济南普通住宅市场专题研究

2010年济南普通住宅市场专题研究思源经纪济南公司策划顾问部 2011年1月20日普通住宅整体市场简析二一内容提要十大板块普通住宅市场简析小结三普通住宅整体市场简析供应分析成交分析供求关系销售排名一供应分析供应量年度对比分析供应量月度对比分析1供应量板块对比分析供应量年度对比分析-市区供应量22264套，环比下降26.6%备注：为保持一致，年度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。供应量月度对比分析-供应峰、谷分别出现在7月和2月备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围供应量板块对比分析-整体供应量25318套，城西板块供应量最大2010年济南普通住宅供应量为25318套，城西板块供应量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块供应量最小。成交分析成交套数分析成交面积分析2销售额分析成交价格月度对比分析成交价格分析成交套数分析-共成交22355套，以城西板块最多2010年济南普通住宅成交量为22355套，城西板块成交量最大，其次是邢村唐冶板块，章丘板块成交量最少。成交面积分析-共成交274.36万平米，以城西板块成交量最大2010年济南普通住宅成交量为274.36万平米，城西板块成交量最大，其次是奥体文博板块，章丘板块成交量较少。成交额分析-普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块最大2010年济南普通住宅销售额为229.72亿元，奥体文博板块销售额最大，章丘板块销售最少。成交价格分析-济南普通住宅销售均价为8373元/平米2010年济南普通住宅成交均价为8373元/平米，此均价包含长清和章丘板块、为济南十大板块之均价。成交价格月度对比分析-价格整体呈上升趋势，年底均价达9429元/平米备注：为保持一致，月度对比中长清、圣井和章丘板块未纳入计算范围。供求关系3供求关系-供求比基本维持在1以下，需求市场旺盛2010年济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有效供应不足。（为保持一致，章丘、圣井、长清不在计算范围）销售排名销售套数TOP10销售面积TOP104销售额TOP10销售排名-销售套数TOP10排名项目名称销售套数销售面积（万平米）销售额（亿）销售均价（元/平米）1绿地.卢浮公馆1959232089002恒大绿洲15652312.554343北大尚品清河 1310149.165004恒大名都130016.311.469955火炬东第119913.78.663006中海奥龙观邸 11471721123537中国诺贝尔城113015640008鲁能领秀城 9701815.888009天鸿.万象新天94310.26.3618010名士豪庭 92011.210.39196销售排名-销售面积TOP10排名项目名称销售面积（万平米）销售套数销售额（亿）销售均价（元/平米）1绿地.卢浮公馆2319592089002恒大绿洲23156512.554343鲁能领秀城 1897015.888004中海奥龙观邸 17114721123535恒大名都16.3130011.469956中国诺贝尔城151130640007北大尚品清河 1413109.165008火炬东第13.711998.663009名士豪庭 11.292010.3919610天鸿.万象新天10.29436.36180销售排名-销售额TOP10排名项目名称销售额（亿）销售套数销售面积（万平米）销售均价（元/平米）1中海奥龙观邸 21114717123532绿地.卢浮公馆2019592389003鲁能领秀城 15.89701888004万达广场（豪宅）1537010150005恒大绿洲12.515652354346恒大名都11.4130016.369957海尔绿城全运村 10.85148.6125588名士豪庭 10.392011.291969北大尚品清河 9.1131014650010火炬东第8.6119913.76300十大板块普通住宅市场简析城央板块城西板块北部滨河板块城南板块高新会展板块奥体文博板块邢村唐冶板块长清大学城板块圣井板块章丘板块二城央板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势1板块界定-随着城市发展变化，适度扩大城央板块范围经十路以北、西至纬六路、东至二环东路、北至北园高架路万达广场保利大名湖力高-盛世名门南益-名泉春晓绿景尚品发祥福邸齐鲁府邸在售项目潜在项目项目概况-高层为主、风格多样、体量不大、数量有限项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点万达广场234.29340高层欧式在售保利.大名湖82.12318高层、小高层ARTBDEC0在售东兴.绿景尚品4.81.639.99多层，小高层现代在售力高.盛世名门6.83.132110高层新古典在售南益.名泉春晓183.2559.1高层新古典未售齐鲁府邸2.33.82106高层未定未售发祥福邸7.52.14168.4高层简欧未售小计70.4-227.9100.5-城央板块在售及潜在住宅总量超百万平方米，潜在项目更是十分有限；除万达广场，其他住宅体量均较小；建筑类型多以高层为主，建筑风格呈现多样化。户型配比-三居主流、舒适至上城央板块以舒适三居为主流产品，大户当道，区域市场主力户型户型消化-三居畅销2010年城央板块销售户型三居为主，高品质三居年度热销近千套，占据主流市场项目名称2010月各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数万达广场003700370保利.大明湖01059233230东兴.绿景尚品0907218180力高.盛世名门004210421南益.名泉春晓00000发祥福邸00000小计0195955511201供销情况-供应相对较少、热销局面减弱、价格居高不下 城央板块2010年多个项目开盘热销，从销售面积来看，万达豪宅首当其冲；从销售均价来看万达豪宅也是占据头位；区域市场供应量有限，高品质项目价格持续走高项目名称2010年供销情况供应量（套数）销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）万达广场（豪宅）3803701015000保利.大明湖238230314000东兴.绿景尚品2501802.513500力高.盛世名门43042148080小计1298120119.511504销售走势-价格持续见涨、央区价值突显、销售速度较快 2010年城央板块在售项目集中开盘推售，上半年存量消化平稳，下半年集中开盘推售；2010年销售均价升幅明显，2011年潜在项目推售在即；项目稀缺的城央板块依旧是整体市场的价值焦点项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）万达广场2010.1.16140001550012101.20.3保利.大明湖 一期2010.10.231340014500231.50.2东兴.绿景尚品2010.10.24130001350022.51.34.5力高.盛世名门2010.6.18800083006.540.60.1小计-19.54.65.1城南板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势2板块界定-经十路以南的片区经十路以南、阳光新路以东、二环东路以西、二环南路两侧在售项目潜在项目天泰太阳树银丰花园鲁能领秀城中海国际社区盛世皇苑项目概况-住宅总量较大、高端项目为主、现代风格盛行项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点鲁能领秀城4001.05421350别墅、多层、小高层、高层现代风格持续销售银丰花园12.342.13021多层、小高层、高层新古典持续销售天泰太阳树11.3221.82020小高层现代风格持续销售中海国际社区184.51.63310200别墅、小高层、高层英式风格 预计2011年3月开盘盛世皇苑42.51010高层现代风格开盘时间未定小计612.162-791601-城南板块住宅建筑面积共计601万平方米，潜在供应210万平方米，占住宅总量34.94%鲁能领秀城、中海国际社区2个高端大盘是南部住宅市场供应的主要来源 城南板块建筑风格以现代风格为主，但备受关注的中海国际社区选择了惯用的英式风格户型配比-三居主流、舒适至上 城南板块以舒适户型为主，经济户型为辅 鲁能领秀城、银丰花园以三居为主力户型；天泰太阳树户型面积较大，主要供应三、四居，户 型面积均在155平方米以上户型消化-三居热销 本年度城南板块共销售住宅1622套，其中三居销售最好，共成交916套，占总销售套数的56.47%；二居次之；一居仅有银丰花园有售，仅成交2套 从销售状况看，中大户型接受度好项目名称2010全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数鲁能领秀城04405300970银丰花园216227345482天泰太阳树0011357170中海国际社区-盛世皇苑-小计26029161021622供销情况-供应较为充足、销售平稳、区域均价直逼万元大关城南板块10年可售住宅2053套，销售1622套，均价9798元/鲁能领秀城供应房源最多，1300套；天泰太阳树只有200套可售房源鲁能领秀城销售房源最多，共成交970套，但8800元的均价是三个在售项目中最低；天泰太阳树主打生态住宅，在济南属首例，均价高达14098元/，全年成交170套项目名称2010全年供销情况供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）销售金额（亿元）鲁能领秀城130097018880015.8银丰花园5534825.79107086.2天泰太阳树2001703.05140984.3中海国际社区-盛世皇苑-小计2053162226.84979826.3销售走势-房价涨幅较大，地块价值凸显，去化速度较快、市场竞争激烈 城南板块2010年无新开盘项目，鲁能领秀城、天泰太阳树销售周期均在4年以上 城南板块住宅均价位于济南普宅市场前列，基本都在万元以上；区域内以天泰太阳树最高，14500元/城南板块累计销售量220.3万平方米，月均消化量43000平方米，由此看出，板块内住宅需求量较大；剩余住宅380.7万平方米，市场竞争较为激烈，销售周期相对较长项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅积（万平方米）鲁能领秀城2005年11月38009500611923.15158银丰花园2009年4月6500115002019.10.961.9天泰太阳树2007年800014500489.20.1910.8中海国际社区-200盛世皇苑-10小计-220.34.30380.7城西板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势3二环南路以北，二环北路以南，西至京福高速公路，东至济齐路、纬十二路、纬六路、阳光新路。路劲御景城绿地卢浮公馆阳光100国际新城泉景天沅莱钢凯旋新城连城水岸龙腾国际花园外海现代中央花园绿地国际花都板块界定-以纬十二路、阳光新路为南北轴线，经十西路为东西轴线，济南西部新城老城结合区域潜在项目在售项目宏瑞国际星城项目概况-单盘体量较大、高层建筑为主、风格多样典型、项目数量较多从规划来看，该区域楼盘开发规模较大，大盘当道从建筑类型来看，以高层为主，多层、小高层占少数，居住密度相对适中，舒适度较高从建筑风格来看，风格多样化项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点路劲.御景城201.84130小高层、高层中式儒风建筑二期尾盘绿地.卢浮公馆12.63.886032高层新主义法式风格二期在售阳光100国际新城 1001.7817825（四期）高层简约现代主义风格四期在售绿地.泉景天沅-80-高层现代风格四期在售莱钢.凯旋新城52.3414.1（西地块）11多层、高层现代风格西区多层正在热销中，东区已开工建设外海.现代中央花园422.068875多层、高层新古典主义二期尚未开盘连城水岸72.492015.7高层现代简约一期在售绿地国际花都452.6160-高层新古典主义待售龙腾.国际城市花园11.634617.5小高层中式儒风建筑待售宏瑞国际星城261.75544小高层、高层现代风格待售小计269.2-742.1254.2-户型消化-三居畅销 从整体来看，2010年该区域中卢浮公馆项目总销售数量独占首位，占区域总销售量的44%；从户型销售情况来看，三居销售套数占多数，二居数量紧随其后，可见经济舒适大户型房源，受区域市场接受程度较高，而复式结构的大户型，市场相对冷淡。项目名称2010年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数路劲.御景城3911441820717绿地.卢浮公馆060312061501959阳光1001301971920519绿地.泉景天沅05222040726莱钢.凯旋新城101013211163连城水岸361801500366小计567165620661614456户型配比-二居、三居为主，舒适性相对较高 城西楼盘均以经济两居和经济三居为主，同时舒适两居和舒适三居也占有相当一部分。两居的户型集中在85-110左右，三居的户型集中在115-140左右 卢浮公馆户型比较单一，但舒适性较高；阳光100户型涵盖范围较广，路劲御景城户型面积区间跳跃性比较大；泉景天沅和凯旋新城及国际花都的户型主要以两居、三居为主供销情况-单体项目销售面积减少，整体销售面积增加，销售均价，销售额大幅提升 2010年相比2009年单体项目销售面积减少，但由于2010年区域新增项目，大幅度拉动了区域总体销售面积。2010年区域单体项目销售均价均有大幅度增长，使得区域整体销售均价环比增长31%；2010年由于区域各项目销售均价的提升，单体项目销售面积的减少并没用影响到销售额的增加，反而区域整体销售额大幅增加。2010年城西板块共供应普通住宅4880套。项目名称2009年销售情况2010年供销情况销售面积（万平方米）销售额（亿元)销售均价（元/平米）供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售额（亿元）销售均价（元/平米）路劲.御景城5.8359007567175.44.38000绿地.卢浮公馆0002021195923208900阳光10095.865006005194.64.59800绿地.泉景天沅-7507267.35.98000莱钢.凯旋新城2.41.325500 1931631.81.58500连城水岸0005603665.53.87300绿地国际花都-龙腾.国际城市花园-小计17.210.1265004880 445645.6408500销售走势-销售周期较长，单盘消化速度相对较快，价格稳步增长 从消化速度来看，多数楼盘销售周期普遍较长，月均销售量趋于稳定。其中，少数楼盘销售周期偏长，销售速度较慢，比如外海现代中央花园一期销售11万平米，销售周期两年半，自2008年初一期售罄至今，二期尚未销售；相反，绿地卢浮公馆开盘至今六个半月，累计销售23万平米，月均销售3.5383万平，可见销化速度之快。从价格走势来看，目前各楼盘均价均已远远超出第一次开盘价格，甚至翻倍增长。尤其绿地卢浮公馆、路劲御景城，开盘短短半年或一年，价格便出现大幅上涨，一定程度上拉动了区域成交均价；阳光100、泉景天沅，截止目前长达四五年销售周期，可谓价格处于稳步小幅上涨；整体可见，该区域楼盘价格一直处于上升趋势。项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）路劲.御景城2009.5.105800800027110.4119绿地.卢浮公馆2010.6.15830094006.5233.56.2阳光1002005.10.2741001099860-绿地.泉景天沅2006.3.20400085004917.50.36-莱钢.凯旋新城2007.12.22486086004113.30.3210外海.现代中央花园2006.8.52900480030110.464连城水岸2010.5.297200760074.30.611绿地国际花都-龙腾.国际城市花园-17.5小计-滨河板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势4板块界定-清河两岸，楼盘林立；滨河新区，未来新城北园路以北、西至二环西路、东至绕城高速、北大 尚品清河重汽 翡翠清河在售项目潜在项目重汽 翡翠外滩天鸿 万象新天鑫苑 名家项目概况-潜在供应量大，竞品项目不多项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点北大尚品清河12.32.33028洋房、高层新古典主义在售天鸿.万象新天181.823075（一期）多层、小高层、高层现代在售鑫苑.名家202.57050洋房、高层现代未售重汽.翡翠清河151.63626小高层、高层现代未售重汽.翡翠外滩161.52422未定未定未售小计81.3-390201-滨河板块住宅面积超过200万平，市场潜在供应较多；建筑类型高层为主，项目风格多为现代。户型配比-首次置业，优选户型；供应较大，持续热销滨河板块项目以经济两居、三居产品为主，首次置业优选户型，推出市场普遍热销户型消化-经济户型为主导，销售套数增幅较大本月滨河板块销售以两居产品为主导，在售项目较少，开盘即热销项目名称2010年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数北大尚品清河091539051310天鸿.万象新天04954480943鑫苑.名家00000重汽.翡翠清河05283520880重汽.翡翠外滩00000小计01938119053133供销情况-供应井喷放量、优质户型热销、价格稳中有升 滨河板块2010年在售项目开盘火爆热销，销售套数均在千套左右，销售面积均超10万平米，翡翠清河项目销售均价创板块项目销售单价新高项目名称2010年供销情况供应量（套数）销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）北大尚品清河13201310146500天鸿.万象新天123094310.26180鑫苑.名家0000重汽.翡翠清河880880108300重汽.翡翠外滩0000小计2550225324.26930销售走势-开盘项目持续热销，潜在项目推盘在即 区域内三个在售项目年度热销接近35万平米，热销势头不减，价格提升明显；潜在项目年度内开盘在即，区域竞品项目有待持续关注项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）北大尚品清河2010.5.9630067008141.70.2天鸿.万象新天2010.6.2656006420610.21.72.8鑫苑.名家-00-000重汽.翡翠清河2010.12.1983008300-10100重汽.翡翠外滩-00-000小计-34.213.43高新会展板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势5板块界定-以高新会展为中心，延伸至花园路沿线经十路以北、西至二环东路、东至凤山路、北至工业北路圣浩尚东国际恒大城保利海德公馆海信慧园茗筑美嘉祥泰森林河湾在售项目待售项目项目概况-高层为主、体量不大、建筑风格现代为主项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点海信慧园二期8.82.82824小高层、高层现代在售祥泰.森林河湾22.975高层简欧在售茗筑美嘉9.22.252620小高层、高层现代在售保利海德公馆1.42.434未知未知未知未售圣浩尚东国际282.87338未知未知未售恒大城-未知未知未售小计49.4-16887-高新会展板块住宅总建筑面积168万平方米，已知潜在供应量达38万平方米，当前供应量较小；建筑类型以高层为主，建筑风格相对简洁明快户型配比-经济户型为主 高新会展板块以80-90平米两居和100-120平米经济三居为主要户型；两种户型成为首次置业和初次改善的首选产品类型，占据区域产品市场主流户型消化-二居首置主力、三居首改为辅 2010年区域项目加推热销，户型多以90平米舒适两居和120平米经济三居产品为主，花园路东与高新会展板块已经成为首次置业和初步改善客户的首选区域项目名称2010年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数海信慧园二期090590149祥泰.森林河湾02362890525茗筑美嘉7249000562保利海德公馆-圣浩尚东国际-恒大城-小计72816348-1236供销情况-供应充足、板块热销、量价齐升 2010年高新会展板块项目持续加推，推盘优惠带动产品热销；市场潜在项目供应量充裕，竞品项目后期存量消化压力较大项目名称2010年供销情况供应量（套数）销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）海信慧园二期20814927880祥泰.森林河湾5675255.18080茗筑美嘉6125624.57400保利海德公馆-圣浩尚东国际-恒大城-小计1387123611.67710销售走势-持续热销，均价走高；存量较少，潜在较多 高新会展在售项目2010年持续加推,从成交均价来看年度涨幅较小；而销售周期较长，月均消化量较低，后期市场存量较小，期待竞品项目持续放量热销项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）海信慧园二期2010.11.6770078002210.5祥泰.森林河湾2010.7.17790080805.55.10.90.4茗筑美嘉2010.3.207300760094.50.50.5保利海德公馆0000000圣浩尚东国际0000000恒大城0000000小计-11.62.41.4奥体文博板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势6板块界定-以奥体中心为原点，辐射周边4公里范围二环东路以东、刘智远路以西、工业南路以南、旅游路沿线在售项目潜在项目名士豪庭黄金99海尔绿城全运村中海奥龙观邸项目概况-名盘当道、新古典风格大行其道、物业类型多样项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点中海奥龙观邸23.61.634830高层、别墅 英式风格持续销售海尔绿城全运村86.671.23 13030（一期）多层、小高层、高层新古典持续销售黄金99（景城组团）11.331.4516.514多层、小高层、高层ATR DECO开盘区售罄名士豪庭33.3328860小高层、高层 新古典开盘区售罄小计154.93-282.5134-奥体文博板块住宅项目总建筑面积282.5万平方米，因海尔绿城全运村项目后期规划未定，板块内普通住宅总建筑面积只有134万平方米，预计后期还有较大体量供应 中海奥龙观邸选择了惯用的英式风格，其余项目采用新古典主义风格或装饰主义户型配比-三居主流、舒适至上 奥体文博板块以舒适户型为主，经济户型为辅 板块内房源供应以三居为主；但黄金99项目供应房源以二居最多，达总供应量的90%户型消化-三居畅销 奥体文博板块年度销售住宅3281套，其中三居销售情况最好，共成交1738套，占53%；二居次之，共销售1322套；奥体文博板块住宅相对高端，155平方米以上的四居及复式户型也有222套成交 从销售状况看，结构舒适的中大户型接受度高项目名称2010年全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数中海奥龙观邸028586201147海尔绿城全运村096306112514黄金990630700700名士豪庭0310500110920小计0132117382223281供销情况-住宅热销，市场需求大，区域均价超过万元 奥体文博片区年度供应住宅3487套，中海奥龙观邸供应最多，海尔绿城全运村年度供应仅为567套，相对较少 东部板块热炒，带动区域住宅销售，其中中海奥龙观邸销售最好；海尔绿城全运村项目，售价最高，年度均价高达12558元/；黄金99和名士豪庭项目开盘区售罄 从销售状况看，该区域住宅热销，市场有较大需求项目名称2010年供销情况供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售均价（元/平米）销售金额（亿元）中海奥龙观邸13001147171235321海尔绿城全运村5675148.61255810.8黄金997007007.574675.6名士豪庭92092011.2919610.3小计3487328144.31076747.7销售走势-房价涨势迅猛、升值潜力巨大、消化速度较快 对比各项目开盘价格和当前价格可以看出，奥体文博板块住宅市场升值潜力巨大 奥体文博板块月均消化量5万多平方米，住宅需求量较大 在售项目剩余住宅体量仅为19.3万平方米，市场竞争相对较小项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）中海奥龙观邸2010年1月87001200012282.332海尔绿城全运村2008年11月小高层7800多层8300200002534.51.380.8黄金992009年8月70009000167.50.476.5名士豪庭2006年12月50001000048501.0410小计-1205.2219.3邢村唐冶板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势7板块界定-以经十东路为中轴线、绕城高速贯穿南北东至圣井立交桥、南至旅游路以北、西至刘智远路、北至世纪大道在售潜在百替华府恒生伴山保利花园火炬东第恒大名都项目概况-高层社区、体量适中、风格多样化项目名称用地面积 （万平方米）容积率规划总建筑面积（万平方米）住宅面积 （万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点恒大名都13.412.634.9330高层新古典主义欧陆风情在售保利花园8.262.626.521高层现代中式尾盘火炬东第15.471.83927低密、高层现代风格在售恒生伴山5.02.41712高层新古典主义在售百替华府4.61.89.28未定未定未售小计46.74-126.6398-户型配比-户型走两端，经济型两居和舒适型三居为主户型消化-个案销售突出、整体平稳该板块内项目以大户型为潮流，以两居、三居为主，且三居比例占到了50%以上，一居仅为该板块的点缀产品。2010全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数恒大名都03108801101300保利花园047020049719火炬东第062357601199恒生伴山19271160162百替华府00000小计19143017721593380供销情况-供略大于求、消化速度较快该区域项目虽为城市远郊项目，但大部分项目去化率高达85%以上，销售情况较好。供应略大于需求，市场认可度较好。项目名称2010年全年供销情况供应套数 （套）销售套数 （套）销售面积 （万平方米）销售均价 （元）销售总金额 （亿元）恒大名都1600 1300 16.3 699511.4保利花园8457197.768195.3火炬东第1216119913.763008.6恒生伴山1811621.5293001.4百替华府00000小计3842338039.22680726.7销售走势-价格平稳涨幅、月均消化量不等该板块内项目入市时机有先后，但目前价格相对平稳。区域内剩余体量基本满足该板块内的需求。项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）恒大名都2010.8.169007020518.23.642.3保利花园2009.6.6500074391918.70.982.3火炬东第2010.758006800613.72.3013.3恒生伴山2010.12.189000930011.51.4010.1百替华府0000000小计-52.18.3228.0长清大学城板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势84、北部滨河板块-北部滨河板块范围界定东至济广高速，西至京台高速，北至山东技术学院，南至山东艺术学院。板块界定-以园博园为核心，各大高校集中区域，不包括长清县城恒大绿洲潜在项目在售项目紫薇翠庭同圆润和山居鲁商常春藤建帮原香溪谷中建瀛园项目概况-项目数量较多，建筑类型多样，建筑风格典型。区域楼盘开发规模大小不一，恒大绿洲规模最大；建筑风格及建筑类型多样化；在售项目较多，尚无潜在项目。项目名称用地面积（万平方米）容积率规划总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点鲁商常春藤 66.7 1.678579多层、小高层、高层现代简约三期在售恒大绿洲 66.7 2.8200（首期35）26.8（首期）高层欧式二期在售紫薇翠庭5.9 1.087.56.3 花园洋房、多层现代简约一期在售同圆润和山居6.9 0.897.66花园洋房古典简约一期在售建帮原香溪谷371.56550花园洋房托斯卡纳风格一期在售中建瀛园131.522.820花园洋房现代简洁中式风格一期在售小计184.5-387.8181.1-户型配比-户型多样，舒适性较高通过将区域内几个在售楼盘户型比较，从整体户型供应来看，多数楼盘以舒适两居和经济三居为主，同时经济两居和舒适三居占有相当一部分，值得注意的是由于该区域可用土地较多，居住密度相对较低，花园洋房成为了该区域建筑类型之一，相应户型面积比较大。户型消化-二、三居均较为畅销从整体来看，2010年该区域楼盘销售2677套，其中仅恒大绿洲销售1560套，占2010年区域总成交量58%。从户型销售来看，2010年销售户型以两居、三居户型为主，其他大户型房源销售量也相对可观，可见在如此销售楼盘有限的区域内，舒适型户型更受购房者青睐。项目名称2010年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数鲁商常春藤741325283755恒大绿洲044410141021560紫薇翠庭123023065同圆润和山居4257625130建邦原香溪谷049880137中建瀛园00161430小计2396114692242677供销情况-单盘新增并热销，价格稳定增长2010年与2009年相比，新增项目较多，区域总销售面积及销售额大幅增加，销售均价得到大幅提升；同时，由于区域项目花园洋房较多，在一定程度上拉动了销售均价。从区域单盘看，2010年恒大绿洲项目销售面积最大，销售额最高，精装楼盘，在该区域普宅项目中具有一定代表性。项目名称2009年销售情况2010年供销情况销售面积（万平方米）销售额（亿元)销售均价（元/平米）供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售额（亿元)销售均价（元/平米）鲁商常春藤7.72.635367557559.13.84342恒大绿洲-220015652312.55434紫薇翠庭-80650.80.45000同圆润和山居-1341842.51.45500建邦原乡溪谷-1401371.81.16200中建瀛园-72300.60.427000小计7.72.635363381273637.819.625190销售走势-消化速度快慢不一，价格持续上涨从消化速度来看，该区域楼盘多为当年开盘销售，恒大绿洲消化速度较快，开盘不到半年，消化量远远超于区域其他项目，鲁商常春藤销售周期相对较长，消化速度相对稳定。从价格走势来看，虽然多数楼盘开盘仅有3-5个月，但各楼盘均价均有不同程度的上涨，以致整体来看，区域均价呈上涨态势。项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）鲁商常春藤2007.6.152980460049380.7846.97恒大绿洲2010.7.11550066806254.13.6紫薇翠庭2010.10.104500500030.80.275.5同圆润和山居2010.9.125312550032.50.833.5建邦原香溪谷2010.10.236200621531.80.648.2中建瀛园2010.12.187000700010.60.619.4小计-5800-68.77.18127.17圣井板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势9板块界定-城市远郊地，特色新亮点东至圣井立交桥、南至济莱高速、西至孙村立交桥、北至世纪大道在售重汽翡翠东郡中国诺贝尔城项目概况-项目体量大、产品特点突出、区域竞争少 该板块内项目都属城市远郊项目，且体量都在40万以上，在该板块内属于大盘项目 该板块内竞争相对较少，项目自身产品特点突出，建筑类型多样化，而且建筑风格都各有典型特色。项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点中国诺贝尔城 691.28380别墅 多层 小高层美式西班牙建筑在售重汽翡翠东郡301.64842别墅多层洋房小高层现代主义建筑风格停售，等待预售证小结99-131122-户型配比-中小户型占据市场过半该板块内项目，以两居户型为主，而诺贝尔城大面积舒适型三居填补了区域空白户型消化-三居户型销售量占到了总销售量的%从总体来看，圣井板块仍以二居三居主力户型去化速度较快，三居销售套数超过了全年销售套数的50%。翡翠东郡因未取得预售证，目前只是在蓄客阶段。项目名称2010全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数中国诺贝尔城0339 6781131130重汽翡翠东郡03302000530小计06698791131660供销情况-消化速度较好项目名称2010全年供销情况供应套数 销售套数 销售面积（万平方米）销售均价 （元/平米）销售总金额 （亿元）中国诺贝尔城116011301540006重汽翡翠东郡6605304.536001.7小计1820166019.539497.7供求平衡，销售速度较快，且目前均价较低，存在一定的升值潜力。销售走势-销售价格稳步上涨该区域项目均价平稳涨幅，剩余体量较大，潜在供应较大。项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格（元）当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）中国诺贝尔城2009、83800460015200.9460重汽翡翠东郡2010、9、263400(针对内部)3700（对外）约380074.50.61.5小计-24.51.5461.5章丘板块普通住宅市场简析板块界定项目概况户型配比供销情况销售走势10板块界定-济南东拓、章丘西进、城市相融发展东至东外环路、南至309国道、西至圣井立交桥、北至济青公路在售齐鲁涧桥项目概况-项目体量适中、产品特点突出项目名称用地面积（万平方米）容积率总建筑面积（万平方米）住宅面积（万平方米）建筑类型建筑风格所处开发或销售节点齐鲁涧桥321.194033低层 多层 小高层 乔治亚建筑风格在售，目前在售项目为普通住宅四期及别墅区维拉的院子小结32-4033-该板块内项目体量大，物业类型以小高、高层为主。户型配比-三居占有率较大、舒适度较高该版块内户型舒适性三居比例过半，均已舒适性面积占据市场。户型消化-三居销量较好从该板块内单一的项目来看，大户型销量较好，市场接受度较高，充分看出购房者对舒适性的要求和对生活品质的提高。项目名称2010全年各户型销售情况一居销售套数二居销售套数三居销售套数其他户型销售套数总销售套数齐鲁涧桥01104200530小计01104200530供销情况-消化率相对较高因该板块不属于济南城中区项目，销售面积虽不是很大，但消化率相对较高。项目名称2010全年供销情况供应套数销售套数销售面积（万平方米）销售均价 （元/平米）销售总金额（亿元）齐鲁涧桥6205305.855843.2小计6205305.855843.2销售走势-销售价格平稳涨幅销售周期较长，价格平稳涨幅。项目名称第一次开盘时间第一次开盘价格（元）当前均价（元平方米）累计销售周期（月）累计销售量（万平方米）月平均销售量（万平方米）剩余住宅面积（万平方米）齐鲁涧桥2005.72600590048380.86小计-48380.86小结三供应分析整体供应量为24658套，市区供应量为19497套奥体文博、城南和城央以舒适大户为主、其他板块多经济户型以城西供应量最大，其次是邢村唐冶和奥体文博，章丘最少成交分析整体成交量为21825套、269.86万平米、销售额为228.02亿整体均价8450元/平米，市区9429元/平米，城央价最高，奥体文博紧随之城西板块成交量最大，奥体文博板块销售额最多供求分析济南整体住宅市场需求旺盛，市场有效供应不足