郑州中牟面粉厂项目市场提案

中 牟 面 粉 厂 项 目 市 场 分 析及 开 发 建 议智 信 地 产 （ 中 国 ）2007年 9月 30日 郑东新区 汴西新区中 牟 隆 起 带机 场 方 向 郑 汴 一 体 化 使 原 本 落 后的 中 牟 变 得 举 足 轻 重郑 汴 融 城 使 中 牟 发 展 提 速 中 牟 城 市 经 济 基 础项 目 郑 州 市 中 牟 开 封 市2006年 GDP 2001.5亿 元 110亿 元 472.36亿 元 增 长 率 15.7 % 19% 13.1%n 建 成 区 面 积 12平 方 米 公 里 ， 人 口 9.06万 人 ， 规 划 到2020年 ， 中 牟 县 城 人 口 规 模 为 22万 人 。n 以 汽 车 工 业 、 农 副 产 品 加 工 业 和 住 宅 产 业 为 主 的 生 态 园林 城 市 。 城 市 特 点郑 州 市 区 近 郊 卫 星 城郑 汴 一 体 化 连 接 点工 弱 农 强 工 业 园 区 快 速 兴 起 中 牟 房 地 产 市 场 发 展 现 状n 政 策 市 、 规 划 市 明 显 ；n 受 郑 汴 一 体 化 利 好 消 息 影 响 ， 中 牟 楼 市 在 07年 发 展 速 度明 显 提 高 ， 价 格 显 著 拉 升 ；n 中 牟 房 地 产 起 步 较 晚 ， 房 地 产 快 速 发 展 ， 单 位 集 资 房 与商 品 房 并 行 ， 市 场 竞 争 激 烈 性 显 现 ； n 与 郑 州 价 差 明 显 ， 郑 东 新 区 房 价 在 5500元 / 以 上 ， 中 牟新 区 房 价 2000元 / 左 右 ， 老 城 区 在 1200-1700元 / 。房 地 产 发 展 阶 段 已 超 越 河 南 其 他 县 级 城 市 郑 州 北 环金 水 路 郑东新区 中 牟 城 区20分 钟 车 程 20分 钟 车 程房 价 4500元 / 房 价 5500元 / 以 上 房 价 1800元 /郑 汴 一 体 化 的 大 环 境 驱 动 下 ， 车 程 时 间 距 离 被 更 多 的 客 户 接 受 ， 空 间 距 离 感降 低 ， 郑 州 高 房 价 必 然 使 客 户 向 中 牟 挤 压 。房 价 VS区 位 中 牟 在 售 楼 盘 调 查n 水 岸 鑫 城n 金 帝 城n 星 城 国 际n 蓝 爵 世 家n 中 祥 小 区n 清 华 园 n 自 由 新 村n 仁 和 旺 世 水 岸 鑫 城物 业 类 别 多 层 开 发 商 河 南 宏 田 置 业 有 限 公 司项 目 位 置 中 牟 县 区 郑 汴 路 西 湖 花 园 水 岸 鑫 城开 盘 时 间 三 期 年 前 开 盘 销 售 率 二 期 9 0 % 占 地 面 积 1 0 0 0 亩建 筑 面 积 3 5 万 平 米 容 积 率 1 .5 0 绿 化 率 4 6 %项 目 均 价 2 4 0 0 元 / 价 格 描 述 一 期 均 价 1 7 0 0 元 /平 米二 期 均 价 2 1 0 0 元 /平 米优 惠 /活 动 紫 荆 山 公 园 西 门 黄 河 博 物 馆 前 有 项 目 的 看 房 直 通 车 开 发 说 明 项 目 分 4 期 开 发 ， 整 体 规 划 围 绕 2 6 万 平 方 米 的 主 题 湖 面 展 开 .项 目 二 期 为 纯 多 层 (1 3栋 ） 建 筑 ,， 预 计 3 期 0 7 年 1 1 月 开 盘 ； 项 目 一 期 已 推 完 ； 二 期 剩 少 量 房 源 ； 目 前 主推 三 期 ； 项 目 二 期 夏 日 香 气 共 有 1 9 种 时 尚 户 型 ： 实 用 一 居 ， 浪 漫 二 居 ， 阳 光 三居 ， 典 雅 的 复 式 。 主 要 配 套 交 通 配 套 ： 小 区 每 天 提 供 班 车 方 便 业 主 上 下 班 和 休 闲 购 物教 育 配 套 ： 小 区 内 建 有 幼 儿 园 ， 紧 邻 小 区 四 周 有 小 学 、 中 学 和 高 中 以 及 航 天 技 术 学 校 、 高 等 电 力 学 校 等 众 多 高 校医 疗 配 套 ： 社 区 医 疗 门 诊 ， 小 区 周 围 有 中 医 院 、 眼 科 医 院商 业 休 闲 ： 小 区 内 部 建 有 商 业 步 行 街 ， 融 休 闲 、 购 物 、 娱 乐 、 餐 饮 、 旅 游 为 一 体 ， 水 上 游 乐 场 ， 养 生 温 泉 ， 休 闲 会 所 ， 体 育 场 /高 尔 夫 球 场项 目 规 划 有 停 车 场 ， 楼 距 间 有 停 车 位核 心 卖 点 三 面 环 湖 ， 紧 邻 2 6 万 平 米 天 然 湖 水地 段 ： 毗 邻 郑 东 新 区 CBD； 中 牟 新 老 城 区 连 接 地户 型 丰 富 且 采 光 好自 身 配 套 较 为 完 善 ： 养 生 温 泉 ； 休 闲 会 所 等 ， 投 资 潜 力 主 要 特 色 及 卖 点 解 析n 以 26万 平 米 天 然 湖 水 为 核 心 的 园 林 景 观 ， 是 其 最 大 特色 和 卖 点n 以 区 位 、 地 段 为 支 撑 的 投 资 潜 力 ， 极 大 地 吸 引 了 客 户n 以 系 列 配 套 为 基 础 塑 造 的 高 品 质 社 区 形 象 ， 引 导 了 市场 购 买n 丰 富 多 样 的 “ 阳 光 户 型 ” ， 对 客 户 是 一 种 极 大 的 诱 惑n 看 房 直 通 车 和 社 区 班 车 ， 解 决 了 客 户 的 后 顾 之 忧 ， 人文 关 怀 触 动 客 户 n 大 规 模 社 区 形 象 ， 生 活 氛 围 浓 厚 ， 是 客 户 购 买 的 一 大重 要 理 由n 鑫 苑 物 业 更 好 的 吸 引 郑 州 客 户 可 借 鉴 “ 亮 点 ”n 以 “ 水 ” 和 “ 绿 色 ” 为 主 题 的 景 观 设 计n 高 品 质 社 区 社 会 形 象 的 成 功 塑 造n 多 样 户 型 满 足 不 同 客 户 需 求n 完 善 自 身 配 套 ， 吸 引 客 户 价 格 快 速 上 涨 ， 3-9月 份 上 涨 600元 ， 半 年 上 涨 速 度 33%。 其 原 因 一是 郑 汴 一 体 化 逐 渐 明 显 ， 郑 州 等 外 来 客 户 信 心 度 提 高 ， 二 是 该 项 目在 郑 州 的 强 力 推 广 ， 三 是 小 区 渐 已 成 熟 。水 岸 鑫 城 价 格 走 势1800 1930 2050 2400120015001800210024002700 2007年 3月 2007年 4月 2007年 5月 2007年 6月 2007年 7月 2007年 8月 2007年 9月元 /价 格 加 速 上 涨 金 帝 城物 业 类 别 多 层 /小 高 层 /高 层 开 发 商 河 南 金 恒 基 地 产 发 展 有 限 公 司项 目 位 置 中 牟 县 郑 汴 路 与 宝 锋 街 交 汇 处 检 查 院 对 面开 盘 时 间 2 0 0 6 -0 9 -2 3 销 售 率 一 期 9 5 % 占 地 面 积 4 0 0 余 亩建 筑 面 积 2 5 万 余 平 米 项 目 均 价 2 1 5 0 元 / 绿 化 率 3 5 %优 惠 /活 动 河 南 省 人 民 会 堂 前 有 项 目 的 看 房 直 通 车 ， 一 次 性 付 款 优 惠 1 %开 发 说 明 项 目 规 划 分 四 期 开 发 ， 一 期 为 9 栋 多 层 ， 一 期 面 积 9 3 .7 3 的 户 型 居 多 并 且 多 为 一 、 二 、三 层 ， 顶 层 多 为 复 式 。 主 要 配 套 社 区 规 划 有 幼 儿 园 ， 社 区 配 套 医 院 ， 社 区 规 划 有 VIP休 闲 会 所 ， 社 区 规 划 有 停 车 场（ 地 上 、 地 下 ） ， 大 型 商 场 ， 特 色 步 行 街 ， 社 区 商 铺 ； 毗 邻 易 斯 顿 国 际 美 术 学 院 、中 牟 一 高 等 。核 心 卖 点 地 段 ， 便 捷 交 通 ， 中 牟 政 府 城 市 规 划 核 心 ， 与 政 府 机 构 毗 邻 ， 行 政 中 心 ， 增 值 潜 力大 ， 紧 邻 名 校 ， 教 育 资 源 好 ， 未 来 配 套 齐 全 。 主 要 特 色 及 卖 点 解 析n 以 区 位 、 地 段 为 支 撑 的 项 目 硬 性 卖 点 ， 直 接 说 服 客 户n 位 于 中 牟 新 行 政 中 心 区 所 拉 升 的 增 值 潜 力 ， 给 予 了 客户 极 大 地 购 买 信 心n 未 来 完 善 的 配 套 和 丰 富 的 教 育 资 源 ， 有 力 地 提 升 了 项目 品 质 n 看 房 直 通 车 和 社 区 班 车 ， 给 予 了 业 主 便 利 ， 解 决 了 业主 出 行 困 难 的 问 题 可 借 鉴 “ 亮 点 ”n 多 层 开 发 以 90平 米 左 右 两 房 两 厅 为 主 体 的 项 目 规 划 开发 思 路n 项 目 规 划 临 街 商 铺 ， 既 做 社 区 配 套 ， 又 增 加 销 售 收 入n 规 划 社 区 VIP会 所 ， 一 方 面 做 配 套 吸 引 客 户 ， 另 一 方 面提 升 项 目 品 质 ， 促 进 项 目 的 整 体 开 发 金 帝 城 价 格 走 势 1460 1620 1820 2150 1200 1500 1800 2100 2400 2006年 9月 2007年 4月 2007年 7月 2007年 9月 元 / 金 帝 城 2006年 9月 2007年 4月 ， 7个 月 的 时 间 价 格 上 涨 近 160元 ， 4月 份以 来 ， 价 格 上 涨 加 快 ， 月 均 上 涨 100月 左 右 。 蓝 爵 世 家物 业 类 别 多 层 开 发 商 开 封 市 永 合 置 业 /郑 州 玉 笋 房 地 产 商 务 有 限 公 司项 目 位 置 中 牟 郑 汴 路 和 宝 峰 路 交 叉 口开 盘 时 间 2 0 0 6 -7 销 售 率 9 5 % 占 地 面 积 1 5 0 亩项 目 均 价 1 9 0 0 元 / 容 积 率 绿 化 率 4 0 %开 发 说 明 项 目 分 三 期 开 发 ， 一 期 、 二 为 多 层 ， 三 期 为 小 高 层 主 要 配 套 社 区 停 车 场 ； 楼 距 间 停 车 位 ； 车 位 配 比 1 ： 1 ； 社 区 幼 儿 园 ， 底 商 /医 院 ， 集 贸 市 场核 心 卖 点 中 牟 准 中 心 ， 地 段 ， 紧 靠 中 牟 新 行 政 中 心 ， 毗 邻 郑 东 未 来 行 政 中 心 ， 未 来 成 熟 配 套 ，通 透 板 式 建 筑 ， 高 得 房 绿 ， 宽 楼 间 距 ， 向 阳 ， 精 美 户 型 ， 教 育 体 系 ， 增 值 潜 力 主 要 特 色 及 卖 点 解 析n 区 位 、 地 段 铸 就 的 增 值 潜 力 ， 成 就 项 目 的 销 售n 便 利 的 交 通 环 境 ， 为 项 目 提 供 大 的 卖 点 支 撑n 完 善 的 教 育 体 系 ， 为 客 户 提 供 了 购 买 理 由n 板 式 建 筑 设 计 ， 采 光 条 件 好 的 精 美 户 型 ， 极 大 地 增 强了 客 户 的 购 买 动 力 n 未 来 成 熟 生 活 配 套 的 形 象 传 播 ， 弱 化 了 客 户 的 购 买 疑虑 可 借 鉴 性 “ 亮 点 ”n 板 式 建 筑 、 阳 光 户 型 的 规 划 设 计n “ 闲 适 生 活 人 居 ” 概 念 的 塑 造n 1： 1的 停 车 位 配 备 蓝 爵 世 家 价 格 走 势 1450 1690 1800 1900 1200 1500 1800 2100 2006年 7月 2007年 7月 2007年 8月 2007年 9月 元 / 近 期 迅 速 拉 高 价 格 星 城 国 际物 业 类 别 多 层 /高 层 开 发 商 河 南 缔 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司项 目 位 置 中 牟 郑 汴 路 与 万 三 路 交 叉 口开 盘 时 间 2 0 0 7 -3 容 积 率 4 .6 占 地 面 积 3 2 5 亩建 筑 面 积 1 0 0 万 平 米 项 目 均 价 2 1 0 0 元 / 绿 化 率 4 0 %优 惠 /活 动 郑 州 人 民 大 会 堂 门 前 有 项 目 看 房 直 通 车 ， 一 次 性 付 款 优 惠 2 %， 按 揭 无 优 惠 开 发 说 明 双 气 社 区 ， 共 分 为 3 期 开 发 ， 目 前 在 售 的 是 1 期 ， 共 有 4 栋 多 层 （ 售 完 ） 、 1 栋小 高 层 、 和 1 栋 高 层 ， 其 余 全 为 高 层 ， 高 层 共 2 6 层主 要 配 套 超 市 ， 医 院 ， 幼 儿 园 ， 会 所 ， 停 车 场核 心 卖 点 优 越 区 位 ， 便 捷 交 通 ， 大 规 模 ： 1 0 0 万 平 米 ， 景 观 ： 景 观 大 道 、 七 里 河 ， 增 值潜 力 星 城 国 际 主 要 特 色 及 卖 点 解 析n 优 越 区 位 、 便 捷 交 通 ， 成 就 项 目 价 值 ， 增 值 潜 力 促 进项 目 的 整 体 发 展n 大 规 模 社 区 的 人 文 生 活 氛 围 ， 是 项 目 的 一 大 卖 点n 中 牟 少 有 的 高 层 住 宅 景 观 环 境 推 动 项 目 的 开 发 销 售 n 中 牟 双 气 社 区 的 稀 缺 性 ， 赋 予 了 项 目 较 强 的 竞 争 力 可 借 鉴 性 “ 亮 点 ”n 传 播 中 对 “ 郑 汴 融 城 ” 内 涵 的 挖 掘n 双 气 社 区 的 规 划 开 发 中 祥 小 区物 业 类 别 中 祥 小 区 开 发 商 河 南 温 馨 置 业 有 限 公 司项 目 位 置 郑 汴 路 与 爱 乡 路 交 汇 处开 盘 时 间 0 6 .5 销 售 率 9 5 % 占 地 面 积 2 3 亩建 筑 面 积 3 .5 万 平 米 容 积 率 2 .2 绿 化 率 3 0 %项 目 均 价 1 6 5 0 元 / 主 力 户 型 2 居 8 0 -9 4 ， 3 居 1 1 6 -1 3 9 历 史 价 格 0 7 -7 1 5 0 0 元 /平 米 开 发 说 明 共 有 6 栋 多 层 组 成 ， 共 分 一 期 开 发 ， 小 区 设 计 住 户 2 9 4 户 ， 项 目 以 “ 绿 色 居 住 ， 健康 人 生 ” 为 生 活 倡 导 理 念 ， 交 通 便 利 。主 要 配 套 健 身 娱 乐 场 ， 商 业 街 ， 天 然 气核 心 卖 点 户 型 面 积 设 计 合 理 ， 南 北 通 透 ， 单 价 低 ， 购 买 门 槛 低 中 祥 小 区 中 祥 小 区n 开 发 商 有 着 多 年 的 开 发 经 验 ， 品 牌 有 一 定 的 知 名 度n 小 区 形 成 了 一 定 规 模 ， 价 格 不 高 ， 有 可 以 做 银 行 按 揭 ，客 户 资 源 比 较 广 泛 ， 销 售 处 于 良 性 状 态n 小 区 周 边 环 境 比 较 差 ， 又 是 异 地 的 开 发 企 业 ， 后 期 物业 有 隐 患 ， 影 响 了 其 销 售 进 度 中 祥 小 区 中 祥 小 区 价 格 走 势 1500 1650 1400 1450 1500 1550 1600 1650 1700 2007年 7月 2007年 8月 2007年 9月 元 / 清 华 园物 业 类 别 住 宅 开 发 商 郑 州 丰 达 房 地 产 开 发 有 限 公 司项 目 位 置 尼 桑 路 与 西 环 路 交 叉 口开 盘 时 间 2 0 0 7 年 3 月 销 售 率 8 5 % 占 地 面 积 7 .5 3 万 平 米项 目 均 价 1 5 8 0元 / 历 史 价 格 1 5 2 5 元 / 绿 化 率 4 0 %主 力 户 型 3 居 1 2 5 .2 8 1 2 5 .5 2 1 3 9 .6优 惠 /活 动 无 优 惠 活 动 开 发 说 明 共 分 2 期 开 发 ， 共 有 7 栋 多 层 ， 目 前 在 售 的 是 4 栋 多 层 ； 下 面 2 层 为 5 0 3 -8 7 4 平 米 的 底商 。主 要 配 套 天 然 气 ， 教 育 配 套核 心 卖 点 单 价 低 ， 购 买 门 槛 低 ， 教 育 配 套 交 通 自 由 新 村物 业 类 别 多 层 项 目 位 置 建 设 路 与 汇 翠 路 交 叉 口项 目 均 价 1 5 0 0 元 / 销 售 率 4 0 % 占 地 面 积 4 0 亩主 力 户 型 三 居 1 2 7 - 1 4 1 绿 化 率 优 惠 /活 动 没 有 优 惠开 发 说 明 共 分 1 期 开 发 ， 有 1 2 栋 组 成 。主 要 配 套 天 然 气核 心 卖 点 价 位 低 ， 购 买 门 槛 低 。该 项 目 开 发 档 次 较 低 ， 以 实 用 性 为 基 础 ， 突 出 性 价 比 优 势 ， 在 新 区 高 房 价 的 带 动 下 ， 拉 高 价 格 。 仁 和 旺 世物 业 类 别 多 层 开 发 商 河 南 通 达 置 业项 目 位 置 爱 乡 路 中 段 营 销 策 划 郑 州 汇 智 天 城开 盘 时 间 未 开 盘 销 售 率 咨 询 阶 段 占 地 面 积 5 0 亩项 目 均 价 预 计 1 8 0 0 元 / 容 积 率 绿 化 率 4 0 .3 %开 发 说 明 1 0 栋 带 电 梯 多 层 ， 底 商 ， 有 5 层 ， 7 层 ， 层 高 2 .9 米 ， 一 梯 两 户 ， 总 规 划 3 6 6 户 。主 要 配 套 周 边 ： 双 语 幼 儿 园 ， 博 康 医 院 ， 梅 松 竹 三 友 会 所 ， 金 阳 光 酒 店 ， 超 市 ， 银 行 等 。 核 心 卖 点 电 梯 多 层 ， 老 城 区 较 大 规 模该 项 目 以 生 态 人 文 居 住 社 区 为 主 题 概 念 ， 立 足 于 老 城 区 ， 是 中 牟 唯 一 的 多 层带 电 梯 项 目 ， 中 牟 市 场 对 电 梯 有 很 大 的 抗 性 ， 客 户 较 少 ， 项 目 的 接 受 度 不 高 。 中 牟 商 业 情 况 新 城 区 商 业 价 格 在 5000-6000元 / ， 老 城 区 商 业 价 格 在 4000元 / ， 商 业 销 售 普 遍 销售 较 好 ， 价 格 有 上 升 的 趋 势 ； 社 区 商 业 规 模 较 小 ， 主 力 面 积 小 ， 多 为 小 型 生 活 商 业 。项 目 项 目 说 明 及 销 售 情 况博 士 园 80-200平 不 等 ， 均 价 4000元 /平 ， （ 已 售 罄 ） 单 层水 岸 鑫 城 目 前 在 售 80平 米 左 右 ， 均 价 5500元 /平 ， 单 层星 城 国 际 预 计 08年 初 预 售 ， 价 格 、 面 积 未 定蓝 爵 世 家 均 价 6000元 /平 ， 最 低 ： 5400元 /平 ， 一 层 底 商 （ 单 层 ） 60-170平清 华 园 503-874平 （ 上 下 两 层 捆 绑 式 销 售 ） ， 价 位 ： 3580元 /平 -3780元 /平自 由 新 村 不 卖 只 租 ， 面 积 待 定中 祥 小 区 1#楼 临 街 ， 底 层 框 架 为 1400平 方 米 商 铺 中 牟 第 一 街项 目 规 模 8250 项 目 位 置 中 牟 解 放 路 与 青 年 路 交 汇 处 东 北 角项 目 均 价 实 现 3800元 / 销 售 率 半 年 前 已售 罄 占 地 面 积 40亩主 力 户 型 一 二 层 面 积 40-150 三 层 面 积 260-500 开 盘 时 间 2006.11.8 优 惠 /活 动 一 次 性 优 惠 2个 点开 发 说 明 整 体 两 层 ， 局 部 三 层 ， 框 架 结 构 ， 面 积 可 随 意 分 割 ， 自 由 组 合 主 要 配 套 车 位 ： 30个 机 动 车 位 ， 600个 自 行 车 位交 通 ： 中 牟 公 交 2、 3、 5、 6、 7路 经 停周 边 配 套 ： 街 心 公 园 、 小 学 、 医 院 、 商 场 、 超 市核 心 卖 点 价 位 低 ， 购 买 门 槛 低 。项 目 位 置 极 佳 ， 投 资 回 报 可 观 ， 价 位 适 中 ， 定 位 较 准 ， 去 化 良 好 ， 百 余 套 商 铺 5个 月 内售 罄 ， 实 现 均 价 3800元 / 。 项 目 卖 点 ： n 青 年 路 与 建 设 路 黄 金 地 段 ， 成 熟 核 心 商 圈 n 中 牟 首 家 现 代 化 商 业 广 场 一 站 式 商 业 业 态 ， 统 一 规 划n 中 牟 唯 一 独 立 产 权 商 铺n 100%临 街 n 青 年 路 租 金 70-100元 /月 /m2， 项 目 投 资 回 报 率 高 中 牟 住 宅 市 场 ： 产 品 特 征n 项 目 规 模 普 遍 较 小 ， 特 别 是 老 城 区 ， 多 在 几 万 平方n 建 筑 形 式 以 多 层 为 主 ， 高 层 试 探 性 开 发 ；n 产 品 规 划 规 模 有 限 ， 社 区 配 套 设 置 较 少 ， 社 区 交通 、 景 观 规 划 较 弱 ；n 社 区 配 套 多 数 项 目 有 社 区 幼 儿 园 和 底 商 ； n 产 品 设 计 立 面 以 现 代 风 格 为 主 ， 立 面 材 质 以 涂 料为 主 ；n 户 型 以 80-110平 米 两 房 、 110-140平 三 房 为 主 。 中 牟 住 宅 市 场 ： 价 格 及 销 售 特 征n 整 体 商 品 房 市 场 价 格分 层 与 区 域 强 烈 相 关 ，新 区 价 格 较 高n 近 期 上 涨 迅 速 ， 新 区由 三 个 月 前 的 1800元/平 方 米 迅 速 拉 高 的 现在 的 2000元 /平 方 米以 上 ， 老 城 区 房 价 也随 后 上 涨 。 n 总 体 市 场 容 量 向 郑 州 等地 扩 散n 市 场 中 多 层 销 售 普 遍 较好 ， 高 层 的 接 受 度 不 高 ；n 项 目 营 销 推 广 手 段 普 遍有 限 。 价 格 情 况 主 要 在 售 项 目 价 格 情 况 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 均 价 2400 2150 2100 1900 1650 1580 1400 1800 水 岸 鑫 城 金 帝 城 星 城 国 际 蓝 爵 世 家 中 祥 小 区 清 华 园 自 由 新 村 仁 和 旺 世 元 /中 牟 新 城 区 价 格 已 攀 升 至 2000元 / 以 上 ， 其 中 以 水 岸 鑫 城 为 代 表 ， 三期 预 计 价 格 会 在 2500元 / 以 上 ， 而 老 城 区 在 价 格 较 低 ， 一 般 在 1400-1700元 / ， 仁 和 旺 世 因 为 其 多 层 带 电 梯 的 缘 故 ， 其 价 格 会 相 对 高 一 些 。预 计 2008年 上 半 年 新 城 区 价 格 平 均 超 过 2500元 / ， 老 城 区 新 开 商 品 住宅 价 格 超 过 2000元 / 。 郑 汴 一 体 化 ， 是 中 原 城 市 群 发 展 的 重 要 内 容 ， 对 中 牟楼 市 发 展 起 到 长 远 作 用 。n 外 来 资 金 、 品 牌 介 入 ， 整 体 市 场 发 育 水 平 将 明 显 提 高 ；n 新 区 土 地 市 场 放 量 、 老 城 区 开 发 ， 市 场 供 应 量 短 期 内可 能 激 增 ， 市 场 竞 争 更 加 激 烈 ， 老 城 区 竞 争 相 对 较 弱 ；n 市 场 竞 争 从 价 格 竞 争 转 向 产 品 竞 争 ， 品 质 拉 动 价 差 ；n 差 异 化 竞 争 逐 渐 形 成 ， 市 场 细 分 明 朗 。中 牟 市 场 发 展 趋 势 中 牟 新 老 城 区 市 场 差 别 明 显n 投 资 性 需 求n 升 值 力n 户 型 紧 凑 n 重 视 环 境n 外 来 客 户 n 自 住 性 需 求n 性 价 比n 户 型 舒 适n 重 视 质 量n 本 地 客 户新 区 老 城 区 地 块 和 开 发 环 境 分 析地 块 条 件 n 本 案 地 块 位 于 中 牟 老 城 区 ， 地 段 较 好 ， 地 块 方 正 ；n 但 同 时 地 块 规 模 不 大 、 不 能 形 成 规 模 开 发 等 劣 势 ；开 发 环 境 n 地 块 周 边 居 住 氛 围 和 自 然 人 文 环 境 比 较 差 ， 短 期 内不 能 大 幅 改 善 n 附 近 道 路 交 通 方 便 ， 但 道 路 拥 挤 狭 窄 ；机 会 和 威 胁 n 中 牟 住 宅 开 发 近 期 加 速 ， 老 城 区 中 高 档 项 目 是 市 场 空白 ；n 未 来 竞 争 加 剧 ， 外 来 发 展 商 进 入 对 形 成 强 有 力 竞 争 本 案 SWOT分 析 项 目 优 势 S 优 势 W 劣 势 O 机 会 T 威 胁优 势 （ S）位 于 老 城 区 ， 居 住 氛 围 良 好 ， 周 边 人 口 集 中 ；周 边 配 套 齐 全 ， 生 活 便 利 ；地 块 方 正 ， 有 利 于 规 划 设 计 ；开 发 商 有 一 定 开 发 经 验 ， 能 够 领 先 中 牟 市 场 本 案 SWOT分 析 项 目 劣 势S 优 势 W 劣 势 O 机 会 T 威 胁劣 势 （ w）老 城 区 不 代 表 中 牟 发 展 方 向 ， 基 础 设 施 陈 旧周 边 人 文 自 然 环 境 较 差 ， 短 期 内 不 会 有 很 大 改 善周 边 没 有 形 成 中 高 档 居 住 氛 围地 理 位 置 稍 偏 本 案 SWOT分 析 外 部 机 会 S 优 势 W 劣 势O 机 会 T 威 胁机 会 （ O） 中 牟 将 会 成 为 住 宅 开 发 热 点 区 域 ， 本 案 可 以 借 势 郑 州 市 区 购 房 客 户 越 来 越 关 注 中 牟 ， 本 案 可 以 捷 足 先 登 中 牟 老 城 区 改 造 将 加 速 ， 老 城 区 的 环 境 未 来 会 改 善 中 牟 住 宅 价 格 持 续 上 涨 ， 预 计 明 年 能 够 达 到 2300-2400元 中 牟 住 宅 创 新 产 品 少 ， 本 案 有 机 会 成 为 市 场 亮 点 项 目 本 案 SWOT分 析 外 部 威 胁S 优 势 W 劣 势O 机 会 T 威 胁威 胁 （ T）外 来 开 发 商 的 加 入 会 形 成 强 有 力 的 竞 争 ， 尤 其 是 新 区 项目 对 老 城 区 的 竞 争 ；中 牟 小 产 权 房 短 期 内 还 会 大 量 存 在 ， 比 商 品 住 宅 有 价 格优 势 ；产 品 同 质 化 竞 争 威 胁 ， 中 牟 住 宅 已 经 出 现 明 显 的 同 质 化竞 争 ； 本 案 开 发 建 议n 项 目 何 时 启 动 是 最 佳 时 机 ？n 项 目 如 何 把 握 老 城 区 市 场 空 白 点 ？n 项 目 如 何 达 到 利 润 最 大 化 ？n 项 目 应 该 采 取 什 么 样 的 开 发 策 略 ？ 开 发 时 机 建 议n 新 区 楼 盘 近 三 个 月 价 格 上 涨 在 每 月 100元 /平 方 米 左 右 ，老 城 区 价 格 上 涨 也 在 每 月 50元 /平 方 米 以 上 ， 价 格 的 快速 上 涨 ， 资 金 必 然 快 速 进 入 市 场 ， 未 来 竞 争 更 加 激 烈 ，尤 其 是 受 到 日 益 成 熟 新 城 区 的 强 烈 竞 争 ；n 老 城 区 项 目 客 户 来 源 主 要 以 本 地 自 住 型 客 户 为 主 ， 相对 于 新 城 区 来 说 ， 老 城 区 为 外 来 投 资 客 其 次 选 择 ， 总体 市 场 容 量 有 限 ， 老 城 区 项 目 存 在 很 大 的 未 来 竞 争 风险 ， 抢 占 市 场 先 机 成 为 项 目 成 败 的 关 键 。 n 因 此 ， 我 们 认 为 ， 本 案 目 前 开 始 启 动 ， 2008年 初 推 出市 场 既 借 势 郑 汴 融 城 发 展 机 会 ， 又 能 占 领 老 城 区 开 发先 机 。 老 城 区 市 场 空 白 点 判 断n 老 城 区 目 前 中 高 档 次 住 宅 产 品 缺 乏 ， 环 境 良 好 、 产 品创 新 的 较 高 档 次 的 产 品 会 受 到 市 场 追 捧 ；n 商 业 配 套 ： 目 前 中 牟 住 宅 项 目 普 遍 缺 少 特 色 的 商 业 配套 ， 特 色 商 业 配 套 既 能 够 提 升 整 个 住 宅 项 目 品 质 ， 同时 商 铺 的 销 售 能 够 提 高 项 目 利 润 水 平 。 n 本 案 可 以 填 补 中 牟 老 城 区 市 场 空 白 点 ， 建 议 开 发 中 高档 次 住 宅 产 品 ， 同 时 辅 助 特 色 商 业 配 套 。 项 目 利 润 最 大 化 解 决 思 路n 价 值 最 大 化 思 路 ：项 目 总 利 润 =总 面 积 （ 单 方 售 价 -单 方 成 本 ）1、 提 高 容 积 率 多 出 面 积 ， 在 保 证 项 目 整 体 品 质 情 况 下 多 建 面 积 ；2、 提 高 单 方 售 价 ， 分 两 期 开 发 拉 升 价 格 ， 产 品 创 新 提 升 价 格3、 控 制 单 方 成 本 ， 以 多 层 住 宅 为 主 要 建 筑 形 态4、 协 调 好 三 者 关 系 ， 保 证 项 目 品 质 ， 看 重 边 际 收 益 。 本 案 开 发 面 积 和 价 格 预 计n 本 案 以 多 层 建 筑 形 态 为 主 ， 容 积 率 按 1.7计 算 ， 其 中 商业 配 套 按 地 上 面 积 5%计 算n 价 格 按 2008年 上 半 年 保 守 预 计 ， 住 宅 按 1900元 /平 方米 计 算 ， 商 业 按 5000元 /平 方 米 （ 一 层 ） 计 算 ；n 以 下 是 本 案 经 济 初 步 测 算 ， 投 资 利 润 率 近 50%， 利 润水 平 较 高 ， 有 良 好 开 发 前 景 。 序 号 项 目 基 本 数 据 单 位 主 要 参 数 备 注1-1 占 地 面 积 26667 40亩 以 土 地 转 让 协 议 为 准1-2 可 开 发 面 积 26667 40亩 1-3 总 建 筑 面 积 45334 1-4 可 销 售 建 筑 面 积 45119 不 包 括 公 用 部 分 及 地 下 部 分 多 层 42637 (多 层 )商 铺 2267 商 铺 总 面 积 2267 5% 公 用 部 分 面 积 215 0. 5 按 住 宅 总 面 积 计 算1-5 总 户 数 355 套 120 按 每 套 住 宅 120平 方 米 计 算 1-6 商 铺 数 量 28 间 80 按 每 间 商 铺 80平 方 米 计 算1-7 容 积 率 1.7 1.7 经 济 测 算 基 本 指 标 经 济 测 算 成 本序 号 项 目 基 本 数 据 单 位 主 要 参 数 备 注2-1 静 态 成 本 51886573 元 包 括 :土 地 成 本 ,工 程 费 用 ,其 他 费 用2-1-1 土 地 成 本 8000000 元 2-1-2 工 程 费 用 42422980 元 包 括 :前 期 工 程 费 ,建 安 费 用 ,基 础 设 施 费2-1-2-1 前 期 工 程 费 3246703 元 2-1-2-2 建 安 费 用 26871216 元 多 层 24729189 元 580 (多 层 )商 铺 1926691 元 850 公 用 部 分 215336 元 1000 2-1-2-3 基 础 设 施 费 12305062 元 3-1 其 它 费 用 1463593 元 不 可 预 见 费 用 1272689 元 3% 按 工 程 总 费 用 计 算 监 理 费 用 190903 元 0. 45% 按 工 程 造 价 的 0.45%计 算4-1 应 交 税 费 4801830 元 营 业 税 4617144 元 5% 税 率 为 5% 应 纳 税 额 =营 业 额 5% 城 市 建 设 维 护 税 46171 元 1% 税 率 ： 1% 公 式 :应 纳 税 额 =营 业 税 税 额 税 率 教 育 费 附 加 138514 元 3% 税 率 为 3%。 公 式 :应 交 教 育 费 附 加 额 =营 业 税 税 额 费 率 经 济 测 算 收 入序 号 项 目 基 本 数 据 单 位 主 要 参 数 备 注5-1 销 售 收 入 76480000 元多 层 61200000 元 1900 (多 层 )商 铺 15280000 元 50006-1 三 项 费 用 4845750 元 销 售 费 用 2770287 元 0.03 广 告 费 、 业 务 宣 传 费 和 业 务 招 待 费 等财 务 费 用 1037731 元 0.02管 理 费 用 1037731 元 0.02 经 济 测 算 利 润序 号 项 目 基 本 数 据 单 位 主 要 参 数 备 注7-1 企 业 所 得 税 2735040 元 0.1 不 得 低 于 10%7-2 项 目 总 成 本 56688403 元7-3 税 前 利 润 30808735 元 7-4 净 利 润 28073695 元7-5 投 资 利 润 率 49.52% 开 发 策 略 建 议n 分 期 开 发 策 略 ， 分 两 期 滚 动 开 发n “ 短 、 平 、 快 ” 策 略 ， 快 进 快 出 ， 把 本 案 定 位 成 回 收现 金 流 的 项 目n “ 产 品 差 异 化 ” 策 略 ， 基 于 中 牟 市 场 需 求 ， 与 市 场 其他 产 品 形 成 差 异 化 ， 形 成 项 目 竞 争 力