湖南省建设工程计价应用指导丛书

湖南省建设工程计价应用指南丛书工程计量与计价基础知识目 录第一章 建设工程造价管理相关法规与制度4第一节 建设工程造价管理相关法律法规4第二节建设工程造价管理制度7第二章建设工程项目管理9第一节建设工程项目管理概述9第二节 建设工程目标管理10第三节 建设工程项目风险管理11第三章 建设工程合同管理13第一节合同概述13第二节 建设工程造价管理相关合同18第三节 建设工程施工合同及总承包合同管理19第一章 工程造价管理概论25第二章 工程造价的构成27第一节 工程项目总投资费用组成27第二节 建筑安装工程费项目组成28第三节 材料预算价格和设备购置费的计算29第三章 工程造价的计价与控制32第一节 项目阶段的造价控制与计价32第二节 设计概算的编制34第三节 工程量清单计价34第五节 招标标底和投标报价的编制37第六节 工程变更合同价款调整及施工索赔38第七节 建设工程竣工结算41第四章 施工组织设计43第一节 施工组织设计的基本概念43第二节 施工组织设计的编制43第三节 施工组织计划技术44第五章 建筑材料48第一节 建筑材料的基本性质48第二节 水泥49第三节 木材50第四节 建筑用钢材50第五节 砌筑材料51第六节 砼51第七节 建筑砂浆（见第五节）52第八节 砂石材料52第一章 建设工程造价管理相关法规与制度第一节 建设工程造价管理相关法律法规一、建筑法：1997年11月1日公布，1998年3月1日起实施。1、包含的内容：对建筑许可、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑工程安全生产管理、建筑工程质量管理的各项规定以及相关的法律责任做出了规定。2、立法宗旨：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，规范和保障建筑各方主体的权益，促进建筑业健康发展。3、管理范围：在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，均应当遵循本法。（一）建筑许可：包括建筑工程施工许可和从业资格两方面1、建筑工程施工许可制度：指建设行政主管部门依据法定程序和条件，审查建筑工程的施工条件，对符合条件者准许开工并颁发施工许可证的管理制度。2、限额以下的小型建筑工程不需要向建设行政主管部门领取施工许可证。我省规定限额是20万。3、施工许可证必须在开工日期前领取。施工许可证由建设单位申请领取。县级以上人民政府的建设行政主管部门是施工许可证的审查和发放机关。4、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。5、申请领取施工许可证的条件：（P1）建设行政主管部门自收到申请十五日内，对符合条件的申请颁布发施工许可证。6、施工许可证的期限：三个月可申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。施工许可证的废止：在施工许可证的有效期内未开工，且建设单位没有向原发证机关申请延期；建设单位在申请了两次延期后仍未开工。7、从业资格：（1）单位资质（2）专业技术人员资格: 从事建筑活动的专业技术人员应依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。（二）建筑工程发包与承包1、发包与承包的概念建筑工程的发包，是指建筑工程的建设单位（或总承包单位）将建筑工程任务的全部或一部分通过招标或其他方式，交付给具有从事建筑活动的法定从业资格的单位完成，并按约定支付报酬的行为。建筑工程的承包，是指具有从事建筑活动的法定从业资格的单位，通过投标或其他方式，承揽建筑工程任务，并按约定取得报酬的行为。2、建筑工程发包与承包活动应遵守的基本原则 发、承包双方应当依法订立合同，全面履行合同约定义务； 发包与承包的招投标活动应遵循公开、公正、平等竞争的原则； 在发承包活动中禁止任何形式的行贿受贿行为； 建筑工程的造价应当由合同双方依法约定，发包单位应依照合同约定及时拨付工程款项。3、建筑工程发包（1）发包方式：招标发包和直接发包直接发包：不宜招标的工程，可采取协议方式直接发包给具有相应资质条件的承包单位。工程造价小于200万的，施工可不用招标。监理费用小于30万的，监理工程也可以不用招标。（2）发包的禁止行为：（P2）（3）建设项目总承包招标：又叫建设项目全过程招标（交钥匙工程），指从项目建议书开始，包括可行性研究报告、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车、直至竣工投产、交付使用的全过程实行招标，总承包商根据业主所提出的建设项目要求实行全面报价投标。4、建筑工程承包（1）承包资质：（P2）（2）联合承包：（P2）（3）工程分包：（P2）分包与转包的区别：转包是原承包人将其承包的工程全部转手给他人，使他人成为实际上的承包方，自己并不履行合同约定的义务；分包是总承包人将其总承包工程中的某一部分或几部分再分包给其他单位，但总承包人仍要履行总承包合同约定的全部义务（包括分包部分）。分包的限制条件：总承包单位只能将部分工程分包给有相应资质的单位；分包的工程必须是总承包合同中约定可以分包的部分。合同中未约定的，必须经建设单位认可；主体结构必须由总承包单位自行完成。（4）承包的禁止行为：（P3）5、关于工程造价的规定：（P3）（三）建筑工程监理1、监理的定义：（P3）2、监理的意义：3、建筑工程监理与政府有关主管部门依照国家有关规定对建筑工程进行的质量监督，二者在监督依据、监督性质以及与建设单位和承包单位的关系等方面，都不相同，不能相互替代。4、单位资质：实施工程监理的监理单位必须具有与其监理的建筑工程相适应的资质条件。5、监理单位及其监理人员的基本执业准则：客观、公正6、监理收费标准满足发改价格2007670号和湘价服200776号文件中要求的施工监理服务收费基价（四）建筑安全生产管理1、建筑安全生产管理包括：建设行政主管部门对于建筑活动过程中安全生产的行业管理；劳动行政主管部门对建筑活动过程中安全生产的综合性监督管理；从事建筑活动的主体为保证建筑生产活动的安全生产所进行的自我管理。2、基本方针：安全第一、预防为主 基本制度：安全生产责任制度、群防群治制度3、有下列情形之一的，建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续：需要临时占用规划批准范围以外场地的；可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的；需要临时停水、停电、中断道路交通的；需要进行爆破作业的；法律、法规规定的需要办理报批的其他情形。4、封闭施工（五）建筑工程质量管理（P4）1、建筑工程总承包单位与分包单位的质量责任的规定：建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。2、竣工验收的四个条件：（P4）二、合同法：1999年3月15日通过，1999年10月日起施行（一）合同的适用范围1、法律对应的主体：自然人、法人和其他组织2、合同是平等主体之间订立的民事权利义务关系的协议，属于民事法律关系。不属于民事法律关系的其他活动，不适用合同法。（二）合同的基本原则（P5）：平等、自愿、公平、诚实信用、合法（三）合同法的构成（P5）：总则、分则、附录三、招标投标法：1999年8月30日通过，2000年1月1日起施行（一）概念：1、立法目的：规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。2、适用范围：在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。3、必须强制采取招标投标的项目：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。4、基本原则：公开、公平、公正和诚实信用的原则（二）招标和投标1、招标条件：（P6）2、招标方式 公开招标：是招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。 邀请招标：也称选择性招标。由招标人根据自己的经验和有关供应商、承包商资料，选择一定数目的企业(不少于3家)，向其发出投标邀请书，邀请他们参加投标竞争。3、招标文件：（P6）4招标代理：招标代理机构应当具备下列条件：有从事招标代理义务的营业场所和相应的资金；有能够编制招标文件和组织评标的专业力量；有可能作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。5、投标（1）投标单位应具备条件：具备承担招标项目的能力；符合招标文件中指定投标人应具备的资格条件。（2）投标文件（P7）（3）投标联合体（P7）（4）投标中的禁止行为（P7）（三）开标、评标和中标1、开标（P7）2、评标： 评委由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会招标人代表和由有关技术经济方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3； 评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清和说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。3、中标评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人，由招标人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目,不得将中标项目肢解后分别向他人转让。四、价格法：1997年12月29日通过，1998年5月1日起施行1、商品价格：是指各类有形产品和无形资产的价格。 服务价格：是指各类有偿服务的价格。 市场调节价：指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价：指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价：指由指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。2、经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。五、土地管理法1、土地的所有权2、土地的使用权 确认使用权的各级部门3、土地分类4、土地使用规划 土地的使用原则5、建设用地的取得方式6、土地使用权的收回土地出让：是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金，土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押。土地划拨：是国家在符合土地划拨条件的前提下，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用，土地使用者无须为此支付土地出让金，但该土地只限于土地使用者自己使用。第二节建设工程造价管理制度一、建设工程造价管理体制1、我国工程造价管理体制的建立与改革2、政府设置的多层鸻管理机构与行业协会的自律性管理组织3、省级建设行政主管理部门的管理职能：（1）组织贯彻执行国家建设工程造价管理方针、政策、法规，制订本省有关条例、规定、办法和实施细则。（2）负责全省建设工程造价计价依据的制定和统一管理。组织编制和管理本省辖区范围内的建设工程人工、材料、设备和施工企业平均利润率、工程造价平均指数、材料价格变化趋势等价格信息。（3）监督检查建设工程承发包价格和工程结算管理工作；监督检查计价规范的执行情况。（4）对工程造价咨询企业进行资质核准及从业管理，对工程造价咨询市场进行监管，指导和监督工程造价咨询活动，制定统一的行业执业准则、执业规范。负责造价工程师和造价员的注册、继续教育及从业管理。（5）负责全省计价依据的解释工作。协调有关工程建设造价方面的争议和纠纷，对工程造价进行鉴定。（7）依法查处违反工程造价管理规范的行为。例如每年组织进行执法检查，检查并查处造价咨询企业、造价工程师、造价员违反有关法规、规章和计价依据的违规行为。（8）指导各地市造价管理的有关工作。（地市造价管理部门处理的结果需要在省站备案）4、协会的主要职能：在业务上接受中价协的指导，协助省级建设主管部门和中价协进行本省建设工程造价咨询行业的自律管理。二、建设工程造价专业人员资格管理（一）造价工程师执业资格考试制度1 、造价工程师的定义2、资格考试3、注册：取得造价工程师执业资格的人员，经过注册方能以注册造价工程师的名义执业不予注册情形（P18）4、权利与义务：（P19）（二）造价员从业资格制度1、管理机构：省造价协会2、报考条件及免试条件：3、从业管理（P7）（1）造价员可以从事与本人取得的全国建设工程造价员资格证书专业相符的建设工程造价工作。（2）权利与义务：（P7）（3）变更：（P7）（4）造价员不得同时受聘于两个或两个以上单位。（5）不合格或注销的情形：（P20）（6）职业道德准则：（P21）（三）建设工程造价咨询企业管理1、工程造价咨询企业： 2、工程造价咨询活动：指面向社会接受委托，承担建设工程项目可行性研究中的投资估算，项目经济评价，工程概算、预算、结算、竣工决算、工程标底、投标报价的编制和审核，对工程造价进行监控以及提供有关工程造价信息资料等业务工作。 3、工程造价咨询活动的基本原则：独立、客观、公正、诚实信用4、企业资质等级标准：甲级、乙级（P21、22页资质等级的区别）5、资质管理：新申请工程造价咨询企业资质的，其资质等级乙级资质标准核定为乙级，设暂定期一年。暂定期届满需继续从事工程造价咨询活动的，应当在暂定期届满30日前，向资质许可机关申请换发资质证书。符合乙级资质条件的，由资质许可机关换发资质证书。工程造价咨询企业资质有效期为3年。有效期届满，需继续从事工程造价咨询活动的，应在有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。准予延续的，资质有效期延续3年。工程造价咨询企业合并的，合并后存续或者新设立的工程造价咨询企业可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。6、业务承接范围：（P22）7、执业行为准则：（P23）8、分支机构业务承接的要求：（P23）9、工程造价咨询企业的违规行为及责任：（1）资质申请或取得的违规责任（2）经营违规责任 （3）其他违规责任第二章建设工程项目管理第一节建设工程项目管理概述一、建设工程项目管理的组成与分类建设工程项目：指为完成依法立项的新建、改建、扩建等各类工程（建筑物、构筑物、设施等）所进行的规划、勘察、设计、采购、施工、试运行、竣工验收和移交等过程。（一）建设工程项目的组成1、单项工程：指在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。单项工程是建设工程项目的组成部分。2、单位工程：指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。单位工程是单项工程的组成部分。按单项工程的构成，可分为建筑工程和设备安装工程。3、分部工程：单位工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。4、分项工程：分部工程的组成部分，一般按主要工程、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。分项工程是工程项目施工生产活动的基础，也是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元。（二）工程项目的特点：1、投资额巨大，建设周期长；2、整体性强；3、具有固定性。（三）分类：（P25）二、工程项目建设程序1、工程项目建设程序的概念：（P26）2、按我国现行规定，政府投资项目的建设程序可以分为以下几个阶段：决策阶段策划最开始的项目轮廓设想，结合行业和地区发展规划的要求，提出项目建议书评估在勘察、试验、调查研究及对项目进行估算分析的基础上编制可行性研究报告，为决策审批提供可靠依据决策根据咨询评估情况，对工程项目进行决策。政府投资项目的资金审批，非政府投资项目登记备案实施阶段设计进行工程勘察设计，写出勘察设计报告，进行该项目的初步设计、技术设计和施工图设计施工初步设计批准后，进行施工的招投标工作、施工准备和组织施工交付使用阶段竣工验收项目按批准的设计内容完成，经验收合格后正式投产交付使用。项目后评价检验工程项目的建设和运营是否达到决策时确定的3、各阶段的工作内容（P2631）三、建设工程项目管理及其主要内容（一）项目管理及其知识体系1、项目管理的概念：（P31）2、项目管理知识体系：（P31）（9个知识领域的具体内容）（二）建设工程项目管理1、概念：（P32）实质上就是工程造价的管理2、项目管理三大目标：造价、质量、进度三大目标的关系：对立统一的关系要求质量提高时，会导致造价增加，工期延长因此不能追求单一目标要求工期缩短时，会导致造价增加，质量降低要求造价降低时，会导致质量下降，工期延长质量提高，造价降低，工期缩短（理想状态下，需要制订科学合理的项目进度计划）3、建设工程项目管理的发展趋势：集成化、国际化、信息化（按P33讲）（三）建设工程项目管理的类型和任务1、类型（1）业主方项目管理：是全过程的项目管理，贯穿于从决策到实施阶段的各个环节（2）工程总承包方项目管理：实施阶段的全过程管理，包括设计和施工阶段。（3）设计方项目管理：实施阶段的全过程管理，包括设计和施工阶段。（4）施工方项目管理：建设工程项目实施阶段的管理（5）供货方项目管理2、任务：保证工程项目质量、进度、造价目标得到有效控制。（P35）第二节 建设工程目标管理一、建设工程目标控制的原理和方法（一）目标控制原理（看一看）1、控制的概念：（P36）是一种动态控制过程2、控制的类型：主动控制和被动控制（1）主动控制：概念（P36）主动控制是一种事前控制。调查分析：避开不利因素，利用有利因素识别风险：提前预计风险，并采取有力的措施制订计划：即预防风险，防范风险（2）被动控制：概念（P37）被动控制是一种反馈控制。（3）主动控制与被动控制的关系3、控制的基本程序：设定项目目标按计划实施收集实施绩效编制项目计划采取措施纠偏分析原因偏差无有事前计划控制事中过程控制事后纠偏控制实施结果与预定目标进行比较（二）建设工程目标控制的措施和方法1、目标控制的内容：建设工程项目质量控制、进度控制、造价控制2、措施：（P37） 3、目标控制的主要方法：7种方法，应用得最多的是前三种 网络计划法： 应用网络计划技术时，可按下列程序对工程进度目标实施控制a、根据工程项目具体要求编制网络计划图，并按有关目标要求进行网络计划的优化；b、定期进行网络计划执行情况的检查，分析实际进度与计划进度的差异；c、分析产生差异的原因以及工作进度偏差对总工期及后续工作的影响程度；d、根据影响程度，采取进度调整措施，调整原进度计划；e、执行调整后的网络计划，并在执行过程中定期进行检查与分析。如此循环直至工程项目进度目标实现为止。 S曲线法：投资计划值曲线，反映时间与造价的关系。 香蕉曲线法：与S曲线主要区别在于香蕉曲线是以工程网络计划为基础绘制的。按工程网络计划中每项工作的最早开始时间和最迟开始时间分别绘制整个工程项目的计划累计完成工程量或造价，两条S曲线组合成为香蕉曲线。如果实际S曲线在香蕉曲线范围之内，说明实际造价或进度处于控制范围之内，否则说明工程造价或进度出现偏差，需要分析原因，并采取措施进行调整。 排列图法 因果分析图法 直方图法 控制图法二、建设工程项目成本管理成本管理：实质上就是财务管理（P39）成本管理的作用和意义：（P40）第三节 建设工程项目风险管理一、建设工程项目风险管理程序1、概念：（P40）就是指损失的不确定性2、风险的分类：（P41）3、工程项目风险管理程序： （1）风险管理和风险管理程序的概念（P42）（2）风险管理程序 风险识别：是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别的主要内容：引起风险的主要因素，风险的性质，风险可能引起的后果风险识别的方法：（P42）风险识别的主要成果：风险清单 风险分析与评估：指在定性识别风险因素的基础上，进一步分析和评价风险因素发生的概率、影响的范围、可能造成损失的大小以及多种风险因素对项目目标的总体影响等。风险分析与评估的任务：（P42）风险分析与评估的方法：往往采用定性与定量相结合的方法来完成 风险应对策略的决策：是确定项目风险事件最佳对策组合的过程。四种对策 风险对策的实施：将作出的决策进一步落实到具体的计划和措施中去。 风险对策实施的监控：指在项目实施过程中，跟踪已识别的风险，识别新的风险，保证风险对策计划的执行，并评估风险对策与措施的有效性。目的：评估各种风险控制措施产生的实际效果，确定风险减少的程度，监视风险的变化情况，进而考虑是否需要调整风险管理计划以及是否启动相应的应急措施等。二、建设工程项目风险应对策略1、风险回避：概念（P43）应采取风险回避策略的两种情况：（P43）2、风险自留：概念（P43）主要运用于控制那些风险损失较小、业主能够承担的风险。风险自留与其他风险对策的根本区别：它不改变项目风险的客观性质，也就是既不改变项目风险的发生概率，也不改变项目风险潜在损失的严重性。风险自留的分类：（P43）风险自留绝不能单独运用。在风险自留后都应采取有效措施控制风险的聚集和扩散。3、风险控制：是为了最大限度地降低风险事故发生的概率和减小损失幅度而采取的风险处置技术。风险控制是实施任何项目都应采用的风险处置方法。4、风险转移：指风险承担者通过一定的途径将风险转嫁给其他承担者风险转移的原则是：任何一种风险都应当由最适宜承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得良好的效果。根据风险转移的对象，建设工程风险转移可以分为以下两种情况。（1）非保险风险转移：用这种方式处置风险，风险本身并没有减少，只是风险承担者发生了变化。建设工程非保险风险转移优点主要有：（1）可以转移某些不可保的潜在损失，如材料费上涨、费率变化、工程变更等引起的投资增加；（2）被转移者通常能较好地进行损失控制，如设计方有利于控制设计风险，施工方有利于控制施工技术风险。（2）保险转移： 对于工程项目风险，应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合运用。第三章 建设工程合同管理第一节合同概述一、合同的订立双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，法律地位平等，一方不得将意志强加给另一方。合同即为双方当事人履行义务、享有权利、受法律约束和请求法律保护的契约文书。合同订立的前提：依法订立（一）形式与内容1、合同订立的形式（1）书面形式：指合同采用合同书、信件和数据电文等可以有形地表现出所载内容的形式。书面形式的三种方式：合同书；信件；数据电文书面形式的特点：形式明确肯定，有据可查；权利义务记载清楚；便于履行；容易举证和分清责任；适用于建设工程合同的订立合同书分为 标准合同书：由一方拟定，另一方签字表示同意或不同意非标准合同书：甲乙双方对合同条款协商一致后共同拟定信件：是指当事人就要约和承诺的内容进行协商、相互往来的信函，是把内容记载于纸上的一种书面形式。数据电文：是与现代通讯技术相联系的书形式，包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等。（2）口头形式：当事人谈话或者以通讯设备如电话交谈达成协议。数额较小或现款交易通常采用口头形式。口头订立合同的特点是直接；简便；快速；没有凭证，发生争议后难以取证，不易分清责任（3）其他形式默示形式：以消极的不作为的方式进行的意思表示，只在法律有特别规定的情况下才能运用。推定形式：指合同当事人未用语言、文字明确表达其行为意思，而是根据当事人的行为或特定情形间接地表达自己意思，推定合同的成立。它以合同的开始履行推定合同已经订立。2、合同的内容：即合同中经双方当事人协商一致、规定双方当事人权利义务的具体条文，即合同条款。包括：当事人的名称或者姓名和住所 标的 数量 质量 价款或报酬 履行期限、地点和方式 违约责任 解决争议的方法。（二）合同订立的程序1、要约：提出要约的一方为要约人，接受要约的一方为受要约人（1）要约成立的条件（有效条件）：要约是特定合同当事人的意思表示。要约必须向要约人希望与之缔结合同的特定相对人（即受要约人）发出。要约必须具有缔约目的，并表明一经承诺，要约人即受到此意思表示的拘束。要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件。（2）要约邀请：希望他人向自己发出订立合同的要约的意思表示。（3）要约的生效：要约到达受要约人时生效数据电文的生效时间（P46）（4）要约的撤回和撤销 要约撤回：指在要约发出之后但发生法律效力以前，要约人欲使该要约不发生法律效力而作出的意思表示要约撤回的条件：撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。 要约撤销：指要约人在要约发生法律效力之后而受要约人承诺之前，欲使该要约失去法律效力的意思表示要约撤销的条件：撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。要约的撤销与要约的撤回不同：a、要约的撤回发生在要约生效之前，而要约的撤销发生在要约生效之后；b、要约的撤回是使一个未发生法律效力的要约不发生法律效力，要约的撤销是使一个已经发生法律效力的要约失去法律效力；c、要约撤回的通知只要在要约到达之前或与要约同时到达就发生效力，而要约撤销的通知在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人，不一定发生效力。有下列情形之一的，要约不得撤销：（P46）（5）有下列情形之一时，要约失效：（P46）2、承诺：受要约人同意要约的意思表示（1）承诺的方式：通知的方式（2）承诺的特点： 承诺必须由受要约人作出； 承诺必须向要约人作出；承诺的内容必须与要约保持一致； 承诺必须在要约的有效期内作出；（3）承诺的期限：（P46）（4）承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。（5）承诺的撤回：撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或与承诺通知同时到达要约人。（6）逾期承诺：为新要约（7）要约内容的变更： 实质性变更：（P46） 实质性变更的内容包括哪些非实质性变更的：（P46）（三）合同的成立：承诺生效时合同成立1、合同成立的时间（P47）2、合同成立的地点：承诺生效的地点3、合同成立的其他情形： （P47）（四）格式条款1、概念：（P47）格式条款又称为标准条款、标准合同、格式合同、定式合同等。格式条款具有以下特点：作为要约，其对象具有广泛性；条款具有持久性，格式条款一般是经过认真研究拟定的，在一个相当长的时期内不会改变；条款具体细致格式条款提供者在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循的原则和义务： （P47）2、格式条款无效的情形： （P47）3、格式条款的解释：（P47）二、合同的效力（一）合同生效1、合同生效与合同成立的关系：合同成立不一定合同生效；合同未成立时合同无效；合同生效时合同成立。2、合同生效后，其效力主要体现在以下几个方面：（1）在当事人之间产生法律效力。一旦合同成立生效后，当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务，依法受合同的拘束，这是合同的对内效力。（2）对当事人以外的第三人产生一定的法律拘束力。这是合同的对外效力。合同一旦生效后，任何单位或个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务。（3）当事人违反合同，将依法承担民事责任，必要时人民法院也可以采取强制措施使当事人依合同的规定承担责任、履行义务，对另一方当事人进行补救。3、合同的一般生效要件（什么样的合同才能生效）：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。4、合同的生效时间：（P48）5、附条件和附期限合同的生效：（P48）（二）效力待定合同1、概念：（P48）2、限制民事行为能力人订立的合同的有效条件：（P48）3、无权代理人代订的合同的四种情形（P49）（三）无效合同：整个合同无效和合同部分条款无效1、无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。2、无效合同一般具有以下特征：（1）无效合同具有违法性。 （2）无效合同是自始无效的。3、合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（P50）4、免责条款：概念：（P50）免责条款有以下特征：具有约定性；必须以明示方式提出；具有免责性，可是部分免责，也可是全部免责。当事人经过充分协商确定的免责条款，只要是完全建立在当事人自愿的基础上，又不违反社会公共利益，一般情况下都是有效的。5、合同部分条款无效（免责条款无效）的情形：（P50）6、无效合同的确认权归人民法院或者是仲裁机构； 无效合同从订立起就没有法律的约束力，不受法律的保护。（四）可变更或可撤销的合同1、概念：（P50）2、合同可以变更或撤销的情形：（P50）3、可撤销合同具有以下特点：可撤销的合同在未被撤销前，是有效的合同。可撤销的合同一般是意思表示不真实的合同。可撤销合同的撤销要由撤销权人通过行使撤销权来实现。4、对于可撤销合同的规定必须要注意以下三点： 可撤销合同中，主要是误解方或者受害方有权请求撤销合同； 撤销权人有权向人民法院或者仲裁机构申请变更或者撤销。 当事人仅要求对合同进行变更，人民法院或仲裁机构不得对合同进行撤销。5、可撤销合同与无效合同的区别：可撤销合同是意思不真实的合同，无效合同是违反法律的强制性规定和社会公共利益的合同；可撤销合同在没有被撤销之前仍然是有效的，而无效合同是自始都不具有效力；可撤销合同中的撤销权是有时间限制的，具有撤销权的当事人自合同成立时起1年内具有撤销权；可撤销合同中的撤销权人有选择的权利，他可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效，他可以申请变更合同，也可以申请撤销合同，而无效合同是当然的无效，当事人无权进行选择。6、撤销权的概念（P51） 撤销权的消灭（P51）7、无效的合同和被撤销的合同何时开始无效？合同被确认无效或者被撤销后，将导致该合同自始无效，而不是从确认无效时起无效。自始无效，就是指合同被确认无效后，将溯及既往，从合同成立之时就无效。8、无效合同或被撤销合同的法律后果（P51）9、在合同无效或者被撤销的情形下，当事人仍应负如下几种民事责任：（P51）三、合同的履行（一）合同履行的原则：全面履行原则和诚实信用原则1、概念2、诚信信用原则还包含了合同履行的附随义务。当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。（二）一般规定1、合同有关内容没有约定或者约定不明确问题的处理（P52）（1）补充协议；（2）仍不能确定的：（重点掌握、点，其他几点了解。）2、合同履行中的第三人：（P53）3、合同履行过程中几种特殊情况的处理（P53）四、合同的变更和转让（一）合同变更：是指对已经依法成立的合同，当事人在承认其法律效力的前提下，在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充。注意：合同的变更是指合同内容和合同客体（即标的物）的变更，不包括合同主体的变更；合同的变更必须是针对有效合同，双方对合同条款协商一致，是合同变更的必要条件；合同变更约定不明确，或难以判断，或有多种可能时，视为没有变更。合同变更的形式没有明确规定。但变更合同主要内容的，以书面形式为宜。合同变更的两种形式： 协议变更 法定变更（二）合同的转让1、概念（P54）转让的成立条件：取得对方当事人的同意2、合同债权转让：债权人将合同的权利全部或者部分转让给第三人（1）下列合同权利不允许转让：（P54）（2）债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。抗辩权：在双务合同中，当事人的一方有依法对抗对方或者否认对方的权利主张的权利。双务合同：指在合同中当事人双方互相享有权利，同时又互相负有义务的合同。3、合同债务转移：债务人经债权人同意，将合同的义务全部或者部分转移给第三人转移义务要经过债权人的同意，这也是合同义务转移制度与合同权利转让制度最主要的区别。债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。4、法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定办理。5、权利与义务的一并转让：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。五、合同的权利义务终止1、概念：合同的权利义务终止，是指依法生效的合同，因具备法定情形和当事人约定的情形，合同债权、债务归于消灭，债权人不再享有合同权利，债务人也不必再履行合同义务。2、合同义务终止的情形：（P55）3、合同权利义务终止与无效合同的主要区别是： 无效合同指合同不符合法律规定的合同有效条件，合同关系不应成立；而合同权利义务终止是消灭已经生效的合同。 无效合同是当然无效，即使当事人不对合同效力提出主张，人民法院或者仲裁机关也有权确认合同无效；而合同权利义务终止是出现了终止合同的法定的事由，当事人行使权利使合同关系消灭，国家不主动干预。 合同被宣告无效后，合同自始无效，；而合同权利义务终止主要是对将来失其效力，即合同不再履行。4、合同权利义务终止与合同被撤销的区别：合同权利义务终止与合同被撤销都是通过当事人行使法定权利而使合同关系消灭，两者的区别表现在： 合同被撤销主要是因受欺诈、胁迫，或因重大误解、显失公平而订立合同，撤销合同的原因在合同订立时就存在，法律直接规定可以撤销合同。合同权利义务终止的原因发生在合同成立以后，由法律规定或者当事人约定终止合同。 合同的撤销必须由撤销权人提出，由仲裁机构或者人民法院确认，而合同权利义务终止可以通过当事人协商或者一方当事人行使法定权利，不一定需要仲裁机构或者人民法院裁决。 合同被撤销后，合同为自始无效，具有溯及既往的效力；合同权利义务终止，并不发生溯及既往的效力。（二）合同的解除1、概念：（P55）规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、解除合同的方式（1）协商解除：指当事人经协商一致时解除合同。（2）约定解除：指当事人在合同中约定，当合同履行过程中出现某种情况时，当事人一方或者双方有权解除合同。（3）法定解除：指合同生效后，在尚未履行或者尚未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。法定解除的情形： 因不可抗力（自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为）致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。法定解除与约定解除的区别：法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，将合同解除；而约定解除是双方的法律行为，一方的行为不能导致合同解除。（三）标的物的提存标的物提存的情形：（P55页）标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。标的物提存后，毁损、灭失风险由债权人承担。提存期间标的物的孳息归债权人。提存费用由债权人负担。六、违约责任（一）概念1、违约责任的概念：（P55）2、违约责任的前提条件：违约行为客观存在；抗辩事由不能成立。抗辩事由一般包括：a、不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除违约方的责任，法律另有规定的除外。但当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。b、依法行使抗辩权：合同当事人因依法行使抗辩权而没有履行合同义务的，不承担违约责任。c、符合可变更、可撤销合同要件的合同，当事人一方在向对方提出协商，或已向人民法院或仲裁机构请求变更或撤销的，此时未履行合同义务，不承担违约责任。3、违约责任的特点：（P56）（二）承担1、承担方式：（P56） 继续履行：首选方式 采取补救措施 赔偿损失 支付违约金 定金赔偿 可能不继续履行的几种情形：（P56页）定金和违约金中只能选择一种2、承担主体：（P57）七、合同争议的解决1、合同争议的概念（P57）2、合同争议解决的首要依据是合同。3、争议的解决方式：和解：提双方当事人经过商谈，自行解决争议的方式。调解：在和解不了的情况下，采取第三方介入的方法协调双方利益，使双方在自愿的原则下解决争议仲裁：指发生争议的双方当事人，根据其在争议发生前或争议发生后所达成的书面仲裁协议，将该争议提交仲裁机构并由仲裁机构进行裁判的争议解决方式。诉讼：将合同争议提交人民法院，由人民法院依据司法程序处理争议的方式。选择诉讼方式解决争议的几种情形：（P58）第二节 建设工程造价管理相关合同一、主要合同关系（重点是知道建设工程项目中业主与哪些主要合同有关）1、业方主（P60页图3-1）2、承包方（P61页图3-2）二、建设工程合同类型1、建设工程合同的概念：建设工程合同是指由承包方（勘察、设计、施工单位）按期完成发包方（建设单位）交付的特定工程项目，发包方按期验收，并支付工程价款或者报酬的合同。建设工程合同为双务、有偿合同。建设工程合同双方当事人（即发包人和承包人）的基本义务：承包人的基本义务是按质按期地进行工程建设，包括勘察、设计和施工。发包人的基本义务是按照约定支付工程价款。2、建设工程合同的类型：包括工程勘察、设计、施工合同。3、建设工程合同的特征： 建设工程合同具有计划性； 合同主体必须合法； 合同的履行具有合作性； 合同的标的物具有特殊性； 施工合同执行周期长； 国家对建设工程合同施行严格管理 4、建设工程施工合同中发包人及承包人的权利与义务：（P62）三、建设工程造价咨询合同（P63）第三节 建设工程施工合同及总承包合同管理一、合同计价模式1、总价合同：指招标人以一个合同总价将项目发包给中标人（即承包人）的合同。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。这种合同承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高，总体投标报价的水平比较高。总价合同的特征：对于发包方来说，一般会选择报价最低的承包商；工程量不大，并且能够精确计算工程量；工期短（一年以内）；技术不太复杂；风险不大。总价合同包括固定总价合同、可调总价合同。固定总价合同一般适用于合同期在一年以内的工程，可以不需要考虑市场价格浮动对承包价格的影响。可调总价合同适用于合同期一年以长的工程，在合同履行过程中可以因市场价格浮动而调整承包价格。在实际工程中很少采用固定的总价合同，大多数采用可调总价合同。固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件（例如法律变化），才允许调整合同价格。对于固定总价合同，承包商要承担两方面的风险：一是价格风险。包括：报价计算错误；漏报项目。二是工作量风险。包括：工作量计算的错误。2、单价合同：以估计的工程量为依据，承包方只填报单价而计算出合同价格的方式。项目结束后，按实际工程量结算，或在月工程款支付中，按实际量支付。也有时规定只有相差超过一定数量时才按实支付的。单价合同的适用范围：工期长、技术复杂、不可预见因素比较多的大型土建工程。单价合同比较合理地分担合同中的风险。对承包方有利。单价合同分为固定单价合同和可调单价合同。固定单价合同中的单价一般不能调整，可调单价合同中的单价在市场价格浮动超过一定限额的时候可做调整。单价合同与总价合同可以结合使用，对工程量明确的部分，可使用总价合同，变化较大、不确定的部分以单价合同签定协议。3、成本加酬金合同：业主在支付工程实际成本后，再按实现约定的方式支付给承包商管理费用及利润。在这种合同中，发包方承担了所有风险，承包商无风险，报酬也较低。适用范围：新型工程项目，或工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分的项目；需要立即开展工作的项目，如灾后重建工程；风险很大的项目。成本加酬金合同的特征：业主对工程总造价不易控制；承包商不注意降低项目成本。成本加酬金合同有四种形式：成本加固定酬金：根据协议，工程按实际直接成本据实报销，然后再给予承包商一笔固定酬金。这种合同虽不会使承包商故意提高成本，但承包商也没有降低成本的动力。成本加固定百分比酬金合同：承包商的酬金以工程的实际成本为计算基数，按固定百分比例提取酬金作为利润付给承包商。这种合同方式，承包商所得酬金与工程成本成正比，业主面临承包商故意提高成本以增加酬金收入的风险。成本加浮动酬金合同：双方事先商定目标成本，若实际成本低于目标成本，承包商除成本加酬金外还可根据降低额另获一笔酬金；若实际成本高于目标成本，业主根据成本增加值从实际成本加酬金中扣除部分酬金。 目标成本加奖罚合同：即在成本费用之外，发包方制定若干目标（如成本目标、质量目标、工期目标），若承包商实现目标，则按规定支付奖金报酬的合同。 成本加提成合同：即发包方支付给承包方实际成本后，将发包方因本项目产生的利润，进行利润分成，作为给承包商的酬金。这种合同方式可以作为一种项目入股或融资的方式。（注意：P64页表3-1中不同计价方式合同类型的比较，看一下）固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。（二）施工合同类型的选择结合P65页表3-2选择合同类型在选择合同类型时，一般情况下是业主占有主动权。但业主也应综合考虑项目的各种因素，考虑承包商的承受能力，确定双方都能认可的合同类型。二、施工合同示范文本湖南省建设厅关于印发（示范文本）的通知（湘建价2008294号）（2008年8月18日）（一）组成部分：协议书、通用条款、专用条款、附件（二）施工合同中有关造价的条款 1、合同价款及调整（1）合同价款的概念：（P67）（2）计价方式： 固定价格合同：需在合同中包含的风险范围（即约定不予调整的风险范围），以及超过风险范围之外的合同价款调整办法和风险费用的计算方法可调价格合同：需在合同中约定合同价款调整办法成本加酬金合同：需在合同中约定成本的构成和酬金的计算方法（3）可调价格合同中合同价款的调整因素：（P67）2、工程预付款：（1）概念：（P67）合同双方应在专用条款内约定预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知仍不能按要求预付，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定预付之日起向承包人支付应付款的贷款利息，并承担违约责任。（2）计算：预付备料款的支付与扣除预付备料款限额由下列主要因素决定：主要材料（包括外购构件）占工程造价的比重；材料储备期；施工工期。预付备料款的限额（预付额度）：预付备料款限额年度承包工程总值主要材料所占比重材料储备天数年度施工日历天数预付额度：建筑工程一般按年工作量的的25% 左右拨付，大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程可适当增加；安装工程一般不得超过当年安装工程量的10%，材料占比重较多的安装工程按15左右拨付。（2）预付备料款合同金额预付款比率（3）预付备料款的扣回：一般是从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。T P MN T：起扣点，即预付备料款开始扣回时，累计完成工程量金额M：预付备料款限额N：主要材料所占比重 P：承包工程价款总额（合同价款总额，不包括调整额）（也可在承包方完成金额累计达到合同总价的一定比例后，由承包方开始向发包方还款，发包方从每次应付金额中扣回工程预付款，在合同规定的完工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。）3、工程量的确认：发包人支付工程款的前提与依据4、工程款支付：合同中约定支付方式工程价款的主要结算方式：按月结算：按每月完成工程量，依照合同计算工程款。若累计工程款没有超过起扣点，根据当月工程量计算出的工程款即为该月应支付的工程款；若累计工程款已超过起扣点，则应支付工程款的计算公式分别为超过起扣点的当月应支付工程款=当月完成工作量-（截止当月累计工程款-起扣点）主要材料所占比重超过起扣点的以后各月应支付的工程款=当月完成的工作量（1-主要材料所占比重）竣工后一次结算：建设项目或单项工程全部建筑安装工程建设期在12