2022年《土地增值税清算鉴证业务准则》指南

土地增值税清算鉴证业务准则指南第一章 总则第一条 制定清算准则目的和依照土地增值税清算鉴证业务准则（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依照和目的。制定清算准则的目的，应从以下三个方面理解：（一）清算准则是土地增值税清算鉴证业务的执业标准；（二）清算准则是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行；（三）制定清算准则的目的，是标准执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。第二条 清算鉴证的定义清算准则规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则；（二）应以税务师事务所的名义接受委托；（三）应施行必要的审核程序，以税收应用技术进展鉴别和推断，出具鉴证报告并发表鉴证意见；（四）目的是：为证明土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完好性，提供证明，以加强税务机关对该项信息信任程度。第三条 清算鉴证的目的依照清算准则规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目的，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完好性。一、真实性清算准则的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依照法定的鉴证评价标准，对获得的有关证据材料，进展鉴别和推断后，没有发觉纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。关于收入事项，真实性是指已经符合税法规定确实认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对扣除工程事项，真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费用，除非确属已经真实发生，否则申报扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应依照实际情况来断定。真实性包括真实发生和精确计价等两方面的内容。真实发生是指土地增值税清算申报表中，计入的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。精确计价是鉴证的精确性要求，精确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记入均已记录，已发生的纳税义务事项是否确认并按正确金额反映。二、合法性合法性是指确认收入和房地产扣除工程，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产扣除工程是否实际发生或合理与否，假如是非法支出，不符合税法的有关规定，即便按财务会计法规或制度规定能够作为开发本钱费用的，也不能作为土地增值税扣除工程。三、完好性完好性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不存在漏申报事项。注册税务师应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否得到充分披露，在账户中是否均已记录，已发生的纳税义务事项是否均已确认。依照方式完好性的要求，对以会计材料为信息来源的申报事项，能够按鉴证程序获得支持申报结果的会计核算证据，同时没有发觉相反的会计核算证据；关于依照纳税调整后数据的申报事项，能够按鉴证程序获得支持申报结果的纳税调整证据，同时没有发觉相反的纳税调整证据。第四条 清算鉴证的范围依照清算准则规定的“土地增值税清算鉴证”定义，土地增值税清算鉴证范围，有三层含义：一是证据的范围，包括会计核算证据和纳税调整证据；二是主体的范围，包括委托方企业和受托方企业；三是工程的范围。一、证据的范围鉴证对象信息的范围，或称鉴证证据的范围。清算鉴证业务证据的鉴证范围，重点是纳税调整证据，会计核算证据主要是作为数据来源。二、主体的范围土地增值税清算鉴证主体的范围，包括委托方和受托方。（一）委托方符合土地增值税清算条件的从事房地产开发的纳税人。（二）受托方清算准则第三条规定，纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。上述规定，明确了承办土地增值税清算鉴证业务的受托方应具备的条件。对此规定，应把握以下几个方面：1.从事土地增值税清算鉴证的受托方，应是有涉税鉴证业务资历的税务师事务所；2.没有通过年检的税务师事务所，不得承办土地增值税清算鉴证业务；3.不具备注册税务师行业执业资质、未纳入注册税务师行业监管的单位和其他中介机构，一律不得承办土地增值税清算鉴证业务。三、工程的范围纳税人的房地产开发工程，在满足规定的土地增值税清算条件时，均属于土地增值税清算鉴证业务的工程范围。第五条 理解的业务环境清算准则第四条规定，在接受委托前，税务师事务所应当初步理解业务环境。还明确了业务环境的详细事项。在接受委托前，税务师事务所应按照清算准则的要求，初步理解鉴证业务的以下业务环境：一、鉴证业务商定书，应将鉴证年度、鉴证事项、评价标准、证据要求等内容作为特别事项，作出专项商定；二、注册税务师承接鉴证业务，应理解鉴证对象的特征，如：时限、核准或备案程序、构成的缘故等内容；三、注册税务师执行鉴证业务，应充分理解土地增值税清算纳税申报情况鉴证对象信息，如：申报材料、会计材料和有关证据等内容；四、注册税务师执行鉴证业务、发表鉴证结论，应以现行有效的有关税收法规，为审核鉴证的主要评价标准；五、注册税务师出具鉴证报告，应以依法进展纳税申报为主要目的，被鉴证单位和主管税务机关是报告的预期使用者。第六条 承接清算条件清算准则第五条对承接鉴证业务的条件作出明确规定，注册税务师对承接鉴证业务的条件，应把握以下几个方面：一、接受委托的清算工程符合土地增值税的清算条件受托清算条件有两层含义：一是纳税人委托鉴证的清算工程，应符合土地增值税清算条件，不具备清算条件的工程不属于鉴证范围；二是税务师事务所不受理不符合清算条件的房地产开发工程。二、职业道德标准的要求独立性和专业胜任才能，是注册税务师执业中应恪守的重要职业道德标准。实际操作当中，注册税务师还应留意恪守客观原则、公正原则、不承办不能胜任的业务、对客户责任、对同行责任和职业形象责任等职业道德标准。对清算准则规定的职业道德标准的要求应把握以下几个方面：1独立性。独立性原则的要求有两层含义，即本质上的独立与方式上的独立。所谓本质上的独立，又称精神上的独立，是指注册税务师在鉴证过程中应当不受任何个人或外界要素的约束、妨碍和干扰，保持独立的精神态度和意志。只有保持本质上的独立，才能够以客观、公正的心态发表意见。所谓方式上的独立，又称相貌上的独立，是针对第三者而言的，即注册税务师必须在第三者面前呈现一种独立于客户的身份，同客户之间不应存在直截了当或一些严重的间接财务利益关系。方式上做到独立是保证本质独立的前提。2专业胜任才能。注册税务师专业胜任才能是指执业税务师应当具备胜任专业职责的才能，包括专门知识、职业经历、专业训练和业务才能等四个方面。业务才能是指注册税务师的分析、推断和表达才能。分析、推断是注册税务师应有的一种重要技能，它贯穿于鉴证过程的一直。分析、推断才能的强弱是注册税务师素养的综合反映。注册税务师必须就鉴证结果出具报告，因而应具有充分表达意见的说明才能。3技术标准。注册税务师执行鉴证业务过程中，应恪守一定的技术标准，有责任、有义务恪守各项准则、标准等职业标准，并合理运用会计准则、税务会计及国家其他相关技术标准。4职业道德。职业道德是指某一执业组织以公约、守则等方式公布的，其会员自愿接受的执业行为标准。注册税务师的职业道德是指鉴证人员的职业品德、职业纪律、专业胜任才能及职业责任等方面的总称。职业品德是指注册税务师所应具备的职业品行和道德行为，它是职业道德体系的核心部分，其根本要求是独立、客观和公正。职业纪律是指约束注册税务师执业行为的法纪和戒律，尤指注册税务师应当遵照的执业准则及国家其他相关法规。职业责任是指执业税务师对客户、同行及社会公众所应履行的责任。5职业慎重。职业慎重要求注册税务师履行专业职责时除具备足够的专业胜任才能之外，还应当有一丝不苟的责任感并保持应有的慎重态度。职业慎重可从消极和积极两个方面理解。前者是指注册税务师执行鉴证业务时不得怠工，不得有过失和欺诈行为；后者是指注册税务师应以高度的责任感去理解经济业务的性质和内容，完成鉴证任务。职业慎重要求注册税务师留意评价本人的才能是否能够胜任所承担的责任。假如不具备这种才能，则应考虑向专家征询或回绝接受该项业务。三、税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告这个条件是对鉴证对象、鉴证过程和鉴证结论提出的要求。主要有以下四个方面：（一）不执行鉴证不发表意见。注册税务师未经鉴证有关土地增值税清算鉴证证据，不得对客户的土地增值税清算鉴证事项发表意见；（二）鉴证过程必须搜集和获得证据。注册税务师应当按照鉴证准则的要求，认真搜集和获得充分、适当的证据，以保证工作质量，降低执业风险；（三）鉴证结论必须依照证据。注册税务师对有关业务构成结论时，应当以充分、适当的证据为依照，不得以其职业身份对未鉴证事项发表意见；（四）注册税务师的结论以书面报告方式表述，且表述方式与鉴证要求相习惯。税务师事务所应当按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在施行必要的审核程序后出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。同时依照鉴证情况，以无保存意见、持有保存意见、无法说明意见或持否认意见等发表鉴证结论。四、与委托方协商签订涉税鉴证业务商定书签定业务商定书是鉴证预备阶段的一个重要环节。鉴证业务商定书是指税务师事务所与委托单位共同签订，据以确定鉴证业务的委托与受托关系，明确委托目的、鉴证范围及双方责任与义务等事项的书面合约。鉴证业务商定书需要商定的事项都应经双方协商，但有些事项是已经在有关规定中确定下来的，属于格式性条款，则无商量的余地。关于格式性条款以外的任意性条款，应与委托方商量并达成一致意见，主要包括鉴证范围、双方权利义务、效劳费用、出具鉴证报告的时间等内容。鉴证业务商定书具有经济合同的性质，一经双方签订，即成为税务师事务所与委托单位之间在法律上生效的契约，具有法定约束力。鉴证业务商定书有以下几个方面的作用：1能够增进税务师事务所与委托单位之间的理解，尤其是使被鉴证单位理解鉴证人员的鉴证责任和需要提供的合作。2可作为被鉴证单位鉴证业务完成情况及税务师事务所检查被鉴证单位商定义务履行情况的依照。3假如出现法律诉讼，鉴证业务商定书是确定税务师事务所与委托单位双方应负责任的重要依照。五、计划承揽的鉴证业务具有合理的目的假如鉴证的范围、取证条件等方面遭到限制，还接着恶性承揽，这就说明受托方的目的不合理。假如是为了利用鉴证报告，应付税务机关的鉴证要求，或者收购鉴证执业人员出具不适当的报告，这就说明委托单位的目的不合理。第七条 清算鉴证对象和鉴证对象信息清算准则第六条，对鉴证对象作出了概括性的描绘，对这部分内容，应该从鉴证对象和鉴证对象信息两方面理解。鉴证对象有两层含义：一是指鉴证对象的内容，二是指鉴证对象的方式。一、鉴证对象清算准则所称鉴证对象或称鉴证对象的内容，是指土地增值税清算的情况，浅显地说确实是土地增值税清算的纳税申报表所列事项。如：房地产销售收入总额、扣除工程总额、开发销售进度等。这也确实是土地增值税纳税申报表及附表所涉及的内容。二、鉴证对象信息鉴证对象信息或称鉴证对象的方式，是指与土地增值税清算相关的会计材料、内部证据和外部证据等能够搜集、识别和评价的证据及信息。如：企业相关会计材料、纳税申报材料、有关土地增值税清算的文件及证明材料等。土地增值税清算的鉴证对象信息,是指土地增值税的有关法规文件规定的，纳税人办理土地增值税清算申报时，应如实填写和报送的材料。第八条 清算鉴证标准一、鉴证评价标准的分类（一）正式标准和非正式标准土地增值税清算鉴证标准是指用于评价或计量土地增值税清算鉴证对象的法定确认条件和计量方法。按照法律效力级别来说，鉴证标准分为正式标准和非正式标准。正式标准是指国家法定标准和行业协会自律标准；非正式标准是指企业单位内部制定的标准。土地增值税清算鉴证的评价标准，以正式标准为主，以非正式标准为辅助标准。（二）土地增值税清算鉴证的定性标准和定量标准土地增值税清算鉴证的定性标准又称为正式标准，实际使用的定性标准是有关土地增值税清算税收文件的规定。土地增值税清算鉴证的定量标准主要是根本标准，以历史标准和外部标准为辅助标准。二、评价标准特征的内容和适用要求关于按照会计数据填报的事项，应以会计准则为主要评价标准。比方收入工程的填报，依照会计核算的“主营业务收入”会计科目提供的信息材料，对这个收入工程的鉴证，应以会计准则为主要评价标准。关于按照税法要求纳税调整后填报的事项，应以有关的税收法规文件为主要评价标准，其他的法规文件为辅助评价标准。比方依照税法规定应进展纳税调整的“视同销售收入”事项，应以税收法规文件为主要评价标准。三、法定鉴证标准与其他鉴证标准的选择次序注册税务师在运用适当的评价标准时，应坚持税收法定性原则，税法已做规定的事项，应以税法规定为评价标准，防止滥用会计标准的可靠性和完好性原则。相关性的特征不仅指与报告使用者的经济决策相关，还应包括鉴证事项经济性质上的因果关系。在评价证据有效性时，应对鉴证事项有关证据的合法性保持警惕，鉴证的主要依照是税收法规。在处理方法上，主要运用税务会计。第九条 清算鉴证证据清算准则第八条，明确了注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，获取证据应执行的程序及遵照的原则。对这部分内容，应该从以下几个方面把握。一、职业疑心态度清算准则要求注册税务师在计划和执行鉴证业务时，应当保持职业疑心态度，以识别可能导致鉴证对象信息发生违背税法或错误申报的情况。职业疑心态度，是指经济鉴证主体在执行鉴证业务过程中，对客户及其所提供信息均保持必要质疑的思想状态。二、土地增值税清算鉴证证据清算鉴证的证据，是指鉴证人员在施行清算鉴证过程中依照职业推断所搜集的，为本人发表鉴证意见、出具鉴证报告提供证明的一系列事实凭据和材料。现行税法规定的清算鉴证证据，主要包括以下内容：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）工程竣工决算报表、获得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、工程工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明材料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明材料等；（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。三、重要性原则土地增值税清算鉴证的重要性，是指被鉴证单位向税务机关提供的清算证据、材料，对确认和计量清算工程妨碍的严峻程度。它在正常纳税环境下，可能会妨碍清算工程计量结果确实认。应把握以下几个方面：（一）与土地增值税清算鉴证事项相关；（二）妨碍确认和计量土地增值税清算工程的严峻程度；（三）土地增值税清算鉴证重要性的推断受法定条件妨碍，而不受企业环境妨碍；（四）土地增值税清算鉴证应考虑可能出现的误差。关于以下缘故造成的鉴证结论差异，不属于错误的鉴证结论：1.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，假如没有证据证明是由于不同鉴证人员有违背税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异；2.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，经两次及两次以上的鉴证，不同鉴证人员发表的不同鉴证结论，是由于鉴证的证据发生了变化，所造成的鉴证结论差异；3.对同一个被鉴证单位的同一个鉴证对象，税务机关进展税务检查时，税务检查的结论与鉴证结论不一致时，假如没有证据证明是由于鉴证人员有违背税法或未按规定执行鉴证程序的行为，所造成的鉴证结论差异。四、法定性原则税法强调法定性原则，对任何事项确实认都必须依法行事，有据可依，不能可能。税务处理以法律为准绳，企业的税款计算正确与否、缴纳期限正确与否、纳税活动正确与否，均应以税法为推断标准。五、证据的获得与分析评价（一）鉴证证据的充分性和适当性注册税务师从事涉税鉴证业务，应获取与鉴证事项相关的充分、适当的证据。证据的充分性，是对证据数量的衡量。证据的适当性，是对证据质量的衡量，是指证据的相关性、真实性和合法性。1.鉴证证据的相关性在确定证据的相关性时，注册税务师应当考虑以下事项：（1）特定的鉴证程序可能为被鉴证单位某些认定提供相关的证据，而与被鉴证单位其他认定无关；（2）针对被鉴证单位同一项认定，能够从不同来源获取鉴证证据或获取不同性质的鉴证证据；（3）只与特定被鉴证单位认定相关的鉴证证据并不能替代与被鉴证单位其他认定相关的鉴证证据。（4）证据的相关性必须同时具备以下两项独特的要素：必须有助于证明或否认一个事实结论；这个事实结论与一个鉴证事项的子项有因果关系。2.鉴证证据的真实性注册税务师确认证据的真实性时应考虑以下事项：（1）真实性是证据发生证明力的首要条件，真实的证据是客观存在的证据，它的对立面是虚伪证据。（2）虚伪证据在鉴证明践中有以下几种情况：揣测、假设、想像的证据事实；认识错误或表达失确实证据事实，如鉴定结论错误，证人所述事实尽管是耳闻目睹但表述不精确，无意中对案情有所遗漏、夸张、缩小甚至歪曲；成心作出的伪证，当事人或其他有关人员成心作伪证的目的是以证据方式上的真实掩盖内容上的虚伪，以误导鉴证人员对案件事实作出错误结论。3.鉴证证据的合法性注册税务师确认证据的合法性时应考虑以下事项：（1）证据的方式和获得证据的方式、方法合法；（2）不具备法律要求的方式和非法获得的证据，不具有合法性。（二）鉴证证据的来源依照土地增值税清算的有关文件规定，获取土地增值税清算鉴证证据的渠道有三个：1司法机关、公安机关、行政机关、专业技术鉴定部门等具有行政职能的机关事业单位；2具有法定资质的社会中介机构；3被鉴证单位。（三）证据的效力注册税务师在对证据进展审核认定过程中，假如发觉证明同一事实的数个证据，其证据的效力级次一般按照以下情形分别进展认定：1.国家机关以及其他职能部门依职权制造的公文文书优于其他书证；2.鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及通过公证或者登记的书证优于其他书证、视听材料和证人证言；3.原件、原物优于复制件、复制品；4.法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；5.注册税务师主持勘验制造的勘验笔录优于其他部门主持勘验制造的勘验笔录；6.原始证据优于传来证据；7.其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他亲密关系的证人提供的对该当事人有利的证言；8.作证的证人证言优于未作证的证人证言；9.数个品种不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。10.从外部独立来源获取的证据优于从其他来源获取的证据；11.内部操纵有效时内部生成的证据优于内部操纵薄弱时内部生成的证据；12.直截了当获取的证据优于间接获取或推论得出的证据。（四）施行阶段的鉴证程序审核鉴证施行阶段或称为审核鉴证外勤阶段，是鉴证人员依照鉴证计划对各项鉴证工程进展详细审查，搜集鉴证证据并进展评价，借以构成鉴证结论，实现鉴证目的的过程。鉴证施行阶段的工作主要是鉴证测试，包括操纵测试和本质性测试两大类，或称操纵性测试和本质性程序。鉴证人员要通过鉴证测试，获得鉴证证据，构成工作底稿。鉴证施行阶段有以下三个步骤：1内部操纵的调查与初步评价在对纳税申报表审核鉴证过程中，理解被鉴证单位内部操纵是必须执行的程序，鉴证人员主要应理解被鉴证单位内部操纵的设计和运转情况。然后初步评价内部操纵的可信任程度，假如被鉴证单位的内部操纵能够预防各类错弊，就视为可信任，据此设计操纵测试；假如内部操纵不存在，或尽管存在但未能有效地运转，就不需要进展操纵测试，而直截了当进展本质性测试。2操纵测试操纵测试，是指为证明被鉴证单位内部操纵政策和程序设计是否适当，运转是否有效而施行的鉴证程序。操纵测试有以下特点：（1）测试范围是决定信任的内部操纵。操纵测试不是对所有的内部操纵都进展测试，只对那些通过初步评价、决定信任的内部操纵进展测试。（2）测试方法是对关键操纵工程进展抽查。测试时只对其关键操纵工程抽取假设干样本进展审查。（3）操纵测试一般选择在期中进展，不安排在期末进展。操纵测试程序，不管是会计报表审计，依然对经济鉴证，都不是必经程序。由于，确定信任内部操纵是施行操纵测试的前提条件，假如鉴证人员不预备信任内部操纵，便可不施行操纵测试。3本质性测试本质性测试，是指对账户余额进展检查和评价而施行的鉴证程序。本质性测试包括经济业务本质测试、余额本质测试和分析性测试等三类。经济业务本质测试，是为了审定某类或某项经济业务认定的恰当性；余额本质测试，是为了审定某账户余额认定的适当性；分析性测试，也称分析性复核，鉴证人员运用分析性测试可为证明会计报表数据有关关系是否合理提供证据。（五）土地增值税清算鉴证业务的程序选择土地增值税清算鉴证的证据，按土地增值税清算申报表的填报数据来源，能够划分会计核算证据和纳税调整证据等两类。关于搜集和评价会计核算证据，一般情况下，注册税务师在进展涉税鉴证时，不履行报表审计程序，不对会计报表发表审计意见，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进展审核。假如需要对会计核算证据进展延伸审计，应另行委托审计。另行委托的审计业务不适用本指南。关于搜集和评价纳税调整证据，能够省略内部操纵的调查和初步评价这一步骤。由于土地增值税清算鉴证业务，鉴证人员对被鉴证单位的内部操纵应持职业疑心态度，一般情况下应省略内部操纵的操纵测试，而直截了当进入本质性测试。（六）本质性测试的性质、时间和范围1.本质性测试的性质，是指将要执行的本质性测试程序的品种及其有效性。清算鉴证的本质性测试应以余额测试为主。2.本质性测试的时间。土地增值税清算鉴证中本质性测试的时间，是法定的，中介机构没有选择的余地，应按税法规定的清算时间办理清算鉴证。假如当地税务机关要求在清算申请环节提交鉴证报告，由申报环节改为在申请环节出报告，是将报告的时间前置。这种情况下，应在清算申请提交之前完成。3.本质性测试的范围，是指将要执行的本质性测试所需的样本和证据的数量，本质是讲证据的范围。土地增值税清算鉴证的本质性测试，应搜集、评价税法规定应提交的证据和鉴证中需要补充的证据。（七）鉴证证据的搜集鉴证的施行阶段进展的本质性测试，鉴证人员需要运用鉴证分析方法获取土地增值税鉴证事项及有关数据是否合理的证据；运用抽样法和查询法、观察法、核对法、验算法等技术方法，直截了当审核土地增值税清算工程金额，获取土地增值税清算工程金额是否正确、真实和完好的证据等。鉴证证据，是指鉴证人员对鉴证对象的实际情况作出推断、说明意见，并做出鉴证结论的依照。鉴证证据，依照填报数据来源能够分为以下两类：1会计核算证据，它是依照与土地增值税清算鉴证事项有关会计科目，获得的信息材料；2纳税调整证据，依照税法规定，应进展纳税调整的土地增值税清算事项的有关信息材料。（八）会计核算证据的搜集与鉴证搜集会计核算证据有两种方式，一是鉴证人员依照以下材料，通过施行抄录、制表、验算等鉴证程序，所构成的属于工作底稿类的自制证据。二是鉴证人员对以下材料中，比拟重要的文件材料、原始凭证等按程序获得的书面证据。1与土地增值税清算鉴证事项有关的会计报表和其他会计材料；2与土地增值税清算鉴证事项有关的文件、收付款收据、银行入账出账的票据单证。注册税务师对会计核算证据执行鉴证业务时，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进展审核，不履行注册会计师的报表鉴证程序。（九）纳税调整证据的搜集与鉴证搜集纳税调整证据，一是鉴证人员依照涉及视同销售收入及本钱等买卖事项的文件材料，通过施行抄录、制表、验算等鉴证程序，所构成的属于工作底稿类的自制证据。二是鉴证人员依照涉及视同销售收入及本钱等买卖事项的文件材料，按程序获得的书面证据。如合同、会计账证、结算单证、收据发票、会议记录、买卖方案、买卖记录等等书证材料。关于纳税调整证据的分析评价，首先应依照有关证据，确认差异的事项，然后进展纳税调整。第十条 出具鉴证报告的要求和法律责任清算准则第九条，强调出具鉴证报告，应坚持依法执业、恪守职业道德和重证据的原则。明确规定出具鉴证报告，应符合“真实、合法”的标准，并应承担相应的法律责任。关于出具报告的要求和法律责任应从以下几方面把握：一、不得出具虚伪的鉴证报告，不制造虚伪证明文件；二、依照税收法规和清算准则的有关规定出具鉴证报告；三、税务师事务所应承担的法律责任，包括：刑事责任、民事责任和行政责任。第十一条 鉴证报告的受理清算准则第十条规定，税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。这项规定，强调依照清算准则出具的鉴证报告，是税务机关受理的前提条件。税务师事务所出具的鉴证报告不符合清算准则的要求，税务机关有权回绝受理。清算准则第十一条明确规定，税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当恪守本准则。清算准则第十条规定与第十一条规定相照应，第十条是贯彻清算准则的保障措施，第十一条是贯彻清算准则的详细要求。第二章 一般规定第十二条 应获得的证据材料清算准则第十二条，列举了委托单位提供材料的清单，这项规定是对注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，获取证据材料的详细要求。本指南在工作底稿部分，进一步细化了证据材料清单的内容，注册税务师在执业时能够作为参考。第十三条 重要鉴证事项清算准则第十三条，列举了执行土地增值税清算鉴证业务，应关注的六个重要事项。关于这部分内容，本指南在下面的土地增值税清算鉴证明务当中一并说明。第十四条 会计核算数据不精确的处理方法清算准则第十四条、第十五条，分别对不能精确核算本钱费用支出和不能精确核算收入总额的两种情况，规定了执行土地增值税清算鉴证时的处理原则。其根本精神是，不能精确核算收入的，按清算准则第三章的规定审核；不能精确核算本钱费用支出的，按清算准则第四章的规定审核。第十五条 终止鉴证清算准则第十六条，列举了应当终止鉴证的六种情形，依照国税发2006187号文件和中华人民共和国土地增值税暂行条例施行细则的有关规定，前五种情形应由税务机关核定征收，第六种情形应由税务机关确定转让收入。不管是核定征收依然确定转让收入，都属于税务机关的行政行为。税务师事务所不能行使税务机关的征收治理权利。第十六条 特别委托清算准则第十七条，规定了虽发生能够终止鉴证的情形，但是关于三类特别委托主体的委托鉴证事项，税务师事务所能够接受委托。三类委托主体是：一、司法机关、税务机关或者其他国家机关；二、依法组成的清算组织；三、法律、行政法规规定的其他组织和个人。第三章 征税范围和清算申请的审核依照清算准则第五条关于承接条件的规定和第十三条关于重要鉴证事项的规定，注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，应关注征税范围、清算单位、清算条件和清算申请等有关事项。第十七条 应税主体的认定条件房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件，一是方式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面方式证据；二是本质条件，是指受让人对土地使用权获得直截了当支配的物权。第十八条 应税主体的鉴证证据一、房地产常规开发业务的证据所谓常规开发业务，是指房地产开发企业按照正常程序，从事房地产开发和运营的业务活动。房地产开发一般通过立项阶段、前期开发阶段、工程建立阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并获得有关部门颁发的许可证照。二、房地产特别规开发业务证据所谓特别规开发业务，是指房地产开发企业未按照正常程序，从事房地产开发和运营的业务活动。第十九条 应税行为的认定标准应税行为的认定标准，一是发生转让行为，二是转让对象是国有土地使用权，三是获得转让增值收入。获得了征税行为的有关证据后，应当依照三个确认标准，就所鉴证的工程是否属于征税范围，做出分析评价。第二十条 应税行为的鉴证证据注册税务师对土地增值税应税范围的鉴证时，应获得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和获得转让收入等文件材料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。第二十一条 清算单位的认定一、清算单位的定义关于土地增值税清算单位中，所称单位是指依照土地增值税清算工作的需要，按工程开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。确定清算单位的目的，是合理确认计税单位，计税单位是纳税人计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划。二、清算单位的认定方法房地产开发企业在对开发的房地产进展财务会计核算时，是依照本企业的运营特点选择本钱核算对象、本钱工程和本钱核算方法的。房地产开发企业在选择本钱核算对象时，因其规模、品种、销售的方式及企业组织构造的不同而有所不同。有的以房地产的幢号为核算对象。为了方便征管及尽量减少企业核算的工作量，土地增值税的计税单位要与纳税人本钱核算对象相一致。清算单位的标准有多种，基于不同的目的，能够选择不同的清算单位。三、常规开发业务清算单位的认定关于一个属于常规开发业务的工程，在确认清算单位时，房地产开发工程确实认，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发工程，才是一个法定意义上的独立开发工程。土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发工程，作为划分对象。依照实际开发情况，分别以单项开发工程、单位工程或单项工程，为清算单位。四、特别规开发业务清算单位的认定关于一个属于特别规开发业务的工程，在确认清算单位时，应坚持“本质重于方式”的原则。特别规开发业务的工程，是没有按程序获得有关部门颁发的许可证照。五、一般标准住宅核算情况的认定对纳税人建造一般标准住宅出售，在清算土地增值税时，应将享受免征土地增值税照顾的工程与其他征税工程分开进展清算。在土地增值税清算鉴证时，对一般标准住宅工程，应依照纳税人的核算情况，来确认是否能够享受免征土地增值税。第二十二条 清算单位的鉴证证据注册税务师在执行认定清算单位的鉴证时，应获得有关商品房建立情况等文件材料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。第二十三条 清算条件的认定一、注册税务师推断一个工程是否具备税法规定的清算条件，应关注以下三个方面内容:（一）工程施工进度和工程的清算单位类型；（二）评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；（三）按照税务机关有关土地增值税清算申请的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写有关土地增值税清算申请文书。二、注册税务师对工程清算条件进展鉴证，应执行以下程序：（一）审核清算工程材料是否齐全；（二）审核清算工程是否与初始工程登记表一致；（三）整体工程用处与面积分布情况的全面审核；（四）销售比例计算结果鉴证。第二十四条 清算条件的鉴证证据注册税务师在执行认定清算条件的鉴证时，应获得有关商品房建立情况以及销售情况等文件材料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。第二十五条 清算申请期限注册税务师对工程清算申请期限进展鉴证，应执行以下程序：一、查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；二、查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。第二十六条 执行清算鉴证业务的时间条件一、鉴证报告的出具环节注册税务师执行鉴证业务，出具鉴证报告，是作为发出土地增值税清算受理通知书的前置程序，依然作为后置程序，应依照当地税务机关的详细要求，选择出具报告是在清算申请环节依然税款申报环节，及执行业务的时间。二、清算后再转让房地产的申报情况审核对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，注册税务师应留意审核纳税人是否按规定办理土地增值税的纳税申报手续。第四章 清算工程收入的审核第二十七条 清算准则“第三章清算工程收入的审核”的内容清算准则“第三章清算工程收入的审核”的内容，由第十八条至第二十六条等九条组成。一、第十八条，详细规定了审核清算工程收入的根本程序和方法；二、第十九条，依照土地增值税暂行条例和施行细则的有关规定，明确了清算工程收入的定义；三、第二十条，对应税收入确实认提出了原则性要求；四、第二十一条，依照土地增值税暂行条例施行细则和财税字199548号文件的有关规定，重申了土地增值税的计算单位为人民币及外币收入的换算方法；五、第二十二条，依照财税字199561号文件和国税发199648号文件的有关规定，要求对接受特别委托执行鉴证业务，按评估价确定房地产转让收入时，应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格；六、第二十三条，依照国税发2006187号文件的有关规定，重申了视同销售收入确实定方法和程序；七、第二十四条，对收入实现时间确实定提出了原则性要求；八、第二十五条，依照财税字199548号文件中“六、关于地点政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的征询题”的规定，重申了代收费用如何确认转让收入的方法；九、第二十六条，明确了收入事项鉴证的十项内容。注册税务师执行清算工程收入的审核时，应执行清算准则“第三章清算工程收入的审核”第十八条至第二十六条等九条的规定，并应关注本指南第二十八条至第三十一条规定的程序事项。第二十八条 转让收入的鉴证注册税务师对转让收入进展鉴证时，应区分买卖情况分别进展鉴证。一、按买卖价格确认的房地产转让收入按买卖价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的鉴证证据，属于从会计材料中获得的会计核算证据。对会计核算证据的鉴证，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进展审核。二、按评估价格确认的房地产转让收入按评估价格确认房地产转让收入的鉴证证据，属于中介机构出具的证明文件，表现方式是房地产价格评估报告。三、转让收入的鉴证证据注册税务师在执行转让收入的鉴证时，应获得有关销售情况、发票开具情况、完税情况、银行存款明细情况等文件材料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。四、清算后再转让房地产的收入审核对清算后再转让的房地产收入，应区分买卖价格确认收入或评估价格确认收入，分别按本条一款或二款的有关规定进展审核。五、清算收入确实认时间房地产开发企业土地增值税清算时，应以具备了应清算条件的时间或税务机关要求清算的时间，作为房地产转让收入确实认时间。注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务时，应留意土地增值税清算的税款所属期间，包括土地增值税所涉及的全部有关清算年度；还应留意与流转税和企业所得税汇算清缴等税款的区别。第二十九条 视同销售收入的鉴证注册税务师对视同销售收入进展鉴证，应执行以下程序：一、确认视同销售的六项买卖是否发生；二、已发生的视同销售买卖是否按税法规定计价。第三十条 收入总额的计算注册税务师对收入总额计算结果进展鉴证时，应关注以下事项：一、转让价格的认定；二、销售合同的审核；三、相关经济利益的审核；四、代收费用的审核。第三十一条 申报表收入事项的填报数据验算注册税务师对申报表收入事项进展鉴证时，应关注以下事项：一、纳税申报表收入工程的金额验算；二、对转让收入，按转让方式分别验算工程金额。第五章 扣除工程的审核第三十二条 清算准则“第四章扣除工程的审核”的内容清算准则“第四章扣除工程的审核”的内容，由第二十七条至第三十九条等十三条组成。一、第二十七条，依照土地增值税暂行条例施行细则，列举了扣除工程的五个详细事项。二、第二十八条，详细规定了审核扣除工程的根本程序和方法；三、第二十九条，规定了对各项扣除工程分摊或分配的顺序和标准等计量方法和程序，进展鉴证的详细要求；四、第三十条，规定了对获得土地使用权支付金额的审核方法；五、第三十一条，规定了土地征用及拆迁补偿费的审核方法；六、第三十二条，规定了前期工程费的审核方法；七、第三十三条，规定了建筑安装工程费的审核方法；八、第三十四条，规定了根底设备费和公共配套设备费的审核方法；九、第三十五条，规定了开发间接费用的审核方法；十、第三十六条，规定了房地产开发费用的审核方法；十一、第三十七条，规定了与转让房地产有关的税金的审核方法；十二、第三十八条，规定了国家规定的加计扣除工程的审核方法；十三、第三十九条，规定了成片受让土地后分期分批开发扣除工程分摊的审核方法。注册税务师执行扣除工程的鉴证时，应执行清算准则“第四章扣除工程的审核”第二十七条至第三十九条等九条的规定，并应关注本指南第三十二条至第三十六条规定的程序事项。第三十三条 扣除工程的认定一、获得土地使用权所支付金额查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。假如一次获得土地，分期开发，还要依照本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发工程的“获得土地使用权所支付的金额”。在计算土地增值税时，需要对扣除工程金额按一定的标准进展计算或分摊。分摊方法有如下三种：（一）按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；（二）按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；（三）按税务机关确认的其他方式计算分摊。二、房地产开发本钱（一）要关注“开发间接费用”以及“治理费用”科目，防止应计入治理费用的本钱计入开发间接费用科目。（二）关于纳税人预提的开发本钱，“公共配套设备费”等，在工程结算后，本钱部分结转的科目是否正确，是否有本钱多提的情况存在。（三）关于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分工程进展核算，出具分工程的决算报告。（四）依照收款方的性质、支付款项的内容，推断抵扣凭证的合法性、有效性。三、据实扣除与核定扣除对开发本钱中的各项明细工程的核算情况进展鉴证，应分析评价按照土地增值税有关规定划分核算情况的合法性，重点鉴证前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、开发间接费用等四项费用。四、房地产开发费用关于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进展鉴证。关于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算工程计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据；关于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括获得土地使用权所支付金额和房地产开发本钱，不包括开发费用。发觉已计入扣除工程的不同意扣除的借款费用，应进展纳税调整。五、与转让房地产有关的税金及地点性费用或基金对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下征询题：（一）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加；（二）缴纳的印花税列入治理费用，不属于土地增值税扣除工程；（三）关于地点政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应同意记入土地本钱。六、加计扣除对从事房地产开发的纳税人，能够获得土地使用权所支付的金额，与房地产开发本钱计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。七、本次同意扣除工程金额的计算方法计算本次同意扣除工程金额,能够采纳上述的可售面积百分比法,也能够采纳单位本钱法。详细公式如下：（一）可售面积百分比法本次同意扣除工程金额=同意扣除工程总金额（已售建筑面积可售总建筑面积）（二）单位本钱法本次同意扣除工程金额=已售建筑面积（同意扣除工程总金额可售总建筑面积）八、清算后再转让房地产的扣除工程审核对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除工程金额，注册税务师审核时，应留意以下事项：（一）清算后与清算前的有关开发本钱总额未发生严重变化的，或所发生变化的金额能够作为期间费用处理的，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积。（二）清算后与清算前的有关本钱总额发生了较大变化，妨碍单位建筑面积本钱费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。九、扣除工程分配分摊的顺序和标准的审核方法审核各项扣除工程分配或分摊的顺序和标准是否符合以下规定，并确认扣除工程的详细金额：（一）扣除工程能够直截了当认定的，审核并确认获得土地使用权所支付的金额或开发本钱，是否已经剔除未获得合法有效凭证的支付金额。（二）扣除工程不能够直截了当认定的，审核当期扣除工程分配标准和口径是否一致，是否按照以下顺序合理分摊：1.将“获得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进展分配。2.将“前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除工程”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进展分配。3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设备费，一般按照可售面积分摊各期、各工程应负担的本钱。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除工程分摊所使用的分配标准。假如上述性质一样的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能互相印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（四）审核并确认扣除工程的详细金额时，应当考虑总本钱、单位本钱、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊本钱、未售分摊本钱（存货）等要素。第三十四条 视同销售的扣除工程对视同销售的扣除工程进展鉴证时,执行纳税调整证据的鉴证程序。在执行鉴证业务时，应按照以下公式，计算确认视同销售本钱。视同销售商品房所对应的扣除金额=视同销售商品房的面积单位扣除标准第三十五条 特别买卖事项扣除工程的认定注册税务师对特别买卖事项扣除工程进展鉴证，应依照土地增值税鉴证的评价标准，对以下扣除工程的合法性进展推断评价。一、获得土地使用权后直截了当转让的扣除工程；二、获得房地产产权后直截了当转让的扣除工程；三、仅进展土地开发不进展房屋建造的扣除工程；四、成片受让、分期分批开发转让的扣除工程计算方法；五、综合开发工程增值额确定方法；六、未清税面积的分摊；七、土地获得情况对“四项本钱”评价的妨碍。第三十六条 扣除工程的鉴证证据注册税务师在执行扣除工程的鉴证时，应获得有关开发竣工情况、销售情况、扣除工程情况、发票获得情况、完税情况、借款情况等文件材料作为证据，作出推断，发表鉴证意见。第六章 应纳税额的审核第三十七条 清算准则“第五章应纳税额的审核”的内容清算准则“第五章应纳税额的审核”的内容，由第四十条组成，详细规定了应纳税额计算的程序和方法。要求“税务师事务所应按照税法规定审核清算工程的收入总额、扣除工程的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。”注册税务师执行应纳税额的审核时，应执行清算准则“第五章应纳税额的审核”第四十条的规定，并应关注本指南第三十八条至第四十二条规定的程序事项。第三十八条 税款验证一、税额验算关于土地增值税税额计算情况的评价，根本方法是对计算过程的审核和税额的计算审验。一是增值额的计算，二是增值率的计算，三是税额的计算。二、不征税工程和免征工程确实认在税款计算与缴纳当中，划分不征税工程和免征工程，是为了防止把不征税或免税工程做为征税工程对待，还要防止把已停顿免征的工程，接着按免税工程对待。第三十九条 一般标准住宅税收征免鉴证注册税务师对一般住宅征免进展鉴证，应依照土地增值税鉴证的评价标准，对以下事项的合法性进展推断评价。一、免税额的验算；二、一般标准住宅核算验证。第四十条 应补或应退税款注册税务师对土地增值税应补或应退税款事项进展鉴证，应执行以下程序：一、核对已缴税款；二、验算应补或应退税额。第四十一条 应纳税额的鉴证证据注册税务师执行应纳税额的清算鉴证时，应获得以下证据：一、土地增值税纳税申报表(一)；二、记录税款计算过程的有关材料；三、已缴税款的缴款书复印件；四、应交土地增值税明细帐复印件。第四十二条 多个清算单位的申报鉴证被鉴证单位开发工程包含多个清算单位的，注册税务师执行清算鉴证业务时，应查实清算申报是否符合以下要求：一、多个清算单位分别申报纳税人假如在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。二、一般标准住宅与其他工程分别申报纳税人假如既从事一般标准住宅开发又进展其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。第七章 鉴证报告的出具第四十三条 清算准则“第六章鉴证报告的出具”的内容清算准则“第六章鉴证报告的出具”的内容，由第四十一条至四十七条组成。一、第四十一条，规定了鉴证报告的定义；二、第四十二条，规定了鉴证报告的根本内容；三、第四十三条，规定了出具鉴证报告的要求并明确规定了四种报告类型；四、第四十四条，规定了出具无保存意见鉴证报告的条件；五、第四十五条，规定了出具保存意见鉴证报告的条件；六、第四十六条，规定了出具无法说明意见鉴证报告的条件；七、第四十七条，规定了出具否认意见鉴证报告的条件。注册税务师出具鉴证报告时，应执行清算准则“第六章鉴证报告的出具” 第四十一条至四十七条等七条的规定，并应关注本指南第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的程序事项。第四十四条 清算鉴证报告注册税务师执行土地增值税清算鉴证业务，应依照清算准则规定的根本内容，及报告分类适用情况，出具鉴证报告。本指南重点说明，鉴证报告的审核过程及施行情况应当披露的内容。一、简要评述与土地增值税清算有关的内部操纵及其有效性，应区别以下情况分别进展处理。（一）不预备信任被鉴证单位的内部操纵制度，能够采纳以下文字表述：我们在鉴证过程中发觉，被鉴证单位的内部操纵制度，由于等缘故，我们不预备信任并不施行操纵测试。不预备信任的缘故特别多，如：内部操纵制度建立不完善或不存在，虽有制度但不能有效执行，一个鉴证年度内制度不能得到一贯的有效执行等等。（二）预备部分信任被鉴证单位的内部操纵制度，能够采纳以下文字表述：我们在鉴证过程中发觉，被鉴证单位的内部操纵制度，由于等缘故，我们预备