资源描述
Centaline Consultants中 原 房 地 产 基 本 知 识 培 训 一 、 土 地 及 房 地 产 相 关 知 识 房 地 产 房 地 产 是 什 么 ？ 房 产房 产 是 指 房 屋 经 济 形 态 ， 在 法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 ， 在 不 同 的 所 有者 和 使 用 者 之 间 可 以 进 行 出 租 出 售 或 作 其 它 用 途 的 房 屋 。 是 房 屋 及 其权 利 （ 占 有 、 使 用 、 收 益 、 处 分 等 权 利 ） 的 总 称 地 产地 产 是 指 土 地 财 产 ， 在 法 律 上 有 明 确 的 权 属 关 系 ， 地 产 包 含 地 面 及 其上 下 空 间 ， 地 产 与 土 地 的 根 本 区 别 也 就 是 有 无 权 属 关 系 。 是 土 地 及 其权 利 （ 使 用 、 收 益 、 转 让 等 权 利 ） 的 总 称 。 房 地 产 指 土 地 、 建 筑 物 及 固 着 在 土 地 及 建 筑 物 之 上 的 附 属 物 及 其 权 益 （ 占 有 、 使 用 、 收 益 、 处 分 等 权 利 ） 的 总 称 。 房 地 产 产 权房 地 产 所 有 权 房 地 产 所 有 权 是 房 地 产 所 有 人 在 法 律 规 定 的 范 围 内 ， 独 占 性 地 支 配 其所 有 财 产 的 权 利 。 房 地 产 所 有 人 可 以 对 其 所 拥 有 的 房 产 行 使 占 有 、 使用 、 收 益 、 处 分 的 权 利 ， 并 可 以 排 除 他 人 对 于 其 财 产 违 背 意 愿 的 干 涉 ，它 是 一 种 最 充 分 、 最 完 整 的 财 产 权 或 物 权 。房 地 产 占 有 权 房 地 产 占 有 权 是 指 依 法 对 房 地 产 进 行 实 际 支 配 和 控 制 的 权 利 。 房 地 产占 有 可 分 为 所 有 权 人 占 有 和 非 所 有 人 劝 人 占 有 。 房 地 产 产 权房 地 产 的 使 用 权 和 占 有 权 是 密 不 可 分 的 ， 没 有 占 有 权 ， 使 用 权 就 失 去 了 存 在 的 基础 ， 而 使 用 权 又 可 以 从 所 有 权 中 分 离 出 来 ， 即 有 使 用 权 不 一 定 就 有 所 有 权 ， 但 却一 定 有 占 有 权 。 所 谓 收 益 ， 是 指 房 地 产 所 有 权 人 按 照 法 律 规 定 ， 从 履 行 权 利 义 务关系 中 得 到 的 收 益 。 如 出 租 房 屋 收 取 的 租 金 。 房 地 产 收 益 是 房 地 产 所 有 权 的 内 在 固有 的 要 求 ， 它 是 所 有 权 实 现 的 重 要 途 径 之 一 。 所 谓 处 分 ， 是 指 房 屋 所 有 权 人 在 法律允 许 的 范 围 内 ， 根 据 自 己 的 意 志 ， 对 房 地 产 进 行 处 置 的 权 利 如 依 法 对 自 己 所 有 的房 地 产 出 售 、 赠 与 、 变 换 等 。 房 地 产 处 分 权 包 括 以 下 五 类 ： （ 1） 房 地 产 出 售 权 （ 2） 房 地 产 租 赁 权 （ 3） 房 地 产 继 承 权 （ 4） 房 地 产 赠 与 权 （ 5） 房 地 产 抵 押 权 房 地 产 的 特 性1. 不 可 移 动 性 （ 只 能 就 地 开 发 、 利 用 、 消 费 ）2. 独 一 无 二 性 （ 不 能 实 现 完 全 竞 争 ， 但 很 多 房 地 产 间 仍 有 一 定 替 代 性 ）3. 寿 命 长 久 性4. 数 量 有 限 性 （ 房 地 产 具 有 占 有 性 ）5. 用 途 多 样 性 （ 将 土 地 用 于 预 期 可 获 得 最 高 收 益 的 用 途 ） （ 商 业 、 办 公 、居 住 、 工 业 、 耕 地 、 牧 场 、 放 牧 地 、 森 林 、 不 毛 地 ）6. 相 互 影 响 性 （ 房 地 产 价 值 取 决 于 周 围 其 它 房 地 产 的 状 况 ）7. 易 受 限 制 性 （ 警 察 权 、 征 用 权 、 征 税 权 、 充 公 权 ）8. 价 值 高 大 性9. 难 以 变 现 性 10.保 值 增 值 性 （ 能 抵 抗 通 货 膨 胀 ） （ 通 货 膨 胀 、 需 求 增 加 、 外 部 经 济 或相 互 影 响 带 来 的 、 对 其 本 身 的 投 资 改 良 ） 房 地 产 开 发 房 地 产 业 房 地 产 业 是 以 土 地 和 建 筑 物 为 经 营 为 对 象 ，从 事 房 地 产 开 发 、 建 设 、 经 营 、 管 理 以 及 维修 、 装 饰 和 服 务 的 集 多 种 经 济 活 动 为 一 体 的综 合 性 产 业 。 房 地 产 开 发 房 地 产 开 发 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土地 上 按 照 使 用 性 质 的 要 求 进 行 基 础 设 施 、 房屋 建 筑 以 及 租 售 经 营 的 行 为 过 程 。 房 地 产 市 场 房 地 产 市 场 分 级一 级 市 场 ： 以 土 地 为 体 （ 亦 称 土 地 市 场 、 土 地交 易 市 场 ） ；二 级 市 场 ： 开 发 商 获 得 土 地 后 ， 投 入 一 定 的 资金 建 设 ， 通 过 有 偿 或 赠 与 将 产 权 转 买 给 需 求 者 （ 新 建 商 品 房 的 买 卖 市 场 ） ；三 级 市 场 ： 房 屋 在 消 费 市 场 的 再 次 流 通 ， 包 括 ：买 卖 、 抵 押 、 转 让 、 租 凭 （ 二 手 房 交 易 ） ； 土 地 所 有 权 ： 国 有 所 有 集 体 所 有出 让 划 拨 土 地 所 有 权 ： 土 地 所 有 权 土 地 使 用 权 什 么 是 出 让 ？政 府 以 拍 卖 、 招 标 、 拍 卖 的 方 式 ， 将 国 有 土 地在 一 定 年 限 内 让 与 土 地 使 用 者 使 用 ， 土 地 使 用 者向 政 府 支 付 土 地 使 用 权 出 让 金 的 行 为 土 地 使 用 权 出 让 方 式协 议招 标拍 卖 土 地 使 用 权 拍 卖 出 让 土 地 使 用 权 在 指 定 时 间 ， 公 开 场 合 ， 在 土 地 管 理 部 门 授 权 的 拍 卖 主 持 人 主 持 下 ， 竞 投 者 按 规 定方 式 应 价 ， 由 出 价 最 高 者 获 得 土 地 使 用 权 的 行 为 招 标 出 让 土 地 使 用 权 由 土 地 管 理 部 门 公 开 招 标 或 邀 请 符 合 条 件 的 投 标 人 投 标 ， 经 评 标 后 确 定 的 中 标 人 取得 土 地 使 用 权 的 行 为 协 议 出 让 土 地 使 用 权 由 土 地 管 理 部 门 代 表 国 家 与 土 地 使 用 者 经 过 协 商 确 定 土 地 使 用 权 价 格 ， 并 将 土 地 使用 权 让 与 土 地 使 用 者 的 行 为 土 地 使 用 权 各 类 用 途 土 地 使 用 权 出 让 的 年 限居 住 用 地 ： 70年工 业 用 地 ： 50年教 科 文 卫 体 用 地 ： 50年商 业 、 旅 游 、 娱 乐 用 地 ： 40年综 合 用 地 ： 50年其 他 特 殊 用 地 ： 加 油 站 等 什 么 是 商 品 房 预 售 和 销 售 商 品 房 预 售 （ 期 房 ）指 房 地 产 开 发 企 业 将 正 在 建 设 中 的 商 品 房 预 先 出售 给 买 受 人 ， 并 由 买 受 人 支 付 定 金 或 房 价 款 的 行为 商 品 房 销 售 （ 现 房 ）指 房 地 产 开 发 企 业 将 竣 工 验 收 合 格 的 商 品 房 出 售给 买 受 人 ， 并 由 买 受 人 支 付 房 价 款 的 行 为 二 、 房 地 产 建 筑 名 词 解 释 房 地 产 七 通 一 平 七 通 一 平 房 地 产 七 通 一 平 是 指 给 水 通 、 排 水 通 、 电 力通 、 通 信 通 、 燃 气 通 、 路 通 、 供 热 通 和 场 地平 整 ， 满 足 正 常 生 活 工 作 需 要 。 五 证 二 书 一 表 国 有 土 地 使 用 权 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 设 工 程 施 工 许 可 证 商 品 房 预 售 许 可 证 住 宅 使 用 说 明 书 (交 付 时 ) 住 宅 质 量 保 证 书 (交 付 时 ) 房 屋 竣 工 验 收 备 案 表 (交 付 时 ) 房 地 产 建 筑 形 态 低 层 ： 1 3F的 建 筑 称 为 低 层 建 筑 多 层 ： 4 6F的 建 筑 称 为 多 层 建 筑 中 高 层 ： 7 9F的 建 筑 称 为 中 高 层 高 层 ： 10F以 上 的 建 筑 称 为 高 层 小 高 层 ： 8 18F的 建 筑 为 18层 高 层 ： 18F以 上 的 建 筑 为 高 层 超 高 层 ： 40F以 上 的 建 筑 称 为 超 高 层 建 筑 结 构 砖 混 结 构砖 混 结 构 ： 是 指 房 屋 主 要 承 重 结 构 为 砖 砌 墙 体 。 楼 板 、 过梁 、 楼 梯 、 阳 台 、 挑 檐 等 构 件 由 钢 筋 混 凝 土 浇 制 （ 或 预 制 ）建 造 的 房 屋 。 1999年 之 前 开 发 建 设 的 多 层 住 宅 ， 一 般 均 采用 砖 混 结 构 ； 砖 混 结 构 住 宅 其 优 点 是 工 程 造 价 较 低 廉 ， 但由 于 其 采 用 墙 体 承 重 ， 住 宅 内 不 允 许 自 由 分 隔 。 目 前 城 市六 层 以 上 （ 含 六 层 ） 的 住 宅 已 禁 止 采 用 砖 混 结 构 房 地 产 建 筑 形 态 板 式 住 宅 又 称 排 楼 ， 即 由 多 个 单 元 拼 组 成 ， 座 向 统 一 ， 并 排 兴 建 而成 建 筑 群 体 。 点 式 住 宅 即 每 单 元 层 中 有 三 户 住 宅 ， 又 称 一 （ 两 ） 梯三 户 。 塔 楼 （ 点 式 ） 塔 楼 俗 称 “ 筒 子 楼 ” 。 以 公 共 楼 梯 、 电 梯 为 核 心 ， 布 置 多套 住 房 ， 呈 圆 周 状 分 布 ， 所 以 每 户 都 不 会 是 正 南 正 北 ， 而且 房 间 朝 向 一 般 都 不 会 太 好 ， 房 子 前 后 也 不 通 透 ， 空 气 流 通 不 好 ， 一 般 高 层 楼 房 都 是 这 样 的 。 框 架 结 构 框 架 结 构 ： 由 梁 、 柱 组 成 的 框 架 同 时 承 受 竖向 及 水平 荷 载 ， 适 用 于 地 震 区 需 要 较 大 空 间 的 多 、 高层 建 筑 。优 点 ： 大 小 空 间 均 可 采 用 ， 抗 震 性 能 好 。 缺 点 ：相 对于 剪 力 墙 及 框 剪 结 构 而 言 ， 抗 侧 移 刚 度 小 ， 水平 位 移大 ， 不 宜 用 于 过 高 的 建 筑 。 框 架 剪 力 墙 结 构框 剪 结 构 ： 即 框 架 剪 力 墙 结 构 ， 是 在 框 架的 部 分 位 置 上 增 设 剪 力 墙 ， 综 合 了 框 架 和 剪力 墙 结 构 的 优 点 ， 抗 震 性 能 好 ， 变 形 小 ， 适用 于 大 、 小 空 间 ， 广 泛 应 用 于 多 层 及 高 层 公共 建 筑 。 如 果 剪 力 墙 散 乱 布 置 （ 即 为 普 通 框剪 结 构 ） ， 可 建 10 20层 建 筑 ； 如 果 剪 力 墙相 连 做 成 井 筒 式 （ 则 成 框 架 筒 体 结 构 ） ，建 筑 刚 度 和 承 载 力 会 大 大 提 高 ， 同 时 抗 扭 能力 提 高 ， 可 建 30 40层 建 筑 。 剪 力 墙 结 构 剪 力 墙 结 构 是 用 钢 筋 混 凝 土 墙 板 来 代 替 框 架结 构 中 的 梁 柱 ， 能 承 担 各 类 荷 载 引 起 的 内 力 ，并 能 有 效 控 制 结 构 的 水 平 力 ， 这 种 用 钢 筋 混凝 土 墙 板 来 承 受 竖 向 和 水 平 力 的 结 构 称 为 剪力 墙 结 构 。它 的 优 点 是 侧 向 刚 度 大 ， 抗 震 性 能 好 ； 此 外 ，由 于 混 凝 土 墙 体 抗 裂 、 抗 渗 性 能 好 ， 且 节 点都 为 现 浇 ， 容 易 达 到 “ 无 渗 漏 ” 工 程 的 标 准 。 目 前 ， 我 国 高 层 住 宅 采 用 最 广 的 结 构 体 系 是钢 筋 混 凝 土 剪 力 墙 ， 上 海 最 高 已 应 用 到 层 的 高 层 住 宅 。 一 、 建 筑 容 量 名 词 1. 用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积2. 建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积3. 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。4. 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。5. 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定： 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； 烟囱、通凤道、各种管道竖 井等均不计入使用面积。 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等 6. 套 内 使 用 面 积 系 数 ： 房 屋 按 套 （ 单 元 ） 计 算 面 积 时 ， 使 用 面 积 系 数 为 套内 使 用 面 积 与 套 内 建 筑 面 积 加 按 规 定 应 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 的 比 率（ %） 。 套 （ 元 ） 内 使 用 面 积 系 数 = 套 （ 单 元 ） 内 使 用 面 积 /套 （ 单 元 ） 内建 筑 面 积 +按 规 定 应 分 摊 公 用 建 筑 面 积7. 套 （ 单 元 ） 内 建 筑 面 积 ： 房 屋 按 套 （ 单 元 ） 计 算 的 建 筑 面 积 ， 为 套 （ 单元 ） 内 范 围 的 建 筑 面 积 ， 包 括 套 （ 单 元 ） 内 的 使 用 面 积 、 墙 体 面 积 及 阳台 面 积 。8. 公 用 建 筑 面 积 ： 建 筑 物 内 可 供 公 共 使 用 的 面 积 ， 包 括 应 分 摊 公 用 建 筑 面积 和 不 分 摊 公 用 建 筑 面 积 。9. 建 筑 物 基 底 面 积 ： 指 建 筑 物 接 触 地 面 的 自 然 层 建 筑 外 墙 或 结 构 外 围 水 平投 影 面 积 。 10. 建 筑 覆 盖 率 （ 建 筑 密 度 ） ： 建 设 用 地 范 围 内 所 有 建 筑 物 基 底 面 积 之 和 与 建 设 用地 面 积 的 比 率 （ %） ， 它 可 以 反 映 出 一 定 用 地 范 围 内 的 空 地 率 和 建 筑 密 集 程 度 。11. 建 筑 容 积 率 ： 在 建 设 用 地 范 畴 围 内 所 有 建 筑 物 地 面 以 上 各 层 建 筑 面 积 之 和 与 建设 用 地 面 积 的 比 值 。 容 积 率 越 低 ， 居 民 的 舒 适 度 越 高 ， 反 之 则 舒 适 度 越 低 .12. 绿 地 率 ： 建 设 用 地 范 围 内 各 类 绿 地 面 积 之 和 与 建 设 用 地 面 积 的 比 率 （ %） 。 绿地 面 积 的 计 算 不 包 括 屋 顶 、 天 台 和 垂 直 绿 化 。13. 绿 化 覆 盖 率 ： 建 设 用 地 范 围 内 全 部 绿 化 种 植 的 水 平 投 影 响 面 积 之 和 与 建 设 用 地面 积 的 比 率 （ %） 。 如 ： 架 空 花 园 ， 天 台 花 园14. 地 下 室 ： 房 间 室 内 地 面 低 于 室 外 地 面 的 高 度 等 于 或 超 过 该 房 间 净 高 1/2者 。15. 半 地 下 室 ： 房 间 室 内 地 面 低 于 室 外 地 面 的 高 度 等 于 或 超 过 该 房 间 净 高 1/3且 不超 过 1/2者 。 16. 建 筑 层 数 ： 层 高 大 于 2.2米 的 楼 板 结 构 分 层 层 数 ， 假 设 屋 顶 突 出 物 的 高 度 在 9米 以 内 ， 且 其 水 平 投 影 面 积 之 和 不 超 过 该 建 筑 物 标 准 层 建 筑 面 积 的 八 分 之 一 者不 计 入 建 筑 层 数 ， 例 如 顶 层 电 梯 设 备 层 ， 水 塔 之 类 的 。 17. 层 高 ： 相 邻 楼 层 楼 （ 地 ） 面 板 之 间 的 垂 直 距 离 。 即 包 括 楼 板 厚 度 。18. 楼 层 净 高 ： 楼 （ 地 ） 面 至 楼 板 结 构 底 面 之 间 的 垂 直 距 离 。 不 包 括 楼 板 厚 度 。19. 建 筑 高 度 ： 自 建 筑 物 场 地 地 坪 至 建 筑 物 最 高 部 分 的 垂 直 高 度 。 但 下 列 情 况 不 计 入 建筑 控 制 高 度 ： 1） 屋 顶 突 出 物 的 高 度 在 9米 以 内 ， 且 其 水 平 投 影 面 积 之 和 不 超 过 该 建筑 物 标 准 层 建 筑 面 积 的 八 分 之 一 者 。 2） 实 心 女 儿 墙 （ 即 矮 墙 ， 古 代 通 常 用 于 防 御 ） 高 度 自 墙 顶 往 下 小 于 1.5米 者 ； 3） 建 筑 物 屋 顶 另 加 构 架 但 不 设 围 合 外 墙 者 ， 构 架 部 分 不 计 入 高 度 。 4） 坡 屋 顶 建 筑 高 度 坡 屋 顶 建 筑 物 当 屋 面 坡 度 超 过 四 十 五 度 （ 含 四 十 五 度 ）时 ， 建 筑 高 度 自 基 地 室 外 地 坪 至 坡 屋 顶 的 的 二 分 之 一 为 止 ； 当 小 于 四 十 五 度 时 ， 建 筑物 高 度 自 场 地 地 坪 至 屋 顶 最 高 处 计 算 。 5） 特 殊 造 型 的 建 筑 高 度 特 殊 造 型 的 建 筑 高 度 按 下 列 规 定 计 算 ： 薄 壳 结 构与 波 浪 形 结 构 屋 顶 ， 建 筑 物 高 度 自 场 地 地 坪 至 薄 壳 顶 高 或 波 顶 高 ； 屋 面 为 球 形 拱 顶 ，建 筑 物 高 度 自 场 地 地 坪 至 拱 顶 最 高 处 ； 20 . 其 他 名 词 夹 层 ： 在 一 个 楼 层 内 ， 局 部 增 设 的 楼 层 裙 楼 ： 指 与 高 层 建 筑 相 连 的 附 属建 筑 ， 高 度 不 超 过 24米 ,如 商 场 。 标 准 层 ： 指 建 筑 的 内 主 要 使 用 功 能 与 布 置 相 同 的 各 楼层 。 设 备 层 ： 指 专 用 于 布 置 机 电 设 备 等 的 楼 层 。 如 顶 层 电 梯 设 备 层 21. 两 书 是 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 。22. “ 五 证 ” 是 指 : 国 有 土 地 使 用 证 ,是 证 明 土 地 使 用 者 向 国 家 支 付 土 地 使 用 权 出 让 金 ,获 得 了 在 一 定 年 限 内 某 块 国 有 土 地 使 用 权 的 法 律 凭 证 ; 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ,是 建 设单 位 在 向 土 地 管 理 部 门 申 请 征 用 、 划 拨 土 地 前 ,经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 确 认 建 设 项 目位 置 和 范 围 符 合 城 市 规 划 的 法 定 凭 证 ; 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ,是 有 关 建 设 工 程 符 合 城 市 规 划 要 求 的 法 律 凭 证 ; 建 设 工 程 施 工 许 可 证 ; 商 品 房 销 售 (预 售 )许 可 证 23.开 间 ： 住 宅 设 计 中 ， 住 宅 的 宽 度 是 指 一 间 房 屋 内 一 面 墙 皮 到 另 一 面 墙 皮 之 间 的 实 际 距离 。 因 为 是 就 一 自 然 间 的 宽 度 而 言 ， 故 又 称 开 间 。 进 深 ： 在 建 筑 学 上 是 指 一 间 独 立 的 房 屋 或 一 幢 居 住 建 筑 从 前 墙 皮 到 后 墙 壁 之 间 的 实 际长 度 。 进 深 大 的 住 宅 可 以 有 效 地 节 约 用 地 ， 但 为 了 保 证 建 成 的 住 宅 可 以 有 良 好 的 自 然采 光 和 通 风 条 件 . 24. 玄 关 ： 玄 关 就 是 登 堂 入 室 第 一 步 所 在 的 位 置 ， 它 是 一 个 缓 冲 过 渡 的 地 段 。 居 室 是 家 庭的 “ 领 地 ” ， 讲 究 一 定 的 私 密 性 ， 大 门 一 开 ， 有 玄 关 阻 隔 ， 外 人 对 室 内 就 不 能 一 览 无余 。 玄 关 一 般 与 厅 相 连 ， 由 于 功 能 不 同 ， 需 调 度 装 饰 手 段 加 以 分 割 就 是 自 己 人 回 家 ，也 要 有 一 块 放 雨 伞 、 挂 雨 衣 、 换 鞋 、 放 包 的 地 方 。 平 时 ， 玄 关 也 是 接 受 邮 件 、 简 单 会客 的 场 所 .25.得 房 率 ： 套 内 建 筑 面 积 /建 筑 面 积 （ 多 层 得 房 率 ： 88%-90%； 小 高 层 得 房 率 ： 1。 十 层 的 不 带 消 防 电 梯 ： 85%， 12层 带 消 防 电 梯 ： 83%； 高 层 ： 1.点 式 高 层 ： 78%-80% 2.塔 式高 层 ： 70%-75%） 所 以 高 层 得 房 率 低 。 26.露 台 ： 一 般 是 指 住 宅 中 的 屋 顶 平 台 或 上 边 没 有 屋 顶 的 大 阳 台 。27.平 台 ： 指 供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 的 上 层 屋 面 或 由 住 宅 底 层 地 面 伸 出 室 外 的 部 分 。28.分 户 墙 ： 两 户 之 间 的 墙 。29.山 墙 ： 指 房 屋 侧 面 的 两 堵 墙 。30.承 重 墙 :指 支 撑 着 上 部 楼 层 重 量 的 墙 体31.非 承 重 墙 :指 不 支 撑 着 上 部 楼 层 重 量 的 墙 体 ,只 起 到 分 隔 房 间 的 作 用 ， 对 建 筑 结构 没 影 响 . 32.现 浇 板 ： 指 在 施 工 现 场 直 接 用 水 泥 浇 铸 的 楼 板 。33.阳 台 面 积 的 计 算 ： 全 封 闭 全 部 计 算 面 积 ； 未 封 闭 的 阳 台 按 一 半 计 算 ； 房 屋 的天 面 挑 台 不 算 . 二 、 建 筑 面 积 计 算 的 一 般 规 定 1. 层 高 超 过 2.2米 的 楼 层 均 应 计 算 建 筑 面 积 ， 层 高 不 超 过 2.2米 的 建 筑 楼 层不 计 算 建 筑 面 积 。 如 凸 窗 。2. 建 筑 面 积 有 预 售 面 积 和 竣 工 建 筑 面 积 之 分 ， 预 售 建 筑 面 积 的 计 算 依 据 是建 筑 施 工 图 ， 竣 工 建 筑 面 积 的 计 算 依 据 是 竣 工 后 的 实 际 建 筑 物 尺 寸 。3. 计 算 全 部 建 筑 面 积 的 范 围1） . 单 层 建 筑 物 内 设 有 部 分 楼 层 者 ， 层 高 超 过 2.2米 应 计 算 建 筑 面 积 ； 高 低连 跨 的 单 层 建 筑 物 ， 需 分 别 计 算 建 筑 面 积 时 ， 应 以 结 构 外 的 边 线 为 界 。 2） 整 栋 建 筑 物 建 筑 面 积 ， 按 各 层 建 筑 面 积 之 和 计 算 ； 其 一 层 及 各 层 建 筑面 积 均 按 外 墙 的 部 位 ， 按 结 构 （ 柱 ） 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 当 外 墙 为非 垂 直 墙 面 时 ， 按 离 地 、 楼 面 以 上 2.0米 处 的 外 墙 或 结 构 外 围 水 平 投 影 面积 计 算 。 突 出 建 筑 物 主 体 结 构 或 外 墙 的 玻 璃 幕 墙 、 金 属 板 幕 墙 或 组 合 幕墙 ， 均 按 幕 墙 的 框 架 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 为 方 便 起 见 框 架 突 出 主 体 结 构 或 外 墙 一 律 按 150毫 米 计 算 。 3） . 地 下 室 、 半 地 下 室 及 相 应 的 对 外 出 入 口 建 筑 面 积 ， 按 其 外 墙 （ 不 包括 采 光 井 、 防 水 层 及 保 护 墙 ） 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 .注 ： 通 常 层 高 不 超过 2.2米 ， 不 计 算 建 筑 面 积 。 4） 室 内 楼 梯 间 、 电 梯 井 、 提 物 井 、 管 道 井 、 垃 圾 道 、 烟 道 等 均 按 建 筑 物的 自 然 层 计 算 建 筑 面 积 . 5） . 利 用 坡 屋 顶 内 空 间 ， 屋 面 板 底 距 楼 面 净 高 超 过 2.0米 部 分 的 空 间 ，计 算 该 部 分 的 全 部 建 筑 面 积 。 6） . 屋 面 顶 部 有 围 护 结 构 的 楼 梯 间 、 水 箱 间 、 电 梯 机 房 等 ， 按 围 护 结构 的 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 7） . 室 外 楼 梯 （ 不 论 有 无 围 护 结 构 ） 按 自 然 层 投 影 面 积 之 和 计 算 建 筑 面 积 。 8） . 封 闭 的 阳 台 、 挑 廊 、 按 其 围 护 结 构 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 4.计 算 一 半 建 筑 面 积 范 围1） . 建 筑 物 外 的 有 盖 无 柱 的 外 走 廊 、 檐 廊 、 按 顶 盖 水 平 投 影 面 积 一 半 计 算 。2） . 建 筑 物 间 有 顶 盖 的 无 柱 架 空 通 廊 ， 按 其 顶 盖 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。3） . 未 封 闭 的 阳 台 、 柱 廊 、 按 其 水 平 投 影 面 积 一 半 计 算 。5. 不 计 算 建 筑 面 积 的 范 围1） 两 建 筑 物 间 无 上 盖 的 架 空 通 廊 。2） . 用 于 检 修 、 消 防 扑 救 用 的 室 外 爬 梯 。3） . 建 筑 物 内 的 操 作 平 台 、 上 料 平 台 、 安 装 箱 、 花 架 、 露 台 、 天 面 的 花 园 、 泳 池等 。4） 构 筑 物 、 如 独 立 的 烟 囱 、 水 塔 、 水 池 、 油 （ 水 ） 罐 、 气 柜 、 栈 桥 、 地 下 人 防 干 、支 线 等 。5） . 突 出 外 墙 的 凸 窗 ， 进 深 不 大 于 0.6米 高 度 不 大 于 2.2米 ， 且 窗 台 高 度 不 小 于 0.4米 。6） . 坡 屋 顶 内 的 空 间 ， 净 高 不 超 过 2.0米 部 分 的 建 筑 面 积 。 6. 公 用 建 筑 面 积 的 计 算 范 围 ： 公 用 建 筑 面 积 分 为 应 分 摊 公 用 建 筑 面 积和 不 分 摊 公 用 建 筑 面 积 。 应 分 摊 公 用 建 筑 面 积 ：1） 地 面 以 上 的 设 备 用 房 、 套 （ 单 元 ） 门 以 外 的 室 内 、 外 公 用 楼 梯 、 电 梯 、 内 外 廊 、门 厅 、 过 道 、 消 防 控 制 室 、 为 整 栋 建 筑 服 务 的 值 班 警 卫 室 、 建 筑 物 内 公 用 的 垃圾 房 、 垃 圾 井 道 、 管 道 井 ， 突 出 屋 面 有 围 护 结 构 的 水 箱 间 、 电 梯 机 房 、 楼 梯 间等 。2） 地 面 以 上 层 高 超 过 2.2米 的 设 备 层 ； 不 分 摊 公 用 建 筑 面 积 ： 不 分 摊 公 用 建 筑 面积 ：1） 地 下 室 用 于 人 防 、 设 备 用 房 、 车 库 的 建 筑 面 积 。 即 车 库 是 不 分 摊 的 。2） 层 高 超 过 2.2米 的 避 难 层 中 用 作 消 防 避 难 的 建 筑 面 积 及 转 换 层 的 建 筑 面 积 ；3） . 多 栋 建 筑 物 共 用 的 设 备 用 房 。公 用 建 筑 面 积 的 分 摊 原 则 及 方 法 1） .公 用 建 筑 面 积 的 分 摊 ， 应 以 栋 为 单 位 进 行 。 非 本 栋 的 公 用 建 筑 面 积 不 在 本 栋 分摊 ， 本 栋 公 用 建 筑 面 积 不 分 摊 到 别 栋 。2） .产 权 各 方 有 合 法 建 筑 面 积 分 割 文 件 或 协 议 的 ， 按 其 文 件 或 协 议 进 行 分 摊 计 算 ，无 建 筑 面 积 分 割 文 件 或 协 议 的 ， 按 套 （ 单 元 ） 内 建 筑 面 积 比 例 进 行 分 摊 计 算 。3） .一 栋 建 筑 物 具 有 多 个 产 权 人 时 ， 须 先 求 出 整 栋 房 屋 的 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 ，再 按 栋 内 的 各 套 （ 单 元 ） 内 建 筑 面 积 比 例 分 摊 。 三 、 建 筑 容 积 率 计 算 1） . 建 筑 容 积 率 =（ 地 面 以 上 建 筑 面 积 +半 地 下 室 建 筑 面 积 ） /建 设 用 地 面 积2） .当 半 地 下 室 在 室 外 地 面 以 上 部 分 的 高 度 不 超 过 1.5米 的 ， 在 建 筑 容 积 率 计 算 时 ，半 地 下 室 建 筑 面 积 不 计 入 容 积 率 。 即 ： 建 筑 容 积 率 =地 面 以 上 建 筑 面 积 /建 设 用地 面 积3） .建 筑 楼 层 （ 包 括 一 层 ） 或 地 下 室 内 的 城 市 公 共 通 道 ， 车 行 通 道 有 效 宽 度 不 小 于5.0米 ， 净 高 不 小 于 4.5米 ； 人 行 通 道 净 宽 不 小 于 3.5米 ， 梁 底 净 高 不 小 于 3.6米 。 4） .建 筑 楼 层 架 空 作 城 市 公 共 广 场 建 筑 楼 层 （ 包 括 一 层 ） 架 空 作 城 市 公 共 广 场 ，其 梁 底 净 高 不 小 于 6.0米 ， 进 深 不 小 于 8.0米 ， 建 筑 面 积 不 小 于 150平 方 米 。 5） . 建 筑 楼 层 架 空 作 绿 化 休 闲 ， 建 筑 一 层 架 空 或 裙 房 屋 顶 层 主 楼 架 空 ， 用 作 绿 化 休 闲 使 用 时 ， 架 空 部 分 的 进 深 不 小 于 4.0米 ， 梁 底 净 高 不 小 于 3.6米 ， 并 应 有 不小 于 四 分 之 一 的 绿 化 面 积 ， 裙 房 屋 顶 用 作 绿 化 休 闲 使 用 时 ， 初 房 屋 顶 的 建 筑 面积 不 小 于 3000平 方 米 ， 且 有 从 屋 顶 平 台 直 达 室 外 地 面 的 专 设 公 用 楼 梯 。 四 、 建 筑 覆 盖 率 （ 建 筑 密 度 ） 1、 建 筑 覆 盖 率 的 计 算 ： 建 筑 覆 盖 率 =在 建 设 场 地 范 围 内 所 有 建 筑 物 基 底 面 积 之 和 / 建 设 用 地 面 积 密 度2、 计 算 建 筑 覆 盖 率 以 建 筑 物 基 底 面 积 为 准 。 当 半 地 下 室 在 室 外 地 面 以 上 部 分 不 超过 1.5米 ， 半 下 室 的 建 筑 面 积 大 于 一 层 建 筑 面 积 时 ， 多 出 的 部 分 不 计 入 建 筑 覆 盖 率 ，仍 以 一 层 建 筑 面 积 为 准 .3、 地 下 车 库 的 引 道 ， 不 计 入 建 筑 覆 盖 率 。
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