C个人经营性贷款培训PPT

深圳发展银行个人授信业务尽职指引深圳发展银行个人授信业务尽职指引培训培训（2010.07.27）参考文件：深圳发展银行个人信贷业务基本风险定义和守则（1.0版，2009年）2010年度个人信贷业务授权项目说明 深圳发展银行个人一手房按揭贷款风险管理办理（2.0版，2010年）深圳发展银行个人二手房按揭贷款风险管理办理（1.1版，2010年）深圳发展银行个人授信业务尽职指引（1.0版，2010年）深圳发展银行“不指定楼盘”个人按揭贷款风险管理办理（1.1版，2010年）请各位自检：家庭身份、居住地址、职业身份的核查 有没有对收入证明上的信息包括单位地址、借款人申报职位、收入与单位联系人电话核实？有无与借款人提供资料不相符的情况？有没有通过上网或者第三方获得关于借款人工作单位或企业经营的信息，包括经营范围、从业时间、公司地址等与借款人陈述是否一致？对借款人工作单位把握不准的，有没有前去实地调查（即使是所谓的“受薪人士”）？有出具知名企业收入证明但经核实为假冒的案例问题：对借款人单位地址与其住址一致的，联系人姓名与其本人2/3一致的，联系电话是小灵通的，你怎么做？贷款品种出账模式贷款品种出账模式抵押物范围抵押物范围“不指定楼盘不指定楼盘”个人按揭贷款个人按揭贷款额度内按额度内按揭揭二手按揭二手按揭受薪人士受薪人士抵押抵押经营性经营性模式一：【正式（预）抵押登记模式一：【正式（预）抵押登记/正正式（预）抵押登记回执】出账；模式（预）抵押登记回执】出账；模式三：【网签房地产买卖合同式三：【网签房地产买卖合同+阶段阶段性担保】出账性担保】出账+出账后三个月内办妥出账后三个月内办妥预抵押登记预抵押登记【凭备案【凭备案合同合同+阶阶段性担保】段性担保】出账出账+三三十六个月十六个月内办妥正内办妥正式抵押登式抵押登记记住房（含联排）住房（含联排）有权限有权限限住房限住房有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限独栋别墅独栋别墅 有权限有权限无权限无权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限商用商用房房写字楼写字楼有权限有权限无权限无权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限商铺商铺有权限有权限无权限无权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限仅首层临仅首层临街商铺街商铺商住房商住房有权限有权限无权限无权限有权限有权限有权限有权限有权限有权限无权限无权限厂房及其他厂房及其他无权限无权限无权限无权限无权限无权限无权限无权限无权限无权限工业园、工业园、开发区、开发区、科技园等科技园等标准厂房标准厂房最好能记住，不然请随身带最好能记住，不然请随身带:贷款品种贷款品种抵押物范围抵押物范围按揭按揭受薪人士抵押受薪人士抵押经营性经营性住房（含联排）住房（含联排）80%3080%30年年90%2090%20年年100%5100%5年（年（1515年）年）独栋别墅独栋别墅 70%2070%20年年70%2070%20年年80%580%5年（年（1010年）年）商用房商用房写字楼写字楼50%1050%10年年60%1060%10年年70%370%3年（年（1010年）年）商铺商铺50%1050%10年年60%1060%10年年70%370%3年（年（1010年）年）商住房商住房商务公寓商务公寓70%2070%20年年70%2070%20年年80%380%3年（年（1010年）年）商住两用放商住两用放55%1055%10年年70%2070%20年年80%380%3年（年（1010年）年）厂房及其他厂房及其他50%1050%10年仅限年仅限仅指额度内仅指额度内50%1050%10年年60%360%3年（年（5 5年）年）关于最困扰大家的商铺：n 首选：首层独立临街商铺：是指位于成熟商业区四车道（老城区可宽限至二车道）以上马路两旁建筑物的首层，物业用途为商业性质的商铺（含一二层连体且自带内部楼梯的商铺）。范围应以一类区域为主，二类区域谨慎介入，三类区域原则上不介入。n 成熟的专业市场商铺：是指经营品种比较统一、经营规模成行成市、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、具有一定知名度的大型专业批发市场，如一德路海味、文具市场，站前路服装城，天河电脑城、轻纺城等。n 大型综合商场内商铺：是指经营范围比较广泛、经营时间三年以上（包括所在地段周边商铺）、知名度较好的大型零售商场内的商铺，如中华广场、天河城、正佳广场等。n 独立经营的二层及二层以上商铺：只限于连带有楼梯产权的物业。公用楼梯的二层及二层以上商铺谨慎介入。四车道以下马路商铺、内街商铺、住宅小区内商铺择优谨慎介入。重点考察其租金真实性、回报率，对评估报告请重点关注有无空置率、租金回报的描述，是否列明按照收益法评估，必须现场实地调查！必须现场实地调查！怎样作现场调查？你要通过实地调查了怎样作现场调查？你要通过实地调查了解些什么？解些什么？1、看历史。询问借款人企业的经营历史、盈利情况、经营模式、上下游渠道、行业特点等，与流水相互印证。2、看规模。调查企业的资产规模（特别关注固定资产规模和应收账款规模）、运营规模（包括生产场地和雇佣人员）、以及负债规模（银行融资和其他负债），核算其成本，如工人工资、租金、水电费等，以此判断企业的偿债能力。3、看凭据。调查企业的经营收入流水、整年度的购销合同及执行情况、收发货明细账簿及单据等，以此判断企业的盈利及还款能力。特别是对存折流水不足特别是对存折流水不足的情况，更要依靠类似原始凭据证明，的情况，更要依靠类似原始凭据证明，对比进发货价格差判断其毛利润，也对对比进发货价格差判断其毛利润，也对借款人陈述情况作核实。不要怕麻烦！借款人陈述情况作核实。不要怕麻烦！4、看家庭。调查借款人的家庭结构、子女教育、自住物业和净资产情况等，以此判断借款人的诚信和违约概率。如其家人工作、就学稳定体面，其违约成本相对较高。对于消费性用途，应控制贷款资金走向，严格按支付管理规定进行受托支付或自主支付。个人消费贷款用于“购买住房”的，应识别是否第二套房、第三套房等，相应执行差别化信贷政策，实施支付管理，且不得以个人消费贷款充当“购买房屋”的首付。要求提供不少于购要求提供不少于购房款房款50%的首期款证明；的首期款证明；用于购买商用房或商住两用房的个人消费贷款，应参照执行“首付比例”等监管要求。原则上要求不低于购房款原则上要求不低于购房款40%的首的首期款证明。期款证明。以上必须提供查册资料，且必须提供完整合规的后续用途资料，以上必须提供查册资料，且必须提供完整合规的后续用途资料，例如过户后的房产证复印件、税单发票等例如过户后的房产证复印件、税单发票等 对按揭贷款的进一步调查。房产交易的真实性调查。房产交易的真实性调查。通过对比周边同等质量房产的普遍价格、验看首期款付款凭证和房产销售合同等方式，了解借款申请人购房动机，确认交易背景的真实性，防止假按揭。严格审查交易双方的身份证明、房屋的权属情况和买卖双方的关系，杜绝“假按揭真抵押”、“挂名按揭”等现象。警惕地下钱庄等将抵押房产警惕地下钱庄等将抵押房产伪造成按揭房产处理。伪造成按揭房产处理。核实卖方出售房屋产权的完整性。如属共有产权（如已婚人士拥有的住房，单位出售的房改房），应由所有共有人共同出具同意出售房屋的书面意见。对离异人士的离前房产更需谨慎！对离异人士的离前房产更需谨慎！其他需要注意的事项借款人与抵押人不一致的，原则上要求证明借款人与抵押人有直接关联关系（如血缘亲属）；借款人身份证件等档案资料的原件核对工作及按揭合同的面签工作必须有我行贷款经办客户经理参与，严禁由开发商或中介的工作人员代办；所有抵押物除提供评估报告外，客户经理必须实地调查其真实存在性、权证的一致有效性、抵押物的变现能力、抵押物的抵押合法性、抵押物损毁状况及抵押人的有关情况等，并认真填写抵抵押物现场核实确认书押物现场核实确认书。谢谢！