杭州万科项目个案分析

万科万科良渚文化村良渚文化村地理位置：地理位置：杭州余杭区万科良渚文化村项目规模：项目规模：约10000亩，总建筑用地约5000亩，另有5000余亩原生态山林，住宅面积约230万，公建设施面积约50万，旅游服务配套约70万。总总 户户 数：数：约10000户资源配套：资源配套：1条河流、2条登山步道、5个湖泊、5个郊野公园、25座山脉；形成山林百景、亲水十一态等自然景观。项目定位：项目定位：集旅游文化、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体。产品形态：产品形态：多种类、多风格、多户型的别墅、洋房等产品。项目概况项目概况p 良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚，按发现地点命名为良渚文化。p 良渚文化距今5300年-4200年前，是龙山时代最发达的经济之一，集中而全面反映了中国新石器时代特定的社会形态。p 良渚古城遗址堪称“中华第一城”，它见证文明的起源。项目区域项目区域良渚文化村地处良渚文化圣地良渚文化村属于杭州良渚组团p 按照杭州城市规划，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新格局，“北秀”正是依托良渚文化遗址生态资源，因此良渚组团，杭州良渚组团，杭州“北秀北秀”的核心所在的核心所在。p 良渚文化村距离杭州中心市区约30分钟的车程。p 项目地理位置较优越，同时伴随着浓厚的文化特色，为项目打造提供有利条件。约约3030分钟车程至分钟车程至杭州市区杭州市区良渚组团项目区域项目区域 项目规划多个大型生态公多个大型生态公园和五大主题村落园和五大主题村落，同时配备完善居住配套设施；项目首次引入引入“村落村落”的的概念概念，从步行者的角度来考虑街道尺度设计，从而串联各个主题村落，创造一个新创造一个新田园城镇形态田园城镇形态。项目整体规划项目整体规划良渚文化村万科中国最大的项目群阳光天际阳光天际白鹭郡东白鹭郡东竹径茶语竹径茶语白鹭郡北白鹭郡北白鹭郡南白鹭郡南白鹭郡西白鹭郡西绿野花语（规划中）绿野花语（规划中）金色水岸（规划中）金色水岸（规划中）项目住宅规划项目住宅规划 良渚文化村，由多个主题村落组成，主要有以下五大主题村落：竹径茶语、阳光天际、白鹭郡、绿野花语、金色水岸。竹径茶语、阳光天际、白鹭郡、绿野花语、金色水岸。主题村落之一：竹径茶语主题村落之一：竹径茶语竹径茶语竹径茶语 占地面积约24.7万，总建筑面积约8.89万，容积率仅为0.4，规划4-5层坡地花园洋房、联排、独栋洋房以及山地叠拼产品等。以丘陵坡地为主，西班牙风格建筑茶园竹林间的山地住宅已入住已入住主题村落之二：阳光天际主题村落之二：阳光天际阳光天际阳光天际 地处良渚文化村北端，占地约28.5万,建筑面积16.9万，是一个由坡地联排和水岸叠拼组成的纯别墅社区。西班牙风格建筑。缓坡上的西班牙风情社区已入住已入住主题村落之三：白鹭郡主题村落之三：白鹭郡白鹭郡位于文化村的核心区，由东、西、南、北四个组团构成白鹭郡东：白鹭郡东：总建筑面积约14万，3-5层建筑，以80-120两房、三房为主的中小单元，德式风格建筑。白鹭郡南：白鹭郡南：规划柳映坊和春漫里组团柳映坊180-240的精装修电梯洋房春漫里55-85的4-5层精装修公寓 英式风格建筑。白鹭郡西：白鹭郡西：总建筑面积约20万，规划260户叠拼山地别墅。白鹭郡北：白鹭郡北：规划68栋多层洋房住宅，户型92-186，古典式建筑。精华山水 风尚品格在在 售售主题村落之四：绿野花语主题村落之四：绿野花语 园艺风情主题村落绿野花语绿野花语 位于白鹭郡以南，有回音壁、宝塔尖、迎主岭、太白缺等景观，以及李白、白居易、赵构、刘伯温等人文典故，同时结合自然鲜花和果园，构成以园艺为主题的风情村落。规划中规划中主题村落之五：金色水岸主题村落之五：金色水岸 滨湖风情主题村落金色水岸金色水岸 位于良渚文化村西南部踏湖景区，规划将山水景观引入村落中心和居住组团的街道，沿着溪岸与湖滨有机展开的生态建筑群，依山而建的阶梯状度假村式住宅，以山水为生态为依托的滨湖风情主题村落。规划中规划中文化文化商业商业医疗医疗酒店酒店教育教育交通交通 项目规划设计六大配套六大配套系统系统，完善小镇生活；项目的各项配套设施散布于项目各处，以一条风以一条风情大道连接各大配套系统，情大道连接各大配套系统，从而串起生活的全部。从而串起生活的全部。项目配套规划项目配套规划城镇级配套设施城镇级配套设施 在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，共同构成了文化村的城镇级配套。文化设施休闲运动设施商业设施医疗设施教育设施良渚博物馆良渚教堂美丽洲公园阳光天际游山步道白鹭湾公园浙医一院良渚保健中心白鹭湾君澜度假酒店玉鸟幼儿园劝学里(9年制安吉路良渚实验学校)茶语公园竹径茶语游山步道悠园玉鸟流苏(创意商业街区)良渚村落良渚旅游区（主要配套）村落中心纵贯整个文化村风情大道村落轴线104国道 各居住村落以配套组团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的城镇配套，一条风情大道串起生活的全部一条风情大道串起生活的全部。绿廊从山区渗透进村落主题配套主题配套交通交通10分钟配套圈的城镇生活良渚博物院良渚博物院地缘文化的标志地缘文化的标志 占地约4万，建筑面积约1万，位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区。馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料。馆内还设计了三个天井式主题庭院，庭院内的美人靠以及源自玉璧理念的建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。主题配套主题配套文化文化良渚历史文化得到充分的展示文化设施丰富多彩：良渚博物院、美丽洲教堂、大雄寺等文化设施丰富多彩：良渚博物院、美丽洲教堂、大雄寺等教堂教堂大雄寺大雄寺村民公约村民公约 包含26条，与一般的法律不同，公约全文没有一个“禁止”，更多的是勾勒着人们对“理想生活”的蓝图，充分，充分体现了良渚传统文化。体现了良渚传统文化。美丽洲教堂美丽洲教堂、大雄寺大雄寺则展现了西方和东方传统文化。玉鸟流苏占地300余亩，将整个良渚文化村的地形风貌、村落布置、旅游景点等通过高科技手段展现出来。建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入江南地区传统的院落、街融入江南地区传统的院落、街巷等空间形态巷等空间形态，使各个散落的个体相连，但内部又是隔开的，形成了一组具备开放性的公共空间。主题配套主题配套商业商业玉鸟流苏商业街区玉鸟流苏商业街区圆缘版画馆圆缘版画馆十全十美超市十全十美超市食街食街 玉鸟流苏商业街区，包括ALLFINE摄取超市、圆缘版画馆、咖啡西餐厅、知味中餐厅、胡庆余堂药店、食街等 玉鸟流苏是有凝聚力的文化场所，为小镇的各类活动提供一个独特的背景，带用神秘气息的特殊方式来触动人心。小镇规划的医疗保健中心，占地7.9万,由两个部分组成，一个是浙医一院良渚分诊浙医一院良渚分诊部部，约2000平米，设有内科、外科和口腔科。另一个是浙江省数字医疗卫生技术研究所浙江省数字医疗卫生技术研究所，由数字医疗卫生技术研究院和浙医一院、万科三方合作共建，致力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务示范社区”。主题配套主题配套医疗医疗随园嘉树随园嘉树-小镇医疗保健中心小镇医疗保健中心主题配套主题配套教育教育劝学里劝学里-小镇文教中心小镇文教中心 劝学里位于“白鹭郡”以南，校园文化风情主题街区以荀子的劝学篇命名。2010年，杭州安吉路良安吉路良渚实验学校渚实验学校正式入住，它是一所九年一贯制的学校，可容纳36个班。玉鸟幼儿园玉鸟幼儿园，地处玉鸟流苏，环境优美，设施配套高，于2009年开学。安吉路良渚实验学校安吉路良渚实验学校玉鸟幼儿园玉鸟幼儿园悠园山地公园（游泳茶园果园）白鹭湾公园湖景主题（4万平米湖面）白鹭公园小镇中心的运动主题公园主题配套主题配套休闲休闲美丽洲公园AAAA景区茶语公园青年运动公园游山步道健身、休闲 休闲运动多资多彩：包括度假酒度假酒店、五大公园、两大山步道。店、五大公园、两大山步道。白鹭湾君澜度假酒店白鹭湾君澜度假酒店极具魅力极具魅力 白鹭湾君澜度假酒店是国家五星级的度假酒店，占地约275亩，建筑面积约7万，另拥有4.35万的水面。酒店均采用套房设计，带有阳台和内庭，房间都朝向湖面，景观优美；同时具备会议会展，旅游观光、休闲度假、健身娱乐、社交商务等功能。名称建筑风格物业类型面积（）开发情况竹径茶语西班牙式4-5层的坡地花园洋房、坡地排屋、独栋别墅以及坡地叠排的居住村落190-335已入住阳光天际西班牙式山地联体排屋、叠排190-230已入住“堂前”组团：叠拼别墅240、280在售（800-1000万/套）白鹭郡北古典式山地花园洋房92-186已入住白鹭郡东德式3-5层建筑，以两房、三房为主80-120已入住白鹭郡南英式春漫里4-5层精装修酒店式公寓55-85在售（18000元/）柳映坊精装修电梯洋房180-240在售（21000元/）万科万科良渚文化村已售及在售各组团产品情况良渚文化村已售及在售各组团产品情况p 以文化村的旅游要素为项目主题，实际产品风格多样以文化村的旅游要素为项目主题，实际产品风格多样 项目产品特色项目产品特色在售产品鉴赏在售产品鉴赏白鹭郡南白鹭郡南春漫里春漫里单间：单间：5555一房：一房：8585单间：单间：6565u 三个户型分别采用重叠的空间、一间半空间、四格空间的布局；u 大面积露台或阳台，延伸室内空间，契合度假情致；白鹭郡南白鹭郡南-柳映坊柳映坊五房：五房：215215四房：四房：180180u 一梯一户的电梯配置，每户预留专属的私家前厅；u 大面宽、短进深，约14-16米超宽开间，确保更多采光与观景；u 南向双重观景阳台，客厅与餐厅相互贯通，大阳光聚会空间。阳光天际阳光天际-堂前堂前下叠拼：下叠拼：280280一层一层二层二层阳光天际阳光天际-堂前堂前上叠拼：上叠拼：240240三层三层四层四层项目小结项目小结项目打造三个关键点项目打造三个关键点“原生态原生态”所有规划、建筑、景所有规划、建筑、景观的结构追求和自然观的结构追求和自然状况相宜状况相宜“村落村落”打造打造“村落村落”居住点的居住点的理念，以步行者为尺度理念，以步行者为尺度来考虑所有建筑和街道来考虑所有建筑和街道的尺度，让彼此的更加的尺度，让彼此的更加亲近。亲近。“多元化多元化”建筑的多元化，产品建筑的多元化，产品多样化、建筑风格多多样化、建筑风格多样，实现与生活的多样，实现与生活的多元性相统一居住模式。元性相统一居住模式。相互相互贯通贯通良渚文化村良渚文化村“文化文化”的打造的打造原生态山林景观原生态山林景观良渚历史文化遗址良渚历史文化遗址度假、休闲、养生度假、休闲、养生良渚文化博物院良渚文化博物院打造打造“旅游旅游”文化文化良渚遗址良渚遗址原始山林原始山林博物院博物院良渚文化村良渚文化村“文化文化”的打造的打造规划规划“村落村落”居住点居住点的理念的理念原始村规原始村规村民公约村民公约打造打造“人文人文精神精神”文化文化公约全文没有一个“禁止”，更多的是勾勒着人们对“理想生活”的蓝图。村落生村落生活的合活的合适尺度适尺度良渚文化村良渚文化村“文化文化”的打造的打造建筑建筑“多元化多元化”设计设计打造打造“居住居住”文化文化建筑建筑风格风格多样（多样（古典、西班牙、英式、德式等）古典、西班牙、英式、德式等）建筑建筑类型类型多元（公寓、洋房、别墅）多元（公寓、洋房、别墅）建筑建筑产品产品丰富（丰富（55-8555-85、90-18090-180、200-280200-280）“旅游旅游/特色配套特色配套+地产地产”的开发模式的开发模式l复合地产的开发模式以良渚文化博物馆为旅游依托l旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流明确的市场定位、差异化的主题定位明确的市场定位、差异化的主题定位l有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位l有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式独特生活方式来引导和区隔有核心旅游项目、特色配套作有利支撑有核心旅游项目、特色配套作有利支撑l有核心旅游资源，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。功能组合复合化功能组合复合化l集居住、旅游、商务于一体。“住住”与与“非住非住”功能的联动功能的联动，并相互起到价值拉动作用l开发体量大，住宅产品线适应多样化、复合化的需求。住宅产品线适应多样化、复合化的需求。有前瞻性的开发运营有前瞻性的开发运营l郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品l配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大以以“文化旅游文化旅游”为载体，项目的建筑风格各异，为载体，项目的建筑风格各异，可借鉴性低可借鉴性低万科万科公望公望地理位置：地理位置：富阳沿江公路（黄公望国家森林公园南麓）项目规模：项目规模：总占地930亩，总建面积约25万总户数：总户数：约900余户资源配套：资源配套：黄公望森林公园、富春山居国际高尔夫俱乐部；项目定位：项目定位：修身养性者向往的诗意之居产品形态：产品形态：均为别墅产品，以独栋为主项目概况项目概况万科公望距离杭州主城区约30公里距离富阳市中心约7公里位于杭州八大别墅板块以外项目区域项目区域项目环境：项目环境：p 东面为株林坞p 西面为白鹤村乡村俱乐部和富春山居高尔夫p 南面为沿江大道和城市阳台东洲岛p 北面深入黄公望森林公园项目环境项目环境项目基本指标项目基本指标u 总占地面积：62万u 容积率：0.37u 总建筑面积：25万u 规划情况：整体分七期开发，共900余户单位u 开发情况：一、二期已经入住，三期售完，四期预计9月公开发售。u 规划产品：均为别墅产品u 产品价格：三期1300-2200万/套 ，四期预计在2000-2500万/套项目整体规划项目整体规划一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期七期七期项目定位项目定位借传世名画借传世名画富川山居图富川山居图传递自身的主题意境传递自身的主题意境主题表现方式主题表现方式文化文化人文与环境并重人文与环境并重 ，凸显项目的独特资源，凸显项目的独特资源主题表现方式主题表现方式文化文化主题表现方式主题表现方式文化文化楼书中舒展浓浓的楼书中舒展浓浓的“中国味中国味”，强调意境的传递，强调意境的传递p 在项目传播中借在项目传播中借中国历史文化中的中国历史文化中的艺术精品，从侧面艺术精品，从侧面向客户展示项目所向客户展示项目所拥有的稀缺自然环拥有的稀缺自然环境。境。主题表现方式主题表现方式小品、建筑细部小品、建筑细部大宅门大宅门“塔形塔形”小品小品东方式庭院东方式庭院在小品和建筑细部的处理上透出在小品和建筑细部的处理上透出“中国风中国风”的味道的味道一期组团一期组团p2007年已经交付，为早期建造的联排别墅产品。p联排产品面积在240-250。p一期产品在万科进驻之前就已经建造完成，产品设计相对简单，整体档次较低。p一期整体入住率约三成左右。产品外立面项目产品特色项目产品特色二期二期“望山组团望山组团”p望山组团植根江南山水文化，以黄公望富春山居图悠远俊逸的写意气质为造园意向。p主力为340380平方米独立精装私院别墅。p以上海兰乔圣菲为蓝本，创新植入富有东南亚闲适元素的新亚洲建筑艺术，为名士贵族营造奢适写意的江山生活。产品外立面西式建筑外型结合项目的中国意境，形成西式建筑外型结合项目的中国意境，形成“公望公望”风格风格三期三期“悦山组团悦山组团”u 三期规划56栋纯独栋别墅u 产品占地面积：约1亩u 产品建筑面积：398-430 u 产品设计特色：户型均采用“L”型设计；依缓坡而建，尽享天然的森林景观；采用亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；花园设计有SPA池、景亭、游廊等。组团规划组团规划户型鉴赏户型鉴赏首层首层一层一层二层二层阳光首层：阳光首层：因山势而成，自然开敞，与下沉庭院和谐共融入户一层：入户一层：入户前院、院门、入户门；东西两侧院、水景主庭院、山景SPA池居住二层：居住二层：奢华尺度主卧、南向瞰景阳台、全套房设计。建筑面积：400左右（其中109不计面积）p“悦山组团”整体建筑风格表现为大东方特色，在建筑外型、庭院设计等方面融合中式、东南亚、日式等东方元素。打造大东方化的现代东方意境打造大东方化的现代东方意境户型效果图户型效果图四期四期“悦山组团悦山组团”u 四期规划72席纯独栋别墅u 产品占地面积：约1亩u 产品建筑面积：377-494 u 产品设计特色：户型均采用“L”型设计；依缓坡而建，尽享湖景和山林景观；采用亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；花园设计有SPA池、景亭、游廊等。组团规划组团规划户型鉴赏户型鉴赏首层首层一层一层二层二层阳光首层：阳光首层：因山势而成，自然开敞，与下沉庭院和谐共融入户一层：入户一层：入户前院、院门、入户门；东西两侧院、水景主庭院、山景SPA池居住二层：居住二层：奢华尺度主卧、南向瞰景阳台、全套房设计。建筑面积：377-430左右（其中105-158不计面积）项目园林设计项目园林设计园林设计特点：园林设计特点：采用采用“因地制宜因地制宜”的方式的方式 1、运用自然的山水资源，打造居住区山景、水景；2、借助悠久历史文化，建造东方园林的休闲意境；3、因山势而建，突显与自然的和谐美，同时为增强园林景观的层次感。休息亭休息亭观景台观景台园林小道园林小道园林小溪园林小溪项目小结项目小结p 项目借助同时以名画为道具道具，将项目寄予画中，实现“山川浑厚、草木华滋”意境的融合；凸显西式产品尊贵感受和中式意境相融合的风格；打造纯别墅高档社区，同时。因地制宜的打造、产品融入当地人文意境，因地制宜的打造、产品融入当地人文意境，借力向客户传递项目的气质与精神借力向客户传递项目的气质与精神l 以著名书画黄公望富春山居图为项目的文化依托l 借黄公望国家级森林公园资源优势，打造最宜居住的社区项目精准的市场定位、明确的主题定位项目精准的市场定位、明确的主题定位l 有精准的市场定位“杭城西南 高端聚居尊域”l 明确的主题定位“黄公望城市森林别墅”借助历史文化、独特森林资源是项目打造的核心借助历史文化、独特森林资源是项目打造的核心采用依缓坡而建的方式，产品采用依缓坡而建的方式，产品“L”L”型设计型设计l 依缓坡地势而建，尽享自然的湖景和山林景观l 户型均采用“L”型设计，亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；l 花园均设计有SPA池、景亭、游廊等休闲区域。以以“历史文化历史文化”为外体，项目依缓坡而造和产为外体，项目依缓坡而造和产品设计，值得借鉴品设计，值得借鉴方圆品牌设计及咨询服务商：集和品牌设计顾问有限公司 如您在方圆之源品牌书使用过程中有任何疑问，请致电：020-87377369 若有不当之处，请指正，谢谢！若有不当之处，请指正，谢谢！