徐州市房地产市场报告

徐州市房地产市场报告一、住宅销售价格2005年第二季度徐州市房地产住宅均价在一季2047元/平方米的根底上上涨6.94，到达2189元/平方米，中心区住宅均价首次突破3000元大关，到达3031元/平方米，同时西区住宅均价在五区中增长最快，取代南区占居第二位置，到达2502元/平方米，较上季增涨16.26二、各区房价比照1、中心区：价格继续领跑随着中心区房地产开发接近饱和，建设用地逐渐减少，地价涨势明显。且受容积率限制，中心区新建住宅多为高层，建筑本钱高，整体来看，可供住宅楼盘在减少，这些都支撑了该区域房价一直在全市五区居于领先位置。中心区二季度住宅均价一季度2789元/平方米的根底上上涨8.68，首次突破3000元大关，到达3031元/平方米。预计后期该区房价仍有进一步小幅上升可能。2、东区：市场潜力增大东区在过去一年住宅均价走势平缓的局面下，二季度也有较大涨幅，住宅均价为1608元/平方米，较一季度的1478元/平方米上涨了8.8。由于二季度该区域新建楼盘增加，且二手房交易非常活泼，促动了住宅价格。另外，6月份随着200510、11号近千亩地块的成功推出，以及东区充裕的地块储藏，市场开发前景看好，预计后期该区域住宅价格仍有持续小幅上升。3、南区：走势稳健南区在二季度是五区中住宅均价上涨幅度最小的区域，均价为2456元/平方米，较一季度的2385元/平方米上涨了2.98。由于南区自然环境优越，生活配套完善，已成为全市最适宜长期居住的区域。长期以来购房者积极踊跃，区域内的楼盘一直供不应求。预计后期价格走势将趋于平稳，大幅波动可能性不大。4、西区：均价超越南区，跃居第二西区是全市二季度住宅均价涨幅最高的区域，在一季度2152无/平方米的根底上上涨16.26，到达2502元/平方米，沿续了上季大幅上涨的势头。西区房价在过去不到两年的时间里涨势迅猛，上涨了近千元左右，加上二季度较一季度上涨了350元/平方米，使其取代了长期居于第二位的南区。主要是由于西区滨湖花园、小康人家、华美沁园、南湖花园等新增楼盘的带动，以及该区域居住条件的不断改善。预计在短期内该区域房价不会有大幅波动。5、北区：均价最低北区住宅均价本季涨幅不大，较一季度的1477元/平方米上涨了3.59，到达1530元/平方，仍为全市房地产市场五区住宅均价最低的区域。由于该区域新建住宅工程增多，人气得到进一步聚焦，特别是九龙湖、马场湖、祥和小区周边环境不断得到改善，地块储藏充足，市场前景广阔，后期该区域房价在平稳运行的根底上有继续补涨的可能。三、2005年第二季度徐州房地产市场主要经济指标在国家对房地产业的市场调控政策和金融政策的影响下，2005年第二季度我市房地产市场总体表现平稳。其主要表现为：土地供给充足，可供销售住宅面积较上季有大幅增加，房屋交易量有明显上升，全市住宅均价匀速上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，市场为较快开展态势。1、商品房预销售情况：表一：徐州市2005的一、二季度商品房预售面积比拟表类型2005年一季度2005年二季度两季度比照住宅万25.4983.05增加225.812、房地产交易情况：表二：徐州市房地产交易情况对照表年度户数交易面积万交易金额亿元增量住宅商品住宅2005年一季度164419.422.912005年二季度267528.454.92存量住宅私房2005年一季度332820.862.712005年二季度432325.793.393、资金供给：表三：徐州市2005年一、二季度住房按揭比拟表工程2005年一季度2005年二季度户数12922304面积万15.2626.76抵押额亿元1.532.66四、市场总体分析在国家对房地产的新政出台后，市场反映较为强烈，大量的交易行为赶在新政发布前完成，各项指标均有不同幅度的增加。一供求分析潜在需求仍为十分巨大决定房地产供给量和供给速度主要取决于两大因素：一是土地供给量状况，二是资金供给状况。2004年徐州市国土局共拍出22宗地块，土地面积55.2万平方米，加上今年初的土地供给量，预计今年可建住宅模将超过100万平方米。由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对徐州市属于“金融拉动型的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短缺，影响了部份开工工程的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供给增长的速度。从二季度交易的活泼度来看，市场仍潜在大量需求。目前，我市住房消费以本地消费为主，且“以旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型向“比拟舒适型过渡。此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁都带来较大的需求。随着徐州市国民经济的快速持续开展，城镇居民收入不断提高，改善居住环境的愿望越来越迫切，也在一定程度上保证房地产的需求。目前，徐州市房地产市场中的投机性购房现象轻微呈现，由于资金有限，规模较小，还缺乏以对整体市场构成影响，但已不容小二价格走势分析需求拉动房价稳步增长2005年二季度二手房市场异常活泼，一方面说明市场新增住房供给相对缺乏；另一方面的原因那么是受宏观调控影响，大量购房者扎堆在新政实施前办理交易。这直接拉动了二季度的房价上涨。当前，政府对闲置土地的清查和土地出让金清欠力度加大，进入土地市场的门槛提高。同时开发商向银行贷款的难度也在加在，“生存规那么越来越严，他们必然要另辟融资渠道，难免要加大融资本钱和融资风险，所增加的融资费用和风险本钱，最终也会反映和表到达房价上。因此也将在一定程度上造成住宅房价上升。预计2005年下半年徐州房地产市场走势仍是需求拉动市场，住房价格将保持比拟平稳的趋势。徐州市商业地产及专业市场调查根底资料一、东西中三大商圈根本状况一东部商圈东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。温州购物广场1地址：位于东站广场原徐州饭店2经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、KTV娱乐等3经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米4价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。5预计租金：参照购物广场临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。6经营状况、模式：一至三层已根本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%税前，并提前返还两年收益。投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。二中部商圈中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。金地商都1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望；2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市1.9万平方米，一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。3、经营规模：总建筑面积约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位4、售价：一层8000、1.5万内、2.5-3万超市入口处及沿街二层8400元/平方米三层6250元/平方米四层5200元/平方米5、租金水平：一层沿街招租租金1万沿街少量，里面1万-1000元/月，4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米使用面积小店租金5000元/平方米.月，按月交。6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市下个月改名为家乐福，二层整体交给金地百货经营天信和百货大楼合股成立，三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。黄河景园：1、售价：目前售价为一层均价17300元/，二层为50007000元/。2、经营面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100左右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每个单位门面约为1030，也可合起来使用。3、经营范围：服装和美容业。4、物业费用：2.8元/月5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。中部其他地方租金参考：黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平方黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方板栗店 经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10平方三西部商圈西部商圈调研以目前在建3个楼盘为主要对象。新都大厦1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米2、价格租金：一二层连卖1.5万元/平方米面积最小350平方米，三四层出租，租金未定3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。公交大厦1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米沿煤建路3、经营方式：没有整体招商的打算。万通佳苑1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米3、经营方式：没有招商打算。其他参考：鞋城对面门面：经营中档鞋、品牌鞋，主要面对周围居民及商街人流，月租金100元/鞋城附近：以日常杂货，饰物，内衣为主，人流少，经营状况一般，月租金20-40元/友谊对面：2层合租月租金70元/月。二、徐州市典型专业市场根本状况一徐州汽配城1地址：位于三环东路古州飞虹雕塑北800米七里沟；2经营业态：汽车配件、汽车装饰、汽车维修、整车销售等；3经营规模：约3万平方米；4价格：现在只租不售，原售价为3880元-5580元/平；5租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；6经营状况：近90%的出租率，经营状况良好，租金回收及时，现正进行二期工程的开发二海云电脑城：1、经营规模：一层约为1000平方米，配套齐全，电梯，中央空调，车位，宽带。2、经营范围：13层根本为1650之间，个别有7080的门面。经营电子、电脑等IT业。出租率为100。3、租金：一层2400元/年，即200元/月，二三层1600元/年、即133元/月。四层柜台方式租，每个柜台根据地点好坏为260540元/月。5层以上为写字楼，租金为50元/.月左右. 合约一般为2年和3年，到期续约，租金一次性缴纳一年的，可免2个月租金。4、物业费用：物业费用为全免，每个门面只需缴纳电费工业用电，但在免租月内适当缴纳一定费用的物业管理费：16平方米的房子免2个月物业费为400元，即物业费约为15元/月。5、物业交房时是将门面分割好，毛坯墙和地砖，租户自己装修。6、经营状况：1-3层每月营业额再1030万之间周边参考海云周边的沿街门面大多为1825平方米。租金为190210元/月，物业费根本包含在租金中，只需要缴纳电费，每月的营业额在40万左右。三鑫源电脑商业街：1、售价：只有1层和2层有局部门面售出，售价为800010000元/。三层以上不出售。2、出租价格：出租价格根本为7590元/月。四层出租价格为30元/月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租金。但在免租月缴纳物业管理费。3、经营面积：一二层根本为3650平方米之间，3层根本为1625平方米之间，4层为独立的办公室或仓库。4、经营范围：经营电子、电脑等IT业。出租率40左右。5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证金，用电押金200元，物业费另交为10元/月免租月内交。四红星美凯龙1地址：徐州市八里屯；2经营业态：家具及家居装饰；3经营规模：一期5万平方米，4层，二期6.8万平方米，5层，总规划30万平方米；4经营配套：仓储、公寓、餐饮、停车场、保安、商务中心等；5租金：一期一年期月租金一层为60元/平方米，二层为40元/平方米，三层为30元/平方米，但近期有所调整，幅度为上涨10元/平方米。一期内部装修由业主自行完成；6经营状况：一期2001年8月份正式运营，出租率到达95%，经营状况良好。二期开发5月份招商，9月18日正式对外营业。 五升辉装饰城1地址：徐州市东三环靠近民富园；2经营业态：家装建材及装饰等共10余类；3经营规模：现建筑面积8.8万平方米，规划建设16万平方米；4租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-30元/平/月不等； 5经营状况：升辉从1999年9月份正式运营，出租率到达95%，经营状况良好。附：2005年江苏省徐州市方案公开出让国有土地使用权预告一、 地块概况及位置图地块编号地块坐落拟定面积 (亩)用地性质建筑密度容积率绿地率YG-1和平绿源民祥园东，庆丰路西约1000商办居住商办27%商住30%居住28%商办3.5商住3.0居住1.135%YG-2(中央会所)食品城南，迎宾路西约1100居住商办居住25%商办45%1.0930%YG-3(中央会所)YG-2东商办约100居住约200居住商办商办50%居住25%商办3.5居住1.2商办20%居住30%YG-4鼓楼生态园中山北路西,荆马河南约1000商业居住商业40%住宅28%公共效劳35%商业2.0住宅1.3公共效劳1.5商业25%住宅、公共效劳30%YG-5橡胶厂火车站西北角约55商办住宅50%4.820%YG-6白云山白云山北侧约100住 宅30% 1.4 30%YG-7淮海商务休闲港云龙湖南侧，三环南路北侧面积2855 其中： 商服800；居住200；文娱466；商业居住文娱商业24%或20%居住、娱乐 24%商业0.3或0.6居住0.6娱乐0.3 或0.02YG-8(新城区)城区东南，龙口水库约1000商办居住商业40%居住26%商业2 居住1.2商业30%居住30%YG-9小地块老城区约500商办居住待定待定待定二、宗地情况简介 YG-1号地块：位于东城区，新行政中心与老市区的中间地带，西邻大型住宅小区，人气旺，交通便利，社会公益设施完备，北侧规划拟建绿地公园、大型医院，拟采用智能化商务办公、公寓式管理、产权式经营，是经商及居住的理想之地。YG-2、 YG-3号地块：位于城区东南，紧邻新城区，与食品城、汽配城、鞋城、装饰城、会展中心相邻，商业气氛浓，交通便利，环境优美，是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所，是“三区老城区、新城区、铜山新区的必经之地。YG-4号地块：北依九里山，南接丁万河，东侧市区主干道中山北路直通市区中心。该地块远期规划4000亩，集区级行政、商贸、文体、休闲、居住为一体的现代功能性、开放性、国际性中心区域。YG-5号地块：位于市区最繁华商业区，周围有火车站、汽车站、大型批发市场、大型购物中心、酒店和大型居住区，是商业居住的黄金地段。YG-6号地块：毗邻白云山，自然环境良好，视野开阔，空气清新，是小区居民的天然休闲场所，给人亲近自然、回归自然的舒适感觉。YG-7号地块：南靠中国矿业大学、三环路，北临杭州西湖的姊妹湖云龙湖，东靠小南湖旅游度假区，以珠山为依托，是靠山、滨湖、临路并兼容居住、旅游、商业、景观、休闲、效劳、娱乐为一体的综合文化旅游核心区。YG-8号地块：新城区规划50平方公里，起步区10平方公里，集商贸、金融、信息、文化、会展、教育、居住、高新技术产业为一体的现代化新城。此地块为新城区的优势地块。YG-9号为城区小地块，10宗以上，随时推出。三、公开出让预案1、预计公告时间：YG-1、2、3、4号地块预计5、6月份，其余地块7月份以后，公告后的交易时间约2个月。2、交易方式：一般为挂牌方式公开出让。正式推出时重新发布挂牌出让公告。3、竞买人范围：欢送有意向的开发商前来咨询、考察、洽谈或直接报价，其中较大地块要求有房地产开发资质且有经济实力。4、徐州市土地市场效劳中心在国土资源大厦四楼接受咨询、发放资料、接受报价。以上预告资料仅供考察，最终依正式公告公布的数据为准。中天置业参谋20050817