XXXX某地产财务报告分析+(1)

保利地产财务分析报告保利地产财务分析报告目录目录公司简介公司简介1同行业对比分析同行业对比分析2财务分析财务分析3存在问题及财务分析建议存在问题及财务分析建议4一、保利公司简介一、保利公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产保利地产”）是）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于19921992年年9 9月月1414日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。二、同行业对比分析二、同行业对比分析 根据国家统计局数据分析，根据国家统计局数据分析，20102010年年1 19 9月全国房地产完成投资月全国房地产完成投资33 33 511.25511.25亿元，住宅投资额亿元，住宅投资额23 512.0523 512.05亿元，同比增长亿元，同比增长33.8%33.8%。商品房销售。商品房销售面积面积63 150.2363 150.23万平方米，销售额万平方米，销售额31 916.5831 916.58亿元，销售额增速亿元，销售额增速15.9%15.9%。9 9月份，全国房地产开发景气指数为月份，全国房地产开发景气指数为103.52103.52，比，比8 8月份回落月份回落0.590.59个百分点，个百分点，比去年同期提高比去年同期提高2.442.44个百分点。由此可见，我国房地产投资行业仍然处个百分点。由此可见，我国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。2010年房地产年房地产综合财务比较综合财务比较三、财务分析三、财务分析基本财务比率分析基本财务比率分析综合分析综合分析杜邦分析杜邦分析体系体系企业财务能力综合评企业财务能力综合评价价 主要财务指标主要财务指标基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析20092009年年-2010-2010年保利公司偿债能力指标年保利公司偿债能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析流动比率流动比率 从流动比率从流动比率0808年的年的2.732.73至至1010年的年的2.132.13，可以看，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。出保利的偿债能力正逐渐降低。20102010年流动比率比年流动比率比标准比例标准比例2 2要大，此指标及其相关比较粗略地反映要大，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强了保利地产的短期偿债能力比较强 。基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析速动比率速动比率 由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从产较少，从速动比例从0.670.67至至0.530.53可以看出，但比例在可以看出，但比例在逐年趋向于逐年趋向于1 1，短期偿债能力较强。，短期偿债能力较强。基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析资产负债率资产负债率 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。保证资金的安全性。基本财务比率分析基本财务比率分析偿债能力分析偿债能力分析现金负债率现金负债率 2008年到年到2010年这三年来，保利的现金债务比率这年这三年来，保利的现金债务比率这项指标越来越高，说明企业的承担能力越强。项指标越来越高，说明企业的承担能力越强。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析营运能力营运能力2010年年2009年年2008年年2007年年应收账款周转率应收账款周转率68.168.3581.5145.76应收账款周转天数应收账款周转天数(天天)5.295.274.427.87存货周转率存货周转率0.280.290.270.25存货周转天数存货周转天数(天天)1294.51243.091337.791420.68固定资产周转率固定资产周转率135.66116.4294.1188.07总资产周转率总资产周转率0.30.320.330.28净资产周转率净资产周转率1.311.171.191.04保利地产保利地产2007年年2010年运营能力指标年运营能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析 应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。损失。从上图可以看出从从上图可以看出从0505年到年到0808年持续上升，但是年持续上升，但是0909、1010年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。应收账款周转率应收账款周转率基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析 存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出05年到年到10年数据很接近，在较小的幅度内中变化。年数据很接近，在较小的幅度内中变化。存货周转率存货周转率基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析 流动资产周转率流动资产周转率 在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。从从07年到年到08年有小幅的上升，但是年有小幅的上升，但是09年开始下降。企业可以通年开始下降。企业可以通过提高销售收入来提高周转率。过提高销售收入来提高周转率。基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析 固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从过不多，企业的营运能力不强。从05年到年到10年呈先降后升年呈先降后升的趋势。固定资产的使用效率越来越高。的趋势。固定资产的使用效率越来越高。固定资产周转率固定资产周转率基本财务比率分析基本财务比率分析营运能力分析营运能力分析 总资产周转率总资产周转率 总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从产管理水平的一个综合性指标。从05年到年到10年，逐渐下降，企业年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。或处理多余的资产。基本财务比率分析基本财务比率分析成长能力分析成长能力分析保利地产保利地产2007年年2010年成长能力指标年成长能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析成长能力分析成长能力分析 主营业务收入增长分析主营业务收入增长分析 主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。发展能力。保利地产的主营业务增长率保利地产的主营业务增长率2007年为年为101.51,2008年为年为91.24，2009年为年为48.11,2010年为年为56.15，可见，可见，2007年到年到2008年，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，年，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，但是在但是在2010年，它的增长率出现了上升，说明保利地产已年，它的增长率出现了上升，说明保利地产已经意识到企业问题所在，并采取措施改善，使业务规模又经意识到企业问题所在，并采取措施改善，使业务规模又开始上升，虽然幅度不大，但可持续发展能力又得到复苏。开始上升，虽然幅度不大，但可持续发展能力又得到复苏。基本财务比率分析基本财务比率分析成长能力分析成长能力分析 净利润增长率分析净利润增长率分析 净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。企业的积累、发展和给投资者的汇报，主要取决于比率。企业的积累、发展和给投资者的汇报，主要取决于净利润，所以净利润增长率也是企业成长能力的指标。并净利润，所以净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。保利地产的净利润增长率保利地产的净利润增长率2007年为年为126.04,2008年为年为50.35，2009年为年为57.19,2010年为年为39.8，从中可以看出，保，从中可以看出，保利地产的净利润增长率出现了明显下滑，利地产的净利润增长率出现了明显下滑，2010年比年比2007年年下降了下降了70%之多，说明该公司的持续发展能力正在减弱。之多，说明该公司的持续发展能力正在减弱。基本财务比率分析基本财务比率分析成长能力分析成长能力分析 其他指标分析其他指标分析 主营利润增长率、营业利润增长率、息税前利润增长主营利润增长率、营业利润增长率、息税前利润增长率，率，2010年这些指标的数值相对于年这些指标的数值相对于2007年来说出现大幅度年来说出现大幅度下降，虽然相对于下降，虽然相对于2009年有所上升，但是上升幅度不大，年有所上升，但是上升幅度不大，说明企业的可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整。说明企业的可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整。但是每股收益增长率却在但是每股收益增长率却在2008年出现大幅度下跌之后，年出现大幅度下跌之后，2009年和年和2010年相对于年相对于2007年都出现了显著的上升，股票年都出现了显著的上升，股票市场发展趋势良好。市场发展趋势良好。基本财务比率分析基本财务比率分析盈利能力分析盈利能力分析万科万科2006年年2010年盈利能力指标年盈利能力指标保利保利2006年年2010年盈利能力指标年盈利能力指标基本财务比率分析基本财务比率分析盈利能力分析盈利能力分析保利地产保利地产:销售净利率和销售毛利率具体发展趋势销售净利率和销售毛利率具体发展趋势基本财务比率分析基本财务比率分析盈利能力分析盈利能力分析 由以上数据分析可以看出：由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性保利公司盈利缺乏竞争性 保利地产保利地产20102010年前三季度的销售毛利率、营业利润率、年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业净利率分别为营业净利率分别为323242724272、191958615861、1414398398，都，都低于房地产行业龙头公司的低于房地产行业龙头公司的3838803803、222237733773、171709370937。对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。得高利润率的目标。综合分析综合分析杜邦分析体系法杜邦分析体系法2010年杜邦分析年杜邦分析综合分析综合分析考察上表，可以发现，考察上表，可以发现，保利的最大亮点在于公司的经营效率保利的最大亮点在于公司的经营效率，以下详，以下详述之：述之：1 1、资产负债率和权益乘数的联动分析。资产负债率和权益乘数的联动分析。从资产负债率上看，从资产负债率上看，较低的资产负债率意味着还有较大的财务空间，公司可以通过增较低的资产负债率意味着还有较大的财务空间，公司可以通过增加负债来扩大经营规模；从权益乘数上看，权益乘数过大则意味加负债来扩大经营规模；从权益乘数上看，权益乘数过大则意味着进一步利用财务杠杆的空间有限。保利进一步通过增加负债来着进一步利用财务杠杆的空间有限。保利进一步通过增加负债来扩大经营的空间已经不大。扩大经营的空间已经不大。2 2、主营业务利润率分析。主营业务利润率分析。保利的主营业务利润率不及行业平保利的主营业务利润率不及行业平均水平。同时，我们也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我们均水平。同时，我们也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我们知道，主营业务利润率和毛利率与产品定价和开发成本有关。知道，主营业务利润率和毛利率与产品定价和开发成本有关。3 3、三项费用率分析。三项费用率分析。三项费用率是考察公司内部管理效率一三项费用率是考察公司内部管理效率一个有用指标。从这个角度看，保利的费用控制大大好于行业平均个有用指标。从这个角度看，保利的费用控制大大好于行业平均水平。水平。总体上看，对提高净资产收益率来说，较高的主营业务净利率总体上看，对提高净资产收益率来说，较高的主营业务净利率当然是件好事。但主营业务净利率的下降又很可能是不以主观意当然是件好事。但主营业务净利率的下降又很可能是不以主观意志为转移的客观趋势。志为转移的客观趋势。企业财务能力综合评价企业财务能力综合评价 综合以上的分析结果，可以得到对综合以上的分析结果，可以得到对A A公司财务状况的综合评价。公司财务状况的综合评价。1 1、报告期内，公司抓住市场有利时机，实现了资产规模跨越式报告期内，公司抓住市场有利时机，实现了资产规模跨越式增长。增长。大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。逐步取得费用预算控制的规模化效应。2 2、公司整体资产结构合理、质量优良。公司整体资产结构合理、质量优良。2010 2010 年末，公司总资产年末，公司总资产1,523.28 1,523.28 亿元，较上年末增长亿元，较上年末增长 69.57%69.57%。年底存货与预付账款等经年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到营性资产占总资产的比例达到 80.92%80.92%，流动资产占，流动资产占 96.29%96.29%，无长，无长期沉淀资产；期沉淀资产；公司年末资产负债率为公司年末资产负债率为 78.98%78.98%，较上年度末有所提，较上年度末有所提高；年末预收账款余额高；年末预收账款余额 515.44 515.44 亿元，占总负债的亿元，占总负债的 42.84%42.84%；剔除不；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。3 3、公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低资金风险；年末短期债务合计构，释放短期偿债压力，降低资金风险；年末短期债务合计 73.33 73.33 亿元，占金融机构借款（含公司债）比亿元，占金融机构借款（含公司债）比 例从上年度的例从上年度的 14.02%14.02%降到降到本年的本年的 12.51%12.51%，短期偿债压力进一步降低。，短期偿债压力进一步降低。公司实行严格的费用公司实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制；预算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制；公司管公司管 理费用占营业收入比例由理费用占营业收入比例由 2009 2009 年度的年度的 1.99%1.99%降低至本年的降低至本年的 1.60%1.60%、销售费用占营业收入比例由、销售费用占营业收入比例由 2009 2009 年度的年度的 2.57%2.57%降低至本年降低至本年的的 2.24%2.24%，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。三、主要问题与财务分析建议三、主要问题与财务分析建议税收政策制约税收政策制约内部管理水平低内部管理水平低净资产收益下降净资产收益下降运营效益较差运营效益较差募集资金募集资金没有充分利用没有充分利用存货量过大存货量过大经营活动现金经营活动现金收入小于支出收入小于支出主要问题主要问题财务分析建议财务分析建议 对投资者对投资者 保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资务风险及销售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资源与银行信用可以相应降低风险对企业的冲击，而其长远战略的源与银行信用可以相应降低风险对企业的冲击，而其长远战略的定位是其它国内上市公司所不具备的，作为长期投资项目，其具定位是其它国内上市公司所不具备的，作为长期投资项目，其具有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务政策，以防有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务政策，以防止不必要的损失。止不必要的损失。对管理者对管理者 保利地产的经营规模在保利地产的经营规模在20102010年有了长足的进步，资产总量已接年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异化战略，需要对营销战略更加重视。要想在公司战略转型的阶段，化战略，需要对营销战略更加重视。要想在公司战略转型的阶段，有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。企业内部管理，适应市场经济规律。小组成员及分工小组成员及分工姓名姓名学号学号具体分工具体分工施雯丽施雯丽084171837偿债能力分析，同行偿债能力分析，同行业分析业分析王王 倩倩084171733公司基本信息收集整公司基本信息收集整理，运营能力分析理，运营能力分析郑亚英郑亚英084171753成长能力分析，主要成长能力分析，主要存在问题及财务分析存在问题及财务分析建议建议费丽丽费丽丽 084171707ppt整理制作，盈利能整理制作，盈利能力分析，综合分析力分析，综合分析,财财务能力综合评价务能力综合评价 谢谢！演讲完毕，谢谢观看！