例 ， 公 变 部 分 电 缆 总 价 为 690万 元 ，专 变 部 分 电 缆 总 价 约 为 100万 元 ， 总 建 筑 面 积 为 23.263平 米 ,每 平米 电 缆 成 本 为 33元 。 若 全 部 采 用 铜 包 铝 电 缆 约 可 节 约 成 本 198万元 。 在 武 汉 地 区 也 有 数 个 楼 盘 也 开 始 使 用 铜 包 铝 电 缆 ， 如 加 豪 地产 等 ， 并 且 运 行 情 况 良 好 。 以 目 前 金 地 集 团 年 开 发 速 度 ， 06年 预 计 可 完 成 约 108万 平 米 ，需 消 耗 电 缆 总 价 约 为 3564万 元 ， 若 采 用 铜 包 铝 电 缆 约 可 节 约 建安 成 本 891万 元 。 建 议 在 集 团 开 发 的 项 目 中 ， 截 面 在 35mm2以 上 的 电 缆 广 泛 采 用 ，这 样 可 大 大 节 约 成 本 ； 目 前 已 经 有 很 多 电 缆 生 产 厂 家 已 经 取得 了 该 产 品 的 国 家 生 产 许 可 证 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化案 例 -石 材 加 工公 司 成 本 部 石 材 加 工 方 案 优 化n 格 林 小 城 A,B地 块 室 外 工 程 大 量 地 运 用 了 石 材 碎 拼饰 面 的 做 法 。 景 观 墙 组 团 围 墙 景 观 园 路 挡 土 墙 设 计 与 施 工 的 矛 盾 设 计 要 求 碎 拼 材 料 铺 贴 的 效 果 要 达 到 “ 片 片 咬 合 、严 丝 合 缝 ” ， 每 片 板 为 不 规 则 五 边 形 ， 且 形 状 各不 相 同 ， 为 达 到 要 求 ， 现 场 的 施 工 方 法 为 ：1.在 施 工 现 场 ， 根 据 相 邻 碎 拼 板 的 形 状 画 出 下 一 片板 的 不 规 则 五 边 形 板 样 ， 在 规 格 板 材 （ 矩 形 ） 上放 样 ， 根 据 放 样 现 场 进 行 人 工 切 割 ， 由 于 切 割 后边 角 板 料 不 能 使 用 ， 现 场 加 工 损 耗 达 到 40%以 上 ；2.由 于 板 与 板 之 间 需 紧 密 咬 合 ， 同 时 铺 贴 面 转 角 起伏 变 化 复 杂 ， 因 此 定 样 与 放 样 的 工 作 需 在 现 场 一块 板 一 块 板 进 行 ， 施 工 进 展 缓 慢 。 设 计 与 施 工 的 矛 盾3.每 一 块 不 规 则 五 边 形 板 样 由 工 人 随 机 确 定 ， 形 状差 异 可 能 比 较 大 ， 为 方 便 及 节 省 材 料 ， 工 人 可 能会 切 割 出 许 多 锐 角 ， 甚 至 四 边 及 三 边 形 ， 这 是 设计 师 不 能 容 忍 的 。4.由 于 现 场 切 割 既 耗 材 料 ， 又 耗 工 ， 导 致 加 工 成 本高 。 为 解 决 以 上 问 题 ， 研 究 出 的 改 进 措 施 ： 以 八 块 固 定 形 状 的 板材 为 一 组 ， 多 组 拼 接 。 优 化 优 化 结 果改 进 后 ， 所 带 来 的 收 益 ：1. 可 在 加 工 厂 按 模 切 割 ， 减 少 了 现 场 放 样的 工 作 难 度 ；2. 在 加 工 厂 大 批 量 切 割 ， 比 现 场 一 块 块 切割 节 约 了 许 多 时 间 ；3. 由 于 八 块 板 尺 寸 固 定 ， 可 提 高 板 材 利 用率 ， 大 大 减 少 了 材 料 切 割 损 耗 ；4. 各 块 板 材 形 状 均 匀 ， 不 会 出 现 板 材 过 大或 过 小 的 情 况 ， 效 果 得 到 保 障 ；5. 节 省 了 材 料 损 耗 成 本 及 切 割 耗 用 成 本 。 成 本 比 较黄 木 纹 碎 拼 铺 贴 改 进 前 后 成 本 对 比 : 原 方 案 下 ：1.黄 木 纹 材 料 +损 耗 （ 加 工 及 铺 装 损 耗 ） ： 60 （ 1+45%） =87 元 /M2；2.现 场 切 割 人 工 费 ： 30元 /M2；3.铺 贴 砂 浆 及 人 工 费 ： 40元 /M2；合 计 单 位 成 本 ： 157元 /M2。 现 方 案 下 ：1.黄 木 纹 材 料 +损 耗 （ 加 工 及 铺 装 损 耗 ） ： 60*（ 1+35%） =81元 /M2；2.铺 贴 砂 浆 及 人 工 费 ： 40元 /M2。 碎 拼 材 料 可 在 工 厂 大 批 量 切 割 ， 通 过 协 商 ， 将 30%石 材 损 耗费 用 支 付 给 供 货 商 ， 其 提 供 加 工 好 的 八 块 一 组 板 材 到 现 场 。合 计 单 位 成 本 ： 121元 /M2。 可 节 约 成 本 36元 /M2,格 林 小 城 A地 块 节 约 20万 元 左 右 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化案 例 -装 修 材 料 代换 公 司 成 本 部 原 设 计 格 林 小 城 A地 块 会 所 装 修 由 香 港 设 计 公 司 设 计 ，为 保 证 整 体 效 果 ， 饰 面 材 料 需 严 格 按 设 计 师 提出 的 样 板 实 施 。 香 港 设 计 师 选 用 的 部 分 饰 面 材 料 价 格 较 高 ： 部 分 地 毯 600元 /M2； 墙 面 涂 料 300元 /M2； 木 地 板 400元 /M2。 少 量 部 品 效 果 作 用 不 明 显 但 价 格 高 ， 例 如 吧 台玻 璃 珠 帘 34000元 。 优 化 -材 料 代 换 通 过 与 设 计 师 恳 切 的 沟 通 ， 达 成 一 致 意 见 ，针 对 价 格 高 的 材 料 ， 成 本 会 同 设 计 到 市 场 上 寻找 一 些 与 香 港 设 计 师 材 料 样 板 效 果 相 当 ， 价 格便 宜 的 替 代 材 料 。 同 时 根 据 会 所 各 分 区 功 能 调整 饰 面 材 料 ， 将 效 果 不 明 显 的 部 品 取 消 。 地 毯 由 600元 /M2改 为 250-350元 /M2； 墙 面 涂 料 由 300元 /M2改 为 普 通 涂 料 10元 /M2； 木 地 板 由 400元 /M2改 为 250-300元 /M2。 。 取 消 吧 台 玻 璃 珠 帘 ， 节 省 34000元 ； 效 果 要 求 不 高 的 部 位 地 毯 及 实 木 地 板 更 换 为 复合 地 板 等 等 ； 优 化 结 果n 调 整 后 ， 装 修 合 同 价 从 260万 元 减 少 到 230万 元 。n 调 整 后 的 方 案 得 到 设 计 师 的 认 可 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化 案例 -施 工 工 艺 调 整公 司 成 本 部 B地 块 示 范 区 景 观 区 域 布 置 的 一 组 铜 雕 优 化 过 程* 原 设 计 采 用 铸 铜 工 艺 制 造 （ 即 在 模 具 中 浇注 纯 铜 制 成 雕 塑 ） ， 价 格 较 贵 ， 六 处 雕 塑需 花 费 万 元 * 经 过 研 究 及 优 化 ， 决 定 在 不 影 响 铜 制 效 果的 前 提 下 ， 采 用 锻 铜 工 艺 制 作 （ 即 采 用1.5MM厚 铜 皮 在 成 形 的 雕 塑 模 上 锻 打 ， 做成 铜 雕 效 果 ） ， 优 化 后 六 处 雕 塑 仅 花 费 3.98万 元 。 关 于 设 计 的 成 本 优 化 案例 -材 料 工 艺 调 整公 司 成 本 部 B地 块 外 立 面 木 装 饰 面 花 园 洋 房 产 品 升 级 ， 为 区 别 于 A地 块花 园 洋 房 立 面 ， B地 块 花 园 洋 房 在 立 面上 增 加 了 木 材 饰 面 的 设 计 。 通 常 情 况 下 ， 会 直 接 考 虑 用 防 腐 木 施工 ， 厚 度 至 少 2.5CM， 为 安 装 防 腐 木 ，须 做 轻 钢 龙 骨 基 层 ， 这 样 的 成 本 达 到170元 /M2左 右 。 B地 块 花 园 洋 房 效 果 图 B地 块 外 立 面 木 装 饰 面 通 过 调 研 及 分 析 ， 选 用 了 一 种 替 代 材 料 埃 特 板 （ 硅 酸 盐 纤 维 板 ） ， 它 具 有 木 材 的纹 理 ， 效 果 完 全 可 以 达 到 设 计 师 的 要 求 。 其 板 材 净 料 仅 71元 /M2， 材 料 +损 耗 +安 装合 计 成 本 为 130元 /M2， 比 防 腐 木 低 40元/M2。 B地 块 花 园 洋 房 共 降 低 成 本 约 25万 元 ， C地块 有 大 量 类 似 设 计 ， 降 低 成 本 的 金 额 可 观 。 工作方法总结一 设计方案成本优化不仅仅是成本部的事情，不能仅依靠成本人员自身的力量完成。众所周知，设计对成本影响巨大。因此，我们既要不断地向设计师灌输节约成本的思想，又要协助他们找到切实可行较经济的方案，同时需要尊重设计师的意见。使设计师在设计工作中形成节约的意识，自发地在设计工作中多考虑成本经济性并寻找降低成本的方法，这样我们的成本控制工作就会非常顺畅了。 工作方法总结二 成本和工程技术密不可分。房地产建筑涉及到非常广泛的材料设备、施工技术、建筑工艺等知识，由于专业限制，成本人员、即便是工程和设计人员也不可能全面掌握。但与我们合作的各类供应商（材料、设备、工程）是各个领域的专家，我们可以多向他们了解和学习，并借助他们的力量帮助我们寻找降低成本的好方法，以达到我们的工作目的。 OVER 谢 谢 ！