万晟甪直项目全程策划深化报告优秀课件

万晟甪直项目全程策划深化报告优秀万晟甪直项目全程万晟甪直项目全程策划深化报告策划深化报告2012年5月7日谨呈：万晟置业万晟甪直项目全程策划深化报告优秀目录万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目整体定位镇区商业体量较多，同质化竞争严重；镇区家庭式主题消费集聚地较为缺乏，存在空白点；家庭一站式消费，吃喝玩乐购于一体，可以实现客户资源的最大化利用；家庭主题集中式商业家庭主题娱乐+精品购物+精品餐饮+儿童娱乐甪直首席家庭情景式体验街区万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目业态定位-方案一1层平面图名品服饰时尚美妆西式餐饮（KFC)时尚饰品、礼品时尚家居用品时尚箱包时尚鞋帽12345671234567万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议1层平面图003004 005006 007008 009 010011 012013014015016 017 018019002001020021 022023 024025026027028029 030031 032034 035 036037038 039040041042043044045 046048 049050051 052 053054 055056057 058059060061062063铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金001-007时尚饰品/礼品3-4上海故事/流行美/卡哇伊等50-120100-150008-010时尚美妆1缔凡/歌诗玛等80-150100-150011-019西式餐饮1肯德基400-020-022时尚家居1绿阳工坊/加减乘除等60-100100-130万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议1层平面图003004 005006 007008 009 010011 012013014015016 017 018019002001020021 022023 024025026027028029 030031 032034 035 036037038 039040041042043044045 046048 049050051 052 053054 055056057 058059060061062063铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金023-028时尚箱包5-6UK/欧米/citylife/why等30-50120-150029-040时尚鞋帽5-6达芙妮/奥卡索/天美意/kiss cat等50-100100-150041-063名品服饰10-12Only/欧时力/太平鸟/艾格/红袖/GeN等50-80120-150万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目业态定位2层平面图婴幼儿服饰儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工儿童游乐园儿童鞋服早教中心婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）儿童摄影12234446571234567万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议2层平面图铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金201-205237-239儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工2-3迪士尼/卡酷/泥点点DIY/百草园书屋等50-20080-100206-215婴幼儿服饰专卖5-6婴之岛/婴之爱/爱婴坊/丽婴坊等30-10060-100216-223早教中心1龅牙兔/创意宝贝等150-30050-90201202 203 204 205 206207208209 210 211212213 214 215216 217 218219 220 221 222223224225226227 228229230 231 232233237234238235239236240241242243244245246247248 249 250251252 253254 255256257258 259 260 261 262263265266267万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议2层平面图铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金224-236儿童游乐园1翻斗士/大西洋淘气城/童趣天地等200-50060-90248-250儿童摄影1快乐宝贝/纽约宝贝等80-18060-90240-247251-263童装/童鞋10-15米奇妙/巴布豆/小猪班纳/巴拉巴拉/未来之星/流氓兔等30-6070-120264-266婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）1小天使/快乐鱼/皇家小博士等50-8060-80201202 203 204 205 206207208209 210 211212213 214 215216 217 218219 220 221 222223224225226227 228229230 231 232233237234238235239236240241242243244245246247248 249 250251252 253254 255256257258 259 260 261 262263264265266万晟甪直项目全程策划深化报告优秀电影院项目业态定位电玩城铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金整层电玩城1大玩家/酷玩电玩城/超越梦幻等600-150040-803层平面图万晟甪直项目全程策划深化报告优秀4层平面图项目业态定位美食广场铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金整层美食广场1乐易食/大食代/大世界等500-250030-60万晟甪直项目全程策划深化报告优秀1层平面图休闲餐饮时尚美妆肯德基甜品店营业厅精品服饰手机精品店时尚家居/饰品/配镜2134456677778812345678项目业态定位-方案二万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议1层平面图003004 005006 007008 009 010011 012013014015016 017 018019002001020021 022023 024025026027028029 030031 032034 035 036037038 039040041042043044045 046048 049050051 052 053054 055056057 058059060061062063铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金001-002营业厅1-2移动/联通/电信等30-100120-150003-007甜品店1艾维尔/好利来/元祖等60-150100-150008-010时尚美妆1缔凡/歌诗玛等60-150100-150011-019西式餐饮1肯德基400-020-028精品服饰5-8Only/欧时力/太平鸟/艾格/红袖/GeN等50-80120-150万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议1层平面图003004 005006 007008 009 010011 012013014015016 017 018019002001020021 022023 024025026027028029 030031 032034 035 036037038 039040041042043044045 046048 049050051 052 053054 055056057 058059060061062063铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金029-040054-063手机精品店8-10iphone/htc/oppo等30-80100-150041-046时尚家居/饰品/配镜2-5绿杨工坊/上海故事/流行美/宝岛等30-100100-130048-053品牌休闲餐饮1-2休闲小站/天语雅阁/仙踪林等80-300110-150万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目业态定位2层平面图婴幼儿服饰儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工运动用品儿童鞋服早教中心婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）儿童摄影1212333446457234567万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议2层平面图铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金201-205237-239儿童玩具/文具/家居专卖、儿童手工2-3迪士尼/卡酷/泥点点DIY/百草园书屋等50-20080-100206-215婴幼儿服饰专卖5-6婴之岛/婴之爱/爱婴坊/丽婴坊等30-10060-100216-223早教中心1龅牙兔/创意宝贝等150-30050-90201202 203 204 205 206207208209 210 211212213 214 215216 217 218219 220 221 222223224225226227 228229230 231 232233237234238235239236240241242243244245246247248 249 250251252 253254 255256257258 259 260 261 262263265266267万晟甪直项目全程策划深化报告优秀模拟商家建议2层平面图铺位号业态建议开设家数商家模拟需求面积未来平均租金224-236运动用品专卖5-8李宁/安踏/adidas等60-10060-90248-250儿童摄影1快乐宝贝/纽约宝贝等60-18060-90240-247251-263童装/童鞋10-15米奇妙/巴布豆/小猪班纳/巴拉巴拉/未来之星/流氓兔等30-6070-120264-266婴儿会馆（游泳/理发/理发纪念品等）1小天使/快乐鱼/皇家小博士等50-8060-80201202 203 204 205 206207208209 210 211212213 214 215216 217 218219 220 221 222223224225226227 228229230 231 232233237234238235239236240241242243244245246247248 249 250251252 253254 255256257258 259 260 261 262263264265266万晟甪直项目全程策划深化报告优秀主力商家选址要求(参考）商圈选择各种商圈均可开设,品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上建筑要求框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上面积要求60120平方米租金承受知名企业可以承受300元/（平方米月）以下租金，一般企业可以承受90150元/（平方米月）的租金租期2年以上品牌甜点店万晟甪直项目全程策划深化报告优秀主力商家选址要求（参考）商圈选择商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业建筑要求层高不低于3米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。面积要求100500平方米租金承受知名企业可以承受300元/（平方米月）以下租金，一般企业可以承受90120元/（平方米月）的租金租期5-10年休闲餐饮万晟甪直项目全程策划深化报告优秀主力商家选址要求（参考）商圈选择商业综合体，购物中心，商业街，大学城、电脑城建筑要求有清晰的动线设计电力800KW（不含动力电）应急电源30KW面积要求5002500平方米租金承受保底租金加扣点的形式，租金在35-80元/（平方米月）左右租期5-8年电玩城万晟甪直项目全程策划深化报告优秀业态配比主要业态主力面积占比购物435060%餐饮120017%休闲娱乐165023%项目以购物为主，餐饮、休闲娱乐为辅，购物、餐饮、休闲娱乐达到黄金配比量，业态互补，形成一站式家庭消费场所主要业态主力面积占比购物470065%餐饮120017%休闲娱乐130018%方案一方案二万晟甪直项目全程策划深化报告优秀价格定位-租金反推法项目名称楼层租金水平（元/平米月）江南万购商业广场2层60-80（折合1层约为90-120）吴风甫里街1层内街50-60晓市路1层130-140p项目为集合式商业综合体，定位档次较高；p以女人与儿童用品为主，营业利润较高，具备高租金支撑；p紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好；项目按照1层130元/平米月的平均租金进行测算，按照8%回报率进行折算，项目1层售价为19500元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀价格定位-市场比较法项目名称楼层均价迎宾路壹号1层20000-30000元/平米吴风甫里街1层20000元/平米p项目为集合式商业综合体，定位档次较高；p紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好；p新型市场，初期入市，可塑性较高；因此，根据项目产品与位置与销售速度等对比分析，项目1层售价为25000元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀价格定位-住宅测算法一般1-3层商业售价为住宅售价的1.5倍，按照此推算：项目1-3层售价为13500元/平米项目名称物业形态销售价格汉泰纯园多层均价8700元/平米缇香一品电梯多层预计9000元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀价格定位-项目价格定位（底价）根据以上的综合分析，最后预计各楼层售价如下：项目1层售价为21000元/平米项目2层售价为13000元/平米项目3层售价为9600元/平米项目4层售价为5000元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目总销楼层销售价格（元/平米）销售面积(平米）总销(万元)1F2100028005880106882F13000280036403F96008007684F5000800400项目总销预计1.07亿元详细测算项目整体均价约为14860元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目销售方式建议由于项目需要整体打造，以投资客户为主，因此卓高建议：p以返租形式为主：采取3+2+5的模式，前3年按7%回报直接折进房价里，中间2年每年7%稳定回报，后5年随行就市，按股分成；万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目折算后对外销售价格建议将前3年价格折算在房价里，最后预计各楼层售价如下：项目1层售价为26500元/平米项目2层售价为16450元/平米项目3层售价为12150元/平米项目4层售价为6330元/平米万晟甪直项目全程策划深化报告优秀投资回报测算项目整体回报率保持在6.5%-8.5%左右万晟甪直项目全程策划深化报告优秀目录万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商策略招商顺序先招电影院、电玩城、美食广成等大型主力店；再招甜品店、西式餐饮、儿童游乐园等次主力商家；在确认主力商家之后，推动招商工作全面开展，对整个项目进行全面招商。万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商策略竞争性招商政策建议万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商计划58791011122013年236月第一阶段：招商准备阶段 4第二阶段：主力商家突破阶段第三阶段：全面招商阶段第四阶段：招商扫尾阶段/开业准备 主要工作：目标商户定位，制定招商策略及具体招商政策、招商宣传物料设计印刷及制作等；主要工作：招商现场包装设计、资源的整合、主力商户的渐进式谈判、客户积累等；工作重点：全面开展点对点直接招商工作，举办集体签约仪式；工作重点：招商扫尾，空铺清理，开业准备，商户装修组织；完成3家以上主力商家的招商 完成80%的招商工作 完成90%的招商工作商家签约仪式万晟甪直项目全程策划深化报告优秀营销节点策略：利用重要营销节点，宣传项目招商信息，邀请意向商家参加项目营销节点活动，促进招商；高调亮相策略：宣传推广中期，启动招商签约仪式，主力商家进驻，集中卖点展示，发布实质招商信息，有力配合招商行动的快速启动；深度炒作策略：深度炒作和渲染“中影国际影院”“肯德基”等主力商家领先入住，最大限度提升项目的档次和商业价值。整体策略：招商推广策略推广总策略：以目前进驻主力商家“中影国际影院”“肯德基”为主诉求，与销售宣传互相配合，大力宣传，树立项目招商成功的形象，吸引商家入住。万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商推广策略营销节点策略利用重要营销节点，宣传造势，树立商家信心，推进招商顺利进行万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商推广策略高调亮相策略品牌商家签约仪式活动时间：预计在9中中旬活动形式：主力商家有初步进驻意向以后，举行盛大的品牌商家签约仪式，树立商家对项目的信心，推进招商工作快速进展，招商工作全面启动万晟甪直项目全程策划深化报告优秀招商推广策略深度炒作策略媒体选择：户外、杂志、广播、短信炒作诉求：以“中影国际影院”“肯德基”等主力商家进驻为主诉求，进行全面的宣传造势，推进招商工作顺利进行；万晟甪直项目全程策划深化报告优秀目录万晟甪直项目全程策划深化报告优秀项目客户锁定甪直本镇个体经营户、本地投资客甪直企事业单位高级管理人员甪直政府机关工作人员苏州大区范围内投资客户昆山区域投资客户核心客户游离客户机会客户卓高战略合作投资客群，实力强劲以甪直区域客户为项目的核心客户，周边区域客户为项目的辅助客户客户分类：投资客为主+本地及周边自营户万晟甪直项目全程策划深化报告优秀推广方向判定项目优势贰、家庭主题一站式名品汇集地壹、历史文化名镇-甪直叁、小面积，低总价肆、影院等主力商家进驻，商业氛围将逐渐形成伍、高额投资回报率，坐享租金分成万晟甪直项目全程策划深化报告优秀营销策略实施通过线上推广，造势，树立项目品牌知名度，吸引客户通过线下拓展，扩大客户渠道，增加来人，实现项目快速去化万晟甪直项目全程策划深化报告优秀营销策略实施万晟甪直项目全程策划深化报告优秀核心事件营销事件1：举行盛大奠基仪式活动内容：举行盛大的奠基仪式，邀请甪直镇领导以及社会名流前来参加，为项目宣传造势，树立项目在甪直的标杆地位媒体传播：利用报纸、网络、短信进行宣传配合万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件2：一夜倾城，海量派单活动时间：在项目开盘前期统一形象：设计项目专属工作服，采用项目品牌T恤红衫，形成项目专属特征。活动形式及目的：针对项目潜在客户区域，一夜之间海量派单，高调蓄客，传达项目信息，为项目售楼处公开及开盘作好铺垫核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件3：售楼处盛大公开活动目的：造势，高调亮相，树立项目标杆地位活动形式：在项目售楼处建好之后，举行盛大的售楼处公开仪式，设置一些舞狮、点睛等活动，邀请前期积累客户与项目周边人群前来现场,并对此次活动进行优惠积分；核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件4：微博100分公益行活动时间：售楼处公开至开盘活动形式：以“你给我一份关注，我给你100分回报”为主题，利用微博宣传项目信息，与公益进行互动，每一人转发项目信息，开发商捐出1元给贫困山区的孩子，此捐款在开盘当天一次性捐出；核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件5：高端商会推介酒会核心事件营销活动形式：整合卓高现有商会资源，举行盛大产品推介会酒会；活动目的：对项目信息进行宣传，促进项目销售；卓高商会合作伙伴：u天台商会，徐秘书长u家具协会，顾秘书长u顺德商会，廖秘书长，陈副会长u宁海商会，郑会长u温州商会，杨会长，李副会长u安吉商会，吴会长，梁秘书长万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件6：品牌商家签约仪式活动时间：开盘前，项目品牌影院、品牌商家确定合作意向之后活动形式：举行盛大的商家签约仪式，树立投资者对项目的信心，宣传造势积累客户；核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件7：小红帽走景区，大型路演活动活动目的：积累客户，强化项目形象，树立项目标杆地位统一形象：以前期定做的红色项目T恤为工作人员服饰，红动全镇活动形式：在项目客户积累期间，在景区或镇中心位置，进行大型的路演活动，派发传单，宣传造势；核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件8：盛大开盘举行盛大的开盘仪式，实现项目去化，并树立项目热销形象核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀事件9：感恩回馈，温馨家庭“一战到底”活动形式：引用目前热播电视节目”一战到底”的知名度，以感恩回馈的形式，邀请购买客户、意向客户、潜在客户家庭前来案场，通过猜谜语、谈经济、评项目、游戏互动等一系列活动主题活动，评选出温馨家庭，给予家用电器、时尚礼品或现金等奖励；活动目的：通过这一系列活动的举办，增加现场来人量，强化老带新，促进尾盘销售，也给予老业主以回馈的感官体验，为项目后期运营做好铺垫核心事件营销万晟甪直项目全程策划深化报告优秀营销节点铺排时间节点核心事件5月8月7月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月盛大开盘售楼处公开感恩回馈形象导入期开盘强销期快速蓄客期持续销售期一夜倾城，海量派单商家签约仪式微薄10分公益行推广渠道蓄客目标主流渠道为主：户外+围挡+网络线下蓄客，线上配合拓展+短信+派单+DM线上：户外+网络+围挡 全面轰炸线下：拓展+短信+派单、老带新线上：户外+网络蓄客：500组商会推介酒会路演蓄客：意向客户900组销售率：约80%销售率：100%万晟甪直项目全程策划深化报告优秀谢谢观赏