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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,.,0,房地产项目投资及商业地产相关运营方面法律知识,张冬梅,2018,年,10,月,18,日,.,房地产项目投资及商业地产相关运营方面法律知识,1,房地产项目投资简述,一、,二、,商业地产项目,.,房地产项目投资简述一、二、商业地产项目.,2,房地产项目投资简述,一、,.,房地产项目投资简述一、.,3,03.,02.,01.,项目投资类型,项目投资环境,地产项目收购类型,房地产项目投资简述,.,03.02.01.项目投资类型项目投资环境地产项目收购类型房,4,项目投资类型,01.,.,项目投资类型01.,5,办公楼与酒店立体分割,工业、文旅、养老、园区,商业、酒店、办公,别墅、公寓、花园洋房,住宅,商业,产业,综合体,Q4,Q3,Q2,Q1,项目投资类型,01,.,办公楼与酒店立体分割工业、文旅、养老、园区商业、酒店、办公别,6,项目投资环境,02.,.,项目投资环境02.,7,项目投资环境,02,一级市场,二级市场,一、二级市场联动,政府挂牌，公开拍卖,主领域,自由交易,律师介入,一级土地整理开发商,.,项目投资环境02一级市场二级市场一、二级市场联动政府挂牌，公,8,地产项目收购类型,03.,.,地产项目收购类型03.,9,股权式并购,承担风险,资产式并购,承担风险,地产项目收购类型,03,通过股权转让方式取得项目公司股权，进而享有项目的开发建设、经营及收益权,收购方容易承担或然债务和不确定的负担，风险较高,收购方不承担或有债务和不确定负担，风险较低,以在建工程的转让、买卖方式或者通过法院拍卖方式取得项目的所有权,操作相对简单,.,股权式并购承担风险资产式并购承担风险地产项目收购类型03通过,10,商业地产项目,二、,.,商业地产项目二、.,11,01,商业地产的概念,商业地产（,Business Real Estate),它由房地产开发商作为投资主体直接参与，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作，包括各类商业场所物业的投资开发、策划招商和日常运营管理，是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动，是商业与地产业紧密结合的复合型产业,.,01商业地产的概念商业地产（Business Real Es,12,02,优先购买权,售后包租的法律风险,免租期,装修期,退还,逾期责任,商业地产相关运营方面,商业地产租赁关注要点,.,02优先购买权售后包租的法律风险退还商业地产相关运营方面商业,13,免租期、装修期,优先购买权,房屋退还及逾期责任,控制建议,控制建议,控制建议,商业地产租赁关注要点,03,1,、不同免租期的优惠条件及幅度；,2,、免租期的设置方式；,3,、承租方过错提前解约时对免租期内减免费用的补偿支付。,1,、承租人法定的优先购买权与所有权人向第三人转让房屋时的冲突；,2,、承租人优先购买权的约定不明及适用标准。,1,、承租人逾期退还房屋时的收回方式；,2,、收回时对物业内遗留物品设置的处理方式；,3,、合同解除条件已经成就时，但承租人拒绝腾退房屋和偿还欠款的处理方式,1,、合同约定明确，即在承租人逾期归还出租房屋的情况下，将被视为自动放弃出租物业内的所有设备和物品的所有权或使用权，出租人有权自行处理；,2,、超期未办理，出租人应采取边清理边取证的方式。,1,、明确约定放弃优先购买权；,2,、限定优先权的行使期限、范围及方法等；,3,、无约定时需严格遵守法律规定。,1,、尽量避免绝对时间于相对时间双重叠加适用；,2,、慎用开业率标准；,3,、明确承租方过错时免租期补偿方案；,.,免租期、装修期优先购买权房屋退还及逾期责任控制建议控制建议控,14,售后包租的法律风险,操作建议,04,1,、尽量将房屋销售与委托经营（即包租）行为予以独立区分，如：可将签订销售的合同、房屋交付时间已签订委托经营管理协议的时间区分开；将房屋直接交付业主而非直接由商管公司代为收房；,2,、在广告、写字楼等各类推广宣传资料中尽量避免出现 返租回报 、带租约销售、利润共享、保底分红等表述；,3,、在销售合同中避免体现将所销售房屋委托统一经营的事宜，尤其避免出现强制业主与管理公司签订统一经营管理协议的条款；,4,、委托经营的投资收益尽量不与房屋售价直接挂钩。,商业地产租赁关注要点,.,售后包租的法律风险操作建议041、尽量将房屋销售与委托经营（,15,THANK YOU,.,THANK YOU.,16,
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