2011南京新世界双龙街项目定位与发展方向方案(47页)

受人之托，忠人之事！ 谨呈：新世界集团 南京双龙街项目定位与 发展方向方案 2011年 3月 9日 受人之托，忠人之事！ 南京城市发展分析 1 受人之托，忠人之事！ 城市化 被动郊区化 主动郊区化 城市中心拥有最优越的 可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵 盖了城市商务、商业、金 融贸易、教育等所有城市 功能 郊区快速干道初步形成， 市政基础设施完善 郊区主流客户为本区域 的中高收入阶层 购房目的为第一居所、 第二居所或投资 有城市更新改造背景形成大 量购房需求 政府同时大量投资基础设施 与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊区 占到绝对比重 阶段划分 城市特征 指标特征 居住消费特征 人均收入 (GDP)/美 圆 3000， 城市化率 70% 解决温饱问题；生 理性需求占主导地 位的阶段，主要是 对农产品和轻工品 的需求 追求便利和功能阶 段；人们对耐用品 的消费需求迅速增 加，从已生活必需 品为主逐渐转向已 非必需品为主 人均收入 (GDP)/美 圆 1000-3000 追求降低住宅成 本；改善居住环 境并重非物质消 费（如：旅游、 健身、体育保健 及文化欣赏等） 大大增加 追求生活质量阶段 大都市，城市群 城市出现多个中 心 副都心的出现 多个城市共同发 展 南京人均 GDP超过 6000美元，“多极化”往“多中心化” 发 展。 城市发展方向 城市中心化 区域中心化 城市多极化 城市多中心化化 受人之托，忠人之事！ 时间阶段： 20年代初 交通方式：近郊私营铁 路与市内国营铁路相衔 接 城市发展：市区实现了 大规模改造，商业规模 有了很大发展。公私铁 路的衔接使市区向郊区 迅速扩张。 时间阶段： 50年代后期 交通方式：高速铁路继续 向外延伸 城市发展阶段：围绕东京 城市外围高速铁路站点， 每年有几十公顷的住宅区 被开发。因此吸引了大量 居民迁入。东京周围逐渐 形成了新型综合性副城。 单中心城市扩张 大都市化形成 都市群形成 川崎 千叶 横滨 其他城市 东京 其他城市 副城 副城 副城 副 城 川崎 千叶 横滨 其他城市 东京 其他城市 副城副城 副城副城 副城副城 副 城 副 城 时间阶段： 60年代 交通方式：高速道路网 为主体的新交通体系， 城市发展阶段：东京大 都市群内有东京、川崎、 千叶、横滨等 4大城市及 一些中等城市。从而实 现向高效率多心型城市 结构的转变。 城市多极化形成 中心 中心 极 极 极 极 时间阶段： 30年代后期 交通方式：城市内部捷运 系统的进一步发展 城市发展：市区内实现功 能的划分，各种城市功能 出现新的聚集，中心区出 现多个功能的新核心。 东京的城市发展的今天，也许就是南京的明天。 受人之托，忠人之事！ 南部新城规划分析 2 受人之托，忠人之事！ 高铁南站地区加上大校场 -红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新 街口更完善。根据规划，未来将有多条地铁轨道通过南京南站，“高铁加城轨”的模式将 会在交通上构筑一个全新的南部新城。 将南京划分为“中心 城 -新城 -新市镇”三级 体系。规划中所提及的 主城是由“新街口 河 西 南站地区”共同构 成，共同承载南京区域 中心城市服务职能。这 份 总体规划 明确把 南站地区上升为与新街 口、河西相同的位置， 并且作为主城的新中心 来发展。“高铁加城轨” 模式无疑是火车南站地 区作为城市中心的最有 力支撑。 南部新城核心区域 66平方公里，将成为南京的第三中心。 受人之托，忠人之事！ 南京市中心新街口由于承载空间限制，中 心功能将会外溢，南京主城将出现一个组合的 CBD，而 红花机场地区具有充足的用地，可以 与奥体中心一同承接来自新街口的功能外溢。 主 城向北、向西拓展均受到长江的阻隔，向东拓展 受到自然山体的阻隔，相比之下向南拓展门槛较 小； 火车南站的启动、东山新市区的开发、禄口 国际空港的建设等几个关键性的因素将全面拉动 整个城市空间向南拓展 ，火车南站是联系周边城 市的重要枢纽，使城东片将承担部分区域性的功 能，而且主城东片未来的发展需要培育一个具有 区域辐射能力的城市副中心 南京主城结构的重新解析 南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。 受人之托，忠人之事！ 红花机场地区的开发建设使南京主城东片城市空 间趋于优化，并呈现 “ 一心两区两轴 ” 的结构。 一心： 东片地区中心（潜在的城市副中心）。红 花机场地区处于东片的中心位置，并处于城市南拓轴 和功能联系轴交汇的地区，是城市交通和城市功能联 系紧密的地区，是主城东片发展地区中心和未来成为 城市副中心最为合适的地区。 两轴： 包括主城东片的大明路、宁溧路所处的南 京城市空间南拓轴和联系雨花台风景区、东部的钟山 风景区、教育科研综合区之间的功能联系轴。 两区： 包括以雨花台风景区为主的生态旅游综合 区和东部以大学院校为主的，包括教育科研、生活居 住、生活服务在内的教育科研综合区。 主城东片空间结构优化 南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。 受人之托，忠人之事！ 南京红花机场地区位于主城 南部 ,距离市中心新街口地区、 河西新城区约 6km， 正在建设 的火车南站位于红花机场地 区西侧 ；该地区外围有绕城 高速、宁溧公路等快速道路 系统， 规划轨道 5、 6号线通 过该地区 ，对外交通联系方 便。南京红花机场地区规模 为 9.23 km2，包括原大校场 机场和周边地区，用地平整， 外秦淮河从东侧流过 。 交通图 南京红花机场搬迁，打造城南新城，引领城市新核心运动。 受人之托，忠人之事！ 老机场名称 搬迁时间 机场规模 区位 规划定位 广州老白云机场 2004年 2.55 km2 白云区，老城区 边缘 “ 白云新城”是广州市旧城中心区的延伸部分 武汉王家墩机场 2000年 2.67 km2 汉口中心 建设武汉市中央商务区 郑州马头岗军用 机场 已搬迁 3.45 km 2 郑州马头岗 郑东新区的核心区和郑州市的中央商务区 海口大英山旧机 场 1999年 2 km 2 海口市中心组团 海口市的新市中心，现代化滨海城市中心区和 集旅游、度假、休闲为一体的观光景点 唐山老机场 2004年 3 km 2 （包括周边 22.5 km2） 中心城区的西北 建设城市副中心，创造综合型、生态化的中心 商务游憩区，形成唐山西部门户的标志性形象 地区 上海江湾新城老 机场 已搬迁 10 km 2 上海市杨浦区 将江湾新城建设成为 21世纪上海的花园城市和 生态居住区 南京大校场机 场（红花机场 地区） 2005年 9.23 km 2（包括 周边） 主城南部，绕 城高速、宁溧 公路一侧 智慧新城 长春大房身机场 2005年 合肥骆岗机场 计划 沈阳东塔机场 计划 东塔区 建设东塔湾城市副中心，万泉游乐区 济南张庄机场 计划 打造以物流、商务为主的腊山新区 项目所在的红花机场搬迁后，规划方向为“智慧新城”。 受人之托，忠人之事！ 南京东南部未来将形成“两轴四组团”的格局。 受人之托，忠人之事！ 1.以铁路南站和红花机场建 设为核心区，主要发展商贸、 商务、总部经济和现代服务 业。 2. 以雨花台区产业结构调整 为核心的宁南科技板块。 3. 以东山地区为核心的综合 板块，主要发展综合服务业 和居住。同时在红花机场等 预留国际大项目发展用地。 项目所在区域定义为“商贸、商务、总部经济和现代服务业”。 受人之托，忠人之事！ 项目发展方向分析 3 受人之托，忠人之事！ 红花机场地区土地利用规划 商贸服务综合区： 结合火车南站的启动，发展 以 商贸、展览中心、总部办公大厦等商贸设施和酒店 、餐饮、购物中心 等服务设施在内的商贸服务综合区 。 商业文化综合区： 把握新街口商业外溢的机遇和 主城东片生活服务需求，以及火车南站商贸业的发展 ，建设包括商业、商务、文化、科技在内的商业文化 综合区，并逐步培育南京商业商务副中心区。 游憩区： 基地中现状较多水域集中于西部，有七 桥瓮等人文资源，东临沧波门城市生态廊道，生态条 件和景观条件十分优越，发展 “ 旅游地产 ” 的都市 游憩区。 居住区 ： 结合南京持续增长的居住生活需求，发 展规模适度的居住区，以中高档居住小区为主。 项目所在区域中定位于“商务商贸综合”定位。 受人之托，忠人之事！ 本案地处双龙立交的东 北角，交通便利 目前距地铁一号线南延 线花神庙站 1.8公里，距 离双龙大街站 2公里； 距离市中心 8公里 距离雨花台风景区 4公 里 项目地块交通关系位置分析图。 受人之托，忠人之事！ 距离 6月即将通车的 高铁南站仅 1 公里 ，未来高铁南站将设立一号 线南延线和三号线地铁站点； 目前在建的 地铁 3号线大明路站 距离本案仅 800米。 本案 地铁 3号线线路 大明路站 高铁南站 项目地块地铁轨道关系位置分析图。 受人之托，忠人之事！ 绕城公路 卡子门大街 麦德龙超 市 百安居 石林家 居 宁南国际汽配城 永隆家居 宁南大道 大明路汽 配城 往江宁方向 往河西方向 汇景家园 （回迁房） 南京青少年活动中 心 华夏实 验学校 双龙大道 配套完善，成熟度高的住宅区 受人之托，忠人之事！ 项目四至 项目地块四至现状图。 受人之托，忠人之事！ 文化设施 商务、休 闲、娱乐 的活力新 一极物业 功能 商业物业 居住物业 商务物业 集购物、休闲、娱乐于一体 的体验型的商业，具有 风情 的，品牌的，活力与动感的 具有商务功能的 酒店 、 公寓 等临时居住物业与为白领人 士提供的 长期居住物业 核心区商务功能的补充与延 伸， 高形象写字楼 开放性 广场 、 影视 中心、 表 演 中心、 展览 中心等公共物 业 项目为“商务、商业、文化、酒店（居住）”为功能的大型综合体。 南京休闲、娱乐的 活力新一极 是更好的满 足了那些区域以及南站 高铁辐射的的国际商务 人士，白领精英们的 休 闲生活 ，也是他们日常 办公之外的一切商务活 动的 聚集地 。 这里有诱人的商 品廊、精品店、喧闹的 BAR、灯光昏暗的情 调场合、轻松开放的自 由空间，富丽堂皇的剧 院、展览厅等等。 受人之托，忠人之事！ KPI 总体体量 项目主题 功能确立 建筑特色 软性指标 项目总体体量足够大，一般在 50万平方米以上，能够 形成规模 项目 明确主题与核心物业 ， 因功能的区分项目出现 分主题 项目中 功能复合 ， 多种物业类型共存，体现城市一极本质特点 项目中 地标 物业 特色 物业的出现，奠定项目区域的高档次形象 项目中 景观 的充分利用， 园林 与 小品 的设计，体现项目高品质 交通状况 项目周边具备良好的通达性，临近城市 主干道 与 城市捷运系统 客观 主 观 项目作为新城市极核心的验证体系。 受人之托，忠人之事！ KPI 总体体量 项目主题 功能确立 建筑特色 软性指标 本项目占地 20万，总建筑面积 100万平方米，足够形成规模 本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、酒店公寓等多种物业同时存在， 体现城市一极复合功能的特点 需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项 目区域的高档次形象 项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现 项目整体高品质 交通状况 项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与地铁 3号线 需要在市场上明确树立南京休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身的核 心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念 客 观 主 观 商业物业 商务住宅类物业 酒店 办公物业 项目当中活力的体现 为项目带来人气 改变片区的居住区氛围 印证项目主题概念 为项目带来人气 体量带来规模 现金流的实现 项目整体档次的提升 项目建筑群的标志，昭示性 整体功能的完整 配套设施的提供 为其他物业带来潜在客 户 提升片区形象 活 力 标 志 现金流 终极利润 项目 ”客观上具备“作为城市极的条件，主观运作。 受人之托，忠人之事！ 项目定位发展方向。 城市新核 100万 国际风尚中心 受人之托，忠人之事！ 项目参照版样项目 4 受人之托，忠人之事！ 人流的活动引导： 设臵人性空间，通过 小品、小型商店、座椅等控制活动黏性， 设计动线特点，可产生聚集导向的空间 公共活动空间： 露天广场舞台上的圆形 顶棚，具有强烈的聚集导向作用 借鉴 A街区的设置 理念： 通过可互动、 可参与性的街区动 线与商业设置，引 导进入区域的人流 停驻或分流，传递 区域休闲与文化的 对外名片 区域标识： 水晶岛的设计形成强烈 的标识引导作用，它的内部是进出 地铁的重要通道。 商业与通道的动线设计 : 各个区由 低层的商业设施以及街角店、 人流 的以自然的方式组织联接起来。行 人和游览者被有目的的引向街区其他主 要商业或公共建筑中去。 小品 /园林： 代表世界潮流 公共空间 艺术 作品社区内 50%的地方是 开放空 间 ，绿化率 20% DIS： 多语言、国际化标识系统 无处不在提示 六本木是都市与 闲情的结合点 B 森大 厦 C 酒店式 公寓 C 酒店式 公寓 A 中心广场 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心 ，自 2003年 4月 25日开业以来，目前已经成为外地 游客去东京必到的城市综合设施 该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的 城市综合再开发项目。 占地面积约 11.5 万 m2 ，建 筑面积约为 75.91万 m2,开发历时 17年 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国 的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关 联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 六本木山位于东京 都港区 六本木，毗邻新桥、虎门的商 务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻 布、广尾的高档住宅区 六本木的交通十分便利，有 四条轨道交通 在此通过 可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位 2762辆，共计 12个停车场 ，方便顾客寻找方便的地方就 近停车 六本木还设有摩托车与自行车停车位臵，其中 自行车免 费 六本木的轨道交通 六本木在东京的位置 十二个停车点分布 交通 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 美国捷得建筑事务所 负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商 业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处 可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间 A：六本木山的主入口，和地铁六本 木车站和地下通道相连，由地铁入 口和好莱坞美容广场组成 B：中央区域为地上 54层的森大厦， 是六本木山的标志，其顶层是作为 文化核心的森艺术中心。 B区作为商 业、文化、信息中心一并设臵了旅 馆、榉树坂综合体、朝日电视等 C：由 4栋住宅楼组成，和毗邻的元 麻布安静的住宅区相协调 D：六本木山入口大厦等，由店铺、 办公、住宅构成 日本街区案例 六本木。 D街区 B街区 C街区 A街区 规划 受人之托，忠人之事！ D街区 B街区 C街区 A街区 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 零售 120区划 22,000m2 57.9% 餐饮 70区划 12,000m 2 （ 3200席） 31.6% 其他 30区划 4,000m2 10.5% 合计 220区划 38, 000m2 100% 商业构成 山边 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面 ，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序 列体验，既热闹又令人期待 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景 主要商业设施 山边 商业 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 西街 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业 街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成 高度 22 25m，面积约 1900m2的 4层共 享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产 生了立体交叉流线，形成丰富的活动空 间 榉树坂大道 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲 街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一 种高雅的氛围 300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段， 并创造出立体复杂的路面空间，对来访 者产生吸引，并有意设臵了迷路。 西 街 商业 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 东京屋顶甲板 层面 海拔 270米，开放式的空中回廊 森美术馆 52 54层 可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式 东京展望台 52层 海拔 250m，可 360。 眺望东京大都市 六本木俱乐部 51层 一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们 六本木学院 49层 针对所有年龄层次人们的特殊教育学院 森艺术中心 ：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦 49层至顶层，由美术 馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体。 榉树坂综合体与露天剧场 ：这是一个集聚 了影像（电影）、流行（时尚商店）、表 演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空 间实体 美 术 馆 入 口 文化设施 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 六本木森大厦 ：作为六本木中心的超高层办公楼，地上 54层，高 238m，并实现了日本国内最大的 单体约 4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。 好莱坞美 容广场 ： 综合体的 地上部分 分成地铁 出入口和 好莱坞美 容广场。 好莱坞美 容广场以 美容专科 学校、公 司办公为 主体。 森 大 厦 主 入 口 森大厦 好莱坞美容广场 办公商业 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 住宅楼共 4栋，既有 6层高的底层，也有 43 层高的超高层 具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平 面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计， 满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等 多种多样的选择 住宅 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设臵了稻田、蔬菜 等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观 春天是播种希望的季节，六本木新 城为学生提供实习劳动的机会，帮 助学生学会在春天播种，通过实际 劳动增强对生活的认识，在劳动中 认识自然 夏天，所有的鲜花开放，青蛙 为繁华的东京带来欢快的叫声 。 鲜花怒放，青菜长势喜人 ，在六本木新城的空中花园感 受夏天斑斓的色彩 秋天，成熟的水稻在微风中 摇曳。老师带着小学生来空 中花园劳动，看到成熟的水 稻，感受秋天收获的喜悦 冬天到了，周边的树叶开始飘 落，六本木新城精心选择的鲜 花依旧开放，让严冬里的人们 看到春天的希望 景观 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 在最初开业的五天里，访问人士超过了 200万人，而且森株式会社开 放六本木新城这一事件，在整个周末，就是 2003年 4月 26日、 27日两 天几乎占据了所有媒体的主要版面 “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。 2004年 除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名 人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件 开业前预热成功 电影节宣传海报 与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用 新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有 200多 万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味 的餐馆也较多 接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预 约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施， 讲解开发过程 经营管理 日本街区案例 六本木。 受人之托，忠人之事！ 项目产品概念方向 5 受人之托，忠人之事！ 项目功能主题区分示意。 写字楼 酒店 商业广场 文化休闲中心 酒店式商务公寓 受人之托，忠人之事！ B 酒店商业区 A 品质商务区 C 商业主题区 D文化休闲区 项目分区与功能主题。 E 风尚居住区 B E A C D 中心广场 产品 区 面积 A 25万 B 10万 C 25万 D 15万 E 25万 宁溧路 受人之托，忠人之事！ 写字楼在项目中承担的功能责任： 形成区域商务形象的核心； 与外部城市进行有机的过渡，展示项目的商务形象： 写字楼主要影响因素： 区内与南部高铁新城外部城市连接 的主要节点； 西侧高架交通干线的带动； 酒店和商业及公寓物业共同树立品 质商务功能向外辐射； 西侧动感活力主题引入了现代文化 休闲活力元素，跟北部的智慧新城的 文化区相呼应。 跟商业毗邻底部可做少量商业跟大 商业承接。 A 商务区为项目展示品质商务的标志。 受人之托，忠人之事！ 酒店在项目中承担的功能责任： 项目区域内最高建筑，项目品质的标竿； 区域内的地标性建筑，对外的形象的标志： 酒店主要影响因素： 项目对外的形象的标志； 与写字楼，商业及公寓物业共 同树立品质商务功能向外辐射； 与北侧文化主题、南侧景观广 场等构成活力元素 B 区酒店是项目整体拔高形象的标志。 受人之托，忠人之事！ 位于城市、机场或度假村附近 标准一： 区域 交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达 有停车场，不易堵车 交通辐射能力较强 临近公交车站点 标准三： 交通 城市中心地带，临近城市主干道，具备优良自然资源 人流量大，以靠近十字路口为佳 标准二： 位臵 周围生活硬件配套设施齐全 供电供水有保障 标准四： 配套 收益形式 长期收益，保留优质物业，实现快速回笼资金难度较大 利润角度 四星级以上酒店的利润率较大，而三星级以下酒店利润 较少或有亏损 现金流 酒店的前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金 流的正常运转，对开发商的资金能力有影响 运营能力 需要较强运营能力，开发商将涉足新的领域 选址标准 经营特征 B 区星级酒店选址标准与经营特点分析论证。 受人之托，忠人之事！ 四星级以上酒店 三星级以下酒店 项目形象 提升 形象 有损 形象 项目品牌 提升 知名度 降低 知名度 项目定位 支撑 定位 不支撑 项目价值 使项目 增值 作用 不明显 项目位置 支撑 支撑 地块资源 充分 利用 较难 利用 项目投资 投入较 大 投入较 少 项目整体的标志性 定 义整体档次 整体的国际化形象提 升区域价值 地块价值充分利用 与项目其他物业功能 形成互补 五星级 项目的整体配套 吸引商务客人，突出 整体商务形象 配合南部新城的和京 沪高铁的配套支撑 商务为主 + 高星级酒店支撑项目定位， 同时提高项目整体形象与写 字楼形成互补 低星级酒店不能充分支撑 项目的规模形象和资源价值 利用。 拟和度分析 结论 B 区酒店定位于 中国内地知名的五星级酒店。 受人之托，忠人之事！ 顶级品质的设置理念： 通过世界一流的餐 饮业和时尚的零售商场与五星级酒店的有 机结合，树立区域品牌与品质的对外名片。 对人流的充分吸引： 商业的体量在项目中是最 少的，但是是项目整体的灵魂，是与外界的首 级过渡，是项目品质的有力支撑 建筑设计上的独立 : 从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立， 通过中央庭院等使各种物业拥有独立的入口。 单独品牌集中发力 : 通过对外街铺，与内街的充分利用，充分发挥 品牌专营的优势，同时弥补商业跟周边产品沟 通的关系。 C区定义与第三代商业 主题化商业体。 受人之托，忠人之事！ 商业受影响因素： 接驳城市入口； 片区内五星级酒店，高档写字楼品 质，形象上的要求； 南部新城的规划，商务商业中心的 形成： 酒店、活力文化街区活力核心的强 势拉动； 商业核心业态确定的理念： 高品质 高形象 品牌的 时尚的 品质商务区商业在项目中承担的责任： 完成人流向区域核心的自然引导； 片区内品质，档次，形象的再次提升； 项目整体商业的标竿 高品质主题 化活力商业 特性 本项目价值点 品牌专营店 较高形象与档次 吸引人流 相对较高的利润与现金 流 吸引外部人流的进入保 证区域高品质定位 充分发挥地块价值，实 现可持续经营 奢侈品展览与销售 高品质，高档次 人流对距离要求不强 经营过程较为安静，不 嘈杂 对区域形象与档次的再 次提升 与五星级酒店形成良好 的互补 C区商业的价值走向和业态方向定位。 受人之托，忠人之事！ D 区文化休闲街区定位。 主力文化休闲品牌配合中心休闲广场形成活力互 动。如：话剧剧场、室内足球、 T台秀场、展览中 心等大面积的核心文化设施驱动 D 街区。 受人之托，忠人之事！ 商务居住街区远期开发理念： 倡导休闲时尚的生活体验 公寓特色： 时尚、文化、品质 住宅设计理念： 舒适商务型公寓 景观商务型公寓 通过区内 建筑与主题 的融 合，塑造街区以风情形成亮 点、以休闲引导人流、以生 活化体验实现价值的整体街 区功能 受街区较强休闲生活 氛围影响，街区内公 寓拥有区域内更高的 价值定位，适宜进行 城市性高档商务公寓 的开发，有利于现金 流的回收。 E区商务住宅酒店式公寓。 受人之托，忠人之事！ END THANKS！