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最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用（highestandbestuse）,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。除评估在用价值外，房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵循合法原则，还要遵循最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足4个条件：法律上允许；技术上可能；经济上可行；价值最大化。需要指出的是，实际估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上允许”这个前提，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（1）法律上是否允许。对于每种潜在的利用方式，首先检查它是否为法律、法规、规章、政策和出让合同等所允许。如果是法律、法规、规章、政策和出让合同等所不允许的。则应被淘汰。（2）技术上是否可能。对于法律上允许的每种利用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，则应被淘汰。（3）经济上是否可行。对于法律上允许且技术上可能的每种利用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。（4）价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用方式中，能够使估价对象的价值达到最大的利用方式，才是最高最佳的利用方式。进一步讲，以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系，叫做收益递减规律，也称为报酬递减规律、边际收益递减原理，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。例如，“超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。在美国中西部某城市所作出的这样一种研究，证明在一块（160X172英尺）价值150万元的地面上，一座5层大楼的投资利润是4.36%；一座10层大楼的投资利润是6%；15层的是682%；20层的是705%；25层的是672%；30层的是5.65%。这种办公大楼的报酬递减点就是在刚超过20层的那一点。换言之，20层楼是这座大厦的经济高度，因为进一步增加支出劳力和资本所带来的报酬将会相对减少。”收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，也称为规模报酬规律，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益不变；产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递增；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪(不是需要保护的建筑，无继续利用价值)，此时对买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地的价值。因为买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。例5-1某宗房地产的土地面积为360m?,建筑面积为250m?,建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。解该房地产相对于空地的减价额计算如下：该房地产相对于空地的减价额=(30050)X250=62500(元)与上述相反的情形,是建筑物的设计、设施设备和装饰装修等都很超前、高档,但坐落的位置较差,如在较偏僻地方建造的高级宾馆、商场,不能使该建筑物的效用得到充分发挥,虽然该建筑物的重建价格较高,但该建筑物的价值却低于其重建价格,即功能过剩引起了功能折旧(具体见本书第八章第五节“建筑物折旧的求取”)。例5-2某宗房地产的建筑面积为5000m?，土地面积为2000m?，市场上该类房地产的市场价格为1800元/m?,土地市场单价为1500元/m?,用成本法测算的建筑物重建价格为1600元/m?。请计算该房地产中建筑物的现值。解该房地产中建筑物的现值计算如下：该房地产中建筑物的现值=逊2響护型如=1200(元/m)由上述计算结果可知，该房地产中建筑物的实际价值为1200元/m?,比其重建价格1600元/m?低400元/tfo均衡原理的有关情况可总结于图52。图52(a)是一块空地。图52(c)是假定图52(a)中的空地上有一与其组合为最高最佳利用的建筑物。图52(c)是假定图52(a)中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图52(d)是假定图52(a)中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。如果图52(a)中空地的价值为VL，图52(b)中建筑物的重建价格为VB,则图52(b)中房地的价值为VL+VB,图52(c)BLB中房地的价值为VL减去建筑物的拆除费用加上建筑物的残值，图52(d)中建筑物的实际价值为其重建价格vB减去相应的功能折旧额。/77/图5-2均衡原理的有关情况适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。例如,在日用必需品的零售商店集中地区,开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益,从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中，能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果。例如某宗土地,城市规划规定其用途既可以是商业,也可以是居住,如果为商业用途能够使该土地的价值达到最大,则评估该土地的价值应以商业用途为前提；反之,应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1) 维持现状前提。认为现有房地产维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价。现有房地产应维持现状的条件是：(新房地产的价值将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)V现有房地产的价值。以建筑物为例，现有建筑物应予以保留的条件是：(新房地产的价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润一建造新建筑物的必要支出及应得利润）V现有房地产的价值。（2）更新改造前提。认为现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产的价值。需要指出的是，更新改造前提不一定是对建筑物进行更新改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。以建筑物应重新装饰装修为例，认为对现有房地产进行重新装饰装修再予以利用最为有利时，应以重新装饰装修为前提进行估价。现有建筑物应装饰装修的条件是：（装饰装修后的房地产价值一装饰装修的必要支出及应得利润）现状房地产的价值。（3）改变用途前提。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值改变用途的必要支出及应得利润）现用途下的房地产价值。（4）重新开发前提。认为现有房地产重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价。现有房地产应重新开发的条件是：（重新开发完成后的房地产价值重新开发的必要支出及应得利润）现有房地产价值。以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的条件是：（新房地产价值拆除现有建筑物的必要费用一建造新建筑物的必要支出及应得利润）现有房地产价值。（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种更新改造的组合。需要指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。【2010年试题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A. 技术上的可能B. 经济上的可行C价值最大化D.法律上许可答案：D解析：此店铺权属登记用途为工业，应首先满足是在工业用途的前提下，遵循最佳最高利用原则。最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，即遵循了最高最佳利用原则，则必然符合合法原则。【2008年试题】最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理B收益递减原理C. 最佳效益原理D. 适合原理答案：D【2010年试题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长答案：A解析：说明乙地上建筑物无继续利用价值，该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。【2003年试题】如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。A保持现状前提B.装修改造前提C转换用途前提D.重新利用前提答案：A第七节谨慎原则谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时间与抵押估价时点一般相隔较长，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押房地产的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估还应遵循谨慎原则。理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价。如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。例如，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值。房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：（1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润。不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。【2010年试题】在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
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