签订房屋买卖合同时应注意的法律问题和解决

签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决2009-10-16一、关于计价方式二、面积确认及面积差异处理方式三、付款方式和期限四、关于交付期限五、关于逾期交房的违约责任六、关于规划、设计变更七、房产交接中的法律问题2000 年 10 月，建设部公布了商品房买卖合同示范文本（下简示范文本），自 2001 年 4 月 1 日开始执行；2001 年 4 月又颁布了商品房销售管理办法（下称销售 办法），以规范商品房交易双方的行为。与以往的房屋买卖合同相比，示范文本增加了不少内容，其中将房地产开发企业开 发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地 产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在 的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的 项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起到一定作用。一、关于房屋计价方式这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房 屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一 致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人 商品房买卖活动中，有 80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行 个人住房抵押贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行 贷款，成为许多购房者购房行为的前提。示范文本中给出了 3 种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其 他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价 的方式，但多用于尾房销售。这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积，包括 套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套内 建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积 三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面积，与开发商在销 售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事，并且是少于套内建筑面积的。通常购房者所计算 的使用率是指套内使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多 少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用 率”达到 80以上的房屋，在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75 左右了。另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售 人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同 的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳 台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳 台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是 按其净面积（含挡板墙墙体面积） 的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房 屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。二、房屋面积确认及面积差异处理方式面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售 方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是， 预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发 商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的， 利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用 规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原 先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路 呢？对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降 到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地 的考察是胜于任何口头承诺和凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房，则只能是与开发商 就此问题进行事先约定。示范文本的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，示范文本第5 条关于“面 积确认及面积差异处理”的规定就极大地体现了这一特色。该条第 2 款明确将面积误差比 以 3为分界线，3%以内的，双方据实结算房价款；超出的，购房者有权选择退房，不退 房的，规定了于购房者相对有利的处理方式。当然，买卖双方也可以选择不采用示范文本 中给出的处理方式而自行进行约定。这样，开发商就被推人了一个为难的境地。如果选择示 范文本给出的处理方式，自然是心有不甘，尤其是对于其中面积缩水时要将少于3的部 分双倍返还买受人的规定，更是感到不可接受。可是，购房者在看到这样一种于自己有利的 处理方式时，自然是要坚持以此为准。双方就容易产生矛盾，对房屋的销售必然有影响。笔 者认为，该种方式比起以前大多数开发商自行设定的处理方式自然是对购房者给予了更多的 保护，但是，对于开发商也有些过于苛刻，尤其是上述的双倍返还的规定，实际上是缺乏法 律依据的。同时，该条规定中也有一些不全面的地方。在此，笔者提出自己认为双方相对较容易接受的处理方式供大家参考：（一）面积误差比绝对值在3%/4%以内（含3%/4%，该3或 4%由双方协商确定， 均是较为公平的，下同）时，双方据实结算。如产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积， 则出卖人应于收到具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积， 下同）文件之日起30 日内向买受人退还有关面积差价款；如产权登记面积大于房屋买卖合 同约定面积，则买受人应于出卖人向其出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积 结果（即产权登记面积，下同）文件之日起30 日内向出卖人补交面积差价款。逾期支付面 积差价款的，违约方每逾期1 日向对方支付应付差价款万分之3 至万分之5（违约金的具 体比例由双方协商确定）的违约金。（二）当该房屋的面积误差绝对值超出3%/4%时，买受人有权退房。买受人退房的， 应自出卖人向买受人出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记 面积，下同）文件之日起 15 日内将解除本契约的书面通知送达出卖人，出卖人自接到该 解除契约通知之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照中国人民银行同期 贷款利率给付相应利息。买受人不退房的，产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积的，面积误差比在 3%/4% 以内（含 3%/4%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%/4%部分的房价款由出卖人承担， 相应面积的产权归买受人。产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积的，面积误差部分的房 价款由出卖人返还买受 人。如买受人未在上述期限内将解除本契约的书面通知送达出卖人， 则视为买受人不退 房，处理方式同上。面积差价款的支付方式和违约金的计算同上文（一）所述方式。产权登记面积 - 合同约定面积面积误差比 =合同约定面积三、房屋付款方式和期限在房屋的买卖过程中，开发商最重要的义务就是保质保时地完成房屋建设，购房者最重 要的义务就是按照约定支付房价款。目前的房地产市场中，支付方式主要包括一次性付款、 分期付款和按揭付款 3 种。无论是何种支付方式，对于购房者而言最重要的一点就是及时 按照约定支付应付款，否则，就是违反了房屋买卖合同的约定，要承担违约责任。其中尤其值得一提的是按揭付款方式。随着人民消费水平的提高和消费观念的变化，以 向银行申请个人住房抵押贷款，即通常所说的“按揭贷款”支付部分房价款的方式，现已成 为许多购房者的选择，不少开发商还以优惠的贷款条件来作为促销手段。而开发商为了尽快 回款，在房屋买卖合同中通常会与购房者约定，购房者在签订房屋买卖合同后若干日内应向 银行指定的机构（一般为律师事务所）提交申请资料和费用，甚至应在签订房屋买卖合同后 若干日内申请下来银行贷款（以该笔贷款进人开发商之账户为准），否则，购房者要承担违 约责任。作为购房者而言，尤其是在购买期房时，由于支付房价款时所购房屋可能还根本没 有实际出现，总是希望尽量晚一点再申请银行贷款，似乎这样对自己的权益有更大的保护； 并且认为即使自己晚些日子，开发商也不会真的向自己追索违约金。实际上，如果购房者与 开发商在房屋买卖合同中对此进行了明确的约定，购房者就有确实的义务按照约定履行，否 则，必然要承担违约责任。但是，要求购房者在一段时间内申请下来银行贷款的做法也是有 失公允的，因为贷款的最后审批权掌握在银行，且申请过程中经办机构和银行都可能出现拖 延的情况，甚至还会出现申请条件的变化，让购房者来承担这种风险是不合理的。笔者认为 较好的方式是，开发商与购房者约定，自双方签订房屋买卖合同之日起日内，购房者应向相 应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的 违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款的，购房者最 好在补充协议中约定处理方式，以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就 此问题达成一致后，购房者应按照约定履行付款义务。应当提醒购房者注意的是，由于近期各银行均对自身的贷款条件进行了调整，对贷款申 请的审查较以往严格，同时，对贷款发放的比例也因申请人状况的不同而有所变化。以北京 为例，建设银行以往对外籍人、外地人和北京人发放贷款的条件和比例是基本一致的，普遍 为最高限度可达8成、20年；然而，从去年年底开始，对外籍人和外地人的发放条件明显 提高，比例则一般控制在6成、10年。这就对外籍人和外地人购买由建设银行提供贷款服 务的项目提高了要求。如此一来，如果是一位非北京本地居民，在京购买商品房并且选择以银行贷款方式支付 部分房价款的，在签订房屋买卖合同之前最好是先向为该项目提供贷款服务的银行咨询，明 确以自身的条件大致可以申请到多少贷款，结合自身的资金状况，再来决定是否购买。以免 在签订完毕房屋买卖合同之后，发现自己无法取得足够的银行贷款，自己的实际情况又不允 许再以现金支付部分房价款，将会使自己陷人一个两难境地，要在此时提出退房就将要承担 违约责任。或者，在房屋买卖合同中对是否可以取得足够贷款的情形进行事先约定，以免陷 人被动局面。另需提醒购房者注意的是，2001 年中国人民银行为了规范个人住房贷款市场，已专门 下发文件，对外籍人和港澳台人士贷款作出限制性规定，停止向外籍人士与我国台湾地区人 士发放个人住房贷款，对于港澳人士则比照外地人标准执行。这一政策的出台，将极大的限 制外籍与我国台湾人士购置房产之行为，尤其是对于北京等地的高档外销楼盘销售具有相当 大的影响。中国人民银行这样做的意图目前仍不明确，但这显然是与加人世界贸易组织后所 要求的国民待遇原则相违背的，该政策之执行方向仍有待研究。但在该政策执行期间，外籍 人士和我国台湾地区人士购房时就更应周详地考虑付款方式问题。四、关于房屋交付期限交付期限是购房者最为关心的问题之一，也是购房过程中最容易产生纠纷的环节之一。 是否可以交付并非由开发商一家说了算，而是要符合有关政府规定，示范文本第8 条中 就根据各地之不同情况给出了四种交付条件，并可由双方约定交付条件。当然，虽然是在房 屋买卖合同中没有明确这一条件，但并不是说开发商可以自说自话，而是必须要符合国家有 关工程验收标准的规定，该等规定在各地不尽相同。以北京市为例，商品房的交付条件为开 发企业应取得销售房产之质量竣工验收备案表。由于房屋的建设需要一定的过程，期间难免会遭遇一些特殊情况致使开发商的建设计划 受到阻碍，导致的后果就是可能延期交付。因此，在关于交付期限的规定中，也允许双方就 可据实顺延交付日期的事项进行约定。最普遍的理由就是不可抗力的出现。所谓不可抗力在 法律上就是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因出现不可抗力而给予开发商延 期的权利是有明确法律依据的。在现实生活中，有些开发商将恶劣天气和政府部门的原因也 通过补充协议约定归为“不可抗力”之类，笔者认为这样一概而论是不妥的。但应当承认， 有些时候恶劣天气和政府部门的特殊原因的确会造成开发商工期上的延误，同时，很难将该 种延误归结于开发商的过失。因此，为避免双方因该等事项的出现是否可成为合法延期之理由产生纠纷，建议双方在 房屋买卖合同中作出明确约定。笔者在此提出自己的建议：对于政府部门的原因造成工期延 误的，有时是某种特殊情势的出现，有时是市政建设方面的原因，可约定在该等事项发生之 日起日内开发商应向购房者发出通知，书面说明该等事项，并于事后提供有关政府部门的 证明文件或是公证机关出具的公证文书。对于恶劣天气，笔者认为不应成为开发商延期交付 的合法理由，因为在进行工期推算时，应当已将恶劣天气因素考虑在内；而且如果该种恶劣 天气极为严重，则可能已构成法律含义的不可抗力，无需另行规定。同时，应约定如发生不 可抗力或政府部门原因致使工期延误的，开发商应依合同约定履行通知义务，如开发商不履 行或未及时履行通知义务的，购房者有权选择退房。五、关于逾期交房的违约责任如果开发商未能按照房屋买卖合同之约定交房，且没有依约可免责的延期理由，则应承 担逾期交房的违约责任。逾期交房是现在房地产市场中出现纠纷最多的问题之一，也是购买 期房者最为担心出现的问题。逾期交房时，开发商应如何承担违约责任就成为房屋买卖合同 中应注意的重点事项。逾期交房的违约责任在前后两种房屋买卖合同文本中有着较大的不 同。在示范文本中，规定开发商逾期交房的违约责任就是支付违约金，而在原使用的买 卖契约中，则规定有双倍返还定金和支付违约金两种方式，对此，不同时期购房的客户在处 理逾期交房时的方式是有所不同的。示范文本的处理方式是由开发商根据不同情况向购房者支付相应的违约金。笔者认 为，这种处理方式是可行的。房地产的开发是一个极为复杂的过程，在逾期交房期限上给予 开发商一定的宽限期是具有合理性的，现在的项目多将该宽限期定为60 日至 120 日不等。 在此期限内，开发商按日按比例向购房者支付违约金；如果超出其期限则购房者享有解约权， 有权选择是否继续履行房屋买卖合同，如继续履行，则由开发商按日按比例向购房者支付违 约金、等待交房；如决定不再购买该房产，购房者应在一定期限内书面通知开发商解除房屋 买卖合同，开发商则应自收到解约通知之日起日内退还购房者的已付款，并按照约定比例向 购房者支付违约金。应提醒购房者注意的是，此处违约金的比例应与购房者逾期付款所支付 的违约金比例相对应，以体现买卖双方之平等地位；同时，这一违约金的计算基数为购房者 之已付房款，如果是以银行按揭贷款方式支付、违约时该贷款已进人开发商账户的，则银行 贷款部分也应包括在内（双方有特殊约定的应除外）。在原使用的房屋买卖合同文本中，逾期交房的违约责任方式因购房者处理方式的不同而 不同。如果购房者选择继续履行房屋买卖合同，则开发商将按照房屋买卖合同约定按日按比 例支付违约金；如果购房者选择解除房屋买卖合同，则开发商将退还已付款并双倍返还定金， 而不再向顾客支付违约金，如顾客此时已经收取了部分违约金，则应从应退还的已付款和双 倍定金中作相应扣除。这是因为中华人民共和国合同法（下称合同法）第 116 条的 规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定 金条款”，即定金与违约金作为两种不同的违约责任方式，在一个民事关系中只能选择一种 适用。个别业主在办理因逾期交房而解除房屋买卖合同的过程中，既要收取违约金、又要双 倍定金的做法是没有法律依据的。六、关于规划、设计变更规划、设计变更也是目前房地产市场中纠纷较多的问题之一。每个购房者在选择购置的 房产时，做出选择的一大依据就是房产的设计、小区整体的规划。对于期房的选购者而言 设计变更是一个令人极为头痛的问题。于是在本次修改的示范文本中对此作出明确规定， 即凡导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的设计变更、规划变更，应在有关部门批准 同意之日起10 日内书面通知买受人，买受人在15 日内有权选择是否退房。但紧接着又出 现了新的问题：是否所有的规划、设计变更都需要通知买受人？如果不是，那么如何判断何 种变更构成对买受人所购商品房质量或使用功能的影响？笔者认为，针对购房者所购置商品 房本身进行的设计变更，如该商品房的结构形式、户型、空间尺寸和朝向发生了变化，应当 属于对商品房的使用功能产生了影响，应属于书面通知购房者的情形。而其他方面的变更则 应视情况而定，在于购房者与开发商之间的约定。笔者认为在涉及规划、设计变更的问题上购房者可以注意以下几个方面：（一）会所。会所是现在开发商吸引购房者的一个卖点，这种变更不是指会所的朝向、 结构形式一类的内容发生变化都要书面通知购房者，而是指原设计有会所而变更为没有、或 是原设计会所面积、功能等较大的变更。（二）绿地。目前有些购房者在购买房产时，注意的不仅是朝向，还有阳台或窗外的景 致，这也是部分开发商的卖点之一，即所谓“观景住宅”，这类房产中购房者的购买意向及 房产的价格等与景致有着直接的关系。笔者认为，如果您购置的房产属于这一类的，应当考 虑将这些景致的设计变更列人通知范围，给自己留下相对较大的选择余地。值得注意的是，目前有不少的楼盘是成片、分期开发，在购置其中某一期的房产时，开 发商会向购房者介绍整个小区或楼盘的规划设计，这种规划会随着市场的变化、开发商开发 理念的改变而发生变更。那么，这种规划变更是否应属于书面通知购房者的规划变更呢？笔 者认为，就此种变更要求开发商向每个购房者发出变更通知是不合理的。理由是：第一，开 发商所介绍的整个小区或楼盘的规划设计只是开发初期作出的整体规划，按照有关规定，在 具体开发某一区域时需要做出详细的规划设计并提交政府有关部门审批，以最初的整体设计 对开发商做出要求显然是不合适的。第二，市场总是在不断变化之中的，为了适应市场需求， 开发商（尤其是进行大片土地分期开发的开发商）往往会对规划进行一定的调整，这是符合 市场要求的，也是符合购房者总体利益的（使房产更适应市场、带来更多升值空间）。七、 房产交接中的法律问题房屋达到交付条件后，就面临与购房者交接的问题。由于建好的房屋往往与购房者原先 预想的模样有一定的差异，交接时就容易出现矛盾。有些购房者认为，房屋虽然进行了验收， 但是存在面积差异、质量问题、装修问题等，拒不进行交接。实际上，只要开发商交付的房 屋按照有关规定完成了竣工验收备案手续，提交了房屋买卖合同规定的证明文件（住宅还应 提交住宅质量保证书和住宅使用说明书），其提供的房屋就已符合交付条件，购房者 就应当与开发商办理交接手续。即使购房者拒绝办理交接手续，该房屋之风险仍将于交房期 限届满后转由购房者自行承担。因此，如果开发商未能按照房屋买卖合同要求提供交房所需证明文件，则购房者有权拒 绝接收；如果开发商能够提供有关证明文件，无论购房者是否认可该房屋，均应办理交接手 续，并可于交接手续办理完毕后通过合法途径解决问题。购房者应当注意，对交付的房屋存 在疑问时，应通过有关机构、采取合法途径进行解决，在没有任何有效证据的情况下与开发 商“硬碰硬”是没有任何意义的，甚至有可能使自己陷人不利境地。如，认为质量有问题， 而开发商已提供竣工验收合格证明的，可要求有权机构进行质量鉴定；认为面积有差异的， 可请求有测绘资质的单位进行复测；总之，要在取得有效的证据之后再与相关单位或开发商 理论才是明智而有效的解决方式。